Asjaõigus › Korteriomandi ja kaasomandi asjad

XXXXXXXXXX),

LS (isikukood

XXXXXXXXXXX),

VK (isikukood XXXXXXXXXX), YS (isikukood XXXXXXXXXX), AV (isikukood XXXXXXXXX), HM (isikukood XXXXXXXXXX), IR (isikukood XXXXXXXXXXX), MT (isikukood XXXXXXXXXX), LM (isikukood XXXXXXXXX), GL (isikukood XXXXXXXXXXX), MJ (isikukood XXXXXXXXXXX), TT (isikukood XXXXXXXXXXX), PR (isikukood XXXXXXXXXX), LM (isikukood XXXXXXXXXX), Osaühing Rommert (registrikood 10750162), Osaühing Naimer (registrikood 10224143), tehinguline esindaja Irina Reva Menetluse liik

Kirjalik menetlus

Resolutsioon:

2(13)

Tsiviilasi nr 2-13-61056 rekonstrueerimise ja kuuenda korruse pealeehituse ehitusprojekt ning anti korteriühistu juhatusele volitus sõlmida rekonstrueerimise läbiviimiseks käsundusleping arendajaga, mis sõlmiti 03.05.2011.a (käsundusleping). Vastavalt käsunduslepingule on arendaja kohustatud teostama elamu rekonstrueerimistööd kooskõlas korteriühistu erakorralisel üldkoosolekul heakskiidetud ehitusprojektiga. Käsunduslepingu alusel teostatavate tööde eest tasutakse tasaarvestusega selliselt, et kõik korteriomanikud sõlmivad arendajaga notariaalsed lepingud, millega arendaja omandab tema poolt elamu pööningule ehitatavad eluruumid (kuuenda korruse eluruumid). Käsunduslepingust tulenevad arendaja kohustused jõustuvad nimetatud notariaalsete lepingute sõlmimisel kõigi korteriomanike ja arendaja vahel ning teiste käsunduslepingus nimetatud tingimuste täitmisel. Selleks on nimetatud korteriomanikud sõlminud igaüks arendajaga võlaõiguslikud müügilepingud (igaüks pealkirjaga „Tallinnas, Pronksi tn 4 asuval kinnistul paiknevas elamus tulevikus reaalosadena tekkivate korteriomandite mõttelise osa võlaõiguslik müügileping”) tulevikus tekkivate korteriomandite mõtteliste osade osas. Kõik müügilepingud on sõlmitud samadel tingimustel (edaspidi tervikuna „müügilepingud”). Puudutatud isikud HV ja KV keelduvad neil tingimustel müügilepingu sõlmimisest ning selleks taotlebki avaldaja nende tahteavalduste asendamist kohtulahendiga. Lisaks taotleb avaldaja ka nimetatud puudutatud isikute nõusolekuid kinnistamisavalduse esitamiseks. Taotletava tahteavalduse andmiseks kohustamise eeldused on täidetud ja taotluses viidatud tehingutega ei kahjustata ebamõistlikult korteriomaniku huve, sest: 1) elamu rekonstrueerimistöödele esitatavad kvaliteedinõuded on fikseeritud korteriühistu (käsundiandja) ja arendaja (käsundisaaja) vahel sõlmitud käsunduslepingu sõlmimisel aluseks võetud eskiisprojekti seletuskirjas ja need käsitlevad nii maja välis- kui siseviimistlust, tuleohutust, tervisekaitse- ja keskkonnanõudeid. Rekonstrueerimistööde käigus kvaliteetse töö tagamise, vastutuse ja ehitusjärelevalve korralduse küsimused on fikseeritud käsunduslepingus (p-d 1.7, 2.4, 2.5 ja 3.2). Uued korteriomandid saab kanda kinnisturaamatusse vaid siis, kui vastav komisjon tunnistab need ehituse lõppedes kvaliteetseks ja kasutusluba on antud ning kui käsunduslepingu lisadega kokku lepitud muud rekonstrueerimis- ja renoveerimistööd on heaks kiidetud; 2) elamu rekonstrueerimistööde eelarve koostas arendaja ning seda tutvustati ja selgitati koos OÜ Rein Murula Arhitektuuribüroo koostatud eskiisprojekti (edaspidi „eskiisprojekt”) ja käsunduslepingu projektiga korteriühistu liikmete üldkoosolekul 26.04.2011.a, kus need ka heaks kiideti. Käsunduslepingu lisas nr 1 loetletud tööde maksumuse eelarve koostati käsundisaaja kogutud hinnapakkumiste alusel 2011.a ehitusturu hinnataset arvesse võttes. Kontroll kõikide kortermaja rekonstrueerimistöödega seotud eelarveliste rahade kasutamise õiguspärasuse ja põhjendatuse osas on käsundiandjal, st korteriühistul. Korteriühistu on avanud arveldusarve, kuhu arendaja kannab käsunduslepingus reguleeritud tingimustel ja vastavalt tööde graafikule planeeritud summas rahalisi vahendeid; 3) rekonstrueerimistööde loetelu sisaldub käsunduslepingus ja selle lisades. Kokku on lepitud, et arendaja teostab rekonstrueerimistööd, mille maksumus on vähemalt 258 000 eurot. Sama summa lepitakse arendajaga kokku kui kõigile korteriomanikele kokku tasutav müügihind. Vastavalt käsunduslepingu lisale nr 7 ehitatakse elamule rekonstrueerimistööde käigus lisaks neile töödele, mille katteks korteriomanikud oma osad praegusest pööningust võõrandavad, veel kaks lifti (koos vajaliku taristuga) ja uuendatakse elamu sidekommunikatsioonid (TV, internet, telefoniside). Ka nende täiendavate tööde teostamisega seotud kulud võtab enda kanda arendaja. Täiendavate tööde maksumus on ca 100 000 eurot ja seda ei tule korteriomanikel tasuda. Nii lifte kui ka uuendatud sidekommunikatsioone saavad kasutada kõik elamu elanikud. Seega elamu korteriomanike tulu korterite mõtteliste osade müügist saab olema tunduvalt suurem, kui võlaõiguslikes müügilepingutes kokku lepitud tehingute summaarne hind 258 000 eurot; 4) avalduse esitamise aja seisuga on parkimiskord kinnistul reguleerimata,

