Asjaõigus › Kinnistusraamatu asjad

Maakohtu otsuse kehtiv resolutsioon

võõrandas talle kuulunud kaasomandi osa kostjale. Kuni 2014. aastani ei tekkinud asjaolust, et kannet kasutusõiguse kohta kinnistusraamatus ei eksisteeri, probleemi, kuid 2014 sügisel hageja ja kingisaaja AL suhted pingestusid. 24.10.2014 AL abiellus ning pärast seda vahetas ära ilma teisi kaasomanikke ja hagejat teavitamata korteri lukud. Samuti ei vasta AL avaldaja e-kirjadele, telefonikõnedele ega tähitud kirjadele. Hetkel on hageja sunnitud elama Saksamaal oma noorema tütre AK juures, kes Saksamaal õpib, sest hagejal ei ole juurdepääsu XXX korterile ning ta ei saa seda kasutada. Kostja on sõlminud korteriomandile hageja teadmata ning teise kaasomaniku nõusolekuta 05.12.2014 üürilepingu, olles eelnevalt, s.o. oktoobris 2014 vahetanud välja korteri lukud. Hageja ei ole saanud pikemalt Eestis viibida, kuna selleks puudub hagejal elukoht, kostja ei võimalda, olenemata kokkuleppest, hagejal korteriomandit kasutada. Mis puudutab kostja väiteid, et hageja on ületanud oma õigusi, sõlmides korteriomandi suhtes käsutustehinguid (vastusega lisatud üürileping, volikiri ja maaklerleping), siis rõhutas hageja, et tema on sõlminud vastava üürilepingu oma tütre AK seadusliku esindajana, kuna AK oli sellel ajal alaealine. Samuti ei olnud välja üüritud terve korter, vaid ainult AK osa ning üürnikega oli kokkulepe, et vajadusel saavad nii AK kui ka hageja korterit samal ajal kasutada. Korteri lukud vahetati oktoobris 2014 ja võtmed saadeti detsembri keskel. Samuti ei saadetud kostja poolt võtmeid mitte hagejale, vaid AK-le, mida ei saa käsitleda võtmete üleandmisena hagejale. Hageja huvi on säilitada enda elukoht ning seda saab hageja teha vaid juhul, kui kanne kinnistusraamatusse tehakse. Vastasel juhul ei saa hageja kolmandate isikute ees oma õigusi kaitsta, kui kostja otsustab korteri maha müüa. Hageja ei oleks kinkelepingut sõlminud ilma tingimuseta eluaegse kasutusõiguse kohta. Kuna kinkelepingu sõlmimise ajal oli korter vallasvara, siis ei saanudki vastavat kokkulepet eluaegse kasutusõiguse kohta mujale kanda, kui see eksisteeris vaid notariaalses kinkelepingus. Asjaolu, et vahepeal on korteriomand kantud kinnistusraamatusse, ei tähenda seda, et kinkelepingus sisalduvad kokkulepped oleksid kehtetud. Kostja vastuväited hagile Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja kõik menetluskulud hageja kanda. Kostja kinnitas, et ta täidab kinkelepingust tulenevat kokkulepet. Alates kinkelepingu sõlmimisest ja ka tänase päeva seisuga on hagejal võimalik kasutada korteriomandit. Kostja ei ole seadnud takistusi korteriomandi kasutamiseks hageja poolt. Arvestades asjaolusid, et hageja on kostja ema, kostja ise elab välismaal, mistõttu korteriomandit ise ei kasuta, ei ole kostjal mingit huvi ega soovi takistada korteriomandi kasutamist hageja poolt. Asjaolu, et hagejal on ligipääs korteriomandile ja võimalus seda kasutada, tõendab hageja poolt üürnikuga Aktsiaselts Evento Ventilatsioon 28.03.2014 sõlmitud üürileping. Üürilepingu järgi andis hageja korteriomandit üürile kolmandale isikule määramatuks ajaks. Hagejale kasuks seatud kasutusõigus ei anna talle õigust korteriomandit välja rentida, üürida või anda muul moel mõne teise isiku kasutusse. Käsutades korteriomandit eelpool kirjeldatud viisil, rikkus hageja kinkelepingu punktis 4.2 sätestatud kokkulepet. Kostja vahetas korteriomandi lukud välja siis, kui avastas, et üürnik on ulatuslikult kahjustanud korteriomandi sisustust, korteriomandis suitsetati ning lisaks selgus, et kommunaalmakseid ja üüri ei makstud. Kostja saatis hagejale uued korteriomandi võtmed tähitud postiga. Võtmete saatmise kohta teatas kostja oma õele AK-le e-kirja teel. Hageja on rikkunud ja rikub jätkuvalt kinkelepingu punktis 4.2 sätestatud kokkulepet sellega, et ei maksa korteriomandiga seotud kulusid (kommunaalkulud, majandamiskulud). KÜ KIVILA arvetes on märgitud lisaks jooksva kuu majandamiskulude suurusele ka võlgnevus eelmiste perioodi eest. Näiteks novembri 2014 eest väljastatud arvelt nähtub, et võlgnevus moodustab 336,78 eurot.

