Munitsipaal- ja riigivara

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 23.11.2017, välja arvatud HKMS § 212 lg 1 teises lauses sätestatud juhul (HKMS § 212 lg 1).

3-15-2623 Vastuseks esitatud kassatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3). Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 213 lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus kassatsioonkaebuse läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist vajalikuks (HKMS § 223 lg 1). Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

3-15-2623 müügileping ja asjaõigusleping kuue nädala jooksul alates käskkirja andmisest (p 3.3). Õigustatud isiku tasutud tagatisraha 1760 eurot kuulub tasaarveldamisele müügihinnaga ning tasuda tuleb tagatisraha ületav müügisumma 60 745 eurot (p 3.4). Enampakkumisel kõrgeima pakkumise teinud XX teatas 27.08.2015 e-kirjas, et soovib oma pakkumisest loobuda, kuna ta ei olnud teadlik, et võõrandataval kinnisasjal puudub detailplaneering. Samas on ta saatnud uue e-kirja, milles väljendas huvi kinnistu ostmiseks enampakkumisel kujunenud hinnaga. Enampakkumisteatest nähtus, et kohalikule omavalitsusele on esitatud taotlus detailplaneeringu algatamiseks, kuid Maa-ametile teadaolevalt ei ole detailplaneeringut algatatud. Võitja on enampakkumisel esitatud avalduses allkirjaga kinnitanud, et on tutvunud ja nõustub enampakkumise tingimustega. Seega pidi ta olema teadlik kõigist Männioksa kinnistuga seotud asjaoludest, sh detailplaneeringu puudumisest. Maa-amet oli müügi korraldajana enampakkumise teates avaldanud, et müügitingimuste kohta saab infot enampakkumise korrast, millega pakkuja on kohustatud enne pakkumise tegemist tutvuma. Enampakkumise ühe tingimusena oli kirjas, et enampakkumisel osalejad on oma pakkumisega seotud alates pakkumise avamisest kuni enampakkumise tulemuste kinnitamiseni ning isik, kelle kasuks enampakkumise tulemused kinnitatakse, on oma pakkumisega seotud kuni lepingu sõlmimiseni. Kuna võitja pidi olema teadlik, et tal ei ole võimalik oma pakkumist enne enampakkumise tulemuste kinnitamist tagasi võtta ning ta on hilisemas avalduses avaldanud soovi kinnisasja ostmiseks enampakkumisel kujunenud hinnaga, tuleb võitja poolt esitatud avaldus ostmisest loobumise kohta jätta arvesse võtmata. Kuna PrügiAbi OÜ kasutas Männioksa kinnisasja kuni maa riigi omandisse jätmiseni 26.04.2013 sõlmitud maa ajutise kasutamise lepingu alusel, on tal tulenevalt riigivaraseaduse (RVS) § 105 lg-st 2 eelisõigus kõnealuse kinnisasja omandamiseks enampakkumisel kujunenud hinnaga. Seetõttu on põhjendatud enampakkumise tulemuste kinnitamine PrügiAbi OÜ kasuks enampakkumisel kujunenud hinnaga.

3-15-2623 3) Ebaõige on vastustaja seisukoht, et kolmas isik sai enampakkumisel osalemise soovi väljendada ka muul moel kui ainult korrektselt esitatud avaldusega. Enampakkumise teates oli nõue, et kirjalik pakkumine peab sisaldama pakkumise esitaja allkirja. Enampakkumise tingimuste p 2.5 kohaselt peab pakkumine sisaldama avaldust ning esindamise korral tuleb lisada esindaja volitusi tõendav dokument. Kolmanda isiku esindaja ei olnud pakkuja ning ta ei esitanud volikirja. Pakkumise allkirjastamise nõue tuleneb ka keskkonnaministri 28.04.2010 määruse nr 14 „Keskkonnaministeeriumi valitsemisel oleva kinnisvara kasutamiseks andmise ja võõrandamise kord“ (määrus nr 14) § 15 lg 2 p-st 5. Tulenevalt sama määruse § 15 lg-st 6 ei oleks kolmanda isiku pakkumine tohtinud enampakkumisel osaleda. Pärast tingimustele mittevastavast pakkumisest teadasaamist pidanuks vastustaja tunnistama käskkirja kehtetuks. Enampakkumise teate kohaselt ei võeta pakkumist arvesse ja pakkujat ei loeta enampakkumisel osalejaks, kui mõni nõutud dokument jäetakse esitamata või esitatakse puudustega, mille tõttu ei ole võimalik tuvastada enampakkumise tingimuste täitmist. 4) Praegusel juhul ei esine kahepoolse tehingu tühistamise aluseid nagu oluline eksimus, pettus, ähvardus või vägivald. Tegemist on ühepoolse tahteavaldusega, mida kolmas isik nõuetekohaselt ei esitanud. Allkiri kinnitab isiku tahet olla enda pakkumisega seotud ning allkirja puudumine tähendab isiku tahte puudumist. 5) Ebaõige on seisukoht, et kolmanda isiku tahteavaldus on kehtiv, kuna tegemist on esindaja kaudu esitatud avaldusega enampakkumisel osalemiseks. Avalduse võis esitada kas isiklikult või esindaja kaudu. Avaldus esitati allkirjaga, mida ei andnud kolmas isik. Väide, et tegemist oli esindaja kaudu esitatud avaldusega, on otsitud. Vastustaja ja kolmas isik on meelevaldselt kohaldanud vaheldumisi era- ja avalikku õigust. Tahteavaldust käsitatakse kui tsiviilõiguslikku, ent seejärel asub kolmas isik seisukohale, et volituse puudumine on vormiviga, mis ei too kaasa haldusakti tühistamist. Tegemist on avalik-õigusliku suhtega ning tegemist ei ole esindaja kaudu tehtud tehinguga. 6) Põhjendamatu on seisukoht, et puudustega taotlust oli võimalik menetleda, kuna see oli riigile majanduslikult kasulik. Haldusorgan ei saa mööda minna enda poolt kehtestatud enampakkumise tingimustest ja määrusest nr 14. Korrektse taotluse esitas vaid kaebaja ning enampakkumise tulemusena tulnuks kinnitada kaebaja pakkumine. 7) Isegi kui lugeda kolmanda isiku pakkumine nõuetekohaseks, on käskkiri õigusvastane, kuna kolmas isik avaldas 27.08.2015 soovi loobuda oma pakkumisest. Kolmanda isiku pakkumine ei saa olla kaebajale siduv. Kolmanda isiku pakkumine on põhjendamatult kõrge ning seda ilmselt põhjusel, et eesti keelt mitte valdava isikuna ei saanud ta pakkumise esitamise tingimustest aru. Sellest on tõenäoliselt tingitud ka soov pakkumine tagasi võtta. Vastavalt enampakkumise tingimustele on kaebaja seotud enda pakkumisega ning ta ei nõustu tasuma hinda, mida algselt pakkunud isik pärast pakkumiste avamist enam tasuda ei soovinud. Kolmanda isiku pakkumine tulnuks lugeda mitteesitatuks või mittenõuetekohaseks tulenevalt määruse nr 14 § 15 lg-st 6 (puudus nõuetekohane tahteavaldus) ning kõrvaldada menetlusest või jätta enampakkumise tulemused kinnitamata pakkumise dokumentatsiooni vastuolu tõttu määruse nr 14 § 15 lg-ga 6. 8) Ebaõige on seisukoht, et kolmas isik ei saanud oma taotlust tagasi võtta. Enampakkumisel osalenud isik on oma pakkumisega seotud kuni menetluse lõpuni, mis tähendab, et ta ei saa muuta pakutud hinda, kuid ei tähenda, et pakkumise teinud isik ei saa oma taotlust tagasi võtta (haldusmenetluse seaduse (HMS) § 14 lg 8). Kolmas isik võttis 27.08.2015 kirjaga taotluse tagasi. 9) Kaebaja märkis 26.08.2015 avalduses, et ta ostab kinnisasja enda poolt pakutud hinnaga või enampakkumisel kujunenud hinnaga, kui parim pakkumine on kehtiv ja otsustaja kinnitab