3(13)

Tsiviilasi nr 2-13-61056 parkimiskohad välja ehitamata ja märgistamata. Sissepääs sisehoovi on tõkestatud ketiga, mis on lukustatud tabalukuga. Autoomanikud pargivad autosid sisehoovis nii kinnistul kui ka naaberkinnistul selle omaniku vaikival nõusolekul. Vastavalt Pronksi 6a ja selle lähiala detailplaneeringule (edaspidi „detailplaneering”) ning projekteerimise käigus linnaplaneerimisameti poolt esitatud nõuetele tuleb kinnistu ja lähikinnistute omanikel seada vastastikused teeservituudid. Selleks peavad kinnistu omanikud tagama nt tehnilise teeninduse autode, sh kraanade, juurdepääsu Narva mnt 10e trafoalajaama kinnistule, tuletõrje-, kiirabi- ja prügiautode, samuti elanike sõiduautode juurdepääsu Narva mnt 12 kinnistu parkimisalale; 5) detailplaneeringus on täheldatud, et kruntidel, kus ehitusõigust ei ole muudetud või on muudetud seda väikeses mahus on planeeritud parkimiskohtade hulk vastavalt krundi võimalustele. See kehtib ka kinnistu kohta. Järelikult ei ole võimalik, et kinnistul autode parkimise kohtade arv oleks võrdne korterite arvuga. Kuna kinnistu on väga väike, on eskiisprojekti kohaselt võimalik renoveerimise käigus välja ehitada vaid 10 parkimiskohta. Kui arendajal on võimalik asuda elamu renoveerimiseks ehitusprojekti koostama, siis selle koostamise käigus otsitakse võimalusi veel mõne parkimiskoha lisamiseks. Käesolevas menetluses avaldaja ei taotle parkimiskorra kindlaksmääramist; 6) elamus paiknevate korterite omanikud saavad korteriomandi osa (0,58%) loovutamisel täiendavaid kulutusi tegemata ehitustööde lõppedes vastu kaasaja kvaliteedinõuete kohaselt rekonstrueeritud ja renoveeritud maja. Võõrandamisest saadav tulu kulutatakse mõistlikult korteriomandi kaasomandi osa korrashoiuks või parendamiseks. Lepingute sisule vastava tahteavalduse on andnud enam kui 2/3 elamu korteriomanikest. Müügilepingu p 6.4 kohaselt on iga müüja (korteriomanikud) ja ostja (arendaja) kokku leppinud, et leping on käsitletav müüja tahteavaldusena müüjale kuuluvast korteriomandi kaasomandist osa eraldamiseks vajalike võõrandamislepingu ja asjaõiguslepingu sõlmimiseks nõusoleku andmisena korteriomandiseaduse (KOS) § 81 lg 2 p 2 tähenduses ja müüja kohustub tegema vajalikud tahteavaldused (st ilmuma notari juurde kinnistamisavalduse esitamiseks ja/või asjaõiguslepingu sõlmimiseks või andma ostja esindajale sellekohase notariaalselt tõestatud volikirja), mis võimaldaksid lepingu eseme sissekandmist kinnistusraamatusse ja omandi üleandmist ostjale. Eelnimetatust tulenevalt on nimetatud 37 võlaõigusliku lepingu sõlminud omanikku andnud ka oma nõusoleku asjaõiguskokkuleppe osas. Võõrandamisest saadav tulu vastab võõrandatava osa harilikule väärtusele võõrandamise ajahetke seisuga. Müüdava kaasomandi osa väärtus tuleb määrata võõrandamise ajahetke seisuga, st notariaalse võlaõigusliku müügilepingu sõlmimise aja seisuga, mis on 2011.a mai. Eelnimetatust tulenevalt kaasomandi osa oli võõrandatud kaks korda kõrgema hinnaga võrreldes eseme turuhinnaga tol ajal. Elamu eskiisprojekti järgi plaanitavad ümberehitused ja laiendamised ei ületa 33%. Seega ehitusseadustiku § 35 lg 3 ja § 38 lg 2 ning lisa 1 järgi ei ole nõutav ehitusluba elamu katusekorruse juurde ehitamiseks ning maja renoveerimiseks. Kohaliku omavalitsuse võimalik ehitusloa nõue ei saa olla takistus võlaõigusliku müügilepingu sõlmimisel, kuna avaldaja taotluse rahuldamine on võimalik ka tingimuslikult, sidudes kinnistusraamatu kande tegemise ehitusteatise ja ehitusprojekti esitamisega ning vajadusel ehitusloa esitamisega.

