Kaljula Arenduse OÜ kaebus Kiili Vallavalitsuse 14.02.2017 vaideotsuse nr 9-8/4-2 ja Kiili Vallavalitsuse 29.11.2016 korraldusega nr 630 väljastatud tee kasutusloa kõrvaltingimuse tühistamiseks
Menetlusosalised
Kaebaja – Kaljula Arenduse OÜ, volitatud esindaja v.adv Jaana Nõgisto Vastustaja – Kiili vald, volitatud esindaja Tarko Tuisk
Asja läbivaatamine
25.05.2017 istungil
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada kaebus.
2.Tühistada Kiili Vallavalitsuse 14.02.2017 vaideotsus nr 9-8/4-2 ja Kiili Vallavalitsuse 29.11.2016 korraldusega nr 630 väljastatud tee kasutusloa kõrvaltingimus sõnastuses: „Eratee omanik on kohustatud 3 kuu jooksul alates kasutusloa saamisest tasuta võõrandama tee vallale või seadma isikliku kasutusõiguse lepingu“.
3.Mõista Kiili vallalt Kaljula Arenduse OÜ kasuks välja menetluskuluna 1347 eurot. Muus osas jätta menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda.
EDASIKAEBAMISE KORD
Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 24.07.2017 (HKMS § 181 lg 1). Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva
Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9). Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal esitada ringkonnakohtule vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab
3-17-586 menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Kiili Vallavalitsus väljastas Kaljula Arenduse OÜ taotluse alusel 29.11.2016 korraldusega nr 603 kasutusloa (edaspidi: kasutusluba) ehitisele (edaspidi: tee) aadressil Kiili vald, Sausti küla, Kalju tee (katastritunnus 30401:001:1477, sihtotstarve: transpordimaa) ja Kaljula tee T2 (katastritunnus 30401:001:2475, sihtotstarve: transpordimaa). Kasutusloa kõrvaltingimusena oli sätestatud, et eratee omanik on kohustatud 3 kuu jooksul alates kasutusloa saamisest tasuta võõrandama tee vallale või sõlmima isikliku kasutusõiguse lepingu.
2.Kaljula Arenduse OÜ esitas kasutusloale vaide, paludes kasutusloa kõrvaltingimus kehtetuks tunnistada. Kiili Vallavalitsus jättis vaide 14.02.2017 vaideotsusega nr 9-8/4-2 (edaspidi: vaideotsus) rahuldamata, kuid muutis vaidemenetluse tulemusena kõrvaltingimuse õiguslikku alust, asendades kõrvaltingimuse õigusliku alusena ehitusseadustiku (EhS) § 92 lg 8 (avalikkusele ligipääsetav eratee) EhS § 92 lg-ga 5 (avalikult kasutatav tee).
3.Kaljula Arenduse OÜ esitas Tallinna Halduskohtule 13.03.2017 kaebuse, nõudes Kiili Vallavalitsuse 14.02.2017 vaideotsuse nr 9-8/4-2 ja Kiili Vallavalitsuse 29.11.2016 korraldusega nr 630 väljastatud tee kasutusloa kõrvaltingimuse tühistamist.
