Asjaõigus › Avalikult kasutatavale teele juurdepääsu ja tehnorajatise talumise asjad

Puudutatud isik III PP palus esimese võimalusena jätta avaldus rahuldamata, teise võimalusena jätta avaldus variandi 2 osas rahuldamata ja mõista avaldajalt välja puudutatud isiku III kohtukulud. Puudutatud isik IV vaidles avaldusele vastu. Erinevalt avaldaja pakutud variantidest leidis puudutatud isik IV, et kõige mõistlikum on, kui avaldaja tõendab enda ülekaalukat huvi kinnistule mootorsõidukiga ligipääs saada, võimaldada avaldajale ligipääs kinnistule läbi Ihasalu tee 88 hoonestamata kinnistu ja puudutatud isiku I kinnistu. Sellisel juhul kulgeks puudutatud isiku I kinnistut läbiv 17,5 meetri pikkune teelõik puudutatud isiku I elamu tagant, mitte läbi õueala. Jõelähtme Vallavalitsus palus kohtul otsuse tegemisel arvestada menetlusosaliste põhjendatud arvamuste ja seisukohtadega, et avaldaja kinnistule juurdepääsu tagamise küsimuse lahendamisega kaasneks võimalikult minimaalne mõju puudutatud isikute igapäevases elukorralduses. Avaldaja pakutud 1 ja 2 variandi puhul on tegemist kõige lühema sissesõidutee pikkusega, kuid need läbiksid puudutatud isikute kinnistute hoovialasid ja oleks majade vahetus läheduses. Kolmanda variandi puhul läbiks tee koguni kolme kinnistut, juurdepääsutee kulgeb tunduvalt kaugemal puudutatud isikute kinnistul asuvatest ehitistest ning seal liikumine ei mõjuta nii intensiivselt puudutatud isikute igapäevast elukorraldust. Maakohtu määrus 18.02.2016 määrusega rahuldas Harju Maakohus avalduse ja määras Tartu Maakohtu kinnistusjaoskonna kinnistusraamatu registriossa nr 2274702/22747 kantud kinnisasjale igakordse omaniku tähtajatu juurdepääs avalikult kasutatavalt Ihasalu teelt üle kinnisasjade, mis on kantud Tartu Maakohtu kinnistusjaoskonna kinnistusraamatu registriossa nr 7221502/7215 ja 3028402/30284. Kohus määras juurdepääsu asukohaks Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriossa nr 721502/7215 ja 3028402/30284 kantud kinnisasjadele rajatav 67 meetri pikkune tee laiusega 3 meetrit läbi Tamme ja Miku 7 kinnistute, selliselt, et kuni Tamme kinnistul asuva rändrahnuni läheb tee Tamme kinnistu äärest ning rändrahnust alates kulgeb tee läbi Miku 7 kinnistu kuni Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriossa nr 2274702/22747 kantud kinnisasja piirini. Juurdepääsutee asukoht on määruse lahutamatuks lisaks oleval joonisel märgitud viirutatud joonega. Juurdepääsu tingimustena määras kohus järgmised: 1. Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriossa nr 2274702/22747 kantud kinnisaja igakordsel omanikul on õigus kasutada juurdepääsuteed jalgsi, kergliiklusvahendiga ning sõiduautodega ööpäevaringselt, igapäevaselt ja aastaringselt. Nimetatud liiklusvahendite hulka ei kuulu kinnisasja teenindavad liiklusvahendid. 2. Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriossa nr 2274702/22747 kantud igakordsel omanikul on õigus kasutada juurdepääsuteed kinnisasja teenindamiseks vajalike liiklusvahenditega ning ehitusmaterjalide ja ehitustehnikat vedavate sõidukitega igapäevaselt ajavahemikul 06.00 kuni 22.00. 3. Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriossa nr 2274702/22747 kantud kinnisasja igakordsel omanikul ei ole lubatud kasutada juurdepääsuteed sõidukite parkimiseks, ehitusmaterjalide ladustamiseks. 4. Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriossa nr 2274702/22747 kantud kinnisasja igakordne omanik kannab juurdepääsutee rajamise kulud. 5. Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriossa nr 2274702/22747 kantud kinnisasja igakordne omanik hooldab juurdepääsuteed ulatuses, milles on juurdepääs määratud. Maakohus kohustas HNt ja VWt andma nõusolek kanda märkus juurdepääsu kohta avalikult kasutatavale teele Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriosa nr 22774702/22747 kolmandasse jakku igakordse omaniku kasuks. Kohus määras Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriossa 721502/7215 kantud kinnisasja igakordsele omanikule juurdepääsutee kasutamise

eest Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriossa nr 3028402/30284 kantud igakordsele omanikule juurdepääsutee kasutamise eest Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriossa nr 2274702/22747 kantud kinnisasjale igakordse omaniku poolt makstava tasu suuruseks 50 eurot aastas ühekordne hüvitis 17 eurot iga juurdepääsutee alla jääva ruutmeetri eest. Tasumise tähtpäev on iga jooksva aasta esimene märts (01.03). Samuti määras kohus Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriossa nr 3028402/3284 kantud kinnisasja igakordsele omanikule juurdepääsutee kasutamise eest Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriossa nr 2274702/22747 kantud kinnisasjade igakordse omaniku poolt makstava tasu suuruseks 50 eurot aastas ühekordne hüvitis 17 eurot iga juurdepääsutee alla jääva ruutmeetri eest. Tasumise tähtpäev on iga jooksva aasta esimene märts (01.03). AÕS § 156 lg 1 kohaselt omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Juurdepääsu asukoht, kasutamise tähtaeg ja tasu määratakse kokkuleppel. Kui kokkulepet ei saavutata, määrab juurdepääsu ja selle kasutamise tasu kohus. Juurdepääsu määramisel tuleb arvestada koormatava kinnisasja omaniku huve. Riigikohus on mitmes asjas märkinud, et avalikult kasutatavale teele juurdepääsu nõude rahuldamise eelduseks on juurdepääsu taotleja kinnisasjal avalikule teele juurdepääsu puudumine, taotletava juurdepääsu maakorralduslik võimalikkus ja juurdepääsu taotleja juurdepääsu vastu omatava huvi ülekaalukus, võrreldes kinnisasja, mille kaudu juurdepääsu soovitakse, omaniku õiguste juurdepääsust tuleneva kitsendustega. Puudutatud isik II J-MK esitas avaldusele vastuväite, mille sisuks on avaldaja õiguse puudumine nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja, sest avaldaja kinnisasjal puudub ehitis ning mõni muu põhjus, mis nõuab kinnisasja korrapärast majandamist. Avaldaja on saanud jalgsi oma kinnisasjale ning puudutatud isikud ei ole vastu vaielnud jalgtee kasutamisele avaldaja poolt. Kohtu hinnangul ei ole võimalik takistuseta juurdepääs avaldaja kinnisasjale. Avaldajal on välistatud juurdepääs oma kinnisasjale autoga. Ihasalu küla Eigisauna kinnistu (katastritunnus 24505:001:2480) suurus on 3432 m2 ning sihtotstarve on elamumaa 100%. Kinnistu on hoonestamata. Jõelähtme Vallavalitsuse arvamuse kohaselt on arvestades piirkonna hoonestustihedust ja -laadi võimalik maaüksuse hoonestamine. Tingimused hoonestamiseks on võimalik välja selgitada läbi detailplaneeringu menetluse. Avaldaja soovib oma kinnisasjale ehitada suvila. Takistuseta juurdepääsuks on vajalik juurdepääsutee rajamine. Avaldaja on omandanud Eigisauna kinnisaja esmakande korras ning selle omandamisel oli selge, et kinnisasjale puudus juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt. AÕS § 156 lg 3 kohaselt kinnisasja omanikul ei ole õigust juurdepääsu nõuda, kui senine ühendus avalikult kasutatava teega või kinnisasja osade vahel on katkenud tema tahtel. Kohus oli seisukohal, et käesoleval juhul puuduvad AÕS § 156 lg 3 kohaldamise eeldused. Paikvaatlusel tuvastas kohus koos puudutatud isikutega, et võimalikud juurdepääsuteed saaksid kulgeda üle HN-le kuuluva Tamme kinnistu (variant 1); üle J-MK-le ja PP-le kuuluva JaagoVanatoa I kinnistu (variant 2); üle SK-le kuuluvate Ihasalu tee 74 ja Koka 1 ning üle J-MK-le ja PP-le kuuluva Jaago-Vanatoa 1 kinnistute (variant 3); üle HN-le kuuluva Tamme ja VW-le kuuluva Miku 7 kinnistute (variant 4) ning üle JS-le ja JEP-le kuuluva Ihasalu tee 88, MV-le kuuluva Ihasalu tee 90 ning HN-le kuuluva Tamme kinnistute (variant 5). Kohtu hinnangul on, arvestades sealhulgas juurdepääsutee koormavust kinnisasja omanikule ja ehitustööde mahtu, mõistlik määrata juurdepääsutee üle HN-le kuuluva Tamme ja VW-le kuuluva Miku 7 kinnistute (variant 4). Juurepääsu määramise korral üle HN-le kuuluva Tamme ja VW-le kuuluva Miku 7 kinnistute (variant 4) peaks juurdepääsutee rajamiseks tegema eelduslikult vähem ehitustöid kui ülejäänud alternatiivide korral. Paikvaatluse läbiviimisel oli

