Kohtuistungi toimumise aeg Kohtuistungil osalenud isikud
14.10.2015 Hageja esindaja Irina Bušujeva Kostja XXX Kostja esindaja vandeadvokaat Andres Past
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada hagi ja vastuhagi osaliselt.
2.Lõpetada XXX(isikukood XXX) ja XXX(isikukood XXX) ühisomand XXX asuva kinnisasja, milline on kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr XXX, 2/3 mõttelise osa osas selliselt, et anda XXXkuuluv omandiosa üle XXXomandisse.
3.Kohustada XXXandma nõusolek (Kinnistusraamatuseaduse § 341 lg 1 tähenduses) XXX kinnistu registriosa nr XXX teise jao kannete muutmiseks (kustutamiseks ja
2-15-3268 uue kande tegemiseks) selliselt, et kinnistu kinnistusraamatusse XXX(isikukood XXX).
ainuomanikuna
kantakse
4.Välja mõista XXXXXXkasuks otsuse resolutsiooni p-s 2 nimetatud kinnisasja ühisomandi lõpetamise ja omandiosa üleandmise eest hüvitis 19 267 eurot.
5.Lõpetada XXX(isikukood XXX) ja XXX(isikukood XXX) ühisomand Tallinnas XXXasuvale korteriomandile, milline on kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr XXX, andes XXXkuuluv omandiosa üle XXXomandisse.
6.Kohustada XXXandma nõusolek (Kinnistusraamatuseaduse § 341 lg 1 tähenduses) Tallinnas XXXkorteriomandi registriosa nr XXX teise jao kannete muutmiseks (kustutamiseks ja uue kande tegemiseks) selliselt, et kinnistu ainuomanikuna kantakse kinnistusraamatusse XXX(isikukood XXX).
7.Välja mõista XXXXXXkasuks otsuse resolutsiooni p-s 5 nimetatud korteriomandi ühisomandi lõpetamise ja omandiosa üleandmise eest hüvitis 33 000 eurot.
8.Määrata hüvitise osas täitmise kord selliselt, et: 8.1.XXXkohustub hüvitise summas 33 000 eurot tasuma XXX8 kuu jooksul kohtuotsuse jõustumisest arvates. 8.2.XXXkohustub hüvitise summas 19 267 eurot tasuma viivitamatult pärast kohtuotsuse jõustumist.
9.Muus osas jätta hagi ja vastuhagi rahuldamata. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
10.Menetluskulud jätta poolte endi kanda.
11.Välja mõista XXXriigituludesse riigilõiv 100 eurot. Riigilõiv tuleb tasuda Rahandusministeeriumi arveldusarvele nr EE571010220229377229 AS-is SEB Pank, EE062200221059223099 AS-is Swedbank, EE221700017003510302 Nordea Bank Finland PLC Eesti filiaalis või EE513300333522160001 Danske Bank A/S Eesti filiaalis. Makse selgitusse tuleb märkida tsiviilasja nr 2-15-3268.
12.Käesoleva otsuse jõustumisest kuni täitmiseni tuleb XXXtasuda otsuse p-s 11 nimetatud nõude (100 eurot) tasumisega viivitamisel Eesti Vabariigile viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale on pooltel õigus edasi kaevata Tallinna Ringkonnakohtusse esitades apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Kohus selgitab, et vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg 6 peab menetlusabi taotlemise korral menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse.
2-15-3268 Menetluse käik
1.XXX(hageja) esitas 02.03.2015 Harju Maakohtule hagi XXX(kostja) vastu kaasomandi lõpetamise nõudes.
2.Kohus võttis 06.03.2015 määrusega hagi menetlusse (1. kd, t lk 15-16).
3.XXX(vastuhageja) esitas 26.05.2015 Harju Maakohtule vastuhagi XXX(vastukostja) vastu kaasomandi lõpetamise nõudes.
4.Kohus võttis 09.06.2015 määrusega vastuhagi menetlusse (1. kd, t lk 40-41).
5.14.10.2015 toimus asjas kohtuistung (1. kd, t lk 146-147). Pooled kinnitasid istungil, et nad ei vaidle korteriomandi jagamise ja selle hinna (66 000 eurot) osas. Hageja soovis hüvitise tasumise ajaks 8 kuud, kostja oli nõus 6 kuuga. Samuti kinnitasid pooled eelistungil, et neil puudub vaidlus selles osas, et kinnisasi jääb hagejale. Vaidlus on kinnisasja väärtuse osas. Kohus rahuldas vastuhageja taotluse ekspertiisi teostamiseks. Hageja tehtud parendustest suvila osas märkis kostja, et nõustub, et 2 500 eurot kulus suvila parandamiseks, aga ei nõustu, et see kuulub hüvitamisele.
6.Harju Maakohtu 18.11.2015 määruse alusel hindas kinnisasja väärtust riiklikult tunnustatud ekspert . 22.12.2015 kohtule esitatud eksperthinnangu kohaselt on kinnisasja väärtuseks 57 800 eurot (ei sisalda käibemaksu, 1. kd, t lk 182-216).
7.Kostja ja hageja on menetluses esitanud mitmeid kirjalikke seisukohti.