4.Kaebus sisaldas taotlust peatada esialgse õiguskaitse (EÕK) abinõuna Kiili Vallavalitsuse 29.11.2017 korraldusega nr 630 väljastatud tee kasutusloa kõrvaltingimuse kehtivus kuni menetlust lõpetava kohtumääruse või otsuse jõustumiseni käesolevas kohtuasjas ja keelata vaidlustatud kõrvaltingimuse alusel haldusaktide andmine ja toimingute tegemine, sh kaebajale vaidlustatud kõrvaltingimuse täitmiseks ettekirjutuste tegemine, sunniraha ja karistuste määramine. Tallinna Halduskohus jättis 22.03.2017 määrusega EÕK taotluse rahuldamata, Kaljula Arenduse OÜ nimetatud määrust ei vaidlustanud.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD
5.Kaebuse põhjendused on kokkuvõtvalt järgmised. 1) Vastustaja andis 29.11.2016 korraldusega Kaljula tee T2 ja Kalju tee kinnistutele rajatud tee kasutusloa. Kasutusluba on vormistatud vastavalt tee kasutusloa kehtivale vormile. Vormile on kantud kõrvaltingimus, mille kohaselt kohustub eratee omanik (kasutusloa kontekstist lähtuvalt kaebaja) kolme kuu jooksul kasutusloa väljastamisest võõrandama tee vallale või seadma isikliku kasutusõiguse lepingu. Kolmekuuline tähtaeg möödus 29.02.2017. Tegemist on kaebajale kohustusi tekitava, st täitmiseks kohustusliku sättega. 2) Kaebajal ei saa olla kohustust tee tasuta võõrandamiseks vastustajale, kuna kaebaja ei ole sellist kohustust võtnud lepinguliselt, puudub vastavat kohustust sätestav piiratud asjaõigus, samuti ei ole vastustaja tee avaliku kasutuse tagamiseks järginud EhS nõudeid. EhS § 94 lg-te 1–2 kohaselt määrab eratee avalikuks kasutamiseks riik või eratee asukoha kohalik omavalitsus (KOV). Eratee avalikuks kasutamiseks määramiseks peab riigil või KOVl olema õigus teealuse maa kasutamiseks tulenevalt piiratud asjaõigusest. Kui maa omanik ei ole nõus kokku leppima piiratud asjaõiguse seadmises, on riigil või KOV-l asjaõiguse omandamiseks õigus taotleda sundvalduse seadmist. Vastustaja ei ole määranud teed avalikku kasutusse. See pole olnud võimalik, sest vastustajal puudub tee kasutamiseks vajalik piiratud asjaõigus ja vastustaja pole pöördunud kaebaja poole sooviga piiratud asjaõiguse seadmises kokku leppida. Juhul, kui kokkulepet ei saavutata, tuleb vastustajal järgida kinnisasja sundvõõrandamise seaduses (KASVS) sätestatud menetlust tee alusele maale sundvalduse
2(7)
3-17-586 seadmiseks ning kindlustada kaebajale tema omandipõhiõiguse intensiivse riive puhuks seaduses sätestatud tagatised. Vastustaja pole neid nõudeid järginud. 3) Tee ei ole avalikku kasutusse määratud ka varem kehtinud teeseaduse (TeeS) alusel. Kaebaja teada puudub Kiili Vallavolikogu poolt TeeS alusel tehtud otsus tee avalikku kasutusse määramise kohta (TeeS regulatsiooni ajal polnud teed veel ehitatud). Ka Maanteeameti teederegistrist ei nähtu, et Kalju tee ja Kaljula tee T2 oleksid avalike teedena teederegistrisse kantud. 4) Kaebaja suhtes ei kehti tee üle-eelmise omaniku Sigma Arendus OÜ (pankrotis) ja vastustaja vahel sõlmitud lihtkirjalikud lepingud, mille täitmiseks ei näinud vastustaja ette piisavaid tagatisi ning mille alusel ei ole seatud piiratud asjaõigusi ega koormatisi. Kaebaja ei olnud nende lepingute pooleks (võlasuhete relatiivsuse põhimõte – lepingud kehtivad vaid konkreetsete poolte vahel). Kinnisasja igakordsele omanikule kehtivad vaid need kinnisasjaga seotud kohustused, mis on kantud kinnistusraamatusse (publitsiteedi põhimõte – asjaõigused peavad olema kantud kinnistusraamatusse). Seega vaideotsuse läbivad põhjendused, justkui kaebajale kehtivad vastustaja ja pankrotis kolmanda isiku vahelistest lepingutest tulenevad tagamata kohustused, on ainetud. 6) Tee avalik kasutus ning selle vastustajale tasuta üleandmise kohustus ei tulene ka alale kehtivast Kaljula II, Kalju tee 8 ja Kalju tee maaüksuste detailplaneeringust (edaspidi: detailplaneering). Detailplaneering ei käsita ega nimeta avalikke teid ega teede üleandmise kohustust vallale. Detailplaneeringu kehtestamise otsuse p-s 2 on viidatud detailplaneeringukohaste teede ja tehnovõrkude väljaehitamise kohustuse osas vastustaja ja Sigma Arenduse OÜ vahel sõlmitud lepingule nr 8-7/40. Detailplaneeringu kehtestamise otsusest ei tulene viidet üle-eelmise arendajaga sõlmitud lepingule mistahes muude kohustuste osas, mh teede ja tehnovõrkude vallale tasuta üleandmise osas. Kaebaja on omandanud detailplaneeringu ala maad, arvestades detailplaneeringu ning selle kehtestamise otsuse sisu. Kaebaja on tee ehitamisele kehtestatud nõuded täitnud, mh taganud omal kulul detailplaneeringukohaste teede ja tehnovõrkude väljaehitamise. Eeltoodust tulenevalt, juhul kui vastustaja soovib reguleerida tee avalikku kasutust, tuleb tal selleks läbida EhS nõuete kohane (ja vajadusel KASVS-s ettenähtud) menetlus.