4(13)

Tsiviilasi nr 2-13-61056 müügilepingust ei selgu lepingu ese; 6) arendaja võib saada korteriomanikuks enne renoveerimistööde lõppu; 7) ekslik ja sisutu on müügilepingu p 7.1, mille kohaselt on arendaja kohustatud tagama elamu renoveerimise, kuna käsunduslepingu kohaselt ei tegutse arendaja ehitusettevõttena, vaid korraldab suhteid korteriühistu ja tarnijate vahel; 8) pole tagatud, et võõrandamisest saadav tulu kulutatakse korteriomandi kaasomandi korrashoiuks, raha ei tasuta korteriomanikele ega korteriühistule.

5(13)

Tsiviilasi nr 2-13-61056 loetletud tööde osas omanikel kulutusi teha; 4) korteriühistu juhatus on teinud puudutatud isikule HV korduvalt ettepanekuid kohtumiseks ja palunud temalt selgeid ja üheselt mõistetavaid ettepanekuid, kuidas jõuda temapoolse võlaõigusliku müügilepingu sõlmimiseni, aga kohtumistest on ta keeldunud ja üheselt mõistetavaid vastuseid ei ole korteriühistu juhatuse liikmed temalt saanud. Sellise tegevuse ja suhtumise tõttu on kõik elamu korteriomanikud kandnud nii otsest kui ka kaudset majanduslikku kahju.

6(13)