8.Harju Maakohtu 05.05.2016 määrusega teavitas kohus pooli kirjalikust menetlusest ning andis tähtaja lõplike seisukohtade ja menetluskulude nimekirjade esitamiseks.
9.Kohtu päringu kohaselt pärimisregistrisse nähtub, et XXX pärijateks on XXX ja XXX. Rahvastikuregistri ja pärimisregistri kohaselt on XXX surnud XXX. Hagi asjaolud ja hageja nõue
10.Hagiavalduse (t lk 2-4) kohaselt on hageja ja kostja saanud nende ema surma järgselt kinnisvara kaasomanikeks. Kaasomanikud ei suuda saavutada kokkulepet ühise asja valdamises, kasutamises ja käsutamises. Kohtuvälised pöördumised on olnud tulemusteta (sh kostja ei tule notarisse).
11.Pooltele kuuluvad järgmised kinnisasjad järgmistes osades: - kinnisasi (suvila) aadressil XXX (registriosa nr XXX), millest 1/3 kuulub hagejale ja 2/3 kuulub hageja ja kostja ühisomandisse; - korteriomand aadressil XXX, Tallinn (registriosa nr XXX), mis kuulub hageja ja kostja ühisomandisse. Hageja teostatud turu-uuringute kohaselt on suvila turuväärtuseks 60 000 eurot ja korteriomandi turuväärtuseks 67 000 eurot.
13.02.03.2015 esitatud hagis palub hageja: - tuvastada, et ühisomandist olevast kinnisasja 2/3 kaasomandist kuulub hagejale 1/3 mõttelist osa ja kostjale 1/3 mõttelist osa, seega kuulub hagejale kinnisasjast kokku 2/3 mõttelist osa;
2-15-3268 - kinnisasja kaasomandi lõpetamist selliselt, et see jäetakse talle ja et ta kohustub kostjale maksma välja rahas 20 000 eurot; - tuvastada, et ühisomandist olevast korteriomandist kuulub hagejale 1/2 mõttelist osa ja kostjale 1/2 mõttelist osa.; - korteriomandi kaasomandi lõpetamist selliselt, et see jäetakse kostjale ja et XXX kohustub hagejale maksma välja rahas 33 500 eurot; - poolte vastastikused nõuded tasaarvestada ning kostjalt hageja kasuks väljamõistetava summa osas kohaldada viivist; - kustutada omaniku kanded kinnistusraamatus ja teha uued kanded; - menetluskulud jätta kostja kanda.
12.19.06.2016 vastuses vastuhagile (I kd, t lk 43-48) märkis hageja, et vastuhageja nõuded korteriomandi jagamisel tuleb jätta rahuldamata. Samas, esitas hageja alternatiivse nõude korteriomandi jagamiseks, taotledes korteriomandi kaasomandi lõpetamist selliselt, et see jäetakse hageja ainuomandisse kohustusega hüvitada kostjale 33 500 eurot tähtajaga kaheksa kuud peale kohtuotsuse jõustumist ja korteriomandi hageja nimele kinnistamist. Otsuse täitmise viisi kindlaksmääramine annab hagejale võimaluse korteriomandi müümiseks turuhinnaga, kuna korteriomandi müümisel kohtutäituri kaudu kaotavad pooled hüvitise suuruses. Hageja esitas vastuses ühtlasi ka tööde loendi, mille kohaselt on talle kinnisasjal tehtud tööd maksma läinud 3 240,75 eurot ja mida tuleb hageja hinnangul hüvitise summa määramisel arvestada.
13.Hageja esitas 20.07.2015 kohtule XXX poolt teostatud eksperthinnangud kinnisasjale (turuväärtus 40 500 eurot) ja korteriomandile (turuväärtus 66 000 eurot) ja muutis haginõudeid (I kd, t lk 60-63) järgmiselt: - kinnisasja kaasomand lõpetada selliselt, et see jääb hagejale kohustusega hüvitada kostjale 13 500 eurot; - kostjalt tuleb välja mõista suvila säilitamiseks kantud vajalikud kulutused 1 080 eurot; - korteriomandi kaasomand lõpetada selliselt, et see jääb kostjale ja XXX kohustub hagejale maksma välja rahas 33 000 eurot; või alternatiivselt: - korteriomandi kaasomand lõpetada selliselt, et see jäetakse hagejale kohustusega hüvitada kostjale 33 000 eurot; - tasaarvestada poolte vastastikused kohtuotsusega välja mõistetud hüvitised, hageja kasuks tasaarvestuse tulemusena välja mõistetud summa osas rakendada viivist alates otsuse tegemist kuni kohase täitmiseni VÕS-is sätestatud määras; - menetluskulud jätta kostja kanda.
14.16.10.2016 selgitas hageja (I kd, t lk 149-151), et tähtsust ei oma, kas kostja kasutas suvilat või mitte, kuid nende parenduste arvel tõusis kinnisasja väärtus.
15.18.01.2016 seisukohas palub hageja jätta kohtu määratud eksperthinnanguga arvestamata (II kd, t lk 9-13) ja võtta arvesse XXX OÜ eksperthinnang.
