Eesistuja Virgo Saarmets, liikmed Monika Laatsit ja Kaire Pikamäe
Otsuse tegemise aeg ja koht
6. veebruar 2020, Tallinn
Haldusasja number
3-19-675
Haldusasi
OÜ Feenoks kaebus Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 11.03.2019 projekteerimistingimuste nr 1911802/01184 tühistamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Halduskohtu 28. juuni 2019. a otsus
Menetlusosalised
Kaebaja – OÜ Feenoks, esindajad v.adv Maksim Greinoman ja adv Jaanus Stern Vastustaja – Tallinna linn, esindaja Eva Vanamb Kolmas isik – OÜ Berlohansa, esindaja v.adv Raul Keba
Menetluse alus ringkonnakohtus
OÜ Feenoks apellatsioonkaebus
Asja läbivaatamine
22. jaanuar 2020
RESOLUTSIOON
Jätta OÜ Feenoks apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu 28. juuni 2019. a otsus haldusasjas nr 3-19-675 muutmata.
Mõista OÜ-lt Feenoks (registrikood 10270870) välja 420 (nelisada kakskümmend) eurot OÜ Berlohansa (registrikood 10958419) apellatsioonimenetluse kulude katteks.
OÜ Feenoks ja Tallinna linna menetluskulud apellatsiooniastmes jätta nende endi kanda.
EDASIKAEBAMISE KORD
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule hiljemalt 9. märtsil 2020 (HKMS § 212 lg 1). Vastuseks teise menetlusosalise poolt esitatud kassatsioonkaebusele ja sellega ühiseks läbivaatamiseks võib esitada vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse menetlusosalisele kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg-d 1 ja 3).
3-19-675 Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 213 lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus kassatsioonkaebuse läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist vajalikuks (HKMS § 223 lg 1). Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
1.Tallinna Linnaplaneerimise Amet (TLPA) väljastas OÜ Berlohansa 21.02.2018 taotluse alusel 11.03.2019 projekteerimistingimused nr 1911802/01184 äri- ja büroohoone (haiglavälise arstiabi osutamise hoone) püstitamiseks Tallinnas Ädala tn 1 kinnistule (registriosa nr 25005601, katastritunnus 78408:803:0205, pindala 1078 m2, sihtotstarve 100% ärimaa). Projekteerimistingimuste (PT) andmise õiguslikeks alusteks olid planeerimisseaduse (PlanS) § 125 lg 5 ja ehitusseadustiku (EhS) § 26 lg 4. Ädala tn 1 kinnistu paikneb alal, mille juhtotstarbeks on Tallinna Linnavolikogu 11.01.2001 määrusega nr 3 kehtestatud Tallinna üldplaneeringu kohaselt ühiskondlike ja puhkeehitiste ala, kus võivad paikneda haridus-, teadus-, tervishoiu-, kultuuri- või spordi- jm asutused. Samuti võivad alal paikneda samalaadsete teenustega või vaba aja veetmisega seonduvad ettevõtted. Seega on krundile äri- ja büroohoone, sh haiglavälise arstiabi osutamise hoone (perearstikeskus, polikliinik, ambulatoorium) püstitamine kooskõlas Tallinna üldplaneeringuga. Kinnistu jääb lisaks Tallinna vanalinna muinsuskaitseala kaitsevööndi vaatesektorisse ning muinsuskaitseala kaitsevööndi hoonestamisel tuleb vältida järske kontraste hoonestuse mastaapsuses muinsuskaitsealal ja vahetult selle piiri ääres ning tagada vanalinna silueti vaadeldavus olulistest vaatepunktidest linnas ja vanalinna-suunalistelt tänavatelt. Tallinna Linnavolikogu 26.01.2006 otsusega nr 8 algatatud Põhja-Tallinna linnaosa üldplaneeringu kohaselt on antud ala korterelamute ala, kus võivad paikneda kolme või enama korrusega korterelamud ning väikesed lähipiirkonda teenindavad kaubanduse, teeninduse, lastehoiu ja vabaaja harrastusega seonduvad ettevõtted ja asutused, avalikkusele suunatud ühiskondlikud hooned ja ettevõtted. Kui krundil säilib 15% haljastust, arvestatakse Sõle tänava äärse alleega ning uushoonestamisel lähtutakse piirkonna üldisest hoonestusprintsiipidest, siis on krundile äri- ja büroohoone, sh haiglavälise arstiabi osutamise hoone püstitamine kooskõlas koostatava Põhja-Tallinna linnaosa üldplaneeringuga. Algatatud Põhja-Tallinna linnaosa üldplaneering järgib Tallinna üldplaneeringu põhimõtteid ning avab ja täpsustab neid. Kaalumisel tuleb muu hulgas arvestada koostamisel oleva planeeringu eesmärkidega (Riigikohtu 20.03.2014 otsus nr 3-3-1-87-13). Tallinna Linnavolikogu 06.09.2012 määrusega nr 21 kehtestatud Tallinna linna ehitusmääruse § 25 lg 2 kohaselt peab ehitis oma lahenduselt arvestama Tallinnas välja kujunenud arhitektuuri- ja ehitustavasid ning välisilmelt vastama piirkonna või lähiümbruskonna eripärale ja kujundusstiilile. Ädala tn 1 kinnistul asub 1985. a-l kasutusloa saanud 2-korruseline teenindushoone ehitisealuse pindalaga 550 m2, mille taotleja soovib lammutada ning püstitada selle asemele uue osaliselt 5korruselise (Sõle tn poolne maht, kõrgus 19 m) ja osaliselt 3-korruselise (Ädala tn 1 poolne maht, kõrgus 11,9 m) äri- ja büroohoone (maapealse osa ehitusalune pind 607 m2) peamise 2(13)
3-19-675 kasutusotstarbega haiglavälise arstiabi osutamise hoone (kood 12644). Ädala tn 1a kinnistul (registriosa nr 2355101, katastritunnus 78408:803:2230, pindala 672 m2, sihtotstarve 100% ärimaa) paikneb 2-korruseline kauplusehoone (ehitisealune pindala 263 m2; kõrgus maapinnast 10,7 m). Naaberkinnistul Sõle tn 19 asub 5-korruseline korterelamu (ehitisealune pindala 678 m2; kõrgus maapinnast 16 m). Sõle tänava kui ühe Põhja-Tallinna olulisema magistraaltänava puhul on oluline tänavaäärse hoonestuse esinduslikkus. Ädala tn 1 krundil olemasoleva hoone lammutamisel on võimalik selle asemele püstitada esinduslik kaasaja nõuetele vastav hoone, mis arvestab oma kõrguselt ja mahult ümbritseva (sh projekteeritud) hoonestusega. Lähialal paiknevad 7-korruseline Pelgulinna sünnitusmaja (Sõle tn 23, kõrgus 25 m), 5-korruseline Elioni maja (Sõle tn 14, kõrgus 29 m) ja 4-korruseline Pelgulinna polikliinik (Sõle tn 16, kõrgus 19 m). Sellest tulenevalt vastab Ädala tn 1 kinnistule 19 m kõrguse hoone püstitamine piirkondlikule hoonestuslaadile ning PlanS § 125 lg 5 ja EhS § 26 kohaselt on ehitise püstitamine võimalik ka PT alusel. TLPA projektide läbivaatamise komisjoni 04.04.2018 otsuse kohaselt ei võeta PT eelnõu koostamise aluseks taotleja esitatud eskiisi, vaid taotlejal tuleb enne ehitusprojekti koostamist esitada TLPA-le heakskiitmiseks PT kohane eskiis. PT eelnõu avalik väljapanek toimus 11.06.2018–25.06.2018 ning eraldi kaasati menetlusse piirinaabrid. Vastuväited esitas üksnes Ädala tn 1a kinnistu omanik OÜ Feenoks ja neile vastati TLPA 06.11.2018 kirjaga nr 4-1/1573-5. PT eelnõu avalik arutelu toimus 21.11.2018, millest OÜ Feenoks osa ei võtnud, vaid esitas samal päeval teistkordsed vastuväited PT eelnõule. TLPA kaalus neid 14.12.2018 koosolekul ning otsustas täiendada PT eelnõu lisauuringute tegemise ja hoone paiknemise osas. PT eelnõu täiendav avalik arutelu toimus 30.01.2019, millel OÜ Feenoks kordas seisukohta, et taotletava ehitusõiguse andmine on võimalik üksnes detailplaneeringu (DP) koostamisega. TLPA leidis, et teistsuguse menetlusliigi valik ei muudaks lahenduse sisu kooskõla üldisemate planeeringutega (sh selle linnaehituslikku sobivust), parkimiskorraldust, valgustingimusi ega kavandatava hoone mahtu ja paiknemist. Ehitise ja ehitamisega seonduvad ohutusküsimused lahendatakse ehitusprojekti koostamisel ja ehitusloa menetluses, nõudes vajadusel täiendavaid uuringuid. Ädala tn 1a kinnistu on ärimaa sihtotstarbega ja sellel paikneb kauplusehoone, mille osas puuduvad insolatsiooninõuded. Ädala tn 1 kinnistule püstitatav hoone ei takista loomuliku valguse juurdepääsu Ädala tn 1a kauplusehoonele, sest uue ehitisega ei suleta naaberhoone aknaid. Ärihoone projekteerimiseks PT-s määratud tingimustel ei ole DP koostamine otstarbekas ega mõistlik (vt haldusmenetluse seaduse (HMS) § 5 lg 2). PT järgi tuli hoonestuse kavandamisel arvestada muu hulgas järgmist:
