2.Määrata XXXXTallinn asuval kinnistul keldriruumide kasutuskord kindlaks viisil, mille kohaselt iga korteriomandi ainuvaldusesse- ja kasutusse jäävad keldriruumid (sealhulgas maja otstes asuvad pesuköögid), mis paiknevad konkreetse korteriomandi reaalosa all asuval keldrikorrusel.
3.Määrata kindlaks, et XXXXTallinn korteriomandi igakordne omanik on kasutuskorra raames kohustatud: 3.1 võimaldama veesõlmega seotud avarii või muu sarnase hädavajaduse puhul teistele kaasomanikele juurdepääsu tema reaalosa all asuvas keldris asuvale maja vee üldkraanile ja veemõõtjale; 3.2 iga kuu viimasel kuupäeval edastama veemõõtja näidud KÜ-le XXXX või KÜ XXXX juhatuse poolt näidatud teenuseosutajale telefoni või e-posti teel; 3.3 jätma ajal, kui korteriomanik ei viibi Tallinnas, korteri nr 10 reaalosa all asuvas keldris asuvale veesõlmele juurdepääsu võimaldava võtme enda poolt valitud teisele majaelanikule ning teavitama sellest majaelanikust ja tema telefoninumbrist KÜ XXXX juhatust SMSi või e-posti teel.
4.Määrata XXXX Tallinn asuval kinnistul trepi- ja terrassipindade kasutamise osas kindlaks kasutuskord viisil, mille kohaselt XXXX Tallinn hoone sisehoovi poolses küljes paiknevad trepid ja terrassid jäävad selle korteriomaniku ainukasutusse, kelle reaalosaga terrass piirneb ning kelle reaalosasse trepp viib.
5.Määrata XXXX Tallinn parkimisala kasutuskord kindlaks viisil, mille kohaselt iga korteriomandi jaoks on ette nähtud üks parkimiskoht ning lisaks on üks parkimiskoht külalistele. Konkreetseid parkimiskohti ei ole kindlaks määratud ning igaüks pargib vabale parkimiskohale. Erandina on kindlaks määratud külaliste parkimiskoht, mis on väravast sisse tulles vasakult esimene.
6.Määrata XXXX Tallinn kinnistu juurde kuuluva õueala kasutuskord kindlaks viisil, mille kohaselt õueala on kõigi korteriomanike ühiskasutuses.
8.Jätta jõusse 07.12.2015 määrusega kohaldatud esialgse õiguskaitse abinõu, millega kohus keelas esialgse õiguskaitse korras kohtumenetluse ajaks puudutatud isikutel II-IX XXXX Tallinn asuvate korterite 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 ja 9 omanikel XXXX Tallinn asuvate korterite 1 ja 10 all asuvate keldrikorruse ruumide (sh nn pesuköögid) suhtes mistahes otsuste vastuvõtmine või kokkulepete tegemine kuni tsiviilasjas nr 2-15-5685 lahendi jõustumiseni. Menetluskulud
9.Kõigi menetlusosaliste menetluskulud jätta nende endi kanda. Edasikaebamise kord Käesoleva kohtumääruse peale võib esitada määruskaebuse Tallinna Ringkonnakohtule Harju Maakohtu Kentmanni kohtumaja kaudu 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu jooksul alates määruse tegemisest. Kui menetlusosaline taotleb määruskaebuse esitamisel menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama määruskaebuse. Asjaolud ja avaldaja nõue
1.Kortermaja asukohaga XXXX on ridaelamutüüpi elamu, mille 10 korteriomandit asuvad teineteise kõrval; seejuures iga teineteise peal paikneval kahel korrusel paikneb korteriomandi reaalosa ning iga sellise reaalosa all on keldriruumid, mis on kaasomandi esemeks. Kaasomanikud on asutanud Korteriühistu XXXX. Avaldajale kuulub korteriomand asukohaga XXXX Tallinn ning puudutatud isikutele 1-9 kuuluvad vastavalt korteriomandid 1-9.