Hagi on alusetu ega kuulu rahuldamisele põhjusel, et pooled ei leppinud kokku hageja kasuks isikliku kasutusõiguse kohta kinnistusraamatusse kande tegemises. Teiseks puudub hagejal kaitset vääriv huvi, mis annaks alust eluaegse isikliku kasutusõiguse kinnistusraamatusse koormatisena kandmiseks kostja suhtes sundkorras. Puudub kokkuleppe hageja kasuks eluaegse isikliku kasutusõiguse kohta kinnistusraamatusse märke tegemiseks. Kinkelepingu sõlmimisel ega hilisemal ajal ei ole pooled kokku leppinud, et pärast korteri kui vallasasja kinnistamist kohustub kostja sõlmima hagejaga asjaõiguslepingut korteriomandi koormamiseks isikliku kasutusõigusega ja kandma selle kohta märke kinnistusraamatusse. Seega ei anna kinkelepingu punktis 4.2 sisalduv kokkulepe hagejale õigust nõuda isikliku kasutusõiguse seadmist ja kinnistusraamatusse kande tegemist. Kinkelepingust tulenev hageja kasutusõigus ei ole piiratud asjaõigus, vaid tegemist on hageja ja kostja vahel kehtiva võlaõigusliku kokkuleppega. Hageja oli kinkelepingu sõlmimisel antud kokkuleppe olemusest ja tähendusest teadlik. Vastuhagi 23.03.2015 esitas kostja vastuhagi, milles palus rahuldada vastuhagi ja mõista hagejalt välja 1696,80 eurot ning seadusjärgne viivis alates vastuhagi esitamisest kuni kohustuse kohase täitmiseni ja jätta menetluskulud hageja kanda. 05.11.1998 aastal sõlmiti kinkeleping, mille punktis 4.2 leppisid kinkija ja kingisaajad kokku, et kinkijale jääb õigus eluaegselt kasutada lepinguobjektiks olevat korterit. Hageja on rikkunud ja rikub jätkuvalt kinkelepingu punktis 4.2 sätestatud kokkulepet sellega, et ei maksa korteriomandiga seotud kulusid (kommunaalkulud, majandamiskulud). Alates 2012 märtsist kuni märtsini 2015 (k.a.) on korteriomandiga seotud kulude osas korteriühistu esitanud kostjale arveid summas 1487,50 eurot. Arvetelt on näha, et need on tasutud. Hageja on teinud kostja arvete eest makseid summas 200 eurot korteriühistu kontole ning 120 eurot kostja kontole halduskulude tasumiseks. Sellest tulenevalt on hagejal korteriomandiga seotud kuludest tasumata 1167,5 eurot. Kinkelepingu punktis 4.2 lepiti kokku hageja õiguses korterit isiklikult kasutada, kuid tal puudus õigus korterit üürile anda. Sellest tulenevalt käsutas hageja kostja omandit õigusliku aluseta. Sealjuures on hageja korterit õigustamatult välja üürides saanud tulu summas 316,1 eurot. Hageja ei küsinud ka kostjalt ega teiselt kaasomanikult AL-lt üürile andmiseks luba. Hageja on rikkunud korteriomandi üürile andmise keeldu, kuivõrd andis korteriomandi tasu eest üürile, omamata selleks korteriomanike nõusolekut. Kasu, mida kostja oleks korteriomandit vallates ise saanud, vastab hageja poolt saadud üürile, arvestades kostja osa korteriomandist. Korter oli hageja poolt välja üüritud 01.04.2014 kuni 24.10.2014 ning üür oli 140 eurot kuus. Kostja nõuab hagejalt seoses üüriga 316,1 eurot. Kostja oli tulenevalt hageja tegudest sunnitud välja vahetama korteri lukud, mille eest tasus kokku 213,2 eurot. Korterit üürile andes andis hageja üürnikele võtmed. Sellest tulenevalt puudus kostjal üürilepingu lõppemisel teadmine, mis võtmetest edasi sai. Kostja vahetas eelnevast lähtudes korteri lukud välja, et tagada oma omandi turvalisus ning vältida kolmandate isikute omavoli. Kuivõrd lukkude vahetamise vajadus oli tingitud hageja tegevusest, kuna hageja sõlmis üürilepingu kostja korteriomandi kasutamiseks ning andis üürnikele võtmed, on hageja tekitanud kostjale kahju. Lukkude vahetamise summa koosneb lukkude vahetamise teenusest (190 eurot), lukkude maksumusest (11,60 eurot) ning uute võtmete hagejale ja AK-le Saksamaale saatmisest (11,60 eurot). Hageja vastuväited vastuhagile Hageja palus jätta vastuhagi rahuldamata ja kõik menetluskulud kostja kanda. Hageja leidis, et kostjal puudub alus nõuda hagejalt korteri kommunaalmaksete tasumist. Kostjal ei ole

õigus nõuda hagejalt korteriomandiga seotud kulude kandmist, kuna kostja takistab hagejal korterit kasutamast. Kostja on esitanud ebatäpseid andmeid korteri kommunaaltasude tasumise korra ja hagejalt laekunud maksete kohta. Kostja on esitanud vaid temale korteriühistu poolt esitatud arved. Hageja rõhutab, et korteriühistu väljastab ja on väljastanud eraldi arved kõigile kaasomanikele. Kostjale on esitatud arved temale kuuluva osa kohta, ehk korteri ruutmeetrid on jagatud kolmeks ning selle järgi esitatud ka arved. Hageja on tasunud kommunaalarveid, lisaks on hageja nimele tehtud elektri võrguleping 13.07.2013 ning kõiki elektriarved vastava korteri eest on tasunud hageja. Seega on vale väita, et hageja ei ole korteriomandi säilimisse panustanud. Kostjal puudub alus nõuda saamata jäänud kasu. Hageja rõhutab, et andis korteri üürile oma alaealise lapse ja korteri kaasomaniku AK palvel ja huvides ega lähtunud korteri välja üürimisel enda huvidest ega tegutsenud enda nimel. Samuti ei olnud välja üüritud terve korter, vaid ainult osa sellest, ehk 2 tuba ning 22 m(2), mis ei anna isegi välja ühele kaasomanikule kuulunud osa suurust. Seega ei olnud kostjal korteri kasutamine takistatud ega tegelikkuses ei olnud tal õigust ka üürist saadavale kasule, kuna välja oli üüritud AK osa. Heast tahtest on hageja kandnud kostjale üüriperioodi eest üle kokku 280 eurot. Nagu nähtub hageja pangaväljavõtetest, on kommunaalmaksed läinud otse KÜ XXX arvele ning nii kostjale kui eelmisele kaasomanikule AL-le on maksed üürituluga seoses tehtud otse. Hageja leiab, et nõue on alusetu, esiteks sellepoolest, et hageja tegevusele ei laiene AÕS § 85 lg 1, kuna hageja ei ole andnud ise, ilma kaasomanike nõusolekuta asja üürile, vaid on tegutsenud AK seadusliku esindajana tema nimel ning andnud üürile vaid AK osa. Kostjal puudub alus nõuda korteriomandi lukkude vahetusega soetud kulusid. Kostja ei ole tõendanud, et ta oleks pidanud korteri lukud välja vahetama hageja tegevuse tõttu. AK kirjavahetusest kostja ja AL-ga nähtub, et kostjaga on juttu olnud korteri väljaüürimisest alates 01.04.2014 ning nõusolek on antud. Samuti nähtub kirjavahetusest, et kostja on teinud takistusi hagejal korterit kasutamast. Maakohtu otsus 23.11.2015 otsusega rahuldas Harju Maakohus hagi nõusoleku andmise kohustuse tuvastamiseks kinnistusraamatu kande tegemiseks ja tuvastas kostja kohustuse anda nõusolek teha Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriossa nr XXXXXXXX, asukohaga XXX Tallinn, kanne hageja kasuks korteriomandi eluaegse isikliku kasutusõiguse seadmiseks. Kohus määras asendada kostja nõusolek käesoleva kohtuotsusega. Kohus rahuldas kostja vastuhagi võlgnevuse väljamõistmiseks osaliselt ja mõistis hagejalt kostja kasuks välja võlgnevuse summas 961,58 eurot ja viivise VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras põhinõudelt summas 961,58 eurot alates 23.03.2015 kuni põhinõude täitmiseni. Kohus määras jätta jõusse käesolevas tsiviilasjas 12.01.2015 määrusega kohaldanud hagi tagamise abinõu, millega hagi tagamiseks seati kostjale kuuluvale 2/3 mõttelisele osale kinnistust, mis on kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriossa nr XXXXXXXX, asukohaga XXX Tallinn kolmandasse jakku esimesele vabale järjekohale keelumärge kinnistu käsutamise keelamiseks hageja kasuks ning keelati kostjal sõlmida üürilepinguid korteriomandi asukohaga XXX Tallinn suhtes. Hageja vastuväite 05.11.2015 kohtuistungi protokollile määras kohus jätta tähelepanuta. Menetluskulud jättis kohus poolte endi kanda. Esmalt analüüsis kohus hagis esitatud nõuet. Poolte vahel ei ole vaidlust küsimuses, et hageja kinkis 05.11.1998 notariaalse kinkelepinguga kostjale, AL-le ja AK-le igale ühele 1/3 korterist asukohaga XXX Tallinn (kd I tlk 16-17). Korteri näol oli kinkimise ajal tegemist vallasasjaga. Korteriomandi kohta tehti kinnistusraamatusse esmakanne 12.06.2002 ning käesoleval hetkel kuulub 2/3 korteriomandist kostjale ja 1/3 AK-le (kd I lk 57-59). 05.11.1998 kinkelepingu punkti 4.2 kohaselt jäi kinkijale, s.o hagejale õigus eluaegselt kasutada lepinguobjektiks olevat korterit.