2-15-3268
16.16.05.2016 menetluskulude nimekirja (II kd, t lk 44-45) kohaselt on hageja menetluskulud (õigusabikulu) 3 406,64 eurot (110 eurot/tund). 30.05.2016 menetlusdokumendis selgitas hagejal, et õigusabikulud on esitatud käibemaksuta ning seda ei lisata. Samuti esitas hageja täiendavaid põhjendusi õigusabikulude suuruse kohta. Kostja menetluskulude nimekirjale ei ole hageja vastuväiteid esitanud. Kostja vastuväited ja vastuhagi
26.05.2016 esitas kostja nii vastuse hagile (I kd, t lk 34-36) kui ka vastuhagi (I kd, t lk 23-31). Vastuses märgib kostja: - hageja taotletud viisil kaasomandi lõpetamine ei ole kooskõlas kostja huvidega; - hageja on ebaõigesti määratlenud kaasomandi esemeks olevate kinnisasjade väärtused.
19.Vastuhagis kostja ei vaidlusta kaasomandi tekkimise asjaolusid. Samuti ei vaidlustata jagatava vara koosseisu ja poolte omandiosa suurusi. Kinnisasju valdab hageja – kostjal puudub juurdepääs nii suvilale kui korteriomandile.
20.Vastuhagis kostja nõustub, et kaasomand tuleb lõpetada, kinnisasi (suvila) tuleb jätta hageja ainuomandisse. Ka kinnistusraamatu kande kustutamise ja uue kande tegemisega on kostja nõus. Vastuhagis taotleb kostja ka seda, et hageja keeldumise korral nõusoleku andmisest kinnistusraamatu kannete tegemiseks, asendaks kohtuotsus hageja nõusolekut. Vastuhagi kohaselt on aga suvila väärtuseks 80 000 eurot. Sellest tulenevalt tuleb kaasomandi lõpetamisel hagejalt kostja kasuks välja mõista hüvitis omandi kaotuse eest 26 666,66 eurot.
21.Vastuhagis kostja nõustub, et korteriomandi turuväärtus on 67 000 eurot, kuid kostja taotleb, et kaasomandi lõpetamise tulemusena jääks ka korteriomand hageja ainuomandisse. Hagejalt tuleb kostja kasuks välja mõista hüvitis omandi kaotuse eest 33 500 eurot. Samuti palub vastuhageja kohustada hageja keeldumise korral (kostja kande kustutamiseks) andma sellekohane nõusolek kinnistusraamatu kande muutmiseks.
22.Vastuhageja esitas ka korteriomandi jagamises osas alternatiivnõude, milles palus korteriomandi müüa avalikul enampakkumisel alghinnaga 67 000 eurot ja jagada müügist saadud tulem poolte vahel võrdselt. Enampakkumise läbiviimise kulud tuleb jätta võrdsetes osades poolte kanda. Menetluskulud palub vastuhageja jätta poolte endi kanda (TsMS § 163 lg 1).
23.25.09.2015 vastuses hagiavalduse täiendusele (I kd, t lk 134-138) märkis kostja, et ta ei vaidlusta hageja poolt nimetatud korteriomandi väärtust 66 000 eurot. Samas leidis kostja jätkuvalt, et hageja ei ole põhistanud kinnisasja kaasomandi lõpetamise viisi vajalikkust ja põhjendamatud on hageja seisukohad, et tal ei oleks õigust nõuda kaasomandi lõpetamist vastuhagi vormis. Kuluhüvitise summad on hüpoteetilised ja konkreetsete tõenditega põhistamata. Kuivõrd kostjal on puudunud võimalus kinnisasja kasutada, ei ole ta kohustatud ka osalema nende kulude kandmises.
2-15-3268
24.25.09.2015 vastuhagi täpsustatud terviktekstis (vt. ka 14.10.2015 kohtuistungi protokoll ja kostja selgitused ja I kd, t lk 123-132) nõustus vastuhageja, et kinnisasi jääb hagejale, kuid kinnisasja väärtuse väljaselgitamiseks tuleb läbi viia kohtuekspertiis. Kostja ei nõustunud XXXekspertiisijäreldustega. Vastuhageja esitas kinnisasja jagamiseks alternatiivse nõude, paludes kinnisasi müüa avalikul enampakkumisel ekspertiisis tuvastatud hinnaga ja jagada müügist saadud tulem poolte vahel vastavalt nende osade suurusele. Sellele alternatiivselt (juhul, kui kohus ekspertiisi ei määra), palus kostja jätta kinnistu kostja ainuomandisse ja mõista kostjalt hageja kasuks hüvitis arvestusega, kinnistu väärtus on 40 500 eurot. Kostja ei soovi XXXkorteriomandit: kostja on üksik, ta oli tänaseks surnud vanematega väga lähedane. Kostjal on tervisega probleeme ning ta ei vaja täiendavaid kohustusi, kostjal on eluase olemas. Hagejal seevastu on perekond – abikaasa ja 2 poega, kellest üks on abielus ja samuti kahe lapse isa. Korteriomand on 3-toaline ja asub 9-korruselise maja 6 korrusel. Hagejal on korterit tõenäoliselt enam vaja ja see on tema jaoks ka mõistlik. Korter tuleb jätta hagejale. Kostja nõustus, et korteri turuväärtus on 66 000 eurot. Korteriomandi kaasomandi lõpetamise alternatiivnõuded jäid vastuhagejal samaks.
