RK ja T-MK hagi TK ja TK vastu omandiõiguse rikkumise lõpetamise, kasutuseelise hüvitamise, rikkumisest teenitud kasu väljaandmise ja kahju hüvitamise nõudes
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 14.12.2015.a otsus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
142 544,93 eurot
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
RK ja T-MK apellatsioonkaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja I (apellatsioonimenetluses apellant I): RK (isikukood
XXXXXXXXXX)
Hageja II (apellatsioonimenetluses apellant II): T-MK (isikukood XXXXXXXX) Hagejate tehingulised esindajad vandeadvokaadid Tarmo Peterson ja Siret Saks Kostja I (apellatsioonimenetluses vastustaja I): TK (isikukood XXXXXXXXXX), tehingulised esindajad Alari Avamägi ja Ardi Šuvalov Kostja II (apellatsioonimenetluses vastustaja (isikukood
Apellantide tehingulised esindajad, vandeadvokaadid Tarmo Peterson ja Siret Saks, vastustaja I tehingulised esindajad Alari
1(23)
Tsiviilasi nr 2-14-52600 Avamägi ja Ardi Šuvalov, vastustaja II tehinguline esindaja vandeadvokaat Triinu Hiob
RESOLUTSIOON:
1.Harju Maakohtu 14.12.2015.a otsus tühistada osas, milles maakohus jättis RK ja T-MK hagi rahuldamata ja osas, milles maakohus jaotas menetluskulud.
2.Saata tühistatud osas tsiviilasi uueks läbivaatamiseks Harju Maakohtule.
3.RK ja T-MK apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.
4.Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.28.05.2014.a esitasid hagejad maakohtusse kostjate vastu hagi ning täpsustasid enda nõudeid 22.08.2014.a ja 07.11.2014.a menetlusdokumendiga, paludes kohtul: kohustada kostjaid kõrvaldama hagejate suhtes toimepandud Uus tn 20/Aia tn 17, Tallinn (kinnistu) asuva korteriomandiga nr 2 ja kinnistuga seoses toimepandud rikkumised, sh kohustada kostjaid lubama hagejatel vallata ja kasutada kinnistul paiknevas hoones korteriomanike kaasomandis olevaid hoone keldrikorruse ruume ja kaasomandis olevaid esimese korruse ruume ning lõpetama kaasomandi esemeks olevate ruumide ja maatüki kasutamisel takistuste tegemine, sh andma hagejatele üle kinnistu Uue tänava poolsest küljest juurdepääsu võimaldavad võtmed ja võimaldama kuni keldriruumidele eraldi ligipääsu taastamiseni läbi kostjate korteriomandi ligipääsu kinnistul asuva hoone keldrikorrusel asuvatele kaasomandis olevatele ruumidele; kohustada kostjaid lubama hagejatel kasutada kinnistu õueala selle otstarbe kohaselt ning lõpetama õueala kasutamisel hagejatele takistuste tegemine, sh 1) kasutama õueala selliselt, et hagejatele oleks tagatud ööpäevaringne võimalus parkida õuealal vähemalt kaks mootorsõidukit; 2) kohustada vabastama kinnistu õueala ja kaasomandis olevad ruumid neile kuuluvatest vallasasjadest (v.a kinnistul pargitud sõidukid) ning puhastada õueala vallasasjade hoiustamise järgselt tekkinud prügist; kohustada kostjaid lammutama kinnistu õuealale ebaseaduslikult püstitatud ehitis (paviljon), ennistama endise olukorra ning heakorrastama ehitise aluse ja vahetult külgneva pinna; kohustada kostjaid lõpetama korteriomandi nr 1 ja õueala kasutamine äripinnana; kohustada kostjat hoiduma korteriomandiga nr 2 ja kinnistuga seotud rikkumiste edasisest toimepanemisest; kohustada kostjaid taastama kinnistul asuva hoone esimese korruse abiruumi ja eluruumi vahelt lammutatud sein, trepp ja trepiava ning nende kasutamise võimalus, hoone õueala poolselt küljelt omavoliliselt lammutatud ning kinniehitatud sissepääs hoone keldrisse; mõista kostjatelt hagejate kasuks hüvitisena välja 107 328 eurot või alternatiivselt mõista kostjalt I hagejate kasuks hüvitisena välja 107 328 eurot; kohustada kostjaid avaldama tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 364 lg 2 alusel kinnistul paiknevas hoones korteriomanike kaasomandis olevatelt hoone keldrikorruse ruumidelt, kinnistu õuealalt ja korteriomandilt nr 1 rikkumisega saadud tulu suurus ning mõista kostjate poolt rikkumisega saadud tulu hagejate kasuks välja; mõista kostjatelt hageja I kasuks
2(23)
Tsiviilasi nr 2-14-52600 võlaõigusseaduse (VÕS) § 115 lg 1 ja VÕS § 128 lg 3 alusel välja tekkinud kahju summas 3956 eurot; mõista kostjatelt hagejate kasuks VÕS § 113 lg 1 alusel välja viivis nõude sissenõutavaks muutumisest hagiavalduse esitamiseni summas 1080 eurot ning edasiulatuvalt seadusjärgne viivis põhinõude summalt, ehk viivis summalt 112 240 eurot kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja sealt edasi seadusjärgses määras protsendina kuni põhinõude täitmiseni. Hagiavalduse kohaselt paikneb Uus tn 20/Aia tn 17 asuvale kinnistule püstitatud hoones kaks korteriomandit – korteriomand nr 1, mille ühisomanikud on kostjad, ja korteriomand nr 2, mille ühisomanikud on hagejad. Hagejad omandasid neile kuuluva korteriomandi 22.12.2010.a Tallinna linnalt ja said müüjalt Aia tänava poolse värava võtme ja mitteeluruumile õuealalt juurdepääsu tagavad võtmed. Poolte kaasomandisse jäi kinnistu õueala (u 556 m2) ning hoones paiknevad ühisruumid (keldriruumid, hoone esimesel korrusel paiknev abiruum ja trepikoda). Alates 20.01.2011.a kuni 2011.a mai lõpuni oli hagejatel olemas juurdepääs kinnistule ning võimalus kasutada osaliselt poolte kaasomandisse kuuluvaid pindasid ning mitteeluruumi. 2011.a mai lõpus vahetas kostja I omavoliliselt ära kinnistu Aia tänava poolse värava, mistõttu ei pääsenud hagejad enam kinnistule, millest hageja I sai teada 2011.a juuni alguses. 2013.a suvel püstitas kostja I õuealale paviljonihoone, milleks ei küsinud kostja hagejate nõusolekut. Paviljonil puudub ehitusluba ja kasutusluba. Paviljon teenib üksnes kostja I kutsetegevusest tulenevaid ärilisi eesmärke ja on vastuolus kostja korteriomandi sihtotstarbega. Paviljon ei sobitu kinnistu ülejäänud hoonestusega ja kahandab sellisena kinnistu väärtust. Kostja I kasutab ainuvaldajana poolte kaasomandis olevaid keldriruume, mis on osaliselt keldri ja eluruumi vahelae puudumise tõttu ühendanud kostja I ainuvalduses olevate ruumidega. Kostja I on tõkestanud poolte kaasomandis olevast Uus tn 20 poolsest kaasomandis trepikojast mitteeluruumi viiva trepi enda äritegevuses kasutatava inventariga selliselt, et trepi kasutamine on võimatu. Kostja I on ehitanud kinni hoone Uus tn 20 poolsest sissekäigust mitteeluruumi viiva trepi ülemise ava, muutes ligipääsu mitteeluruumi võimatuks. Kostja I on omavoliliselt lammutanud ning täielikult kinni ehitanud õuealalt keldrisse viiva juurdepääsu. Hagejate sõidukeid õuealal parkida ei olnud võimalik kostja I äritegevusega seotud vallasasjade (skulptuurid ja töövahendid) korrapäratu paiknemise ja teiste sõidukite parkimise tõttu . Kostja I on kujundanud eluruumi ümber avalikuks galeriiks (äripinnaks), kasutades seda sihtotstarbele mitte vastavalt. Kinnistul asub kaks äriühingut: TK Skulptuuristuudio OÜ ja SkulptuuriGalerii OÜ. 27.11.2013.a andis kostja I hagejale I üle kinnistule Aia tänavalt juurdepääsu tagava värava võtme ja puldi, kuid teisi hageja nõudeid ei ole kostja I täitnud. Kostja on teostanud ebaseaduslikke ehitus- ja lammutustöid ka hoone esimesel korrusel asuva ning poolte kaasomandisse kuuluva abiruumi ja eluruumi vahelise seina juures, laiendades oma äritegevust poolte kaasomandisse kuuluvale pinnale. Hagejad leidsid, et kostjad on oluliselt rikkunud ning rikuvad kestvalt hagejate õigusi ja poolte kaasomandis oleva kinnistu valdamise ja kasutamise põhimõtteid ning käituvad hea usu põhimõtte vastaselt. Hagejal puudub juurdepääs hoones asuvatele poolte kaasomandisse kuuluvatele ruumidele (trepikojad, kelder ja abiruum). Nii eluruumi ja abiruumi vahelise seina ja keldrisse sissepääsu lammutamise kui ka mitteeluruumi viiva trepi ülemise ava kinniehitamise osas puuduvad kostjal vastavad load ning hageja nõusolek. Kinnistul paiknevas hoones asuvad kaasomandisse kuuluvad ruumid on kostja sisustanud talle kuuluvate asjadega. Hagejatele kuulub 57,5% kinnistust ning kostjatele 42,5% kinnistust (mõttelised osad). Kostja I kasutab poolte kaasomandisse kuuluvaid pindasid märkimisväärselt suuremas ulatuses kui tema kaasomandi osaga ette nähtud, seega on hagejatel õigus nõuda kostjalt asjast saadud kasu väljaandmist, ehk kasutuseeliseid. Kostjad on takistanud kuni 2013.a novembrini hagejate juurdepääsu lisaks poolte kaasomandis olevatele pindadele ka hagejate ainukasutusse kuuluvale mitteeluruumile. Eeltoodust tulenevalt puudus hagejatel mistahes võimalus enda omandi
3(23)
Tsiviilasi nr 2-14-52600 valdamiseks ja kasutamiseks ning sellelt tulu teenimiseks. Hagejad nõudsid kasutuseeliste hüvitamist nii kaasomandis olevalt õuealalt, kaasomandis olevatelt ruumidelt (trepikoda, kelder, abiruum) kui ka mitteeluruumilt. Hageja I on pidanud kostjate poolt toimepandud rikkumiste tõttu kasutama advokaadi abi, millega seoses on hagejatele tekkinud kahju õigusabikulude näol summas 3956 eurot. Hageja palus mõista välja põhinõudelt viivise ning rikkumisega tekitatud kahjult alates 21.04.2014.a nõudekirja esitamisest. Hagejad leidsid, et kinnistu juurdepääsu tõkestamise, eluruumi sihtotstarbevastase kasutamise, ebaseadusliku paviljoni püstitamise, hoones ebaseaduslike ehitustööde teostamise ning poolte kaasomandis olevate pindade ainukasutamise kaudu on kostjal I olnud võimalus oma äritegevuse arendamiseks ning seeläbi tulu teenimiseks, mis tuleb hagejatele välja anda hagejatele langevas osas nii poolte kaasomandis olevalt keldrilt, õuealalt kui ka kostjale kuuluvalt eluruumilt. Vastuseks kostjate vastuväidetele märkisid hagejad, et see et kostjatel võis olla keldri ainukasutusõigus Tallinna linnaga kokkuleppel ei tähenda, et eluruumi võõrandamisel oleks kostjad saanud automaatselt keldri omanikeks. Kelder ei ole eluruumi osa ning kuulub poolte kaasomandisse, mitte kostjate ainuomandisse. Kostjate poolt viidatud õuealalt hagejatele kuuluvasse mitteeluruumi viiva juurdepääsu näol on tegemist nurgataguse järsu ja kitsa trepiga, mis on pigem evakuatsiooniväljapääs kui igapäevaseks kasutamiseks ette nähtud sissepääs. Kostja I poolt viidatud trepikojast (nr 200, 201) puudub ligipääs mitteeluruumi, kuna selleks ei ole trepikojas ühtegi ukse- ega muud ava (need on kinni müüritud). Hagejad ei soovi paviljoni kuurihoone taastamist, vaid olukorra ennistamist viisil, mis valitses enne paviljoni ehitamist. Kostjate vastuväited
2.Kostja I vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Kostja I on teinud hoone keldrikorruse ruumide renoveerimiseks suuremahulisi töid ja investeerinud selleks suuri rahasummasid. Hagejad on lasknud nende omandis olevate hoone II korruse ja pööningu ruumidel vaid laguneda, mis seab ohtu hoone tervikuna säilimise. Kostja I on kasutanud vaidlusaluse hoone ruume Tallinna linnaga sõlmitud üürilepingute alusel pikema aja vältel enne korteriomandi ostu 09.07.2010.a. Muu hulgas kaasnes kostja I poolse hoone ruumide kasutusõigusega kostja I õigus ja kohustus teostada hoone ruumide renoveerimist ja rekonstrueerimist. Kostja I poolt Tallinna Kesklinna valitsuse ehitusloa nr 24093 alusel hoones teostatud esimese korruse ja keldrikorruse kapitaalremondi ning restaureerimise tööd võttis 25.02.2002.a vastu vastav komisjon, mille osas koostati ehitise vastuvõtu akt ja väljastati kasutusluba. Inventariseerimisjoonistest ja eksplikatsioonist nähtub, et hoone keldrikorruse ruumid kuuluvad korteri nr 1 juurde ja on selle kasutamiseks vajalikud. Kostjate arvates peaksid hoone keldrikorruse ruumid olema kostjate ainukasutuses ning seega ei ole kostjate arvates oluline ka õueala poolses küljes kinniehitatud sissepääsu taastamine keldrisse. Peale selle, et sissepääsu kasutasid hoonesse sisenemiseks kodutud ja vargad, ei ole nimetatud sissepääs vajalik keldrikorrusele pääsemiseks. Hagejate ainuomandis olevate hoone teise korruse ruumidesse on hagejatel kaks võimalikku sissepääsu – a) hoovist varjualuse otsa juurest hoonesse ja b) Uue tänava poolt, mistõttu ei olnud kostja I arvates mõistlik ja põhjendatud hagejate nõue nõuda sissepääsu ka ruumide 101, 102, 103 ja 202 kaudu. Ruumid nr 101-103 peaksid jääma kostjate ainukasutusse. Hagejatel on võimalik kasutada õueala ja kostjad ei ole teinud ja ei tee neile selles osas takistusi. Hagejatel on olnud ja on võimalik parkida kogu aeg õuealal vähemalt kahte mootorsõidukit. Kostja I ei pidanud põhjendatuks hagejate nõuet lõpetada korteriomandi nr 1 ja õueala kasutamine äripinnana. SkulptuuriGalerii OÜ-le on Tallinna Kesklinna Valitsuse poolt väljastatud tegevusluba Uus tn 20 Tallinn kinnistul jaekaubandusalal tegutsemiseks. Hoovialale on püstitatud varjualune (paviljon) vastavalt Tallinna Kultuuriväärtuste Ameti poolt 19.11.2012.a väljaantud loale nr 9430 kinnismälestisel, selle kaitsevööndis ja muinsuskaitsealal väikesemõõduliste tööde tegemiseks. Siseõue
4(23)
Tsiviilasi nr 2-14-52600 varjualuste projekti on Tallinna Kultuuriväärtuste Amet kooskõlastanud ka 19.02.2004.a. Rajatise ehitamisega on olnud nõus ka Tallinna Kesklinna Valitsus. Endist olukorda ei ole võimalik taastada, kuna ajalooliselt asus varjualuse asemel kuurihoone. Hagejate kasutuseeliste nõue on põhjendamatu, kuna hagejatel on olnud võimalik pindasid kasutada. Lisaks on hagejate nõue ka üürihindasid arvestades liiga suur. Kostjad on kandnud seoses ruumide ja pinna kasutamisega vaid kulusid ning ei ole saanud nende kasutamisest mitte mingitki tulu. Samuti on põhjendamatu kahju hüvitamise nõue. Ühtlasi palus kostja I jätta kõrvalnõudena rahuldamata nimetatud põhinõuetelt arvestatava ja nõutava viivisenõude. Hagejatel on olnud võimalik vaidlusaluseid pindasid kasutada ja seepärast on ebaõige ning hagejate poolt tõendamata, et hagejatel on alus nõuda kasutuseeliste hüvitamist, millest hagejad kostjate õigusvastase tegevuse tõttu ilma jäid. Kostja I ei vaidle vastu asjaolule, et ta on vahetanud, muu hulgas turvalisuse kaalutlustel, mida peavad oluliseks ka hagejad, kinnistu Aia tn poolse värava. Kostja I on andnud hagejatele värava avamiseks pulte. Ebaõige on hagejate väide, et hagejatel on puudunud võimalus kinnistule ja muu hulgas neile kuuluvatesse ruumidesse pääsemiseks alates 2011.a maist. Hagejad ei soovinudki kinnistule ja ruumidesse pääseda ega küsinud kostjatelt selleks ka võtmeid. Alles 2013. a. novembris pöördus hageja I kostja I poole Aia tn poolse värava võtme ja puldi saamiseks ning sisuliselt viivitamatult ta need ka sai. Hagejatele kuuluvad mitteeluruumid ja nendega piirnev hoone katus ja fassaadiosa on äärmiselt halvas seisukorras, mis ohustab ja halvendab oluliselt ka hoone kui terviku seisundit. Vastuseks hageja vastuväidetele märkis kostja I, et korteriomandi koosseisus olevad hoone 2. ja 3. korruse ruumid on ja olid ka 2011.a – 2013.a täiesti kasutuskõlbmatud ja need ei omanud üüriväärtust.