2.Kaasomanike vahel on vaidlus selles, kas kaasomandi osa – keldriruumid – valdamine toimub praegusel juhul senise kaasomanike suulise kokkuleppe alusel. Avaldaja leiab, et kaasomanike vahel on sõlmitud suuline kokkulepe, mille kohaselt iga reaalosa all asuvat keldrikorrust kasutab selle reaalosa omanik. Iga korteriomandi reaalosa all asuvad keldriruumid on suurtes joontes ühesuurused, mis tähendab, et hetkel kaasomanikud valdavad seda kaasomandi mõttelist osa enam-vähem võrdselt. Avaldaja korteri nr 10 all olev kelder, sh nn pesuköök, on ca 32/33 m2, mis vastab isegi vähemale, kui 1/10 kogu ehitise mõttelise osa pinnast 347 m2. Avaldaja palub kasutuskorras määrata, et iga korteriomandi reaalosa all asuvat keldriruumi kasutab selle reaalosa omanik. Avaldaja ei ole mitte kunagi piiranud KÜ ligipääsu tehnosüsteemidele, nagu ei piira ka teised korteriomanikud ligipääsu nende reaalosas või nende reaalosa all paiknevas keldriruumis paiknevatele tehnosüsteemidele. Avaldaja on alati andnud korteriühistule ka maja veenäite.
3.Kõik kaasomanikud ei ole üksmeelel kaasomandisse kuuluva maa kasutamisega. Kaasomanikel ei ole ühist maa valdamise huvi, osa soovivad maad kasutada privaatselt, osa ei soovi seda võimaldada. Kuni 2013. aastani on toiminud kaasomanike poolne maakasutuse kokkulepe selliselt, et iga korteriomanik valdab oma reaalosa piirilt lähtuvat maariba. Maaribade piirid olid märgistatud paekiviga. Aastal 2013 otsustati osa korteriomanike poolt parkla ehitamine endisele pesukuivatusalale ning maaribade ühendamine. Peenarde asemel
rajati enamikus muru, välja arvatud avaldaja kasutatava maa osas ning osal korteriomanikel on osaliselt alles nende nn maariba kasutamine. Avaldaja soovib sellise kasutuse jätkumist. Avaldaja soovib ühises parklas oma kindlat kohta. Parkla on 11-kohaline ning üks koht, vasakult esimene, on mõeldud külalistele (see on samuti korteriühistu koosolekul suuliselt saavutatud kokkulepe). Selle palub avaldaja kasutuskorras samuti kajastada. Kõigile privaatse maa-ala määramist takistavad parkla ja kõnniteed (6 puudutatud isiku väide). Avaldaja on oma plaanil määratlenud parkla ja kõnniteed ühiskasutatavatena, mistõttu on võimalik igale korteriomanikule määrata privaatne maa-ala. Küsimus on lihtsalt selle soovimises. Samas kui enamus seda ei soovi, siis pole ju mingit kohustust neile privaatset maaala määrata. Privaatse maa-ala olemasolu tõstab korteriomandi turuväärtust hinnanguliselt 1020%. Viimased aastad on maakasutus toimunud 6-7 korteriomaniku omavoliliste muudatuste järgi. Avaldaja ega puudutatud isikud nr I ja IV, kes soovinuks edasiseltki kasutada oma maalapikest peenra või muu sellise rajamiseks, oma privaatsuse nautimiseks, ei pea sellist käitumist heanaaberlikuks. Avaldaja suur õiguslik huvi seisneb tema korteriomandi turuväärtuses; kasutuskorrata korteriomandi turuväärtus on oluliselt madalam, kui kasutuskorraga korteriomandi turuväärtus. Avaldaja palub kohustada XXXX Tallinn korteriomanikke andma tahteavaldus Tallinnas XXXX asuvate korteriomandite kaasomandiosa kasutuskorrale: iga XXXX Tallinn asuva korteriomandi (registriosad XXXX-XXXX) all asuvat keldripinda kasutab selle korteriomandi (mille reaalosa all keldriruum asub) omanik; kaasomandisse kuuluva maa kasutus toimub vastavalt lisatud plaanile, kusjuures plaanil märgitud 2.1 roosaga märgitu parklad, teed ja kollasega märgitud majaesine pind kuuluvad kõigi korteriomanike ühiskasutusse, kusjuures maa lõunaosas asuva 11-kohalise parkla kasutuskord on järgmine: iga korteriomanik pargib ise ainult ühel parkimiskohal, selliselt, et üks parkimiskoht, sissesõidust vasakult esimene, jääb alati külaliste kasutada; korteri 10 kasutatav parklakoht on väravast sõites vasakult viimane; rohelisega märgitud trepi- ja terrassipindade kasutus toimub selliselt, et iga korteriomand kasutab tema korteriomandi reaalosaga piirnevat terrassi ja tema korteriomandi reaalossa viivat treppi; punasega märgitud kaasomandiosa 141,4 m2 suurune pind kuulub korteri nr 10 omaniku kasutusse; valgega märgitud “muu maa” kuulub korterite nr 1-9 ühiskasutusse. Korteri nr 10 omanik on kohustatud hoolitsema plaanil punasega näidatud maa-ala heakorra eest. Korterite 1-9 omanikud on kohustatud hoolitsema plaanil valgega märgitud maa-ala heakorra eest. Roosaga märgitud parklate-teede ja kollasega märgitud majaesise pinna heakorra kulud kannavad kaasomanikud proportsionaalselt vastavalt kaasomandi osa suurusele. Iga korteriomanik on kohustatud ise pidama rohelisega märgitud ja tema kasutusse kuuluva trepi ja terrassi heakorda. Kohustada puudutatud isikuid andma nõusolek Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosadesse märkuse kandmiseks.