visuaalse vaatluse tulemusel võimalik tuvastada, et ehitatav tee kuni avaldaja kinnisasjani on kõige lühem. Üle Ihaste tee 74-Koka 1 – Jaago-Vanatoa 1 kinnistute (variant 3) ja üle Ihasalu tee 88,90 – Tamme kinnistute (variant 5) oleks ehitatav tee oluliselt pikem ning koormaks selle võrra oluliselt rohkem mainitud kinnisasjade omanikke kui koormaks üle Tamme ja Miku 7 kinnistute ehitatav tee Tamme ja Miku 7 kinnisasju. Tee, mis läbiks Ihasalu tee 88, 90 ja Tamme kinnistuid (variant 5) jääks ehituskeeluvööndisse ning oleks vahetult mere piiri järgivas osas üleujutusalas, seega ei oleks tee rajamine sinna maakorralduslikult võimalik ning kohus ei pidanud seda varianti tõsiseltvõetavaks alternatiiviks. Tee rajamine üle Ihasalu tee 74 – Koka 1 – Jaago-Vanatoa kinnistute (variant 3) oleks pikem kui alternatiivid 1, 2 ja 4 ja läbiks kolme kinnistut, poolitades seejuures kahte neist – Jaago-Vanatoa 1 ja Koka 1 kinnistut. Sellest tulenevalt oleks privaatsuse riive Ihasalu tee 74 – Koka 1- JaagoVanatoa 1 kinnistute omanikele oluliselt suurem kui juurdepääsu puhul üle Tamme ja Miku 7 kinnistute, mille puhul juurdepääsutee kulgeks mööda kinnistute piiri. Juurdepääsutee rajamine läbi Jaago-Vanatoa I kinnistu (variant 2) kulgeks vahetult elamu trepi eest, seega luges kohus privaatsuse riive Jaago-Vanatosa I puhul suuremaks kui Tamme ja Miku 7 kinnistuid läbiva juurdepääsutee puhul, kus tee kulgeks mööda kinnistute piiri õueaia äärest Tamme kinnistu puhul ning Miku 7 kinnistu puhul elumaja tagant. Variandi I puhul, mis läbiks Tamme kinnistut oleks rajatav tee elumaja vahetus läheduses ning seega riivaks oluliselt Tamme kinnistu omaniku privaatsust. Kohus märkis, et kõigi juurdepääsutee variantide puhul jääks rajatava juurdepääsu alasse kas puid, põõsaid või muid rajatisi (laste mänguala, kiviaed, väikäimla), seega on sellest aspektist kõik vaadeldavad variandid võrdsed. Tamme ja Miku 7 kinnistuid läbiva juurdepääsu (variant 4) puhul jäävad läbipääsu trassile puud ja rajatised (välikäimla), millede taastamise ja teisaldamise kulud on osa juurdepääsutee rajamise kuludest ning need jäävad avaldaja kanda. Eeltoodust tulenevalt määras kohus juurdepääsu üle HN (Tamme kinnistu) ja VW (Miku 7 kinnistu) kinnisasjade (variant 4). Kohus määras kindlaks juurdepääsu tingimused, sest avaldaja ja HN ning VW vahel puudub nende osas kokkulepe. Avaldaja on soovinud juurdepääsu asukoha määramist vastavalt kohtule esitatud asendiplaanile (avaldaja seisukoht 17.08. materjalide juures, variant 4) järgmistel tingimustel: - juurdepääsutee laius on 3 meetrit; - juurdepääsuteed võivad kasutada Eigisauna kinnistule pääsemiseks ja sealt lahkumiseks jalakäijad, kergliiklusvahendid ja sõiduautod ööpäevaringselt, igapäevaselt ning tähtajatult, kinnistu teenindamiseks ja ehitamiseks vajalikud liiklusvahendid (prügivedu, fekaalivedu, raskeveokid jt) igapäevaselt, ajavahemikus kell 06:00 kuni 22:00; - Eigisauna kinnistu igakordsel omanikul ei ole lubatud kasutada juurdepääsuteed sõidukite parkimiseks, ehitusmaterjalide ladustamiseks; juurdepääsutee rajamise kulud kannab avaldaja; - juurdepääsuteed hooldab Eigisauna kinnistu igakordne omanik vastavalt vajadusele. Kohus rahuldas avaldaja taotluse juurdepääsutee asukoha suhtes ning määras vastavalt avaldaja taotlusele juurdepääsutee asukoha vastavalt kohtule esitatud asendiplaanile (avaldaja seisukoht 17.08 materjalide juures, variant 4). Juurdepääsutee pikkuseks määras kohus 67 meetrit ja laiuseks 3 meetrit. Kohus määras juurdepääsu tähtajatult ja juurdepääsutee kasutamise igapäevaselt. Kohus ei pidanud põhjendatuks piirata teatud transpordiliikidega juurdepääsu kasutamist nädalavahetustel, sest kinnisasja teenindamine raskeveokitega võib olla vajalik ka nädalavahetustel. Kohus määras juurdepääsu kasutamise jalgsi, kergliiklusvahenditega ning sõiduautodega ööpäevaringselt. Kinnisasja teenindamiseks vajalike liiklusvahenditele ning ehitusmaterjale ning ehitustehnikat vedavatele sõidukitele määrab kohus juurdepääsu igapäevaselt ajavahemikul 06:00 kuni 22:00. Juurdepääsutee rajamise kulud kannab avaldaja. Juurdepääsuteed hooldab avaldaja ulatuses, milles on juurdepääs määratud.