4(18)

3-15-2623 enampakkumise tulemused. Vastustaja ei saanud kaebaja avaldusest kuidagi välja lugeda, et kaebaja hinnangul on menetlus viidud läbi õiguspäraselt. 10) Vastustaja oletused kolmanda isiku pakkumise suuruse põhjuste osas ei ole asjassepuutuvad. Haldusakti õiguspärasuse seisukohast ei oma tähtsust, millise hinnaga ostis kolmas isik Männi kinnisasja.

3-15-2623 sõlmimiseni. Pakkumiste tagasivõtmine oli võimalik üksnes kuni pakkumiste avamiseni ja enne avamist ei võtnud ükski pakkuja oma pakkumist tagasi. 7) Riigivara võõrandamisel tuleb juhinduda põhimõttest, et võõrandamine tooks riigikassasse võimalikult suurt tulu. Kolmanda isiku puhul võis pakkumissummast järeldada, et ta soovib igal juhul kinnisasja omandada. Tõsiseltvõetavad ei ole kaebaja väited, et kolmandale isikule kui välismaalasele ei olnud enampakkumise tingimused puuduliku eesti keele oskuse ja õigusruumi tundmise tõttu arusaadavad. Enampakkumisteate juures olid enampakkumise tingimused kättesaadavad ka inglise keeles. Samuti oli võimalik küsida täiendavat informatsiooni. 8) Kaebaja viide kinnistu turuväärtusele ei ole asjakohane, sest enampakkumise eesmärk on saavutada võimalikult kõrge müügihind, mis peaks reeglina olema kõrgem enampakkumise alghinnast (kinnisasja harilik väärtus ehk turuhind). Kuna leping sõlmitakse kõrgeima pakkumise hinnaga, ei kujune enampakkumisel müügihind vastavalt turuväärtusele.

XX palus 15.01.2016 vastuses (täiendatud 23.05.2016) jätta kaebus rahuldamata.

