L.I.a, M.O.e ja M.M. kaebus tühistada Viimsi Vallavalitsuse 24.01.2018 ehituskomisjoni protokolli nr E-2 otsused nr 1, 2 ja 3 ning Viimsi Vallavalitsuse 13.02.2018 korraldus nr 71
Menetlusosalised
Kaebajad – L.I., M.O. ja M.M., volitatud esindaja v.adv Alo Pormeister Vastustaja – Viimsi vald, volitatud esindaja Karin Laugas Kolmandad isikud – R. J., L. J.
Asja läbivaatamine
Kirjalikus menetluses
RESOLUTSIOON
1.Jätta rahuldamata vastustaja 02.08.2018 taotlused jätta asja juurde võtmata kaebajate 02.08.2018 esitatud Eesti Arhitektide Liidu 28.07.2018 ekspertarvamus nr A22/025 ja pildid Xxxxxxxxx 22 suvemajast, samuti kaebajate 16.08.2018 taotlus mitte asja juurde võtta vastustaja 15.08.2018 täiendavat seisukohta ja tõendeid.
2.Jätta kaebus rahuldamata.
3.Jätta menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda.
EDASIKAEBAMISE KORD
Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 26.09.2018 (HKMS § 181 lg 1). Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva
Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9). Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal esitada ringkonnakohtule vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab
3-18-563 menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.L.I. (xxxxxxx omanik), M.O. ja M.M. (xxxxxxxx kaasomanikud) on xxxxxxxx naabrid. Xxxxxxxxx 20a kinnistule, Randvere küla, Viimsi vald ehitatakse üksikelamut 17.03.2017 projekteerimistingimuste ja eskiisprojekti alusel. Projekteerimistingimuste punktis 5 oli määratud ning ka eskiisprojekti punktis 4.1 oli välja toodud, et ehitatakse viilkatusega maja. 2017 a. detsembris märkasid Xxxxxxxxx 20a naabrid, et ei ehitata viilkatusega maja, vaid kelkkatusega (pultkatusega) maja. Samuti selgus, et katusejoon oli algselt planeeritust erinev, muudeti aknaavasid jms. Naabrid teavitasid vastustajat ehitustegevusest suuliselt 08.12.2017 ja 10.12.2017 e-kirja teel.
2.Viimsi Vallavalitsuse 24.01.2018 ehituskomisjoni protokolli nr E-2 (protokoll) kohaselt otsustas vastustaja kooskõlastada Xxxxxxxxx 20a 23.01.2018 esitatud projekti muudatused (p 1); kanda projekti muudatuse dokumentatsioon registri paranduskandega ehitisregistrisse (p 2); lubada jätkata Xxxxxxxxx 20a elamu põhihoone katuse ehitamisega (p 3).
3.A.I., L.I., R. V., M.O. ja M.M. esitasid protokolli peale 02.02.2018 vaide, mis jäeti Viimsi Vallavalitsuse 13.02.2018 korraldusega nr 71 rahuldamata.
4.L.I., M.O. ja M.M. esitasid 19.03.2018 Tallinna Halduskohtule kaebuse, milles paluvad tühistada Viimsi Vallavalitsuse 24.01.2018 ehituskomisjoni protokolli nr E-2 p-d 1, 2 ja 3 ning Viimsi Vallavalitsuse 13.02.2018 korraldus nr 71. Kaebusele oli lisatud esialgse õiguskaitse (EÕK) taotlus, millega kaebajad taotlesid keelata ehitustegevus Viimsi Vallavalitsuse 24.01.2018 ehituskomisjoni protokolli nr E-2 otsuste nr 1, nr 2 ja nr 3 alusel kuni käesolevas asjas tehtava lõpliku lahendi jõustumiseni. Tallinna Halduskohus jättis 29.03.2018 määrusega EÕK taotluse rahuldamata, mida menetlusosalised ei vaidlustanud.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD
5.Kaebuse põhjendused on kokkuvõtvalt järgmised. 1) Vaidlustatud otsustega kiideti heaks kolmandate isikute poolt ebaseaduslikult ehitatud ehitis. Kaebajad ei ole andnud oma nõusolekut/kooskõlastust Xxxxxxxxx 20a projekti ega projekteerimistingimuste muudatuse kohta, mida vastustaja ehituskomisjon heaks kiitis. L.I.a ei ole kaasatud üldse menetlusse ja tema seisukohta pole küsitud. 2) Uus katuselahendus on vastuolus projekteerimistingimustega ja kaebuse esitajate poolt kooskõlastatud projektiga. Kaebajad olid nõus Xxxxxxxxx 20a kinnistule ehitatava ehitise esialgse planeeritava kõrgusega 7,150 m ja viilkatusega, mis on ka esialgse projekti joonistel välja toodud. Ebaseadusliku projektimuudatusega, millega vastustaja nõustus, kaotati katusetüübina viilkatus ning muudeti ehitatavat maja oluliselt kõrgemaks, kuna viilkatuse teine kaldpind, mis pidi viilkatuse puhul liikuma alla, suundus hoopiski üles. Seega on muudetud katusetüüp vastuolus projekteerimistingimuste punktiga 5. Selline lahendus on tavapäratu ja ei sobi ümbruskonnaga kokku, kuna selles piirkonnas on üksikelamute katusetüübiks viilkatus ning kelkkatus ei ole hoone valla arhitektuurilisele ilmele iseloomulik ega arvesta külakeskkonna väljakujunenud miljööga. Naabritel ning ümbruskonnas on viilkatusega majad ning ka projekteerimistingimuste punktis 5 on vaidlusalusel ehitisel ette nähtud katusetüübina viilkatus. Mõisteid „viilkatus“ ja „kelkkatus“ ei saa pidada sünonüümideks. Kitsas ja kõrge maja on teiste majadega võrreldes oluliselt kõrgem ja ei sobitu naaberhoonestusega (naaberhooned on viilkatusega ja madalamad, samas hooned ise on suuremad). Maja ees seistes Xxxxxxxxxl ei ole katust maja ebaloomuliku kõrguse tõttu nii väikesel krundil üldse nähagi. 2(9)
3-18-563 Vastustaja ei saa lubada kolmandatel isikutel ehitada muud katusetüüpi kui viilkatusega maja. Vastustaja poolt oleks olnud õiguspärane ehitatud katuselahenduse ja ehitusprojekti muudatuse vastuolu tõttu projekteerimistingimustega keelata edasine ehitamine ja kohustada ehitist viima projektiga vastavusse, ehitades projekteerimistingimustes kohustuslikus korras väljatoodud viilkatuse. Kaebajatel on õiguspärane ootus, et naaberkinnisasjale ehitatakse projekteerimistingimustele ning neile vastavale projektile ja kaebuse esitajatega kooskõlastatud ehitis, mida ehitusprotsessi käigus ei muudeta oluliselt. Vastustaja annab avalikkusele väga ebaõige signaali, et võibki ehitada vastuolus projekteerimistingimustega ning projektiga ja siis esitada lihtsalt projektimuudatuse, mille vastustaja heaks kiidab. 3) Insolatsioonitingimusi halvendatakse Xxxxxxxxx 20 ja 22 kinnistul, sest projektile mittevastav lahendus kõrgub ja laiub lõunapoolsel küljel, varjates näiteks Xxxxxxxxx 22 kinnistul kasvuhoonet, marjaaeda ja poolt kinnistut olulise aja päevast. Vundamendi kõrguse tõttu on vajalik tõsta krundipinda. Nõutavat tulemüüri ei kavandata, ehitatakse puidust räästaga katus naaberhoonest ca 3 m kaugusel, kuigi tulemüür peab olema vähemalt pool meetrit üle müüriäärse katuse ning koosnema tervenisti materjalidest, mis vastavad vähemalt A2 tuletundlikkusele. Tänavapoolne katuseräästa kaugus naaberhoonest on alla 8 m ehk tuleohtlikus kujas. Valminud ehitise kõrguse muutmine võib tingida kaebaja kinnistult avaneva vaate täiendava ahenemise. 4) Vastustaja on rikkunud haldusakti põhjendamiskohustust. Vaidlustatud haldusakt on ka motiveerimata, kaalutlusõiguse piire on ületatud (protokollis toodud otsuste vastuvõtmisel pole kaalutlusõigust teostatudki ning seda on soovitud kompenseerida vaideotsuses), samuti on ebaõigesti kohaldatud materiaalõiguse norme, mistõttu vastustaja on teinud väära haldusakti. Protokollis toodud otsused pole haldusaktina üldse motiveeritud ning selles ei sisaldu ka vaidlustamisviidet. Puudusi ei saa kõrvaldada vaideotsusega. Vastusaja on hea halduse põhimõtet rikkunud, sest ei ole välja selgitanud kõiki vajalikke asjaolusid ning on teinud ennatliku otsuse ja muu hulgas asjaolusid ebaõigesti hinnates.
