OÜ Meryan (OÜ Endover KVB õigusjärglane) kaebus Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 29.06.2017 otsuse nr 54/2309-1 ja Tallinna Linnavalitsuse 27.09.2017 korralduse nr 1485-k tühistamiseks ning Tallinna linna kohustamiseks taotluse uuesti läbi vaatamiseks
Menetlusosalised
Kaebaja – OÜ Meryan, volitatud esindajad vandeadvokaat Tambet Toomela ja advokaat Kaarel Berg Vastustaja – Tallinna linn, volitatud esindaja Eva Vanamb
Jätta menetlusosaliste menetluskulud nende enda kanda.
10308874)
tema
EDASIKAEBAMISE KORD
Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, so hiljemalt 22.10.2018 (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 181 lg 1). Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184). Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9). Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal esitada ringkonnakohtule vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
1.Gonsiori Residents OÜ esitas 21.04.2017 Tallinna Linnaplaneerimise Ametile (TLPA) maakatastriseaduse (MaaKatS) § 18 lg-le 6 tuginedes taotluse talle kuuluva Tallinnas Maneeži 11/V. Reimani 12 asuva maaüksuse (620 m2, katastritunnus 78401:101:2459) sihtotstarbe muutmiseks sihtotstarbeta maast ärimaaks (tl 7). Taotluses selgitati, et kinnistu on võlaõiguslikult koormatud hoonestusõigusega ning asjaõiguslikult kasutusvaldusega Gonsiori 11 OÜ kasuks, mille kohaselt on õigustatud isikul õigus korraldada kinnistul parkimist. Kuna kinnistu on seega kasutusel ärilisel eesmärgil, on tarvilik viia kinnistu maakasutuse otstarve vastavusse selle tegeliku kasutuse eesmärgiga, muutes sihtotstarbeta maa sihtotstarve ärimaaks. Ärimaaks on mh ärieesmärgil kasutatavate parkimisehitiste, sh parklate maa. Kinnistu on käesoleval hetkel kasutuses ärieesmärgil ja senine sihtotstarve on vastuolus Tallinna üldplaneeringus sätestatuga.
2.TLPA jättis 29.06.2017 otsusega nr 5-4/2309-1 (tl 9) Gonsiori Residents OÜ taotluse rahuldamata. TLPA märkis, et Gonsiori 9/Maneeži 9 rekonstrueerimiseks ja laiendamiseks taotletud projekteerimistingimuste taotluse lisana esitatud eskiis on Maneeži 11/V. Reimani 12 krundile ette näinud haljasala, mida arvestades ei ole Maneeži 11/V. Reimani 12 krundile ärimaa sihtotstarbe määramine põhjendatud. Sihtotstarbe muutmine on võimalik otsustada ehitusloa või detailplaneeringu menetlemise käigus.
3.Gonsiori Residents OÜ esitas otsusele vaide, mille Tallinna Linnavalitsus 27.09.2017 korraldusega nr 1485-k (tl 13-14) rahuldamata jättis, leides järgmist. 1) TLPA keeldumises toodud põhjendus, mis tugineb naaberkinnistu osas esitatud eskiisile ja selles haljasala kavandamisele, on üksnes kaudselt asjakohane. Siiski kinnitab see Gonsiori Residents OÜ enda nägemust kõnealuse krundi kasutusest, mis on kooskõlas Tallinna linna üldplaneeringuga ning mida TLPA on hinnanud linnaehituslikult ja ruumilise planeerimise seisukohast sobivaimaks lahenduseks krundi kasutamisel. 2) Ehkki kinnistule on põhimõtteliselt võimalik määrata ärimaa sihtotstarve, on üldplaneeringus määratud juhtfunktsiooniga kooskõlas ka katastriüksuse praegune sihtotstarve. Maaomaniku soov ei ole eraldi aluseks sihtotstarbe määramisel. 3) Katastriüksuse kasutamine parklana ei ole põhjendatud, sest tuvastatud ei ole selle senine reaalne kasutamine parkimiseks ning paigutatud ei ole vastavaid liikluskorraldusvahendeid, infotahvleid vms. Liiklusseaduse (LS) § 2 p 50 kohaselt on parkla sõidukite parkimiseks ettenähtud ehituslikult või liikluskorralduslikult kujundatud ala, mille moodustavad parkimiskohad ja neid ühendavad teeosad. 4) 22.11.2005 väljastatud ehitusluba kioski püstitamiseks ei puudutanud kõnealust katastriüksust, vaid selle kõrval asuvat tänavamaad, mis liideti katastriüksusega alles hiljem. Tegemist oli ehitusloaga ajutise ehitise püstitamiseks, mille kasutusaeg pidi lõppema 2007. a. 5) Katastriüksuse sihtotstarbe muutmata jätmine ei takista selle kasutamist ega riku vaide esitaja subjektiivseid õigusi. Linnaehituslikult on otstarbekas lahendada maakasutuse sihtotstarbe küsimus ehitusprojekti menetlemise käigus.