3.Kostja II vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Kostja II toetas kostja I vastuväiteid ja ühines nendega. Kostja II ei ole teinud hagejatele takistusi nende kaasomandiosa kasutamisel. Kostja II ei tegele vaidlusaluses kohas mistahes äritegevusega ning hagejad ei ole ka tõendanud nagu ta seda teeks. Kostja II ei kasuta kinnistut ühelgi viisil, vaid korteriomand 1 on kostja I ainukasutuses. Samuti ei ole kostja II teinud hagejatele mingeid takistusi kinnistu õueala kasutamiseks ega seal mootorsõidukite parkimiseks. Kostja II ei ole ladustanud kinnistul ega ruumides mingeid vallasasju. Kostjal II ei ole õiguslikku võimalust tagada võimalikele muudele isikutele kuuluvate vallasasjade äraviimist kinnistu õuealalt või hoones asuvatest ruumidest. Teistele isikutele, sh kaaskostjale, või ka ruume kasutavatele äriühingutele kuuluvate asjade eemaldamisega kinnisasja õuealalt või hoones asuvatest ruumidest rikuks kostja II vallasasjade omanike õigusi. Kuna kostja II ei ole hagejate õigusi rikkunud, on ühtlasi põhjendamatu tema suhtes hoidumisnõude esitamine. TsMS § 369 lubab tulevase nõude täitmise hagi esitada vaid juhul, kui on alust eeldada rikkumist. Kinnistule tehtud juurde- ja ümberehitused on tehtud heauskselt, mistõttu hagejad ei saa nõuda nende lammutamist ega endise olukorra taastamist. Tallinna Kesklinna Valitsus ja Tallinna Kultuuriväärtuste Amet olid kooskõlastanud varjualuse (paviljoni) ehitamise projekti juba 2004.a veebruaris ehk oluliselt enne seda, kui nii hagejad kui kostjad enda kaasomandiosad omandasid. Samuti on Tallinna Kultuuriväärtuste Amet andnud 2012.a välja loa varjualuse ehitamiseks. Kostja II hinnangul on kostja I toetunud varjualuse ehitamisel nendele kooskõlastustele ja lubadele ning on seega käitunud heas usus. Kostjale II teadaolevalt ei esitanud hagejad varjualuse ehitamise ajal ega vahetult pärast varjualuse valmimist mingeid pretensioone. Samuti on kõik muud ehitustööd teostatud heauskselt ja kooskõlastatult hoone tollase omaniku Tallinna linnaga. Kõik tööd teostati aastaid enne seda, kui hagejad enda kaasomandiosa omandasid, ja hagejatele oli hoone olukord omandamise ajal teada ning nad ei esitanud selles osas mingeid tähelepanekuid ka omandamisele järgnevatel aastatel. Kostja II hinnangul tuleb kõik rahalised nõuded jätta tema
5(23)
Tsiviilasi nr 2-14-52600 suhtes rahuldamata, kuna kostja II ei ole enda kohustusi kaasomandiosa ühisomanikuna rikkunud ja ta ei vastuta kostja I võimaliku tegevuse eest. Hagejad ei saa oma väidetavaid rahalisi nõudeid panna maksma kostja II suhtes, kuna viimane ei ole ühelgi viisil rikkunud hagejate suhtes enda kohustusi, mis tal on kaasomandiosa ühisomanikuna. Kostja II leidis, et tagasiulatuvalt kasutuseelise hüvitamise nõue on vastuolus hea usu põhimõttega ning kasutuseelise hüvitamise nõuet ei saa rahuldada ka asjaõigusseaduse sätete alusel. Käesolevas asjas pole hüvitise maksmist kokku lepitud ja nõue on põhjendamatu. Kostja I on kinnistut samal viisil ja ulatuses kasutanud juba aastaid enne seda, kui nii hagejad kui ka kostjad enda kaasomandiosad 2010.a omandasid. Hagejad teavitasid kostjat II kasutuseelise hüvitamise soovist esmakordselt hagiavalduses. Kostjale II teadaolevalt ja hagiavaldusest nähtuvalt ei esitanud hagejad ka kinnistu kasutamise viiside ja ulatuse osas mingeid pretensioone pea esimese kolme aasta jooksul pärast kaasomandiosa omandamist. Hagi esitamisega 2014.a püüavad hagejad enda (oletatavaid) õigusi kuritarvitada. Kostja II ei ole teeninud Uus 20 kinnistult tulu. Kostja II maatükki ega selle korteriomandit, mille ühisomanik ta on, kunagi kasutanud ei ole ega kasuta seda ka käesoleval ajal, ei äritegevuseks ega ühekski muuks otstarbeks. Õigusabikulude kui kahju nõude eeldused ei ole täidetud. Kostja II ei ole enda kohustusi mingilgi viisil rikkunud. Kuna kahjunõue kostja II vastu ei ole õigustatud, ei saa kostja II suhtes rahuldada ka kahjult arvutatud viivise nõuet. Kostja II palus jätta kõik menetluskulud solidaarselt hagejate kanda. Vastuhagi
4.Kostjad esitasid 04.11.2014.a hagejate vastu vastuhagi omandiõiguse rikkumise kõrvaldamise nõudes, paludes kohustada hagejaid vahetama hoone II korruse ja pööningu vahelagi, paigaldama hoonele uus katusekonstruktsioon ja nõuetekohane katusekate ja restaureerima fassaad II korruse ulatuses. Hagejad vaidlesid vastuhagile vastu ja palusid jätta vastuhagi läbi vaatamata või alternatiivselt rahuldamata. Esimese astme kohtu otsus
5.Harju Maakohus tegi 14.12.2015.a otsuse, millega jättis rahuldamata hagejate hagi kostjate vastu omandiõiguse rikkumise lõpetamise, kasutuseelise hüvitamise, rikkumisest teenitud kasu väljaandmise ja kahju hüvitamise nõudes. Maakohus jättis rahuldamata ka kostjate vastuhagi hagejate vastu omandiõiguse rikkumise lõpetamise nõudes. Maakohus jättis menetluskulud poolte endi kanda. Otsuse kohaselt puudus vaidlus, et hagejatele kuulub Uus 20/Aia 17 Tallinn asuva kinnistu hoone korteriomand nr 2 ning kostjatele kuulub korteriomand nr 1. Seega on Uus 20/Aia 17 Tallinn asuva kinnistu ühiskasutatavad pinnad hagejate ja kostjate kaasomandis. Kohus leidis, et hagejate eelnimetatud nõude õiguslik alus saab olla asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg-d 1 ja 3.. Nähtuvalt Tallinna Kesklinna Valitsuse ehitusloast nr 24093 ja 25.02.2002.a ehitise vastuvõtu aktist on vaidlusaluses hoones toimunud 2002.a I korruse ja keldri kapitaalremont ja restaureerimine. Nähtuvalt ehitusloast on ehitustööd toimunud kinnistu tolleaegse omaniku Tallinna Kesklinna Valitsuse taotlusel. Maakohus luges vaidlusväliseks, et keldrikorruse ümberehitustööde ajal oli terve kinnistu omanik Tallinna linn, seega vastas I korruse ja keldrikorruse kokku ehitamine kinnistu tolleaegse omaniku tahtele. Kinnistul asuv korteriomand nr 2 on võõrandatud hagejatele Tallinna linna poolt 22.12.2010.a lepinguga, mis tähendab, et kostjad omandasid neile kuuluva korteriomandi ja samuti osa kinnistu ühiskasutuses olevatest ruumidest seisukorras, millises need oli pärast 2002.a lõpetatud I korruse ja keldriruumide ehitustöid, st I korrus ja keldriruumid olid ühendatud ning I korrusel olid tehtud ümberehitustööd. Kohus leidis, et antud asjas ei ole hagejate huvi keldriruumide kasutamiseks ülekaalukam kostjate huvist säilitada esimese korruse korteriga ühendatud
6(23)
Tsiviilasi nr 2-14-52600 keldriruumide ainukasutusõigus. Kostja I on ajal, mil ta oli korteriomandi nr 1 üürnik, panustanud keldriruumide renoveerimisse isiklikest rahalistest vahendist ning keldriruumid välja ehitanud. Kohus võttis arvesse ka asjaolu, et kelder ja I korruse korter olid ühendatud ning I korrus ümber ehitatud juba enne seda, kui hagejad oma korteriomandi soetasid, mis tähendab, et hagejad olid korteriomandi soetamise ajal teadlikud vastava olukorra olemasolust ning aktsepteerisid seda. Olukorras, kus hagejad peaksid leidma, et kostjate kasutuses on suuremas mahus üldkasutatavate ruumide pindalast kui hagejate kasutuses, on hagejatel võimalik esitada kasutuskorra kindlaksmääramise nõue ning taotleda enda ainukasutusse näiteks samas mahus pööningupinda. Seoses hagejate nõudega kohustada kostjaid lubama hagejatel kasutada hoone esimesel korrusel olevaid ruume – abiruumi ja trepikoda leidis kohus, et hagejate nõue kohustada kostjaid võimaldama vastavate ruumide kasutust ei ole põhjendatud. Abiruumi osas leidis kohus, et kostja I on sellesse rahaliselt panustanud ning ümberehitus toimus tolleaegse omaniku heakskiidul. Hagejad on oma korteriomandit ostes olnud teadlikud ruumide kasutuse praegusest jaotusest. Seoses trepikojaga märkis kohus, et asjas läbiviidud vaatluse raames on kohus ise kogenud, et hagejatel on võimalik nende ainuomandis olevasse hoone osasse pääseda hoovis asuva trepi kaudu. Samuti on asjas tunnistajana üle kuulatud KK kinnitanud, et on kinnistut külastades pääsenud teisele korrusele. Kohtu hinnangul ei olnud põhjendatud hagejate huvi pääseda enda korterisse mitme sissepääsu kaudu, hagejate õigused on tagatud ka olukorras, kus neil on üks sissepääs. Tulenevalt eeltoodust leidis kohus AÕS § 75 lg-le 5 tuginedes, et hagejate nõue kohustada kostjaid lubama hagejatel kasutada hoone keldrikorruse ruume ja abiruume ei ole põhjendatud, kuna kostja I huvi nende ainukasutamiseks oli kohtu hinnangul ülekaalukam. Kohus arvestas, et ümberehitused toimusid ajal, kui terve kinnistu omanik oli Tallinna linn, kostja I on ümberehitustesse heas usus suures mahus isiklikke rahalisi vahendeid investeerinud ning hagejatel on võimalik samas mahus ühist pinda kasutada näiteks pööningul. Kuna kohus ei rahuldanud hagejate nõuet kohustada kostjaid lubama hagejatele juurdepääsu vastavatele ruumidele, ei olnud põhjendatud ka hagejate nõuded kohustada kostjaid taastama õues asuv eraldi juurdepääs keldriruumidele ning andma hagejatele üle Uue tänava poolsest küljest juurdepääsu võimaldavad võtmed. Seoses õueala kasutamisega märkis kohus, et TsMS § 369 kohaselt võib tulevase nõude täitmise hagi esitada juhul, kui on alust eeldada, et võlgnik kohustust õigel ajal ei täida. Nii kostja I kui ka kostja II on menetluses