Tsiviilasi nr 2-13-61056 ei olnud ebaselgus parkimiskohtade jagunemisel käesoleval juhul korteriomanike huvisid ebamõistlikult kahjustav. Korterelamut teenindaval maal korteriomanike parkimiskohtade kindlaksmääramine on käsitatav kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramisena. Kohus ei lahenda käesolevas asjas kasutuskorra kindlaksmääramist selles osas ning leidis, et parkimiskorraldus ei mõjuta seega käesoleva avalduse lahendamist. Puudutatud isikud H ja KV leidsid, et liftide ehituse väljajäämine müügilepingust on problemaatiline. Kohus leidis, et liftide väljajäämine müügilepingust ei muuda kokkulepet rekonstrueerimistööde teostamiseks korteriomanikele ebamõistlikult kahjustavaks. Kohtu hinnangul ei olnud mõne rekonstrueerimistöö väljajäämine iseenesest põhjus, miks muutub müügileping korteriomanikule kahjustavaks. Samuti arvestas kohus, et rekonstrueerimistööde eelarve on summa osas piiratud. Puudutatud isik OR vaidles avaldusele vastu väitega, et töödel puuduvad konkreetsed kvaliteedinõuded. Elamu rekonstrueerimistöödele esitatavad kvaliteedinõuded on fikseeritud käsunduslepingu sõlmimisel aluseks võetud eskiisprojekti seletuskirjas ja need käsitlevad nii maja välis- kui siseviimistlust, tuleohutust, tervisekaitse- ja keskkonnanõudeid. Vastavalt käsunduslepingu p-le 1.1 ei tegutse käsundisaaja rekonstrueerimistööde läbiviimise korraldamisel ehitusettevõttena ega osuta ehitusteenust või ehitusjuhtimist. Käsundisaaja korraldab suhteid ja kommunikatsiooni käsundiandja ja vastavate töövõtjate, tarnijate ja muude rekonstrueerimistööde teostajate (tarnijad) vahel. Käsundisaaja sõlmib rekonstrueerimistööde teostamiseks tarnijatega lepinguid käsundiandja nimel (käsunduslepingu p 1.2). Tarnijate poolt kaupade ja teenuste kvaliteedi eest korteriühistu ja korteriomanike ees vastutavad tarnijad (käsunduslepingu p 1.7). Seega ei ole võimalik enne tarnijatega lepingute sõlmimist leppida tarnijatega kokku teostatavale teenusele või kaubale konkreetset kvaliteedinõuet. Lisaks tuleneb võlaõigusseaduse § 77 lg-st 1, et võlgnik peab kohustuse täitma lepingule või seadusele vastava kvaliteediga. Kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest, peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga. Seega leidis kohus, et müügilepingu dokumendis kvaliteetnõuete loetelu puudumine ei riku korteriomanike huve ja ei välista avalduse rahuldamist. Puudutatud isikud H ja KV leidsid, et müügilepingu p 7.1 on ekslik ja sisutu. Viidatud lepingutingimuse kohaselt on arendaja kohustatud tagama elamu renoveerimise. Käsunduslepingu kohaselt ei tegutse arendaja aga ehitusettevõttena, vaid üksnes korraldab suhteid korteriühistu ja tarnijate vahel. Kohtu hinnangul oli vastuväide põhjendamatu, kuna müügilepingu p 7.1 viitab käsunduslepingule ja arendaja on kohustatud tagama rekonstrueerimise vastavalt käsunduslepingule. Kohtu hinnangul ei olnud müügilepingu p 7.1 korteriomanikke ebamõistlikult kahjustav, samuti pole see ekslik ja sellel on piisavalt konkreetne sisu. Asjaolu, et arendaja ei tegutse ehitusettevõttena ei ole selline asjaolu, mis muudaks nii käsunduslepingu kui ka selle kaudu müügilepingu korteriomanikele ebamõistlikult kahjustavaks. Tagatiste ja leppetrahvide puudumine müügilepingus ei anna alust avalduse rahuldamata jätmiseks. Tagatistes ja leppetrahvides kokkuleppimine on vabatahtlik. Vastavate kokkulepete puudumine lepingudokumendis ei muuda müügilepingut korteriomanikele kahjustavaks. Müügilepingust taganemise tingimused on sätestatud lepingudokumendi p-s 5. Lisaks on nii müüjal kui ka ostjal õigus kasutada kõiki seadusest tulenevad õiguskaitsevahendeid. Kohus võttis arvesse, et lepingud tervikuna annavad korteriomanikele korteriühistu kaudu piisava kontrolli arendaja tegevuse üle ja uued korteriomandid ei lähe üle arendajale enne müügilepinguga hõlmatud tööde tegemist. Puudutatud isik HV leidis, et projekti ja eskiisprojekti seletuskirja puudumise tõttu pole võimalik kontrollida, kas renoveerimistööd summas 258 000 eurot on seotud elamuga,

7(13)