03.10.2017 sai Maneeži 11/V. Reimani 12 kinnisasja omanikuks Kompass Park OÜ.
5.Kompass Park OÜ esitas 20.10.2017 Tallinna Halduskohtule kaebuse TLPA 29.06.2017 otsuse nr 5-4/2309-1 ja Tallinna Linnavalitsuse 27.09.2017 korralduse nr 1485-k tühistamiseks ning vastustaja kohustamiseks vaadata taotlus 30 päeva jooksul kohtuotsuse jõustumisest uuesti läbi.
2(8)
3-17-2147
6.Kompass Park OÜ ja OÜ Endover KVB esitasid 13.08.2018 kohtule ühise taotluse lubada OÜ-l Endover KVB astuda haldusasjas menetlusse kaebaja Kompass Park OÜ asemel. Kohus asendas 24.08.2018 määrusega kaebaja Kompass Park OÜ tema eriõigusjärglasega, OÜ-ga Endover KVB (p 1).
7.OÜ Endover KVB ja OÜ Meryan esitasid 13.09.2018 kohtule ühise taotluse lubada OÜ-l Meryan astuda haldusasjas menetlusse kaebaja OÜ Endover KVB asemel.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD
8.Kaebuse põhjendused (täiendavad seisukohad 11.12.2017 ja 13.09.2018) on kokkuvõtvalt järgmised. 1) Sihtotstarbeta maa staatus ei ole põhjendatud juhul, kui sihtotstarvet on võimalik või otstarbekas määrata (Vabariigi Valitsuse 23.10.2008 määrusega nr 155 „Katastriüksuse sihtotstarvete liigid ja nende määramise kord“ (määrus nr 155) § 6 p 10). Sihtotstarbe määramine on vastavalt MaaKatS § 18 lg-le 6 üldplaneeringu alusel võimalik, sest puudub vaidlus, et detailplaneeringu menetluses sihtotstarbe määramise kohustust ei esine. Sihtotstarbe määramine on ka otstarbekas, sest üldplaneering lubab selle maatüki kasutamist mh ärimaana (see paikneb segahoonestusalal), selle maatüki kinnistul korraldatava parkimise tõttu on seda maatükki otstarbekas kasutada parkimise korraldamiseks ning maaomanik on seda maatükki juba varasemalt kasutanud ärilisel eesmärgil ja soovib seda teha ka edaspidi. Määrus nr 155 ei saa reguleerida sihtotstarbe määramise õiguslikke aluseid, need on juba reguleeritud MaaKatS kui kõrgemalseisva õigusaktiga. 2) Katastriüksusel asuv ehitis on kasutusel olnud ärilisel eesmärgil. TLPA väljastas 22.11.2005 Maneeži 11/V. Reimani 12 kinnisasjale ehitusloa müügikioski püstitamiseks, mistõttu oleks sellest arvates olnud MaaKatS § 18 lg 5 alusel põhjendatud määrata antud maa sihtotstarbeks ärimaa. 01.01.2013 muudeti kioski kasutamise otstarvet järgmiseks: 12314 „Kiosk toiduainete müügiks,“ mis kuulub alaliigi 12310 „Kaubandushooned“ alla. Ka alates kasutusotstarbe muutmisest on MaaKatS § 18 lg 4 alusel põhjendatud määrata antud maa sihtotstarbeks ärimaa. Vastustaja on seega aktsepteerinud kinnisasja kasutamist ärilisel eesmärgil. Ärimaa sihtotstarbega on kooskõlas ka taotluses nimetatud eesmärk – parkimise korraldamine. 3) Naaberkinnisasja Gonsiori 11 katastriüksuse sihtotstarve on 100% ärimaa. Kinnisasi on koormatud hoonestusõigusega Gonsiori 11 OÜ kasuks ning see on kasutusel parkimise korraldamiseks. Ka teise naaberkinnisasja Gonsiori 9/Maneeži 9 sihtotstarve on valdavas osas ärimaa (70% ärimaa, 30% sotsiaalmaa). Kaebajate kinnistu asub nende vahel sihtotstarbeta maana. Kõik kinnistud on praegu vähemalt osaliselt kasutusel parkimise otstarbel (lisa 12, tl 26-27). Puudub põhjendus hoida kõnealust kinnistut sihtotstarbeta maana, mida ümbritsevad ärimaa sihtotstarbega kinnisasjad, kus juba korraldatakse parkimist. Kaebajal puudub lähitulevikus kavatsus kasutada kinnisasja muul otstarbel kui parkimise korraldamine ning see ühildub ka naaberkinnistul juba korraldatava parkimisega. On vale väita, et parkla rajamiseks on vaja taotleda ehitusluba. Praegusel juhul ei esine aluseid, mille tõttu oleks ehitusloa taotlemine kohustuslik, kuna kaebaja ei ole soovinud hakata püstitama kinnisasjale ehitusseadustiku (EhS) lisas 1 nimetatud ehitist. Selleks ei ole ka mingit vajadust, et jätkata kinnisasja kasutamist senisel viisil – sõidukite parkimiseks. Kui vastustaja viitab, et kinnistu sihtotstarbeks võiks olla ka transpordimaa, siis on vastustaja jätnud tähelepanuta, et määruse nr 155 § 6 p-s 5 on loetletud mh ka äriotstarbeta, avalikult kasutatavate parkimisehitiste, sh parklate maad.