kinnitanud, et nad ei ole hagejatele teinud õueala kasutamisel mingeid takistusi. Kohus tuvastas asjas läbiviidud vaatluse raames, et hoovis on piisavalt ruumi hagejatel vähemalt kahe auto parkimiseks, samuti on tunnistaja KK kinnitanud, et alates 2014.a on ta saanud hoovi parkida. Tulenevalt eeltoodust leidis kohus, et puudub alus asuda seisukohale, et hagejatel on hoovis parkimine takistatud või põhjus eeldada, et hagejatel puuduks tulevikus võimalus kinnistul autosid parkida. Seega jättis kohus nõude rahuldamata. Kohus tuvastas vaatluse raames, et õuealal on mõningad skulptuurid ja üks kivi. Hagejad ei ole põhjendanud, miks eelnimetatud asjade õuealal asumine hagejate huve kahjustab. Samuti ei nähtunud vaatlusel, et kostjale I kuuluvad esemed hõivaksid õuealast suurema osa, kui kostjate kasutuses võiks olla võrdeliselt neile kuuluva kaasomandi suurusega. Hagejad ei ole kuidagi põhjendanud, miks vastav nõue on esitatud ka kostja II vastu, kuna hagejad ei ole esitanud ühtegi tõendit, millest nähtuks, et õuealal asuks ka kostjale II kuuluvaid esemeid. Tulenevalt eeltoodust jättis kohus rahuldamata hagejate õueala kasutamisega seotud nõuded. Hagejad on esitanud nõude kohustada kostjaid lammutama õuealale ebaseaduslikult püstitatud ehitise (paviljoni), ennistama endise olukorra ning heakorrastama ehitise aluse ja vahetult külgneva pinna. Tallinna Kultuurimälestuste Ameti loa ja Tallinna Kesklinna Valituse
7(23)
Tsiviilasi nr 2-14-52600 13.02.2004.a kirja alusel asus kohus seisukohale, et kostja I ei ole õuealal asuvat paviljoni ehitanud selleks vastavatelt asutusest luba taotlemata. Asjas ei ole küll esitatud tõendeid, et kostja I oleks selleks küsinud hagejate kui kaasomanike nõusolekut, kuid samas ei ole hagejad esitanud ka tõendeid selle kohta, et nad oleksid paviljoni ehitamise ajal või vahetult pärast selle valmimist esitanud ehitamisele vastuväiteid. Hagejad on esitanud tõendi, et kostjate poole on pöördutud vastava nõudega 21.04.2014.a, kuid nimetatud nõue ei ole esitatud paviljoni valmimise ajal või vahetult pärast selle valmimist. Samas ilmnes tunnistaja KK’i, kes tegutses hageja I esindajana, ütlustest, et tunnistaja nägi juba 2013.a suvel-sügisel, et hoovi peale ehitatud paviljon on valmis. Oluline on kindlaks teha, kas juurdeehitus ka sisuliselt rikub teiste kaasomanike huve. Kohus leidis, et hagejatel puudub õigus nõuda õuealal asuva paviljoni lammutamist, kuna tuvastamist ei ole leidnud, et hagejad oleksid esitanud sellele ehitamise käigus või vahetult pärast paviljoni valmimist vastuväiteid. Samuti ei leidnud kohus asjas esitatud tõendite ega vaatluse raames kogetu pinnalt alust asuda seisukohale, et paviljoni olemasolu hagejate huve kahjustaks. Hagejad on esitanud nõude kohustada kostjaid lõpetama korteriomandi nr 1 ja õueala kasutamine äripinnana. Kohus leidis, et kostjal I on õigus kostjatele kuuluva korteriomandi raames äritegevuse pidamiseks, kuna selleks on antud Tallinna Kesklinna Valitsuse luba ning selline tegevus ei lähe vastuollu kinnisasja kasutusotstarbega. Hagejad on esitanud vastava nõude ka kostja II vastu, kuid asjas ei ole esitatud ühtegi tõendit, millest nähtuks, et kostja II viiks kinnisasjal läbi lubamatut äritegevust. Hagejad on esitanud nõude kohustada kostjaid hoiduma kõigi eelnimetatud rikkumiste edasisest toimepanemisest. Võttes arvesse, et kohus ei ole tuvastanud, et kostjad oleksid rikkumisi toime pannud, tuleb hagejate vastav nõue jätta rahuldamata. Hagejad on esitanud nõude kohustada kostjaid taastama hoone esimese korruse abiruumi ja eluruumi vahelt lammutatud sein, trepp ja trepiava ning nende kasutamise võimalus, hoone õueala poolselt küljelt omavoliliselt lammutatud ning kinniehitatud sissepääs hoone keldrisse. Hagejad omandasid korteriomandi ajal, mil muudatused olid juba olemas, mis tähendab, et hagejad omandasid kaasomandisse kuuluva osa kinnistust sellises olukorras, nagu see pärast ümberehitamist oli. Samas ei esitanud hagejad omandamisele järgnenud aastatel ümberehitamisele vastuväiteid, mille tõttu kaotab kaasomanik oma nõudeõiguse hea usu põhimõttest tulenevalt. Samuti oli kohtu hinnangul hea usu põhimõtte vastane kohustada kostjaid asuma hoone I korrust ja keldrit ümber ehitama olukorras, kus kõik muudatused leidsid aset eelmise omaniku heakskiidul ja ajal, kui ei kostjad ega hagejad veel hoone omanikud polnud. Kohus jättis hagejate vastava nõude rahuldamata VÕS § 6 lg 1 alusel. Samuti ei olnud hagejate nõue põhjendatud AÕS § 72 lg 5 alusel, kuna antud juhul kaalusid kostjate huvid olukorra säilitamiseks kohtu hinnangul üle hagejate huvid ümberehituste teostamiseks. Kuna hagejatel ei ole tulenevalt AÕS § 72 lg-st 5 õigust nõuda vastavate ruumide kasutamist, ei saa hagejatel selles osas olla ka kasutuseeliste hüvitamise nõuet. Samuti ei esitanud hagejad asjas ühtegi tõendit selle kohta, et poolte vahel oleks kokkulepe, mille kohaselt kostjatel oleks kohustus hagejatele hüvitist maksta lähtuvalt asjaolust, et kostjate ainukasutuses on osa kaasomandis olevaid ruume. Kohus leidis, et hagejatel ei ole alust nõuda kostjatelt AÕS § 71 lg 2 alusel kasutuseeliste hüvitamist, kuna tõendamist ei ole leidnud, et hagejatel ei olnud võimalik tulenevalt kostjate tegevusest kinnistut kasutada. Hagejatel oli igal ajal pärast seda, kui neil tekkis huvi kinnistu kasutamise vastu ning nad avastasid, et kinnistu värav on vahetatud, kuid kostja I parajasti nende päringule ei vastanud, võimalus pöörduda kinnistule pääsemiseks kostja II poole, mida hagejad ei teinud. Kohus ei tuvastanud kostjate poolt ühegi rikkumise toimepanemist, mis tähendab, et hagejatel puudub ka alus nõuda kostjatelt VÕS §-st 1039
8(23)
Tsiviilasi nr 2-14-52600 tulenevalt rikkumisega saadud tulu väljaandmist. Kohus leidis, et hageja I nõue kahju hüvitamiseks tuleb rahuldamata jätta, kuna kostjate tegevuse ja hagejal I tekkinud kulude vahel puudub põhjuslik seos. Kohus tuvastas, et kostjad ei ole toime pannud rikkumisi, mida hagejad neile ette on heitnud, seega puudus hagejatel lähtuvalt kostjate tegevusest vajadus õigusabiteenuse järele. Antud juhul ei ole tuvastamist leidnud, et kostjad oleksid hagejate suhtes ühtegi kohustust rikkunud, seega jättis kohus hagejate taotluse viivise väljamõistmiseks rahuldamata. Apellatsioonkaebus
6.Maakohtu otsuse peale esitasid hagejad apellatsioonkaebuse, milles palusid tühistada maakohtu otsuse osas, milles maakohus jättis hagi rahuldamata ja menetluskulud poolte endi kanda ning teha asjas ilma seda esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks saatmata uus otsus, millega hagi rahuldatakse ja menetluskulud jäetakse kostjate kanda. Maakohtu järeldus, et hagejate omandiõiguse rikkumisega seonduvad nõuded tuleb jätta rahuldamata, kuna kostjal I on ülekaalukam huvi hoone kaasomandis olevate ühiskasutatavate pindade ainukasutamiseks, on ebaõige. Hagejate hinnangul on kohtu poolt omandiõiguse rikkumisega kaasneva vaidluse puhul otsuse tegemine tuginedes puhtalt ühe poole justkui ülekaalukamale huvile ebaõige ning otseselt vastuolus nii asjakohaste õigusnormide (AÕS § 68 ja § 89) kui ka kehtiva Riigikohtu praktikaga omandiõiguse rikkumise kõrvaldamise vaidlustes. Hagejad ei soovinud hagiavalduses esitatud nõuetes kindlaks määrata seda, kuidas kaasomandit tuleks kasutada, vaid leidsid, et kostjad juba rikuvad tema olemasolevat õigust kasutada kaasomandi eset, st korteriomandite reaalosadest väljapoole jäävat elamu osa. Sellist nõuet tuleb pidada omandi kaitse nõudeks. Hagejate nõude ebaõige kvalifitseerimisega on maakohus jätnud välja selgitamata hagejate tegelikud nõuded ning kohaldanud materiaalõigust ebaõigesti. Maakohus kohaldas otsuse tegemisel vale materiaalõigusnormi AÕS § 72 lg 5 näol. Kohus ei tuvastanud AÕS §-st 89 tulenevaid eeldusi omandiõiguse rikkumise kõrvaldamiseks ega selle sätte kohaldamist välistavaid asjaolusid. Nõude ebaõige kvalifitseerimise tõttu on maakohus jätnud asjas tähtsust omavad asjaolud välja selgitamata ning sellest tulenevalt ka asjakohased tõendid hindamata. Maakohtu õiguslik hinnang, mille kohaselt saab omandiõiguse rikkumisega seonduvat talumiskohustust tuletada teise poole huvidest, on põhimõtteliselt ebaõige. Omandiõiguse rikkumisega seonduv talumiskohustus saab otseselt tuleneda ainult seadusest või tehingust. Talumiskohustuse tuletamine kostja I ülekaalukamast huvist on vastuolus omandiõiguse regulatsiooniga. Maakohtu poolt viidatud lahend (RKTKo 3-2-1-13-141) ei ole asjakohane käesoleva vaidluse lahendamisel. Poolte huvide kaalumine omandiõiguse rikkumisega seotud vaidluse puhul ei ole seaduslik ega põhjendatud. Fakt, et kostja I kasutab ühiskasutatavate hoone ruumide ainukasutuse tõttu suuremat kaasomandis olevat osa, takistades sellega hagejate kaaskasutust, on käesolevas menetluses tõendatud ning selle üle pooltel vaidlust ei ole. Seega on menetluses tõendatud AÕS § 89 esmane kohaldamise eeldus ehk rikkumise fakti olemasolu. Hagejad leidsid, et olukorras, kus vaidlus puudub nii hoone kaasomandi osa suuruse kui ka poolte omandiõiguse ja omandi suuruse üle, ei saa kohus hageja nõude kui põhiseaduses sätestatud omandipõhiõiguse üle otsustuse tegemisel lähtuda kostja I poolt tehtud väidetavatest heausksetest investeeringutest. Maakohus ei saa tuletada hagejate talumiskohustust teise poole justkui ülekaalukamast õigusest kaasomandis olevatele hoone ühiskasutatavatele pindadele. Hagejad ei nõustunud maakohtuga, et Tallinna Kesklinna Valitsuse ehitusloast ja ehitise vastuvõtu aktist on võimalik järeldada, et I korruse ja keldrikorruse kokku ehitamine oleks vastanud Tallinna linna tahtele. Kinnistusraamatusse on kantud korteriomandid täpselt sellise suurusega nagu 17.09.2007.a eksplikatsioonides, mille alusel hagejad endale 22.12.2010.a korteriomandi omandasid. Seega