hoone kasutamise otstarve: äri- ja büroohoone (12330 ja 12200), sh ambulatoorse arstiabi osutamise hoone (12644);
lubatud hoonete arv maa-alal: 1 hoone;
asukoht: hoone paigutamisel arvestada nii Sõle tn kui ka Ädala tn ehitusjoonega ja ehitise vaadeldavusega mõlemalt tänavalt. Hoone kaugus naaberkinnistustest peab olema kooskõlas tuleohutus- ja insolatsiooninõuetega, naabrusõigustega ning linnaehituslikult tagama vabaplaneeringuaga alale omase eraldatuse (lahtine hoonestusviis). Hoone maaaluse korruse rajamise lubatud minimaalseks kauguseks naaberkinnistu piirist on 1 m, mis on praktikas järele proovitud ja tulemuslik lahendus. Arhitektuursetel kaalutustel (hoone laiuse ja kõrguse omavaheline suhe, st saledam hoone) peab hoone maapealse osa kaugus Ädala tn 1a kinnistu piirist olema vähemalt 12,0 m;
lubatud suurim ehitisealune pind: esimese korruse suurim ehitisealune pindala võib olla 420 m2 ja konsoolselt Sõle tänava poole üleulatuvate kõrgemate korruste kavandamisel
3(13)
3-19-675 450 m2 tingimusel, et tagatakse oma krundil normatiivne parkimine ja võimalikult kompaktse alana piirkonnale omane (vähemalt 15% krundi pindalast) haljastuse osakaal;
kõrgus ja sügavus: hoone suurim lubatud kõrgus ligikaudu 19 m juhul, kui on tagatud Tallinna vanalinna vaatesektoris vanalinna vaadeldavus. Lubatud on 1 maa-alune korrus;
arhitektuurilised, ehituslikud ja kujunduslikud tingimused:
6.1
arhitektuursete mahtude kavandamisel arvestada, et kinnistu paikneb vabaplaneeringu alal, olulise magistraaltänava ääres ning kavandatud hoone on vaadeldav nii Ädala kui ka Sõle tänavalt (soovitav nurgalahendusega hoone). Hoone arhitektuurne lahendus peab olema esinduslik ning Sõle ja Ädala tänava äärne esimene korrus tuleb kavandada avatud äripinnana;
6.2
fassaadide välisviimistluseks kasutada hoone arhitektuuri väärtustavaid materjale nagu puit, krohv, betoon, paekivi ja tellis jms. Mitte kasutada imiteerivaid materjale, plekist ja plastist välisvoodrit, tummi välisuksi jne;
6.3
sobiv katusekalle 0–20o;
6.4
projektis anda hoone värvilahendus, mis harmoneerub omavahel ning sobib piirkonna hoonete värvilahendusega;
/---/
uuringu tegemise vajadus:
/---/ 8.4
enne ehitusprojekti koostamist teostada ehitus-geoloogiline uuring ja hinnata hoone vundeerimise alust, et tagada naaberkinnistutel olevate hoonete vundamentide püsimine. Enne ehitustööde alustamist läbi viia olemasoleva/-olevate hoone/-te detailne ehituslik ülevaatus, määrata ehitise/-te olemasolev seisukord (vajadusel korrata seda teostatavate ehitustööde ajal ning lõppedes).
haljastuse, heakorra ja liikluskorralduse põhimõtted:
/---/ 9.3
autode juurdepääs kavandada Ädala tänavalt. Esitada liikluskorralduse lahenduse ettepanekud. Kavandada jalgrataste parkla/parkimiskohad. Näidata autode manööverdusala koos ootealaga. Lahendada kauba laadimine ja tulenevalt hoone kasutusfunktsioonist taksode parkimine;
9.4
parkimine lahendada oma krundil: osaliselt maapealses ja osaliselt kas esimesel korrusel või maa-aluses parklas. Autolifti mitte kavandada (erandina võib projekteerida maaalusesse parklasse autoliftiga saamist vaid personali tarbeks). Esitada parkimiskohtade arvutus ning näidata parkimiskohtade mõõtmed (sisse/väljasõidu laius jne). Arvestada hea ehitustava ja naabrusõigustega ning parkimiskohad planeerida selliselt, et naaberkinnistu piirile jääks vähemalt 1–2 m laiune haljasriba istutuseks;
/---/
2.OÜ Feenoks esitas Tallinna Halduskohtule 11.04.2019 kaebuse TLPA 11.03.2019 projekteerimistingimuste tühistamiseks. Kaebajale kuulub Ädala tn 1 naaberkinnistu Ädala tn 1a ning PT alusel võimaldatakse ehitamist viisil, mis seab ohtu kaebajale kuuluva hoone ja selles viibivad inimesed, samuti väheneb piirkonna üksikkruntidena planeerimisest tingitult tekkiva kaootilise keskkonna (nt rikutakse tänavapilti) tõttu kaebaja kinnisvara väärtus. Seega rikutakse kaebaja ettevõtlusvabadust ja omandiõigust. PT-s ei ole nõutud, et kolmas isik peaks 4(13)
3-19-675 selgitama välja kaebaja hoonega (nt vundamendiga) seotud olulised asjaolud ning võtma kasutusele ennetavad meetmed, et vältida kaebaja hoone kahjustamist. Vastustaja ei ole arvestanud kaebaja esitatud ekspertarvamuses välja toodud põhjendatud riske seoses ohtlikult sügava ja raske hoone kavandamisega. Kuna vastustaja on jätnud vastandlikud huvid tasakaalustamata, on kaebajal õigus nõuda selleks detailplaneeringu menetluse korraldamist. Kaebaja huvid on DP menetluses paremini kaitstud, sest sellisel juhul nähakse ette terviklik ruumilahendus, kaebaja hoonele on tagatud mugav juurdepääs ja selle juures head parkimisvõimalused. Kolmanda isiku kavandatud hoone ei haaku piirkonnaga. Kuna PT menetluses ei ole lahendatud kogu piirkonna või vähemalt kvartali liikluskoormust ja parkimisvajadust, siis on oodata ummikuid. Ehitatav hoone tuleks piirkonnaga sobitada nii kasutusotstarbe kui ka välimuse poolest. DP-s tuleks kavandatavale hoonele määrata ehituslikud tingimused, et tagada selle ohutu kasutamine. PT alusel ehitades kahjustatakse vältimatult kaebajale kuuluvat hoonet. Senisest kolm korda suurem ja raskem hoone on kavas püstitada geotehniliselt nõrga kandevõimega ja liikuvale pinnasele ning samas on kaebaja hoone vanuse tõttu kaotanud osa oma tugevusest ja paindlikkusest. Riske ei vähenda piisavalt ka hoone nihutamine poole meetri võrra ega vaiade kasutamine. PT-s on hoone ehituslikud tingimused määratud ebapiisavalt. Vastustaja on rikkunud oluliselt uurimispõhimõtet, jättes välja selgitamata asjas tähtsust omavad asjaolud ehk kas ehitise püstitamine on võimalik ilma kaebaja hoonet kahjustamata. Põhjendamatu on väide, et kavandatava hoone püstitamine kaebaja kinnistu piirist 1 meetri kaugusele on läbi proovitud ja tulemuslik lahendus. PT väljastamiseks ei ole täidetud PlanS § 125 lg-s 5 sätestatud eeldused, sest kehtiv Tallinna üldplaneering ei sätesta piisavaid kasutamis- ja ehitustingimusi. PT on vastuolus ka menetluses oleva Põhja-Tallinna linnaosa üldplaneeringuga, sest kavandatav hoone asub korterelamute alal ning on senisest ligi kaks korda kõrgem (kõrgus 19 m) ja 3,5 korda suurem. Vastustaja ei ole põhjendanud, miks on õigustatud kalduda kõrvale ühtse Sõle esindustänava planeerimisest. Kuna PT alusel püstitatav ehitis oleks eelkõige ambulatoorset arstiabi pakkuv hoone, tuli korraldada DP menetlus (PlanS eelnõu seletuskiri, lk 157-158).