Asjaõigusseaduse (AÕS) § 641 kohaselt on kinnisomandi üleandmiseks ja kinnisasja koormamiseks asjaõigusega, samuti kinnisasja koormava asjaõiguse üleandmiseks, koormamiseks või selle sisu muutmiseks nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti. Antud juhul ei ole kostja andnud nõusolekut kinnistusraamatusse hageja kasuks isikliku kasutusõiguse märke tegemiseks, mistõttu on hagejal õigus esitada kostja vastu AÕS §-l 641 põhinev nõue. Kohus märkis, et 05.11.1998 notariaalse kinkelepingu sõlmimise ajal ei olnud võimalik kinkelepingu punktis 4.2 sätestatud isiklikku kasutusõigust kinnistusraamatusse kanda, kuna kingitud korteri näol ei olnud kinkelepingu sõlmimise ajal tegemist kinnisomandiga. Alles 2002. aastal, kui korter kinnistati, oli võimalik asuda korteri osas kinnistusraamatusse andmeid kandma. Kohus leidis, et olukorras, kus korter oli kinkelepingu sõlmimise ajal arvel üksnes vallasvarana, ei olnud hagejal ka võimalik selle osas asjaõiguslepingut sõlmida. Vaatamata sellele on kohtu hinnangul tegemist lepinguga, mille alusel on hagejal õigus nõuda kinnistusraamatusse kande tegemist. Nimelt on kohtu hinnangul sisuliselt tegemist hageja kasuks seatud isikliku kasutusõigusega AÕS § 225 mõttes. AÕS § 227 lg 1 kohaselt koormab isiklik kasutusõigus elamule kinnisasja selliselt, et isikul, kelle kasuks see on seatud, on õigus kasutada elamiseks kinnisasjal asuvat elamut või selle osa. Nähtuvalt kinkelepingu punktist 4.2 on kinkelepingus hagejale antud eluaegne õigus vaidlusalust korterit kasutada. Asjaolule, et sisuliselt on kokku lepitud isiklikus kasutusõiguses, viitab ka kinkelepingu punktis 4.2 ära toodud viide ENSV tsiviilkoodeksi § 243 lg-le 3, mille kohaselt pooltel on õigus võtta elamu (või selle osa) ostu-müügi lepingusse tingimus müüja või kolmanda isiku õiguse kohta kasutada eluaegselt või tähtajatult eluruumi müüdavas majas. Selline kokkulepe säilitab kehtivuse elamule (või selle osale) omandiõiguse hilisema ülemineku korral. Kohtu hinnangul on tegemist analoogse olukorraga sellele, et vastava kinkelepingu tagajärjel (kuigi tegemist ei ole asjaõigusliku lepinguga) on ka kostja kinnistusraamatusse korteriomandi kaasomanikuna sisse kantud. Tulenevalt eeltoodust on hagejal kohtu hinnangul alates korteri kinnistusraamatusse kandmisest õigus nõuda, et notariaalses kinkelepingus sätestatud eluaegne kasutusõigus ka kinnistusraamatusse kantakse. Kohus oli seisukohal, et hagejal on õigus nõuda kostjalt tahteavalduse andmist kinnistusraamatu kande tegemiseks. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 kohaselt, kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma. Seoses hageja väidetega, et kostja ei takista hagejal korteriomandit kasutamast ning hageja õigused on tagatud ka tulenevalt üksnes võlaõiguslikust kokkuleppest, märkis kohus, et kohtu hinnangul selleks hageja õiguste kaitseks ei piisa. Üksnes kinnistusraamatusse tehtud kanne garanteerib, et hagejal on võimalik korteri suhtes isiklikku kasutusõigust teostada ka siis, kui kostja talle kuuluva korteriomandi osa kolmandale isikule võõrandab. Järgnevalt analüüsis kohus vastuhagis esitatud nõuet. Kohus on eelnevalt tuvastanud, et hagejal oli korteriomandi suhtes isiklik kasutusõigus AÕS § 225 lg 1 mõttes. AÕS § 228 2. lause kohaselt, kui isiklik kasutusõigus on seotud valdamisega, kohaldatakse kasutusvalduse vastavaid sätteid. Võttes arvesse, et kohus on eelnevalt tuvastanud, et hagejal on kõnealuse korteriomandi suhtes isiklik kasutusõigus, kuuluvad lähtuvalt AÕS §-st 228 kohaldamisele kasutusvalduse sätted, sealhulgas AÕS § 214 lg 5. AÕS § 214 lg 5 kohaselt kuulub kasutusvaldajale õigusvili, mis tekkis kasutusvalduse ajal, sõltumata selle sissenõudmise ajast. TsÜS § 62 lg 3 kohaselt on õigusvili tulu, mida õigustatud isik saab õigusest vastavalt selle eesmärgile, samuti tulu, mida õigus annab õigussuhte tõttu.