Järgnevalt määras kohus kindlaks tasu juurdepääsu kasutamise eest. Menetlusosalistel on olnud võimalik avaldada oma seisukohti tasu suuruse osas ning neid põhjendada. AÕS § 156 lg 1 kohaselt määrab kokkuleppe puudumisel juurdepääsu kasutamise tasu kohus. Puudutatud isik HN soovib tema kinnistut läbiva juurdepääsu kasutamise eest makstava tasu suuruseks 420 eurot kuus, mida korrigeeritakse üks kord aastas vastavalt elukalliduse indeksi muutumisele. 17.08.2015 esitas avaldaja kohtule seisukoha hüvitise osas. Avaldaja hinnangul on juurdepääsutee talumise eest õiglane hüvitis 50 eurot aastas. Lisaks on avaldaja nõus hooldama tema kasutuses olevat teed vastavalt vajadusele. 30.11.2015 kohtule esitatud seisukohas pakub avaldaja omandi väärtuse vähendamise eest ühekordset hüvitist, milleks on 17 eurot iga juurdepääsutee alla jääva ruutmeetri eest. Puudutatud isik VW juurdepääsu talumise tasu oma seisukohtades ei avaldanud. Juurdepääsu tasu suuruse määramisel AÕS § 156 lg 1 ja teeseaduse (TeeS) § 37 lg 3 järgi tuleb arvestada eelkõige teeseaduses sätestatud tee omaniku kohustuse täitmiseks vaja minevaid kulutusi. TeeS § 10 lg 1 järgi peab teel olema võimalik ohutult liigelda ja tee peab vastama tee seisundi nõuetele. Eratee omanik korraldab TeeS § 25 lg 4 järgi tema omandis oleval teel teehoidu ja on kohustatud looma tingimused ohutuks liiklemiseks tema teel. Teetööde tehnoloogia ja kvaliteet peavad TeeS § 30 lg 1 järgi vastama liiklusohutus- ja keskkonnakaitsening tee seisundi kohta esitatavatele nõuetele. Teeseadusest ei tulene, et teeomanik vabaneb nendest kohustustest, kui tal on kohustus taluda kõrvalkinnistu omaniku juurdepääsuõigust ja nõuda selle eest tasu AÕS § 156 lg 1 alusel. AÕS § 156 lg 1 kohaselt tasu määramise mõtteks ei ole ainult kulutuste hüvitamine, vaid ka tasu läbipääsu talumise eest. Kohtu hinnangul on HN tasu 420 eurot kuus ebamõistlikult suur. Nimetatud summas tasumise nõuet on HN põhistanud elukorralduse olulise riivega. Juurdepääsutee rajamise kulud ning selle hooldamise kulud tasub avaldaja. Sellest tulenevalt ei sisalda juurdepääsutee tasu tee korrashoiu kulusid. Avaldaja on pakkunud juurdepääsu tasu HN-le 50 eurot aastas. Kohus arvestas asjaolu, et avaldaja poolt ehitatav juurdepääsutee kitsendab Tamme kinnistu õueala, vähendab Tamme kinnistu elanike privaatsust ja sellest tulenevalt vähendab kinnisasja väärtust. Juurdepääsutee läbib VW kinnistut osas, mis on vajalik, et mööduda rajatavale juurdepääsuteele jäävast rändrahnust. Miku 7 kinnistu osas ei kitsenda juurdepääsutee otseselt õueala. Privaatsuse riive Miku 7 kinnistu puhul on väiksem kui Tamme kinnistu puhul. Kuna juurdepääsutee on visuaalselt vaadeldav Tamme kinnistult asuvast elamust, siis elanike privaatsuse riive on suurem kui Miku 7 kinnistu puhul, kus tee möödub elamu tagant. Kohus arvestas juurdepääsutee tasu määramisel juurdepääsutee alla jääva maa sisulise omandikaotusega, millest tuleneb kogu omandi väärtuse vähenemine koormatava kinnistu omaniku jaoks. Kohus määras omandi riive kompenseerimiseks ühekordse hüvitise 17 eurot iga juurdepääsutee alla jääva ruutmeetri kohta. Tamme ja Miku 7 kinnistu omanikud peavad lisaks omandi riivele taluma avaldaja poolt rajatavast juurdepääsuteest tingitud igapäevast privaatsuse riivet. Rajatav juurdepääsutee jääb Tamme ja Miku 7 elamute ja õuealade lähedusse, juurdepääsutee on nende omanikele tajutav visuaalselt ning samuti on kuulda juurdepääsutee kasutamisest tulenevat liiklusmüra. Arvestades eelpooltooduga määras kohus juurdepääsu talumise tasuks Tamme kinnistu omanikule HN-le 150 eurot ning Miku 7 kinnisasja omanikule VW-le 50 eurot aastas. Kohus arvestas seejuures asjaoluga, et vastavalt kohtu määratud tee kasutamise tingimustele langeb tee hooldamise kohustus avaldajale või kinnisasja igakordsele omanikule. mistõttu kujutab iga-aastaselt makstav hüvitis endast üksnes tasu juurdepääsu talumise ning ühekordne hüvitis tasu kinnisasja väärtuse vähendamise eest. Avaldaja on taotlenud juurdepääsu määramist kohtu poolt. Kinnistusraamatuseaduse (KrS) § 341 lg 1 ja lg 2 p 5 kohaselt on avaldaja taotletud märkuse kinnistusraamatusse kandmise vajalikuks eelduseks puudutatud isikute nõusolek. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 kohaselt juhul, kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust

jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma. AÕS § 63 lg 1 p 4 kohaselt võib kinnistusraamatusse kanda märke muude seadusega kinnistusraamatusse kanda lubatud asjaolude nähtavakstegemiseks. AÕS § 141 lg 3 sätestab, et kohtulahendi või tehinguga seatud kitsendus, samuti selle kitsenduse muutmine või lõpetamine kehtib kolmandate isikute suhtes, kui see on kinnistusraamatusse kantud. Vastava märkuse tegemine kinnistusraamatus tagab selle, et juurdepääsuga seonduvad asjaolud on selged ja üheselt mõistetavad ka kolmandatele isikutele, samuti saaksid nii pooled kui kolmandad isikud juurdepääsuga seotud õigusi praktikas paremini kaitsta ja nõuda teistelt isikutelt, s.h. teeniva või valitseva kinnisasja omanikult kitsendustele allumist. Märkus juurdepääsu kohta Tamme ja Miku 7 kinnisasjadele tuleb kanda nimetatud kinnisasjade kinnistusraamatusse selle nähtavakstegemiseks ja kehtimiseks kolmandate isikute suhtes. Märkus juurdepääsu kasutamise tasu kohta tuleb kanda avaldaja kinnisasja registriossa. Kohus tuvastas eeltoodust tulenevalt puudutatud isiku HN ja puudutatud isiku VW kohustuse anda nõusolek märkuse kandmiseks kinnistusraamatusse. TsMS § 172 lg 1 kohaselt hagita menetluses kannab menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi. Kohtu arvates on õiglane jätta menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda. J-MK määruskaebus 15.03.2016 esitatud määrusekaebuses palub J-MK (puudutatud isik II) tühistada Harju Maakohtu 18.02.2016 määruse osas, millega tuvastati avaldajale kuuluva kinnisasja 2274702/22747 ehitusõigus ja jäeti menetluskulud menetlusosaliste endi kanda ja saata asi tühistatud osas uueks arutamiseks maakohtule või teha selles osas uus otsus, millega jätta menetluskulud avaldaja kanda ja tuvastada avaldaja kinnisasja 2274702/22747 ehitusõiguse puudumine. Menetluskulud palub puudutatud isik II jätta avaldaja kanda. Kohtuasja menetluses on puudutatud isik II korduvalt põhistanud asjaolu, et menetlus tuleb lõpetada selle perspektiivituse tõttu, sest avaldaja kinnistul on 2-kordne ehituskeeluvöönd. Puudutatud isik II peab enda kui kinnisasja omaniku õigusi rikkuvaks kohtu poolt avaldaja kinnistul ehitusõiguse tuvastamist avalikule teele juurdepääsutee rajamise alusena. Puudutatud isik II õiguste rikkumiseks on kehtiva õiguse vastaselt avaldajale ehitusõiguse omistamine, mis võimaldab ehitada krundile ehitist, mis mõjutab otseselt elukeskkonda puudutatud isiku II kinnistul ja ka ümbruskonnas. Kohtulahend annab menetlusse kaasatud avalikku huvi kaitsma õigustatud asutusele (Jõelähtme Vallavalitsusele) aluse alustada ehitusloa väljastamise menetlust, mis on vastuolus valla kehtiva üldplaneeringuga ning puudutatud isiku II õiguste ja huvidega. Puudutatud isik II on esitanud Jõelähtme valla üldplaneeringu, selle kaardi ja Maakatastri väljavõtte kinnistute ehituskeeluvööndite kohta ning selle alusel kohtule avaldanud ja tõendanud, et avaldaja ei saa hoonestada temale kuuluvat kinnistut ja seetõttu ei vajata sõidukite juurdepääsu kinnistule. Avaldaja on ehituskeeluvööndist täielikult teadlik, sest Jõelähtme valla üldplaneering kehtestati Jõelähtme Vallavolikogu 29.04.2003 otsusega nr. 40, so pärast kinnistu omandamist avaldaja poolt. Avaldaja ei ole esitanud üldplaneeringu menetluses vastuväiteid ega vaidlustanud seda vastavas osas, mistõttu on ta nõustunud üldplaneeringu tingimustega. Puudutatud isik II peab ebaõigeks ja põhjendamatuks otsuses täielikult Jõelähtme valla kehtivate õigusaktide eiramist ja ebaõige otsustuse tegemist avaldaja ehitusõiguse osas. Puudutatud isik II peab ebaõigeks, et kohus on ise oma otsuses tuginenud ehituskeeluvööndile juurdepääsutee asukoha valikul: „Tee, mis läbiks Ihasalu tee 88, 90 ja Tamme kinnistuid (variant 5) jääks

