T. K.i kaebus Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 07.06.2017 projekteerimistingimuste nr 1711002/03503 ning Tallinna Linnavalitsuse 23.08.2017 korralduse nr 1254-k tühistamiseks
Menetlusosalised
Kaebaja – T. K., volitatud esindaja advokaat Villy Lopman Vastustaja – Tallinna linn, volitatud esindaja Eva Vanamb Kolmas isik – E. M., volitatud esindaja vandeadvokaat Leino Biin
Asja läbivaatamise vorm
Avalikul kohtuistungil 18.05.2018
RESOLUTSIOON
Jätta T. K.i kaebus rahuldamata.
2.Mõista T. K.ilt E. M.e kasuks välja menetluskulu 586,50 eurot. Ülejäänud osas jätta menetlusosaliste kulud nende enda kanda.
EDASIKAEBAMISE KORD
Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, so hiljemalt 18.07.2018 (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 181 lg 1). Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184). Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9). Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal esitada ringkonnakohtule vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
1.XXXXX XXX XX kinnistu omanik E. M. esitas 07.04.2017 Tallinna Linnaplaneerimise Ametile (TLPA) projekteerimistingimuste taotluse, samuti asendiskeemi elamu püstitamiseks. TLPA teavitas puudutatud isikuid taotluse esitamisest. XXXXX XXX XX kinnistu omanik T. K. esitas projekteerimistingimuste eelnõule vastuväited, leides, et asendiplaanil kajastatud hoone paigutus ei vasta Nõmme linnaosa üldplaneeringu tingimustele ning TLPA ei ole arvesse võtnud piirkonnas kehtivat ja varem XXXXX XXX XX kinnistu omanikuga kooskõlastatud ehitusjoont.
2.TLPA väljastas 07.06.2017 projekteerimistingimused nr 1711002/03503 ehitise püstitamiseks XXXXX XXX XX kinnistule. TLPA ei pidanud koos projekteerimistingimustega edastatud 07.06.2017 vastuses nr 4-1/1573-5 T. K.i seisukohta põhjendatuks.
3.T. K. esitas 06.07.2017 projekteerimistingimuste kehtetuks tunnistamiseks vaide, mille Tallinna Linnavalitsus 23.08.2017 korraldusega nr 1254-k rahuldamata jättis, põhjendades seda järgnevaga. 1) Projekteerimistingimused ei määra kavandatava hoonestuse kindlat asukohta ega mahte, vaid annavad suunised edasiseks projekteerimiseks. Need ei riku vaide esitaja subjektiivseid õigusi. 2) Projekteerimistingimustes esitatud nõuded (nt eskiislahenduse kooskõlastamise nõuded, keskkonnakaitselised tingimused) loovad piisava aluse eeldamaks, et krundile projekteeritav hoone sobituks keskkonda ja arvestaks ka vaide esitaja huve. 3) Vaide esitaja konkreetsed nõuded seoses ehitusjoone ja hoone paiknemisega ei ole põhjendatud. Neid ei toeta ka linnaehituslik analüüs. Pole välistatud, et täiendavad piirangud hoonestuse asukoha valikule võivad selguda nt ala puittaimestiku inventeerimise tulemusena. Nõmme linnaosa üldplaneeringus sätestatud 6 m nõue krundi piirist külgaia puhul ei ole jäik ning pole alust seda jäigalt fikseerida ka projekteerimistingimustes. Vaide esitaja tõstatatud küsimuste lahendamine on otstarbekam krundi täpsema ehitusõiguse määramise menetluses.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD
4.T. K. esitas 15.09.2017 Tallinna Halduskohtule kaebuse TLPA 07.06.2017 projekteerimistingimuste nr 1711002/03503 ja Tallinna Linnavalitsuse 23.08.2017 korralduse nr 1254-k tühistamiseks (täiendavad seisukohad 14.11.2017). Kaebuse põhjendused on kokkuvõtvalt järgmised. 1) Projekteerimistingimused on vastuolus Nõmme linnaosa üldplaneeringuga, sest need ei arvesta piirkonnas väljakujunenud ehitusjoont. XXXXX XXX XX kinnisasjal peaks järgima kinnistu eesaiast 20 m kaugusele jäävat ehitusjoont, ent TLPA-le esitatud asendiplaanil asub planeeritav hoone 7,96 m kaugusel eesaiast. Nõmme linnaosa üldplaneeringu seletuskirjast tulenevalt peab arvestama naaberkruntidel ja tänaval välja kujunenud ehitustava, seega ka sügavamat ehitusjoont sõltumata sellest, et minimaalseks lubatud nõudeks eesaia piirist on 5 m (seletuskirja p 4.1. alapunkt 7). Oluline ei ole ehitusjoone olemasolu kvartalis, vaid eelkõige naaberkinnistutel ja konkreetsel tänaval. XXXXX XXX XX ja 18 kinnistute osas on kujunenud välja XXXXX XXX tänavast ca 20 m sügavuses asuv ehitusjoon. Seda on järgitud XXXXX XXX XX ja 18 kinnistutele püstitatud uute ehitiste puhul, kusjuures kaebaja kinnistu osas seadis vastava nõude TLPA ning joon on kaebaja kinnistu 22.03.2000 projekteerimistingimustes märgitud ka XXXXX XXX XX kinnistule laienevalt (tl 24). 20 m sügavust ehitusjoont tuleb seega käsitada uute ehituste püstitamisel välja kujunenud ehitustavana.