1) Kolmanda isiku pakkumine on allkirjastatud teise isiku poolt, sest kolmas isik oli pakkumise tegemise ajal puhkusel ega saanud pakkumist isiklikult esitada. See ei olnud kantud pahatahtlikkusest, vaid tingitud kolmanda isiku ja pakkumise esitanud isiku omavahelisest möödarääkimisest. Kolmas isik oli valmistanud ette omakäeliselt allkirjastatud pakkumise summas 55 000 eurot, mille tema poolt määratud isik pidi toimetama Maaametisse. Kuna kolmas isik ei olnud veendunud, et see pakkumine on võitmiseks piisav, soovis ta viimasel hetkel tõsta pakkumise hinda. Juhiste andmise käigus tekkis aga arusaamatus. Kolmas isik palus sellel isikul pakkumise allkirjastada enda nimel ehk kolmanda isiku esindajana. Pakkumise Maa-ametisse toimetada lubanud isik sai sellest juhisest aga valesti aru ja matkis uuel pakkumisel kolmanda isiku allkirja. Seetõttu on üksnes formaalselt korrektne väide, et tegemist ei ole kolmanda isiku allkirjaga. 2) Pakkumise on kolmanda isiku nimel allkirjastanud küll teine isik, kuid tegemist on kolmanda isiku tahtega. Lähtuda tuleb riigivaraga tehingute tegemise põhimõttest suurendada tehingust tulenevat kasu ja vältida kahju. Kuna riik ei saaks kolmanda isiku pakkumise arvestamisest kahju, vaid saaks kinnistu müüa kaebaja pakutust oluliselt kõrgema hinnaga, siis ei ole käskkirja tühistamine kolmanda isiku allkirja puudumise tõttu põhjendatud. Eelkõige vastustajal on õigus hinnata, kas pakkumine vastab määruse nr 14 § 15 lg-s 2 sätestatud tingimustele või mitte. Vastustaja õigusi äärmiselt piirav ja RVS § 8 lg-ga 4 vastuolus oleks see, kui vastustaja ei saaks lugeda väheoluliste vormivigadega pakkumisi tingimustele vastavaks. Määruse nr 14 § 15 lg 6 esimene lause kohustaks kitsa tõlgenduse korral pakkumist kõrvale jätma ka kõige väiksemate vormivigade tõttu, mis ei ole mõistlik. 3) Kolmanda isiku pakkumine (tahteavaldus enampakkumisel osalemiseks) on kehtiv. Kolmas isik tegi pakkumise esindaja vahendusel (tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 115 lg 1). Esindaja tehtud tehing kehtib esindatava suhtes, kui esindaja tegi tehingu esindatava nimel ja esindajal oli tehingu tegemiseks esindusõigus. Kolmas isik on kohtumenetluses kinnitanud pakkumise vastavust tema tegelikule tahtele. Kolmas isik kinnitab, et esindajal olid vajalikud volitused kolmanda isiku nimel pakkumise tegemiseks. Esindaja volikirja pakkumisele lisamata jätmine ei too kaasa käskkirja õigusvastasust (HMS § 58). Määruse nr 14 § 15 lg-st 2 tulenevad allkirja- jms nõuded on menetlusnõuded HMS § 58 tähenduses. Seega ei saa kaebaja nõuda käskkirja tühistamist pelgalt põhjusel, et pakkumisele ei lisatud pakkumise allkirjastanud esindaja volikirja. Kuna käskkiri on kooskõlas määruse nr 14 § 15 lg-ga 8 (võitjaks tunnistati kolmas isik kui kõrgeima pakkumise teinud osaleja), ei võinud see menetlusnõude rikkumine tuua kaasa sisult väära haldusakti andmist. Kaebaja ei ole

6(18)

3-15-2623 nimetanud asjaolusid, millest nähtuks käskkirja sisuline õigusvastasus (nt kolmanda isiku pakkumine ei olnud kõrgeim). 4) Kolmas isik saatis Maa-ametile 27.08.2015 kirja, milles väljendas soovi loobuda oma pakkumisest. Pakkumine oli selleks hetkeks siduvalt tehtud ja mistahes hilisemad avaldused ei saanud seda muuta. Kirja saatmine ei olnud ajendatud vabast tahtest, sest kaebaja oli eelnevalt avaldanud advokaadi kaudu pakkumisest loobumiseks tugevat survet. Kolmandal isikul oli ja on ka praegu kindel huvi ja soov omandada kinnistu pakkumises märgitud hinnaga. On õige, et üldjuhul ei saa tahteavaldusest taganeda pärast tahteavalduse jõudmist saajani (TsÜS § 72). Kolmanda isiku pakkumist tagasivõttev kiri jõudis Maa-ametisse pärast seda, kui Maa-amet oli saanud kätte kolmanda isiku pakkumise. Seetõttu ei anna käskkirja tühistamiseks alust ka kaebaja väited, et kolmas isik on võtnud oma pakkumise tagasi. Kolmanda isiku pakkumine tuleb lugeda tehingu sõlmimisele suunatud tahteavalduseks TsÜS § 67 lg 1 mõttes. Tsiviilõiguslikku tahteavaldust ei ole võimalik tagasi võtta igal ajal, nagu sätestab HMS § 14 lg 8 haldusmenetluses esitatava taotluse kohta, vaid TsÜS §-st 72 tulenevalt saab tsiviilõigusliku tahteavalduse tagasi võtta üksnes juhul, kui tahteavaldust tagasivõttev tahteavaldus jõuab saajani enne esialgset tahteavaldust või sellega samal ajal. Tsiviilõiguse põhimõte, et kord tehtud ja saajani jõudnud tahteavaldust ei saa üldjuhul tagasi võtta, kehtib ka siis, kui riik astub tsiviilõigussuhetesse, sest riik on samuti tsiviilõiguse subjekt. 5) Kuigi see ei oma asja lahendamisel sisulist tähtsust, on õige vastustaja oletus, et kaebaja pakutust enam kui 3,5 korda kõrgema hinna pakkumine oli kantud eesmärgist kindlasti võita. Männioksa kinnistu piirneb vahetult Männi kinnistuga, kus asub kolmanda isiku elamu. Seega on kinnistu kolmanda isiku jaoks väärtuslik isiklikel põhjustel.

7(18)