9(23)
Tsiviilasi nr 2-14-52600 ei tõenda menetluses esitatud tõendid väidetavate ehitustööde aega ega ka seda, et ümberehitused oleksid vastanud Tallinna Linna tahtele. Vastasel korral oleks Tallinna linn kinnistamisavalduste esitamisel 24.09.2007.a lähtunud väidetavatest muudetud andmetest ning kinnistanud korteriomandid vastavalt väidetavale tegelikule olukorrale. Maakohtus esitatud tõenditest ei nähtu, et I korruse ja keldrikorruse kokku ehitamine oleks toimunud ajal, mil Tallinna linn oli kogu hoone omanik. Maakohus ei selgitanud menetluses, et kavatseb nõude lahendada tulenevalt poolte huvide kaalumisest, mistõttu ei ole ruumide eksplikatsioone ja ehitustööde aega menetluses varasemalt kohtu poolt käsitletud, sealjuures ei ole kohus viidanud erisustele tõendite hindamisel. Samuti ei ole kohus viidanud, et allkirjastamata eksplikatsioonid, mitte kinnisturaamatusse kantud korteriomandite suurused, võiks omada omandiõiguse rikkumisega seonduva vaidluse lahendamisel tähtsust. Maakohtu otsus ei vasta kohtuotsuse seaduslikkuse põhimõttele, on üllatuslik ning kohus on rikkunud selgitamiskohustust. Kohtu poolt viidatud tõendist - kostja I kirjast Tallinna Kesklinna Valitsusele - nähtub, et kostja I pidi lepingu kohaselt välja ehitama I korruse eluruumid (korteri). Maakohus on nimetatud tõendist teinud järelduse, mille kohaselt toimus I korruse ja keldrikorruse kokkuehitamine Tallinna linna taotlusel ja soovil. I korruse eluruumide välja ehitamine ei ole võrdsustatav keldrikorruse ja I korruse eluruumi kokku ehitamisega, mistõttu on maakohtu järeldus tõendist meelevaldne. Korteriomandi ja keldri ühendamise aeg ei oma tähtsust omandiõiguse rikkumisest tuleneva nõude esitamise puhul. Riigikohus on leidnud ja hagejad leiavad, et tähtsust ei oma omandiõiguse rikkumise nõude esitamisel ja rahuldamisel see, millal on omandõiguse rikkumine esmakordselt aset leidnud, sealjuures võib olla omandiõigusega seotud rikkumine toimunud ka varem e. enne võõrandamist (vt RKTKo 3-2-1-13-12, p 12). Menetluses esitatud tõenditele tuginedes saab hoopis üheselt väita, et omandiõiguse rikkumise aluseks olevad asjaolud tekkisid ajaperioodil, mil hoone kaasomanikud olid hagejad. Hagejatele ei olnud müügitehingu tegemise ajal teada see, et neil puudub juurdepääs mitteeluruumile Uue tänava kaudu. Uuelt tänavalt juurdepääsu takistamise aluseks olevad asjaolud on tekkinud siis, kui hagejad olid kaasomandi osa omanikud. Kostjad lammutasid omavoliliselt ja ehitasid täielikult kinni õuealalt keldrisse viiva juurdepääsu ajal, mil hagejad olid juba mitteeluruumi omanikud. Isegi kui teoreetiliselt I korruse ja keldri vahelagi oli avatud enne hagejate poolt korteriomandi soetamist, ei saa sellest järeldada, et hagejad pidid olema teadlikud, et kogu keldrikorrus on kostjate ainukasutuses. Hagejad ei nõustunud maakohtuga, et hagejatel puudub põhjendatud huvi pääseda sisse kaasomandi osasse mitme sissepääsu kaudu. Seega on maakohus ebaõigesti võtnud arvesse keldri ja I korruse ühendamise aega hagejate nõude rahuldamata jätmisel kui ka hinnanud ebaõigesti hagejate huvi mitme sissepääsu kasutamisel oma korteriomandile juurdepääsul. Vaidlus puudus selle üle, et nii Uue tänava poolt välisuks kui ka juurdepääs keldrisse on mõeldud selleks, et hagejad saaksid oma omandile – korteriomandile ja kaasomandis olevale hoone ühiskasutatavatele pindadele juurde pääseda. Vaidlus puudus selle üle, et hagejatel kolmest sissepääsust kahest juurdepääs oma omandile mitteeluruumi näol puudub. Hagejatel puudub juurdepääs neile kuuluvale omandile peasissekäigu kaudu (Uuelt tänavalt). Seoses maakohtu selgitusega, et hagejatel on võimalik esitada kasutuskorra kindlaksmääramise nõue ning taotleda enda kasutusse näiteks suurem ruum pööningust, märkisid hagejad, et pööning on juba hagejate ainuomandis, mistõttu on maakohtu viide asjakohatu. Hagejatel on õigus nõuda neile kuuluva õueala sihtotstarbelist kasutamist ning kasutamise võimaldamist arvestades hagejate kaasomandi proportsioone. Maakohus on ebaõigesti jätnud nõuded rahuldamata. Hagejate nõude näol on tegemist hoidumisnõudega AÕS § 89 alusel.
10(23)
Tsiviilasi nr 2-14-52600 Hagejad on tõendanud, et neile on kostja I tegevuse tõttu puudunud juurdepääs kinnistule alates mai lõpust 2011.a kuni maini 2013.a. Paikvaatlusel nähtus, et õuealal on kostjale I kuuluvat prügi ja skulptuure, mis raskendavad kostjatel oma autode parkimist. Hagejate nõue, kohustada kostjaid tagama kahe auto parkimiskohad, ei ole ebamõistlik olukorras, kus on tõendatud, et kostjad on varasemalt hagejate autode parkimist takistanud. Takistuste tegemist on mh kinnitanud ka tunnistaja KK. Vaidlus puudub selle üle, et maakohus on tuvastanud, sh tunnistaja KK ütluste alusel, et varasemalt on olnud kostjast I tingitud takistusi hagejate autode parkimisega õuealale. Hagejad on tõendanud tulevase rikkumise ohtu esmalt sellega, et varasemad rikkumised on toime pandud, aga ka sellega, et hagejate ja kostjate suhted on hetkel sellised, mis ei välista rikkumise ohtu ja rikkumiste edasist toimepanemist. Seega on tõendatud rikkumise oht kostja I poolt. Maakohus on hagiavalduse p 1.2.1 nõude osas teinud lahendi, kuid maakohus ei ole viidanud mitte ühelegi õigusnormile, mida nõude lahendamisel maakohus oleks kohaldanud. Seega ei ole kohus tuvastanud asjakohase õigusnormi (AÕS § 89) kohaldamise eelduseid hoidumisnõude esitamise puhul, mistõttu ei ole kohus nõude lahendamisel tuginenud ka asjakohastele kaalutlustele (eelnenud takistuste tõendatus, poolte omavahelised suhted ja fakt, et õueala on täis kostja I prügi ja skulptuure). Hagiavalduses esitatud nõue on maakohtu poolt sisuliselt lahendamata. Lisaks ei ole maakohus otsuse tegemisel arvestanud, et paviljoni näol on tegemist hetkel kostja I ainukasutuses oleva hoonega, mille alune ja seda teenindav pind tuleb arvestada hetkel kostja I ainukasutuses olevaks (põhjusel, et hagejatel puudub sellele ligipääs). Maakohus ei ole viidanud menetluses sellele, et õueala kasutamise proportsioon vastaks tegelikule olukorrale, samuti ei ole kohus andnud osapooltele võimalust avaldada selles osas oma arvamus sh arvutused paviljoni pindala jms kohta. Maakohus ei saa ka ilma vastavaid mõõdistusi tegemata oma seisukohta sisuliselt põhistada. Ilma asjakohaste mõõdistusteta on maakohtu poolt esitatud väide kohtumenetluses tõendamata. Kostja II vastutab samuti nõuete täitmise eest, kuna ühisomanikud ei ole mitte solidaarvõlgnikud vaid vastutavad ühiselt. Maakohus on lähtunud ebaõigest õigusnormist, leides, et hagiavalduse punktides 1.3 ja 4 esitatud nõuded tuleb jätta rahuldamata, kuna hagejad on kaotanud enda nõudeõiguse lähtuvalt hea usu põhimõttest. Kohus ei ole nõudeõiguse väidetava kaotamise juures hinnanud korrektselt kõiki tõendeid ning käsitlenud kõiki asjakohaseid kaalutlusi, st poolte tahteavaldusi ja käitumist nõuete esitamise aluseks olevate rikkumiste osas. Lisaks on maakohus rikkunud oma selgitamiskohustust, maakohus ei ole menetluses viidanud sellele, et hagejad oleks oma nõudeõiguse kaotanud hea usu põhimõttest lähtuvalt. Hagejatel on õigus nõuda kostja poolt hagejate nõusolekuta õuealale ebaseaduslikult püstitatud ehitise (paviljoni) lammutamist. Tallinna Kultuuriväärtuste Ameti luba varjualuse ehitamiseks ei ole ehitusluba, mille alusel saaks püstitada paviljoni. Vaidlus puudub selle üle, et hagejate kui kaasomanike nõusolekut paviljoni ehitamiseks ei ole, vaidlus puudub ka selle üle, et paviljon on kostja I ainukasutuses ja kostja I kasutab seda oma majandustegevuses. Poolte nõusolekuta ebaseaduslikult püstitatud ehitise lammutamist saavad hagejad nõuda tuginedes AÕS §-le 89. Hagejad ei ole taotlenud paviljoni kasutuskorra kindlaksmääramist ning seega on maakohus nõude lahendamisel lähtunud ebaõigesti AÕS § 72 lg-st 5 ning on põhjendamatult jätnud kohaldamata AÕS § 89 ja § 68 lg 2. Kohus ei ole selgitanud, millistest alustest tulenevalt võivad hagejate õigused oma omandi kasutamisel olla kitsendatud. Olukorras, kus õiguste kitsendamise õigus ehk hagejate talumiskohustus ei ole tõendatud, talumiskohustust ei eksisteeri. Talumiskohustuse puudumise tõttu on hagejatel õigus nõuda paviljoni lammutamist ja endise olukorra taastamist. Kohus on tõendeid hinnates jõudnud ebaõigele seisukohale, mille kohaselt hagejad kaotasid nõudeõiguse hea usu põhimõtte rikkumise tõttu põhjusel, et kaasomanikud ehk hagejad ei esitanud pretensioone kostjale I paviljoni ehitamise ajal.