ehituskeeluvööndisse ning oleks vahetult mere piiri järgivas osas üleujutusalas, seega ei oleks tee rajamine sinna maakorralduslikult võimalik ning kohus ei pea seda varianti tõsiseltvõetavaks alternatiiviks“. Valikuline kehtiva õiguse rakendamine on oluline menetlusnormide rikkumine ja põhjuseks ebaõigele tuvastamisotsusele. Kohus on ilma põhjenduseta ja põhjendamatult jäetud menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Otsuse põhjendamata jätmine on oluline menetlusnormide rikkumine ja sellega rikutakse puudutatud isiku II põhiõigusi. Menetluskulu on menetlusosalisele pealesurutud rahaline kohustus ehk omandiõiguslik riive. TsMS § 171 lg 1 sätestab, et hagita menetluses kannab menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Antud säte on kooskõlas põhiseadusega, sest õigusvaidluse peab lahendama kohus ja sellega puudutatud isikutele pealesurutud kohtuvaidluse kulutused peab kandma avaldaja. On ilmne, et kohtuasja algatas avaldaja oma huvide kaitseks. Seega on õigustatud ja õiglane kui puudutatud isikutele hüvitatakse nende menetluskulud. Seadus võimaldab menetluskulude kandmisel erinevusi, kuid need on kantud seaduse ja eelkõige õigluse mõttest: hagita asju on erinevaid ja teatud asjades avaldajale kulutuste täieliku kandmise kohustuse asetamine on ebaõiglane. Ka TsMS § 171 lg 1 rõhutab, et kui see on asjaolusid arvestades õiglane, kui konkreetne menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi vms. Käesolevas kohtuasjas on tegemist kinnisasjade omandiõiguse piiramisega avaldaja huvides. Selle resultaadina piirati 2 puudutatud isiku omandi täieliku kasutamise õigust. Puudutatud isiku II jaoks jääb arusaamatuks, kuidas on tema kinnistule ilmselgelt ebamõistliku juurdepääsutee rajamise nõude puhul õiglane jätta menetluskulud puudutatud isiku II kanda. Iga mõistlik inimene saab aru, et raskeveokitele tee rajamine otse puudutatud isiku II ukse alla on ebamõistlik. Vaatamata sellele on avaldaja seda teinud ja puudutatud isikule II peale surunud kohustuse kohtulikult kaitsta oma õigusi. Sellega kaasnevate menetluskulude jätmine puudutatud isiku II kanda ei saa mingil juhul olla õiglane. HN ja VW määruskaebus 20.04.2016 esitatud määruskaebuses paluvad HN (puudutatud isik I) ja VW (puudutatud isik V) tühistada Harju Maakohtu 18.02.2016 määrus ja saata asi uueks arutamiseks maakohtule või teha selles osas uus määrus, millega jätta rahuldamata avaldus avalikult kasutatavale teele juurdepääsu määramiseks ja kinnistusraamatu kande tegemiseks vajaliku tahteavalduse andmise kohustuse olemasolu tuvastamiseks. Menetluskulud paluvad puudutatud isikud jätta avaldaja kanda. Asjas ei ole kaasatud ja ära kuulatud kõiki puudutatuid isikuid, kelle õiguste üle kohus on määruses otsustanud. Kohtuasjas ei ole kaasatud korrektselt puudutatud isik VW. 17.08.2015 esitas avaldaja taotluse kaasata menetlusse VW. 22.10.2015 määrusega kaasas kohus VW menetlusse. VW ei ole ühelgi kohtuistungil ega paikvaatlusel osalenud ega saanud avaldada oma seisukohti menetlusnormide nõuete kohaselt. Kohus ei ole ära kuulanud VW seisukohti, millega on rikutud tema ärakuulamisõigust. Kaebajate andmetel ei ole kohtuasja toimikus ühtegi VW menetlusnormide kohast avaldust, seletust ega vastuväidet avaldaja kaebuse suhtes. Kaebajad peavad VW ärakuulamisõiguse tagamata jätmist oluliseks menetlusnormide rikkumiseks, mis peab seaduse ja Riigikohtu praktika kohaselt kaasa tooma automaatse kohtulahendi tühistamise ja asja saatmise maakohtule uueks arutamiseks. Määrus ei ole põhjendatud. Kohus ei ole uurimiskohustust rikkudes kontrollinud maaüksuse kinnistamise ja selle omandamise tingimusi, mis on oluliseks teabeks avaldaja poolt teadlikult juurdepääsuta kinnistu omandamiseks. Kui juurdepääsuta kinnistu on omandatud teadlikult ja seda on ka avalduse esitajale avaldatud kinnisasja omandamisel, on tegemist hea usu vastase õiguste teostamisega ja seda tuleb käsitleda analoogia korras AÕS § 156 lg-ga 3.