3(8)
3-17-2147 4) Gonsiori 9/Maneeži 9 osas pooleli jäänud projekteerimistingimuste väljastamine ei ole naaberkinnistule siduv. Kuna TLPA tagastas taotlejale Gonsiori 9/Maneeži 9 rekonstrueerimise ja laiendamise ehitusprojekti (menetlus nr PT218600), ei väljastatud ka ehitusluba, mille alusel saaks määrata MaaKatS § 18 lg 6 alusel ärimaa asemel mõne muu sihtotstarbe. Gonsiori 9 esmase eskiisi lahenduse kohaselt pidi parkimine olema korraldatud Maneeži 11/V. Reimani 12 kinnisasjal ning selle kooskõlastas ka Tallinna Linnavaraamet, seega on vastustaja pidanud kinnisasja sobivaks kasutusotstarbeks seal parkimise korraldamist. Vastustaja viidatud 08.07.2015 kiri käsitleb Gonsiori 9/Maneeži 9 projekteerimistingimuste väljastamise menetlust ega puuduta kõnealust kinnistut. See on käesolevas vaidluses asjakohatu. Kirjas antud juhised saavad puudutada vaid Gonsiori 9/Maneeži 9 kinnisasja, seega ka parkimise mittekavandamise juhise osas peeti silmas Gonsiori 9/Maneeži 9 kinnisasja hoonestamata osa, mis asub Maneeži 11/V. Reimani 12 ja Gonsiori 9/Maneeži 9 asuva hoone vahel. Ka vastustaja viidatud ehitusteatis käsitab vaid Gonsiori 9 kinnisasja. Sellega ei saa reguleerida Maneeži 11/V. Reimani 12 kinnisasjaga seonduvaid küsimusi. Kinnisasja omanik ei saa otsustada naaberkinnisasja haljastamise küsimusi. Vastustaja esitatud asendiplaanil on kujutatud olemasolevad puud. Tegemist on asendiplaani koostamise ajahetkel (12.10.2105) esinenud olukorra kaardistamise ja kirjeldusega, mitte Maneeži 11/V. Reimani 12 kinnisasja tulevase haljastuse või ehitusõigusliku olukorra kavandamisega. Pelgalt paari puu eksisteerimise asjaolu ei tähenda kogu kinnisasja haljastamist. Ka fotodelt nähtub, et puude olemasolu ei takista kinnisasjal parkimist (kaebuse lisa 12). 5) Kõnealuse maaüksuse tagastamisel õigusjärgsetele omanikele märgiti, et maakasutuse otstarve hakkab sõltuma sellest, mida omanikud soovivad ehitada. Kaebaja ei soovi kasutada kinnisasja haljasalana. Haljasala rajamise kohta kinnisasjale ei ole väljastatud mistahes dokumenti. Google Street View ekraanitõmmised ei kajasta praegust olukorda, kuna need pärinevad 2014. a. Tegelik olukord nähtub kaebuse lisana 12 esitatud fotodelt. Fotodelt nähtub, et haljasala asemel paikneb olulises osas kivisillutis (Gonsiori 11 piirneval osal) ning kivisillutisele on foto tegemise ajal pargitud 2 sõidukit. Gonsiori 9/Maneeži 9 kinnisasjaga piirnev osa on kaetud kivisillustikust aluspinnaga, kuhu on fotode tegemise ajal pargitud mitmeid sõidukeid. Ebaõiged on väited haljasala eksisteerimise kohta. Kinnisasja kasutatakse juba praegu sõidukite parkimiseks. 6) Sihtotstarbe muutmise menetluses ei saa vastustaja otsustada, kas kinnisasja kasutamine parklana on põhjendatud. Sihtotstarbe muutmine ei eelda selle varasemat kasutamist parklana, mistõttu on vastav põhjendus asjakohatu. Lisaks on see põhjendus fotomaterjalist nähtuvalt ka vale. Ei saa eeldada, et maa kasutaja peaks enne sihtotstarbe määramist maa soovitud eesmärgil kasutusele võtma. 