6.Viimsi vald palub jätta kaebus rahuldamata. 1) Vastustaja leiab, et ehitusprojekti muudatuse tulem ei riku kaebajate õigusi mingilgi määral. Kaebajad ei ole veenvalt esitanud ühtegi õigust, mis nendel on ja mille piiramist või rikkumist soovitakse vältida. Kaebajatel puuduvad servituudid piiramatule vaatele, merevaatele, piiramatule päikesevalgusele või ainult teatud liiki ja arhitektuurse kujuga naaberhoonete rajamise nõudmiseks. See, millist ehitist võib arhitektuurselt lubatavaks pidada või milline sobib ümbruskonda, ei ole kaebajate otsustada, vaid seda analüüsib kohalik omavalitsus. Naabrite elamutele ei teki rajatavast hoonest tulenevalt mingisugust valguse vähenemist. Päikese liikumisest tulenevalt ei ole füüsikaseaduste kohaselt võimalik kaebajate M.O.e ja M.M. kinnistul valguse vähenemine. Samuti ei teki olulist valguse vähenemist L. ja A. I. kõrvalhoone ja kasvuhoone osas. Kinnistute väärtuse vähenemine ei ole ühegi tõendiga kinnitatud. 2) Kaebajad olid menetlusse kaasatud ja kõigil huvitatud isikutel oli võimalus projektiga vallavalitsuses või läbi ehitisregistri tutvuda. Nagu nähtub kaebajate kirjadest, siis oma õigust ka kasutati ja kaebajatele vastati haldusorgani poolt. Haldusmenetluse seadus (HMS) ja ehitusseadustik (EhS) ei kohusta ehitusloa menetluses või ehitusprojekti muutmisel küsima naabrite nõusolekut, vaid kohustab kaasama huvitatud isikud menetlusse ning nende huve ning õigusi õiglaselt kaaluma. Seda on vallavalitsus nõuetekohaselt teinud ja oma otsust kaebuse esitajatele vastuses piisavalt põhjendanud. Samuti on põhjendatud, miks naabrite arvamusega ei saa arvestada. Kaebajad on esitanud palju eksitavat ja ka valeinfot olemasolevast ja kujunevast olukorrast. Projekteerimistingimustega on antud ehitise maksimaalkõrgus 8,5 m, mida ka projektimuudatusega ei ületata – ehitise varasem planeeritud kõrgus oli 7,5 m ja muudatusprojektiga on kõrgeima tarindi kõrgus 8,2 m. Vale on väide, et tulemüüri ei rajata. Ka 3(9)
3-18-563 muudetud projekti kohaselt tuleb rajada tulemüür ja selle üle teostab järelevalvet kohalik omavalitsus (KOV). Katusetüübi muutmine ja akende asukoht ei ole sellist laadi oluline muudatus, mis nõuaks uue ehitusloa väljastamist. 3) Arusaamatud on kaebajate väited insolatsioonitingimuste halvenemise kohta. Ka vastavat insolatsioonianalüüsi tellimata on selge, et naabrite insolatsioonitingimusi ehitatav hoone ei mõjuta. Insolatsioonitingimusi arvestatakse elukondlike hoonete suhtes, kõrvalhoone ja kasvuhoone ei ole elukondlikud hooned. 4) Projekti muudatuse sobivuse üle otsustajaks on KOV, kaasates menetlusse isikud, kelle õigusi ja huve võib muudatus puudutada. Xxxxxxxxx 20a naabrid on menetlusse kaasatud ja nad on oma arvamuse esitanud. Vastuväidete kaalumisel selgus, et naabritel ei ole ühtegi kaitstavat õigust, mida projektimuudatus rikuks. Sellest tulenevalt tuleb eelistada kinnistu omaniku põhiõigust oma omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada. Naaberkinnisasjade omanike vahel tekib sageli huvide konflikte, kui soovitakse teostada õiguslikku võimu oma kinnisasja üle. Sellest tingituna ei kaitse naabrusõigused kummagi kinnisasja omaniku huve ühepoolselt ning naabrusõiguste näol on tegemist seadusliku kompromissiga omandiõiguse rakendamisel. Naabritel on õigus olla kaasatud ja ära kuulatud. 5) Piirkonnas on varem ehitatud sarnase katusekaldega hooneid, ja üle Randvere tee on enamik uusi ehitisi pultkatustega, mistõttu ei saa väita, et piirkonnale on tavapärased viilkatusega ehitised. 6) Kaebajate esitatud Eesti Arhitektide Liidu (EAL) 28.07.2018 ekspertarvamus nr A22/025 (EAL ekspertarvamus) tuleb jätta asja juurde võtmata. EAL põhikirjas ei ole viiteid EAL tegevusele eksperdina. EALi eestseisus on 19. märtsil 2009 kinnitanud eksperdiarvamuste koostamise üldised põhimõtted, mille punkti 1.4. kohaselt EALi väljastatavaid eksperdiarvamusi ei käsitata ehitusprojekti ekspertiisidena EhS tähenduses. Sellest tulenevalt on tegemist mõnede arhitektide subjektiivse arvamusega ehitise arhitektuurile, mis ei tohiks olla kohtus tõendiks.
7.Kolmandad isikud ei esitanud seisukohta kaebuse kohta.
KOHTU PÕHJENDUSED
8.Esmalt lahendab kohus poole menetluslikud taotlused.