11(23)
Tsiviilasi nr 2-14-52600 Maakohus on pretensioonide esitamise ja esitamise aja jätnud menetluses üheselt välja selgitamata, mh ei ole maakohus selgitanud menetluses, et pretensioonide esitamise aeg võiks nõuete lahendamisel tähtsust omada ning on rikkunud seega oma selgitamiskohustust. Maakohus on nõudeõiguse kaotamise puhul jätnud hindamata menetluses esitatud tõendid ning Riigikohtu lahendis nr 3-2-1-31-03, p-s 17 võetud seisukoha ammendavalt, millest tuleb maakohtul lähtuda nõudeõiguse kaotamise tuvastamisel hea usu printsiibi rikkumise tõttu. Lähtuvalt Riigikohtu seisukohast oleks maakohus nõudeõiguse kaotamise puhul pidanud tuvastama (i) ehitise ehitamise ja lõpliku valmimise aja, (ii) pretensioonide esitamise aja ja (iii) kostja I tegevuse sh kostja I tegevuse hindamine paviljoni ehitamisel hea usu põhimõttest lähtuvalt. Menetluses ei ole tuvastatud täpset ehitamise algusaega ning ehitamise lõppemise kuupäeva. Hagejate poolt on esitatud nõue rikkumise kõrvaldamiseks kirjalikult 21.04.2014.a. Nõudeõiguse kaotamine ei olnud menetluses kordagi arutluse all. Kohus ei selgitanud, et nimetatud asjaolu menetluses võiks tähtsust omada. Kohus ei küsinud ka tunnistajalt KK-lt (Kokk) küsimusi pretensioonide ja/või päringute esitamise aja kohta, millega oleks maakohus saanud maakohtu hinnangul asjas tähtsust omavad asjaolud välja selgitada. Samuti ei osanud hagejad maakohtu selgitamiskohustuse rikkumise tõttu esitada tunnistajale eeltoodud pretensioonide esitamisega seonduvaid küsimusi. Hagejad leidsid, et olukorras, kus kostja I ei teavitanud hagejaid paviljoni ehitamisest ning kostja I ehitas selle ilma nõusolekuta, ei ole hagejad kaotanud hea usu põhimõttest lähtuvalt õigust nõuda paviljoni lammutamist. Maakohtu käsitlus Riigikohtu lahendis nr 3-2-1-31-02 võetud seisukohast on ebaõige, arvestades käesoleva vaidluse eset. Käesoleval juhul poolte vahel talumiskohustuse aluseks olevat õiguslikku alust ei eksisteeri. Maakohus ei ole arvestanud halduskolleegiumi lahendis (3-3-164-02, p 20) viidatud põhimõttega käesoleva asja lahendamisel. Käesolevas asjas on maakohus korduvalt ja põhjendamatult lugenud kostja I poolt tehtud investeeringud mitte ainult lubatavaks ja aktsepteeritavaks, vaid käitumiseks, millega kostja I saab õigustada lubamatut kasu nii oma korteriomandi pindala suurenemise kui ka majandus- ja kutsetegevuses ehitatud paviljoni ehitamise näol hagejate osa arvelt. Hagejad on põhistanud huvide rikkumist sellega, et paviljon ei sobitu kinnistu hoonestusega ning kahandab kinnistu väärtust. Lisaks on hagejad välja toonud, et kaasomandis olevale kinnistule ebaseadusliku ehitise püstitamisega võivad kaasneda hagejatele õigusaktidest tulenevate nõuete rikkumise tõttu negatiivsed õiguslikud tagajärjed. Maakohus ei ole otsuse tegemisel neid hagejate väiteid käsitlenud. Hagejatel on õigus nõuda kostjatelt korteriomandi nr 1 ja õueala kasutamise keelamist äripinnana. Käesolevas asjas puudub vaidlus selle üle, et kostja I temale kuuluvas hoones olevas korterimandis (sihtotstarbega „eluruum“) tegeleb majandus- ja kutsetegevusega (peab kunstigaleriid). Hagejad ei nõustunud maakohtu seisukohaga, mille kohaselt on kostjal I õigus korteriomandis tegeleda äritegevusega, kuna tal on selleks Tallinna Kesklinna Valitsuse luba ning kinnistusraamatu väljavõttest nähtub, et hoone näol on tegemist 45% elamumaa ja 55% ärimaaga. Maakohtu seisukoht on vastuolus olukorda reguleerivate õigusnormidega, kui ka kehtiva Riigikohtu praktikaga. Ebaõigete järelduste tegemise tõttu on kohus jätnud analüüsimata ja seetõttu ka tuvastamata hagejate korteriomandiseadusest (§ 10 lg 2) ja EhS-ist (§ 19 lg 1 p 12 ja § 32 lg 3) ning Riigikohtu praktikast (RKTKo 3-2-1-90-13, p 15; 3-2-1-3-15, p 18) tuleneva nõudeõiguse korteriomandi kasutamise keelustamiseks juhul, kui kasutamine toimub vastuolus korteriomandi otstarbega. Seoses hoidumisnõudega märkisid hagejad, et vaidlus puudub selle üle, et kõikides kaasomandi rikkumisega seotud nõuete puhul on tuvastatud esmakordne rikkumine. Hagejad on tõendanud menetluses, et rikkumised on jätkuvad ning kostja I ei ole mingil moel olnud nõus rikkumisi kõrvaldama ega selle nimel ka koostööd tegema. Seega on tegemist kestva rikkumisega. Maakohus on jätnud kohaldamata AÕS § 89, viitamata ühelegi õigusnormile. Hagejatel on
12(23)
Tsiviilasi nr 2-14-52600 õigus nõuda kostjate kohustamist taastada hoone esimese korruse abiruumi ja eluruumi vahelt lammutatud sein, trepp ja trepiava ning nende kasutamise võimalus hoone õueala poolselt küljelt omavoliliselt lammutatud ning kinni ehitatud sissepääs hoone keldrisse. Hagejad ei nõustunud maakohtu käsitlusega selles osas, et tulenevalt AÕS § 72 lg-st 5 ja VÕS §-st 6 saaks maakohus tuletada omandiõigusega seonduvat talumiskohustust ning jätta omandiõiguse rikkumisega seotud nõude rahuldamata. Maakohus on hagiavalduses esitatud nõuded valesti kvalifitseerinud. Kohus on jätnud kohaldamata AÕS § 89 koostoimes AÕS § 68 lg-ga 2. Hagejatel on õigus nõuda kasutuseeliste hüvitamist. Kohus on hagiavalduse nõuete 1.1, 1.2 ja 1.4 lahendamisel lähtudes ainuüksi AÕS § 72 lg-st 5 rikkunud materiaalõiguse normi, jättes kohaldamata täielikult AÕS § 89. Maakohus on otsuses viidanud pooltevahelise kokkuleppe puudumisele, kuid nõue on esitatud AÕS § 71 lg 2 alusel, mitte tuginedes poolte kokkuleppele. Maakohtu poolt märgitud eeldused õueala ja hagejate ainuomandis olevate ruumide kasutamise eest kasutuseeliste hüvitamise nõude osas ei vasta osaliselt seadusele ega Riigikohtu praktikale. Hagejad nõustusid maakohtu seisukohaga, et kasutuseeliste hüvitamise nõude rahuldamiseks tuleb tuvastada see, et õueala kasutamine ei olnud hagejatel kostjatest tulenevatel põhjustel võimalik, kuid hagejad ei nõustunud sellega, et kasutuseeliste hüvitamise nõude esitamise eeldus on vastaspoole teavitamine sellisest kavatsusest. Maakohus on kasutamise takistamise tuvastamisel rikkunud menetlusõiguse norme, tehes tunnistaja ütlustest ebaõiged järeldused. Maakohtu poolt otsuses käsitletud tõenditest saab teha ühese järelduse, mille kohaselt puudus hagejatel ligipääs kinnistul asuvale hoonele, sealjuures õuealale kinnistu värava puldi puudumise tõttu alates mai lõpust 2011.a kuni 2013.a suveni. Kasutuseeliste hüvitamise nõude rahuldamine ei eelda seda, et kasutuseeliste hüvitamise nõude esitamise kavatsusest oleks teavitatud vastaspoolt. Olukorras, kus kostja I vahetas ära kinnistu värava selliselt, et hagejaid ei teavitatud ja kostja I ei andnud pikema aja vältel hagejate esindajale võtmeid väravast sisenemiseks, ei saa hagejate nõuet pidada mitte mingil moel kasutuseeliste hüvitamise osas hea usu põhimõttega vastuolus olevaks, mille tõttu oleksid hagejad nõudeõiguse kaotanud. Lähtuvalt hea usu põhimõttest, oleks pidanud kostja I pöörduma esmalt värava vahetamise osas kokkuleppe saamiseks hagejate poole ning korraldama võtme üleandmise koheselt pärast värava vahetamist. Pahatahtlikul ainukasutamisel ei saa kostja I eeldada, et kasutuseeliste hüvitamist ei nõuta. Maakohus on kasutuseeliste nõude rahuldamata jätmise puhul jätnud hindamata tõendid, millest nähtub, et kostja I ei võimaldanud hoonele juurdepääsu ning juurdepääsude kinni ehitamine ja takistamine uue värava paigaldamise näol oli kostja I teadlik ja tahtlik tegevus pärast seda, kui hagejad müügitehingu sõlmisid. Kasutuseeliste hüvitamise nõude esitamise kavatsusest kostja I teavitamine ei ole nõude eelduse realiseerimise ja rahuldamise seisukohast vajalik. Maakohus on põhjendamatult jätnud rahuldamata hagejate hagiavalduse p-s 4 esitatud nõude summas 112 240 eurot. Samuti leidsid hagejad, et rikkumised on tõendatud, mistõttu puudub maakohtul igasugune alus jätta ka kahju hüvitamise nõue kohtueelsete menetluskulude osas rahuldamata. Vastustajate seisukoht
7.Vastustajad vaidlesid apellatsioonkaebusele vastu ja palusid jätta selle rahuldamata ning maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohtu seisukoht
8.Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebusega ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et vaidlustatud maakohtu otsus tuleb tühistada osas, milles maakohus jättis hagi rahuldamata. Tühistatud osas tuleb saata tsiviilasi uueks läbivaatamiseks Harju Maakohtule. Ringkonnakohus kontrollib maakohtu otsuse seaduslikkust osas, milles esitati maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebus. Maakohus jättis vastuhagi rahuldamata. Kostjad vastuhagi
13(23)
Tsiviilasi nr 2-14-52600 rahuldamata jätmist ei vaidlustanud. Seega ei saa käesolev apellatsioonimenetlus mõjutada maakohtu otsuse kehtivust osas, millega maakohus jättis vastuhagi rahuldamata.
9.Maakohus eksis asja lahendamisel kaalutlusõiguse teostamisel. Maakohtupoolne kaalutlusõiguse teostamine väljub diskretsiooni piiridest. Asjaolud, millest lähtuvalt jättis maakohus hagi rahuldamata, hagi rahuldamata jätmist ei võimalda.
10.Maakohus asus seisukohale, et kostjatel on õigus kaasomandis olevaid keldriruume ainukasutada ja hagejate kasutamise huvi ei kaalu kostjate huvi üles muuhulgas põhjusel, et hagejad omandasid korteriomandi ajal, kui ühiskasutuses olevad keldriruumid olid juba kostjate korteriomandiga ühendatud. Ringkonnakohus märgib, et see asjaolu, et korteriomandi omandamise ajal olid osad korteriomanike kaasomandisse kuuluvatest ruumidest ühe kaasomaniku ainukasutuses, ei tähenda, et kostjatel ei oleks nende ruumidega seoses õigusi. Isegi kui keldriruumid olid hagejate omanikuks saamise ajal kostja või kostjate valduses, ei tähenda see, et hagejad kaotaksid sellega need õigused, mis kaasomanikel hooneosade või maatüki osade suhtes on. Sõltumata sellest, kes milliseid kaasomandi osasid korteriomandi võõrandamise ajal ainukasutas, võõrandati hagejatele korteriomand just nende kaasomandiosadega, mis selle juurde kuulusid. Teiste kaasomanike poolne ainuvaldamine omandisuhteid ei muuda.
11.See, et kostja I on väidetavalt teinud kaasomandi suhtes juba enne hagejate omanikuks saamist olulisi kulutusi, ei tähenda, et hagejad kaotaksid omandiõiguse või hagejate kaasomaniku õigused oleksid seaduses sätestatuga võrreldes piiratumad. See, kui üks kaasomanikest teeb kaasomandi eseme suhtes muudatusi, ei too kaasa muudatusi omandisuhetes. Muudatusi teinud kaasomanikul võib olla kulutuste hüvitamise nõue, kuid seda üksnes isiku suhtes, kes oli kaasomanik kulutuste tegemise ajal. Seega ei saa kostja I poolne kulutuste tegemine kaasomandi suhtes ajal, mil hagejad korteriomandit ei omanud, mõjutada hagejate positsiooni. Juhul, kui kostja I soovib tugineda sellele, et ta tegi kaasomandi suhtes kulutusi ajal, mil hagejatele kuulus korteriomand, tuleb kostjal sellele selgelt tugineda ja nõude aluseks olevad asjaolud kohtu ette tuua ja need tõendada.
12.See, kui reaalosa ja kaasomandit eraldav vahesein või vahelagi eraldatakse ajal, mil terve kinnisasi kuulus ühele omanikule ja korteriomandid ei olnud veel tekkinud, ei tähenda iseenesest, et vaheseina või vahelae ehitamise nõue oleks välistatud. Olukorras, kus keldriruumid ja esimese korruse panipaik kuuluvad kaasomandisse, kahjustab kaasomandi ja reaalosa eraldavate vaheseina ja vahelae puudumine nende korteriomanike õigusi, kes kaasomandit kasutada ei saa ja kes peavad taluma, et ühe korteri reaalosa ei ole kaasomandist eraldatud. Hoones tuleb luua olukord, kus kõikide kaasomanike õigused oleksid tagatud. Sellise olukorra loomine võib eeldada ka ehituslike taastamistööde tegemist.
13.Maakohus leidis, et olukorras, kus kostjad ainukasutavad teatud kaasomandis olevaid hooneosi, tuleb jätta hagejate valduse taastamise ja kasutuse võimaldamise nõuded rahuldamata põhjusel, et hagejatel on võimalik esitada kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramise nõue ja taotleda enda ainukasutusse näiteks pööningupinna eraldamist. Esiteks ei tuvastanud maakohus, kas konkreetses majas on pööninguruume, mis kuuluvad kaasomandisse. Hagejad väitsid, et pööning kuulub nende korteriomandi reaalosa koosseisu. Kohus ei ole selle väite osas seisukohta kujundanud. Teiseks, olukorras, kus kaasomandi kasutuskorda ei ole kindlaks määratud, võib kaasomanik, kellel ei ole võimalik kasutada kaasomandit seaduses sätestatud viisil, nõuda seaduses sätestatud viisil kaasomandi kasutust. Selleks, et ruume ainuvaldav ja ainukasutav kaasomanik ei peaks ainuvaldusest loobuma, tuleb temal taotleda, et määrataks
14(23)
Tsiviilasi nr 2-14-52600 kindlaks kasutuskord. Maakohus on käesolevas asjas sisuliselt määranud kindlaks kasutuskorra, mis seisneb selles, et kostjad ei pea loobuma mitte ühegi kaasomandis oleva hooneosa ainukasutusest, mida kostjad juba ainukasutavad ja kõikide ülejäänud kaasomandi osade suhtes seaduses sätestatud kasutuskorda, mille kohaselt kõik kaasomanikud võivad kogu kaasomandit kaaskasutada, ei muudeta, sest hagejad võiksid taotleda nende kaasomandi osade ainukasutust, mida kostjad veel ei ainukasuta. Sellisel viisil kaalutlusõiguse teostamine väljub nendest piiridest, mille raames saab kohus kaalutlusõigust teostada. See, et kostjad on hõivanud mingid kaasomandis olevad ruumid, ei tähenda, et hagejad kaotaksid oma kaasomaniku õigused vastavatele hooneosadele ja hagejad võiksid vastukaaluks taotleda üksnes nende hooneosade ainukasutust, mida kostjad veel hõivanud ei ole. Teiseks, maakohus ei ole tuvastanud ega hinnanud, kas vaidlusalusel kinnisasjal on samaväärseid kaasomandi osasid, mis vastaksid ka hagejate omandi osa suurusele, mida saaks hagejate ainukasutusse määrata ja mille hagejate ainukasutusse määramine tagaks kõikide kaasomanike huvide kaitse, vastavalt kaasomandiosade suurusele. Oluline on see, et hagejate õigused ei ole tagatud juhul, kui hagejatel on võimalik tulevikus taotleda mingite muude kaasomandiosade ainukasutusse jätmist, kui vastavate hooneosade ainukasutusõigust hagejatele ei määrata. Seda isegi mitte siis, kui konkreetse kaasomandi puhul oleksid selliseid kaasomandi osad, mida saaks hagejate ainukasutusse määrata ja mille väärtus ja suurus vastab hagejate omandiosa suurusele, olemas. Hagejate võimalus midagi tulevikus, teises menetluses, enda ainuvaldusesse taotleda, ei kompenseeri seda, et kohus jättis hagejad käesolevas menetluses konkreetsete hooneosade kasutamise ja valdamise võimalustest ilma. Käesoleval juhul ei ole maakohus tuvastanud, et hagejate ainukasutusse saaks määrata sedavõrd palju ja sedavõrd suure väärtusega hoone- ja kinnisasja osi, mille ainukasutus kompenseeriks hagejatele vaidlusaluste kinnisasja osade kasutuse võimalusest ilmajäämise. Maakohus ei ole sellist järeldust teinud ega sellise järelduse tegemise eelduseks olevaid asjaolusid tuvastanud. Vastupidi, hagejad on toonud kohtu ette hulgaliselt asjaolusid, mis viitavad sellele, et konkreetsel juhul ei ole piisavalt kostjate poolt hõivamata kaasomandi osasid, mida saaks hagejate ainukasutusse määrata ja mille suurus ja väärtus vastaks hagejate omandiosade suurusele ja mille hagejate ainukasutusse jätmine tagaks kõikide korteriomanike kaasomandiosade suurusest lähtuvalt kohase kohtlemise.