25.08.04.2016 esitas kostja nõusoleku asja lahendamiseks kirjalikus menetluses ning palus asja lahendamisel aluseks võtta 22.12.2015 tehtud ekspertiis (II kd, t lk 18-19).
26.Kostja jäi 16.05.2016 lõppseisukohtades varasemalt öeldu juurde (II kd, t lk 35-41), kinnisasja väärtusest (57 800 eurot) lähtudes on vastuhageja täpsustanud hüvitise suurust – 19 266,66 eurot ja alternatiivnõude osas avalikul enampakkumisel müümisel alghinda (57 800 eurot).
27.16.05.2016 menetluskulude nimekirja (II kd, t lk 31-33) kohaselt on kostja menetluskulud riigilõiv 300 eurot, ekspertiisitasu 460 eurot ja õigusabikulu 1 497,60 eurot (km-ga, s.o 144 eurot/tund, 10,4 tundi). Juhul kui kohus jätab menetluskulud poolte kanda, palub kostja hagejalt kostja kasuks välja mõista 1⁄2 kosta 10.11.2015 tasutud ekspertiisitasust 40 eurot, s.o 230 eurot. Hageja menetluskulude nimekirja kohta märkis kostja, et hageja nimekirjast ei nähtu, kas summad sisaldavad käibemaksu ja milline äriühing on XXXarveid esitanud. Kuna hageja on märkinud tunnitasu hinnaks 110 eurot, siis arvutustehted seda ei kinnita, samuti on kulud ülepaisutatud.
Kohtuotsuse põhjendused
28.Kohus vaadanud läbi hagi ja vastuhagi, poolte vastastikused vastuväited ja seisukohad vaidluse osas, kuulanud pooled ära kohtuistungil, uurinud asjas esitatud tõendeid, leiab, et hagi tuleb rahuldada osaliselt ja ka vastuhagi tuleb rahuldada osaliselt.
29.TsMS § 436 lg 7 ja 442 lg 8 kohaselt ei ole kohus seotud poolte õiguslike väidetega ning kohaldab seadust ise vastavalt poolte esitatud asjaoludele.
30.Asjaolud, mis pooled on kohtu ette toonud ja mille üle puudub vaidlus ning mis kohus loeb TsMS § 231 lg 2 ja 4 ning viidatud tõendite alusel tuvastatuks, on järgmised:
2-15-3268
-
-
-
-
Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr XXX on kantud Tallinnas XXXasuv kinnistu (edaspidi ka kui korteriomand), registriosa II jakku on ühisomanikena pärimistunnistuse (24.08.2014 surnud ema järel) alusel sisse kantud hageja ja kostja (I kd, t lk 7). 14.10.2015 korraldaval istungil nõustusid pooled, et korteriomandi väärtus on 66 000 eurot. (vt ka XXX OÜ eksperthinnang nr 9223/15 Tallinnas XXX asuva korteriomandi turuväärtuse kohta (66 000 eurot), I kd, t lk 65-82). Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr XXX asukohaga Keila vallas XXX (edaspidi ka kui Kinnistu) on II jakku pärimistunnistuse (15.02.2009 surnud isa järel) alusel sisse kantud 1/3 osas hageja ja 2/3 osas hageja ja kostja ühiselt (I kd, t lk 6; hagejal 16.10.2015 selgitused I kd, t lk 151). Pooled on saanud kinnistu ja korteriomandi ühisomanikeks pärimise teel (oma ema XXXja isa järelt, kui alanejad sugulased). (I kd, t lk 23-33: vastuhagi); Nii korteriomandi kui ka kinnistu valdus on hagejal. Korteriomand on hageja poolt üürile antud ja üür laekub hagejale. (vt ka hageja 16.10.2015 selgitused, I kd, t lk 149 jj). 14.10.2015 kohtuistungil kinnitasid pooled, et on nõus jagama kinnistu kaasomandi lõpetamisel asja selliselt, et kinnistu jääb hagejale (I kd, t lk 146 pöördel). 14.10.2015 kohtuistungil kinnitasid pooled, et on nõus jagama korteriomandi kaasomandi lõpetamisel asja selliselt, et korteriomand jääb hagejale tingimusel, et kostjale hüvitise maksmine toimub maksimaalselt 8 ja minimaalselt 6 kuu jooksul (I kd, t lk 146 pöördel).
31.Pooled vaidlevad kinnistu väärtuse üle. Hageja väidab, et kinnistu väärtus on 40 500 eurot ja tugineb dokumentaalsele tõendile: XXX OÜ eksperthinnangule nr 9227/15 Keila vallas XXXasuva kinnistu (suvila) turuväärtuse kohta (40 500 eurot), I kd, t lk 83-109. Kostja väidab, et kinnistu väärtus on õige vastavalt kohtu määratud ekspertiisile (vt kostja 08.04.2016 seisukoht, II kd, t lk 18-20): XXX AS 22.12.2015 eksperthinnang nr XXX XXXturuväärtuse kohta (57 800 eurot), I kd, t lk 182-218). Hageja kohtu määratud ekspertiisi tulemustega ei nõustu (vt hageja 18.01.2016 seisukoht, II kd, t lk 8-14).