Tsiviilasi nr 2-13-61056 plaanitava pealeehitusega või kui mõlemaga, siis milline on kulude suhtarv. Müügilepingute kohaselt on müüja ja ostja kokku leppinud, et müüja müüb ja ostja ostab müügilepingutes tulevikus tekkivad korteriomandid, hinnaga 258 000 eurot. Sellises summas loevad müüja ja ostja müüjale kuuluvale korteriomandile vastava lepingu eseme ostuhinna tasutuks ostja poolt tehtavate, elamu rekonstrueerimistööde teostamise, ostja poolt tehtud kulutustega. Kohus leidis, et müügilepingust tuleneb selgelt, et tegemist on rekonstrueerimistöödega ning nende tööde nimekiri on müügilepingus konkreetselt välja toodud. Avaldaja on toonud välja rekonstrueerimistööde ligikaudse maksumuse kokku ca 258 000 eurot teostatavate tööde kaupa. Käsunduslepingu lisas on tööd summade kaupa konkreetselt välja toodud. Puudutatud isikud ei ole esitanud ühtegi konkreetset vastuväidet mõne töö või töö väärtuse kohta. Kohus leidis, et avaldaja poolt esitatu ja väljatoodu on sellises olukorras piisav. Puudutatud isiku HV vastuväited ei ole põhjendatud. Kohus tuvastas, et uute korteriomandite võõrandamise eest vastutasuks rahastatavate tööde väärtus on 258 000 eurot. Puudutatud isik HV leiab, et müügilepingu p-d 4.2.1 ja 4.2.2. rikuvad korteriomanike huve. Kohus leidis, et nimetatud lepingupunktid ei keela korteriomanikul käsutada neile kuuluvat korteriomandit ning puudutatud isiku HV vastuväited on põhjendamatud. Vara ostuhind on kokkulepitud müügilepingus. Müüjal on õigus saada vastavalt müügilepingule rekonstrueerimistöid müügilepingus kokkulepitud summas ulatuses. Kohus leidis, et puudutatud isik HV ei ole piisavalt selgelt välja toonud, kuidas vara tegelik ostuhind sõltub käsunduslepingu sisust. Käsunduslepinguga ei saa muuta müügilepingu sisu müügihinna osas. Puudutatud isik HV väitis, et käsunduslepingut ei eksisteeri. Kohus tuvastas, et käsundusleping sõlmiti 03.05.2011.a, seega on vastuväide põhjendamatu. Käsunduslepingu hilisem muutmine ei anna alust avalduse rahuldamata jätmiseks. Müügilepingutes on toodud välja rekonstrueerimistööd, mida arendaja on kohustatud korteriomanike jaoks renoveerima ning kuivõrd käsunduslepingu kohaselt arendaja ei teosta ise renoveerimistöid vaid korraldab neid, siis käsunduslepingu tingimuste muutumisel ei muutu müügilepingu sisu. Kohus tuvastas, et tahteavaldused võlaõigusliku müügilepingu sõlmimiseks on andnud 34 korteriomandi omanikud (KOS § 81 lg 2 p 2) 39st, sh AL korter nr 1, VN ja RN korter nr 2, MV ja MV korter nr 3, IS korter nr 4, AV korter nr 5, KK korter nr 6, SP korter nr 8, LL korter nr 9, IU korter nr 10, KM ja AB korter nr 11, ML korter nr 12, PT korter nr 13, OR korter nr 14, LV (koos DV) korter nr 15, AR (koos JR) korter nr 16, HK korter nr 18, OR korter nr 19, DG korter nr 20, JM ja ÜM korter nr 23, LS korter nr 24, VK korter nr 25, YS korter nr 26, AV korter nr 27, AM (koos AM) korter nr 29, IR korter nr 30, MT (koos TT) korter nr 31, LM korter nr 32, GL korter nr 33, MJ korter nr 34, TT korter nr 35, PR korter nr 36, LM (koos PR) korter nr 37, osaühing Rommert korter nr 38 ning osaühing Naimer korter nr 39. Avaldaja ei ole esitanud kohtule enda ja puudutatud isikute HV ja OR ning JR ja puudutatud isiku XXV (korterid nr 7, 17, 21, 22 ja 28) tahteavaldusi. Kohus tuvastas, et elamu endised korteriomanikud (korterid nr 22, 19, 7 ja 28) on andnud oma tahteavaldused müügilepingu sõlmimiseks. Kohtu hinnangul puudutatud isiku OR poolt vastuväidete esitamine avaldusele kohtumenetluses ei tee tema varasemat nõusolekut olematuks. Lepingut ei ole võimalik lihtsalt lugeda üles öelduks. Lepingu saab üles öelda ülesütlemisavalduse esitamisega teisele lepingupoolele. Puudutatud isik OR ei ole menetluses tuginenud, et ta on lepingust taganenud. Kohus toimiku materjalide põhjal nimetatud asjaolu ei tuvastanud. Kohtu hinnangul piisab 34 korteriomandi omaniku nõusolekust KOS § 81 lg 2 p 2 nõude täitmiseks. Kohtu hinnangul on KOS § 81 lg 2 p 3 eeldus täidetud ning müüjate ja ostja vahel sõlmitud müügilepingus kokkulepitud summa vastab korteriomanike huve arvestades piisavalt korteriomandite harilikule väärtusele võõrandamise ajahetke seisuga. Kohus küsis eksperdilt