2(10)
3-17-1883 2) Projekteerimistingimused on vastuolus Nõmme linnaosa üldplaneeringu tingimustega ka põhjusel, et üldplaneeringu kohaselt on põhihoonete minimaalne lubatud kaugus krundi piirist külgaia suhtes 6 m, kuid XXXXX XXX XX asendiplaani kohaselt on põhihoone planeeritud kaebaja kinnistust 4,05 m. Üldplaneeringust tuleneb ka nõue arvestada piirkonna korrastamise ja välisilme parandamisega. Korrapäratust hoonete paiknemisel ei saa kaitsta. Asjaolu, et põhihooned paiknevad kvartalis üldjuhul krundipiirile lähemal kui 6 m, ei saa olla sisuliseks põhjenduseks, mis õigustab lubada paigutada XXXXX XXX XX põhihoone 4,05 m kaugusele krundipiirist. Hoone oleks võimalik paigutada nii, et see ei põhjustaks korrapäratuse süvenemist piirkonnas ning võtaks arvesse üldplaneeringus toodud minimaalseid vahemaid naaberkinnistutega. Millegagi ei ole põhjendatud XXXXX XXX XX hoone paigutamist selle lõunapoolsest naaberkinnistust Seedri tn 12 eemale ning XXXXX XXX XX kinnistu krundipiirist kõigest 4 m kaugusele, eriti arvestades, et Seedri tn 12 ja XXXXX XXX XX kinnistutel on sama omanik. Planeeritava ehitise asukoha määramisel ei kaalutud kaebaja privaatsusvajadust. Üldplaneeringu nõuetest kõrvale kaldumiseks mõjuvat põhjust praegusel juhul ei esine. 3) TLPA ei järginud projekteerimistingimuste väljastamisel uurimispõhimõtet ja kaalutlusõigust. TLPA ei ole kaalumisel arvesse võtnud kaebaja viidatud asjaolu, et XXXXX XXX XX omanik on varem nõustunud kinnistutele seatud 20 m sügavuse ehitusjoonega ja XXXXX XXX XX kinnistu krundipiiri suhtes kehtiva ehituskeelualaga 5,7 m kaugusel ning nõustumise ajal oli XXXXX XXX XX kinnistu pindalalt ja kujult samades mõõtmetes kui praegu. Ka Tallinna Linnavalitsus jättis selle tähelepanuta. Projekteerimistingimuste menetluse esemesse kuulub ka hoone asukoht, seda ei saa edasi lükata ehitusloa menetlusse. Vaideotsuses ei ole põhjendatud XXXXX XXX XX ja 16 kohta naabrite vahel sõlmitud ehituskeeluala kokkuleppe arvestamata jätmist. 4) XXXXX XXX XX planeeritav maja varjutaks XXXXX XXX XX tänavapoolse terrassi ala, kus asub ka XXXXX XXX XX hooviala. TLPA ei esitanud projekteerimistingimustes sisulisi põhjendusi planeeritava ehitise mõju kohta kaebaja kinnistu hooviala varjutamisel otsese päikesevalguse eest. Nõmme linnaosa üldplaneeringu seletuskirja p 4.1 alapunkt 10 kohaselt tuleb uute hoonete rajamisel püüelda maksimaalselt vältida naaberkinnistute väärtuslike hoovialade varjutamist otsese päikesevalguse eest. Tallinna Linnavalitsus on põhjendamiskohustust rikkudes jätnud kaebaja vastava etteheite osas sisulised tähepanekud esitamata, mis on tinginud ebaõige vaideotsuse tegemise. Kolmas isik ei ole esitanud mõõtmistulemust, millest selguks, et standardi „Loomulik valgus elu- ja bürooruumides“ määratud insolatsioon XXXXX XXX XX eluruumides on tagatud. 5) Planeeritava hoone asukoha heakskiitmisel on rikutud kaalutlusõigust lisaks põhjusel, et Nõmme linnaosa üldplaneeringu seletuskirja p 4.1. alapunkti 6 kohaselt tuleb hoone asukoht kavandada võimalikult kõrghaljastust säästvalt, kuid TLPA ei ole seda arvesse võtnud. 6) Täidetud ei ole planeerimisseaduse (PlanS) § 125 lg 5 tingimused projekteerimistingimuste andmiseks. Kuna taotlusele lisatud hoone asukohaskeem annab ülevaate hoone asukohast, ent mitte hoone mahust, puudus vastustajal tõsikindel alus taotletava hoone mahu hindamiseks. Piirkonnas kehtib praegu Tallinna linna üldplaneering, mis ei sisalda piisava täpsusega ehitustingimusi, mida saaks projekteerimistingimuste väljastamisel aluseks võtta (PlanS § 125 lg 5 p 2). Ka vastustaja on pidanud vajalikuks tugineda Nõmme linnaosa üldplaneeringule (projekteerimistingimuste lk 2, Nõmme linnaosa ehitusmääruse § 1 lg 5). Nõmme linnaosa üldplaneering ei ole kehtiv õigusakt ning selle alusel ei ole lubatud PlanS § 125 lg 5 kohaldamine. Ehitusseadustiku (EhS) § 26 reguleerib projekteerimistingimuste andmist detailplaneeringu koostamise kohustuse puudumise korral. Erinevalt EhS § 26 lg 3 p-s 2 nõutust
3(10)
3-17-1883 on XXXXX XXX XX kinnistule projekteerimistingimuste väljastamine vastuolus õigusaktidega. 7) Tuleohutusnõuete täitmise tagamine on võimalik, sõltumata kaebaja kinnistul asuvast kuurist, sest tule levikut on võimalik piirata ehituslike abinõudega ja kolmas isik pidanuks neid rakendama.