3.Tallinna linn palus 13.05.2019 kirjalikus vastuses jätta kaebus rahuldamata. Kuna PT peale ei ole võimalik esitada populaarkaebust, siis tuleb jätta tähelepanuta kaebaja väited, et PT on vastuolus piirkonna tervikliku planeerimisega. Kaebaja väide tema kinnistu väärtuse vähenemisest on paljasõnaline. Kaebaja ei saa nõuda naaberkinnistule ehitusõiguse andmist konkreetses menetlusliigis, samuti ei ole kaebaja põhjendanud, kuidas oleksid tema õigused DP menetluses kaitstud tõhusamalt. PT väljastamine toimus avatud menetluses ja kaebaja on esitanud PT-le korduvalt vastuväiteid, millele vastustaja on vastanud. Kaebaja vastuväidetest tulenevalt on PT-d täiendatud p-ga 8.4, mille kohaselt tuleb enne ehitusprojekti koostamist teha ehitusgeoloogiline uuring ja hinnata hoone vundeerimise alust, et tagada naaberkinnistutel olevate hoonete vundamentide püsimine, samuti korraldada enne ehitustööde alustamist olemasolevate hoonete detailne ehituslik ülevaatus ja määrata nende seisukord ning vajadusel korrata seda ka ehitustööde ajal ja lõppedes. Lisaks on PT-d täiendatud hoone asukoha osas (kavandatava hoone maapealse osa kaugus Ädala tn 1a kinnistu piirist peab olema vähemalt 12 m). PT on kooskõlas üldplaneeringuga ega riku kaebaja õigusi. Kaebaja viidatud küsimused (sh ehitise ohutus, sobivus, kasutatavus ja korrashoid) lahendatakse ehitusprojekti koostamisel ning PT-s määratakse üksnes maksimaalne võimalik ehitusõigus, mida ei pea tervikuna realiseerima. Ka PT-s ettenähtud uuringud tuleb teha enne ehitusprojekti koostamist ning uuringute tulemuste alusel seatakse ehitusloale kõrvaltingimused.
4.Kolmas isik OÜ Berlohansa palus 16.05.2019 seisukohas jätta kaebus rahuldamata. Vastustaja on korduvalt hinnanud kavandatava ehitise mahulist ja otstarbelist kooskõla väljakujunenud keskkonna ja hoonestuslaadiga ning seda on põhjendatud TLPA 06.11.2018 5(13)
3-19-675 kirjas nr 4-1/1573-5. Kaebajal puudub subjektiivne õigus nõuda naaberkinnistule ehitusõiguse määramist konkreetses menetlusliigis. PT väljastamine toimus avatud menetluses, kus kaebaja on korduvalt saanud esitada oma vastuväiteid, mida vastustaja on kaalunud ja PT-d oluliselt täiendanud. PT sätestab üksnes lähteandmed ehitusprojekti koostamiseks, kuid ehitatava hoone tegelik kuju, maht, arhitektuurilised lisanõuded jm selguvad alles järgmises menetlusetapis. Kaebaja õigusi saab mõjutada alles ehitusluba ning järeldused kaebaja hoone kahjustamisest on ennatlikud. Ehitusliku lahenduse ohutust kontrollitaksegi ehitusloa andmise menetluses, milles kaebajal on võimalik osaleda. Ebamõistlik on eeldada, et kolmas isik tellib vajalikud uuringud ja projektid enne, kui on selge, kas kinnistule uue hoone püstitamine on üldse linnaehituslikult vastuvõetav. Kaebaja on juba PT menetluse käigus tellinud eksperthinnangu, mis kirjeldab hoone maa-aluse osa rajamise tingimusi. Sõle tänav on väljakujunenud tänav ning puudub vajadus koostada DP, mis hõlmaks ligikaudu 3 kilomeetrit ja 80 kinnistut.
5.Tallinna Halduskohus jättis 28.06.2019 otsusega kaebuse rahuldamata ja mõistis kaebajalt kolmanda isiku menetluskulude katteks välja 2065 eurot. Puudub vaidlus, et Ädala tn 1 kinnistu on PlanS § 125 lg 1 järgi DP kohustusega ala, mille suhtes ei ole DP-d koostatud. Vaidlustatud PT on antud PlanS § 125 lg 5 alusel ning sellega on lubatud kinnistule püstitada vaid üks hoone ja kõrvalkinnistud (sh Ädala tn 1a) on juba hoonestatud. Äri- ja büroohoone (sh ambulatoorse arstiabi osutamise hoone) ehitamine on kooskõlas alale Tallinna üldplaneeringus määratud juhtotstarbega. Seda kinnitab ka asjaolu, et kinnistu sihtotstarve on ärimaa ning läheduses asuvad Pelgulinna sünnitusmaja ja polikliinik. Ärimaa sihtotstarbega on ka kaebaja kinnistu, millel asub kauplus. Seega on projekteeritav hoone kooskõlas lähiümbruse kinnistute otstarbega. Senisest suurema ja kõrgema hoone mahuline sobitumine piirkonna väljakujunenud keskkonda on laia kaalutlust võimaldav ning osaliselt kunstilist või arhitektuurilist lähtepunkti nõudev hinnang, millesse kohus saab sekkuda üksnes juhul, kui tegemist on ilmselgelt ebaõige kaalutlusega. TLPA selgitas 10.01.2019 kirjas kaebajale, et linnaehituslikult on põhjendatud tekitada kvartali nurka kõrgem või sama kõrge hoonemaht. Kohtule ei nähtu, et vastustaja oleks teinud hoone mahu osas olulise kaalumisvea. Hoone sobib ka Sõle tänava muude hoonetega. Seejuures ei saa Sõle esindustänava ühtne planeerimine või planeerimata jätmine mõjutada kaebaja õigusi, sest tema hoone ei paikne Sõle tänava ääres ega ole sellelt vaadeldav. Vastustaja on korrektselt arvestanud ka menetletavas Põhja-Tallinna linnaosa üldplaneeringus sätestatuga, sest kavandatav haiglavälise arstiabi osutamise hoone on piirkonda teenindava iseloomuga ning ümbritsevast hoonestuses pigem väiksem. Kuna PT sisust nähtuvalt on ehituslike tingimuste määramisel lähtutud üldplaneeringutest, siis on kehtivast ja menetletavast üldplaneeringust tulenevad tingimused PT väljastamiseks piisavad. Sellises olukorras on PlanS § 125 lg 5 alusel PT väljastamine vastustaja otstarbekusotsustus, millesse kohus ei sekku. Praegusel juhul ei nähtu, et vastustaja otsus oleks ilmselgelt ebamõistlik ja otsust on PT-s piisavalt põhjendatud. Kaebajal ei ole õigust valida, millises menetlusliigis tuleks ehitusprojekti koostamise aluseks olevad tingimused väljastada. Isegi kui PlanS § 125 lg 5 nõudeid ei ole täiel määral järgitud, ei tingiks see kaebuse rahuldamist, sest DP koostamise asemel PT väljastamine ei riku kaebaja õigusi (vt ka Tallinna Halduskohtu 18.06.2018 otsus nr 3-17-1883). Kaebaja oli PT andmise menetlusse kaasatud ja sai korduvalt esitada oma seisukohti, millele vastustaja on 06.11.2018 ja 10.01.2019 kirjades ka vastanud. Kaebaja ja kolmanda isiku huvide konflikt tuleb lahendada nii DP koostamise kui ka PT andmise menetluses. Kui PT on kooskõlas üldplaneeringuga, on sellega tagatud mh kaebaja õigus hästi planeeritud ja projekteeritud ümbruskonnale. PT ei mõjuta juurdepääsu kaebaja hoonele. Tõenäoline ei ole, et olemasoleva amortiseerunud hoone asemel tänapäevase hoone rajamine Ädala tn 1 kinnistule vähendaks kaebaja kinnistu väärtust. Liikluskoormuse ja ummikute ning parkimisvajadusega seotud teemad on kaebaja tõstatanud alles 10.06.2019 seisukohas kohtule, mistõttu ei saa vastustajale heita ette, et nendele väidetele pole haldusmenetluses tähelepanu pööratud. Kuna kolmanda isiku kinnistul ei asu hetkel ka 6(13)