7) Kaebaja ei ole soovinud püstitada kinnisasjale ehitist, mis nõuaks ehitusloa taotlemist. Kinnisasja senisel viisil kasutamine (st sõidukite parkimiseks) ei nõua ehitusloakohustuslikku ehitustegevust. Vastustaja tugines MaaKatS § 18 lg-le 5 alles kohtumenetluses ning tugineb sellele ebaõigesti. Vastustaja ei ole esitanud sisulisi vastuväiteid sellele, et käesoleval juhul on võimalik määrata maa sihtotstarve MaaKatS § 18 lg-te 2 ja 6 alusel. 8) Kaebajal on kaebeõigus. Kaebajal on õigus kasutada ja käsutada enda kinnisasja, sh kasutada seda ettevõtluseks. Kuna vaidlustatud otsus takistab nende õiguste teostamist, riivab see kaebaja omandiõigust ja ettevõtlusvabadust.
3-17-2147 1) Vaidlustatud otsus ei riku kaebaja subjektiivseid õigusi, kaebajalt ei ole võetud õigust muuta tema kinnistu katastriüksuse sihtotstarvet. Sihtotstarbe muutmine on võimalik otsustada ehitusloa menetlemise käigus (MaaKatS § 18 lg 5). 2) Praegu on kinnistul haljasala, mis nähtub ka kaebaja esitatud fotodelt, ning seal on kõrghaljastust, mida kinnitavad Google Street View ekraanitõmmised (vastuse lisad 1 ja 2). Kaebusele lisatud fotodelt on näha, et autod, mis peaksid tõendama Maneeži 11/V. Reimani 12 kinnistu ärilistel eesmärkidel kasutamist parklana, on paigutatud kinnistut moodustavale haljasalale – murule. Maneeži 11/ V. Reimani 12 kinnistut moodustav muruplats ja muu haljastus ei vasta liiklusseaduse (LS) § 2 p-s 2 toodud parkla nõuetele. Seega on kinnistu parklana kasutuselevõtuks vajalikud ehitustööd ja kinnistu sihtotstarbe muutmisel kuulub kohaldamisele MaaKatS § 18 lg 5. Kuna kaebaja soov on kinnistut kasutada parklana ärilistel eesmärkidel, s.t avalikkusele suunatud tasulise teenuse osutamiseks, tuleb lähtuda EhS nendest sätetest, mis reguleerivad avalikkusele ligipääsetavat erateed. Tulenevalt EhS § 92 lg-st 1 kuuluvad parklad tee koosseisu kui liiklemiseks kasutatavad ning tee toimimiseks vajalikud rajatised. Eraõigusliku omaniku omandis ärilistel eesmärkidel kasutatav parkla liigitub avalikkusele ligipääsetavaks erateeks. EhS lisa 1 kohaselt tuleb avalikkusele ligipääsetava tee (parkla) rajamiseks taotleda ehitusluba. Ehitusloa taotlemiseks tuleb esitada ehitusprojekt. Ehitusloa menetluses on võimalik kaaluda parkla rajamise sobivust piirkonda, sh selle ohutust ning nende asjaoludega koos kinnistu sihtotstarbe muutmist. Kaebaja ei ole ehitusluba taotlenud ning tal puudub vastav ehitusõigus. Rajatud parkla tuleb hinnata omavoliliseks rajatiseks. Kaebaja oleks võinud kaaluda transpordimaa sihtotstarbe taotlemist (määruse nr 155 § 6 p 5). Kuna vastavat ehitusõigust ei ole antud, puudub alus kõnealusele kinnistule ärimaa sihtotstarbe määramiseks. 3) Vaideotsuses on õigesti märgitud, et naaberkinnistu projekteerimistingimuste taotluse lisana esitatud eskiis kirjeldab taotleja enda nägemust kõnealuse krundi kasutusest, mis on kooskõlas üldplaneeringuga ning mida TLPA on hinnanud linnaehituslikult ja ruumilise planeerimise seisukohast sobivaimaks lahenduseks krundi kasutamisel. Gonsiori tn 9 kinnistu osas ei väljastatud projekteerimistingimusi. Projekteerimistingimuste taotlus tagastati taotlejale 08.07.2015 kirjaga nr 4-3/2092 (tl 109-110), kus selgitati, et 