TLPA palub 24.10.2017 vastuses jätta kaebus rahuldamata, leides järgmist.
1) Kaebusest ei nähtu kaebaja subjektiivsete õiguste rikkumist. Kaebajal ei saa olla õiguspärast ootust elamumaa sihtotstarbega naaberkinnistu hoonestamata jätmise osas. Mõningane privaatsuse vähenemine on linna tingimustes tavapärane. Arvestades XXXXX XXX XX terrassi paiknemist ja eluruumide kaugust krundipiirist, on XXXXX XXX XX eluruumides ja krundil nõuetekohane insolatsioon XXXXX XXX XX hoonestamisel tagatud. Projekteeritav hoone ei varja olulist osa päikesevalgust. Projekteerimistingimuste p-s 3 on mh märgitud, et ehitusjoone ja külgaedade täpne ulatus uue hoone ehitamisel määratakse, lähtudes naaberkruntidel ja tänaval väljakujunenud ehitustavast ning naabrite privaatsusvajadusest ja püüdega vältida naaberkinnistute hooviala varjutamist otsese päikesevalguse eest. Lisaks on projekteerimistingimustes kohustus lähtuda Eesti Standardist „Loomulik valgustus elu- ja bürooruumides“ (EVS 894:2008+A2:2015). Arvestatud on kõrghaljastusega. Eelnevat selgitas vastustaja kaebajale ka 07.06.2017 kirjas. 2) Projekteerimistingimused võimaldavad erinevaid lahendusi XXXXX XXX XX kinnistu hoonestamiseks ning selle nõuded ei too vääramatult kaasa kaebaja kinnistu suhtes ebasoodsaimat ehitusprojekti. Projekteerimistingimustega on XXXXX XXX XX omanikule pandud kohustus esitada eskiislahendus, mille kooskõlastamisel tehakse koostööd ka piirinaabritega. Projekteerimistingimused ei anna vahetut ehitusõigust ning need vastavad praegusel juhul EhS § 26 lg-de 3 ja 4 nõuetele. Kaebaja nõuab projekteerimistingimustes ehitusprojektile omase ehitusõiguse täpsusastme määratlemist. 3) Kehtivast õigusest ega planeeringutest ei tulene nõuet praegusel juhul eesaiast 20 m kaugusele jääva ehitusjoone arvestamiseks. Tallinna Linnavalitsuse 23.08.2017 korralduses on selgitatud, et kaebaja kinnistule määrati ehitusjoon sellisena teadmata põhjustel ja 17 a tagasi ning arvestada tuleb sedagi, et XXXXX XXX XX kinnistu on kaebaja kinnistust poole väiksem. 4) Projekteerimistingimused vastavad Nõmme linnaosa vastuvõetud, kuid veel kehtestamata üldplaneeringule. On lubatav tugineda alles menetluses olevale üldplaneeringule. Selle kohaselt asub XXXXX XXX XX kinnistu miljööväärtuslikul hoonestusalal ja pereelamute alal, kus võivad paikneda ühe- või kahe korteriga omal krundil paiknevad elamud. Nõmme linnaosa üldplaneeringu nõuded ei ole sisuliselt uued, vaid Tallinna üldplaneeringust kaalumise teel tuletatud ja selgelt lahti kirjutatud. PlanS § 125 lg 5 nõuded projekteerimistingimuste alusel hoone püstitamise lubamiseks on seega täidetud. XXXXX XXX XX lähiümbruse väljakujunenud krundistruktuur (konfiguratsioon ja suurus) on erinev ning hoonestuse üldilme piirkonnas mitmekesine. Krundipiirist 20 m kaugusel asuv ehitusjoon on piirkonnas erandlik. XXXXX XXX XX põhihoone kaugus XXXXX XXX 18 krundipiirist on 3,2 m ja XXXXX XXX XX krundipiirist 4,3 m. 5) Projekteerimistingimuste haldusmenetlus on läbi viidud korrektselt. 07.06.2017 kirjaga esitati kaebajale kaalutlused tema vastuväidete arvestamata jätmise ja projekteerimistingimuste väljastamise kohta.
Kolmas isik E. M. palub 24.10.2017 vastuses jätta kaebus rahuldamata, leides järgmist.