3-15-2623 Määruse nr 14 § 15 lg 2 p 5 kohaselt peab kirjalikus pakkumises sisalduma pakkumise tegemise kuupäev, pakkumise esitaja allkiri, juriidilise isiku ja füüsilise isiku esindaja volikiri. Enampakkumise tingimuste (13.07.2015 käskkirja nr 399 p 2.5) kohaselt tuleb pakkumine esitada kirjalikult iga müügiobjekti kohta eraldi suletud ümbrikus ning pakkumine peab sisaldama avaldust, tagatisraha tasumise maksekorralduse koopiat ning isiku esindamise puhul esindaja volitusi tõendavat dokumenti. Enampakkumisteates märgitu kohaselt peab kirjalik pakkumine sisaldama ka avaldust, milles on pakkumise esitaja allkiri ning isiku esindamise puhul esindaja volitust tõendav dokument. Seega tulenes kehtivast õigusest nii allkirja kui ka esindaja volituste tõendamise nõue ja see oli märgitud ka enampakkumisteates. Määruse nr 14 § 15 lg 6 kohaselt ei osale enampakkumises pakkumised, mis ei ole tähtpäevaks laekunud või ei vasta lg-s 2 või enampakkumise teates sätestatud tingimustele. Tähtaegselt esitatud, kuid nõuetele mittevastava pakkumise kohta tehakse enampakkumise protokolli märge selle mitteosalemise põhjuse kohta. Kolmanda isiku pakkumine vastas vastustaja hinnangul selle läbivaatamise ja käskkirja kinnitamise hetkel enampakkumise kõigile tingimustele, sh sisaldas allkirja, mida komisjon sai pidada kolmanda isiku allkirjaks. Seega võis kolmanda isiku pakkumise tunnistada nõuetekohaseks ning lubada sellel enampakkumisel osaleda. Õigusnormidest ei tulenenud komisjoni kohustust kontrollida pakkumisi esitanud isikute allkirja õigsust. Asjas ei ilmne selliseid asjaolusid, mis oleks pidanud tekitama komisjonis kahtluse allkirja ehtsuses. Kaebajale selgus pärast käskkirja andmist, et kolmas isik ise ei allkirjastanud oma avaldust enampakkumisel osalemiseks (05.10.2015 ekspertiisiakt). Seda asjaolu on kinnitanud kohtumenetluses ka kolmas isik, kuid ta leiab, et tegemist on esindaja kaudu esitatud avaldusega, ning ta kinnitab esindaja esindusõigust. 4) Kaebaja väide, et ta soovis juba 17.09.2015 Maa-ametile saadetud e-kirjadega esitada täiendavaid tõendeid, ei ole veenev. Selleks kuupäevaks ei olnud ekspertiisi tulemused kaebajale teada. 17.09.2015 kirjadest ei nähtu, et kaebaja soovis esitada täiendavaid tõendeid. Kaebaja väitis kell 11.50 saadetud kirjas, et tal on olulist ja huvipakkuvat informatsiooni, kuid oma kahtlusi kolmanda isiku allkirja õigsuse kohta ega ka muud teavet ta ei esitanud. Enampakkumise korraldaja ei pidanud lähtuma kaebaja üldsõnalisest e-kirjast, mis ei sisaldanud mingit infot asjaolude kohta ega pidanud tekitama vastustajas kahtlust, et tal tuleks rakendada uurimispõhimõtet. Ei ole mõistlik ega põhjendatud, et enampakkumise korraldaja asuks konkreetseid fakte mitte sisaldava e-kirja põhjal välja selgitama kirja saatja hinnangul huvipakkuvaid asjaolusid. Nende kirjade põhjal ei olnud teada, millist infot kaebaja valdab ning esitada soovib, samas oli kaebajal võimalus esitada talle teadaolevad faktid. Vastustaja ei pidanud ka eeldama, et kolmas isik ei soovi menetluses osaleda, sest kolmas isik oli jätkuvalt avaldanud soovi omandada kinnistu. 5) Käskkirja tühistamine ei ole põhjendatud üksnes kolmanda isiku avalduse esitamisel tehtud vormivea tõttu. Õigusnormid ei kohusta enampakkumise avaldusel osaleja allkirja puudumise tõttu enampakkumise tulemusi kinnitavat käskkirja kehtetuks tunnistama. Kolmas isik soovis avalduses märgitud pakkumissummaga pakkumist esitada. Hoolimata mõningasest ebajärjekindlusest (vahepealne loobumissoov), on ta selle juurde ka jäänud. Kolmas isik möönis, et pakkumisel on teise isiku allkiri, ja selgitas, et ta ei saanud eemal viibides ise avaldust allkirjastada ning palus selle enda nimel esitada teisel isikul. Möödarääkimise tõttu allkirjastas tema nimel pakkumise esitanud isik avalduse n-ö kolmanda isikuna ega märkinud, et esitab pakkumise kolmanda isiku esindajana. Riigikohus on 11.03.2004 otsuses nr 3-3-1-904 (p-d 16-17) pidanud võimalikuks, et isiku allkirja puudumine avaldusel ja tema esindaja esindust tõendava volikirja esitamata jätmine ei too kaasa haldusakti kehtetuks tunnistamist, kuna tegemist on üksnes avalduse esitamisel tehtud vormi- või menetlusveaga, mis ei saanud

8(18)