8(13)

Tsiviilasi nr 2-13-61056 arvamust, milline oli elamu pööningukorruse kohalik keskmine müügihind (turuhind) 2011.a maikuu seisuga ning milline on see eksperdi arvamuse koostamise aja seisuga. Ekspert leidis, et turuväärtus 2011.a mai seisuga oli 128 000 eurot ja eksperdi arvamuse esitamise seisuga 266 600 eurot. Müügilepingute ja käsunduslepingu kohaselt on lepitud kokku müügilepingu eseme (tulevikus tekkivad korteriomandid) hinnas 258 000 eurot. Kohtu hinnangul oli ekspertiisiavamuses toodud seisukoht piisav, kuna kohtule ei esitatud tõendeid ega seisukoht ekspertiisiarvamuse ümberlükkamiseks. KOS § 81 lg 2 p 4 nõuab, et võõrandamisest saadav tulu makstakse korteriomanikule või kulutatakse mõistlikult korteriomandi kaasomandi osa korrashoiuks või parendamiseks. KOS § 81 lg 3 sätestab, et kui sama paragrahvi teise lõike neljanda punkti kohaselt ei maksta võõrandamisest saadavat tulu korteriomanikule rahas, vaid kulutatakse mõistlikult korteriomandi kaasomandi osa korrashoiuks või parendamiseks, võib seda teha üksnes juhul, kui korteriomanikul on vastavate kulutuste kandmise kohustus. Riigikohus sedastas tsiviilasja nr 3-2-1-101-13 p-s 18, et eelduslikult tuleks saadav tulu maksta esimese alternatiivi järgi korteriomanikele. Teise alternatiivi rakendamine riivab põhiseaduse §-st 32 tulenevat korteriomaniku omandipõhiõigust ning seetõttu tuleks seda rakendada üksnes juhul, kui on tõendatud raha kasutamise vajadus hoone korrashoiuks või parendamiseks. Seejuures tuleb arvestada KOS § 81 lg-s 3 sätestatud nõuet, et korteriomanikel peab olema kohustus selliseid kulutusi kanda. Avaldaja tõi esile, et raha maksmise kohustus kaasomandi osa korrashoiuks ja parendamiseks tuleneb korteriühistu liikmete üldkoosoleku 20.04.2006.a ja 26.04.2011.a otsustest. Korteriühistuga valitsetava kortermaja puhul tuleb esmalt hinnata, kas korteriomanike lahendatava küsimuse saab üldse otsustada korteriühistu liikmete üldkoosolek, ning kas otsuse saab teha põhikirjajärgse häälteenamusega või on tegemist kaasomandi kasutamise keskse küsimusega, milleks on vajalik kaasomanike kokkulepe asjaõigusseaduse järgi. Kohus leidis, et korteriühistu liikmete 20.04.2006.a ja 26.04.2011.a otsustused on sisult sellised ja loovad kohustusi, mida võib otsustada korteriühistu elamu hoolduseks ja remondiks ning need kuuluvad KÜS § 151 lg-te 1 ja 2 alla. Puudutatud isikud H ja KV leidsid, et pole tagatud, et võõrandamisest saadav tulu kulutatakse korteriomandi kaasomandi korrashoiuks, raha ei tasuta korteriomanikele ega korteriühistule. Kohus leidis, et menetluses ei ole toodud välja asjaolusid, mis annab kahelda, et arendaja ei täida oma kohustusi nõuetekohaselt ning ei kuluta raha korteriomandite korrashoiuks. Tulenevalt eeltoodust leidis kohus, et avalduse rahuldamine ning puudutatud isikute H ja KV tahteavalduste asendamine müügilepingu sõlmimiseks on põhjendatud. Müügilepinguna selles tähenduses tuleb käsitleda sama sisuga lepingudokumenti, mis valmistati ette notari poolt ja sõnastati sel viisil, et selles osalevad puudutatud isik HV müüjana ning puudutatud isik KV müüja abikaasana. Vastavalt sellele tuvastas kohus ka tahteavalduste andmise kohustused. Kohus märkis, et siiski ei ole müügilepingu osaks KOS § 81 tähenduses need avaldused, mida korteriomanikud sarnase sisuga võõrandamistehingu sõlmimisel teevad notarile, st käesoleval juhul peamiselt kõik müügilepingu dokumendi p-s 2 märgitud avaldused. Kuna kohus tuvastab üksnes puudutatud isikute H ja KV kohustuse tahteavalduste andmiseks, ei hinnanud kohus teiste samas lepingus osalevate isikute avaldusi. Puudutatud isiku KV avaldusest on müügilepingu osa lepingudokumendi p-s 2.2.1 märgitu. Avaldaja taotles lisaks kohustada puudutatud isikuid H ja KV anda tahteavaldus nende ühisvaraks oleva korteriomandi koosseisu kuuluvast kaasomandist osa eraldamiseks vajaliku asjaõiguslepingu sõlmimiseks ja tegema vajalikud tahteavaldused, mis võimaldaksid eelnimetatud lepingu eseme sissekandmist kinnistusraamatusse ning lepingu eseme omandi üleandmist ostjale. Seni müügilepingu sõlminud korteriomanikud ja arendaja leppisid