Õiguskantsler on oma vastuses juurdepääsutee tahtliku sulgemise küsimuses käsitlenud eraldi isikute põhiõiguste ja -kohustuste vahekorda. Õiguskantsler on osundanud sellele, et kinnisasja omandamisel on isiku kohustuseks teada sellega kaasnevaid asjaolusid. Juurdepääsutee puudumine on kaheldamatult ülimalt oluline asjaolu kinnisasja müügil. Kui isik teadlikult omandab hoonestama kinnisasja, mida ajalooliselt ei ole kunagi eksisteerinud ja sellel puudub juurdepääsutee, omandab ta teadlikult müügitehinguga endale piiratud kasutusega kinnisasja. Avaldaja on teadlikult omandanud juurdepääsuta kinnisasja ja nõuab teistelt isikutelt õigusvastaselt ja kuritarvitades oma tsiviilõigusi teistele kuuluvate kinnisasjade väärtuseks muutmist, mis ohustab suvilakrundi väikest suurust arvestades seal püsivalt elavate inimeste elu ja tervist. Kohtu seisukoht, et elu ja tervise ohustamine raskeveokitega laste mänguväljakust ja koduõuest läbisõitmine on aktsepteeritav, on ennekuulmatu. Riigikohtu otsuses nr 3-2-1-41-08 järeldatule viidates leiavad kaebajad, et Riigikohus toetab kaebajate eelnevalt esitatud seaduse tõlgendamist. Olulise nüansina tuuakse esile asjaolu, et alaliseks elamiseks oleks juurdepääs vajalik. Käesolevas kohtuasjas on tuvastatud, et avalduse esitaja kinnistu on hoonestamata. Määruses leiab kohus, et avaldaja soovib sinna ehitada suvilat ja selleks määrab ta sõiduautode ja raskeveokite tee kaebajate alaliselt elukohana kasutatavale kinnistule. Menetlusnorme rikkudes on kohus jätnud tuvastamata kinnisasja kogu ulatuses hõlmavat ehituskeeluvööndi. Juurdepääsutee puudumine avaldaja kinnistule on tuvastamata ja määrus on vastuoluline. Määruse põhjendustes on kohus selles osas märkinud: 1) Avaldaja on saanud jalgsi oma kinnisasjale ning puudutatud isikud ei ole vastu vaielnud jalgtee kasutamisele avaldaja poolt; 2) Kohtu hinnangul ei ole võimalik takistuseta juurdepääs avaldaja kinnistule ja 3) Avaldaja on omandanud Eigisauna kinnisasja esmakande korras ning selle omandamisel oli selge, et kinnisasjale puudus juurdepääs avalikult kasutatavale teele. Kaebajad märgivad, et määruse vastav osa ei sisalda ühtegi tõendit, tõendi analüüsi vms, millest selguks kohtu järeldusotsus või hinnangu alus. Samuti on määruse järeldused vastuolulised (ligipääs on olemas, kuid samas ka ei ole). Kui kohus tuvastab juurdepääsu takistuse, siis peab kohus tuvastama, mis on määravaks teguriks sõidukitele ja raskeveokitele juurdepääsutee rajamisel. Kohtu kõige olulisemaks ülesandeks on kohtulahendi puhul selle põhjendamine (TsMS § 436, 463 lg 2, 478 lg 1). Vaidlustatud määrusest ei ole võimalik aru saada, millest kohus järeldab juurdepääsu puudumist ja miks on vaja selleks rajada sõidutee raskeveokitele. Kohus ei ole põhjendanud, miks jalgtee ei ole juurdepääsuteeks või piisavaks viisiks avaldaja kinnistu kasutamiseks. Kaebuse esitajate õigust kohtulikule ärakuulamisele on rikutud (põhiseadus § 24 lg 2), sest kohtumenetluses asjaosaliste ärakuulamisel esitatut ei ole lahendis analüüsitud ega vaevutud põhjendama. Kohus on märkinud, et on teinud järeldusotsused paikvaatlust läbi viies. Selle aluseks peab olema paikvaatluse protokoll kui tõend. Kaebajad leiavad, et paikvaatluse protokoll kui tõend on koostatud menetlusnorme oluliselt rikkudes ja sellel puudub tõendi väärtus. Vaatlusprotokoll ei sisalda TsMS 291 lg 5 nõuetele vastavat paikkonna üksikasjalikku kirjeldust, samuti ei nähtu sellest, kas vaatluse juures viibinud menetlusosalistel oli märkusi. Sellel puudub informatiivne sisuline kui formaalne protsessitoiminguline väärtus. Kohtu valik juurdepääsutee määramisel on kogumis põhjendamata. Kohus ei ole oma hinnanguid põhistanud, mis on oluline menetlusnormi rikkumine. Kohus ei ole tuvastanud tõendite või õigusaktide kohaselt üleujutusala ja üksnes juurdepääsutee pikkus ei saa olla selle määramise aluseks. Kohtulahendi kohaselt on kohus hinnanud 3 olulist asjaolu juurdepääsutee valikul: koormavust puudutatud isikutele, ehitustööde mahtu ja ehituskeeluvööndist tulenevaid piiranguid. Nende asjaolude puhul ei ole kohus oma järeldust põhjendanud. Kohtu seisukoht „HN-le kuuluva Tamme ja VW-le kuuluva Miku 7 kinnistute (variant 4) peaks juurdepääsutee rajamiseks tegema eelduslikult vähem ehitustöid“ ei põhine ühelgi tõendil või teabel, mida saaks