3-15-2623 mõjutada asja otsustamist. Selline lähenemine on võimalik ka praegusel juhul ning üksnes avalduse allkirjastamata jätmine ei too kaasa vaidlustatud käskkirja kehtetuks tunnistamist. 6) Enampakkumise tingimustest (13.07.2015 käskkiri nr 399) nähtuvalt ei oleks komisjon tohtinud arvestada pakkumisi järgmistel juhtudel: need esitatakse pärast määratud tähtaega; pakkumist sisaldavalt ümbrikult ei nähtu pakkumise objekti; tagatisraha on maksmata või selle maksmist ei ole võimalik tuvastada; pakkumus on alla alghinna; isiku esindamise korral esindusõiguse puudumise tõttu; mõni dokument on jäetud esitamata või esitatud puudustega, mille tõttu ei ole võimalik tuvastada enampakkumise tingimuste täitmist. Selliseid aluseid ei esinenud. Kuna kolmas isik on tema nimel pakkumise teinud isiku esindusõigust kinnitanud, ei saa tegemist olla esindusõiguse puudumisega (TsÜS § 115 lg 1). Seega ei ole kolmanda isiku allkirja puudumine avaldusel selline menetlus- või vormiviga, mis oleks toonud kaasa ebaõige otsuse tegemise. Asjaolu, et kolmanda isiku pakkumisest ei nähtunud, et selle oleks allkirjastanud kolmanda isiku esindaja, ei muuda seda, et kolmas isik soovis enampakkumisel avalduses märgitud pakkumissummaga osaleda. Riigivara võõrandamine otsustatakse avalik-õiguslikus menetluses. Kuna HMS ega riigivara reguleerivad erinormid ei reguleeri eraldi avalik-õiguslikus suhtes tahteavalduse kehtivust, on TsÜS §-st 4 tulenevalt põhjendatud õiguse analoogiat kohaldades lähtuda TsÜS sätetest. TsÜS § 118 lg 2 sätestab, et kui esindajana tegutseva isiku avaldused või käitumine mõjutavad teist isikut mõistlikult uskuma, et esindajana tegutsevale isikule on antud volitus tehingu tegemiseks, ning esindatav teab või peab teadma, et isik tegutseb tema nimel esindajana ja talub selle isiku sellist tegevust, siis loetakse, et esindatav on volituse andnud. Praegusel juhul kolmas isik ei eita, et ta volitas teist isikut enda nimel asjaajamiseks. Asjas ei ole ilmnenud, et tegemist olnuks õigusteadmistega isikuga, kes oleks pidanud mõistma esinduse instituudi olemust ja selle järgi veatult toimima. 7) Eeltoodust järeldub, et kolmanda isiku allkirja puudumine ei mõjutanud asja otsustamist, sest käskkirja järeldused on koolkõlas kolmanda isiku tahtega enampakkumise hinna osas ja sooviga kinnistut omandada. Kolmanda isiku enda või tema esindaja poolt avalduse korrektne allkirjastamine poleks viinud teistsuguse tulemuseni. 8) Kohtu seisukohta kinnitab ka RVS regulatsioon. RVS § 68 lg-s 2 on sätestatud juhud, mil otsustaja võib jätta enampakkumise tulemused kinnitamata, ning lg-s 3 juhud, mil otsustaja on selleks kohustatud. Praegusel juhul RVS § 68 lg-s 3 sätestatud aluseid ei esinenud. RVS § 68 lg 2 p 3 kohaselt võib tulemused jätta kinnitamata, kui enampakkumisel osalejad ei täitnud läbiviija korraldusi või rikkusid enampakkumise protseduurireegleid. Kolmanda isiku poolt avalduse allkirjastamata jätmist võib lugeda protseduurireeglite rikkumiseks, kuivõrd protseduurireeglite all tuleb silmas pidada eelkõige enampakkumist alates pakkumiste esitamisest kuni lepingu sõlmimiseni (vt selle kohta ka Tallinna Halduskohtu 03.02.2014 otsust ja Tallinna Ringkonnakohtu 20.11.2014 otsust nr 3-13-1413). Seega, kui enampakkumise läbiviijale oleks avalduse allkirjastamata jätmine saanud teatavaks enne käskkirja andmist, oleks tal olnud tulemuste kinnitamata jätmise üle otsustamisel kaalutlusõigus. Kuna kolmas isik soovis enampakkumisel avalduses märgitud summaga osaleda ning RVS § 69 kohaselt tuleb tulemuste kinnitamata jätmise järel otsustada, kas korraldada uus enampakkumine, lükata enampakkumine edasi või loobuda uuest enampakkumisest, ei oleks allkirja puudumine pidanud kaasa tooma enampakkumiste tulemuste kinnitamata jätmist (kolmas isik saanuks sama pakkumissummaga osaleda ka uuel enampakkumisel). 9) Asjas pole vaja pikemalt käsitleda menetlusosaliste väiteid selle kohta, kas Maa-ameti peadirektori kehtestatud enampakkumise tingimused takistasid juba esitatud pakkumisest loobumist ning kas praegusel juhul kohalduks HMS § 14 lg 8, mille kohaselt on 9(18)

3-15-2623 haldusmenetluse osalisel õigus kuni haldusmenetluse lõppemiseni avaldus igal ajal tagasi võtta. Samuti ei ole vaja analüüsida TsÜS kohaldatavust. Määrav on, et kolmas isik esitas 03.09.2015 Maa-ametile kirja, mille sisust nähtub, et ta soovis jätkuvalt enampakkumises osaleda. Nimelt on ta avaldanud kirjas pahameelt, et enampakkumise tulemusel on kinnisasja omandamise õigus kaebajal. Seega ei lugenud ka kolmas isik oma 27.08.2015 kirja pakkumisest loobumiseks ning pidas end jätkuvalt enampakkumisel osalenuks. Vastustaja oli kohustatud järgima RVS § 68 lg-s 1 sätestatut, et enampakkumise tulemuste kinnitamine või kinnitamata jätmine tuli otsustada 20 ööpäeva jooksul tulemuste teatavaks tegemisest (18.08.2015) arvates, s.o 07.09.2015. RVS § 68 lg-s 1 sätestatud tähtaja jooksul oli vastustajale teatavaks saanud kolmanda isiku tahe jääda oma pakkumise juurde ning teda pole põhjust pidada loobunuks. 10) Enampakkumise tulemusel tehakse tehing pakkumisel esitatud kõrgeima hinnaga (RVS § 66 lg 1). Menetlusosaliste väited ja tõendid kolmanda isiku pakkumise suuruse ja selle kujunemise põhjuste kohta ei ole asja lahendamisel määravad. Kolmandal isikul oli võimalus tutvuda enampakkumise tingimustega inglise keeles. Asjakohane ei ole ka vastustaja esitatud müügileping kolmanda isiku ja kaebaja vahel Männi kinnistu omandamiseks. Kolmas isik on naaberkinnistu omanik, mistõttu on usutav tema tahe omandada enampakkumisel ka Männioksa kinnistu. Kolmas isik on kinnitanud, et soovib Männioksa kinnistut omandada põhjusel, et see piirneb vahetult Männi kinnistuga, millel asub kolmanda isiku elamu. Seega on Männioksa kinnistu tema jaoks väärtuslik isiklikel põhjustel. Riigivara võõrandamise menetlus on kantud riigile tulu saamise eesmärgist. Seetõttu ei saa haldusakti õiguspärasusele antavat hinnangut mõjutada AS Pindi Kinnisvara hinnangud Männioksa kinnistu turuväärtuse kohta, mis pealegi on koostatud pärast enampakkumise tulemuste teatavaks saamist. 11) Käskkirja kohaselt on enampakkumise tulemused kinnitatud kaebaja kasuks enampakkumisel kujunenud hinnaga. Kuna vastustaja on õiguspäraselt arvestanud kolmanda isiku pakkumisega ning selles esitatud hinnaga, on käskkiri õiguspärane ka osas, milles kinnisasja omandamise hinnaks on kujunenud 62 505 eurot. 12) Kaebajal on olnud võimalus menetluses oma seisukohti väljendada. Kaebaja jättis talle teada oleva informatsiooni või kahtlused esitamata. Seetõttu ei saa vastustajale ette heita ärakuulamisõiguse rikkumist. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES

10(18)

3-15-2623 Enampakkumismenetluses ei esitatud kolmanda isiku allkirjaga avaldust, seega puudub tema nõuetekohane tahteavaldus enampakkumisel osalemiseks. 3) Kohus leidis, et vaidluse all ei ole kolmanda isiku pakkumise õigeaegsus ja tingimustele vastavus vastustaja seisukohalt vaadatuna enampakkumise tulemuste kinnitamise hetkel. Lisaks 17.09.2015 e-kirjadele teatas kaebaja Maa-ameti ametnikule ka telefoni teel, et allkiri on arvatavasti võltsitud. Kaebaja käsutuses on mitmeid avaldusel olevast allkirjast erinevate originaalallkirjadega dokumente, kuid Maa-amet keeldus neid dokumente vastu võtmast. Seega oli Maa-ametil juba enne tulemuste kinnitamist ja kaebaja poolt ekspertiisi tellimist olemas info kahtluse kohta, et allkiri on võltsitud. Kaebaja seaduslik esindaja käis 29.09.2015 ka Maa-ametis sooviga näidata kolmanda isiku originaalallkirjadega dokumente, kuid ametnik soovitas pöörduda politseisse. Omades infot allkirja võltsituse kohta, tulnuks Maa-ametil rakendada uurimispõhimõtet. Eelnenut selgitas kaebaja ka 25.05.2016 seisukohtades, kuid kohus jättis need arvesse võtmata. Seega ei ole põhjendatud väita, et Maa-amet ei olnud ega pidanudki olema teadlik või omama vähemalt kahtlust, et tegemist on enampakkumise tingimustele mittevastava avaldusega. Maa-amet oleks pidanud menetluse uuendama. 4) Kohus asus seisukohale, et tegemist oli vormiveaga avaldusega ning vormivea esinemine ei kohustanud haldusorganit enampakkumise tulemusi kinnitavat haldusakti kehtetuks tunnistama ega anna kohtule alust haldusakti tühistamiseks. Kohtu seisukoht muudab määruse nr 14 § 15 lg-s 6 ja enampakkumise teates toodud tingimused sisutühjaks, sest nii määruse kui teate kohaselt oleks tulnud pakkumine jätta arvestamata. Enampakkumise olulist tingimust ei saa tagantjärele lugeda vorminõudeks, mille rikkumine ei muuda asja sisulist lahendust. Avalduse näol on tegemist enampakkumisel osaleda sooviva isiku ühepoolse tahteavaldusega ning allkiri kinnitab isiku seotust tahteavaldusega. Tahteavaldus pidi jõudma hiljemalt 18.08.2015 kell 10.30 aadressile Akadeemia tee 4, Tartu. Kellegi teise poolt võltsitud allkirja kandvat dokumenti ei saa lugeda kehtivalt tehtud tahteavalduseks. Järelikult ei olnud kolmanda isiku tahteavaldus teates määratud ajaks enampakkumise läbiviijani jõudnud. Tahteavalduse (enampakkumisel osalemise avalduse) puudumine ei ole vormiviga, vaid sisuline puudus. Seetõttu oleks juba haldusorgan pidanud vastava asjaolu ilmnemisel tunnistama käskkirja kehtetuks, kohus aga pidanuks käskkirja tühistama. Kohtu viidatud Riigikohtu 11.03.2004 otsus nr 3-3-1-9-04 ei ole asjakohane. 5) Kohus luges meelevaldselt tõendatuks, et kolmas isik soovis teha tehingut esindaja kaudu. Kui kolmas isik oleks seda soovinud, oleks ta saanud seda ka teha, andes sellele isikule volikirja. Kolmas isik ei saa kedagi volitada allkirja järele tegema. Asjas ei ole esitatud ühtegi tõendit selle kohta, et kolmas isik soovis esitada avaldust esindaja kaudu. Kolmanda isiku lepingulise esindaja seletus ei ole tõend. Pärast pakkumiste esitamise tähtaega on kolmas isik suhelnud Maa-ametiga isiklikult. Samuti luges kohus tõenditeta tõendatuks, et kolmas isik viibis eemal, selgitamata seejuures, mida ta käsitab eemal viibimisena. Kolmas isik viibis 11.08.2015 Saaremaal ja tal oli võimalus avaldus ise allkirjastada ja saata Tartusse (võltsitud avaldus esitati ca nädal enne teates määratud tähtaega). Kaebaja arvates soovis kolmas isik, et tal oleks võimalik vajaduse korral eitada oma seotust Maa-ametile laekunud avaldusega, väites, et ta ei ole ise avaldust allkirjastanud. Kohtu viide TsÜS § 118 lg-le 2 on väär. Nimetatud sätte kohaldamine eeldab, et tehingu teine pool saab aru ning aktsepteerib seda, et tegemist on esindusega. Praegusel juhul ei teadnud vastustaja kuni kaebaja sekkumiseni, et kolmas isik ei ole avaldust allkirjastanud ning esitatud on võltsitud allkirjaga dokument. 6) Kohtu käsitlus RVS § 68 osas ei ole mõistetav. Kaebaja juba selgitas, et tegemist ei olnud vormivea või protseduurireeglite rikkumisega, vaid sisulise veaga, millest sõltus enampakkumise tulemus. Kaebaja pole väitnud, et enampakkumise tulemused oleks tulnud jätta üldse kinnitamata. Need oleks tulnud kinnitada, kuid selliselt, et parimaks pakkumiseks on kaebaja pakkumine. Kolmanda isiku pakkumise menetlusest kõrvaldamisel puudunuks 11(18)