8.1.Vastustaja on 02.08.2018 esitanud taotluse jätta EAL ekspertarvamus asja juurde võtmata. HKMS § 62 lg 2 kohaselt võtab kohus vastu ainult sellise tõendi ja korraldab selliste tõendite kogumise ning arvestab asja lahendamisel ainult sellist tõendit, millel on asjas tähtsust. Esitatud EAL arvamusega soovivad kaebajad tõendada oma kaebuses esitatud väidet, et Xxxxxxxxx 20a muutunud projektlahendusega hoone on liiga suur ja ei sobitu ümbrusesse. Sellisena omab esitatud tõend asjas tähtsust, kuna seondub kaebuses esitatud väidete tõendamisega. Vastustaja leiab, et EAL ekspertarvamus on kõlbmatu tõend, kuna EAL põhikirjas ei ole viiteid EAL tegevusele eksperdina. EAL põhikiri ei fikseeri selgesõnaliselt ekspertarvamuste andmist, kuid EAL põhikirjaliste eesmärkide ja eesmärkide saavutamise vahenditega (põhikirja p-d 4 ja 5) ei ole ekspertarvamuste andmine kuidagi vastuolus. Seda kinnitavad ka EAL eestseisuse 19.03.2009 otsusega kinnitatud „Ekspertarvamuste koostamise üldised põhimõtted“ (edaspidi: üldised põhimõtted, kättesaadavad EAL veebilehel), mis sätestavad EAL ekspertarvamuse andmise alused. Üldiste põhimõtete kohaselt ei saa EAL ekspertarvamusi käsitada ehitusprojekti ekspertiisidena EhS tähenduses, kuid see ei välista EAL ekspertarvamuse käsitamist lubatava dokumentaalse tõendinda HKMS § 56 lg 2 ja tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 272 mõttes. EAL eksperdiarvamus ei ole siiski eksperdiarvamus kohtumenetluse seaduste mõttes (HKMS § 56 lg 2 ja TsMS 32. pt). Seega tuleb vastustaja taotlus mitte võtta EAL eksperdiarvamust asja juurde jätta rahuldamata. 4(9)
3-18-563
8.2.Vastustaja on viidanud 02.08.2018 menetlusdokumendis, et kaebajate 02.08.2018 esitatud fotosid ei saa vastu võtta, kuna pildistatud hoone näol ei ole tegemist elamu kasutusotstarbega ehitisega ning kui soovitakse kaebajate poolt tõendada, et insolatsioonitingimused halvenevad elamute suhtes, tuleb selleks tellida arhitektuuribüroolt vastavad mõõtmised ja arvutused elamute, mitte abihoonete osas. Sisuliselt väidab vastustaja, et kaebajate 02.08.2018 fotod on lubamatud tõendid. Mil määral tõendavad kaebajate esitatud fotod nende väiteid insolatsiooni vähenemisest nende kinnistutel, saab hinnata asja sisulise läbivaatamise käigus. Kohus leiab, et kaebajate 02.08.2018 esitatud fotod ei ole asjakohatud ja vastustaja taotlus neid mitte haldusasja juurde võtta tuleb jätta rahuldamata.
8.3.Kaebajad on esitanud 16.08.2018 taotluse vastustaja 15.08.2018 täiendavate seisukohtade ja tõendite tagastamiseks vastustajale, kuna vastustaja seisukoht ja tõendid on esitatud kohtu määratud tähtaega rikkudes. Tallinna Halduskohus andis 25.06.2018 määrusega menetlusosalistele tähtaja esitada täiendavaid seisukohti ja taotlusi (02.08.2018) ning vastata teise poole seisukohtadele ja taotlustele kuni 09.08.2018. HKMS § 51 lg 4 kohaselt, kui menetlusosaline esitab avalduse pärast selleks kohtu määratud tähtaja möödumist, menetleb kohus seda üksnes juhul, kui see ei põhjusta kohtu arvates menetluse viibimist või menetlusosaline põhistab, et hilinemiseks oli mõjuv põhjus. Vastustaja on esitanud 15.08.2018 tõendid vastusena kohtu 15.08.2018 päringule, milles oli märgitud, et kohtuni ei ole jõudnud vastustaja 02.08.2018 menetlusdokumendis mainitud Maa-ameti kaardi väljavõte. Kuna tegemist on tähtaegselt esitatud menetlusdokumendi lisaga, mida haldusasja toimik ei sisalda ja mida vastustaja on 02.08.2018 menetlusdokumendis piisavalt kirjeldanud, ei saa kaebajatele olla jäänud arusaamatuks, millisest abihoonetest käib jutt – kaebajad ongi 09.08.2018 menetlusdokumendis esitanud omapoolsed täiendavad selgitused seoses Xxxxxxxxx 22 suvemajaga. Seetõttu ei ole tegemist uue tõendi vastuvõtmisega ning kaebajate taotlus jääb rahuldamata.