kontrollida. Kohtuasjas on puudutatud isik II korduvalt viidanud asjaolule, et avaldajale kuuluv Eigisauna kinnistu asub ehituskeeluvööndis ja ehitustegevus on seal keelatud. Kohus on oma eelnimetatud järeldusotsuse puhul seda arvestanud valikuliselt, jättes hindamata ja põhjendamata tee rajamisel ehituskeeluvööndi ulatust. Kohtu määratud juurdepääsutee jääb ehituskeeluvööndi. Seega on kohus jätnud juurdepääsutee valikul seda arvestamata ja otsus on seetõttu põhjendamata ega tugine tõenditele. Kohus, jättes läbi vaatamata taotlused tuvastada ehituskeeluvöönd avaldaja ja puudutatud isikute kinnistutel, ei pidanud seda vaidluse lahendamisel oluliseks, kuid tugineb sellele Ihasalu tee 88, 90 ja Tamme kinnistuid läbiva tee rajamise takistusena. Kaebajatele jääb arusaamatuks, miks hindas kohus Jõelähtme Vallavalitsuse suuliselt antud arvamusavaldust ehitada ehituskeelualale kaalukamaks kui Jõelähtme Vallavolikogu määrusega kehtestatud ehituskeeluvööndit. Kaebajad leiavad, et valikuline teabe kasutamine nende põhiõiguste piiramisel on lubamatu. Kohus on hinnanud puudutatud isikute õiguste riiveid ja peab kaebajate kinnistule juurdepääsutee rajamist kõige vähemkoormavaks. See seisukoht on vastuolus kohtuasjas esitatud seletuste ja tõenditega ning on ebavõrdne riivete hindamisel kogumis. Õigustamatu on kohtu seisukoht, et kinnistutel asuvad laste mänguala on välikäimlaga samaväärse tähenduse ja tähtsusega juurdepääsutee koormuse hindamisel. On ilmne, et tee rajamine välikäimla asukohta ei ole võrreldav HN kinnistul asuva laste mängualaga, mis asub vahetult elamu juures ja on harjumuspärane laste elutegevuse koht. Neid kahte tegurit samaväärsena hinnata on ebaeetiline ja põhjendamatu. HN kinnistut läbiva juurdepääsutee puhul ei ole arvestatud, et see on ainus kinnistu, kus elavad püsielanikud, mistõttu on nende igapäevane elukeskkonna riive suurim. Samuti on kohus jätnud tähelepanuta, et HN kinnistu puhul on tegemist maapinna kaldele rajatava teega, mis mõjutab otseselt selle kasutamist. Kui aastaringselt ei ole võimalik teed kasutada selle kalde tõttu, siis on see määravaks teguriks juurdepääsutee valikul. Antud asjaolu on HN paikvaatlusel rõhutanud ja seda oli võimalik kohapeal kontrollida. Kuna paikvaatluse protokollis kohus mitte midagi ei kajastanud, siis on see kohtul meelest ära läinud. Otsuse lisaks olev kaart ei kajasta maa tasapinda. Kallet on võimalik vähendada kaevetöödega, kuid see põhjustab veelgi suuremat elukeskkonna väärtuse riivet. Ilma kaevetöödeta oleks juurdepääsutee kalle 18%, mis ilmselgelt viitab avaldaja soovile juurdepääsutee rajamisel läbi viia ulatuslikke kaevetöid, millega ilmselgelt rikutakse nii elu- kui ka looduslikku keskkonda. Otsuse lisas olev skeem kajastab ainult juurdepääsutee plaanilahendiust, kuid puudub juurdepääsutee vertikaallahendus, mis antud maapinnareljeefi arvestades on äärmiselt oluline. Juurdepääsutee rajamisel läbi HN-le kuuluva kinnistu tuleks oluliselt hävitada kõrghaljastust, mille olulisus mereäärses tuulises keskkonnas on palju suurem kui sisemaal. Kohus ei ole antud asjaolu ega selle mõju uurinud. Kohus on määruses tuginenud ehitusmahule, õiguste riivele ka kinnisasja koormamisele pealiskaudselt. Määrus ei sisalda vajalikke juurdepääsutee kohustuse talumise tingimusi. Kohus tugineb tee rajamisel ja selle kasutamise tingimuste määramisel kehtetule õigusaktile (teeseadus). Teeseadus kaotas kehtivuse ehitusseadustiku jõustumisega. Sellega seotud kohtu põhjendused ja järeldusotsused ei vasta kehtivale õigusele. Tee rajamine nõuab ehitusluba. Selleks on vajalik kinnisasja omaniku nõusolek. Kuna tegemist ei ole olemasoleva, vaid rajatava teega, ei ole kohtuotsus selles osas täidetav. Tee rajamine ehituskeeluvööndisse peab olema seaduslik. Jõelähtme valla üldplaneering keelab ehitustegevuse sellel alal. Kohus peab tuvastama, kas rajatav tee asub ehituskeelvööndis või mitte jm sellega seotud seaduslike takistuste kõrvaldamise. Tee ehitamisel peab lahendama sellega seotud kõrvaltegevused ja -kulutused. Kohtuasjas on kaebuse esitaja jt puudutatud isikud rõhutanud kommunikatsioonide ehitamise vajalikkust, samuti rajatavale teele jäävate kommunikatsioonide ümberpaigutamise vajadust. Tamme kinnistu elektrikaabel jääks juurdepääsutee alla ja seda ning ka tee vertikaali probleemi

mainiti ka paikvaatlusel, kuid protokoll ei kajasta seda. Samuti tuleb juurdepääsutee rajamisel kõrvaldada kinnistul asuv välikäimla, mis on seotud kulutustega, kuid mis ei ole otseselt tee rajamise kulutus. Määruses kajastatakse üksnes tee ehitamise kulutusi, kuid sellega kaasnevad kulud on otsusest välja jäetud. Määrus ei põhista talumiskohustuse eest tasu määramise aluseid. Riigikohtu lahendi nr 3-2-1170-12 p-s 12 käsitletule tuginedes märgivad kaebajad, et lähtuvalt eeltoodust peab tasu määramisel igakülgselt uurima, põhistama ja määrama kulutusi kui ka omandi riive hüvitist. Need asjaolud põhinevad faktilistele asjaoludele (maamaks, tee rajamise ja korrashoiu kulu, teele jäävate ehitiste ja haljastuse kõrvaldamise ja asendamise kulu, omandiõiguse reaalsest turuväärtusest tehtud omandi väärtuse vähenemise arvestuslik väärtus asjatundja hinnangu kohaselt jne), mitte kohtu siseveendumusel. Faktiliste asjaolude tuvastamata jätmisel tehtud otsus on menetlusnormide oluline rikkumine. Kohus ei ole põhistanud, miks on määratud nii olulise omandiõiguse riive puhul selline summa. Omandiõiguse osaline kaotus on rahaliselt hinnatav ja seda on pädevad tegema pädevad kinnisvarahindajad oma kutsetegevuses. Kohus ei ole uurimisprintsiipi rikkudes tuginenud ühelegi asjatundja põhistatud seisukohale. Samuti ei ole kohus menetlusnorme rikkudes ise palunud kutselise isiku hinnangut kinnisasja väärtuse ja selle vähenemise määramisel. Hagita asjas on kohtul kohustus iseseisvalt uurida asjaolusid ja teha kindlaks eriteadmisi nõudvates asjades asjatundjate seisukohad. Selleks saab menetluses kaasata eksperte. Kaebuse esitajale kuuluva kinnisvara väärtus kahaneb kahju arvelt, mida võib käsitleda ka saamata jäänud tulu ehk kasuna, mida isik oleks tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud ja mis võib seisneda ka kasu saamise võimaluse kaotamises. Antud juhul on kahjuks eelnimetatud kõrghaljastuse hävitamine, laste mänguplatsi hävitamine, puhkenurga-väliköögi rajamise võimatus, mis on kavatsetud rajada sireliheki äärde (jääb väljapakutud juurdepääsutee alla). Kaebaja VW toob eraldi välja oma seisukohad juurdepääsutee rajamisega kaasnevate faktiliste probleemide osas. Kinnistu privaatsus kaob. Kinnisvara väärtus langeb. Kohtu määratud hüvitis juurdepääsutee rajamise eest 50 eurot aastas ja 18 eurot ruutmeetri pealt ei ole vastuvõetav. Suvilale kohane suvine elu merevaatega terrassi peal muutub olematuks: juurdepääsuteega kaasneb automüra ja – liiklus, vaade autoteele 10-15 m kaugusel teeb privaatsuse ja suvila väärtuse olematuks ja see on ka hingeliselt väga häiritav. VW suvila elutoa aknad avanevad ka mere poole ja sellega autotee poole. Suvila asub 3 meetri kaugusel Tamme talu piirilt, sellega kaasneks auto müra ja tolm hommikust õhtuni, seitse päeva nädalas. Kohtumääruse tekst ja joonis ei ole vastavuses. Resolutsiooni punktis 3 märgib kohus: ”et kuni Tamme kinnistul asuva rändrahnuni läheb tee Tamme kinnistu äärset ning rändrahnust alates kulgeb tee läbi Miku 7 kinnistu ...”. Kohtumäärusele lisatud joonise peal kulgeb tee palju varem Miku 7 kinnistule (sellega kaoks kinnistul asuvad 4 marjapõõsast) ja väljub keset piiri Avaldaja krundile. Miku 7 piiri laius on 12,08 m, 3 meetrine tee võtab 1⁄4 Miku piirilaiusest. Miku 7 kinnistu on kokku ainult 783 ruutmeetrit. VW-le on vastuvõetamatu välikäimla asend joonisel, sest siis tuleb üle tee minna suvila välikäimlasse. Maa-ala, mis määruse lisaks oleval joonisel on märgitud, peaks avaldaja välja maksma ruutmeetri hinnaga (rändrahnu ja tee vaheline maa). See kinnistu osa muutub juurdepääsutee rajamisel omaniku jaoks kasutuskõlbmatuks ja see on suvila väikse krundi puhul äärmiselt oluline faktor: teed ei ehitata ega kasutata suurel krundil, mille osa selleks otstarbeks ei koorma liigselt kinnistu omanikku. Kohtumääruses määratud tee koormab oluliselt kinnistu omanikku, st VW. Juurdepääsutee rajamisel on kallak vähemalt 1,5-2 m. VW, sh HN, ei pea võimalikuks raskesõidukitel kallakut ületada (arvestades väidetavat elamu ehitamist, prügivedu jms). VW ei pea põhjendatuks ega õigustatuks suvila kiviaia lõhkumist (määruse joonisel märgitud ulatuses). VW vesi tuleb Tamme talu kaevust. Veevoolik asub senini muru peal ja on Tamme talu värava alt kaevatud maa alla. Juurdepääsutee rajamisel peab Avaldaja