Puudutatud isiku XXXX seisukoht
8.Puudutatud isik toetab avaldust osas, millega avaldaja taotleb, et iga XXXX Tallinn asuva korteriomandi all asuvat keldripinda kasutab selle korteriomandi (mille reaalosa all keldriruum asub) omanik; kaasomandisse kuuluva maa kasutus toimub vastavalt lisatud plaanile, kusjuures plaanil roosaga märgitu parklad, teed ja kollasega märgitud majaesine pind kuuluvad kõigi korteriomanike ühiskasutusse, kusjuures maa lõunaosas asuva 11-kohalise parkla kasutuskord on järgmine: iga korteriomanik pargib ise ainult ühel parkimiskohal, selliselt, et üks parkimiskoht, sissesõidust vasakult esimene, jääb alati külaliste kasutada; korteri 10 kasutatav parklakoht on väravast sõites vasakult viimane; rohelisega märgitud trepi- ja terrassipindade kasutus toimub selliselt, et iga korteriomand kasutab tema korteriomandi reaalosaga piirnevat terrassi ja tema korteriomandi reaalossa viivat treppi. Puudutatud isik toetab tingimusel, et iga korteri ainukasutusse määratakse korteriomandi reaalosale kõige lähemal asuv kaasomandi osalusele vastav maaala hoolitsedes selle heakorra eest: punasega märgitud kaasomandiosa 141,4 m2 suurune pind kuulub korteri nr 10 omaniku kasutusse.
9.Puudutatud isik ei toeta esitatud avaldust osas, millega avaldaja taotleb, et valgega märgitud “muu maa” kuulub korterite nr 1-9 ühiskasutusse. Korteri nr 10 omanik on kohustatud hoolitsema plaanil punasega näidatud maa-ala heakorra eest. Korterite 1-9 omanikud on kohustatud hoolitsema plaanil valgega märgitud maa-ala heakorra eest. Roosaga märgitud parklate-teede ja kollasega märgitud majaesise pinna heakorra kulud kannavad kaasomanikud proportsionaalselt vastavalt kaasomandi osa suurusele. Iga korteriomanik on kohustatud ise pidama rohelisega märgitud ja vastavalt ülal toodud. Puudutatud isiku XXXX seisukoht
10.Puudutatud isik toetab avaldust osas, millega avaldaja taotleb, et iga reaalosa all asuvat keldrikorrust kasutab selle reaalosa omanik tingimusel, et kaasomandi haldamiseks tagatakse vajadusel juurdepääs (veesõlm, ühine veevarustus ja kanalisatsioon jms), seisukohta, et trepija terrassipindade kasutus toimub selliselt, et iga korteriomand kasutab tema korteriomandi reaalosaga piirnevat terrassi ja tema korteriomandi reaalossa viivat treppi tingimusel, et kaasomandi haldamiseks tagatakse vajadusel juurdepääs.