9.Järgnevalt peatub kohus kaebeõiguse küsimusel. Kohus sedastas 29.03.2018 määruses (p 7), et kaebajad on esitanud väiteid nii subjektiivsete õiguste kaitseks (insolatsioon, tuleohutus), samuti ka väiteid, mis seonduvad pigem avalike huvide kaitsmisega (naaberkinnistul asuva ehitise sobitumine ümbruskonda). Subjektiivsete õiguste kaitseks on naaberkinnisasjade omanikel kaebeõigus olemas ja kaebus tuleb sisuliselt läbi vaadata. Ehitatava hoone sobitumine miljöösse (hoone maht ja katuse arhitektuurne lahendus) on üldreeglina avaliku huvi küsimus, mida ehitusloa menetluses tõstatada ei saa. Kohus möönab, et teatud tingimustel võib miljöösse täiesti sobimatu ehitise püstitamine rikkuda miljööd oluliselt ning vähendada naabruskonnas asuva kinnisvara väärtust, mistõttu miljöö rikkumisest võivad tuleneda subjektiivselt kaitstavad õigused. Seetõttu peab kohus võimalikuks hinnata kaebajate väiteid hoone sobitumise kohta ümbruskonda sisuliselt.
10.Vaidlust ei ole selle üle, et Xxxxxxxxx 20a kinnistule ehitatakse üksikelamut, millele väljastati 17.03.2017 projekteerimistingimused (tl 12–13). Projekteerimistingimuste kohaselt on üksikelamu maksimaalne lubatav kõrgus olemasolevast maapinnast 8,5 m (p 4). Projekteerimistingimustes on fikseeritud ka katuse tüüp ja kalle: viilkatus, 10-15 või 35-45 kraadi (p 5). Vaidlust ei ole ka selles, et Xxxxxxxxx 20a kinnistule rajatava hoone kõrgus 06.06.2017 väljastatud ehitusloa nr 1712271/18896 aluseks oleva eelprojekti (tl 14-24) kohaselt oli 7,5 m. Pooled ei vaidle ka selle üle, et Xxxxxxxxx 20a omanikud ei realiseerinud ehitusluba eelprojektis kajastatud kujul. Muudatusprojekti (tl 39–40, asendiplaan tl 61) kohaselt muutus hoone katuse kuju, viilkatusest sai pultkatus, ja suurenes hoone kõrgus (8,2 m). Viimsi Vallavalitsuse 08.01.2018 ehituskomisjoni protokollist nr E-1 (tl 60 p) nähtub, et 19.12.2017 saadeti menetleja poolt projekti muudatus arvamuse andmiseks kinnistu naabritele. 20.12.2017 esitasid Xxxxxxxxx 20, Xxxxxxxxx 22 ja Xxxxxxxxx 23 omanikud arvamuse projekti muudatuste kohta. Naabrid ei nõustunud ehitise massiivsuse ja kõrgusega ning seega ka projekti muudatustega. Protokollis nr E-1 oli otsustena formuleeritud 4 punkti. Esimeses punktis 5(9)
3-18-563 analüüsiti projektimuudatuste mõju lähtuvalt õigusaktidest ja naabrite õigustest, teises punktis leiti, et esitatud lahendus vastab projekteerimistingimustele hoone kõrguse ja katusekalde osas. Kolmandas punktis nõustuti põhimõtteliselt projekti muudatustes toodud lahendusega. Lisaks kohustati taotluse esitajat täiendama esitatud jooniseid lõigetega hoone iseloomulikes kohtades ja vormistama korrektne seletuskiri (p 4) ning otsustati, et peale täienduste esitamist tuleb projekti muudatus kooskõlastada (p 5). Viimsi Vallavalitsuse Ehituskomisjoni 24.01.2018 protokollis nr E-2 otsustati kooskõlastada Xxxxxxxxx 20A 23.01.2018 esitatud projekti muudatus, kanda projekti muudatuse dokumentatsioon registri paranduskandega ehitisregistrisse ning lubada jätkata Xxxxxxxxx 20A elamu põhihoone katuse ehitamisega.
11.Kohus leiab, et Viimsi Vallavalitsuse Ehituskomisjoni 24.01.2018 protokolli nr E-2 otsuste vaidlustamise läbi on kaebajad vaidlustanud ehitusloa muutmist. Riigikohus on leidnud 22.02.2005 otsuses nr 3-3-1-84-04, et ehitusluba on kohaliku omavalitsuse nõusolek ehitusprojekti järgi ehitamiseks ehk luba ehitamiseks ehitusprojekti tingimustel. Ehitusprojekti muudatuste kooskõlastamine tähendab seepärast ka ehitusloa muutmist (p 9). Asjaoludest nähtuvalt on kaebajad näinud oma õiguste rikkumist muutunud katuse kujus ja hoone kõrguses.