14.Maakohus leidis, et esimese korruse abiruumi kaaskasutuse võimaldamise nõue tuleb jätta rahuldamata muuhulgas ka sellel põhjusel, et hagejad korteriomandit omandades pidid teadma sellest, et kaasomandis olevat ruumi ja kostjate ainuomandit eraldav vahesein on lammutatud ja kostjad ainuvaldavad abiruumi. Ringkonnakohus märgib, et maakohus ei ole tuvastanud, mida täpselt hagejad korteriomandi omandamisel teadsid. Samuti ei ole maakohus põhjendanud, mida hagejad korteriomandit omandades teadma pidid. Ringkonnakohus rõhutab, et sõltumata sellest, mida hagejad korteriomandit omandades teadsid või teadma pidid, ei välista rikkumisest teadmine seda, et korteriomandi omandanud isikud peale omanikuks saamist asuvad realiseerima neid õigusi, mis neil korteriomanikuks olemisest tulenevad. Ei ole välistatud see, et hagejate võimalik kostjate tegevusest teadmine võib mõjutada neid nõudeid, mida hagejad saaksid korteriomandi müügilepingust tulenevalt korteriomandi müüja suhtes esitada. Kuid see, kas hagejad saavad esitada korteriomandi müünud isiku suhtes müügilepingu rikkumisest tulenevaid nõudeid, käesoleva vaidluse lahendamist ei mõjuta.
15.Maakohus leidis, et hagejate nõue taastada nende korterile täiendavad juurdepääsud, tuleb jätta rahuldamata muuhulgas ka sellel põhjusel, et hagejatel on võimalik oma korteriomandile juurde pääseda ka muul viisil. Ringkonnakohus rõhutab, et asjaolu, et korteriomanikul on mingi juurdepääs oma reaalosale olemas, ei välista iseenesest muude blokeeritud, kinniehitatud või likvideeritud juurdepääsude taastamist. Juhul, kui korteriomandid seati viisil, et kaasomandisse kuulus mitu treppi, ust vm juurdepääsu, mis viivad
15(23)
Tsiviilasi nr 2-14-52600 hagejate korterini, on hagejatel õigus nende juurdepääsude kasutamist nõuda. Ringkonnakohus ei saa nõustuda maakohus seisukohaga, et olukorras, kus korterile on üks juurdepääs olemas, ei ole ülejäänud juurdepääsude kasutamise või taastamise nõue põhjendatud. Mitme juurdepääsu olemasolu võib muuta korterit atraktiivsemaks, see võib muuta korteri kasutust mugavamaks ja paindlikumaks ning mitme juurdepääsu olemasolu võib olla põhjendatud ka näiteks päästekaalutlustel.
16.Ringkonnakohus ei nõustu maakohtu järeldusega, et kõik ümberehitused, mille likvideerimist või millele eelnenud olukorra taastamist hagejad nõuavad, toimusid enne seda, kui kinnisasja ainuomanik (Tallinna linn) kinnisasja korteriomanditena võõrandas. Hagejad esitasid hagiavalduse lisadena fotod, millega soovisid tõendada, et osad ehituslikud muudatused tehti peale seda, kui hagejad olid juba korteriomandi omandanud. Maakohus ei ole neid tõendeid hinnanud. Maakohus rajas oma järelduse üksnes ehitusloale ja vastuvõtu aktile (t II kd lk 105-106). Nendest tõenditest aga ei nähtu, mis ehituslikke muudatusi täpselt tehti.
17.Maakohus jättis edasistest õueala kasutamise takistamisest hoidumise nõude rahuldamata põhjusel, et maakohtu hinnangul ei ole hagejad usutavaks muutnud seda, et kostjad võiksid tulevikus hagejatel õueala kasutamist takistada. Ringkonnakohus sellise maakohtu järeldusega nõustuda ei saa. Hagejad tuginesid käesoleva tsiviilasja raames sellele, et kostja I paigaldas uue õuevärava ning ei andnud hagejate esindaja nõuetest hoolimata pikema perioodi jooksul hagejatele õuevärava pulti. Hagejad tuginesid ka sellele, et õues pargivad kostja külaliste autod, mille tõttu ei ole hagejatele kahe auto parkimine tagatud. Hagejad tuginesid ka sellele, et hageja jaoks on õue kasutamine takistatud ka põhjusel, et kostjad hoiavad õues oma skulptuure. Juhul, kui need asjaolud peaksid tuvastamist leidma, esinevad kaalukad argumendid, et tulevikus rikkumisest hoidumisele suunatud hagi lubatavaks pidada.
18.Maakohus jättis rahuldamata nõude kohustada kostjaid vabastama õueala kostjatele kuuluvatest asjadest ja prügist. Maakohus jättis selle nõude rahuldamata põhjusel, et õuealal on mõningad skulptuurid ja üks kivi ja hagejad ei ole põhjendanud, miks eelnimetatud asjade õuealal asumine hagejate huve kahjustab. Kostja II suhtes jättis maakohus nõude rahuldamata ka põhjusel, et hagejad ei ole esitanud ühtegi tõendit, millest nähtuks, et õuealal asuvad ka kostjale II kuuluvad esemed. Ringkonnakohus leiab, et praegusel juhul, arvestades maakohtupoolset menetluse läbiviimist, oli selle nõude rahuldamata jätmine ennatlik. Olukorras, kus hagejad leidsid, et õuealal skulptuuride ja kivi hoidmine on lubamatu, esitasid hagejad sisuliselt kaasomandisse kuuluva õueala kasutuskorra kindlaksmääramise nõude ning kindlaksmääratava kasutuskorra täitmise nõude. Reeglina võivad kõik kaasomanikud kasutada kogu kaasomandit, arvestades teiste kaasomanike kaaskasutust. Olukorras, kus hagejad leiavad, et kaasomandis oleva õueala kasutus peaks toimuma viisil, et õues üldse kostjatele kuuluvaid skulptuure ega materjale ei ladustata, tulnuks maakohtul selgitamiskohustuse täitmise raames hagejatele selgitada, et vallasasjade äraviimise nõude rahuldamine eeldab kasutuskorra kindlaksmääramist ja selle raames selliste asjaolude kohtu ette toomist, mille alusel saaks kohus jõuda veendumusele, et kõikide korteriomanike huvidest lähtuv kaasomandisse kuuluva õueala kaaskasutus (KOS § 12 lg 3 laused 1 ja 2) peab toimuma viisil, et õuealal vallasasju üldse ei hoita. Toimikust nähtuvalt maakohus selgitamiskohustust ei täitnud. Iseenesest ei saa välistada olukorda, kus kõikide kaasomanike huvidele vastav kaaskasutus võib hõlmata näiteks õues üksnes autode parkimist või õueala kasutuse jagamist viisil, kus asjade hoidmise ala on ruumiliselt piiritletud. Ringkonnakohus ei nõustu maakohtu käsitlusega, et kostja II suhtes tuleb käesolevas lõigus käsitletud nõue jätta rahuldamata põhjusel, et hagejad ei ole tõendanud, et õues olevad asjad kuuluvad kostjale II. Kostjal II lasuvad korteriomandi ühisomanikuks olemisest tulenevalt kõik korteriomaniku kohustused. KOS § 11 lg 2 kohaselt on korteriomanik
16(23)
Tsiviilasi nr 2-14-52600 kohustatud tagama, et tema perekonnaliikmed, ajutised elanikud ja korteriomandit kasutavad isikud järgivad § 11 lg 1 p-des 1 ja 2 sätestatut. Viidatud sättest tuleneb, et iga korteriomanik on kohustatud tagama, et kõik need isikud, kes korteriomanikule kuuluvat korteriomandit kasutavad, järgiksid § 11 lg 1 p-dest 1 ja 2 tulenevaid kasutamise piiranguid. Seega ei välista asjaolu, et kostja II ise kaasomandit ei kasuta, iseenesest kostja II suhtes kaasomandi võimalikust lubamatust kasutusest tuleneva nõude esitamist.
19.Maakohus jättis rahuldamata kostjate poolt ehitatud paviljoni lammutamise nõude põhjusel, et kostja I osalusega äriühing taotles skulptuuride hoiustamiseks varjualuse püstitamise luba Tallinna Kultuuriväärtuste Ametilt ja kooskõlastust Tallinna Kesklinna Valitsuselt. Esiteks märgib ringkonnakohus, et maakohus ei ole tuvastanud, et vaidlusalune ehitis püstitati loale ja kooskõlastusele vastavalt. Teiseks ei ole maakohus tuvastanud, et kõik ehitise rajamiseks vajalikud avalik-õiguslikud load olid olemas. Kolmandaks, isegi siis, kui kostjal oleks olnud ehitise rajamiseks kõik vajalikud avalik-õiguslikud load, ei asenda need teiste korteriomanike nõusolekut. KOS § 16 lg 1 kohaselt on ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemiseks vaja korteriomanike kokkulepet ning sellise muudatuse tegemist ei saa korteriomanikud otsustada ega § 15 lg 5 alusel nõuda. Seega on reeglina vaja ehituslike muudatuste tegemiseks kõigi korteriomanike nõusolekut. Seda muudatust ei tehtud enne hagejate omanikuks saamist. Ringkonnakohus nõustub maakohtu poolt tuvastatuga, et hagejad vastava muudatuse tegemiseks nõusolekut andnud ei ole. KOS § 16 lg 1 lause 2 kohaselt ei ole viidatud muudatuse tegemiseks teiste korteriomanike nõusolekut vaja siis, kui asjakohase toiminguga ei kahjustata teiste korteriomanike õigusi üle § 11 lg 1 p-s 1 nimetatud määra. Viidatud sätetest tulenevalt tulnuks kostjatel kohtu ette tuua ja tõendada asjaolud, mille alusel saanuks maakohus järeldada, et kõnealuse ehitisega ei kahjustata korteriomanike õigusi üle § 11 lg 1 p-s 1 sätestatud määra. Sellist järeldust ei saa praeguseks tsiviilasjas esitatud asjaolude alusel teha, sest kaasomandis olev õueala on suhteliselt väike ja hagejate etteheidete kohaselt on aeg-ajalt probleeme autode õuealale mahtumisega. Teiseks, paviljon, mis täidab kaasomandis olevat õueala, on kostja ainukasutuses, mistõttu väheneb selle võrra hagejate võimalus kaasomandis olevat õueala kasutada. Ei ole välistatud see, et kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramise käigus võib kohus jõuda järeldusele, et paviljon peab säilima ja sellega seoses tuleb hagejatele eraldada näiteks muu õueosa, kuid selleks tuleb paviljoni säilimist soovival kaasomanikul esitada selge kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramise nõue ja tuua kohtu ette selle nõude rahuldamise eelduseks olevad asjaolud. Olukord, kus üks korteriomanik püstitab kaasomandis olevale õuele paviljoni, mille võtab enda ainukasutusse, ei ole KOS § 16 lg 1 alusel lubatav ja rahulolematud korteriomanikud võivad nõuda KOS § 12 lg 3 alusel sellise kasutuse lõpetamist.
20.Ringkonnakohus ei nõustu maakohtuga ka selles, et hagejad kaotasid paviljoni kõrvaldamise nõude, sest nad ei tõendanud, et nad oleksid paviljoni ehitamisele selle ehitamise ajal ega vahetult peale paviljoni valmimist vastu vaielnud. Ringkonnakohus rõhutab, et korteriomanikul on õigus nõuda KOS § 12 lg 3 lause 1 alusel teistelt korteriomanikelt, et kaasomandi eset kasutataks seaduse kohaselt. KOS § 16 lg 1 kohaselt ei tohi üks korteriomanik ilma teiste nõusolekuta ehituslikke muudatusi teha ja kaasomandi eseme kasutusviisi muuta. Seadusest ei tulene, et vastava nõude esitamine eeldaks seda, et korteriomanik ehitusliku muudatuse või kaasomandi eseme osa kasutusviisi muutmisele ehitamise ajal või vahetult peale muudatuse valmimist vastu vaidleks. Teiseks, kostjad ei ole kohtu ette toonud asjaolusid, millest saaks järeldada, et hagejate käitumisest saaks piisavalt selgesti järeldada, et nad oleksid paviljoniga nõustunud või paviljoni ehitamise heaks kiitnud. Kolmandaks, kehtivast õigusest ei tulene, et juhul, kui omavoliliselt ja ilma teiste korteriomanike nõusolekuta kõigile kuuluva kaasomandi osas ehituslikke muudatusi tegev ja kaasomandi osade kasutust muutev
17(23)
Tsiviilasi nr 2-14-52600 korteriomanik on oma tegevusega lõpule jõudnud, peavad teised korteriomanikud seda taluma, sest nad ei vaielnud omavolile ja õiguste rikkumisele koheselt vastu. Selline käsitlus hea usu põhimõttest võiks viia omavoli vohamiseni ja selleni, et korteriomanikud hakkavad teiste nõusolekuta omavolilisi ehituslikke muudatusi võimalikult kiiresti läbi viima, selleks, et saada muudatustega valmis enne, kui ehitamisele jõutakse vastu vaielda. Korteriomanditeks jagatud kinnisasjade puhul on reeglina väga palju erinevaid ja vastakaid huvisid, mille osas ei ole võimalik õigusrahu ja õiguskindlust saavutada juhul, kui ehituslike muudatuste (mis reeglina on teiste korteriomanike õigusi oluliselt puudutavad muudatused) tegemise keelamine ja endise olukorra taastamine on võimalik üksnes juhul, kui oma seaduslikke õigusi realiseeriv korteriomanik peaks tõendama et ta nõudis keelatud tegevuse lõpetamist koheselt. KOS-is ei sisaldu AÕS § 148 lg-ga 3 analoogset sätet. Tegemist ei ole seadusandja plaanivälise lüngaga, mistõttu on analoogia rakendamine välistatud. Kuigi see ei oma asja lahendamisel tähtust, ei ole maakohus tuvastanud ka seda, millal täpselt vaidlusalune paviljon oma praeguse kuju ja väljanägemise sai ja millal hagejad paviljonist teada said. Hagejad igapäevaselt neile kuuluvat korteriomandit ei kasuta. Seadus ei nõua, et korteriomanik oleks igapäevaselt kursis kortermajas toimuvaga. Maakohus ei tuvastanud ka seda, kas KK-l oli volitus esindada hagejaid kõikides korteriomandiga seotud küsimustes ja kas KK-l oli kohustus vahendada hagejatele kogu kortermaja puudutavat informatsiooni.