11.Puudutatud isik leiab, et kaasomandisse kuuluva muu maa kasutus peaks toimuma ühiselt, s.h parklate, teede ja haljasalade. Puudutatud isikute II, III, V, VI, VIII, IX seisukoht
12.Puudutatud isikud on seisukohal, et seoses poolte vahel toimunud läbirääkimistega puudub poolte vahel vaidlus kinnisasja keldriruumide kasutuskorra osas. Puudutatud isikud on valmis aktsepteerima keldriruumide kasutuskorra kindlaksmääramist vastavalt avaldaja poolt taotletule eeldusel, et kohus määrab kasutuskorra raames kindlaks ka igakordsele korter nr 10 omanikule keldriruumi ainuvaldamise ja– kasutusega seonduvad kohustused, millistega on ka avaldaja ise nõustunud. Seega on poolte vahel vaidlus üksnes kinnisasja maa-ala (õueala) kasutuskorra määramise osas, millega puudutatud isikud nõus ei ole.
13.Puudutatud isikud on valmis aktsepteerima, et igakordse korter nr 10 omaniku (s.o tänasel päeval avaldaja) ainuvaldusesse ja- kasutusse jääb mh pesuköök, kus paikneb hoone tehnosüsteem (veesõlm) tingimusel, et korteriomanik: tagab teistele korteriomanikele vajadusel juurdepääsu tema reaalosa all asuvas keldris (nn pesuköögis) asuvale veesõlmele (maja vee üldkraanile ja veemõõtjale); edastab iga kuu viimasel kuupäeval veemõõtja näidud Korteriühistule XXXX või Korteriühistu XXXX juhatuse poolt näidatud teenuseosutajale telefoni teel või e-posti teel; jätab ajal, mil ei viibi Tallinnas, veesõlmele juurdepääsu võimaldava võtme enda poolt valitud majaelanikule ning teavitab sellest majaelanikust ja tema telefoninumbrist Korteriühistu XXXX juhatust SMS-i või e-posti teel.
14.Puudutatud isikud on nõus elamut ümbritseva maa-ala kasutuskorra määramisega üksnes selliselt, et hoone sisehoovis paiknevad trepid ja terrassid jäävad selle korteriomaniku ainukasutusse, kelle reaalosaga terrass piirneb ning kelle reaalosasse trepp viib. Ülejäänud õue-ala kasutuskorra osas leiavad puudutatud isikud, et kasutuskorra määramise kaudu maatüki jagamine (tükeldamine) on ebamõistlik ega vasta teiste kaasomanike huvidele. Puudutatud isikud on seisukohal, et kasutuskorraga ei ole põhjendatud määrata, et avaldaja saab õiguse tema poolt maakasutusplaanil märgitud maa-ala ainukasutuseks ja teised kaasomanikud jäävad ülejäänud osa kinnisasja õuealast kasutama ühiselt. Selliselt ei ole tagatud kaasomanike võrdne kohtlemine. Kaasomanike võrdse kohtlemise tagamiseks tuleks avalduse loogika järgi eraldada iga kaasomaniku ainukasutusse mingi osa hoovist. Taoline killustamine ja maa-ala jagamine ei ole aga mõistlik ega kooskõlas teiste kaasomanike (s.o enamuste) huvidega, kuna ei võimaldaks kinnistu ratsionaalset kasutamist.
15.Puudatud isikud on seisukohal, et avaldaja subjektiivne huvi oma peenarde ja privaatse grillnurga säilitamiseks ei prevaleeri teiste kaasomanike huvide üle. Seda enam, et puudutatud isikud ei ole kunagi teinud avaldajale ega teistele kaasomanikele takistusi peenarde/lõkkekohtade loomiseks ja nende kasutamiseks. Avaldaja poolt taotletud viisil kasutuskorra määramine ei lähtuks võimalikult õiglasest lahendusest, ei kohtleks kaasomanikke võrdselt ega tagaks Korteriühistu XXXX jätkusuutlikku toimimist kinnisasjal
(s.o maatüki hooldamist ja korrashoidu). Taoline kasutuskord oleks teisi kaasomanikke eriliselt kahjustav, ebaõiglane ning vastuolus hea usu põhimõttega.
16.Puudutatud isikud ei pea vajalikuks parkimiskohtade kasutamist (s.o avaldaja ainukasutusse jäävat parkimiskohta) kasutuskorra raames reguleerida. Kinnisasjal paiknevas parklas on iga korteriomandi jaoks ette nähtud üks parkimiskoht ning üks parkimiskoht on külalistele. See tähendab, et iga korteriomanik saab parkida vabale kohale, milliselt parkimine ka seni ilma probleemideta toiminud on. Kuna avaldaja sõiduki parkimiseks on alati tagatud vaba koht, siis puudub vajadus määrata kasutuskorra raames kindlaks avaldaja ainukasutusse jääv parkimiskoht. Erandina võib kindlaks määrata külaliste parkimiskoha, milline on väravast sisse tulles vasakult esimene.