32.Seega sisuliselt vaidlevad pooled ainult kinnistu hinna üle. Hinnaerinevus on 17 300 eurot, e 30%. Vaidlus on ka selle üle, kas ja kui palju tuleb hüvitise määramisel arvestada asjaoluga, et hageja on enda sõnul teinud kinnistul parendusi summas 3 240,75 eurot. Kostja on 14.10.2015 kohtuistungil nõustunud, et parenduste väärtus võib olla 2 500 eurot, kuid ei ole nõus neid hüvitama, kuna kostja pole kinnistut kasutanud. Hageja on 20.07.2015 esitanud suvila parandamiseks tehtud kulutuste 1 080 eurot hüvitamiseks nõude. Kohus ei ole hagi täiendust menetlusse määrusega võtnud, kuid pooled on selles osas seisukohti avaldanud ja kohus on seda aktsepteerinud. Seega tuleb antud nõue lugeda menetlusse võetuks ning kohus annab hinnangu ka selle nõude osas.
2-15-3268
33.Kaasomandi lõpetamise viisid on võimalik ja otstarbekas esitada hagiavalduses alternatiivselt (vt RKTKo tsiviilasjas nr 3-2-1-143-04). Kostjal tuleb tema soovitavad kaasomandi lõpetamise viisid esitada vastuhagis (vt nt RKTKo asjas nr 3-2-1-102-05, p 15). Vt ka RKTKo kohtuasjas nr 32-1-95-12. Seetõttu jätab kohus tähelepanuta hageja viited sellele, et vastuhagi ei saa menetleda ning tuleb jätta läbivaatamata.
34.Eeltoodud asjaoludest lähtuvalt lahendab kohus vaidluse, kohaldades seadust poolte esitatud asjaolude kohaselt.
35.Hagiavaldusest ja vastuhagiavaldusest nähtub, et tegemist on pärimisejärgselt tekkinud olukorra lahendamisega ehk pärandvara jagamisega. Pärimisseaduse (PärS) 152 kohaselt võib pärandvara jagamist nõuda iga kaaspärija. Pärandvara jagamisel määratakse kindlaks, millised pärandi hulka kuuluvad asjad või nende osad, samuti õigused ja kohustused jäävad igale kaaspärijale. Pärandvara jagatakse pärijate vahel vastavalt nende pärandiosale, lähtudes pärandvara hulka kuuluvate esemete harilikust väärtusest jagamise hetkel. Pärandvara jagamisel kohaldatakse kaasomandis oleva asja jagamise sätteid, kui käesolevast seadusest ei tulene teisiti. Kaaspärijad jagavad pärandvara kokkuleppel. Vaidluse korral jagab pärandvara pärija nõudel kohus. PäS § 159 lg 2 järgi pärandvara hulka kuuluv ese, mida ei saa jagada reaalosadeks või mille pärijate kaasomandisse jätmine ei võimaldaks eset otstarbekalt kasutada, antakse ühele pärijale. Kui pärijad ei jõua kokkuleppele, kellele ese anda, müüakse see avalikul või pärijatevahelisel enampakkumisel ja saadud raha jagatakse pärijate vahel võrdeliselt nende pärandiosa suurusega (lg 3). Kui pärandvara jagamisel osutub ühele pärijale jääva vara väärtus suuremaks tema pärandiosast, on pärija kohustatud maksma teistele pärijatele rahalise hüvitise (lg 4).
36.Poolte eesmärgiks nii hagi kui vastuhagi kohaselt, on ühisomandis oleva pärandvara hulka kuuluva kahe kinnisasja jagamine kaasomandi sätete kohaselt. Kumbki pooltest pole asjakohast nõuet esitanud, aga kuna pärandvara koosseisus oleva ja ühisomandis oleva asja jagamine on kaasomandi sätete alusel võimalik (PäS § 152 lg 3 ja § 159 lg 2) ning kohtu ette ei ole toodud asjaolusid, mis piiraksid pärandavara jagamist (PäS § 155), siis rakendab kohus TsMS § 436 lg 7 ja § 442 lg 8 alusel ise seadust ning leiab, et kahe kinnisasja jagamine poolte vahel on võimalik. Kohus kohaldab kaasomandi jagamise sätteid (PäS § 152 lg 3). PäS § 151 lg 1 ja asjaõigusseaduse (AÕS) 78 lg 1 alusel on kaaspärijal õigus põhjustest sõltumata, igal ajal nõuda ühise omandi lõpetamist (pärandavara jagamist). Kaasomandi lõpetamiseks ei ole vaja olulist põhjust (vt nt Riigikohtu lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-45-06, p 19). Pooled on vara jagamisega nõustunud. Seega kuulub ühisomand lõpetamisele ja vara jagamisele.
