Asjaõigus › Kinnistusraamatu asjad

Kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel määruskaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

ASJAOLUD

MAAKOHTU LAHEND

Registripidaja jättis 7. jaanuari 2025 määrusega kinnistamisavalduse rahuldamata.

Volikirjaga volitab kaebaja Helena Koortsi kaebaja nimel alla kirjutama ja esitama kaebaja kasuks märkuste kinnistusraamatusse kandmise avaldusi. Helena Koorts esitas avalduse enda nimel. Puudub siiski vajadus anda tähtaega vormikohase avalduse esitamiseks, sest kinnistamine on asjaõigusseaduse (AÕS) § 53 lg-st 1, §-st 62 ja 2. peatüki 2. osa 1. peatükis sätestatust ning kohtupraktikast tulenevalt välistatud. Seadusest ja kohtupraktikast ei tulene, et märkust poolelioleva kohtuvaidluse kohta oleks võimalik kanda hageja enda kinnisasja kohta avatud registriossa. Pealegi kantakse kinnistusraamatusse vastavalt AÕS § 53 lg-le 1 ainult seaduses ettenähtud andmed. AÕS § 62 järgi kantakse kinnistusraamatusse asjaõigused ja märked. AÕS 2. peatüki 2. osa 1. peatükis sätestatud valdus ei ole asjaõigus, st seadus ei näe ette valduse kohta kinnistusraamatusse kande tegemist, seega ei ole võimalik kanda kinnistusraamatusse ka valduse üleandmist tagavat märkust. Praegusel juhul ei ole hagi tagamise määrusel materiaalõiguslikku tagajärge, sest selle alusel ei saa teha kannet kinnistusraamatusse.

MÄÄRUSKAEBUS JA EDASINE MENETLUS

on pooleli kinnisasja puudutav kohtuvaidlus; muu hagi tagamise abinõu kohaldamine on kohtu diskretsiooniõigus, mille sisustamisel tuleb mh lähtuda välja kujunenud kohtupraktikast (RKTKm 28. märts 2018 nr 2-17-8524/32, p 11). Kohtupraktika kohaselt saab kanda kinnisturaamatusse märkuse kohtuvaidluse kohta ka enda kinnisasjale. Nt Harju Maakohtu 16. detsembri 2021 määruse alusel tsiviilasjas nr 2-20-16312 kanti kaebajale kuuluvatele kinnisasjadele märkus kaebaja esitatud valduse üleandmise nõude kohta. Sellise märkuse võimalus tuleneb ka tsiviilõigussuhetes kehtivast dispositiivsuse põhimõttest. Kinnistusraamatusse märkuse kandmisel ei ole oluline kohtuvaidluse sisu, vaid üksnes vaidluse fakt ja see, kas märkus on kinnisasja omaniku õiguste ja kohtuotsuse täitmise tagamiseks vajalik. Registripidaja tõlgendas AÕS § 62 valesti, sellest ei tulene, et kinnisturaamatusse kantakse vaid asjaõigused ja sellega seotud märked (märkused). Märkus ei pea olema seotud asjaõigusliku vaidlusega, vaid märkuse eesmärk on kinnistusraamatusse kanda lubatud asjaolude nähtavaks tegemine. Ka Riigikohtu lahendis hõlmas hageja nõue valduse üleandmist. Märkus on kaebaja õiguste ja kohtuotsuse täitmise tagamiseks vajalik. TsMS § 460 lg 1 ja 2 arvestades aitab see tagada kohtuotsuse kehtivust õigusjärglase suhtes juhul, kui kostja annab valduse üle – sellisel juhul ei saa kolmas isik tugineda heausksusele.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

nähtavaks teha, et kohtus on pooleli kinnistusraamatusse kantud kinnisasja puudutav kohtuvaidlus (RKTKm 28. märts 2018 nr 2-17-8524/32, p 11). See ei tähenda siiski, et registripidaja peaks kandma kinnistusraamatusse hagi tagamise määruses ettenähtud mis tahes märkuse. TsMS § 378 lg 1 p 10 võimaldab kohtule diskretsiooniõiguse hagi tagamise abinõu valikul, kuid diskretsiooniõiguse sisustamisel on kohtud seotud mh hagi tagamise instituudi üldise olemusega ning piirangutega, mis on välja kujunenud kohtupraktikas. Samuti peaks TsMS § 378 lg 1 p 10 alusel kohaldatud hagi tagamise abinõul olema vähemalt üldjuhul üldine seos lg 1 p-des 1−9 sätestatud abinõudega (RKTKm 19. november 2014 nr 3-2-1-101-14, p 13). Märkusel kinnisasja puudutava kohtuvaidluse kohta on iseenesest üldine seos TsMS § 378 lg 1 p-s 2, samuti AÕS § 63 1 lg-te 2 ja 5 esimestes lausetes nimetatud abinõudega, vastavalt keelumärke, eelmärke ja vastuväite sissekandmisega (RKTKm 28. märts 2018 nr 2-17-8524/32, p 11). Sellest ja hagi tagamise olemusest ei tulene aga võimalust kanda hagi tagamiseks kinnistusraamatusse märkust hageja enda kinnisasjale ega kinnisasja puudutava ükskõik millise sisuga kohtuvaidluse kohta. Kaebaja taotletaval märkusel ei oleks õiguslikke tagajärgi erinevalt nt üürilepingu kohta märke tegemisest võlaõigusseaduse § 324 lg 2 kohaselt ning taotletav märkus ei välistaks tingimata valduse omandaja heausksust. Valdus on tegelik võim asja üle (AÕS § 32) ning selle üleandmine ja teostamine ei sõltu kinnistusraamatu kandest. Valduse üleandmine toimub üldjuhul reaalaktiga, mis ei ole tehing võlaõiguslikus mõttes ega saa olla tühine ega kehtetu. Valduse üleandmisel ilma reaalaktita AÕS § 36 lg 2 alusel on heauskne omandamine välistatud (Asjaõigusseadus I. Kommenteeritud väljaanne. P. Varul jt, Tallinn 2014, § 36 komm 3.4). Kohtuotsuse kehtivust uue valdaja suhtes reguleerib TsMS § 460 lg 1, mille kohaselt kehtib otsus ka vaidlusaluse asja otsese valdaja suhtes, kes sai valduse selliselt, et üks pooltest või tema õigusjärglane on saanud asja kaudseks valdajaks. Eelnevat peetakse kohalduvaks ka juhul, kui otsese valduse saamise alusena ei õnnestu tuvastada mõnd õigussuhet (Tsiviilkohtumenetluse seadustik II. Kommenteeritud väljaanne. V. Kõve jt, Tallinn 2017, § 460 komm 3.3.3.4). Kaebaja viide TsMS § 460 lg-le 2 ei ole praegusel juhul asjakohane, sest see reguleerib vaidlusaluse eseme omandamist (selle omanikuks saamist), mis ei ole võimalik ilma, et hageja ise omandi üle annaks. Kaebaja toodud ühte näidet maakohtu ja registripidaja praktikas hageja kinnisasjale kohtuvaidluse kohta märkuse kandmise kohta ei saa pidada väljakujunenud kohtupraktikaks. Kaebaja viidatud Riigikohtu 28. märtsi 2018 määruses tsiviilasjas nr 2-17-8524 oli vaidluse esemeks lisaks valduse üleandmisele eelkõige omandi küsimus ning märkus oli vajalik juhuks, kui kostja peaks kinnisasja võõrandama või koormama.

4

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.