Kostja on esitanud hageja ja AS Evento Ventilatsioon vahel 28.03.2014 sõlmitud eluruumi üürilepingu, millest nähtuvalt on hageja andnud üürile XXX Tallinn asuvast korteriomandist 2 tuba suurusega 22m2 tasuga 140 eurot kuus (kd I lk 85-87). Kohtu hinnangul on hageja poolt vastavast üürilepingust saadud tulu hageja kui kasutusvaldaja saadud õigusvili TsÜS § 62 lg 3 mõttes. Nimetatud õigusvili tekkis hageja kasutusvalduse ajal, seega oli hageja AÕS § 214 lgst 5 tulenevalt õigustatud selle saamiseks. Eeltoodust tulenevalt leidis kohus, et kostja nõue seoses korteriomandi üüritasuga tuleb jätta rahuldamata, kuna kostja nõuab hagejalt hüvitist seoses tuluga, mille saamiseks oli hageja kui kasutusvaldaja ise õigustatud. Analüüsides kostja nõuet seoses korteriomandi halduskulude võlgnevusega märkis kohus, et kostja väitel on korteriomandi halduskulud perioodil 2012. aasta märtsikuust kuni 2015. aasta märtsini 1487,50 eurot. Kostja nõuab hagejalt vastavate kulutuste eest hüvitist tuginedes AÕS §-le 223. AÕS § 223 kohaselt kasutusvalduse esemel lasuvad maksud ja võlaintressid ning koormatised, majandamis- ja muud kulud kannab kasutusvaldaja vastavalt oma õiguste kestusele. AÕS § 228 2. lause kohaselt, kui isiklik kasutusõigus on seotud valdamisega, kohaldatakse kasutusvalduse vastavaid sätteid. Võttes arvesse, et kohus on eelnevalt tuvastanud, et hagejal on kõnealuse korteriomandi suhtes isiklik kasutusõigus, kuuluvad lähtuvalt AÕS §-st 228 kohaldamisele kasutusvalduse sätted, sealhulgas AÕS § 223. Kohus märkis, et AÕS § 223 kohaselt on korteriomandi valdajal kohustus kulude kandmiseks vastavalt oma õiguste kestusele, s.o ajal, millal tal on võimalik korteriomandit vallata. Käesoleval juhul on hageja hagiavalduses kinnitanud, et ta kaotas kaudse valduse korteriomandile alates 24.10.2014, kui kostja vahetas korteriomandi lukud. Enne seda hagejal korteriomandi kasutamisega probleeme ei olnud. Kostja ei ole vaidlustanud asjaolu, et korteriomandi lukud on kõnealusel ajal vahetatud ning korteriomandi valdus kuulub kolmandale isikule. Antud asjaolu tõendab ka kostja ja SF vahel sõlmitud korteriomandi üürileping (kd I lk 37-42). Kostja on esitanud tõendid selle kohta, et kostja on korteriomandi uued võtmed väljastanud teisele kaasomanikule AK-le, kuid kostja ei ole tõendanud, et pärast lukkude vahetust oleks uued võtmed üle antud ka hagejale. Seega luges kohus tuvastatuks, et kostja nimetatud nõude perioodist oli hagejal korteriomandi valdus alates märtsist 2012 kuni 24.10.2014. Kostja on esitanud korteriühistu arvete näol tõendid selle kohta, et kostja tasus korteriomandi majandamisega tekkinud kulude eest korteriühistule perioodil märtsist 2012 kuni oktoober 2014 kokku 1161,58 eurot (kd I lk 93-98, 142-167). AÕS § 223 lg-st 2 tulenevalt, kui maksud, koormatised või kulutused on sisse nõutud omanikult, on kasutusvaldaja kohustatud talle need samas ulatuses hüvitama. Kohtu hinnangul on kostja korteriühistu arvetega tõendanud, et korteriga seotud kulutused on sisse nõutud omanikult ning kostja on need tasunud, mis tähendab, et kostjal on AÕS § 223 lg 2 alusel õigus nõuda hagejalt nende hüvitamist. Korteriühistu pangakonto väljavõttega on tõendatud, hageja on kostja eest korteriühistule seoses kommunaalmaksetega juba tasunud 200 eurot (kd I lk 172), mis tuleb hageja võlgnevusest maha arvata. Tulenevalt eeltoodust leidis kohus, et hagejalt tuleb kostja kasuks AÕS § 223 lg 2 alusel välja mõista 961,58 eurot. Seoses hageja vastuväidetega, et hageja on juba tasunud osa korteriga seotud kommunaalmaksetest, märkis kohus, et olukorras, kus hagejal on korteri osas isiklik kasutusõigus ning ta on kinnitanud, et tal oli kuni 2014. aasta oktoobri lõpuni korteri valdus, on hagejal AÕS § 223 lg 1 alusel kohustus tasuda kõik korteriomandiga seotud maksekohustused ja majandamiskulud, mitte ainult osalised kulud. Järgnevalt analüüsis kohus kostja nõuet hüvitada seoses lukkude vahetamisega tekkinud kahju summas 213,20 eurot. Kohtu hinnangul ei ole kostja poolt omaalgatuslikult tehtud lukkude vahetamise maksumuse näol tegemist kuluga, mille hüvitamise kohustus hagejale AÕS § 223 lg-st 1 tuleneks. Kostja on pidanud lukkude vahetamist tarvilikuks, kuna korterit üürinud isikul, kellega kostja soovis üürilepingu lõpetada, olid korterivõtmed olemas. Kostja ei ole

esitanud tõendeid selle kohta, et korteri osas sõlmitud üürilepingu lõpetamine oli korteriomandi säilimiseks hädavajalik ning sellest omakorda oli tingitud ka vajadus uute lukkude paigaldamiseks. Tulenevalt eeltoodust asus kohus seisukohale, et kostja nõue mõista hagejalt välja korteriomandi lukkude vahetamisega seotud kulutused tuleb jätta rahuldamata. Kostja nõuab hagejalt ka viivise väljamõistmist alates vastuhagi esitamise kuupäevast. VÕS § 101 lg 1 p-le 6 ja § 113 lg-le 1 tuginedes leidis kohus, et hagejalt tuleb kostja kasuks välja mõista ka viivis VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras põhinõudelt summas 961,58 eurot alates 23.03.2015 kuni põhinõude täitmiseni. TsMS § 386 lg 4 kohaselt kohus tühistab hagi tagamise kohtuotsusega, kui hagi jääb rahuldamata, ja määrusega, kui hagi jäetakse läbi vaatamata või kui asjas menetlus lõpetatakse. Võttes arvesse, et kohus rahuldas esitatud hagi, jättis kohus jõusse 12.01.2015 määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõu. TsMS § 442 lg 5 kohaselt lahendab kohus otsuse resolutsiooniga selgelt ja ühemõtteliselt poolte nõuded ja veel lahendamata taotlused, samuti rakendatud hagi tagamise abinõudega seotud küsimused. Hageja esitas 11.11.2015 vastuväite kohtuistungi protokollile. Kohus on pooltele 05.11.2015 toimunud kohtuistungil selgitanud, et protokollile on võimalik vastuväiteid esitada kolme tööpäeva jooksul. Kohus on protokolli allkirjastanud ning pooltele edastanud 05.11.2015, seega oli hagejal võimalik vastuväidet esitada kuni 10.11.2015. Hageja on vastuväite esitanud 11.11.2015 kell 00.58, mis tähendab, et hageja vastuväide on esitatud hilinenult. Seega jättis kohus hageja 11.11.2015 vastuväite tähelepanuta. Menetluskulude jaotuse osas märkis kohus TsMS § 162 lg-le 1 viidates, et käesolevas asjas on kohus rahuldanud esitatud hagi, mis tähendab, et vastava nõude osas tehti lahend kostja kahjuks. Vastuhagi osas kohus samuti rahuldas nõude suuremas osas, mis tähendab, et lahend tehti suuremas osas hageja kahuks. Kohus leidis, et menetluses tervikuna on põhjendatud ja õiglane jätta menetluskulud poolte endi kanda. Hageja apellatsioonkaebus 22.12.2015 esitatud apellatsioonkaebuses vaidlustab hageja Harju Maakohtu 23.11.2015 otsuse resolutsiooni punktid 3, 4, 5, 7 ja 8 ning palub tunnistada hageja võlg kostjale kustutatuna, jätta menetluskulud kostja kanda, tunnistada vaiet kohtuistungi protokollile ja kohtuistungi läbiviimisele ja määrata kinnistu XXX kasutuskord. Kohtuotsuse resolutsiooni punkti 4 järgi võlgneb hageja kostjale 961,58 eurot, kuid hageja teatas kohtule oma 14.09.2015 seisukohas, et ta on perioodil august-september 2015 KÜ-le XXX kostja võlgnevuse 600 euro ulatuses maksnud, mille kohta lisas ka tunnistused. Niisiis võlgneb hageja kostjale ainult 361,58 koos viivistega, kuid ka see summa võib kaasarvestusse võetud olla, kuna ülalnimetatud perioodil kandis hageja kostja pangaarvele summa 450 eurot. Korter XX aadressil XXX on kaasomandis ning vastavalt AÕS § 72 punktidele 3, 4 ja 5 kaasomanikud kannavad kulud vastavalt nende osadele. Kuna küsitud raha hüvitamise perioodil korter kuulus 3 omanikule ja neljandal isikul oli isiklik reaalservituut elamule, siis kulud elamule peavad kandma kõik neli isikut võrdselt, kuna teisiti pole veel määratud (puudub kohtuotsus kaasomandi kasutuskorda kohta). Hageja arvestab: 1161,58x3=3484,74/4=871,19. AÕS § 72 järgi peab igaüks ülalnimetatud perioodi eest kandma kulusid summas 871,19 eurot. Hageja võlgneb kostjale ainult 290,39 eurot. Korterikulud summas 871,19 eurot peab kostja ise kandma, kuna perioodil märts 2012 kuni oktoober 2015 ta kasutas korterit ise (elas, käis puhkusel, hoidis asju) ja muud kokkulepet kaaskasutajate vahel ei olnud. Mis tähendab, et hageja võlgnevus kostjale on kustutatud. See, et kostja kolis elama Inglismaale, ei välista seda, et ta korterit kasutas. Ka hageja elas alates 2009 Saksamaal, kuid kasutas korterit. Ülaltoodust lähtudes on vastuhagis esitatud