4(10)
3-17-1883 1) XXXXX XXX XX kavandatava hoone asukohta mõjutas ja piiras XXXXX XXX XX asuv kaebaja hoonega külgnev kuur. Kuna naaberkinnistul asuva kuuri lammutamise nõudmine olnuks ebaproportsionaalne, oli ainuvõimalik nihutada hoonestusala XXXXX XXX poole. XXXXX XXX 12 ja 14 asuvad samal ehitusjoonel. Hoone kavandamine 4 m kaugusele XXXXX XXX XX piirist aitab tagada mõistlikku vahekaugust XXXXX XXX 12 ja 14 hoonete vahel. Nõmmel ei ole üldjuhul järgitavad üldplaneeringus sätestatud põhihoone kaugused ees-, külg- ja tagaaia piirist. 2) Kaebajal ei ole õiguspärast ootust, et tiheasustusalal asuv elamumaa sihtotstarbega kinnistu jääb kasutusest välja või hoonestatuks üksnes olemasolevate abihoonetega. Privaatsuse mõningane vähenemine on linna tingimustes tavapärane ega saa piirata kolmanda isiku omandiõigust. Kaebaja ei ole näidanud, et elamu paigutamine projekteerimistingimustes näidatust erinevasse kohta tooks kaasa kaebaja privaatsuse väiksema riive. 3) Hoone ei varjutaks märkimisväärselt XXXXX XXX XX hooviala päikesevalguse eest (vt http://suncalc.net/#/59.3672,24.6527,19). Hooviala insolatsioonile ei ole nõudeid kehtestatud. Vaidlustatud haldusakt ei riku kaebaja kaitstavat õigust. 4) Kolmas isik ei ole varem nõustunud väidetava 20 m kauguse ehitusjoonega. Kaebaja viidatud nõusolekud käsitavad XXXXX XXX XX ehitusala. XXXXX XXX XX ehitusala määramise ja planeerimisprotsessis ei seatud piiranguid XXXXX XXX XX ehitusõiguse osas. Haldusmenetluses ei ole kaebaja õigusi rikutud.
KOHTU PÕHJENDUSED
7.Kaebaja on vaidlustanud TLPA 07.06.2017 väljastatud projekteerimistingimused. Vastustaja lubas projekteerimistingimuste alusel püstitada Tallinnas XXXXX XXX XX kinnistule kuni kahekorruselise elamu. Vaidluse keskmes on küsimus, kas vastustaja väljastatud projekteerimistingimuste alusel ehitusõiguse määramine riivab kaebaja subjektiivseid õigusi ning kas riive on õiguspärane. Seejuures vaidlevad menetlusosalised selle üle, kas projekteerimistingimuste väljaandmine detailplaneeringu menetluse läbiviimise asemel oli õiguslikult lubatav ning kas vastustaja on täitnud põhjendamiskohustuse ja teostanud õiguspäraselt kaalutlusõigust, võttes arvesse olulised asjaolud ning kaaludes nõuetekohaselt kaebaja õigusi ja huve.
8.Kohtu hinnangul puudub kaebajal subjektiivne õigus nõuda, et ehitusõigus teise isiku kinnistul määratakse projekteerimistingimuste asemel detailplaneeringuga. Kuna seadusest ei tulene võimalust vaidlustada projekteerimistingimuste väljastamist avalikes huvides, ei ole kaebajal õigust vaidlustada projekteerimistingimuste väljastamise otsust ulatuses, millega ei riivata tema õigusi. Kaebajal puudub subjektiivne õigus konkreetsele menetlusliigile, seda enam, et kaebaja ei väida, et detailplaneeringu menetlus andnuks tema õigustele parema kaitse projekteerimistingimuste väljastamise menetlusest. Kaebaja õigusi ei riiva see, kui avalikkust ei olnud menetlusse kaasatud või kui on rikutud mõnd avalikku huvi kaitsvat normi. Kaebaja saab kaitsta enda menetluslikke õigusi, nt ärakuulamisõigust. Vale menetlusliigi valik saaks kaebaja õiguste rikkumise kaasa tuua eelkõige juhul, kui ta jäi seetõttu ilma enda menetluslikest õigustest või kui detailplaneering andnuks tema kinnistule suurema kaitse kui projekteerimistingimused.
9.Eelnevast tulenevalt on praeguses asjas seega küsimuse all üksnes kaebaja subjektiivsete õiguste võimalik rikkumine vastustaja poolt projekteerimistingimuste väljastamisega. Kaebaja on seisukohal, et projekteerimistingimused ja nende alusel kavandatav ehitis riivab tema omandiõigust ja vähendab privaatsust. Kaebaja leiab, et projekteerimistingimuste andmisel
5(10)
3-17-1883 tehtud kaalutlusvead, põhjendamiskohustuse rikkumine ning vastuolu üldplaneeringuga viivad lõpptulemusel kaebaja kinnistu kõrvale sellise ehitise püstitamiseni, mis rikub kaebaja privaatsust ning varjab kaebaja kinnistu hooviala päikesevalguse eest. Kuna kaebaja XXXXX XXX XX omanikuna on XXXXX XXX XX piirinaaber ning projekteerimistingimustega antakse ehitusõigus tema naaberkinnistule, ei saa kaebaja omandiõiguse ning privaatsuse riivet selles kontekstis täielikult välistada. Arvestada tuleb, et isegi kui riive peaks olema väheintensiivne, on see halduskohtus vaidlustatav (vt HKMS § 44 lg 1, Riigikohtu otsus nr 33-1-87-16, p 8). Seega saab kohus kontrollida, kas projekteerimistingimuste alusel ehitusõiguse määramine kahjustab kaebaja privaatsust ja omandiõigust, sh kas see tagab päikesevalguse. Vastavalt HKMS § 44 lg-tele 1 ja 2 ei kontrolli kohus projekteerimistingimuste väljastamise õiguspärasust osas, milles see ei seondu kaebaja õigustega.