37.14.10.2015 kohtuistungil on pooled jõudnud kokkuleppele, kellele pärandvara koosseisu kuuluvad varaesemed anda : nii korteriomand kui ka kinnistu jäävad hageja ainuomandisse. See vastab AÕS § 77 lg 2 sätestatud kaasomandi jagamise viisile. Kohus rõhutab, et käesoleva lahendiga ei jagata pärandvara tervikuna, kuna: -
Kohtule ei ole sellist nõuet esitatud; Kohtule ei ole teada pärandvara koosseis.
2-15-3268
38.Pooled on nõustunud, et korteriomandi väärtus on 66 000 eurot (14.10.2015 istungi protokoll). Kinnistusraamatu ja poolte vaidlustamata andmetel on korteriomand poolte ühisomand (AÕS § 70 lg 4). AÕS § 71 lg 1 eeldusel ja poolte nõusolekul on poolte omandiosad võrdsed. Seega tuleb kostja kasuks välja mõista hüvitis AÕS § 77 lg 3 ja PäS § 159 lg 4 alusel suuruses 33 000 eurot.
39.Kohus analüüsib järgnevalt, milline on vaidlusaluse kinnistu väärtus. Kaasomandi lõpetamisel tuleb kaasomanikule, kes kaotab omandi, tagada selle eest õiglane hüvitis. Hageja esitatud XXX OÜ eksperthinnang nr 9227/15 Keila vallas XXXasuva kinnistu (suvila) turuväärtuse kohta (40 500 eurot), I kd, t lk 83-109) – edaspidi hinnang 1, märgib ehitise kvaliteediklassiks „B“ ehk keskmine. Selgitusi on eksperdile kohapeal andnud hageja. Kohtu poolt määratud XXXAS 22.12.2015 eksperthinnangu nr XXX XXX turuväärtuse kohta (57 800 eurot), (I kd, t lk 182-218) – edaspidi ekspertiis, kohaselt on ehitise kvaliteediklass „C“ ehk madalaim.
40.Hageja ei ole ekspertiisiga nõus seetõttu (vt II kd, t lk 9 jj), et: -
Ekspertiisi aluseks võetud võrdlusbaas ei ole objektiivne; Objekti veevarustus ei ole tsentraalne, kuigi ekspertiisis väidetakse vastupidist.
Need asjaolud on hageja arvates põhjendamatult tõstnud objekti väärtust. Siinkohal kohus ei nõustu hagejaga järgmistel põhjustel: a) Hageja on ise hagiavalduses (I kd, t lk 2) märkinud, et kinnistu (suvila) väärtus on 60 000 eurot. Alles pärast seda, kui kostja oli esitanud vastuväited hagile ja ka vastuhagi, milles taotles ka korteriomandi jätmist kostjale, tellis hageja 25.06.2015 (I kd, t lk 83 jj) hinnangu, mis määras kinnistu turuväärtuseks 40 500 eurot. Seega on hageja esitatud tõend kantud soovist näidata kinnistu turuhinda võimalikult madalana. b) Kohtuotsuse tegemise aja seisuga ei kuulu hinnangu andnud XXXriiklikult tunnustatud ekspertide nimekirja (Eesti Kohtuekspertiisi Instituudi poolt peetav avalik nimekiri), mis võib (aga ei pruugi) viidata sellele, et eksperdi kvalifikatsioon ei ole piisaval tasemel. c) Veevarustuse kohta on ekspertiisis märgitud järgmist( I kd, t lk 188): veevarustus on tsentraalne. Vesi tuleb suvisel perioodil ühistu puurkaevust, talvine veevarustus puudub, kuid on võimalik aastaringse veevarustusega liituda. Liitumispunktid on krundipiiril olemas. Kohtu hinnangul omab kinnistu väärtuse kindlaksmääramisel see, kas tsentraalse veevarustuse valmidus on krundil olemas (nagu käesoleval juhul) või igasugune tsentraalse veevarustuse saamise võimalus puudub või on vee võimalik vaid suuremahuliste kulutuste abil. Juhul, kui tsentraalne veevarustus on krundi piirini olemas, siis saabki väita, et sisuline tsentraalne veevarutus on olemas. Ekspertiisis on ka kirjeldatud, et vaatamata sellele, majas talvine veevarustus puudub. See vastab ka hageja enda poolt 10.12.2015 e-kirjas eksperdile avaldatule (II kd, t lk 15). Seevastu hageja esitatud hinnangust 1 ei nähtu, et tsentraalse veevarustuse valmidust oleks arvesse võetud, mis on võinud viia ebaõige hinnanguni. d) Kohtul puudub alus kahelda riiklikult tunnustatud eksperdi XXXhinnangus ja selle meetodites. Pigem tekitab küsitavust hageja esitatud hinnang 1, mis hindab kinnistu
2-15-3268 kvaliteediklassiks B ehk keskmine ja määrab turuväärtuse ometi madalamaks, kui ekspertiisis, mis määras kvaliteediklassiks C ehk madalaima. e) Ekspertiisis on välja toodud tegurid, mis mõjutavad kvaliteediklassi antud juhul negatiivselt: suvila rahuldav seisukord, selle sobimatus aastaringseks elamiseks (soojustamata), samuti puudub majas aastaringne vesi. Seega on ekspert arvestanud sellega, et elamu on tsentraalsesse veevarutuse süsteemi ühendamata (kuigi hageja väidab vastupidist). Kuidas hinnangus 1 nende asjaoludega arvestatud on, see hinnangust ei selgu. f) Eelmise aastaga võrreldes on Harjumaal majade müügihinnad tõusnud keskmiselt 8 % ning positiivses suunas mõjutavad kinnistu turuhinda kaugus linnadest (käesoleval juhul ca 25 km Tallinnast) ja kaugus merest (ca 1,5 km). (vt nt http://kodu.postimees.ee/3721885/eramu-usku-eesti-majad-lahevad-kaubaks-kui-soojadsaiad, kinnisvaraportaali KV.EE ja Pindi Kinnisvara andmetel 06.06.2016). g) Kohtu poolt määratud ekspertiis on ajaliselt hilisem ja seega hindab asja väärtust lähemal asja jagamise hetkele. (vt ka RKTKo kohtuasjas nr 3-2-1-70-10: „Kaasomandi lõpetamisel tagab õiglase hüvitise maksmise see, kui kaotatud omandi väärtus määratakse kindlaks võimalikult täpselt omandi kaotamise aja seisuga.“).