kommunaalkulude nõue tühi, kuna rahad on makstud ja võlgnevust ei ole ning kõik menetluskulud peab vastavalt TsMS §-le 162 kandma vastuhageja ise, kuna ta on mõlemas kohtuasjas kaotanud. 05.11.15 allkirjastas kohus kohtuistungi protokolli ja avaldas selle. Hageja elab alaliselt Saksamaal ja ligipääsu dokumentidega tutvumiseks Eestis tal ei ole. Ta sai tutvuda protokolliga alles 08.11.15, tähtaeg kolm tööpäeva lõppes 12.11.15. Hageja esitas vaide kohtuistungi protokollile ja kohtuistungi läbiviimisele protokolli teatavaks saamisest kolme tööpäeva jooksul 11.11.2015 õigeaegselt. Kaebuses vaidlustab hageja tema poolt esitatud kinnistu XXX kasutamiskorra kindlaksmääramise taotluse arutlusest välja jätmise. Taotluse juurde maksis hageja riigilõivu 50 eurot Rahandusministeeriumi arveldusarvele, tasumise kinnitus oli taotlusele lisatud. Hageja hinnangul on taotlus kinnistu XXX kasutuskorra kindlaksmääramiseks väga tähtis ja ennetab tulevikus palju probleeme. Hageja on 100% töövõimetu puudega inimene, kasvatab 60% töövõimetut puudega last AK-t, kes on samas teine kinnistu kaasomanik ja kostja õde. AK-l on enda tervise seisundi pärast raske vastu seista õe agressiivsele käitumisele. Hageja ja AK ei soovi riielda, seadusi rikkuda ja soovivad elada rahus ja paluvad nende õiguste ja tervise kaitsmiseks määrata kasutamiskord kinnistule XXX. Vastus apellatsioonkaebusele Kostja palub jätta hageja apellatsioonkaebuse rahuldamata, apellatsioonkaebus ja jätta kõik kostja menetluskulud hageja kanda.

rahuldada

kostja

Kostja apellatsioonkaebus 23.12.2015 esitatud apellatsioonkaebuses palub kostja tühistada Harju Maakohtu 23.11.2015 otsus osas, millega kohus rahuldas hagi ning jättis kostja vastuhagi osaliselt rahuldamata põhinõude osas 735,22 euro ulatuses ja sellelt viivise välja mõistmata ning menetluskulud poolte endi kanda. Kostja palub teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata, rahuldada vastuhagi põhinõude summas 1696,80 euro ja viivisenõue osas täies ulatuses ning tühistada 12.01.2015 määrusega tsiviilasjas nr 2-14-62618 kohaldatud hagi tagamise abinõu, millega seati kostjale kuuluvale 2/3 mõttelisele osale kinnistust, mis on kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriossa nr XXXXXXXX, asukohaga XXX Tallinn kolmandasse jakku esimesele vabale järjekohale keelumärge kinnistu käsutamise keelamiseks hageja kasuks ning keelati kostjal sõlmida üürilepinguid korteriomandi asukohaga XXX Tallinn suhtes. Kõik kostja menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda. Maakohus hindas poolte vahel sõlmitud kokkulepet vääralt ja kohaldas ebaõigesti AÕS sätteid (AÕS §§ 64 lg 1, 225, 227) ning rahuldas ebaõigesti hagi. Ebaõige on kohtu käsitlus, et 05.11.1998 kinkelepingu p 4.2 kajastuv korteri eluaegse kasutamise kokkulepe on kasutuskokkulepe AÕS § 225 mõttes. Kostja leiab, et tegu oli võlaõigusliku kokkuleppega tasuta kasutamiseks. Kohtu seisukoht ei ole põhjendatud ega õiguspärane ning kohtu veendumuse kujunemine ei ole loogiliselt jälgitav. Kostja hinnangul on kohus jätnud tähelepanuta asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRS). AÕSRS § 91 kohaselt enne asjaõigusseaduse, kinnistusraamatuseaduse ja nendega seonduvate seaduste muutmise seaduse jõustumist sõlmitud vallasasja või õiguse kasutusvalduse leping loetakse vallasasja või õiguse üüri- või rendilepinguks. Lepingule kohaldatakse võlaõigusseaduses üüri- või rendilepingu kohta sätestatut, kui lepingupoolte kokkuleppest ei tulene teisiti. Korteri eluaegse kasutamise kokkulepe sõlmiti käesoleval juhul 05.11.1998. Asjaõigusseaduse, kinnistusraamatuseaduse ja nendega seonduvate seaduste muutmise seadus jõustus 01.07.2003, seega on antud juhul põhjendatud AÕSRS § 91 kohaldamine. Kohus nimetatut teinud ei ole. Kostja on seisukohal,