3-19-675 suuremahulist ja likvideeritavat parklat, ei saanud väidetav parkimisprobleem olla vastustajale ka äratuntav. Kaebaja ei ole põhjendanud, et PT p 9.4 kohustab nägema ette ebapiisava hulga parkimiskohti, samuti tuleb autode manööverdusala ja taksode ooteala PT p 9.3 järgi lahendada kolmanda isiku krundil, mistõttu ei saa nimetatud nõue riivata kaebaja õigusi. Parkimiskohtade piisavust on kaebajal võimalik kontrollida ja vaidlustada ehitusloa menetluses, kui on selge, kui suurt hoonet kolmas isik täpselt ehitada soovib. Ehkki PT-s on võimalik seada ka väga täpseid ehitustehnilisi tingimusi, otsustab vastustaja kaalutlusõiguse alusel, kas see on konkreetsel juhul vajalik ja põhjendatud või saavad sellised tingimused tuleneda ka hiljem, nt ehitusprojekti koostamiseks tehtud uuringutest. Kaebaja peamine mure seondub tema hoone ohutusega, mida arvestades on vastustaja kooskõlas EhS § 26 lg 4 p-ga 8 sätestanud PT p-s 8.4 ehitusuuringu tegemise kohustuse. Uuringu tulemusel selgub, mitme hoone suhtes tuleb rakendada detailset ehituslikku ülevaatust ning vastavad nõuded sätestatakse ehitusloa kõrvaltingimusena. Vastustajal on kaalutlusõigus otsustada, kas nõuda uuringute tegemist juba PT andmise ajaks või alles ehitusprojekti koostamise käigus (vt EhS § 14 lg 2, § 26 lg 4 p 8). Ehitusuuringute tulemusi tuleb ehitusprojekti koostamisel arvestada (EhS § 42 lg 4) ja ehitusluba ei anta, kui ehitusprojekt ei tugine ehitusuuringu tulemustele või on nõutav uuring tegemata (EhS § 44 p 3). Kui ehitusprojekt ei vasta uuringu tulemustele ja selle alusel ehitamine ohustaks kaebaja hoonet, on vastustajal kohustus ehitusloa andmisest keelduda ka EhS § 44 p-de 1 ja 4 alusel koosmõjus EhS §-ga 8. Õigusvastane ei ole see, et PT p 8.4 ei sätesta eraldi kaebaja kinnistu ja hoone uurimise kohustust ega sea ennetavaid meetmeid. PT p-s 8.4 nimetatud naaberkinnistuks on ka kaebaja kinnistu ning naaberkinnistutel olevate hoonete vundamentide püsimise tagamiseks tuleb uurida ka neid vundamente. Kaebaja hoone kahjustamise vältimiseks vajalikud ennetavad meetmed saavadki selguda kõnealusest ehitusuuringust. Lisaks peab kolmas isik vajaduse korral ka omal algatusel tagama ehitamisega seotud tegevuste (sh uuringute) ohutuse. PT-s sätestatud maksimaalsed mõõtmed ei kohusta ehitama suurimate lubatud mõõtmetega ehitist. Vastustaja ei ole seadnud PT p-s 6 ainsatki sellist ehituslikku tingimust, millest saaks nähtuda ohtu kaebaja hoonele ja mis võiks seega vajada muutmist pärast ehitusuuringu tegemist. Kui ehitusuuringu põhjal on PT-s ettenähtud suurima võimaliku hoone ehitamine kellelegi ohtlik, saab ehitusloa väljastada üksnes uuringu tulemustega kooskõlas olevale väiksemale hoonele. See ei ole vastuolus PT-ga ega tingi nende muutmist. Kui uuringu tulemusel peaks olema tarvis ohutuse tagamiseks kalduda kõrvale PT-s sätestatud konkreetsetest tingimustest (nt ehitisealune pindala või kaugus naaberkinnistust), siis tuleb ehitusloa andmiseks PT väljastamise menetlus uuendada ja kaaluda PT muutmist. Kuna vastustaja on kohustanud kolmandat isikut ehitusprojekti koostamise etapis uurima võimalikke ehitamise mõjusid mh kaebaja hoonele ja võtma vajaduse korral meetmeid ohutuse tagamiseks, on vastandlikke huvisid PT andmisel piisavalt tasakaalustatud. Ehitusuuringust tulenevalt tuleb lahendada ka kavandatava hoone maa-aluse korruse sügavuse küsimus ning kui uuring seda ei võimalda, tuleb maa-alune korrus jätta ehitamata. PT ei kohusta kolmandat isikut maa-alust korrust igal juhul rajama. Pole arusaadav, kuidas saaks lisaks ohutuse aspektile kaebaja õigusi muul põhjusel riivata maa-aluse korruse ehitamine kuni 1 m kaugusele kaebaja kinnistu piirist. Kuni ehitamine ei riiva naabrite õigusi ega ole vastuolus avalik-õiguslike normidega (nt hoonetevaheline kuja), võib kolmas isik taotleda ehitamist kuni kinnistu piirini. Kuna kaebaja soovitut ei pea selgitama välja juba enne PT andmist, ei ole vastustaja rikkunud uurimispõhimõtet. Samuti ei ole rikutud kaebaja ärakuulamisõigust, sest tal on olnud korduvalt võimalik esitada oma vastuväiteid. Asjaolu, et vastustaja ei ole enamike kaebaja ettepanekutega arvestanud, ei tähenda, et teda poleks ära kuulatud. Vaidlustatud PT on piisavalt põhjendatud
7(13)
3-19-675 ning haldusaktis ei tulnud üksikasjalikult kajastada TLPA-s toimunud koosolekute arutelusid, sest lähtuda tuleb neist põhjendustest, mis on haldusaktis välja toodud.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS
6.OÜ Feenoks palub 28.07.2019 apellatsioonkaebuses tühistada halduskohtu otsus ja teha asjas uus otsus, millega rahuldada tema kaebus. Apellandi üheks põhiväiteks on olnud see, et PT väljastamiseks ei olnud täidetud PlanS § 125 lg-s 5 sätestatud eeldused, sest Tallinna üldplaneering ei kehtesta piisavaid kasutamis- ja ehitustingimusi ning Põhja-Tallinna linnaosa üldplaneeringut ei ole senini kehtestatud. Seetõttu oleks ehitusõiguse andmine tulnud lahendada DP koostamisega (vt ka Tallinna Ringkonnakohtu 25.02.2019 otsus nr 3-17-2721, p-d 15 ja 17; 19.06.2019 otsus nr 3-18-835, p-d 13-14). Halduskohus leidis ebaõigesti, et apellandil ei ole õigust nõuda, et naaberkinnistule ehitamiseks väljastatakse PT üksnes siis, kui selleks on seaduslik alus (HMS § 54). Õigusliku aluse puudumise tõttu tuleb vaidlustatud PT tühistada. Halduskohus on möönnud, et ehitamine Ädala tn 1 kinnistul võib ohustada apellandi kinnistul asuvat hoonet, kuid keeldus apellandi väidete ja tõendite analüüsimisest põhjendusega, et ohutuse tagamise küsimused lahendatakse ehitusloa menetluses ning PT-ga saab neid küsimusi lahendada vaid siis, kui vastustaja peab seda vajalikuks. Lisaks leidis halduskohus, et ehitusloa menetluses korraldatud uuringu tulemuste põhjal on vajaduse korral võimalik PT-d