10.Vaidlust ei ole selles, et XXXXX XXX XX kinnisasi asub detailplaneeringu koostamise kohustusega alal, seega PlanS § 125 lg-s 1 sisalduva üldreegli kohaselt tulnuks XXXXX XXX XX hoone püstitamiseks koostada detailplaneering. Praegusel juhul vaidlevad menetlusosalised selle üle, kas vastustaja on õiguspäraselt PlanS § 125 lg-s 5 sisalduva erandi alusel jätnud detailplaneeringu koostamata ning otsustanud krundile ehitusõiguse määrata projekteerimistingimuste alusel.
11.PlanS § 125 lg 5 näeb ette, et kohaliku omavalitsuse üksus võib lubada detailplaneeringu koostamise kohustuse korral detailplaneeringut koostamata püstitada või laiendada projekteerimistingimuste alusel olemasoleva hoonestuse vahele jäävale kinnisasjale ühe hoone ja seda teenindavad rajatised, kui 1) ehitis sobitub mahuliselt ja otstarbelt piirkonna väljakujunenud keskkonda, arvestades sh piirkonna hoonestuslaadi; 2) üldplaneeringus on määratud vastava ala üldised kasutus- ja ehitustingimused, sh projekteerimistingimuste andmise aluseks olevad tingimused, ning ehitise püstitamine või laiendamine ei ole vastuolus ka üldplaneeringus määratud muude tingimustega. PlanS § 125 lg 5 kohaldamine eeldab seega projekteerimistingimuste määramiseks kumulatiivselt järgmiste eelduste esinemist: 1) esineb kohustus koostada detailplaneering; 2) olemasoleva hoonestuse vahele jäävale kinnisasjale püstitatakse või laiendatakse ühte hoonet ja seda teenindavat rajatist; 3) ehitis sobitub nii mahult kui otstarbelt piirkonna väljakujunenud keskkonda, arvestades piirkonna hoonestuslaadi; 4) üldplaneeringus on määratud vastava ala üldised kasutus- ja ehitustingimused ning ehitis ei ole vastuolus üldplaneeringu muude tingimustega (vt ka PlanS (571 SE) seletuskiri, lk 158).
12.Projekteerimistingimused on teatud juhtudel planeeringut asendavaks instrumendiks (vt ka EhS seletuskiri, lk 47). Nimelt on seadusandja PlanS § 125 lg 5 sätestamisel pidanud võimalikuks, et teatud juhtudel, mil võib eeldada, et ehitustegevus ei avalda avalikule ruumile suurt mõju, määrab kohalik omavalitsus ehitusõiguse detailplaneeringu asemel projekteerimistingimustega, mille koostamisse kaasatakse naaberkinnisasjade omanikud ja muud isikud, kelle subjektiivseid õigusi kavandatav ehitustegevus võib mõjutada. Detailplaneeringust eristab projekteerimistingimusi eelkõige asjaolu, et viimased piirduvad ehitusõiguse määramisega ühele ehitisele ning läbiviidav menetlus ei ole nii ressursimahukas (nt projekteerimistingimuste alusel ehitusõiguse määramisel kaasatakse reeglina naaberkinnisasja omanikud, menetluse keskmine eeldatav aeg on lühem jm – vt ka PlanS seletuskiri, lk 158-159; EhS seletuskiri, lk 49).
13.Kaebaja tugineb esmalt asjaolule, et Tallinna üldplaneeringu alusel projekteerimistingimuste väljastamine ei olnud lubatav, sest see ei määra projekteerimistingimuste aluseks olevaid tingimusi. Kaebaja vaidlustab teiseks ka projekteerimistingimuste vastavust vastu võetud, kuid kehtestamata Nõmme linnaosa üldplaneeringule ning seda osas, milles Nõmme linnaosa üldplaneering näeb praegusel juhul ette väljakujunenud ehitusjoone järgimise, samuti
6(10)
3-17-1883 kauguse naaberkinnistu külgaiast ning kõrghaljastuse säästmise põhimõtte. Kaebaja hinnangul ei vasta projekteerimistingimustele lisatud asendiplaan nendele tingimustele.
14.Projekteerimistingimustest nähtub, et vastustaja lubas projekteerimistingimuste alusel püstitada XXXXX XXX XX kinnistule kuni kahekorruselise elamu, mille suurim ehitistealune pind võib olla kuni 220 m2. Projekteerimistingimustes on arvestatud, et XXXXX XXX XX kinnistu jääb Tallinna üldplaneeringu kohaselt väikeelamute juhtotstarbega alale, Nõmme linnaosa üldplaneeringu kohaselt pereelamute juhtotstarbega alale. Samuti on projekteerimistingimustes märgitud, et ehitusjoone ja ees-, taga- ning külgaedade täpne ulatus uue hoone ehitamisel määratakse, lähtudes naaberkruntidel ja tänaval väljakujunenud ehitustavast ning naabrite privaatsusvajadusest ja püüdega vältida naaberkinnistute hooviala varjutamist otsese päikesevalguse eest.