3-15-2623 vajadus ja võimalus jätta enampakkumise tulemused kinnitamata ning korraldada uus enampakkumine. 7) Kohus jättis sisuliselt käsitlemata kaebaja väite, et kolmas isik on oma pakkumisest loobunud ega saanud pärast 27.08.2015 tahteavalduse tegemist enampakkumisel osaleda. HMS § 14 lg 8 kohaselt võib taotleja võtta oma taotluse igal ajal tagasi ja § 43 lg 1 p 2 kohaselt lõpeb haldusakti andmise menetlus taotleja poolt taotluse tagasivõtmisega. Isegi kui lugeda kolmanda isiku avaldus tingimustele vastavaks, oleks tulnud haldusmenetlus tema osas kaalutlusõiguseta lõpetada. Kaebaja jääb seisukohale, et pakkumisega seotus puudutab pakkumise suurust, mitte võimaluse puudumist pakkumine tagasi võtta. Vastav tingimus oleks HMS-ga vastuolu tõttu tühine. Ebaõige on kohtu seisukoht, et kolmanda isiku 03.09.2015 kiri muutis loobumise olematuks. Viidates TsÜS §-dele 69 ja 72, märgib kaebaja, et kuigi 03.09.2015 kirja käsitamine 27.08.2015 tahteavalduse tagasivõtmisena on kaheldav, pole vaidlust selles, et 27.08.2015 tahteavaldus jõudis Maa-ametini enne 03.09.2015 kirja. 27.08.2015 tahteavaldus jõustus ning selle tagajärjeks oli kolmanda isiku suhtes haldusmenetluse lõppemine. Asjaolu, et kõik tahteavaldused tehti ajal, mil RVS § 68 lg-s 1 nimetatud tähtaeg ei olnud veel saabunud, ei oma tähtsust, sest nimetatud sätte alusel ei saa tahteavalduste regulatsioonist kõrvale kalduda.

XX palub 22.08.2016 kirjalikus vastuses jätta apellatsioonkaebus rahuldamata.

1) On ilmne, et kolmanda isiku pakkumise tegi tema esindaja, sest muud versioonid pole usutavad. Kolmas isik ei teinud pakkumist isiklikult, samas pole ka eluliselt usutav, et pakkumise esitas temaga mitteseotud isik, kes juhuslikult tegi omal algatusel pakkumise kolmanda isiku huvides ja tema tahtele vastavas summas. Kolmas isik ei saanud esitada pakkumist isiklikult, kuna ta viibis Saaremaal. Kui ta oleks saanud pakkumise ise esitada, ei oleks olnud mingit vajadust lasta seda allkirjastada teisel isikul. Isegi kui esindajal ei oleks olnud esindusõigust, oleks kolmandal isikul vastavalt TsÜS § 129 lg-le 1 võimalik tema nimel tehtud tehing heaks kiita. Antud juhul see vajadus puudub, sest on väljaspool mõistlikku kahtlust, et esindajal oli õigus kolmanda isiku nimel pakkumine esitada. Samas on kolmas isik kiitnud esindaja tegevuse ka heaks, kinnitades korduvalt, et esindaja vahendusel esitatud pakkumine vastas kolmanda isiku tahtele. 2) Olukorda, kus Maa-amet oleks pidanud haldusmenetluse uuendama, ei tekkinud. Kaebaja 25.05.2016 seisukoht tuleks jätta tähelepanuta, sest halduskohus oli andnud seisukohtade esitamiseks tähtaja 23.05.2016. Isegi kui arvestada kaebaja seadusliku esindaja külastust Maaametisse 29.09.2015, siis puudusid selle kuupäeva seisuga uued olulised tõendid menetluse uuendamiseks. Alles 05.10.2015 ekspertiisiakti koostamisest alates saab lugeda tekkinuks tõendid, et pakkumisel oli kolmanda isiku allkiri matkitud. 3) Allkirja- ja volikirjanõuded kujutasid endast menetlus- ja vorminõudeid, mille rikkumine ei saa tuua kaasa haldusakti tühistamist. Kolmanda isiku ja tema esindaja möödarääkimise tõttu matkis esindaja pakkumisel kolmanda isiku allkirja. Tegemist ei ole karistusväärse teoga, sest esindaja ei loonud oma tegevusega sisuliselt mingit õigusnäivust, pakkumise tegemine ja selle sisu vastasid kolmanda isiku tegelikule tahtele. Allkirja matkimise asjaolu ei muuda olematuks tahtele vastava pakkumise esitamist. Kuna kolmas isik on kinnitanud pakkumise vastavast enda tahtele, ei saa rääkida sellest, et pakkumist ei ole tema nimel üldse esitatud. 12(18)