et nimetatud sättest lähtuvalt ei ole tegu kokkuleppega AÕS § 225 lg 1 mõttes, vaid VÕS § 389 mõttes tasuta kasutamise lepinguga. AÕS § 228 kohaselt lisaks §-des 225–227 sätestatule kohaldatakse isiklikule kasutusõigusele reaalservituudi vastavaid sätteid. Kui isiklik kasutusõigus on seotud valdamisega, kohaldatakse kasutusvalduse vastavaid sätteid. Kostja leiab, et sellest tulenevalt kohaldub ka isiklikule kasutusõigusele AÕSRS § 91, kuivõrd isiklikule kasutusõigusele kohalduvad ka kasutusvalduse sätted, mis näitab, et seadusandja on soovinud nimetatud instituute käsitleda ühtmoodi. Põhjendamatu oleks, kui vallasasja osas sõlmitud võlaõiguslik kokkulepe jääks ühel juhul võlaõiguslikuks kokkuleppeks ning teisel juhul muutuks asjaõiguslikuks. Sealjuures on Riigikohus lahendis 3-2-1-46-09 märkinud, et „kuna AÕSRS § 91 ei arvesta võimalust, et vallasasja kasutusvalduse leping võis olla sõlmitud ka tasuta kasutamise lepinguna, tuleb õiguslünga täitmiseks kasutada AÕSRS § 91 analoogiat ja lugeda kõnealune leping alates 1. juulist 2003 tasuta kasutamise lepinguks VÕS § 389 jj mõttes“. Seega on Riigikohus leidnud, et AÕSRS § 91 tulemuseks võib olla ka tasuta kasutamise leping. Antud juhul nähtubki, et lähtuvalt AÕSRS §-st 91 on poolte vahel sõlmitud võlaõiguslik tasuta kasutamise leping. Pooltevahelise korteri eluaegse kasutamise kokkuleppe tõlgendamine asjaõiguslikuna ei ole kooskõlas õigusaktide ega Riigikohtu praktikaga. Nähtuvalt eelpool selgitatust ei olnud kasutuskokkuleppe asjaõiguslikuks muutumine võimalik, sõltumata müügitehingu olemusest ja tagajärgedest. Puudub ka mistahes pooltevaheline kokkulepe, et hageja õigus korterit eluaegselt kasutada kantakse kinnistusraamatusse. Õiguskindluse ja selguse põhimõttega oleks vastuolus olukord, kus kokkulepe, mis ei olnud ega saanud olla sõlmimise ajal asjaõiguslik, muutub poolte kokkuleppeta ja vastava seaduses sätestatud regulatsioonita asjaõiguslikuks. Samas leidub AÕSRS-is säte, mis sätestab selgelt vallasasja osas sõlmitud kasutuskokkuleppe olemuse ning asjaolu, et selline kokkulepe ei ole asjaõiguslik, vaid võlaõiguslik. Antud juhul on kohus põhjendamatult tõlgendanud võlaõiguslikku kokkulepet asjaõigusliku kokkuleppena. Kostja on seisukohal, et kohus ei saa asuda tõlgendama poolte vahel sõlmitud kokkulepet ühte osapoolt eelistavalt ning kokkuleppe sõnastuse ning õigusaktidega vastuoluliselt. Sellist tõlgendust õigusaktid ei võimalda, vaid analoogiast lähtuvalt on põhjendatud vastupidine tõlgendus. TsMS § 436 lg 1 kohaselt peab kohtuotsus olema seaduslik ja põhjendatud, kuid antud juhul see nii ei ole. Kuivõrd eespool selgitatust lähtuvalt asus kohus vääralt seisukohale, et hagejal on korteriomandi suhtes isiklik kasutusõigus AÕS § 225 lg 1 mõttes, on väär ka kohtu seisukoht seoses kostja üüritulu nõudega. Kostja ei nõustu maakohtu käsitlusega üüritulust kui õigusviljast ja märgib, et isegi kui tegu peaks olema isikliku kasutusõigusega AÕS mõttes, ei sätesta AÕS isikliku kasutusõiguse omaja õigust korteriomandit välja üürida ja sellelt tulu teenida. Isiklik kasutusõigus on isiklik õigus, mis tähendab, et sellest tulenevalt võib õigustatud isik korteriomandit ise kasutada või lubada seda teha vaid seaduses sätestatud isikutel. Sealjuures ei ole käesoleval juhul kokkuleppega seaduses sätestatud õigustest laiemaid õigusi kokku lepitud. AÕS § 227 lg 2 kohaselt isik, kellel on AÕS § 227 lg 1 nimetatud õigus, võib elamusse majutada oma perekonnaliikmeid, samuti isikuid, keda on vaja tema eest hoolitsemiseks. Nimetatud sättest tulenevalt nähtub selgelt, et korteri üürile andmist ei saa isikliku kasutusõiguse puhul pidada lubatavaks. AÕS on selgelt määratlenud, kellel võib isikliku kasutusõiguse omaja lubada korteriomandis elada. Ka tasuta kasutamise kokkuleppe alusel ei olnud hagejal lähtuvalt VÕS § 392 lg 2 õigust korterit kolmandatele isikutele üürile anda, kuivõrd nimetatud sätte kohaselt kasutaja ei või anda eseme kasutamist üle kolmandale isikule ilma kasutusse andja nõusolekuta. Hageja sellist nõusolekut kostjalt saanud ei ole. Seetõttu on põhjendatud mõista hagejalt kostja kasuks välja 316,10 eurot seoses asjaoluga, et hageja on kostja korterit kostja nõusolekuta välja üürinud ning omandanud kostjale kuuluva üüritulu summas 316,10 eurot.

Maakohus jättis põhjendamatult rahuldamata osa kostja nõudest halduskulude osas summas 205,92 eurot. Maakohus on asunud väärale seisukohale ning hageja on saanud kogu aeg korterit kasutada ja kasutab seda ka praegu, kuid ei tasu korteri halduskulusid. Sealjuures on kohus ainult hageja seisukohta lukkude vahetamise osas arvestades rikkunud TsMS § 232 lg 1, mille kohaselt kohus hindab seadusest juhindudes kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning otsustab oma siseveendumuse kohaselt, kas menetlusosalise esitatud väide on tõendatud või mitte, arvestades muu hulgas poolte kokkuleppeid tõendamise kohta. Kostja on selgitanud ja tõendanud, et korteri võtmed sai ka hageja (kostja 26.01.2015 hagi vastuse lisa 5 (I kd lk 91)), kuivõrd hageja elab oma tütre AK-ga koos ning kostja saatis mitmed võtmed AK aadressile. Hageja seevastu ei ole tõendanud, et ta ei ole võtmeid saanud. 05.11.2015 istungil kinnitas hageja, et on võtmed kätte saanud 15.12.2015 (05.11.2015 protokolli lk 2). Seega on ebaõige kohtu seisukoht, et hageja poolt võtmete saamine ega korteri valduse olemasolu hagejal ei ole tõendatud. Hageja poolt 05.11.2015 istungil öeldut tuleb käsitleda asjaolu omaksvõtuna TsMS § 231 lg 2 mõttes. Ka korteriomandi osas sõlmitud üürileping ei tõenda, et hagejal puudus võimalus korteriomandit kasutada. Sellest tulenevalt on kohtu põhjendused alusetud ning kostja nõude osaliselt rahuldamata jätmine summas 205,92 eurot ei ole põhjendatud. Kohus jättis põhjendamatult rahuldamata kostja nõude seoses korteri lukkude vahetamisega summas 213,20 eurot. Kostja on kaebuses ja ka menetluses varasemalt selgitanud, et hagejal puudus õigus korterit üürile anda. Kuivõrd hageja oli seda siiski teinud ning seeläbi olid korteri võtmed kostjale teadmata kolmanda isiku käes, oli korteriomandi turvalisuse tagamise eesmärgist lähtuvalt vajalik lukkude vahetamine. On ilmselge, et iga mõistlik isik vahetaks talle kuuluva korteriukse võtmed olukorras, kus senised võtmed on sattunud tundmatu kolmanda isiku valdusesse. Seda eriti olukorras, kus korteriomanikud elavad välismaal. Seetõttu oli lukkude vahetamine hädavajalik ning sellest tulenevalt on hagejal korteri kasutajana kohustus ka vastav kulu summas 213,20 eurot kostjale hüvitada. TsMS § 386 lg-le 4 viidates leiab kostja, et kuivõrd eespool nimetatud asjaolude tõttu oleks kostja hinnangul pidanud maakohus jätma hagiavalduse rahuldamata, siis oleks kohus pidanud tühistama ka 12.01.2015 määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõu. Kostja on seisukohal, et menetluskulud tuleb jätta täies ulatuses hageja kanda. Kohus rahuldas põhjendamatult hagi ning jättis põhjendamatult vastuhagi osaliselt rahuldamata. Sealjuures esitas hageja menetluses põhjendamatuid menetlusdokumente ning taotlusi hilinemisega ning väga suures mahus. Selline tegevus on vastuolus menetlusõiguste heauskse kasutamisega (TsMS § 200 lg 1) ning ka seetõttu tuleks kostja menetluskulud jätta hageja kanda. Vastus apellatsioonkaebusele Hageja vaidleb kostja apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta kostja apellatsioonkaebuse rahuldamata.