12.EhS § 46 reguleerib ehitusloa kehtetuks tunnistamist. EhS eelnõu seletuskirja (Riigikogu XII koosseis, eelnõu 555 SE) kohaselt tugineb ehitusloa kui haldusakti kehtetuks tunnistamise regulatsioon HMS §-le 64 ja sätet kohaldatakse ka ehitusloa muutmisele ja kehtivuse peatamisele (lk 89). EhS § 46 lg 1 kohaselt tunnistab pädev asutus ehitusloa kehtetuks, kui ehitusloa taotlemise aluseks olnud ehitusprojekti muudetakse selliselt, et ehitise olulised tingimused muutuvad oluliselt, näiteks ehitise tuleohutus, energiatõhusus, kasutamise otstarve, mõjuvad koormused või ehitusloas märgitud muud olulised tehnilised näitajad (p 1) või ehitusloa taotlemisel on esitatud teadvalt valeandmeid, mis mõjutasid oluliselt ehitusloa andmise otsustamist. Kohtu hinnangul hoone kõrguse ja katuse kuju muutmine käesolevas asjas toodud moel ei kujuta endast ehitusloa kehtetuks tunnistamise imperatiivset alust EhS § 46 lg 1 mõttes (tuleohutuse osas vt otsuse p 16). EhS § 46 lg 2 sätestab, et pädev asutus võib ehitusloa kehtetuks tunnistada, kui ehitusloa omaja või kinnisasja omanik seda taotleb, välja arvatud kui teistel isikutel on ehitusloa kehtivuse vastu õigustatud huvi (p 1) või ehitis või ehitamine ei vasta ehitusprojektile, detailplaneeringutele, projekteerimistingimustele, riigi või kohaliku omavalitsuse eriplaneeringule, ehitisele või ehitamisele esitatavatele nõuetele (p 2). Käesoleval juhul ei saa kõne alla tulla EhS § 46 lg 2 p 1, kuna see puudutab juhtu, kui kinnisasja omanik ise taotleb ehitusloa kehtetuks tunnistamist. Küll võib kõne alla tulla EhS § 46 lg 2 p 2 kohaldamine, kuna kaebajad näevad muutunud ehitusprojektis vastuolu projekteerimistingimustega.
13.Esmalt tuleb selgitada, kas muutunud projekt on projekteerimistingimustega vastuolus. Kohus lähtub siin eeldusest, et 17.03.2017 väljastatud projekteerimistingimusi ei ole vastustaja muutnud. Tuleb sedastada, et hoone kõrguse osas jääb ka muudatustega projekt projekteerimistingimustega antud lubatud maksimaalse kõrguse (8,5 m maapinnast) piiresse. Vastav kõrgus 8,5 m tuleneb Viimsi valla üldplaneeringu teemaplaneeringust „Viimsi valla üldiste ehitustingimuste määramine. Elamuehituse põhimõtted.“ (edaspidi: teemaplaneering). Seega ei ole muutunud hoone kõrgus vastuolus projekteerimistingimuste ega kohtule nähtuvalt ka muude õigusaktidega. Hoone muutunud kõrguse õigusvastasus saab tuleneda seega muudest asjaoludest, nt tuleohutuse või insolatsiooni nõuete eiramisest või näiteks hoone sobimatusest ümbruskonda. Vaidlust ei saa olla selles, et hoone katuse kuju on muutunud. Pultkatus (kelkkatus) on arhitektuuri oskussõnastiku (https://term.eki.ee/termbase/view/8085495) kohaselt ühetahuline ja -kaldeline katus, mis tavaliselt toetub ühele kõrgemale vertikaalpinnale või seinale. Viilkatus on aga kahe kaldpinna ja rõhtsa harjaga katusetüüp. Kohtule teadaolevalt ei tulene ühestki õigusaktist (nt teemaplaneering) või muust dokumendist kohustust või soovitust ehitada Viimsi vallas Randvere küla Xxxxxxxxx piirkonda just viilkatusega maju. Seega tuleb arvestada teemaplaneeringu üldise nõudega, et elamute puhul tuleb tagada nende 6(9)
3-18-563 arhitektuurne ja esteetiline sobivus konkreetsesse kohta ning järgida tuleb piirkonna ehitustavasid ja asukoha looduslikke eripärasid (teemaplaneeringu p 4.1.4). Õige on see, et vastustaja ei ole muutnud projekteerimistingimusi, kus on fikseeritud katuse tüübina viilkatus. Samas nähtub, et vastustaja on muutunud katusekuju kaalunud Viimsi Vallavalitsuse 08.01.2018 ehituskomisjoni protokollis nr E-1 ja leidnud, et esitatud lahendus vastab projekteerimistingimustele katusekalde osas (p 2) ja sobitub paremini naaberhoonestusega kui algne lahendus (p 1). Projekteerimistingimuste ja ehitusprojekti erinevus ei vii automaatselt ehitusloa kehtetuks tunnistamiseni või ehitusloa muutmisest keeldumiseni, vaid tulenevalt EhS § 46 lg 2 p-st 2 on see KOV kaalutlusotsus.