6.Kiili vald palub kirjalikus vastuses jätta kaebus rahuldamata. Kasutusloa väljastamise korralduses märgitud kõrvaltingimus on kooskõlas kehtiva õigusega ning ei riku kuidagi kaebaja subjektiivseid õigusi. 1) Kõrvaltingimuse eesmärk oli kooskõlas kehtestatud detailplaneeringu dokumentidega kaebajat eelkõige informeerida valla soovist tagada eratee avalik kasutus ja suunata kaebajat 3 kuu jooksul vastavaid kokkuleppeid sõlmima. Vallale on jäänud varasemast kaebajaga suhtlemisest selge arusaamine ja teadmine, et kaebajal ei ole midagi selle vastu, kui kõnealune eratee määratakse avalikuks kasutamiseks. Kõrvaltingimuse sätestamine käesoleval juhul oli põhjendatud ja vallal oli kohustus teavitada kaebajat asjaolust, et tee, mille kohta kasutusluba väljastatakse, peab olema avalikult kasutatav tee. 2) Kiili vald oli detailplaneeringu kehtestamise eelduseks seadnud ala arendanud huvitatud isikuga, kelleks oli Sigma Arendus OÜ, kirjaliku kokkuleppe sõlmimise (mis ka sõlmiti), milles mh sätestatakse, et detailplaneeringu ala läbiv eratee määratakse avalikuks kasutamiseks ja selle kohta sõlmitakse TeeS tähenduses eratee kasutamise leping. Lisaks lepiti kokku, et kinnisasja igakordne omanik kohustub alluma kokkuleppe tingimustele ja teavitama detailplaneeringu ala igakordset omanikku võetud kohustustest. Kaebaja on oma majandus- ja kutsetegevuses kinnisvara arendamisega tegelev ettevõtja, kellel oli / pidi olema eelduslikult teadmine ja
3(7)
3-17-586 võimalus enne detailplaneeringu ala omandamist vallast järele uurida, millised kohustused on kehtivad ja milliste tingimuste alusel detailplaneering on kehtestatud. 3) Juhul, kui lähtuda kaebaja tõlgendusest ja õiguslikust konstruktsioonist detailplaneeringu dokumentide koosseisu sisustamisel, mille kohaselt lepingulised kohustused võttis valla ees pankrotis Sigma Arendus OÜ ja need ei kehti relatiivsuse põhimõttest lähtudes kaebaja suhtes, siis oleks pahatahtlikult võimalik omanike vahetusega välistada detailplaneeringu kehtestamise eelduseks olnud lepingulised kohustused, mis samas valla poolt on huvitatud isikule korrektselt lepinguga üle antud ja huvitatud isiku poolt vastu võetud. Planeerimismenetlus on eelkõige avalik menetlus, millega sätestatakse lähiaastate ehituslikud tingimused konkreetse ala kohta (sh teed, kommunikatsioonid), sõltumata maaomaniku subjektsusest. Detailplaneeringu dokumentide hulka kuuluvad ka lepingud, millega huvitatud isikule antakse üle või pannakse kohustused, mis on planeeringu kehtestamise eelduseks. Käesoleval juhul kuulub detailplaneeringu dokumentide hulka ka kokkulepe, millega huvitatud isik võttis kohustuse ehitada välja detailplaneeringu ala teed ja tehnovõrgud ja anda seejärel kohaselt väljaehitatud eratee lepinguga (sel hetkel kehtinud teeseaduse kohaselt oli eratee avalik kasutus lihtkirjaliku lepingu järgselt kohane vorm) tasuta avalikuks kasutamiseks. Kaebaja on täitnud tänaseks kohustuse teed ja tehnovõrgud välja ehitada, kuid ei ole olnud nõus andma detailplaneeringu ala läbivat erateed avalikku kasutusse. 