muuta. See lähenemine on vastuolus HMS § 5 lg-ga 2, sest eesmärgipäraseks ja tõhusaks ei saa lugeda seda, kui olulise probleemi lahendamine lükatakse lihtsalt edasi (vrd Riigikohtu 09.03.2009 otsus nr 3-3-1-94-08, p 19). Halduskohus ei ole selgitanud, kuidas on menetlusosaliste jaoks vähem koormavaks kehtestada kõigepealt PT ja seejärel lahendada maksimaalse võimaliku ehitusmahu küsimused ehitusloa menetluses, võrreldes sellega, kui maksimaalselt lubatud ehitusmaht on selgelt ja lõplikult otsustatud PT-s. Apellandi peamine etteheide PT-le seondub maa-aluse korruse rajamise ohtlikkusega temale kuuluvale hoonele. Kui peaks selguma, et maa-aluse korruse rajamine on välistatud, võib see tuua kaasa olulise muudatuse kogu kavandatava hoone mahus, sest maa-aluse korruseta ei saaks kolmas isik täita nõudeid parkimiskohtade arvule. Ehitusloa menetluses osalemisega kaasnevad apellandile lisakulud ehitus- ja õigusalasele nõustamisele ning ekspertiiside korraldamisele. Seejuures ei ole erinevalt halduskohtu märgitust ilmselge, et PT-le vastava hoone ehitamine on võimalik apellandi hoonet kahjustamata. Jääb arusaamatuks, mille alusel halduskohus sellisele järeldusele jõudis, kuna kohus ei ole hinnanud apellandi esitatud väiteid ja tõendeid Ädala tn 1 kinnistule kavandatava hoone ohtlikkusest. Kohtuotsus ei vasta HKMS § 157 lg 1 nõuetele. Hea halduse tagamiseks tuleb kolmanda isiku soovitud hoone ehitamise küsimused lahendada PT tasandil, sest ainult siis on tagatud, et kolmas isik ei hakka projekteerima mitteteostatavat hoonet ning apellant ei pea hakkama sellel teemal vaidlema ega kandma tarbetuid kulutusi.
7.Tallinna linn vaidleb 04.09.2019 kirjalikus vastuses apellatsioonkaebusele vastu ning palub jätta see rahuldamata ja halduskohtu otsus muutmata. PT menetluse käigus on erinevaid huvisid tasakaalustatud läbi isikute kaasamise ning PT eelnõu avaliku väljapaneku ja avaliku arutelu, nagu see toimub ka DP menetluses. Muu hulgas on PT-d enne väljastamist muudetud vastavalt apellandi märkustele. Olemuslikult väär ning seaduse mõtte ja eesmärgiga vastuolus on apellandi tõlgendus, mille kohaselt peaksid PlanS § 125 lg 5 alusel PT väljastamiseks olema üldplaneeringus nähtud ette kõik EhS § 26 lg-s 4 sätestatud tingimused. Üldplaneering ei sisalda kunagi PT täpsusastmes ehituslikke ja arhitektuurseid tingimusi, sest see ei ole üldplaneeringu eesmärk (vt PlanS § 74 lg 1). Apellandi tõlgendusega nõustumise korral ei oleks PlanS § 125 lg 5 p-s 2 sätestatud eeldus kunagi täidetud. PlanS § 125 lg 5 p 2 saab tõlgendada üksnes viisil, 8(13)
3-19-675 et lisaks PlanS § 125 lg 5 p-s 1 sätestatud eelduse olemasolule saab DP asemel PT anda siis, kui üldplaneeringus on määratud vastava ala üldised kasutus- ja ehitustingimused, mille alusel saab kohaliku omavalitsuse üksus kaalutlemise tulemusena määrata EhS § 26 lg-s 4 sätestatud tingimused selliselt, et need ei ole vastuolus üldplaneeringus määratud tingimustega. Kohaliku omavalitsuse üksusel on oma haldusterritooriumi ruumilisel kujundamisel avar kaalutlusruum ja halduskohus on õigesti leidnud, et vastustaja on PT andmisel rakendanud kaalutlusõigust õiguspäraselt. Ädala tn 1 kinnistule haiglavälise arstiabi osutamise hoone püstitamine on kooskõlas Tallinna üldplaneeringus määratud kasutustingimustega (sh maakasutuse juhtotstarve, hoonestuslaad, haljastus) ning PT järgib ka Tallinna vanalinna muinsuskaitseala kaitsevööndi hoonestamise nõudeid, samuti menetluses oleva Põhja-Tallinna linnaosa üldplaneeringu tingimusi. Apellandil puudub õigus nõuda PT asemel DP koostamist. Selline nõudeõigus oleks apellandil vaid juhul, kui PT-ga rikutaks tema subjektiivseid õigusi, kuid apellandi väidetest ei selgu, kuidas oleksid tema õigused DP menetluses paremini kaitstud. PT väljastamine toimus avatud menetluses ja pole alust eeldada, et DP menetluse tulemusena oleks kolmandale isikule antud teistsugune ehitusõigus, sest selle andmise aluseks olevad asjaolud on samad. Seadusel ei tugine apellandi seisukoht, et PT peaks endast kujutama sisuliselt ehitusprojekti täpsusega dokumenti. PT on üksnes ehitusprojekti koostamise lähtealuseks. Nii PT-ga kui ka DP-ga antakse kavandatava ehitise suurimad võimalikud piirid, mida projekteerimisel ei või ületada, kuid ehitusprojektiga nähakse sageli ette PT-s või DP-s lubatust väiksema mahuga hoone ehitamine. Arusaamatuks jääb väide, et kui Ädala tn 1 kinnistule ei saa ehitada maa-alust korrust, siis ei ole kolmandal isikul võimalik tagada piisaval arvul parkimiskohtade olemasolu. Parkimiskohtade nõuet tuleb igal juhul järgida ja PT võimaldab parkimiskohti rajada ka maa peale. Parkimiskohtade täpne arv määratakse vastavalt hoone mahule ehitusprojektis. Apellandi väited PT-ga kavandatava hoone ohtlikkusest on ennatlikud. Ehitise ohutusega seotud küsimused lahendatakse ehitusprojektis (vt majandus- ja taristuministri 17.07.2015 määruse nr 97 „Nõuded ehitusprojektile“ § 8 lg 8), mille võib koostada üksnes pädev isik (EhS § 24 lg 2 p 2) ning mille järgi võib ka ehitada ja ehitamise üle järelevalvet teha vastavat kvalifikatsiooni omavad isikud (EhS § 24 lg 2 p 1; § 20 lg 1). Seega on arusaamatu apellandi väide, et ta peaks kolmanda isiku kinnistule ehitamise korral hakkama ise tellima ehitusalast nõustamist ja ekspertiise. Seejuures on vastustaja apellandi vastuväidete põhjal täiendanud PT-d p-ga 8.4, mille eesmärk on kindlustada naaberkinnistutel olevate hoonete (sh apellandi hoone) püsimine. Samuti on PT p-s 3 täiendatud nõudeid kavandatava hoone asukohale ja apellant ei ole põhjendanud, kuidas riivaks selle maa-aluse korruse paiknemine kinnistute piiri läheduses tema õigusi (st muul viisil peale võimaliku ohutuse küsimuse). PT andmise ajaks ei pidanud vastustaja selgitama välja kõiki apellandi soovitud andmeid, vaid seda tehakse ehitusprojekti koostamise käigus. Mõistlikku alust ei ole eeldada, et kolmas isik asuks ehitusprojekti koostama enne, kui kõik selleks vajalikud asjaolud (sh ohutuse osas) on välja selgitatud. PT p 8.4 järgi on enne ehitusprojekti koostamist kohustuslik teostada asjakohane ehitus-geoloogiline uuring.