41.Eeltoodu alusel võtab kohus arvesse kohtu poolt määratud ekspertarvamuses esitatud kinnistu väärtuse 57 800 eurot. Kuna kostja omandiosa moodustab 1/3 kogu kinnistust (poolte ühisomandis on 2/3 suurune osa kinnistust), siis tuleb kostja kasuks välja mõista hüvitis AÕS § 77 lg 3 ja PäS § 159 lg 4 alusel suuruses 19 267 eurot.
42.Kuna kinnistu jääb hageja ainuomandisse ja see on ka seni olnud hageja ainukasutuses ning arvestades, et hageja tehtud parendused ei ole olulisel määral kinnistu väärtust mõjutanud (kinnistu seisukoht on ekspertiisi kohaselt rahuldav ja kvaliteediklass madalaim), siis puudub alus parenduste väärtuse hüvitamiseks.
43.Järgnevalt lahendab kohus poolte esitatud nõuded: a) Hageja esialgse nõude kaasomandi lõpetamiseks kohus rahuldab; b) Hageja tuvastusnõuded loeb kohus kaetuks kaasomandi lõpetamise nõudega, kuivõrd kaasomandit saavad lõpetada ainult asja omanikud ning seega on kaasomandi lõpetamise nõude rahuldamise eelduseks kohtu tuvastus, et pooled on asja omanikud; c) Kohus rahuldab hagi kinnistu jagamise viisi osas ja jätab kinnistu hageja ainuomandisse. d) Hageja nõude korteriomandi jagamise viisi osas jätab kohus rahuldamata. Hageja on läbivalt kõigis oma hagiavaldustest ja nende muudatusest palunud jätta korteriomand kostja ainuomandisse ja panna XXX kohustus hüvitada hagejale omandi kaotus. Kuna aga kohus rahuldab kostja vastuhagi korteriomandi jagamise viisi osas, siis pole sellel ebatäpsusel asja lahendamise seisukohast tähendust. e) Kohus rahuldab vastuhagi korteriomandi jagamise viisi osas ja jätab korteriomandi hageja ainuomandisse. f) Kohus jätab rahuldamata hageja nõude kinnistu parendamiseks tehtud kulutuse eest hüvitise saamiseks 1 080 eurot. g) Kohus rahuldab vastuhagi korteriomandi kaotuse eest hüvitise saamiseks. Kohus määrab hüvitise suuruseks 33 000 eurot. h) Kohus rahuldab vastuhagi osaliselt korteriomandi omandi kaotuse eest hüvitise saamiseks. Kohus määrab hüvitise suuruseks 19 267 eurot. i) Kohus jätab rahuldamata hagi hüvitiselt viivise saamiseks.