veetorustik viia tee alla, mida määruses ei ole arvestatud. Tegemist on olulise asjaoluga ja selle kohustuse märkimata jätmine seab reaalsesse ohtu VW kinnistu veega varustamise. Vastused määruskaebustele Avaldaja palub jätta määruskaebused rahuldamata ja menetluskulud kaebajate endi kanda. Menetluse edasine käik Harju Maakohus jättis määruskaebused rahuldamata ja saatis need TsMS § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ja lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule. Ringkonnakohtu seisukoht Ringkonnakohus, tutvunud toimiku materjaliga, leidis, et Harju Maakohtu 18.02.2016 määrus on seaduslik ja põhjendatud ning see tuleb TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel jätta muutmata. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega ning tulenevalt TsMS § 654 lg-s 6 ja §-s 659 sätestatust neid ei korda. Ringkonnakohus on seisukohal, et puudutatud isiku II J-MK määruskaebuse väited ei anna alust maakohtu määruse tühistamiseks. Puudutatud isik II on kaebusest nähtuvalt vaidlustanud maakohtu määruse osas, millega tuvastati ehitusõigus avaldajale kuuluval kinnistul ja jäeti menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Puudutatud isik II on menetluses korduvalt avaldanud seisukohta, et käesoleva asja menetlus tuleb lõpetada perspektiivituse tõttu, sest avaldaja kinnistul on ehituskeeluvöönd. Määruskaebuses jääb puudutatud isik II selle seisukoha juurde ning peab tema kui kinnisasja omaniku õigusi rikkuvaks kohtu poolt avaldaja kinnistul ehitusõiguse tuvastamist avalikule teele juurdepääsutee rajamise alusena. Kaebuse kohaselt annab kohtulahend menetlusse kaasatud avalikku huvi kaitsma õigustatud asutusele Jõelähtme Vallavalitsusele aluse alustada ehitusloa väljastamise menetlust, mis on vastuolus valla kehtiva üldplaneeringuga ning puudutatud isiku II õiguste ja huvidega. Vastuseks puudutatud isiku II määruskaebuse väidetele seoses avaldaja kinnistul kehtivale ehituskeeluvööndile märgib ringkonnakohus, et avalikult kasutatavale teele juurdepääsu nõude rahuldamise eelduseks ei ole juurdepääsu taotleja kinnisasjal ehitise või ehitusõiguse olemasolu. Seega ei välista asjaolu, et avaldaja kinnisasjal puuduvad ehitised ja väidetavalt õigus nende rajamiseks, iseenesest avalikult kasutatavalt teelt juurdepääsu nõude rahuldamist. Lisaks peab ringkonnakohus vajalikuks märkida, et erinevalt kaebuses väidetust ei ole maakohus kaevatava määrusega tuvastanud ehitusõiguse olemasolu avaldajale kuuluval Eigisauna kinnistul. Samuti ei saa erinevalt kaebuses väidetust vaidlustatud maakohtu määrusest järeldada, justkui annaks see Jõelähtme Vallavalitsusele aluse ehitusloa väljastamise menetluse algatamiseks avaldajale kuuluva kinnistu hoonestamiseks. Ebaõige on määruskaebuse väide, et avaldaja ei saa hoonestada temale kuuluvat kinnistut ja seetõttu ei vajata sõidukite juurdepääsu kinnistule. Jõelähtme Vallavalitsus on 05.08.2015 kirjas avaldajale (kd I tl 112) selgitanud, et Eigisauna maaüksuse asukohas on üldplaneeringuga määratud ehituskeeluvööndi laiuseks rannal 50 meetrit tavalisest veepiirist ning et arvestades piirkonna hoonestustihedust ja -laadi on võimalik maaüksuse hoonestamine. Arvestades eeltoodut ei võimalda seega kaebuse väited avaldaja kinnistul olevast ehituskeeluvööndist jõuda avalikult kasutatavale teele juurdepääsu vajaduse hindamise osas maakohtust erinevale seisukohale. Ringkonnakohus nõustub määruskaebuse väitega, mille kohaselt on maakohus menetluskulude jaotamisel rikkunud põhjendamiskohustust. Vaidlustatud määruses on maakohus üksnes TsMS § 172 lg-le 1 tuginedes leidnud, et kohtu arvates on õiglane jätta menetlusosaliste menetluskulud