21.Ringkonnakohus ei saa nõustuda maakohtu järeldusega, et paviljon ei saa rikkuda hagejate huve. Hagejad tõid kohtu ette sellised väited, et õueala on väike ja seal ei mahu parkima kõik autod. Ainuüksi see väide viitab sellele, et paviljon rikub hagejate õigusi. Olukord, kus paviljoni tõttu jääb väiksemaks ala, mida kõik korteriomanikud saavad kasutada ja paviljoni ainukasutavad kostjad, viitab hagejate õiguste kahjustamisele. Ringkonnakohus märgib ka seda, et eriti väikeste majade puhul, sh ka käesoleval juhul kus majas on kaks korterit, võib igal korteriomanikul olla soov ja huvi kaasa rääkida sellele, milline peaks maja olema ja kas maja muutmisega nõustuda või mitte.
22.Maakohus jättis rahuldamata nõude kohustada kostjaid lõpetama korteri nr 1 kasutamine äripinnana. Maakohus lähtus sellest, et Tallinna Kesklinna Valitsus on väljastanud kostja I osalusega äriühingule tegevusloa. Ringkonnakohus sellise maakohtu käsitlusega nõustuda ei saa. Korteriomanikul on õigus nõuda, et korteriomandi reaalosa ja kaasomandi eset kasutataks seaduse kohaselt (KOS § 12 lg 3 lause 1). KOS § 11 lg 1 p-i 1 kohaselt on korteriomanik kohustatud hoiduma reaalosa ja kaasomandi eseme kasutamisel tegevustest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivaid mõjusid. Seega on seadusele vastav korteriomandi kasutus see, mis ei ületa KOS § 11 lg 1 p-s 1 sätestatud mõjude määra. Nimetatud määra ületava kasutuse võib teine korteriomanik KOS § 12 lg 3 lause 1 alusel keelata. Seadusele mittevastava kasutuse keelamise nõue ei sõltu sellest, kas kohalik omavalitsus on väljastanud mingile isikule, kes ei ole isegi korteriomandi omanik, kauplemisloa majandustegevuse läbiviimiseks. Seega ei mõjuta kauplemisloa olemasolu lubamatu kasutuse keelamise nõuet.
23.Maakohus jättis eelmises lõigus nimetatud nõude rahuldamata ka seetõttu, et vaidlusaluse kinnisasja puhul on maa sihtotstarve 55% ulatuses ärimaa. Ringkonnakohus rõhutab, et maakohus oleks pidanud tuvastama, mis asjaoludel on kinnisasja maa sihtotstarve 45% ulatuses elamumaa ja 55% ulatuses ärimaa. Hagejad tuginesid sellele, et nendele kuuluva korteriomandi mõttelise osa suurus vastab ca 55%-le ja hagejatele kuuluva korteriomandi puhul on kinnistusraamatusse märgitud reaalosaks mitteeluruum, seevastu kui kostjatele kuuluva korteriomandi puhul on kinnistusraamatusse märgitud eluruum. Oluline on see, millise korteriomandiga seoses on maa sihtotstarve ärimaana määratletud ja millise korteriomandi reaalosa puhul on tegemist eluruumiga ja millise puhul on tegemist mitteeluruumiga.
18(23)
Tsiviilasi nr 2-14-52600
24.Ringkonnakohus nõustub hagejatega selles, et kostja I tegevus, kus kostja kasutab eluruumi majandustegevuse läbiviimiseks, võib osutuda KOS § 11 lg 1 p-st 1 tulenevalt lubamatuks ning hagejatel võib olla õigus selline tegevus KOS § 12 lg 3 alusel keelata. Kuid vastava järelduse tegemiseks tuleb tuvastada viidatud normides sätestatud asjaolud. Maakohus seda teinud ei ole.
25.Ringkonnakohus ei nõustu maakohtuga selles, et hagejad peavad igal juhul taluma kõiki ehituslikke muudatusi, mis tehti enne seda, kui hagejad korteriomandi omandasid. Esiteks ei ole maakohus seadusele vastavalt tuvastanud, millised ehituslikud muudatused ikkagi tehti enne hagejate omanikuks saamist ja millised pärast seda. Teiseks, juhul, kui mingid ehituslikud muudatused või ehituslikele muudatustele eelnenud olukorra taastamine on vältimatult vajalik selleks, et lõpetada hagejate õiguste rikkumine, näiteks , et luua olukord, kus kaasomandis olevad ruumid on eraldatud ainuomandis olevatest ruumidest, võib ehituslike muudatuste tegemine või ehituslikele muudatustele eelnenud olukorra taastamine olla õigustatud.
26.Maakohus ei loonud asja menetlemisel selgust selles, millele hagejad rahalise nõude esitamisel tuginesid. Hagejad soovisid esitada kostjate suhtes rahalise nõude tulenevalt sellest, et hagejad ei saanud oma omandit kasutada. Selline nõue võib põhineda VÕS §-l 115, sest korteriomanikul ei ole õigust takistada teisel korteriomanikul talle kuuluva korteriomandi kasutust. Nõue võib põhineda ka kasutuseelise väljaandmisel. Selline nõue ei ole alati välistatud. Hagejad on nõude alusena viidanud ka rikkumise teel saadud tulu väljaandmise kohustusele. Kuigi 04.03.2016.a kohtuistungil väitis hagejate esindaja, et nende rahaline nõue põhineb kostjate rikkumisel, st sellel, et kostjate tegevuse tõttu ei saanud hagejad oma omandit kasutada, ei ole hagejad olnud oma avaldustes järjekindlad (vt hagiavalduse p-d 45 jj). Kasutuseeliste väljaandmise ja hüvitamise nõue viitab sellele, et hagejad võisid oma nõude vähemalt alternatiivselt rajada ka sellele. Maakohtul oleks tulnud teha selles osas jõupingutusi, et asja lahendamiseks kohane selgus luua.
27.Maakohus tuvastas tunnistaja KK ütluste alusel, et hagejad ei saanud kinnisasjale põhjusel, et värav oli vahetatud ja tunnistaja pöördus kostja I poole selleks, et saada värava võtit ning tunnistaja, kes tegutses hagejate esindajana ei saanud pikalt kostjalt I vastust (maakohtu otsuse p 62). Need asjaolud viitavad sellele, et hagejatel ei olnud võimalik oma omandit kasutada põhjusel, et kostja I vahetas välja värava ja ei andnud hagejatele (kes tegutsesid esindaja kaudu) värava võtit ka siis, kui hagejad seda (läbi esindaja) nõudsid. Ringkonnakohus ei nõustu seejuures maakohtu käsitlusega, et kasutuseelise hüvitamise nõue (mis võib rahuldamisele kuuluda nii kahju hüvitamise koosseisu alusel kui ka teatud kitsendavatel juhtudel kasutuseelise väljaandmise nõude alusel) ei saa rahuldamisele kuuluda põhjusel, et olukorras, kus kostja I hagejatele juurdepääsu ei taganud, oleksid hagejad pidanud pöörduma kostja II poole, kes oleks hagejatele koheselt juurdepääsu taganud. Esiteks ei ole teada, kas kostja II oleks hagejatele juurdepääsu taganud. Selline väide on eluliselt ebausutav, sest kostja II on kogu menetluse jooksul väitnud, et temal vaidlusaluse kinnisasja remontimise ja kasutamisega puutumus puudub ja kostja I puhul on tegemist üksnes kostja II endise abikaasaga. Kostja II ei ole usutavaks muutnud, et tal on võimalik väljastada väravapulte või tal on võimalik anda korraldusi kostjale I. Teiseks, olukorras, kus üks korteriomanikest on paigaldanud uue värava, mistõttu ei saa teised korteriomanikud oma omandile ligi ja olukorras, kus see korteriomanik pika aja jooksul ilma juurdepääsuta korteriomanike nõudmistele ei reageeri (nagu märkis tunnistaja ütluste alusel maakohus), ei eelda kahju hüvitamise nõude esitamine seda, et ilma juurdepääsuta korteriomanik peaks kõik korteriomanikud läbi käima ja mitte keegi värava pulti ei anna. Maakohus jättis rikkumisega saadud tulu väljaandmise nõude
19(23)
Tsiviilasi nr 2-14-52600 rahuldamata põhjusel, et maakohtu hinnangul rikkumist aset ei leidnud. Maakohus ei ole teinud õiguspäraselt järeldust, et rikkumist aset ei leidnud, mistõttu ei saa sellel alusel nõuet rahuldamata jätta. Kuna rikkumise puudumist ei saa ilma vastavaid asjaolusid tuvastamata ja õigussuhteid analüüsimata järeldada, ei saanud maakohus jätta õiguspäraselt rahuldamata ka õigusabile tehtud kulutuste hüvitamise nõuet. Viivisenõude rahuldamine sõltub rahaliste nõuete rahuldamisest.
28.Eespool toodust tuleb asuda seisukohale, et maakohtu poolt hagi rahuldamata jätmine ei olnud õiguspärane ja maakohtu otsus tuleb tühistada osas milles maakohus jättis hagi rahuldamata.
29.Ringkonnakohus leiab, et käesolev tsiviilasi tuleb saata uueks lahendamiseks maakohtule. Maakohus lähtus asja lahendamisel asjaoludest, millest asja lahendamine sõltuda ei saa. Kuna maakohus ei tuvastanud asja lahendamiseks vajalikke asjaolusid ja ei täitnud selgitamiskohustust ning ei teinud kohaseid jõupingutusi selleks, et luua selgus asja lahendamisel oluliste asjaolude osas, tuleb asja lahendamiseks teha toiminguid ja tuvastada asjaolusid ulatuses, mis tähendab sisuliselt uue eelmenetluse läbiviimist. Asjas on vajalik nõuete täiendav täpsustamine. täpsustada ka nõudeid. Nõuete täpsustamine, millega kaasneb asjaolude läbiarutamine ja täiendavate asjaolude kohtu ette toomise võimaldamine, on kohane maakohtu menetluses. Nendel põhjustel ei saa ringkonnakohus tsiviilasja ise lahendada ning asi tuleb saata uueks lahendamiseks maakohtule. Järgnevalt käsitleb ringkonnakohus asja õigeks lahendamiseks olulisi küsimusi.
30.Hagejad esitasid kostjate suhtes muuhulgas nõuded, milles hagejad nõudsid juurdepääsu kaasomandis olevatele hooneosadele, mis on kostjate ainuvalduses. Vastav nõue võiks rahuldamisele kuuluda KOS § 12 lg 3 lause 1 alusel.. AÕS § 89 ei saa kohalduda kaasomanike vahelises suhtes. AÕS § 89 kohaldub olukorras, kus omanik nõuab omanikuks mitteolevalt isikult igasuguse omandiõiguse rikkumise lõpetamist, mis ei seondu valduse kaotusega. Käesoleval juhul ei kuulu kohaldamisele ka AÕS § 72 lg 5, sest AÕS § 72 lg 5 on üldnorm, mis kohaldub nö tavalise kaasomandi puhul. Kaasomandit reguleerivad üldnormid kohalduvad korteriomandi koosseisu kuuluva kaasomandi puhul üksnes siis, kui erinorme ei eksisteeri. Käesoleval juhul kohaldub erinormina KOS § 12 lg 3 ja see välistab üldnormi kohaldumise.
31.Viidatud normi kohaselt võivad hagejad nõuda kõikide kaasomandis olevate kinnisasja osadele juurdepääsu, sest vastava normi kohaselt võib korteriomanik nõuda, et kaasomandit kasutataks seaduse kohaselt. Seaduse kohaselt, kui kaasomandi kasutuskorda ei ole kindlaks määratud, võib iga kaasomanik kasutada kogu kaasomandit, arvestades teiste korteriomanike kaaskasutust. Olukorras, kus kostjad ei ole nõus, et hagejad saavad juurdepääsu kostjate ainuvalduses olevatele ruumidele, võivad kostjad esitada kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramise nõude, mille raames võivad kostjad kohtu ette tuua sellised asjaolud, millest tingituna võiks kohus määrata, et vähemalt osad keldri ruumid võiksid jääda kostjate ainuvaldusesse. Eespool selgitas ringkonnakohus seda, et sellised asjaolud ei saa olla asjaolud, millest maakohus käesoleva vaidluse lahendamisel lähtus. Kui kostjad seda ei tee, on hagejatel õigus nõuda juurdepääsu kogu kaasomandile.