Ringkonnakohtu seisukoht Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebuste ja asja materjalidega, leiab, et Harju Maakohtu 23.11.2015 otsus tuleb tühistada põhihagi osas materiaalõiguse normide ebaõige kohaldamise tõttu kogu ulatuses ja vastuhagi osas osaliselt. Asjas on võimalik teha uus otsus, millega jätta IK hagi rahuldamata ja osaliselt rahuldada täiendavalt vastuhagi.

Poolte vahel ei ole vaidlust küsimuses, et hageja kinkis 05.11.1998 notariaalse kinkelepinguga kostjale, AL-le ja AK-le igale ühele 1/3 korterist asukohaga XXX Tallinn (kd I tlk 16-17). Korteri näol oli kinkimise ajal tegemist vallasasjaga. Korteriomandi kohta tehti kinnistusraamatusse esmakanne 12.06.2002 ning käesoleval hetkel kuulub 2/3 korteriomandist kostjale ja 1/3 AK-le (kd I lk 57-59). 05.11.1998 kinkelepingu punkti 4.2 kohaselt jäi kinkijale, s.o hagejale õigus eluaegselt kasutada lepinguobjektiks olevat korterit. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 641 kohaselt on kinnisomandi üleandmiseks ja kinnisasja koormamiseks asjaõigusega, samuti kinnisasja koormava asjaõiguse üleandmiseks, koormamiseks või selle sisu muutmiseks nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti. Kostja ei ole andnud nõusolekut kinnistusraamatusse hageja kasuks isikliku kasutusõiguse märke tegemiseks. Maakohus leidis, et seetõttu on hagejal õigus esitada kostja vastu AÕS §-s 641 sätestatud tahteavalduste saamisele suunatud nõue. Ringkonnakohus sellega ei nõustu. Kinkelepingu punktis 4.2 on toodud viide ENSV tsiviilkoodeksi § 243 lõikele 3, mille kohaselt pooltel on õigus võtta elamu (või selle osa) ostu-müügi lepingusse tingimus müüja või kolmanda isiku õiguse kohta kasutada eluaegselt või tähtajatult eluruumi müüdavas majas. Kinkelepingu sõlmimise ajal 05.11.1998 kehtis asjaõiguseseadus. AÕS § 202 lg 1 (1998.a kehtivas redaktsioonis) kohaselt tekib kasutusvaldus vallasasjale asja üleandmisega omanikult kasutusvalduse saajale ja kasutusvalduse kokkuleppe sõlmimisega. Seega oli võimalik ka 1998.a sõlmida pooli siduv asjaõiguslik kasutusvalduse kokkulepe, mis kuulunuks kandmisele kinnistusraamatusse vaidlusaluse korteri korteriomandina kinnistusraamatusse kandmisel. Ka oli pooltel võimalus 05.11.1998 kinklepingus sõlmida kokkulepe isikliku kasutusõiguse (AÕS § 225) kandmiseks kinnistusraamatusse peale korteriomandi moodustamist ja kandmist kinnistusraamatusse. Nagu nähtub vaidlusalusest lepingust pole pooled notarile sellist soovi avaldanud. Puudub pooltevaheline asjaõiguslik kokkulepe, et hageja õigus korterit eluaegselt kasutada kantakse kinnistusraamatusse. Antud juhul on kohus põhjendamatult tõlgendanud kokkulepet, et hageja võib korterit kasutada, asjaõiguse seadmiseks kohustava kokkuleppena. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga selles, et alles 2002. aastal, kui vaidlusalune korter kinnistati, oli võimalik asuda korteri osas kinnistusraamatusse andmeid kandma. Kõik 3 kingisaajat on IK lapsed ja olid kinnistusraamatusse kande tegemise ajal 12.06.2002 alaealised. Nende seaduslik esindaja oli IK. Seega olnuks võimalik vastav kanne kinnistusraamatusse teha ja vastavad nõusolekud anda. Hageja ei ole selgitanud, miks vastavat kannet kinnistusraamatusse ei tehtud. Vaatamata ülaltoodule leidis maakohus, et olukorras, kus korter oli kinkelepingu sõlmimise ajal arvel üksnes vallasvarana, ei olnud hagejal ka võimalik selle osas asjaõiguslepingut sõlmida. Maakohus ei ole põhjendanud, miks ei olnud võimalik vastavat kannet teha 12.06.2002. Vaatamata sellele on maakohtu hinnangul tegemist lepinguga, mille alusel on hagejal õigus nõuda kinnistusraamatusse kande tegemist. Maakohtu hinnangul oli sisuliselt tegemist hageja kasuks seatud isikliku kasutusõigusega AÕS § 225 mõttes. AÕS § 227 lg 1 kohaselt koormab isiklik kasutusõigus elamule kinnisasja selliselt, et isikul, kelle kasuks see on seatud, on õigus kasutada elamiseks kinnisasjal asuvat elamut või selle osa. Ringkonnakohus maakohtu eeltoodud seisukohaga ei nõustu.

Ringkonnakohus leiab, et peale 30.06.2002.a, s.o ajal, kui kehtivuse kaotas ENSV TsK, mille §-ga 243 kasutusõigust sisustati, oli hagejal õigus kasutada eluruumi VÕS § 389 lg 1 alusel. VÕS § 389 lg 1 kohaselt kohustub üks isik (kasutusse andja) tasuta kasutamise lepinguga andma teisele isikule (kasutaja) üle eseme tasuta kasutamiseks. Eeltoodu tõttu tuleb hageja hagi kostja vastu nõusoleku andmise kohustuse tuvastamiseks kinnistusraamatusse kande tegemiseks jätta rahuldamata. TsMS § 386 lg 4 kohaselt kohus tühistab hagi tagamise kohtuotsusega, kui hagi jääb rahuldamata, ja määrusega, kui hagi jäetakse läbi vaatamata või kui asjas menetlus lõpetatakse. Võttes arvesse, et ringkonnakohus jättis hagi rahuldamata, tühistab kohus 12.01.2015 määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõu. Kostja esitas maakohtule vastuhagi, mille kohaselt 05.11.1998 aastal sõlmiti kinkeleping, mille punktis 4.2 leppisid kinkija ja kingisaajad kokku, et kinkijale jääb õigus eluaegselt kasutada lepinguobjektiks olevat korterit. Hageja on rikkunud ja rikub jätkuvalt kinkelepingu punktis 4.2 sätestatud kokkulepet sellega, et ei maksa korteriomandiga seotud kulusid (kommunaalkulud, majandamiskulud). Alates 2012 märtsist kuni märtsini 2015 (k.a.) on korteriomandiga seotud kulude osas korteriühistu esitanud kostjale arveid summas 1487,50 eurot. Arvetelt on näha, et need on tasutud. Hageja on teinud kostja arvete eest makseid summas 200 eurot korteriühistu kontole ning 120 eurot kostja kontole halduskulude tasumiseks. Sellest tulenevalt on hagejal korteriomandiga seotud kuludest tasumata 1161,58 eurot. Harju Maakohus rahuldas kostja vastuhagi 961,58 euro ulatuses. Apellatsioonkaebuses palub kostja 200,00 euro ulatuses vastuhagi rahuldada, kuna kostja on juba hageja poolt tasutud summaga arvestanud vastuhagis kommunaal- ja majapidamiskulude nõude esitamisel. Hageja palub jätta apellatsioonkaebuses kostja rahalised nõuded rahuldamata. Kostja leiab apellatsioonkaebuses, et hageja on rikkunud korteriomandi üürile andmise keeldu, kuivõrd andis korteriomandi tasu eest üürile, omamata selleks korteriomanike nõusolekut. Kasu, mida kostja oleks korteriomandit vallates ise saanud, vastab hageja poolt saadud üürile, arvestades kostja osa korteriomandist. Korter oli hageja poolt välja üüritud 01.04.2014 kuni 24.10.2014 ning üür oli 140 eurot kuus. Kostja nõuab hagejalt seoses üüriga 316,10 eurot. Maakohus jättis nimetatud nõude põhjendamatult rahuldamata. Kostja oli tulenevalt hageja tegudest sunnitud välja vahetama korteri lukud, mille eest tasus kokku 213,20 eurot. Korterit üürile andes andis hageja üürnikele võtmed. Sellest tulenevalt puudus kostjal üürilepingu lõppemisel teadmine, mis võtmetest edasi sai. Kostja vahetas eelnevast lähtudes korteri lukud välja, et tagada oma omandi turvalisus ning vältida kolmandate isikute omavoli. Kostja leiab, et maakohus jättis hagi nimetatu osas põhjendamatult rahuldamata. Apellatsioonkaebuses palub kostja nimetatud ulatuses hagi rahuldada. Hageja palub jätta apellatsioonkaebuses kostja rahalised nõuded rahuldamata. Ringkonnakohus leiab, et lukkude vahetus oli põhjendatud, kuna hageja ei olnud õigustatud korterit üürile andma. Ebaseaduslikule üürnikule oli edastatud korterivõtmed. Lukkude vahetuse maksumus on tõendatud summas 201,60 eurot (t.l 173, 174, I kd). Nimetatud ulatuses kuulub vastuhagi rahuldamisele. Ringkonnakohus leiab, et kostja apellatsioonkaebus kuulub osalisele rahuldamisele. Vaidlus puudub selles, et alates 2012. aasta märtsist kuni märtsini 2015. aastal on korteriomandiga seotud kulude osas korteriühistu esitanud kostjale arveid summas 1487,50 eurot (23.03.2015 vastuhagi lisa 1 ja 26.01.2015 hagiavalduse vastuse lisa 6). Arvetelt on näha, et need on tasutud. Kostja on teinud arvete osas hageja eest makseid summas 200 eurot (23.03.2015 vastuhagi lisa 2) korteriühistu kontole ning 120 eurot kostja kontole korteri halduskulude