01.07.2015 kehtima hakanud EhS alusel ei ole taotluses soovitud eesmärgil projekteerimistingimuste väljastamine enam nõutav. Samas anti Gonsiori tn 9 hoone rekonstrueerimiseks ja laiendamiseks vajaliku ehitusprojekti koostamiseks juhised ning kirjas on seejuures selgesõnaliselt öeldud, et Kompassi väljakuga külgneva ala kvaliteetse ja tervikliku linnaruumilise lahenduse saamiseks mitte kavandada projekteeritavast hoonest Gonsiori tänava poole parkimiskohti. Tegu on alaga, kus kaebaja väitel asub praegu parkla. Praeguseks on Gonsiori tn 9 ehitusteatis teavitatuks loetud (tl 111). Selle ehitusteatise teavitatuks lugemise aluseks oleva ehitusprojekti asendiplaani kohaselt nähakse Maneeži 11/ V. Reimani tn 12 kinnistule ette III ja IV väärtusklassi puud, seega haljasala. Sellega on järgitud TLPA 08.07.2015 kirjas antud juhiseid. Mõlema kinnistu omanikud on Endoveri kontserni kuuluvad äriühingud. 4) Vale on seisukoht, et katastriüksusele võib määrata sihtotstarbe, mida taotleja soovib. Määruse nr 155 § 5 p-st 3 tulenevalt peab sihtotstarbe määramise otsus alati sisaldama mh viidet ehitusloa või kasutusloa andmise otsusele või kirjalikule nõusolekule. Tulenevalt määruse § 6 p-st 2 saab ärimaa sihtotstarbe määrata kinnistule, millel on ehitusõigus äri-, büroo- või teenindusotstarbelistele ehitistele. Kõnealusel kinnistul ehitusõigust ei ole. 22.11.2005 ehitusluba ei antud Maneeži 11/V. Reimani 12 kinnistule müügikioski rajamiseks, vaid selle kõrval asuvale tänavamaale, mis liideti kõnealuse kinnistuga alles hiljem. Ka kinnistusraamatu andmetest nähtub, et Maneeži 11/V. Reimani 12 kinnistu pindala oli varasemalt 494 m2 ja pärast tänavamaa liitmist kinnistuga sai pindalaks 620 m2. Parkla ehitamiseks ei ole ehitusõigust antud.
5(8)
3-17-2147
KOHTU PÕHJENDUSED
10.Algse kaebaja Kompass Park OÜ eriõigusjärglane OÜ Endover KVB on enda kinnistu asukohaga Maneeži 11/V. Reimani 12 võõrandanud OÜ-le Meryan. OÜ Meryan on kinnistusraamatusse omanikuna sisse kantud 13.09.2018. OÜ Meryan soovib kohtule 13.09.2018 esitatud taotluse kohaselt OÜ Endover KVB kui senise kaebaja asemel menetlusse astuda. OÜ Endover KVB on samas taotluses nõustunud OÜ Meryan astumisega käesolevasse menetlusse kaebaja asemel. Eeltoodu alusel asendab kohus kaebaja OÜ Endover KVB tema eriõigusjärglase, OÜ-ga Meryan (registrikood 14309480). Õigusjärglase suhtes kehtivad kõik enne tema menetlusse astumist tehtud menetlustoimingud samal määral, kui need kehtiksid tema õiguseelneja suhtes (HKMS § 30 lg 2 ls 2).
11.Asjas on vaidlustatud TLPA 29.06.2017 otsus nr 5-4/2309-1 ja Tallinna Linnavalitsuse 27.09.2017 korraldus nr 1485-k kui vaideotsus. Vaidlustatud otsusega keeldus vastustaja Maneeži 11/V. Reimani 12 kinnistu sihtotstarbe muutmisest sihtotstarbeta maast ärimaaks. Menetlusosalised vaidlevad selle üle, kas vastustaja on põhjendatult keeldunud kinnistu sihtotstarbe muutmisest. Kaebuses leitakse, et puudub põhjendus hoida katastriüksust jätkuvalt sihtotstarbeta maana ning sihtotstarbe muutmine ärimaaks oli võimalik ja otstarbekas tulenevalt MaaKatS § 18 lg-test 2 ja 6 ning määruse nr 155 § 6 p-st 10.