32.Lisaks kostjate ainuvalduses olevate kaasomandisse kuuluvate ruumide juurdepääsu saamisele nõudsid hagejad ka seda, et kostjatel keelataks hagejatele kaasomandis olevate ruumide kasutamisel ja valdamisel takistuste tegemine. Sellisel viisil esitatud nõue ei saa aga ilma täiendamise või täpsustamiseta rahuldamisele kuuluda. Selline nõue oleks kohane siis, kui
20(23)
Tsiviilasi nr 2-14-52600 ainuomanik nõuaks omanikuks mitteolevalt isikult igasuguse kasutamise ja valdamise lõpetamist. Käesoleval juhul esitasid hagejad hagiavalduse lisana fotod, millelt nähtub, et kostja I kasutab kaasomandis olevaid keldriruume asjade hoidmiseks ja skulptuuride tegemiseks. Käesoleval juhul ei ole hagejad kaasomandis olevate ruumide ainuomanikud. Kasutuskorda ei ole kindlaks määratud. Sellest tulenevalt võivad kaasomandis olevaid hooneosi ja kinnisasja osi kasutada ka kostjad. Selline hagi ese, mille kohaselt taotletakse, et kostjaid kohustataks hoiduma hagejate valdamise ja kasutamise takistamisest kaasomandi kasutamisel, on ebaselge ja ei võimaldaks ilma vaidlusteta täitemenetluse läbiviimist. Sellise sõnastusega kohtuotsuse resolutsioonist ei selguks, millisel määral võivad kostjad kaasomandit kasutada ja juhul kui kostjad kaasomandit kasutavad, siis millist kostjate tegevust võib pidada hagejate takistamiseks kaasomandi kasutamisel ja valdamisel. Kui hagejad soovivad esitada kostjate suhtes nõuet, et kostjad hoiduksid mingitest tegevustest kaasomandi kasutamisel ja valdamisel, st tegevustest, mis hagejate valdamist ja kasutamist segab, tuleb hagejatel esitada kasutuskorra kindlaksmääramise nõue, sest selle raames saab määratleda ja kaasomanike vahel selgeks vaielda, millisel viisil kaasomandit kasutada saab ja milline kasutus on lubamatu. Kaasomandi kasutuskorra nõude esitamisel tuleb hagejatel ka määratleda, millisel viisil kasutamine tuleb keelata . Olukorras, kus ruume või kinnisasja osasid ei määrata hagejate ainukasutusse, ei saa abstraktselt igasugust hagejate valdamise ja kasutamise takistamist keelata.
33.Hagejad soovisid esitada kostjate suhtes nõuet kohustada kostjaid kasutama kaasomandis olevat õueala selle otstarbe kohaselt. Hagejatel tuleb nõude eset täpsutada, mida peavad hagejad otstarbekohaseks kasutuseks. Kui hagejad leiavad, et õuealal ja kaasomandis olevates ruumides ei või hoida üleüldse vallasasju, tuleb hagejatel nõue vastavalt määratleda ja tuua kohtu ette asjaolud, mis sellise järelduse tegemist võimaldavad. Samas oleks selline nõue erandlik ja seda enam tuleks kohtu ette tuua vastavad asjaolud, mille alusel saab kohus jõuda järeldusele, et kaasomandis olevate kinnisasja osade kasutus on just sellisel viisil kohane.
34.Hagejad esitasid kostjate suhtes paviljoni lammutamise ja paviljoni aluse maa-ala korrastamise nõude. See nõue võib rahuldamisele kuuluda KOS § 12 lg 3 lause 1 koosmõjus § 16 lg-ga 1. Selle nõude lahendamisel tuleb maakohtul luua selgus kostjate poolt kohtu ette toodud väidete osas, mis puudutasid seda, et paviljoni asemel oli ka varasemalt ehitis. Maakohtul tuleb kostjatele selgitada, et kostjatel on võimalik kohtu ette tuua asjaolud, mille alusel saab kohus järeldada, et endise olukorra taastamine ei saa tähendada paviljoni lammutamist. Maakohtul tuleb kostjatele selgitada, et neil on võimalik tuua kohtu ette asjaolud ja esitada tõendid, millest saaks kohus järeldada, et paviljoni ehitamisest tulenevad mõjud ei ületa KOS § 11 lg 1 p-s 1 sätestatut (KOS § 16 lg 1 lause 2). Maakohtul tuleb kostjatele asja uue arutamise käigus selgitada ka seda, et kostjatel on võimalik nõuda ka kasutuskorra kindlaksmääramist viisil, et paviljon säilib ja paviljon jääb kostja ainukasutusse. Esiteks, kuigi ehitusliku muudatuse tegemine eeldab kõigi korteriomanike nõusolekut (KOS § 16 lg 1 lause 1), ei ole välistatud, et korteriomanik nõuab teiselt korteriomanikult ehitusliku muudatuse tegemiseks nõusolekut AÕS § 72 lg 5 alusel. Kuid sellisel juhul tuleb vastav nõue esitada ning tuua kohtu ette asjaolud, mis selle nõude rahuldamist võimaldavad. Teiseks, kui paviljon peaks säilima, ei ole välistatud, et kostjad võivad esitada kasutuskorra kindlaksmääramise nõude, mille raames jääks paviljon kostja ainukasutusse. Kuid selleks tuleb kostjatel esitada vastav nõue ja tuua kohtu ette asjaolud, mis sellist kasutuskorra kindlaksmääramist võimaldavad. Korteriomandite koosseisu kuuluva kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramist saab korteriomanik teistelt korteriomanikelt nõuda KOS § 12 lg 3 lausete 1 ja 2 alusel. Lausest 1 tulenevalt saab korteriomanik nõuda seaduses sätestatule vastavat kasutust, ja seadus sätestab, et juhul, kui kaasomandi kasutus on reguleerimata, lähtutakse korteriomanike huvidest.
21(23)
Tsiviilasi nr 2-14-52600
35.Hagejad esitasid kostjate suhtes nõude kohustada kostjaid lõpetama kostjatele kuuluva korteri ja kaasomandi osade kasutamine äripinnana. Maakohtul tuleb selgitada hagejatele, et vastavat nõuet tuleb täpsustada viisil, et nõue oleks selline, mis võimaldab ilma vaidlusteta täitemenetluse läbiviimist. Kuigi osadel juhtudel võib olla nõue, kus nõutakse korteri teatud viisil kasutamise lõpetamist, piisavalt selge, siis käesoleva vaidluse asjaolud viitavad sellele, et abstraktselt äripinnana kasutamise lõpetamise nõue käesoleval juhul piisavalt selge ei oleks. Nii väitis kostja I, et ta elab vaidlusaluses korteris ja tegeleb seal skulptuuride tegemisega ning see on tema elustiil. Paljud inimesed tegelevad oma eluruumides käsitööga, ja ei ole välistatud ka see, et osa käsitööst hiljem müüakse. Nendel põhjustel ei ole võimalik hagejate poolt esitatud nõudest selgelt aru saada, kas hagejad soovivad, et kostja oma korteris ja kinnisasjal mitte ühtegi skulptuuri ei teeks või müügi eesmärgil skulptuure ei teeks või skulptuure ei müüks või skulptuure müügiks ei pakuks. Hagejate esindaja leidis 04.03.2016.a kohtuistungil, et nõue on piisavalt selge, täpne ja konkreetne, sest vastasel juhul peaksid hagejad üles lugema terve EMTAK- kataloogi, sest hagejad soovivad, et kostjad mitte ühelgi viisil korterit ja kaasomandit äripinnana ei kasuta. Ringkonnakohus hagejate käsitlusega nõustuda ei saa. Hagejatel on õigus nõuda kostjatelt, et kostjad lõpetaksid mingi sellise keelatud tegevuse, mida kostjad toime panevad või mille osas on oht, et kostjad võivad mingit keelatud tegevust tulevikus toime panna. Hagejad ei saa igaks juhuks esitada kostjate suhtes nõuet, et kostjad hoiduksid ka sellistest tegevustest, mida kostjad toime ei pane ja mille osas ei esine ka tõenäosust, et kostjad tegevust võiksid toime panna. Vastav nõue võiks kuuluda rahuldamisele KOS § 12 lg 3 alusel. Ringkonnakohus ei nõustu kostjaga II, et kuna kostja II vaidlusalust maja ei kasuta, siis ei saa kostja II suhtes võimaliku väärkasutusega seoses nõudeid esitada. KOS § 11 lg 2 kohaselt on korteriomanik kohustatud tagama, et need isikud, kes korteriomandit kasutavad, järgivad KOS § 11 lg 1 p-s 1 sätestatut.
36.Edasiste rikkumiste toimepanemise keelamise nõude puhul tuleb maakohtul veenduda, et nõude ese oleks piisavalt selge, et kohus saaks koostada sellise resolutsiooniga otsuse, mis võimaldaks efektiivset ja ilma vaidlusteta täitemenetluse läbiviimist.
37.Kasutuseeliste hüvitamisega seotud rahaliste nõuete puhul tuleb maakohtul anda hagejatele võimalus selgitada, kas hagejad tuginevad kasutuseelistega seotud nõude puhul üksnes sellele, et hagejad ei saanud nendele kuuluvat reaalosa ja kaasomandit kasutada ja neile tekkis kahju, mis seisnes kasutuseelise saamata jäämises või tuginevad hagejad ka sellele, et kostjad said kaasomandi ainukasutamise tõttu kasutuseeliseid, millest osa väljaandmist (st väljaandmise võimatuse tõttu rahas hüvitamist) hagejad nõuavad. Kuigi 04.03.2016.a kohtuistungil võis hagejate esindaja avaldustest aru saada, et hagejad tuginevad üksnes kahju hüvitamise nõude asjaoludele, viitavad hagejate poolt maakohtus tehtud avaldused sellele, et nad soovivad ka saadud kasutuseeliste väljaandmist (vt näit hagiavalduse p 45 jj). Juhul, kui hagejad soovivad kostjate poolt saadud kasutuseeliste väljaandmist, tuleb hagejatel kohtu ette tuua asjaolud, millest saab järeldada, et kostjate poolt saadud kasutuseeliste hüvitamist õigustavad erandlikud asjaolud. Reeglina võib iga korteriomanik kasutada kogu korteriomandite koosseisu kuuluvat kaasomandit. Olukord, kus korteriomanik kasutab kaasomandit ja saab sellest kasutuseeliseid, ei tohiks reeglina luua kasutajale kasutuseeliste hüvitamise kohustust. Kahju hüvitamise nõude puhul tuleb hagejatel kohtu ette tuua asjaolud, millest saab järeldada, et hagejad ei saanud kostja või kostjate tegevuse tõttu kaasomandit või hagejatele kuuluva korteriomandi reaalosa kasutada. Seejuures tuleb hagejatel kohtu ette tuua ja tõendada asjaolud, millest saab järeldada, millisel perioodil täpselt oli korteriomandi reaalosa või kaasomandi kasutamine hagejate jaoks võimatu. Hagejatel tuleb samuti tõendada see, kuidas nad vastaval perioodil oma korteriomandit kasutada soovisid ja mis oleks olnud sellise kasutuse väärtus. Juhul, kui hagejad jäävad selle juurde, et nad soovivad kahju hüvitist
22(23)
Tsiviilasi nr 2-14-52600 mõlemalt kostjalt, tuleb hagejatel kohtu ette tuua ja tõendada asjaolud, mille alusel saab kohus jõuda veendumusele, et hagejate korteriomandi reaalosa või kaasomandi kasutamine oli võimatu mõlema kostja tegevuse tõttu, või et mõlemad kostjad panid toime tegevuse, mille tõttu nad mõlemad vastutavad korteriomandi kasutamise võimatuse eest.
38.Kohtueelsete õigusabikulude hüvitamise nõude osas tuleb hagejatel kohtu ette tuua asjaolud, millest nähtuks, milliste rikkumistega seoses milliseid konkreetseid õigusabi toiminguid tehti, samuti asjaolud, millest saaks järeldada, et vastavate toimingute tegemine advokaadi vahendusel oli vajalik.
39.Asja uue lahendamise käigus tuleb maakohtul tuvastada, millised hooneosad kuuluvad kaasomandisse ja millised hooneosad reaalosade koosseisu. Hagejad üritasid vastavaid asjaolusid kohtu ette tuua juba algses hagiavalduses, esitades erinevate kuupäevadega hoone eksplikatsioone, väites, et nende alusel koostati plaan, mis lisati kinnistamisavaldusele. Hagejate ja kostjate vahel oli eksplikatsioonide erinevate versioonide pinnalt vaidlus. Asja uue arutamise käigus tuleb maakohtul menetlusosalistele selgitada, et kõige lihtsam viis tõendada, millised hooneosad on kaasomandis ja millised kuuluvad korteriomandite reaalosade koosseisu, on esitada selleks otsesed tõendid. Vastavalt KOS § 5 lg 3 p-le 1 tuleb korteriomandite tekkimise eelduseks olevale kinnistamisavaldusele lisada riikliku hooneregistri pidaja või ehitusloa või kasutusloa andnud ametiasutuse väljastatud koopia korteriomanditeks jagatava hoone plaanist või ehitatava hoone projektist, millel on piiritletud ja korterinumbriga tähistatud iga korteriomandi reaalosaks olevad ruumid. Seega, selle asemel et esitada erinevaid eksplinatsioone, on võimalik hooneosade kaasomandisse või reaalosade hulka kuulumist tõendada otsese tõendiga, kinnistustoimikus oleva plaani koopiaga, mis oli korteriomandite tekkimise alus. Eespool toodust tulenevalt tuleb tsiviilasi saata tühistatud osas uueks lahendamiseks Harju Maakohtule. Asja uuel lahendamisel tuleb maakohtul lähtuda eespool antud juhistest.
40.Menetluskulude jaotus kuulub otsustamisele vastavalt asja uue läbivaatamise tulemusele.
Meeli Kaur /allkirjastatud digitaalselt/
Krista Kirspuu /allkirjastatud digitaalselt/
Kaupo Paal /allkirjastatud digitaalselt/
23(23)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.