15.Projekteerimistingimustes on põhjendatud, et projekteerimistingimused vastavad kehtivale Tallinna üldplaneeringule, mille kohaselt tuleb miljööalal ehitise püstitamisel järgida ajalooliselt väljakujunenud linnaehituslikku struktuuri ja hoonestuse üldist mastaapi ja paigutust, samuti on projekteerimistingimustes põhjendatud nende vastavust vastu võetud Nõmme linnaosa üldplaneeringule (projekteerimistingimuste lk 3). Seejuures nõustub kohus vastustaja põhjendustega, mis puudutavad praegusel juhul Nõmme linnaosa üldplaneeringuga arvestamise võimalust projekteerimistingimuste andmisel (projekteerimistingimuste lk 1-2 ning projekteerimistingimustele lisatud TLPA 07.06.2017 kiri, lk 2-3). Nendest nähtub, et vastustaja on andnud projekteerimistingimused Tallinna üldplaneeringu alusel, ent võtnud seejuures arvesse ka Nõmme linnaosa üldplaneeringus sisalduvaid nõudeid, selgitades, et Nõmme linnaosa üldplaneeringusse on koondatud ja selgemalt lahti kirjutatud Tallinna üldplaneeringus sisalduvad üldisemad nõuded. Projekteerimistingimustest ning kaebaja vastuväidetele vastamisest 07.06.2017 kirjaga ilmneb, et vastustaja on selgitanud PlanS § 125 lg-s 5 sätestatud eelduste täitmist, mh on vastustaja hinnanud piirkonna hoonestuslaadi ning üldplaneeringus määratud vastava ala üldisi kasutus- ja ehitustingimusi ning projekteerimistingimustega planeeritava hoone vastavust nendele. Vastustaja on seega põhjendanud PlanS § 125 lg-s 5 sätestatud eelduste täidetavust ning toonud välja erandile tuginemise faktilised ja õiguslikud põhjendused, selgitades, miks ta ei pea konkreetsel juhul detailplaneeringu koostamist otstarbekaks.
16.Isik saab nõuda, et haldusorgan teeks projekteerimistingimuste menetluses vajalikud uuringud ja selgitaks välja projekteerimistingimuste mõju tema krundile. Kaebaja leiab, et TLPA ei selgitanud välja planeeritava ehitise mõju kaebaja kinnistu hooviala varjutamisel otsese päikesevalguse eest ega esitanud projekteerimistingimustes sellekohaseid sisulisi põhjendusi. Kohus kaebajaga ei nõustu. Arvestada tuleb, et projekteerimistingimused on ehitusprojekti koostamise aluseks, st ehitamine ei toimu vahetult projekteerimistingimuste alusel, vaid kolmas isik peab ehitamiseks taotlema ehitusloa. Alles ehitusloa taotlemiseks koostatavast ehitusprojektist selgub täpsemalt mh elamu asukoht kinnistul, hoone kõrgus jm olulisemad parameetrid ning sellest tulenevalt seegi, kas ja mil määral ehitatav ehitis rikub kaebajate subjektiivseid õigusi. Projekteerimistingimustega määratakse siduvalt kindlaks need alused, millest tuleb lähtuda ehitusprojekti koostamisel (nt Riigikohtu otsus nr 3-3-1-28-06, p 8). Kohalik omavalitsus kui pädev haldusorgan võib neid menetluse hilisemates staadiumides muuta (vt ka Riigikohtu otsus nr 3-3-1-25-02, p 16). Asjaolu, et vaidlustatud projekteerimistingimustega on paika pandud mh nõuded hoonestusalale, krundi maksimaalne täisehitusprotsent ja suurim lubatav ehitisealune pind, ei välista nende tingimuste muutmist (vähendamist) ehitusloas ning neid parameetreid pole õigust vaidlustada abstraktselt, vaid üksnes juhul, kui need riivavad isiku konkreetseid subjektiivseid õigusi.
7(10)
3-17-1883
17.Projekteerimistingimustest ja neile lisatud 07.06.2017 kirjast nähtub praegusel juhul vastustaja hinnang, et arvestades ilmakaarte paiknemist, XXXXX XXX XX terrassi paiknemist ja eluruumide kaugust krundipiirist, on XXXXX XXX XX ehitise eluruumides ja krundil ka XXXXX XXX XX hoonestamisel tagatud nõuetekohane insolatsioon. Eluruumide insolatsiooni nõudeid puudutab Eesti Standard „Loomulik valgustus elu- ja bürooruumides“ (EVS 894:2008+A2:2015). Vastustaja selgitas kohtuistungil, et insolatsiooniuuringud viiakse läbi üksnes vajadusel (kohtuistungi protokoll 11:34:28). Praegusel juhul ei ole kaebaja millegagi tõendanud, et projekteerimistingimuste tõttu väheneks loomulik valgus tema eluruumides või rikutaks standardi nõudeid. Ehkki kaebaja märkis kohtuistungil, et projekteerimistingimuste alusel kavandatav hoone võib hakata varjutama ka eluruume, ei ole neid väiteid põhistatud ning ka kaebaja möönis, et seda mõju ei ole praegu võimalik määratleda (kohtuistungi protokoll 11:11:58). Kaebuses on selgitatud, et kaebaja tugineb tekkiva varju hindamisel kavandatavale hoonele projekteerimistingimustega lubatud maksimaalsetele gabariitidele, ent hoone kõrgus jm olulisemad parameetrid selguvad täpsemalt ehitusloa taotlemiseks koostatavas ehitusprojektis ning ehitusloas võivad tingimused muutuda. Projekteerimistingimused sisaldavad lisaks nõuet lähtuda ehitusprojekti koostamisel mh viidatud standardist. Seega saab arvestada, et projekteerimistingimused sisaldavad nõudeid, mis on sätestatud selleks, et kavandatav hoone arvestaks ka naabri õigustega. Sellest tulenevalt ei riku projekteerimistingimused selles osas kaebaja omandiõigust.