8.Kolmas isik OÜ Berlohansa leiab 29.08.2019 seisukohas, et apellatsioonkaebus ei ole põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata. Halduskohus on õigesti leidnud, et kavandatav hoone on kooskõlas nii Ädala tn 1 kinnistu kui ka lähiümbruse kinnistute otstarbega. Põhjendatud on kohtu järeldus, et vastustaja on PT andmisel lähtunud (sh hoone kasutusotstarbe, suuruse ja mõju osas) kehtivast Tallinna üldplaneeringust ja arvestanud ka menetletavas Põhja-Tallinna linnaosa üldplaneeringus sätestatuga. Seega näeb üldplaneering ette PlanS § 125 lg 5 mõttes piisavad tingimused PT väljastamiseks. Isegi kui PlanS § 125 lg 5 nõudeid ei ole täiel määral järgitud, ei tingiks see kaebuse rahuldamist, sest PT andmine DP koostamise asemel ei riku 9(13)
3-19-675 apellandi õigusi. Naaberkinnistute omanike huvide konflikt tuleb samaväärselt lahendada nii DP koostamise kui ka PT andmise menetluses (EhS § 32 p 5), mistõttu ei oleks apellandi õigused DP menetluses paremini kaitstud. Vaidlustatud PT andmine toimus avatud menetluses ja apellant on olnud menetlusse kaasatud. Ädala tn 1 kavandatava hoone ohutuse osas tuleb arvestada, et hetkel on kolmandale isikule väljastatud vaid PT, mis on üksnes ehitusprojekti koostamise lähtealuseks. PT-ga on määratud lubatud ehitusõiguse piirid, kuid hoone tegelik kuju, maht ja arhitektuurne lahendus selguvad alles ehitusprojekti koostamise ja ehitusloa andmise menetluses. PT-s on sätestatud ka mitmete uuringute tegemise kohustus, mille tulemustest sõltub ehitusõiguse lõplik ulatus. Apellandi väited, et ehitamisega kahjustatakse temale kuuluvat Ädala tn 1a hoonet, on ennatlikud, sest PT ei võimalda teha selliseid ehitustöid, mis seaksid ohtu apellandi kinnistul asuva hoone püsivuse. Ehitamise (sh olemasoleva hoone lammutamise) aluseks saab olla üksnes ehitusluba. Vastustaja on apellandi vastuväidete alusel PT p-des 3 ja 8.4 seadnud täiendavaid nõudeid kolmanda isiku tegevusele. PT-ga on määratud maksimaalne ehitusõigus, mis ei tähenda, et kolmas isik oleks kohustatud seda täiel määral realiseerima. Ehitusuuringute tulemuste põhjal ei pruugi see olla üldse lubatav, kui suurima võimaliku hoone ehitamine oleks kellelegi ohtlik. Ebamõistlik oleks eeldada, et kolmas isik tellib kõik ehitamiseks vajalikud uuringud ja projektid enne, kui on üldse selge, kas kinnistule uue hoone püstitamine on linnaehituslikult sobiv ja vastuvõetav. Seetõttu ei saa PT-le esitada vastuväiteid, mis käsitlevad ehitustehnilisi üksikasju. Kolmas isik on juba tellinud volitatud ehitusinsenerilt (tase 8) HM-lt ekspertarvamuse Ädala tn 1 hoone püstitamiseks selliselt, et see ei kahjustaks Ädala tn 1a hoonet. Ekspert leidis Ehitusekspert OÜ (ÜL, EK) ja IPT Projektijuhtimine OÜ (PT) töödes esitatud andmete ja arvamuste põhjal, et Ädala tn 1 kinnistule tuleb uus hoone ehitada kahes etapis.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
9.Ringkonnakohus leiab, et OÜ Feenoks apellatsioonkaebus ei ole põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata. Halduskohtu vaidlustatud otsus on seaduslik ja põhjendatud ning selle muutmiseks või tühistamiseks puudub alus. Ringkonnakohus nõustub halduskohtu otsuses toodud enamike põhjendustega ega pea vajalikuks neid kõiki üle korrata (HKMS § 201 lg 4).
10.PlanS § 125 lg 1 p 1 järgi on linnades kui asustusüksustes hoone püstitamiseks üldjuhul nõutav DP koostamine. PlanS § 125 lg 5 kohaselt võib kohaliku omavalitsuse üksus lubada DP koostamise kohustuse korral DP-d koostamata PT alusel püstitada olemasoleva hoonestuse vahele jäävale kinnisasjale ühe hoone ja seda teenindavad rajatised, kui ehitis sobitub mahuliselt ja otstarbelt piirkonna väljakujunenud keskkonda (sh hoonestuslaadi) ning ÜP-s on määratud vastava ala üldised kasutus- ja ehitustingimused (sh PT andmise aluseks olevad tingimused) ning ehitise püstitamine ei ole vastuolus ka ÜP-s määratud muude tingimustega.
11.Ringkonnakohtu praktika PlanS § 125 lg 5 kohaldamise küsimuses on olnud lahknev. Osades lahendites on leitud, et puudutatud isiku kaebuse rahuldamiseks piisab juba ainuüksi sellest, kui tuvastatakse PlanS § 125 lg 5 kohaldamise eelduste mittetäidetus (nt Tallinna Ringkonnakohtu 25.02.2019 otsus nr 3-17-2721; 19.06.2019 otsus nr 3-18-835; 30.10.2019 otsus nr 3-18-497; 29.11.2019 otsus nr 3-19-27). Mitmetes teistes lahendites on samas peetud kaebuse rahuldamise seisukohalt määravaks, kas väljastatud PT-ga on ka tegelikult rikutud kaebaja subjektiivseid õigusi või mitte (nt Tallinna Ringkonnakohtu 18.04.2019 otsus nr 3-181141; 25.04.2019 otsus nr 3-18-1117; 17.09.2019 otsus nr 3-18-506; 30.10.2019 otsus nr 3-181137; 19.12.2019 otsus nr 3-17-2023; Tartu Ringkonnakohtu 10.01.2017 otsus nr 3-16-2611).