14.Kohtule ei nähtu, et vastustaja oleks kaalutlusreegleid rikkunud. See, et projekteerimistingimustes on viilkatus, kuid tegelik projektilahendus näeb ette pultkatuse, ei ole niivõrd oluline projekti muudatus, mis oleks toonud kaasa kohustuse keelduda ehitusloa muutumisest või kohustuse väljastada uus ehitusluba. Kohus nõustub selles osas vastustajaga. Vastustaja on projekti muudatust analüüsinud, leides, et katusekuju muutus ei ole oluline (katuse kalle jääb samaks) ning hoone sobitub muutunud projektlahendusega paremini ümbruskonda. Esitatud tõendite pinnalt puudub kohtul alus sedastada, et vastustaja oleks käitunud õigusvastaselt. Mis puudutab konkreetse katuse kuju arhitektuurset lahendust esteetilisest vaatevinklist ja selle sobitumist ümbruskonda, siis siin jääb kohtuliku kontrolli ulatus paratamatult piiratuks. Kohus ei saa võtta seisukohta selle kohta, milline katuse kuju oleks esteetiliselt sobivam. Kohus saab lähtuda õigusaktide nõuetest, samuti ka paikkonna ehitustavadest, kui neid on piisavalt kirjeldatud ja fikseeritud. Näiteks kaebajate viidatud haldusasjas 3-16-1897 oli küsimuse all kelpkatuse sobivus Vormsi saare miljöösse. Samas on Vormsi vald üldplaneeringu tasemel loetud tervikuna Läänemaa väärtuslike maastike hulka. Ka on teadlaste poolt teostatud Vormsi saare külade inventeerimine ning esitatud konkreetsed arhitektuursed soovitused Vormsi valla külamiljöösse sobivatest lahendustest, mh katuse tüübi osas. Kohtu hinnangul ei ole käesoleval juhul tegemist analoogse olukorraga.
15.Kaebajad on esitanud EAL ekspertarvamuse (tl 81–82), millest nähtuvalt ei pea ekspertarvamuse koostajad Xxxxxxxx20a hoonet mahu ja arhitektuurse lahenduse mõttes ümbruskonda sobivaks. Arvamuses on välja toodud, et naaberkinnistute kõrgused on vahemikus 6-6,8 m ning need on 1,5-korruselised viilkatuse ja katusekorrusega hooned. Arvamuses on välja toodud, et Viimsi vald võiks oma ajaloolisi külasid ja nende hoonestuslaadi hoida, aga antud juhtumi puhul pole seda tehtud. EAL arvamuses puudub analüüs, kuivõrd on piirkonnas traditsioonilisele Viimsi rannakülale omast arhitektuuri (millele EAL ekspertarvamuses viidatakse) üldse säilinud ja millised oleksid sellisesse miljöösse sobilikud hooned. Haldusasjas esitatud fotomaterjalist nähtuvalt (nt tl 36) on piirkonnas (sh naaberkinnistutel) valdavalt uued, kaasaegse arhitektuurilahendusega hooned. Kohtule ei nähtu vanu, rannakülale viitavaid hooneid. Ka projekteerimistingimustes on nõutud, et hooned peavad olema kaasaegse arhitektuurse lahendusega. Esitatud tõenditest ei nähtu, et ka piirkonna majade katused oleksid ühesuguse arhitektuurse lahendusega (viilkatustega). Vastustaja on esitanud näiteid vaidlusaluses piirkonnas asuvatest majadest, kus on planeeritava hoonega analoogsed katused (tl 64–66, tl 114–115). Lisaks ei ole ka Xxxxxxxxx 20a naabril Xxxxxxxxx 20 eluhoonel traditsioonilist viilkatust, vaid maja on liigendatud, ning osaliselt on katuse külgede kaldenurgad erinevad. Ka Xxxxxxxxx 20a maja eelprojekt nägi ette erinevate kalletega viilkatuse (vt tl 23 p). Sellisena ei nähtu kohtule, et muutunud projektlahendusena sündinud pultkatus oleks ümbruskonda sobimatu või et piirkonnas oleks välja kujunenud mingisugune ühtne arhitektuuriline joon katuste osas. Kohus ei saa võtta seisukohta, kas muudatusprojekt on kõrgel professionaalsel arhitektuursel tasemel, mida samuti EAL välja on toonud, kuna vastava hinnangu andmine väljub kohtu pädevusest. Kohus nõustub vastustajaga selles, et kehtivatest õigusaktidest ei tulene kohustust esitada Xxxxxxxxtänava ja kaldaäärsete eeldatavat hoonestuskõrguse skeemi, millele EAL ekspertarvamuses viidatakse. Ka sellest aspektist ei saa 7(9)
3-18-563 ehitusloa muutmine olla õigusvastane. Mis puudutab hoone mahtu, siis olukorras, kus õigusaktide ja projekteerimistingimustega etteantud kõrgust järgitakse ja ümbruskonnas on erineva mahuga ehitisi (nt Xxxxxxxxx 20 eluhoonet ei saa väikesemahuliseks pidada), ei tooks ka asjaolu, et ehitatav hoone on ümbritsevatest kõrgem, kaasa kohustuse projekti muutmisest keelduda.