4) Vaidlustatud korralduses kirjeldatud sõnastuse eesmärk ei ole asjaõiguste tekitamine. Tegemist on informatiivse sättega kasutusloa adressaadile ja avalikkusele, mille eesmärk on eelkõige sisustada tee funktsioon, mille osas kasutusluba antakse. Asjaomase tee, millele kasutusluba väljastatakse, funktsioon peab olema avalikult kasutatav tee ehk avalikuks kasutamiseks määratud eratee EhS § 92 lg 5 tähenduses. 5) Detailplaneeringu kehtestamisel on planeeringu kehtestaja ehk Kiili vald näinud ette planeeringu kehtestamise eeltingimuse, mille kohaselt detailplaneeringu järgsel teel on avaliku kasutuse funktsioon. See omakorda tähendab, et Kiili Vallavalitsusel oli nii õigus kui ka kohustus teavitada eratee omanikku ehk kaebajat tee kasutusloa väljastamisel, et omanik on kohustatud andma tee kehtiva õigusega kooskõlas avalikuks kasutamiseks. Detailplaneeringut läbiv tee peab olema avalikuks kasutamiseks ja kolmandatele isikutele vabalt juurdepääsetav. Seda asjaolu arvesse võttes ning lähtudes kokuleppe p-st 4, mis detailplaneeringu kehtestamise eelselt huvitatud isikuga sõlmiti, oli õige märkida ära kasutusloal kõrvaltingimuse vormis Kiili Vallavalitsuse taotlus eratee avalikuks kasutamiseks määramiseks kooskõlas kehtiva õigusega. EhS § 94 sätestab KOV õiguse eratee avalikuks kasutamiseks määramiseks kas eratee omanikuga kokkuleppel või kokkuleppe mittesaavutamisel sundvalduse kaudu. Seega, kehtiv õigus ja planeeringu kehtestamise eelselt sõlmitud haldusleping kompleksselt sisustavad haldusmenetluse seadus (HMS) § 53 lg 2 p 1 kõrvaltingimuse määramise õigusliku aluse ning õigustavad valla poolt kõrvaltingimuse märkimist vaidlustatud korralduses.
KOHTU PÕHJENDUSED
7.Kohus leiab, et kaebus tuleb rahuldada.
8.Kiili Vallavalitsus väljastas Kaljula Arenduse OÜ taotluse alusel 29.11.2016 korraldusega nr 603 (tl 10–11) kasutusloa ehitise (tee ja tänavavalgustus) püstitamisel aadressil Kiili vald, Sausti küla, Kalju tee (katastritunnus 30401:001:1477, sihtotstarve: transpordimaa) ja Kaljula tee T2 (katastritunnus 30401:001:2475, sihtotstarve: transpordimaa). Kasutusloa alajaotises „Tee kasutusloa kõrvaltingimused“ on märgitud: „Vastavalt EhS § 92 lg 8 avalikkusele ligipääsetav eratee on tee, mis on tee omaniku poolt määratud avalikkusele suunatud funktsiooniga ja mis ei ole riigitee või kohalik tee. Eratee omanik on kohustatud 3 kuu jooksul alates kasutusloa 4(7)
3-17-586 saamisest tasuta võõrandama tee vallale või seadma isikliku kasutusõiguse lepingu.“ Poolte vahel on vaidlus selles, kas vastustajal oli õigus kasutusloas kehtestada kaebajale tee tasuta võõrandamise või isikliku kasutusõiguse seadmise kohustus.