17.Puudutatud isikutel ei ole vastuväited selles osas, et hoone sisehoovis paiknevad trepid ja terrassid on selle korteriomaniku ainukasutuses, kelle reaalosaga terrass piirneb ning kelle reaalosasse trepp viib. Selliselt antud juhul ka kasutus toimub.
18.Puudutatud isikud paluvad määrata kindlaks XXXX, Tallinn asuvate korteriomandite kaasomandi kasutuskord järgmiselt: iga XXXX, Tallinn korteriomandi ainuvaldusesse ja– kasutusse jäävad keldriruumid (sh nn pesuköögid), mis paiknevad konkreetse korteriomandi reaalosa all asuval keldrikorrusel; korter nr 10 igakordne omanik on seoses tema reaalosa all asuva keldriruumi ainuvalduse ja– kasutusega seonduvalt kohustatud: (i) tagama teistele korteriomanikele vajadusel juurdepääsu tema reaalosa all asuvas keldris (nn pesuköögis) asuvale veesõlmele (maja vee üldkraanile ja veemõõtjale); (ii) edastama iga kuu viimasel kuupäeval veemõõtja näidud Korteriühistule XXXX või Korteriühistu XXXX juhatuse poolt näidatud teenuseosutajale telefoni teel või e-posti teel; (iii) jätma ajal, mil ei viibi Tallinnas, korter nr 10 reaalosa all asuvas keldris (nn pesuköögis) asuvale veesõlmele juurdepääsu võimaldav võti enda poolt valitud majaelanikule ning teavitada sellest majaelanikust ja tema telefoninumbrist Korteriühistu XXXX juhatust SMS-i või e-posti teel. XXXX, Tallinn hoone sisehoovi poolses küljes paiknevad trepid ja terrassid jäävad selle korteriomaniku ainukasutusse, kelle reaalosaga terrass piirneb ning kelle reaalosasse trepp viib; XXXX, Tallinn kinnistul paiknevas parklas on iga korteriomandi jaoks ette nähtud üks parkimiskoht ning üks parkimiskoht on külalistele. Konkreetseid parkimiskohti ei ole kindlaks määratud ning parkida võib vabale kohale. Erandina on kindlaks määratud külaliste parkimiskoht ja see on väravast sisse tulles vasakult esimene; muus osas jätta XXXX, Tallinn asuvate korteriomandite kaasomandi kasutuskord kindlaks määramata, jätta kõik menetluskulud avaldaja kanda. Puudutatud isiku AS Swedbank seisukoht
19.AS Swedbank on nõus kaasomandi kasutuskorra kindlaksmäämisega XXXX Tallinn asuvatel korteriomanditel.
KOHTUMÄÄRUSE PÕHJENDUSED
20.TsMS § 613 lg 1 p 1 kohaselt lahendab kohus hagita menetluses korteriomaniku avalduse alusel asja, mis tuleneb korteriomanike ühisusest ja kaasomandi eseme valitsemisest ning puudutab korteriomanike omavahelisi õigusi ja kohustusi, välja arvatud nõuded, mis korteriomandiseaduse § 9 kohaselt tulenevad ühisuse lõpetamise erisusest, ja nõuded, mis korteriomandiseaduse § 14 järgi on esitatud korteriomandi võõrandamise kohustamiseks. TsMS § 613 lg-st 2 tulenevalt lahendab kohus hagita menetluses ka kinnisasja, mille oluliseks osaks on elamu, kaasomanike vaidlused käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud küsimustes, mis on seotud kaasomandi esemeks olevate eluruumide või ühiskasutuses olevate ruumide või maa kasutamisega või valitsemisega või kaasomanike otsustega. Võttes arvesse, et avaldaja on esitanud nõude, mis puudutab kaasomandi kasutuskorda, lahendab kohus käesoleva asja eelviidatud sätete alusel hagita menetluses. TsMS § 477 lg 1 kohaselt vaatab kohus hagita asja läbi hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades hagita menetluse kohta sätestatud erisusi.