12.Kohus leiab, et vaidlustatud otsus on õiguspärane ega riku kaebaja subjektiivseid õigusi. Vaideotsuses on keeldumist põhjendatud ning kohus nõustub nende põhjendustega HKMS § 165 lg 2 alusel (kokkuvõtlikult kajastatud kohtuotsuse p-s 3). Vastuseks kaebusele märgib kohus järgmist.
13.01.07.2018 jõustusid MaaKatS muudatused. Sellega seoses on määrus nr 155 tänaseks kaotanud kehtivuse ning katastriüksuse sihtotstarvete liigid sätestati seaduse tasandil (kehtiva MaaKatS § 181). Kohus hindab haldusakti õiguspärasust haldusakti andmise seisuga (HKMS § 158 lg 2). Järgnevalt on viidatud nii taotluse esitamise kui vaidlustatud otsuse tegemise ajal kehtinud MaaKatS redaktsioonile, samuti Vabariigi Valitsuse 23.10.2008 määrusele nr 155 „Katastriüksuse sihtotstarvete liigid ja nende määramise kord“. MaaKatS § 18 lg 2 sätestas, et planeerimisseaduses (PlanS) sätestatud detailplaneeringu koostamise kohustuse korral määrab kohalik omavalitsus katastriüksuse sihtotstarbe kehtestatud detailplaneeringu alusel. MaaKatS § 18 lg 5 nägi ette, et kui ehitise või selle osa kasutamise otstarbe muutmisega kaasneb ehitusteatise kohustusega või ehitusloakohustuslik ehitamine, mis ei too kaasa detailplaneeringu koostamise kohustust, määrab kohalik omavalitsus katastriüksuse sihtotstarbe või sihtotstarbed EhS kohases ehitusloas nimetatud ehitise kasutamise otstarbe või otstarvete alusel. MaaKatS § 18 lg 6 sätestas, et PlanS kohase detailplaneeringu koostamise kohustuse puudumise korral määrab kohalik omavalitsus katastriüksuse sihtotstarbe PlanS kohase üldplaneeringu alusel. Määruse nr 155 § 6 p 10 kohaselt on sihtotstarbeta maa iseseisvat katastriüksust moodustav ehitusõiguseta maa, millele ei ole võimalik või otstarbekas sihtotstarvet määrata. Määruse nr 155 § 6 p-st 2 tulenes, et ärimaaks võib olla mh ärieesmärgil kasutatavate parkimisehitiste, sh parklate maa.
14.Kohus leiab, et seni sihtotstarbega „sihtotstarbeta maa“ katastriüksuse osas sihtotstarbe ärimaaks muutmata jätmine ei riku kaebaja omandiõigust ja ettevõtlusvabadust. Kohtule ei nähtu, et kehtiv sihtotstarve takistaks maa kasutamist või käsutamist. Kaebajal ei ole subjektiivset õigust nõuda katastriüksuse sihtotstarbe muutmist üksnes tulenevalt asjaoludest, et üldplaneering lubaks kõnealust maatükki põhimõtteliselt kasutada ka ärimaana, kaebaja on seni kasutanud maatükki parkimise korraldamiseks ning soovib edaspidi kasutada seda ärilisel eesmärgil parkimise korraldamiseks.
6(8)
3-17-2147
15.Menetlusosalised ei vaidle, et MaaKatS § 18 lg 6 võimaldanuks praegusel juhul iseenesest katastriüksuse sihtotstarvet määrata ka PlanS kohase üldplaneeringu alusel. Määruse nr 155 § 6 p 10 kohaselt on sihtotstarbeta maa iseseisvat katastriüksust moodustav ehitusõiguseta maa, millele ei ole võimalik või otstarbekas sihtotstarvet määrata. Vaidlustatud haldusaktis ja vaideotsuses on sisuliselt tuginetud asjaolule, et kõnealuse katastriüksuse sihtotstarbe määramine ei ole otstarbekas. Vaidlustatud otsuses on leitud, et ärimaa sihtotstarbe määramine ei ole põhjendatud ning see on võimalik otsustada ehitusloa või detailplaneeringu menetluse käigus. Vaideotsuses on selgitatud, et ärimaa sihtotstarbe määramine on põhimõtteliselt võimalik, kuid ka katastriüksuse praegune sihtotstarve on üldplaneeringus määratud juhtotstarbega kooskõlas ning maakasutuse sihtotstarbe küsimus on otstarbekas lahendada ehitusprojekti menetlemise käigus.