9.Kohus leiab, et viidatud kohustuse näol on tegemist kasutusloa kõrvaltingimusega. Esiteks on vastustaja seda ise sellisena mõistnud ja tee kasutusloas tähistanud. Teisalt ei jäta tingimuse sõnastus kahtlust, et tegemist on vastustaja poolt kaebajale pandud kohustusega, sealjuures on kindlaks määratud ka kohustuse täitmise tähtaeg. Tingimuse sõnastus on imperatiivne ning kaebajal puudub võimalus selle täitmist vältida. Seega ei saa kohus nõustuda vastustaja väitega, et tegemist on informatiivse sisuga sättega. Tingimuse kõrvaltingimusena kvalifitseerimist ei mõjuta see, kas kõrvaltingimuse kehtestamisel oli õiguslik alus, st kas kaebajal on kohustus teed tasuta vastustaja omandisse anda või seada isikliku kasutusõiguse leping tulenevalt Kiili valla ja Sigma Arendus OÜ vahel 12.09.2006 sõlmitud kokkuleppest nr 8-7/40 „Detailplaneeringuga määratud teede ning tehnovõrkude ja -rajatiste väljaehitamise ning kasutamistingimuste osas“ (tl 20 ja pöördel, edaspidi: kokkulepe). HMS § 53 lg 1 p 2 kohaselt on haldusakti kõrvaltingimus mh haldusakti põhiregulatsiooniga seotud lisakohustus. Vaidlustatud kõrvaltingimus vastab neile tunnustele. Oluline pole siinjuures see, millise EhS sätte alusel tuleb antud juhul teed avalikuks kasutamiseks määrata (kõrvaltingimuse 1. lause), kuna selle üle pooled ei vaidle.
10.HMS § 53 lg 2 kohaselt võib haldusaktile kehtestada kõrvaltingimuse: 1) seaduses või määruses sätestatud juhul; 2) kui kõrvaltingimuseta tuleks haldusakt jätta andmata; 3) kui haldusakti andmine tuleb otsustada halduse kaalutlusõiguse alusel. Kohus leiab, et kõrvaltingimuse kehtestamiseks puudus seaduslik alus, veelgi enam, kõrvaltingimuse kehtestamine on seadusega vastuolus.
11.Kiili Vallavolikogu 12.09.2006 otsusega nr 52 (tl 28) kehtestati detailplaneering. Nimetatud otsuse p 2 kohaselt tagatakse detailplaneeringukohaste teede ja tehnovõrkude väljaehitamine vastavalt Kiili valla ja Sigma Arendus OÜ vahel sõlmitud kokkuleppele. Vastustaja leiab, et detailplaneeringu dokumentide hulka kuuluvad ka lepingud, millega huvitatud isikule antakse üle või pannakse kohustused, mis on planeeringu kehtestamise eelduseks. Kokkuleppe p-s 5 on fikseeritud: „Käesoleva kokkuleppega Arendaja poolt võetud kohustused kehtivad detailplaneeringuga hõlmatud maa-ala igakordsel omandiõiguse üleminekul ka uue omaniku suhtes ja Arendaja on kohustatud teavitama enne detailplaneeringuga hõlmatud maa-ala või selle osade võõrandamist uut omanikku võetud kohustustest. Teavitamine või kohustuste üleandmine tuleb fikseerida võõrandamise lepingus“.
12.Ehkki detailplaneeringu kehtestamise otsuses oli kokkuleppele viidatud, ei tulene sellest kohtu hinnangul, et detailplaneeringuala omandaja asub kokkuleppe sõlminud poole asemele ning temale kanduvad automaatselt üle kokkuleppes sätestatud kohustused.
12.1.Kokkuleppe näol on tegemist halduslepinguga, mille sõlmimise õiguslikuks aluseks on kehtivas õiguses planeerimisseaduse (PlanS) § 131, kokkuleppe sõlmimise ajal aga kehtinud ehitusseadus, mille § 13 sätestas, et detailplaneeringukohase avalikult kasutatava tee ja üldkasutatava haljastuse, välisvalgustuse ja vihmaveekanalisatsiooni väljaehitamise kuni ehitusloale märgitud maaüksuseni tagab KOV, kui KOV ja detailplaneeringu koostamise taotleja ei ole kokku leppinud teisiti.