21.Antud juhul puudub vaidlus küsimuses, et avaldaja ja puudutatud isikud I-IX on korteriomandite asukohaga XXXX Tallinn omanikud (kd I lk 12-23). Avaldaja on pöördunud kohtusse avaldusega, et määrata kindlaks kaasomandi kasutuskord seoses XXXX Tallinn keldripindade, trepi- ja terrassipindade, parkla ja õuealaga. Puudutatud isikud II-IX on asunud seisukohale, et avaldaja esitatud nõue on põhjendamatu õueala kasutuskorra kindlaksmääramise osas.
22.Kohus leiab, et käesolevas menetluses on menetlusosalised sisuliselt jõudnud üksmeelele osas, mis puudutab keldripindade ning trepi- ja terrassipindade kasutuskorda. Puudutatud isikud on nõustunud avaldaja taotlusega määrata kasutuskord kindlaks selliselt, et iga korteriomaniku ainukasutusse jääb tema korteriomandi all asub keldriruum ning samuti sisehoovipoolses küljes paiknevad trepid ja terrassid jäävad selle korteriomaniku ainukasutusse, kelle reaalosaga terrass piirneb ning kelle reaalosasse trepp viib.
23.Asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg 1 kohaselt valdavad kaasomanikud ja kasutavad ühist asja kokkuleppel. Kaasomanike häälteenamusega tehtava otsusega võib otsustada küsimusi, mis jäävad ühise asja tavapärase valdamise ja kasutamise piiridesse. Häälte arv otsuse tegemisel sõltub omandi osa suurusest. AÕS § 72 lg-st 5 tulenevalt on kaasomanikul õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis oleva asja valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele. Kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest. Kohus on seisukohal, et olukorras, kus kõik kaasomanikud on keldriruumide ning trepi- ja terrassipindade kasutamise osas sisuliselt üksmeelel, tuleb kohtul kasutuskord ka selliselt kindlaks määrata, kuna see vastab AÕS § 72 lg 5 mõttes kaasomanike huvidele. Lähtuvalt eeltoodust määrab kohus XXXXTallinn asuval kinnistul keldriruumide kasutuskorra kindlaks viisil, mille kohaselt iga korteriomandi ainuvaldusesse- ja kasutusse jäävad keldriruumid (sealhulgas maja otstes asuvad pesuköögid), mis paiknevad konkreetse korteriomandi reaalosa all asuval keldrikorrusel.
24.Kohus nõustub puudutatud isikute seisukohaga, et lähtuvalt asjaolust, et avaldaja korteriomandi all asuvas keldris on maja veeüldkraan ning veemõõtja, tuleb avaldajale kuuluva korteriomandi omanikule määrata kasutuskorra raames täiendavad kohustused, mis on hoone elanike veetarbimise korralduse seisukohast tarvilikud. Kohus leiab, et kasutuskorra raames tuleb kindlaks määrata, et XXXXTallinn korteriomandi igakordne omanik on kohustatud: 1) võimaldama veesõlmega seotud avarii või muu sarnase hädavajaduse puhul teistele kaasomanikele juurdepääsu tema reaalosa all asuvas keldris asuvale maja vee üldkraanile ja veemõõtjale; 2) iga kuu viimasel kuupäeval edastama veemõõtja näidud KÜ-le XXXXvõi KÜ XXXX juhatuse poolt näidatud teenuseosutajale telefoni või e-posti teel; 3) jätma ajal, kui korteriomanik ei viibi Tallinnas, korteri nr 10 reaalosa all asuvas keldris asuvale veesõlmele juurdepääsu võimaldava võtme enda poolt valitud teisele majaelanikule ning teavitama sellest majaelanikust ja tema telefoninumbrist KÜ XXXX juhatust SMSi või e-posti teel.
25.Kohus leiab, et AÕS § 72 lg 5 mõttes vastab kaasomanike huvidele määrata trepi- ja terrassipindade kasutamise osas kindlaks kasutuskord viisil, mille kohaselt XXXX Tallinn hoone sisehoovi poolses küljes paiknevad trepid ja terrassid jäävad selle korteriomaniku ainukasutusse, kelle reaalosaga terrass piirneb ning kelle reaalosasse trepp viib. Kõik kaasomanikud on sellise kasutuskorraga nõustunud.