nende endi kanda. Seejuures ei nähtu määrusest, millisest kaalutlustest lähtuvalt on kohus sellist lahendust käesoleval juhul õiglaseks pidanud. Samas on kolleegium seisukohal, et maakohtu põhjendamiskohustuse rikkumine menetluskulude jaotamisel ei anna antud juhul siiski alust lõppjäreldusena õige maakohtu määruse tühistamiseks. Määruskaebuse väitega, mille kohaselt on maakohus põhjendamatult jätnud menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda, ringkonnakohus ei nõustu. Ringkonnakohtu arvates jättis maakohus põhjendatult menetluskulud menetlusosaliste endi kanda, arvestades puudutatud isiku II puhul asjaolu, et viimane esitas avaldusele põhjendamatuid vastuväiteid tuginedes avaldaja kinnistul ehitusõiguse puudumisele. Vaidlustatud maakohtu määruse tühistamiseks ei anna ringkonnakohtu hinnangul alust ka puudutatud isiku I HN ja puudutatud isiku V VW määruskaebuses esiletoodud asjaolud. Nõustuda ei saa puudutatud isikute I ja V kaebuses väidetuga, mille kohaselt on kohus jätnud VW osas tagamata äreakuulamisõiguse. Toimiku materjalidest nähtuvalt (kd I tl 173) on kohus palunud VW seisukoha käesoleva tsiviilasja osas esitada hiljemalt 28.10.2015 ning seda on VW ka teinud. Nimelt on VW 26.10.2015 esitanud e-kirjaga oma seisukoha tsiviilasja nr 2-15-2250 kohta (kd I tl 173). Vastusena kohtu poolt 26.10.2015 kohtukutse saatmisele 29.10.2015 toimuvale istungile on VW samal päeval teatanud, et ta on kohtukutse avanud ja et elab Rootsis ja tal ei ole võimalik kohtuistungile 29. oktoobril tulla (kd I tl 175). Määruskaebuses esiletoodud asjaolu, et puudutatud isik V ei ole isiklikult istungil osalenud ega ole pidanud ka vajalikuks volitada esindajat enda nimel istungil osalema, ei tähenda, et kohus oleks rikkunud ärakuulamisõigust. Asja läbivaatamiseks määratud kohtuistungil viibimine isiklikult või esindaja kaudu on iga menetlusosalise õigus, mis annab poolele võimaluse oma õiguste efektiivsemaks kaitsmiseks ning kohus ei kanna vastutust selle eest, kui menetlusosaline vastavat õigust kasutada ei soovi. Eeltoodust tulenevalt ei saa käesoleval juhul väita, et kohus ei ole ära kuulanud VW seisukohti, rikkudes seeläbi ärakuulamisõigust. Määruskaebuse kohaselt ei ole kohus uurimiskohustust rikkudes kontrollinud maaüksuse kinnistamise ja selle omandamise tingimusi. Määruskaebuses on puudutatud isikud I ja V seisukohal, et kui juurdepääsuta kinnistu on omandatud teadlikult ja seda on ka avaldajale avaldatud kinnisasja omandamisel, on tegemist hea usu vastase õiguste teostamisega ja seda tuleb käsitleda analoogia korras AÕS § 156 lg-ga 3. Ringkonnakohus kaebajate vastava seisukohaga ei nõustu ja leiab, et analoogia korras AÕS § 156 lg 3 kohaldamiseks käesoleval juhul alus puudub. Ka ei toeta kaebajate käsitlust AÕS § 156 lg 3 osas kaebuses osundatud Riigikohtu lahend nr 3-2-1-41-08, milles Riigikohus sedastas, et AÕS § 156 lg 3 asja lahendamisel tähendust ei oma. AÕS § 156 lg 3 sätestab, et kinnisasja omanikul ei ole õigust juurdepääsu nõuda, kui senine ühendus avalikult kasutatava teega või kinnisasja osade vahel on katkenud tema tahtel. Kaebuses esiletoodud asjaolu, et avaldajale oli Eigisauna kinnistu omandamisel selge, et kinnisasjale puudub juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt, ei võta avaldajalt õigust nõuda juurdepääsu avalikult kasutatavale teele. Vastupidise käsitluse puhul välistaks AÕS § 156 lg 3 õiguse nõuda juurdepääsu avalikult kasutatavale teele kõigil kinnisasja omanikel, kes on omandanud kinnisaja, millele selline juurdepääs puudub. Juurdepääsu puudumine avalikule teele on vastupidi aga üks olulistest juurdepääsu nõude rahuldamise eeldustest. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-42-10 punktis 29 selgitanud, et AÕS § 156 lg 3 kuulub kohaldamisele eelkõige juhul, kui kinnisasja omanik on ennast faktilise tahtliku teoga (näiteks senise tee üleskündmisega, sellele millegi ehitamisega vms) ise juurdepääsust avalikult kasutatavale teele ilma jätnud ja taotleb nüüd juurdepääsu mujalt üle naaberkinnisasja. Selliseid asjaolusid, millest nähtuks, et avaldajale kuuluval Eigisauna kinnistul oli juurdepääs avalikult kasutatavale teele, mis on avaldaja tahtel katkenud, asjas ei nähtu. Seega ei kuulu käesoleval juhul kohaldamisele AÕS § 156 lg 3 ning avaldaja omab õigust juurdepääsu nõuda.

Nõustuda ei saa määruskaebuse väitega, mille kohaselt on kohtu valik juurdepääsutee määramisel kogumis põhjendamata. Maakohtu määrusest nähtuvalt on kohus avalikule teele juurdepääsuõiguse määramisel kaalunud, miks tuleb juurdepääs avaldaja kinnistult avalikult kasutatavale teele määrata üle puudutatud isikutele I ja V kuuluvate Tamme ja Miku 7 kinnistute. Maakohus on juurdepääsu nõude lahendamisel kaalunud poolte huvisid võimalike alternatiivsete juurdepääsu võimaluste osas ja määranud avaldajale juurdepääsu avalikult kasutatavalt teelt viisil ja asukohta, mis arvestab kõigi puudutatud isikute huve ja õigusi ning koormab võimalikult vähe koormatavate kinnisasjade omanike huve. Ringkonnakohus nõustub maakohtu motiividega juurdepääsu asukoha määramisel ega pea vajalikuks maakohtu seisukohti korrata. Kaebuses esiletoodu, et kohtu määratud juurdepääsutee puhul on tegemist maapinna kaldele rajatava teega, ei võimalda samuti maakohtu seisukohti juurdepääsutee asukoha osas väärata. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole maakohtu määratud asukohas juurdepääsutee rajamisel esinev maapinna kalle 1,5-2 meetrit sedavõrd oluline, et see takistaks juurdepääsutee rajamist. Kohtu määratud juurdepääsutee asukohas esinev kallak on tee-ehitustööde käigus kõrvaldatav ega mõjuta juurdepääsutee kasutamise võimalust. Tee rajamine maakohtu määratud asukohta on maakorralduslikult võimalik. Kuivõrd juurdepääsu õiguse teostamise eelduseks ei ole planeeringu kehtestamine ega ehitusloa väljastamine ehitise püstitamiseks ega tee rajamiseks, siis ei oma kaebuse lahendamise seisukohast tähendust ka kaebuse väited, et tee rajamine nõuab ehitusluba ja et Jõelähtme valla üldplaneering keelab ehitustegevuse sellel alal. Arvestades, et avaldaja on soovinud talle kuuluvale elamumaa sihtotstarbega kinnisajale rajada suvila, leiab ringkonnakohus, et maakohus on põhjendatult määranud avaldajale kuuluvale kinnisasjale juurdepääsuõiguse lisaks jalgsi liikumisele ka sõidukitega liikumiseks. Maakohtu järeldusi juurdepääsu asukoha, tee kasutamise tingimuste, juurdepääsutee rajamise ja hooldamise kulude ja juurdepääsu tasu osas ei muuda ebaõigeks ka kaebuses osundatud asjaolu, et maakohus on eratee omaniku kohustustele viidates tuginenud teeseadusele kui määruse tegemise ajal kehtetule õigusaktile. Vastavatele kohustustele on maakohus viidanud üksnes rõhutamaks, et nendest kohustustest ei vabane teeomanik ka juhul, kui tal on kohustus taluda kõrvalkinnistu omaniku juurdepääsuõigust ja õigus nõuda selle eest tasu. Lisaks märgib ringkonnakohus, et maakohtu poolt viidatud eratee omaniku kohustus hoida teed korras viisil, et oleksid täidetud tingimused ohutuks liiklemiseks, on ette nähtud ka alates 01. juulist 2015 jõustunud ehitusseadustikus ja selle § 97 lg 2 alusel kehtestatud Majandus- ja taristuministri 14.07.2015 määruse nr 92 „Tee seisundinõuded“ § 1 lõikes 2. Ringkonnakohtu hinnangul on maakohtu määrus põhjendatud ka juurdepääsu tasu, sh juurdepääsu talumise tasu, suuruse määramise osas ning määruskaebuse väited ei anna alust juurdepääsu tasu suurendamiseks. Diskretsiooniotsuse tegemisel juurdepääsutasu suuruse kohta ei ole kohus koormatud kinnisasja juurdepääsust tingitud väärtuse vähenemise hindamisel erinevalt kaebuses väidetust kohustatud kaasama menetlusse kinnisvarahindajaid, vaid on pädev antud küsimuses langetama otsuse ise. Kuna määruskaebused jäävad rahuldamata, jäävad määruskaebuse menetlemise kulud TsMS § 171 lg 1 järgi kaebuse esitajate kanda. Kuivõrd maakohus ei määranud asja lõpetavas määruses kindlaks menetluskulude rahalist suurust, ei määra TsMS § 174 lg 4 teise lause alusel menetluskulude rahalist suurust kindlaks ka ringkonnakohus. Menetluskulud määrab TsMS § 174 lg 4 esimese lause kohaselt rahaliselt kindlaks maakohus pärast määruse jõustumist TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras.

(allkirjastatud digitaalselt) Reet Allikvere

(allkirjastatud digitaalselt) Ande Tänav

(allkirjastatud digitaalselt) Kaupo Paal

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.