9(13)

Tsiviilasi nr 2-13-61056 vastavates lepingutes kokku, et uute kinnistute omand läheb üle arendajale pärast tema kohustuste täitmist ja poolte vahel sõlmitud müügilepingud ei sisalda omandi üleandmise kokkuleppeid (asjaõiguslepinguid). See tähendab, et pärast kokkulepitud tingimuste saabumist on vaja täiendavalt sõlmida notariaalselt tõestatud asjaõigusleping kinnisomandi üleandmiseks müüjalt ostjale ja ostja saab kinnisasja omanikuks vastava kande tegemisega kinnistusraamatusse (müügilepingu p 8.1). Kohus leidis, et avaldaja taotletud asjaõiguskokkuleppeks ja kinnistusraamatusse kannete tegemiseks puudutatud isikute H ja KV nõusolekut ei saa praegu veel kohtulahendiga asendada, kuna selle sisuga lepingut ka teiste korteriomanike puhul veel pole, st täitmata on KOS § 81 lg 2 p 2 tingimus. KOS § 81 lg 4 sätestab, et kui sama paragrahvi esimeses lõikes nimetatud kinnistusraamatu kande tegemine eeldab ehitusloa olemasolu, võib korteriomanik kinnistusraamatu kande tegemise eelduseks oleva puudutatud isiku nõusoleku andmise seada sõltuvusse ehitusloa olemasolust. Kuivõrd kohus eelnevalt tuvastas, et esitatud avalduse alusel ei saa puudutatud isikute H ja KV tahteavaldust kinnistusraamatu kande tegemiseks asendada, siis maakohus ehitusloa olemasolu vajalikkust ei hinnanud. Kuivõrd kohus lahendas praeguses menetluses sisuliselt vaid nõusoleku saamist müügilepingu sõlmimiseks, ei ole ehitusloa saamine KOS § 81 lg 4 järgi avalduse rahuldamise eeldus.

10(13)