26.Avaldaja on parkimiskohtade osas esitanud taotluse määrata parkimiskohtade kasutuskord kindlaks viisil, mille kohaselt kindlad parkimiskohad on ettenähtud avaldajale ning külalistele. Kohus on seisukohal, et parkimiskorra osas ei ole põhjendatud avaldaja nõue määrata temale kindlaks konkreetne parkimiskoht. Avaldaja ei ole esitanud väiteid või tõendeid selle kohta, et tal oleks kaasomandi juurde kuuluvas parklas olnud raskusi vaba parkimiskoha leidmisega.
Kohus leiab, et olukorras, kus XXXX Tallinn asuval kinnistul on olemas piisavalt parkimiskohti selleks, et iga korteriomandi elanikul on võimalik üks sõiduk parkida ning lisaks on ka üks koht külalistele, ei ole põhjendatud määrata avaldajale kindlaks üks konkreetne koht. Avaldaja õigused on piisavalt kaitstud olukorras, kus tal on võimalik ükskõik millisele vabale parkimiskohale parkida. Seoses sellega, et nii avaldaja kui puudutatud isikud on avaldanud nõusolekut, et kindlaks määratakse külalistele kuuluv parkimiskoht viisil, et see asub värvast sisse sõites vasakult esimesel parkimiskohal, leiab kohus, et tegemist on parkimiskorra tingimusega, mis vastab kõigi kaasomanike huvidele, ning see tuleb parkimiskorras kajastada.
27.Eeltoodust tulenevalt kohus leiab, et AÕS § 72 lg 5 mõttes vastab kaasomanike huvidele määrata XXXX Tallinn parkimisala kasutuskord kindlaks viisil, mille kohaselt iga korteriomandi jaoks on ette nähtud üks parkimiskoht ning lisaks on üks parkimiskoht külalistele. Konkreetseid parkimiskohti ei ole kindlaks määratud ning igaüks pargib vaba olevale parkimiskohale. Erandina on kindlaks määratud külaliste parkimiskoht, mis on väravast sisse tulles vasakult esimene.
28.Avaldaja soovib ülejäänud õueala kasutuskorra kindlaksmääramist viisil, mille kohaselt õuealast 141,4 m2 jääks avaldaja ainukasutusse ning ülejäänud õueala jääb teiste korteriomanike ühiskasutusse. Avaldaja on oma nõuet põhjendanud asjaoludega, et soovib säilitada oma peenart ja grillimisnurka ning samuti esineb avaldajal oluline huvi, kuna see võimaldab tulevikus avaldaja korteriomandit kallimalt müüa.
29.Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-13-14 p-s 8 asunud seisukohale, et AÕS § 72 lg 5 järgi tuleb vaidlus lahendada kaasomanike huvidest lähtudes. Kohus peab asja lahendades kaasomanike huve kaaluma ja hindama, milline lahendus vastab kõige paremini nende huvidele. Kohus leiab, et avaldaja taotlus avaldaja nimetatud tingimustel õueala kasutuskorra kindlaksmääramiseks ei ole põhjendatud. Antud juhul on kaasomanike enamus asunud seisukohale, et õueala puhul on kaasomanike huvides olukord, kus kõik kaasomanikud valdavad õueala ühiselt, s.o kellelegi ei ole kindlaks määratud eraldiseisvaid kitsaid alasid. Sellisel juhul ei ole põhjendatud ka avaldaja huvide eelistamine ning üksnes temale kindla grillimisnurga kindlaks määramine.