2-15-3268
44.Poolte nõuete kohta kinnistusraamatu kannete muutmiseks, märgib kohus järgmist: TsMS § 439 kohaselt ei või kohus otsuses ületada nõude piire ega teha otsust nõude kohta, mida ei ole esitatud. Hageja on esitanud nõude kustutada senine kanne ja teha kanne uue omaniku kohta. Kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 33 lg 1 kohaselt on kinnistamine kinnistamiseks pädeva isiku määruse alusel kinnistusraamatusse kande tegemine, sealhulgas kande muutmine või kustutamine. Kinnistamise aluseks on KRS § 34 nõuete vastav kinnistamisavaldus. KRS § 341 lg 1 kohaselt on kande tegemiseks, muutmiseks või kustutamiseks vajalik selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks. Antud juhul on vajalik kostja nõusolek. KRS § 341 lg 8 kohaselt võib puudutatud isiku nõusolekut asendada jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega on tuvastatud nõusoleku andmise kohustus. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 sätestab, et kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, võib tahteavaldust asendada jõustunud kohtuotsus, millega tuvastatakse sellise kohustuse olemasolu. Seega kannete muutmiseks on vajalik hagejal esitada kinnistusametile vormikohane kinnistamisavaldus ja kostja nõusolek või seda asendav kohtulahend. Kostja nõusolekut ja selle asendamist ei ole hageja hagis taotlenud. Kinnistusraamatu kandeid on pädev tegema Tartu Maakohtu kinnistusosakond (TsMS § 591). Seega jätab kohus hageja nõude selles osas rahuldamata. Küll aga on kande muutmiseks hageja nõusoleku andmisele kohustamiseks esitanud oma vastuhagis kostja. Hageja nõusolekut kannete muutmiseks ei ole käesoleval juhul vaja. Vajalik on kostja nõusolek. Kuivõrd aga kostja on nõusoleku andmise kohustuse tuvastamisega sisuliselt nõustunud, eksinud vaid nõusoleku andja isiku suhtes, kuid eesmärk on olnud suunatud sellele, et teha kinnistusraamatusse kohtulahendist tulenevad parandused, siis rahuldab kohus vastuhagi selles osas osaliselt KRS § 341 lg 8 ning TsÜS § 68 lg 5 alusel ja tuvastab, et kostjal on kohustus anda nõusolek kanda kinnistusraamatusse mõlema käesoleva kohtuasja esemeks oleva kinnisasja omanikuna hageja.
45.Kohtuotsuses käsitlemata tõendid jätab kohus tähelepanuta, kuivõrd need ei oma asja lahendamisel tähendust.
46.Kohus selgitab, et alternatiivsete nõuete esitamisel TsMS § 370 lg 2 mõttes on kohus seotud hageja soovitud nõuete lahendamise järjekorraga. (vt ka RKTKo kohtuasjas nr 3-2-1129-13). Seega käsitles kohus hageja esmaselt esitatud nõudeid ja vastuhageja esmaselt esitatud nõudeid. Kuna kohus rahuldas poolte põhinõuded vastastikku osaliselt, siis alternatiivsete nõuete analüüsimiseks puudub vajadus.
47.TsMS § 445 lg 1 alusel määrab kohus kohtuotsuse täitmise viisi vastavalt hageja 20.07.2015 menetlusdokumendis ja 14.10.2015 kohtuistungil esitatud taotlusele.
2-15-3268
Hagihinna määramine
48.TsMS § 132 lg 4 p 4 kohaselt on kaasomandi lõpetamise kui mittevaralise nõude hagihind 3 500 eurot. Hageja on esitanud 20.07.2015 lisaks suvila säilitamiseks kantud vajalike kulutuste 1 080 euro hüvitamise nõude (TsMS § 122 lg 2, § 124 lg 1). TsMS § 134 lg 1 kohaselt hagihinda arvutades liidetakse ühes hagis sisalduvad nõuded. Riigilõivuseaduse (RLS) § 59 lg 1 järgi tasutakse hagiavalduse esitamisel riigilõivu lähtuvalt hagihinnast RLS lisa 1 järgi või kindla summana. Seega tuleb hagihinnalt 4 580 eurot (300 + 1 080) tasuda riigilõivu 400 eurot. Hageja tasus hagiavalduselt riigilõivu 300 eurot. Seega on hageja tasunud lõivu 100 eurot seaduses nõutavast vähem.
49.TsMS § 179 lg 1 kohaselt mõistab asja lahendav kohus menetluskulud, mis tuleb tasuda riigile ja mis ei ole tekkinud riigi osalemisest kohtus menetlusosalisena, muu hulgas tasumata või vähem tasutud riigilõiv, kohustatud isikult välja asjas tehtavas lahendi. Seega tuleb kohustatud isikult vähem tasutud riigilõiv riigituludesse välja mõista. TsMS § 179 lg 5 kohaselt peab kohtulahendi kohaselt raha riigituludesse tasumiseks kohustatud isik lahendi täitma jõustumisest alates 15 päeva jooksul, välja arvatud juhul, kui lahend kuulub viivitamatule täitmisele või kui lahend näeb ette teistsuguse tähtaja. TsMS § 179 lg 9 kohaselt käesoleva paragrahvi lõikes 7 nimetatud nõude tasumisega viivitamise korral tuleb tasuda menetluskulude tasumiseks kohustava lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Kohus märgib seda ka menetluskulude väljamõistmise lahendis. TsMS § 146 lg 1 p 1 ja lg 2 kohaselt vastutab hagiavalduselt vähem tasutud riigilõivu tasumise eest hageja.
Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
50.TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses.
51.TsMS § 163 lg 1 kohaselt hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kuna kohus rahuldab hagi ja vastuhagi osaliselt ning arvestades ka tsiviilasja asjaolusid (ühisomandi lõpetamine ja kinnistute jagamine oli mõlema poole soov ja huvi) ning vastuhageja taotlust, jätab kohus menetluskulud poolte endi kanda.
52.Kohus selgitab, et TsMS § 178 lg 1 kohaselt saab menetluskulude jaotuse kohta tehtud kohtulahendit vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati.
/allkirjastatud digitaalselt/
2-15-3268
Helina Luksepp kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.