Tsiviilasi nr 2-13-61056 nõuetekohaselt ja ei kuluta raha korteriomandite korrashoiuks. Maakohtu need järeldused ei ole veenvad ja on kohati ekslikud. Vastavalt kohtumäärusele lisatud lepingudokumendi p-le 4.1 kohustuvad korteriomanikud sõlmima asjaõiguslepingu uute korteriomandite üleandmiseks 14 päeva jooksul pärast OÜ-lt Bestland vastava nõude saamist. Seega ei sõltu OÜ Bestland omanikuks saamine renoveerimistööde ega ka pealeehituse valmimisest. Sisuliselt leiab aset olukord, mille ohtlikkusele viitab notar kohtumäärusele lisatud lepingudokumendi p-s 8.3 – korteriomanikule on ohtlik asjaõiguslepingu sõlmimine enne ostuhinna täielikku tasumist. Ostuhinna tasumine ehk tasaarvestus toimub renoveerimistööde teostamise teel aga OÜ Bestland omanikuks saamine ja asjaõiguslepingu sõlmimine sõltub vastava nõude esitamisest OÜ Bestland poolt sõltumata renoveerimistööde käigust. Tasaarvestus loetakse tehtuks asjaõiguslepingu sõlmimisel ilma, et kumbki osapooltest (korteriomanik ja OÜ Bestland) peaks tegema mistahes täiendavaid lepingus nimetamata toiminguid (lepingu p 3). Tehinguga, millega korteriomanikud võõrandavad oma vara praegu tulevikus tehtavate rekonstrueerimistööde vastu, loobuvad korteriomanikud edaspidisest võimalusest kaasa rääkida rekonstrueerimistööde ja elamu pealeehituse osas. Täitmata on KOS § 81 lg 2 p-s 3 sätestatud eeldus ehk võõrandamisest saadav tulu ei vasta võõrandatava vara harilikule väärtusele võõrandamise hetke seisuga. KOS § 81 lg 1 sätestab võimaluse võõrandada olemasolevat kaasomandi osa, mitte tulevikus moodustatavat reaalosa, mille võõrandamine ei ole KOS § 81 lg 1 mõttes vajalik. Kohtumäärusele lisatud lepingudokumendi puhul on tegemist pigem tulevikus tekkivate reaalosade võõrandamisega. Nii on notar lepingudokumendi p-s 8.2 selgitanud, et leping annab ostjale õiguse lepingu täitmisel nõuda kinnistusraamatusse kande tegemist ja senise omaniku keeldumise korral õiguse esitada omaniku vastu kinnistusraamatusse kande ja kinnisomandi tunnustamist taotlev hagi. Eelnimetatu puudutab uusi reaalosasid. Võõrandatava pööningu väärtuse hindamisel pole maakohus arvestanud, et korteriomanikud võõrandavad ja arendaja omandab sisuliselt (tasuta) õiguse ehitada pööningu asemel pealeehitus 1,5 korrust, mille moodustavad korteriomandid, mis lähevad arendaja omandisse. Paralleelselt teeb arendaja küll oma vahendite arvel elamu renoveerimistööd 258 000 euro ulatuses, kuid need kulutused lähevad osaliselt ka uute korteriomandite väljaehitamisele. Maakohus oleks saanud seda arvestada võõrandatava vara väärtuse hindamisel kasutades diskretsiooniõigust. Lisaks on kohtumäärus viiteline, viidates lepinguprojektile, mis omakorda viitab käsunduslepingule. Kohtumäärusest ei selgu taotletava tahteavalduse kindel sisu (tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 68 lg 1). Kohtumäärus peab olema täidetav sõltumata võõrandamislepingu või käsunduslepingu sisust. Kohtumääruse konstruktsioon võib kaasa tuua olukorra, kus kohtumäärus kas pole täidetav või täidetakse muudetud võõrandamislepingu või muudetud käsunduslepingu tingimustes. Rekonstrueerimistööde üldmaksumus ei ole arendajale siduv. Esiteks sõltuvad konkreetsed rekonstrueerimistööd käsunduslepingust, tegelikult teostatavad tööd ja iga üksiku töö hind võib erineda seni kokkulepitust. Võimaluse selleks annab lepingu p 3 ebaselge sõnastus, mistõttu ei nähtu üheselt, et renoveerimistöid tuleb teostada just 258 000 euro ulatuses. Nimetatud summa on lepingu eseme hind, mille arendaja tasub renoveerimistööde kulutustega, mille ulatus ei ole lepinguprojektis välja toodud.

11(13)

Tsiviilasi nr 2-13-61056

Määruse põhjendused

12(13)

Tsiviilasi nr 2-13-61056 resolutsioon on ebaselge. Maakohus viitab resolutsioonis määruse lisale. Lisas on toodud leping, milles sisalduvate tahteavalduste osas on kohus kaebuse esitajat tahteavalduste andmiseks kohustanud. Vastavad tahteavaldused on selgesti ja üheselt tuvastatavad. Maakohus järeldas õigesti, et pooled leppisid kokku, et arendajal tuleb konkreetsed tööd teha siduva eelarvega, st arendaja ei saa tööde eest täiendavat raha nõuda. Asjaolusid, millest saaks järeldada, et maakohus sellise seisukohavõtul eksis, ei ole kaebuse esitaja kohtu ette toonud.

Krista Kirspuu /allkirjastatud digitaalselt/

Ulvi Loonurm /allkirjastatud digitaalselt/

Kaupo Paal /allkirjastatud digitaalselt/

13(13)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.