3-15-2623 Tegelikkuses on esitatud kolmanda isiku nimel allkirja- ja volikirjapuudusega pakkumine, mis ei saa HMS §-st 58 ja Riigikohtu praktikast tulenevalt olla käskkirja tühistamise aluseks. Kaebaja ei saa nõuda käskkirja tühistamist pelgalt põhjusel, et pakkumisele ei lisatud pakkumise esitanud esindaja volikirja või et esindaja allkiri on sarnane kolmanda isiku allkirjaga (on matkitud). Nõustuda ei saa kaebaja seisukohaga, et Riigikohtu 11.03.2004 otsus nr 3-3-1-9-04 pole asjakohane põhjusel, et isikul, kelle allkiri avaldusel puudus, oli seadusest tulenev õigus saada tunnistatud omandireformi õigustatud subjektiks. Ka kolmandal isikul on seadusest tulenev õigus osaleda enampakkumisel ja saada parima pakkumise tegemise korral riigivara omandamise õigus ehk olla õigustatud subjektiks enampakkumisel müüdava vara suhtes. Vormipuudused ei ole mõjutanud asja sisulist otsustamist, sest enampakkumise menetluse tulemuse sisulisel otsustamisel on määravaks pakkumise hind. Volikirja- ja allkirjanõuete mõtteks on tagada, et pakkumise tegija saaks piisavalt identifitseeritud, välistamaks võimalust, et enampakkumisest võiks tekkida õiguslikke tagajärgi valele isikule. Kui enampakkumise tulemuste kinnitamise järgselt ka selgub parimas pakkumises allkirja- või volikirjapuudusi, kuid samas on pakkumise tegija isik ja tahe õigesti tuvastatud, puudub alus sisuliselt õigesti läbiviidud enampakkumise tulemuse tühistamiseks. Väide, et kolmas isik soovis jätta endale võimaluse pakkumisega seotust eitada, on spekulatsioon. Kolmas isik on korduvalt kinnitanud tahet kinnistu omandada. 4) Kolmas isik ei ole oma pakkumist 27.08.2015 kirjaga kehtivalt tagasi võtnud. Halduskohus järeldas õigesti, et kolmas isik ei ole oma pakkumisest loobunud. Kolmandal isikul on kindel huvi ja soov omandada Männioksa kinnistu.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

PrügiAbi OÜ kaebus ja apellatsioonkaebus on põhjendatud ja tuleb rahuldada.

3-15-2623 tunnistamise otsuse teeb keskkonnaminister RVS §-s 68 sätestatud alustel ja korras 20 tööpäeva jooksul enampakkumise tulemuste teatavaks tegemisest arvates (§ 17 lg 1). Enampakkumisteate kohaselt ei võeta pakkumist arvesse ja pakkujat ei loeta osalejaks muu hulgas siis, kui teise isiku esindamise korral puudub esindusõigus pakkumise esitamiseks; mõni nõutud dokumentidest jäetakse esitamata või esitatakse puudustega, mille tõttu ei ole võimalik tuvastada enampakkumise tingimuste täitmist. Sama tagajärg on sätestatud Maaameti peadirektori 13.07.2015 käskkirjas nr 399, millega määrati enampakkumise tingimused (I kd, tl 7-8).

3-15-2623 aga küsimus sellest, kas haldusorgani tegevus on süüline. Kohus hindab haldusakti ja toimingu õiguspärasust haldusakti andmise või toimingu tegemise aja seisuga, kuid asjaolud teeb kindlaks kohtuotsuse tegemise aja seisuga (HKMS § 158 lg 2). Asjaolu, et kolmanda isiku allkiri on matkitud, ilmnes küll ekspertiisi tulemusena alles pärast komisjoni poolt enampakkumise tulemuste selgitamist ja vaidlustatud käskkirjaga nende kinnitamist, kuid faktiline asjaolu, et pakkumine ei olnud allkirjastatud selle esitaja poolt, esines juba pakkumiste avamise ja hindamise ajal ning seetõttu tuleb sellega arvestada. Kuna komisjoni poolt kindlaks tehtud enampakkumise tulemus on objektiivselt õigusvastane, on õigusvastane ka käskkiri, millega selline tulemus kinnitati.

15(18)

3-15-2623 subjektiotsuse kehtetuks tunnistamine jõusse, sest tütrel oleks olnud ka ema poolt nõudeõiguse loovutamiseta nõudeõigus kogu isalt võõrandatud vara ulatuses. Kõnealuses Riigikohtu lahendis ei vaadelda olukorda, kus haldusorganile esitatakse matkitud allkirjaga taotlus. Samuti erineb õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamiseks läbiviidav haldusmenetlus oluliselt riigivara enampakkumise menetlusest. Esimese puhul on haldusorganil kohustus teha avalduse esitajale ettepanek avalduses esinevate puuduste kõrvaldamiseks ning alles siis, kui puudusi ei kõrvaldata, loetakse avaldus mitteesitatuks. Riigivara avaliku kirjaliku enampakkumise puhul tuleb esitada kehtestatud tingimustele vastav pakkumine kinnises ümbrikus kindlaks kuupäevaks ja kellaajaks, hilisemat puuduste kõrvaldamise võimalust (nt pakkumise allkirjastamine, esindusõiguse tõendamine, tagatisraha tasumise tõendamine) ei ole ette nähtud ning tingimustele mittevastavad pakkumised enampakkumisel ei osale.

3-15-2623 Määruse nr 14 § 15 lg 6 näeb seevastu ette, et pakkumised, mis ei ole tähtpäevaks laekunud või ei vasta tingimustele, enampakkumises ei osale.

3-15-2623 kohtuistungil. Ringkonnakohus mõistab vastustajalt kaebaja kasuks välja esimese ja teise astme menetluskulud kokku summas 4881 eurot.

/allkirjastatud digitaalselt/ Maret Altnurme

/allkirjastatud digitaalselt/ Ruth Plaks

/allkirjastatud digitaalselt/ Virgo Saarmets

18(18)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.