18.Standard EVS 894:2008+A2:2015 kohaldub elu- ja bürooruumidele ega reguleeri krundile langevat päikesevalgust. Hooviala päikesevalguse vähenemise osas on vastustaja võtnud arvesse XXXXX XXX XX terrassi asukohta ning kohtu arvates ei saa ka terrassi ja hooviala osas pidada meelevaldseks vastustaja hinnangut, et kavandatav hoone ei varjuta olulist osa päikesevalgusest. Praegusel juhul nähtub rakendusest Google Maps ning sellele viitas ka kolmas isik, et kaebaja krundi kolmanda isiku kinnistu poolsel osal paikneb garaaži väljasõidutee, terrass ja hooviala asuvad eemal. Samuti nähtub rakendusest Google Maps, et kahe kinnistu piiril on kahekordse eramu kõrgust ületav kõrghaljastus. Menetlusosalised kinnitasid kohtuistungil, et Google Maps rakenduses sisalduv foto võimaldab praegust olukorda hinnata (kohtuistungi protokoll 11:11:58). Projekteerimistingimustes sisaldub nõue püüda ehitusprojekti koostamise vältida naaberkinnistute hooviala varjutamist otsese päikesevalguse eest, mis on kooskõlas Nõmme linnaosa üldplaneeringu seletuskirja p 4.1 alapunktiga 10. Eeltoodust tulenevalt ei saa praegusel juhul pidada põhjendatuks kaebaja väiteid projekteerimistingimustega kavandatava hoone tõttu ka kaebaja väärtusliku hooviala ja terrassi päikesevalgustuse varjamise kohta. Kohus leiab, et projekteerimistingimused ei riku ka selles osas kaebaja omandiõigust.
19.Kaebaja leiab, et planeeritava ehitise asukoha määramisel ei kaalutud kaebaja privaatsusvajadust. Kohus leiab, et vastustaja ei ole jätnud arvestamata projekteerimistingimuste mõju kaebaja privaatsusele. Projekteerimistingimuste p-s 3 on mh märgitud, et ehitusjoone ja külgaedade täpne ulatus uue hoone ehitamisel määratakse, lähtudes naaberkruntidel ja tänaval väljakujunenud ehitustavast ning naabrite privaatsusvajadusest. Vastustaja on samas ka ehitusjoont (nii ees- kui külgaiast) ning kõrvalekallet Nõmme linnaosa üldplaneeringus sätestatud üldistest minimaalsetest lubatud kaugustest krundi piiridest põhjendanud ning sellekohaseid põhjendusi ei ole alust pidada meelevaldseks. Vastavad põhjendused sisalduvad samuti 23.08.2017 korralduses nr 1254-k (lk 3-4). Lisaks on vastustaja 07.06.2017 kirjas kaebajale vastates selgitanud, et naabrite privaatsust on võimalik suurendada haljastuse lisamisega (lk 4). Vastustaja märgib asjakohaselt, et kaebajal ei saa olla õiguspärast ootust elamumaa sihtotstarbega naaberkinnistu hoonestamata jätmise osas ning mõningane privaatsuse vähenemine on linna tingimustes tavapärane. Ka Riigikohus on selgitanud, et linnakeskkonnas elades on isikul suurem kohustus taluda sellest keskkonnast tingitud
8(10)
3-17-1883 paratamatuid ebamugavusi kui väljaspool linnakeskkonda elades (nt Riigikohtu otsus nr 3-3-125-02, p 21) ning isikul tuleb leppida võimalusega, et teda ümbritsev keskkond võib muutuda (Riigikohtu otsus nr 3-3-1-12-07, p 13). Kaebaja ei saa nõuda, et kolmas isik ei kavandaks planeeritava hoone kaebaja kinnistu poolsele jäävale osale aknaid. Vastustaja on põhjendanud, miks ei esinenud kohustust lähtuda 20 m sügavusest ehitusjoonest ning miks oli praegusel juhul põhjendatud kalduda kõrvale Nõmme linnaosa üldplaneeringus sätestatud üldistest minimaalsetest lubatud kaugustest krundi piiridest. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et projekteerimistingimused ei riku selles osas kaebaja subjektiivseid õigusi
20.Vastuseks kaebaja väidetele seoses hoonete paiknemisega korrapäratuse süvenemise ja tänavaäärse kõrghaljastuse säästmise kohustusega märgib kohus täiendavalt, et kaebaja subjektiivsed õigused piirduvad nendeski aspektides üksnes sellega, kas planeeritav hoone riivab kaebaja subjektiivseid õigusi, sh riivab privaatsust ja tagab päikesevalguse.