12.2.Kokkuleppest (halduslepingust), mis on sõlmitud detailplaneeringuala üle-eelmise omaniku Sigma Arendus OÜ ja vastustaja vahel, ei saa tulla juriidilisi kohustusi kaebajale, kes omandas detailplaneeringuala, sh vaidlusaluste teede alla jääva ala tsiviilõiguslike lepingute (tl 56–78) alusel. Kehtivates seadustes (PlanS, HMS, halduskoostöö seadus) ja ka kokkuleppe sõlmimise ajal kehtinud seadustes (nt ehitusseadus) puuduvad normid, mis lubaksid pidada konkreetse arendajaga sõlmitud kokkulepet detailplaneeringu osaks või veelgi enam – annaksid alust väitele, et kokkulepe läheks automaatselt üle igakordsele detailplaneeringuala omandajale. 5(7)
3-17-586 Asjaolu, et detailplaneeringu kehtestamise otsuses oli kokkuleppele viidatud, ei tee detailplaneeringuala omandajat kokkuleppe osapooleks varasema omandaja asemel ega pane temale kokkuleppest tulenevaid kohustusi. Selline käsitus ei ole ühitatav võlaõiguse põhimõtetega, mis seavad kohustuste ülemineku sõltuvusse võlgnikevahelisest kokkuleppest ja võlausaldaja nõusolekust (vt võlaõigusseaduse § 175 lg-d 1 ja 2, § 179). Halduslepingule kohaldub võlaõiguslike lepingute regulatsioon (HMS § 101 lg 1, § 102 lg 1, § 105 lg 1), kui seadus ei näe halduslepingule ette erisusi, mida kohustuste ülemineku osas seadused ette ei näe. Seetõttu puudub õiguslik alus, mille alusel saanuks kokkuleppes fikseeritud kohustused kaebajale üle minna. Vaidlust ei ole selles, et puudub võlaõiguslik (nt TeeS alusel) või asjaõiguslik kokkulepe, mis kõrvaltingimuse kehtestamisele õigusliku aluse looks. Samuti ei tulene kõrvaltingimuse fikseerimiseks õiguslikku alust detailplaneeringust ega selle seletuskirjast.
12.3.Vastustaja ja Sigma Arendus OÜ vahel sõlmitud kokkuleppest ei saanud kohustusi tekkida kolmandatele isikule. Kaebaja ei ole Sigma Arendus OÜ õigusjärglane, samuti puuduvad mistahes tõendatud õigussuhted Sigma Arendus OÜ ja kaebaja vahel. Kaebaja omandas detailplaneeringuala, sh vaidlusalused teed OÜ-lt ESTECTUS. Kinnistute võlaõigusliku müügilepingu (tl 66–78) p 1.47.4 kohaselt kinnitas müüja (OÜ ESTECTUS), et lepingu esemeks olevate kinnistute suhtes kehtib detailplaneering ning et detailplaneeringukohased tehnovõrgud ja teed on osaliselt välja ehitamata ning osaliselt välja ehitatud lõigud on ehitatud ebakvaliteetselt. Nimetatud lepingu p-s 1.48.3 kinnitab ostja (kaebaja), et on teadlik detailplaneeringust, tutvunud põhjalikult detailplaneeringu sisuga ning on teadlik detailplaneeringuga seotud kohustustest ja lepingu sõlmimise hetkeks välja ehitatud tehnovõrkude ja teede seisukorrast ning ei oma selles osas müüja suhtes mistahes pretensioone ja ei pea seda lepingu eseme puuduseks. Kohtu hinnangul ei tulene viidatust, et kaebajal oleks kohustus teed tasuta vastustaja omandisse anda või seada vastustaja kasuks piiratud asjaõigus. Isegi kui kaebaja kokkuleppest teadis, ei ole see õiguslikus mõttes piisav kohustuse üleminekuks, kuna kokkuleppe näol ei ole tegemist asjaõigusliku koormatisega, mis läheb üle kinnistu võõrandamisega. Kohtu hinnangul on olemuslikult tegemist võlaõigusliku kokkuleppega, mille üleminekuks on vaja lepingupoolte vastavaid tahteavaldusi (võlgnike kokkulepe, võlausaldaja nõusolek). Käesoleval juhul need puuduvad. Võlaõiguslikust müügilepingust ei tulene, et kaebaja oleks võtnud endale kohustuse anda tee tasuta vastustaja omandisse või seada sellele piiratud asjaõigus. Lepingu p 1.48.3 ei ole selles osas ka sõnastatud piisavalt konkreetselt.