30.Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-172-19 p-s 12 leidnud, et kohtul on kasutuskorra määramisel lai diskretsiooniõigus, lähtudes hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest ning arvestades mh kõigi kaasomanike ühiste huvide, kaasomandi mõtteliste osade suuruse, senise kasutuskorra, pooltevaheliste suhete jm oluliste asjaoludega ning vajadusel tuleb eelistada ka vähemuse huvisid. Seejuures ei ole kohus seotud kasutuskorra kindlaksmääramisel taotletud kasutusviisidega (vt Riigikohtu 17. aprilli 2008. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-12-08, p 13;
8.veebruari 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-121-05, p 42; 16. aprilli 2003. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-31-03, p 14). Tulenevalt TsMS § 477 lg-st 5 ei ole kohus hagita asja läbivaatamisel seotud menetlusosaliste esitatud taotluste ega asjaoludega ega nende hinnanguga asjaoludele, kui seadusest ei tulene teisiti. Lähtuvalt eelviidatud Riigikohtu lahendist on kohus seisukohal, et teatud tingimustel on põhjendatud kasutuskord määrata kindlaks vastuolus enamuse huvidega, kui üks kaasomanikest seda taotleb, kuid kohus leiab, et enamuse huvidest erinev kasutuskord on põhjendatud kohtu kaudu määrata eelkõige juhul, kui enamuse otsusega pannakse vähemuses olev kaasomanik vastasel juhul kehvemasse olukorda kui teised kaasomanikud. Antud juhul sellist situatsiooni ei eksisteeri, kuna avaldaja ei ole mitte ebasoodsamas olukorras kui teised kaasomanikud, vaid avaldaja soovib endale kasutuskorra kaudu tunduvalt privilegeerituma olukorra loomist. Kohtu hinnangul ei õigusta avaldajale eraldiseisva maa-ala ainukasutamise õiguse määramist ka avaldaja väide, et selliselt oleks võimalik tema korteriomandi turuväärtust tõsta. Selline avaldaja majandusliku huvi järgimine vastuolus kaasomanike enamuse sooviga ei ole kohtu hinnangul kooskõlas ei mõistlikkuse ega hea usu põhimõttega.
31.Tulenevalt eeltoodust asub kohus seisukohale, et AÕS § 72 lg 5 mõttes vastab kaasomanike kui terviku huvidele olukord, kus kaasomandis olevat õueala võivad kõik kaasomanikud vallata ja kasutada ühiselt, seega tuleb XXXX Tallinn õueala kasutuskord kindlaks määrata selliselt, et õueala on kõigi kaasomanike ühiskasutuses.
32.Avaldaja on esitanud taotluse asendada puudutatud isikute nõusolekud kinnistusraamatu kande tegemisel. AÕS § 641 kohaselt kinnisomandi üleandmiseks ja kinnisasja koormamiseks asjaõigusega, samuti kinnisasja koormava asjaõiguse üleandmiseks, koormamiseks või selle sisu muutmiseks on nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti. Seega tuleb puudutatud isikute nõusolekud kinnistusraamatusse märkuse kandmiseks asendada AÕS § 641 kohaselt käesoleva määrusega.
33.TsMS § 386 lg 4 kohaselt tühistab kohus hagi tagamise kohtuotsusega, kui hagi jääb rahuldamata, ja määrusega, kui hagi jäetakse läbi vaatamata või kui asjas menetlus lõpetatakse. TsMS § 477 lg 1 kohaselt hagita asja vaatab kohus läbi hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades hagita menetluse kohta sätestatud erisusi. Kohus tühistab hagi tagamise ka siis, kui hagi tagamise on otsustanud teine kohus, kui seadusega ei ole sätestatud teisiti. Võttes arvesse, et avaldaja avaldus kuulub keldriruumide kasutuskorra kindlaksmääramise nõude osas rahuldamisele, jätab kohus kooskõlas TsMS § 386 lg-ga 4 jõusse 07.12.2015 määrusega kohaldatud esialgse õiguskaitse abinõu, millega kohus keelas esialgse õiguskaitse korras kohtumenetluse ajaks puudutatud isikutel II-IX XXXX Tallinn asuvate korterite 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 ja 9 omanikel XXXX Tallinn asuvate korterite 1 ja 10 all asuvate keldrikorruse ruumide (sh nn pesuköögid) suhtes mistahes otsuste vastuvõtmine või kokkulepete tegemine kuni tsiviilasjas nr 2-15-5685 lahendi jõustumiseni.
34.Tsiviilasja hind on TsMS § 132 lg 1 järgi 3 500 eurot. Menetluskulud
35.TsMS § 172 lg 1 kohaselt kannab hagita menetluses menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi. Kohus leiab, et antud menetluses on õiglane ja põhjendatud jätta menetluskulud iga menetlusosalise enda kanda. Kohus on avaldaja esitatud avalduse rahuldanud osaliselt, mis tähendab, et osaliselt oli avaldaja kohtusse pöördumise vajadus tingitud puudutatud isikutest ning lahend ei ole tehtud üksnes avaldaja huvides.