16.Kohtule ei nähtu ka, et muutunud projektlahendus vähendaks ebaproportsionaalselt naabrite insolatsioonitingimusi või oleks tuleohtlik. Oluline on siinjuures selle tuvastamine, kas õiguste rikkumine toimub muutunud projektlahenduse tõttu, sest kaebuse rahuldamise tagajärg oleks esialgse projekti realiseerimine, mitte ehitise likvideerimine. Kohus nõustub vastustajaga, et ehitatava hoone kõrgus ei põhjusta kummalegi naabrile insolatsioonitingimuste halvenemist. Rajatavast hoonest ida suunda jääb meri ja läände Xxxxxxxxx. Xxxxxxxxx 20 ja 22 eluhooned paiknevad ka piisavalt kaugel Xxxxxxxxx 20a ehitatavast hoonest, et insolatsiooni vähenemine eluhoonetes võiks üldse aset leida. Kohus nõustub vastustajaga selles, et insolatsioonitingimuste täitmine omab relevantsust eluhoonete puhul. Sellist nõuet, et ehitamise tõttu insolatsioonitingimused naaberkinnistutel üldse halveneda ei või, õigusaktidest ei tulene. Insolatsiooninõuded ei kehti kasvuhoonete või abihoonete suhtes. Kaebajad on esitanud fotosid (tl 86–92) Xxxxxxxxx 22 suvemaja kohta, mille insolatsioonitingimusi väidetavalt halvendatakse. Esitatavatelt fotodelt nähtub esiteks, et insolatsioon seoses Xxxxxxxxx 20a hoone (elamu koos garaažiga) lähedusega väheneb paratamatult ja seda sõltumata muutunud projektlahendusest. Kohus leiab, et muutunud projektlahendus ei oma täheldatavat mõju Xxxxxxxxx 22 suvemaja insolatsioonitingimustele. Kohus nõustub vastustaja põhjendustega ka selles, et suvemaja (ehitusregistri koodiga 116027751) ei ole elukondlik hoone, milleks on suvila ja aiamaja. Ehitisregistri koodiga 116027751 hoone omab majandus- ja taristuministri 02.06.2015 määruse nr 51 „Ehitise kasutamise otstarvete loetelu“ lisa kohaselt kasutusotstarvet nr 12744 elamu, talu, kooli vms majapidamishoone, nagu näiteks kuur, individuaalgaraaž ja saun. Seega sellele hoonele ei laiene insolatsiooninõuded. Ka ei ole kaebajad esitanud tõendeid selle kohta, et Xxxxxxxxx 20a hoone oleks muutunud projektilahenduse tõttu tuleohtlik. Projekteerimistingimuse p-s 2 on fikseeritud tuleohutusnõuded. Nimetatud punkti kohaselt võib elamu paigutada kinnistu projekteerimistingimuste taotluse juurde esitatud asendiskeemi alusel (2,5 m Xxxxxxxxx 22 kinnistu piirist ja 1 m Xxxxxxxxx 20 kinnistu piirist), kui kasutatakse muid tuleohutust tagavaid meetmeid (tulemüür, tuletõkkesein vms). Keelualasse võivad ulatuda katuseräästad ja konsoolsed varikatused mitte rohkem kui 0,5 m ulatuses. Ehitise kaugused naaberkinnistute piiridest ei ole muutunud. Ka projekti muudatusena tuleb Xxxxxxxxx 22 poolne (garaaži) sein ehitada tulemüürina (tl 61 p). Kohtu hinnangul ei ole esitatud mingeid tõendeid selle kohta, et ehitis oleks muutunud projektlahenduse tõttu varasemast tuleohtlikum.
17.Ka muud kaebajate väidetud minetused ei too kaasa kaebuse rahuldamist. Projekti muutmise lubamise põhimotiivid on ära toodud Viimsi Vallavalitsuse 08.01.2018 ehituskomisjoni protokollist nr E-1, mida kaebajad ei ole vaidlustanud. Kaebajad on saanud menetluses osaleda ning vastustaja on kaebajatega mittenõustumist erinevates menetlusdokumentides piisavalt põhjendanud. Vastustaja ei ole valesti kohaldanud materiaalõigust. Võimalik vaidlustamisviidete puudumine Viimsi Vallavalitsuse ehituskomisjonide protokollides ei ole takistanud kaebajatel oma õiguste realiseerimist, mistõttu ei saa ka see asjaolu tingida kaebuse rahuldamist. Kaebajate väited, et ehitusprojekti muudatuste tõttu tuleb tõsta nende kruntide pinda, on jäänud sisustamata. Asjaolu, et algset ehitusprojekti muudeti kaebajate nõusolekuta, ei too kaasa ehitusloa muutmise tühistamist, kuna kohus on tuvastanud, et vastustaja ei ole kaebajate õigusi rikkunud.
18.Ülaltoodut arvestades tuleb jätta kaebus rahuldamata.
8(9)
3-18-563
19.HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kaebajate menetluskulud jäävad nende endi kanda. Vastustaja ja kolmandad isikud ei ole esitanud taotlust menetluskulude väljamõistmiseks, mistõttu jäävad võimalikud menetluskulud nende endi kanda.