21.Riigikohus on selgitanud, et miljöö ja olemasoleva keskkonna säilimine iseenesest pole subjektiivsete õigustena kaitstavad väärtused (Riigikohtu otsus nr 3-3-1-29-10, p 22). Kaebusest ei nähtu, kuidas seondub XXXXX XXX XX tänavaäärse kõrghaljastuse säilitamine kaebaja subjektiivsete õigustega. Kaebaja pole välja toonud, kuidas rikub tema õigusi ka kõrghaljastuse säilitamine kolmanda isiku kinnistul. Kõrghaljastuse osas projekteerimistingimuste lisana esitatud Tallinna Keskkonnaameti keskkonnakaitseliste tingimuste p-s 2 on märgitud, et ehitusprojekti koostamisel ei tohi kavandada säilitatava kõrghaljastuse juurestiku kaitsealale hoonestust, kõvakatet, teid, parklat, tehnovõrke ega muid kaevetöid nõudvaid lahendusi. Seega võib kohtu hinnangul eeldada, projekteerimistingimused ei võimalda kahjustada kaebaja kinnistul asuvat kõrghaljastust.
22.Seoses hoone paiknemisega saab praegusel juhul täiendavalt arvestada, et projekteerimistingimustes on nõutud eraldi eskiisi esitamist, mille koostamisel tuleb teha koostööd piirinaabritega (projekteerimistingimuste lk 4). Seega saab kaebaja osaleda ehitusprojekti kooskõlastamise menetluses. Vastustaja selgitas ka kohtuistungil, et projekteerimistingimustele lisatud asendiplaan ei ole õiguslikult siduv. Asendiplaani osas võib veel toimuda muudatusi, seega ei ole planeeritava hoone lõplik asukoht määratud projekteerimistingimustele lisatud asendiplaaniga, vaid see selgub peale ehitusprojekti koostamist ja selle alusel väljastatava ehitusloa andmisel. Praeguses menetluses ei saa vaielda tulevase ehitusprojekti õiguspärasuse üle. Kui ehitusluba rikub kaebaja õigusi, on kaebajal võimalik vaidlustada ehitusluba.
23.Kohtu hinnangul on põhjendamatu kaebaja väide uurimispõhimõtte ja kaalutlusõiguse rikkumisest seoses varasema kokkuleppelise ehituskeeluala arvestamata jätmisega. Vastustaja selgitab õigesti, et aastaid tagasi antud allkirjad XXXXX XXX XX kinnistu projektlahendusele ei saa omada mõju pädeva isiku poolt 2017. a projekteerimistingimuste väljastamisele. Ka kaebaja nõustus kohtuistungil, et kaebaja viidatud skeemil ehitusjoone määratlemine XXXXX XXX XX kinnistule (vt tl 24) ei saanud tuleviku jaoks siduvalt kindlaks määrata kohustuslikku ehitusjoont naaberkinnistul (kohtuistungi protokoll 11:30:13).
24.Vaidlustatud projekteerimistingimustest nähtuvalt esitas kaebaja projekteerimistingimuste menetluses enda seisukohad, millele vastustaja on vastanud, mh võtnud seisukoha ehitusjoone, insolatsiooni ja privaatsuse tagamise kohta (07.06.2017 kirja lk 3-4). Seega on kaebaja projekteerimistingimuste menetluses ära kuulatud. Projekteerimistingimuste menetluses on kaebaja huve kaalutud. Võrreldes detailplaneeringumenetluse läbiviimisega ei ole kaebaja subjektiivsed õigused seega olnud vähem kaitstud ning menetluses osalemise võimalused vähem tagatud.
9(10)
3-17-1883
25.Kuna projekteerimistingimuste väljastamine ei riku eelnevast tulenevalt kaebaja õigusi, jätab kohus kaebuse rahuldamata.
26.HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. HKMS § 108 lg 8 kohaselt hüvitab kolmanda isiku menetluskulud tema poole vastaspool samade reeglite järgi nagu poolele. HKMS § 109 lg 1 sätestab, et menetluskulude väljamõistmiseks esitatakse kohtule enne kohtuvaidlusi menetluskulude nimekiri ja kuludokumendid. Kirjalikus menetluses esitatakse menetluskulude nimekiri ja kuludokumendid kohtu poolt määratud tähtaja jooksul. Kuludokumentide ja menetluskulude nimekirja esitamata jätmise korral menetluskulusid välja ei mõisteta.
27.Otsus tehakse kaebaja kahjuks, seega tema menetluskulud jäävad tema enda kanda. Vastustaja ei ole kohtult menetluskulude hüvitamist taotlenud, seetõttu jäävad tema potentsiaalsed menetluskulud tema enda kanda. Kolmas isik E. M. taotles kaebajalt kokku 586,50 (414+172,50) euro suuruse menetluskulu väljamõistmist. Menetluskulu nimekirja ja kuludokumentide kohaselt on kolmas isik kandnud kulusid arve nr 17167 alusel 414 eurot ja arve nr 18071 alusel 172,50 eurot (tl-d 80, 102). Menetluskulu nimekirjast ja arvetest nähtuvalt on kolmanda isiku lepinguline esindaja osutanud kolmandale isikule õigusabi hinnaga 115 eurot/h + käibemaks, mida saab õigusturul pidada mõistlikuks ja põhjendatuks. Õigusabiteenust on osutatud kokku 4,25 tunni ulatuses. Kohus peab kokku 586,50 euro suurust menetluskulu põhjendatuks ja mõistab selle kaebajalt kolmanda isiku kasuks välja.
/allkirjastatud digitaalselt/
10(10)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.