10(13)
3-19-675
12.Praegusel juhul leiab ringkonnakohus, et olukorras, kus kohtupraktikas on ühetaoliselt ja järjepidevalt leitud, et erinevalt DP kehtestamise otsusest (PlanS § 141) ei ole PlanS § 125 lg 5 alusel väljastatud PT-d võimalik vaidlustada avalikes huvides, sest seadus ei näe seda ette (vt ka HKMS § 44 lg 2), saab kaebuse rahuldamise aluseks olla üksnes kaebaja subjektiivsete õiguste tegelik rikkumine. Kui kaebuse rahuldamiseks piisaks ainuüksi PT väljastamiseks PlanS § 125 lg-s 5 sätestatud tingimuste mittetäidetusest (nt ÜP-s on vastava ala üldised kasutus- ja ehitustingimused määratud EhS § 26 lg-s 4 sätestatut arvestades ebapiisavalt) või väljastatud PT objektiivsest vastuolust ükskõik millise ÜP sättega, tähendaks see sisuliselt nõustumist PT vaidlustamisega avalikes huvides, mida seadus ei võimalda. Kuigi kaitstav subjektiivne õigus võib võrsuda muu hulgas haldusaktist (sh planeeringust) ja halduskohtus on vaidlustatavad ka väheintensiivsed õiguste riived (nt Riigikohtu 16.12.2016 määrus nr 3-3-187-16, p-d 8 ja 10), on seejuures oluline silmas pidada sedagi, et isikule saab tuleneda kohtus kaitstav subjektiivne õigus vaid sellisest õigusnormist või haldusaktist, mille eesmärk on kaitsta ka tema huve (nt Riigikohtu 20.02.2019 otsus nr 3-14-52416, p 15; 31.01.2017 otsus nr 3-3-169-16, p 26). Eelkõige suure üldistusastmega planeeringute (sh ÜP) puhul tuleb seetõttu iga kord eraldi hinnata, kas väidetavalt rikutud säte on mõeldud kaitsma avalike huvide kõrval ka näiteks naabri õigusi või mitte. Kohus saab kontrollida vaidlustatud PT õiguspärasust üksnes ulatuses, milles kaebaja väidab enda subjektiivsete õiguste rikkumist. See välistab võimaluse vaidlustada PT-d üksnes argumendiga, et PT väljastamise menetluse asemel tulnuks koostada DP või PT on vastuolus seaduse või ÜP-ga, ilma et need väited oleksid kuidagi seostatud kaebaja õigustega (vt ka Tallinna Ringkonnakohtu 17.09.2019 otsus nr 3-18-506, p-d 14 ja 17). Kohaliku omavalitsuse üksuste PlanS § 125 lg 5 alase rakenduspraktika kooskõla seaduse eesmärgi ja ruumilise planeerimise põhimõtetega ning avalike huvidega on pädev kontrollima ja suunama Rahandusministeerium (PlanS § 7 lg 1 p 2; Vabariigi Valitsuse seaduse § 65 lg 1).
13.Apellant ei ole praeguses asjas tuginenud PT vastuolule Tallinna üldplaneeringu ühegi sellise sättega, mille eesmärk on kaitsta muu hulgas naaberkinnistu omaniku huve. Pikaajalise kohtupraktika järgi ei ole ainuüksi isiku lootus olemasoleva elukeskkonna (sh vaate või miljöö) muutusteta säilimisele kohtulikult kaitstavaks subjektiivseks õiguseks (nt Riigikohtu 28.03.2012 otsus nr 3-3-1-4-12, p 12; 24.05.2010 otsus nr 3-3-1-29-10, p 22), mistõttu saab sellekohaste vastuväidete puhul olla üldjuhul tegemist vaid avalikest huvidest lähtuvate argumentidega. Nagu märgitud, ei saa PT-d vaidlustada avalike huvide kaitseks. Kuna apellant ei ole oma väiteid Ädala tn 1 kinnistule kavandatava hoone ümbrusesse sobimatusest praegusel juhul kuidagi usutavalt seostanud oma subjektiivsete õiguste võimaliku rikkumisega, ei ole miljööga seonduvad põhjendused (nt vajadus planeerida Sõle esindustänavat ühtse ja tervikliku ruumilahendusena või olemasoleva tänavapildi rikkumine) asjakohased. Ehkki piirkonda täiesti sobimatu hoonestuslaadi, mahu või otstarbega ehitise püstitamine võiks põhimõtteliselt vähendada naaberkinnistu väärtust ja seeläbi rikkuda naabri omandiõigust, on apellandi väide Ädala tn 1a kinnistu väärtuse vähenemisest praegusel juhul paljasõnaline ja ebausutav. Puudub igasugune mõistlik põhjus arvata, et olemasoleva amortiseerunud teenindushoone (I kd, tl 50) asemele moodsa büroohoone (sh haiglavälise arstiabi osutamise hoone) püstitamine kinnistule, mille vahetus läheduses juba paikneb mitmeid suure mahuga ja tervishoiuteenuste osutamisele suunatud funktsiooniga hooneid (nt Pelgulinna sünnitusmaja – Sõle tn 23; endine Pelgulinna haigla, milles tegutseb AS Põhja-Eesti Taastusravikeskus – Sõle tn 16), vähendaks apellandi kinnistu väärtust.
14.Põhjendamatu on ka väita, et DP koostamise asemel PT väljastamisega oleks võetud apellandilt võimalus oma õigusi tõhusalt kaitsta. Ehitamist kavandava isiku ja naaberkinnistu omaniku vastanduvaid huve tuleb tasakaalustada nii DP koostamise kui ka PT väljastamise menetluses. OÜ Berlohansa 21.02.2018 taotluse (I kd, tl 13-13p; I kd, tl 71-71p) alusel antud
11(13)
3-19-675 TLPA 11.03.2019 projekteerimistingimused nr 1911802/01184 (I kd, tl 38-41; I kd, tl 121-124) väljastati avatud menetluse tulemusel (avalik väljapanek 11.–25.06.2018 ning avalikud arutelud 21.11.2018 ja 30.01.2019 – I kd, tl 74-77; I kd, tl 87-92; I kd, tl 103-106; I kd, tl 114-118p). OÜ Feenoks on olnud menetlusse algusest peale kaasatud (I kd, tl 87; I kd, tl 125-126) ja esitas PT eelnõule menetluse käigus korduvalt omapoolseid vastuväiteid (22.06.2018 – I kd, tl 79-86; 21.11.2018 – I kd, tl 24-26), millele vastustaja on vastanud (06.11.2018 – I kd, tl 16-19p; I kd, tl 94-97p; 10.01.2019 – I kd, tl 31-36) ja apellandi seisukohtade põhjal ka PT-d täpsustanud (pd 3 ja 8.4). Neid asjaolusid arvestades ei ole mingit alust väita, et apellandi õigused oleks olnud vähem kaitstud üksnes põhjusel, et DP koostamise asemel on toimunud PT väljastamine. OÜ-l Feenoks ei oleks ka Ädala tn 1 kinnistu kohta koostatava DP menetluses olnud subjektiivset õigust nõuda, et koostatava DP-ga lahendatakse ühtlasi mugav juurdepääs tema hoonele ja selle juures head parkimisvõimalused.
15.Asjas ei ole sisulist vaidlust selles, et Ädala tn 1 kinnistul olemasoleva hoone asemele uue hoone püstitamine (st ehitustegevus) võib kahjustada Ädala tn 1a kinnistul asuvat hoonet, kui ehitamisel ei rakendata täiendavaid ettevaatusabinõusid. See puudutab eelkõige Ädala tn 1 kinnistule kavandatava hoone maa-alust parklakorrust, mis on PT p 3 kohaselt lubatud rajada Ädala tn 1a kinnistu piirist minimaalselt 1 m kaugusele. Peeter Talviste 10.08.2018 arvamuse (IPT Projektijuhtimine OÜ töö nr 18-07-1433 – I kd, tl 21-22p; I kd, tl 100-101p; I kd, tl 178179p) ja 07.08.2018 geotehnika aruande (I kd, tl 181-193) kohaselt asetseb apellandi kinnistul olev 3-korruseline madalvundamendile rajatud hoone Ädala tn 1 ja 1a kinnistute vahelisest piirist 1,8 m kaugusel. Ekspertarvamusest ei tulene samas, et Ädala tn 1 kavandatava hoone maa-aluse korruse ehitamine viisil, et selle käigus ei kahjustata Ädala tn 1 hoonet, oleks ehitustehniliselt võimatu. Vastupidist ei kinnita ka apellandi poolt tellitud Ülo Lainsalu ja Egert Kaalu (OÜ Ehitusekspert) 20.11.2018, 09.04.2019 ja 07.06.2019 arvamused (I kd, tl 28-29; I kd, tl 44; I kd, tl 154-155), milles kirjeldatakse küll ehitamise käigus hindamist ja arvestamist vajavaid asjaolusid ja riske ning peetakse pigem tõenäoliseks, et uut hoonet ei ole naaberehitist kahjustamata võimalik rajada olemasolevale hoonele lähemale kui 4 m (s.o PT p 3 järgi lubatud 2,8 m asemel). Heiki Meose 25.06.2019 ekspertarvamuses (I kd, tl 199-201) on hinnatud kõiki eeltoodud arvamusi ning leitud, et rajades hoone maapealse osa mahust (mille kaugus kinnistute vahelisest piirist on PT p 3 järgi minimaalselt 12 m ja kaugus Ädala tn 1a hoonest seega kõige vähem 13,8 m) väljapoole ulatuva maa-aluse korruse alles pärast seda, kui kavandatav hoone on kogu selle kõrguses juba valminud, võimaldaks see ehitamise ajal sulundseina vajalikul määral toestada ja seeläbi vältida naaberhoone kahjustamist.