tasumiseks. Sellest tulenevalt on hageja võlgnevus kostja ees 1161,58 eurot. Harju Maakohus rahuldas apellandi nõude 961,58 euro ulatuses ja jättis rahuldamata 200,00 euro ulatuses arvestades põhjendatud kuludest hageja poolt nimetatud summa tasumist (t.l. 172, I kd). Maakohus on jätnud tähelepanuta, et kostja on juba hageja poolt 320 euro tasumist arvestanud. Seega tuleb kostja nõue korteriomandiga seotud kulude osas rahuldada täiendavalt 200,00 euro osas. Ringkonnakohus leiab, et kuna poolte vahel sõlmitud kokkulepe on kvalifitseeritav tasuta kasutamise lepinguna VÕS § 389 mõttes, siis puudus hagejal õigus anda vaidlusalune korteriomand üürile. Asja tasuta kasutusse andmise eesmärgiks ei ole asja kasutamine koos viljade omandamise õigusega. Vastav kokkulepe poolte vahel puudub. VÕS § 392 lg 2 kohaselt ei või kasutaja anda eseme kasutamist üle kolmandale isikule ilma kasutusse andja nõusolekuta. Kui kasutusse saaja üürib tasu eest eseme kolmandale isikule ilma kasutusse andja nõusolekuta, peab ta hüvitama saamata jäänud kasu. Võlaõigusliku kasu väljaandmise nõude esitamisel kuulub kohaldamisele VÕS § 1037 lg 1. Seega kuulub kostja nõue 316,10 eurot rahuldamisele. Kostja apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele osaliselt. Hagejalt tuleb kostja kasuks täiendavalt väljamõista 717,70 eurot. Hageja on esitanud apellatsioonkaebuses uusi nõudeid. TsMS § 651 lg 1 kohaselt kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. TsMS § 634 lg 1 kohaselt apellant võib kuni apellatsioonitähtaja lõpuni kaebust muuta ja täiendada, muu hulgas laiendada kaebust kohtuotsuse neile osadele, mille peale esialgselt ei kaevatud. Kaebuse muutmisele kohaldatakse apellatsioonkaebuse kohta sätestatut. Apellatsioonkaebuse täiendused ja lisad, mis on esitatud peale apellatsioonkaebuse tähtaja lõppu, jätab ringkonnakohus tähelepanuta. Apellatsioonimenetluses ei saa hageja esitada uusi nõudeid, mida maakohtus hagiavalduses ei esitatud. Seega jätab ringkonnakohus tähelepanuta hageja apellatsioonkaebuses esitatud uue nõude, milles palub määrata kindlaks kinnistu XXX kasutamiskorra. TsMS § 652 lg 2 p 4 sätestab, et uue asjaolu ja tõendi esitamise lubatavust peab pool oma kaebuses või vastuses põhjendama ja kohtu nõudmisel põhistama. Kui pool uue asjaolu või tõendi esitamise lubatavust ei põhjenda või ei põhista, jätab kohus selle tähelepanuta, välja arvatud juhul, kui tõend on ilmselt vajalik asja õigemaks lahendamiseks ja vastaspool on tõendi vastuvõtmisega nõus. Põhjendatud ei ole hageja apellatsioonkaebuse väide maakohtu poolt menetlusnormide rikkumise kohta. Maakohus jättis põhjendatult hageja poolt vahetult enne kohtuistungit esitatud menetlusdokumendid tähelepanuta. Maakohus oli määranud pooltele uute tõendite ja asjaolude esitamise tähtajaks 10 päeva enne kohtuistungit. Nimetatud tähtajast hageja kinni ei pidanud. Eeltoodu alusel ei ole maakohus rikkunud menetlusõiguse norme, kui jättis tähelepanuta hageja poolt vahetult enne kohtuistungi toimumist esitatud menetlusdokumendid T.l 117, III kd). Ülaltoodu alusel ei anna hageja apellatsioonkaebuses toodud väited alust kaevatava otsuse muutmiseks või tühistamiseks. Menetluskulud

Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsuse muutmise tõttu tuleb muuta ka maakohtu poolt määratud menetluskulude jaotust. Kuivõrd ringkonnakohus jätab hageja hagi ja apellatsioonkaebuse rahuldamata ning rahuldab valdavas osas kostja vastuhagi ja apellatsioonkaebuse, peab kolleegium õiglaseks jätta nii maakohtu kui ka apellatsioonimenetluse kulud TsMS § 162 lg 1 ja § 171 lg 1 alusel hageja kanda. Menetluskulude rahalise kindlaksmääramise küsimuses juhindub ringkonnakohus Riigikohtu poolt 20.04.2016 tsiviilasjas nr 3-2-1-142-15 tehtud otsuse p-des 19-22 TsMS § 174 lg-tele 3 ja 5 antud tõlgendusest ning kostja menetluskulusid rahaliselt kindlaks ei määra. Tulenevalt TsMS § 177 lg-st 2 määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks maakohus mõistliku aja jooksul kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumisest.

(allkirjastatud digitaalselt) Reet Allikvere

(allkirjastatud digitaalselt) Ande Tänav

(allkirjastatud digitaalselt) Kaupo Paal

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.