16.Asjaolu, et naaberkinnistul korraldatakse parkimist ning naaberkinnistute katastriüksuste sihtotstarve on kas täielikult või valdavas osas ärimaa, ei anna kaebajale alust nõuda enda krundi sihtotstarbe muutmist ärimaaks. Naaberkinnisasjade katastriüksuste sihtotstarve ei saa omada regulatiivset tähendust kaebaja kinnisasja osas. Samuti ei anna selleks alust asjaolu, et kaebajal puudub enda sõnul kavatsus kasutada kinnisasja lähitulevikus muul otstarbel kui parkimise korraldamine. Määruse nr 155 § 6 p 2 kohaselt võib ärimaaks olla mh ärieesmärgil kasutatavate parkimisehitiste, sh parklate maa. Tuleb arvestada, et ainuüksi kaebaja viidatud kinnistul seni sõidukite parkimine ning sellise tegevusega jätkamise soov ei kinnita kuidagi seal ärilisel eesmärgil parkimise korraldamist.
17.Asjaolu, et kinnistule on iseenesest võimalik sõidukeid parkida ning sinna on ka mingil ajahetkel sõidukeid pargitud, nagu nähtub kaebaja esitatud fotodelt (tl 26-27), ei anna kaebajale õigust nõuda kinnistu sihtotstarbe muutmist ärimaaks. Kohtu hinnangul ei ole vaidlustatud otsuse õiguspärasuse hindamisel oluline tuvastada, kas kinnistut kasutati taotluse esitamise ajal sõidukite parkimiseks. Ka kaebuses on leitud, et katastriüksuse sihtotstarbe muutmine ei eelda tegelikult selle varasemat kasutamist parklana. Vaideotsuses on küll toodud, et kinnisasja kasutamist parkimiseks ei ole tuvastatud, kuid seda on tehtud koos viidetega liikluskorraldusvahendite ja infotahvlite puudumisele kinnistul ning LS § 2 p-s 50 sisalduvatele nõuetele. Kohtu hinnangul saab sellest järeldada, et keeldumise aluseks ei olnud ainuüksi asjaolu, et parkimise fakti ei tuvastatud, vaid eeltoodud asjaolude kogum (parklale esitatavatele nõuetele mittevastavus), millest nähtuvalt ei peetud sihtotstarbe muutmist otstarbekaks ning leiti, et see tuleb lahendada ehitusprojekti menetluse käigus. Lisaks võib järeldada, et senisele kasutusele on vaideotsuses viidatud tulenevalt asjaolust, et ka taotluses tugineti eelkõige vajadusele viia kinnistu maakasutuse otstarve vastavusse selle tegeliku kasutuse eesmärgiga ehk muuta sihtotstarve ärimaaks, kuna kinnistu on taotluse kohaselt juba kasutuses ärilisel eesmärgil parkimise korraldamiseks (tl 7). On küll tõsi, et vastustaja ei saa sihtotstarbe muutmise menetluses otsustada, kas kinnistu kasutamine parklana on põhjendatud, kuid vastustaja saab otsustada sihtotstarbe muutmise otstarbekuse üle, arvestades kinnistu ärieesmärgil parklana kasutamise võimalikkust, mida ongi praegusel juhul tehtud.
18.Vaideotsuses on selgitatud, et LS § 2 p 50 kohaselt on parkla sõidukite parkimiseks ettenähtud ehituslikult või liikluskorralduslikult kujundatud ala, mille moodustavad parkimiskohad ja neid ühendavad teeosad. Samuti nähtub vaideotsusest, et nendele tingimustele kinnistu praegu ei vasta. Olukorras, kus kaebaja kinnisasjal pole ka vastavat ehitusõigust, ei vasta katastriüksus ärimaa sihtotstarbele. Vastustaja selgitas kohtule esitatud vastuses täiendavalt, et kinnistu parklana kasutusele võtmiseks on vajalikud ehitustööd, sest praegu ei vasta kinnistu parkla nõuetele, mistõttu tuleb EhS lisa 1 kohaselt parkla rajamiseks taotleda ehitusluba. Vastustaja selgitab, et kui kaebaja sooviks on kinnistut kasutada parklana ärilistel eesmärkidel, st avalikkusele suunatud tasulise teenuse osutamiseks, tuleb lähtuda EhS sätetest, mis reguleerivad avalikkusele ligipääsetavat erateed ning EhS lisa 1 kohaselt tuleb avalikkusele 7(8)
3-17-2147 ligipääsetava tee rajamiseks taotleda ehitusluba. Seega on vastustaja asjakohaselt leidnud, et kinnistu ärilisel eesmärgil parklana kasutusele võtmine eeldab ehitusloa taotlemist. Eelneva tõttu on põhjendamatu kaebaja seisukoht, et kaebaja poolt silmas peetav eesmärk – ärilisel eesmärgil parkimise korraldamine kinnistul – ei nõua ehitusloakohustuslikku ehitustegevust.