16.Kokkuvõtlikult ei ole ükski spetsialist väitnud, et Ädala tn 1 hoone maa-aluse korruse rajamine oleks ehitustehniliselt välistatud (ühelgi juhul ei saa see olla välistatud tervikuna), vaid arvamustest nähtub üksnes vajadus tehnilise lahenduse üksikasju edaspidi veel täpsustada. Selle tagamiseks on vastustaja näinud PT p-s 8.4 selgelt ette nõuded teha enne ehitusprojekti koostamist ehitusgeoloogiline uuring ning enne ehitustööde alustamist ning vajadusel ka nende ajal ja lõppedes naaberhoonete detailne ehituslik ülevaatus. Ringkonnakohus ei nõustu apellandiga, et nõudes naaberhoonete (sh Ädala tn 1a) ohutuse tagamiseks vajalike uuringute tegemist alles ehitusprojekti koostamise käigus, oleks vastustaja lükanud olulise probleemi lahendamise lihtsalt edasi. Tuleb arvestada, et PT määrab üksnes lähtealused ehitusprojekti koostamiseks (EhS § 14 lg 1 p 3 ja § 44 p 1), mitte ei sätesta kavandatava ehitise tehnilisi üksikasju, ning PT ülesandeks on küll määrata ehitusuuringu tegemise vajadus (EhS § 26 lg 4 p 8), kuid uuringu lõplik ulatus oleneb projekteeritava ehitise konkreetsetest parameetritest ja valitud lahendustest. Seejuures on oluline rõhutada, et ehitis, ehitamine ja ehitise kasutamine ning ehitamisega seonduv muu tegevus peab alati olema ohutu (nt EhS § 8, § 11 lg 1, § 19 lg 1 p 4) ning EhS § 14 lg 2 kohaselt tuleb ehitusprojekti koostamiseks oluliste ehitustehniliste andmete (sh teistele ehitistele kaasneva mõju) väljaselgitamiseks vajaduse korral ehitusuuring 12(13)
3-19-675 teha igal juhul, sõltumata sellest, kas ehitusuuringu tegemise nõue on PT-s eraldi sätestatud või mitte. EhS § 42 lg 4 võimaldab põhjendatud juhtudel nõuda ehitusuuringute tegemist või täpsustamist ka ehitusloa menetluses ning EhS § 44 lg 3 järgi ehitusluba ei anta, kui ehitusprojekt ei tugine ehitusuuringu tulemustele või on nõutav uuring tegemata. Büroohoone ja ravihoone ehitusprojektile tuleb majandus- ja taristuministri 08.06.2015 määruse nr 62 „Nõuded ehitusprojekti ekspertiisile“ § 3 lg 2 p-de 5 ja 13 kohaselt alati teha ka ekspertiis.
17.Apellandi seisukoht, et ehitusuuringute tegemine ehitusprojekti koostamise staadiumis toob temale kaasa lisakulud nõustamisele ja ekspertiiside korraldamisele, on arusaamatu, sest ehitusuuringute tellimine on ehitamist kavandava isiku kohustuseks ja väljaselgitamist vajavate andmete maht ei sõltu sellest, millises etapis uuringuid tehakse. Nii ehitamisest huvitatud isiku kui ka naaberkinnistu omaniku jaoks oleks märksa koormavam hoopis see, kui esmalt tuleks PT andmise menetluses tellida ehitusuuringud maksimaalsete võimalike parameetritega ehitise püstitamiseks ning seejärel peaks ehitusuuringuid tõenäoliselt veel kordama või täpsustama ehitusprojekti koostamise ja ehitusloa andmise menetluse käigus pärast tegelikult kavandatava ehitise üksikasjade selgumist. Vastustaja on õigesti märkinud, et ehitise ohutusega seonduvad küsimused lahendatakse ehitusprojektis (vt majandus- ja taristuministri 17.07.2015 määruse nr 97 „Nõuded ehitusprojektile“ § 8 lg 8) ning vaidlusaluste PT väljastamiseks piisas sellest, et kolmanda isiku esitatud asjatundja arvamusest lähtudes ei ole alust välistada ka PT-s sätestatud maksimaalse mahuga ehitise püstitamise võimalikkust. Kui õigusaktidest tuleneb kohustus lahendada apellandi tõstatatud küsimused hiljemalt ehitusloa andmise ajaks, siis ei saa apellant nõuda, et need küsimused peavad olema lahendatud juba PT väljastamise ajaks.
18.Seonduvalt apellandi viidetega parkimiskohtade rajamisele märgib ringkonnakohus, et naaberkinnistu omaniku õiguste kaitseks on piisav, et PT p 9.4 kohustab lähtuma standardis ja Tallinna parkimise arengukavas ettenähtust ning lahendama parkimise Ädala tn 1 krundil. Isegi juhul, kui maa-aluse korruse rajamine ei osutu täismahus võimalikuks, saab parkimiskohad PT p 9.4 järgi näha ette ka hoone esimesel korrusel. Samuti on kolmandal isikul vajaduse korral võimalik nõutavate parkimiskohtade vähendamiseks korrigeerida kavandatava hoone mahtu, sest PT ei kohusta püstitama maksimaalselt lubatud mõõtmetega ehitist.
19.Eelneva põhjal ja HKMS § 200 p 1 alusel jääb OÜ Feenoks apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu 28.06.2019 otsus muutmata.
20.HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kolmanda isiku menetluskulud hüvitab tema poole vastaspool samade reeglite järgi nagu poolele (HKMS § 108 lg 8). HKMS § 109 lg 1 järgi tuleb menetluskulude väljamõistmiseks kohtule esitada menetluskulude nimekiri ja kuludokumendid, mille esitamata jätmise korral menetluskulusid välja ei mõisteta. HKMS § 109 lg-st 2 juhindudes märgib ringkonnakohus, et OÜ Feenoks on apellatsioonimenetluses tasunud riigilõivu 15 eurot (II kd, tl 39) ja kandnud esindajakulusid 1006,20 eurot (II kd, tl 55-58). Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, jäävad apellandi menetluskulud HKMS § 108 lg 1 alusel tema enda kanda. Tallinna linn ei ole menetluskulude kandmise kohta andmeid esitanud, mistõttu jäävad ka vastustaja võimalikud menetluskulud apellatsiooniastmes HKMS § 109 lg 1 alusel tema enda kanda. Kolmas isik OÜ Berlohansa on kandnud apellatsioonimenetluses esindajakulusid 420 eurot (II kd, tl 59-63p). Menetluskulude kandmine seoses praeguse haldusasja menetlemisega ringkonnakohtus on nõuetekohaselt tõendatud. Kulude suurus ei ole ülemäärane ja need tuleb kolmanda isiku kasuks mõista apellandilt välja tervikuna.
(allkirjastatud digitaalselt) 13(13)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.