12.4.Vastustaja tõlgendus viiks olukorrani, kus kinnisasja omandamisega võivad uuele omanikule kaasneda täiesti prognoosimatud kohustused, kuna ebaselge on, millises osas varasemad ja teisi lepingupooli puudutavad kokkulepped kehtivad, millisest ajahetkest toimub kohustuste üleminek jms. Antud kokkuleppest nähtuvalt pidi Sigma Arendus OÜ nõuetekohased teed rajama 24 kuu jooksul detailplaneeringu kehtestamisest alates. Detailplaneeringuala omandamise ajaks oli kokkulepe juba ca 7 aastat täitmata. Kokkuleppe ps 4 oli lähtutud varasemast TeeS-s sätestatud regulatsioonist eratee avalikuks kasutamiseks määramisel (eratee avaliku kasutamise lepingu sõlmimine), mistõttu kohtu hinnangul ei saa sellest tuleneda kohustust nõuda piiratud asjaõiguse seadmist või tee võõrandamist. Avalik võim korraldab planeerimismenetlust ja omab vajalikke õiguslikke hoobasid, et tagada avalike huvide järgimine eratee avalikuks kasutamiseks määramisel. Vastustaja peab ise olema hoolas ja tagama, et kokkulepped arendajaga oleks korrektselt vormistatud ning juriidiliselt kehtivad.
13.Ülaltoodut arvestades tuleb kaebus rahuldada. Tühistada tuleb Kiili Vallavalitsuse 14.02.2017 vaideotsus nr 9-8/4-2 ja Kiili Vallavalitsuse 29.11.2016 korraldusega nr 630 väljastatud tee kasutusloa kõrvaltingimus sõnastuses: „Eratee omanik on kohustatud 3 kuu jooksul alates kasutusloa saamisest tasuta võõrandama tee vallale või seadma isikliku kasutusõiguse lepingu“. 6(7)
3-17-586
14.HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kaljula Arendus OÜ on esitanud arved, millelt nähtub, et õigusabikulude eest on tasutud 2772 eurot koos käibemaksuga (tl 50–52), lisaks soovib kaebaja kohtuistungiga seotud kulude hüvitamist summas 324 eurot koos käibemaksuga (tl 81–83). Kaebaja on tasunud 15 eurot riigilõivu kaebuse esitamise eest ja 15 eurot EÕK taotluse eest. Vastustaja leiab, et kaebaja poolt esitatud menetluskulud on liialt suured. Kohus nõustub vastustajaga, et arve nr 170528 spetsifikatsioonis 28.04.2017–11.05.2017 kajastatud kulude põhjendatus on küsitav. Lepingulise esindaja poolt korduvalt antud ja/või koostatud täiendavate seisukohtade eest menetluskulu väljamõistmine ei ole põhjendatud, kuna peale kaebuse mingeid täiendavaid seisukohti kohtule ei ole esitatud. Õigusabikulud istungi eest hõlmavad juba arve nr 170551 spetsifikatsiooni järgi istungi ettevalmistamist. Kohus leiab, et käesolev asi ei ole õiguslikult keeruline ega ka mahukas. Kohus peab põhjendatud ajakuluks kaebuse ja EÕK taotluse koostamisele 10 tundi, st 1440 eurot (10 × 144). Kuna EÕK taotlus jäi rahuldamata (ning kohus leidis, et kaebajal puudus EÕK vajadus), vähendab kohus väljamõistetavat summat 1⁄3 ulatuses, st 432 eurot. Seega tuleb õigusabikulude eest välja mõista 1440–432=1008 eurot. Sellele lisanduvad kohtuistungiga seotud kulud põhjendatud summas 324 eurot. Lisaks tuleb välja mõista kaebaja poolt tasutud riigilõiv kaebuse esitamisel (15 eurot). Seega moodustub väljamõistetav menetluskulu kokku 1008+324+15= 1347 eurot. Kuna EÕK taotlus jäi rahuldamata, ei mõista kohus kaebaja kasuks välja EÕK taotluselt tasutud riigilõivu 15 eurot. Seega tuleb Kiili vallalt Kaljula Arenduse OÜ kasuks välja mõista menetluskuludena 1347 eurot (koos käibemaksuga). Muud võimalikud menetluskulud jäävad menetlusosaliste endi kanda. (allkirjastatud digitaalselt) Kohtunik Janek Laidvee
7(7)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.