19.Kohus ei nõustu kaebajaga, et vastustaja tugines MaaKatS § 18 lg-le 5 alles kohtumenetluses. Ehkki vaidlustatud otsuses ning vaideotsuses ei ole sellele õiguslikule alusele viidatud, on tegu vormilise veaga. Nende aktide põhjal on mõistetav, miks vastustaja otsustas jätta taotluse rahuldamata, kuna viidatud on võimalusele otsustada sihtotstarbe muutmine ehitusloa- , ehitusprojekti või detailplaneeringu menetluses. Seega ei tingi ka viidatud põhjendamispuudus praegusel juhul vaidlustatud otsuse ja vaideotsuse tühistamist.
20.TLPA on vaidlustatud otsuses tuginenud ka asjaolule, et TLPA-le esitatud Gonsiori 9/Maneeži 9 rekonstrueerimiseks ja laiendamiseks taotletud projekteerimistingimuste taotluse lisaks olevas eskiisis oli Maneeži 11/V. Reimani 12 krundile ette näinud haljasala. Kohtu hinnangul ei ole vaidlustatud otsuses tehtud viide naaberkinnistu kohta esitatud eskiisile lubamatu kaalutlus, mida ei oleks saanud otsuse tegemisel üldse arvestada. Kinnistusraamatu andmetest nähtuvalt oli TLPA-le taotluse esitamise ajal nii Maneeži 11/V. Reimani 12 kui ka Gonsiori 9/Maneeži 9 omanikuks Gonsiori Residents OÜ. Seega oli taotluse esitamise hetkel naaberkinnistu omanik ühtlasi ka taotluse esitajaks ning sihtotstarbe muutmise otsustamisel ei olnud keelatud muuhulgas arvestada taotleja enda poolt vastustajale varem esitatud dokumentidega. Kaebaja väide, et Gonsiori 9/Maneeži 9 osas pooleli jäänud projekteerimistingimuste menetlus ei ole naaberkinnistule siduv ning praeguseks teavitatuks loetud Gonsiori 9/Maneeži 9 ehitusteatisega ei saa reguleerida naaberkinnisasja haljastamisega seotud küsimusi, on iseenesest õige. Vaidlustatud otsusega ei olegi pandud kaebajale mistahes kohustusi seoses maatüki haljastamisega. Arvestades vaidlustatud otsuses ning vaideotsuses toodud põhjendusi kogumis, ei ole taotleja poolt varem naaberkinnistu omanikuna avaldatud visioon olnud ka taotluse osas keelduva otsuse tegemisel määravaks põhjuseks. Vaideotsuses on selgesõnu viidatud, et seda põhjendust peetakse kaudselt asjakohaseks.
21.Kuna praeguses asjas on kõne all kaebaja taotlus sihtotstarbe muutmiseks ärimaaks, ei ole asjakohased menetlusosaliste viited võimalikele teistele määruse nr 155 § 6 p-s 5 loetletud sihtotstarvetele. Kohtu hinnangul ei ole asjakohased ka kaebaja viidatud müügikioskiga seonduvad täiendavad põhjendused, kuna vastustajale esitatud taotluses ei tuginetud müügikioskiga seonduvatele asjaoludele.
22.Neil põhjustel leiab kohus, et 29.06.2017 otsuse ja 27.09.2017 korralduse kui vaideotsuse tühistamiseks puudub alus. Kuna tühistamisnõue jääb rahuldamata, ei ole alust ka kohustamisnõude rahuldamiseks.
23.HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Otsus tehakse kaebaja kahjuks, seega tema menetluskulud jäävad tema enda kanda. Vastustaja ei ole kohtult menetluskulude hüvitamist taotlenud, seetõttu jäävad tema potentsiaalsed menetluskulud tema enda kanda.
/allkirjastatud digitaalselt/
8(8)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.