Eesistuja Peeter Jerofejev, liikmed Kaupo Paal ja Tambet Tampuu
Kohtuasi
Veljo Lopi ja Aili Ruotsi Lopi hagi Cristian Wald Schwartzi, Anne Maria Schwartzi ja Osaühingu AASA INVEST (likvideerimisel) vastu tahteavaldusi andma kohustamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Ringkonnakohtu 12. juuni 2019. a otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Cristian Wald Schwartzi kassatsioonkaebus
Tsiviilasja hind Riigikohtus
5000 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus
Hagejad Veljo Lopp ja Aili Ruotsi Lopp
ja
Anne
Maria
Schwartzi
Kolmandad isikud hagejate poolel Kadri Nõmm ja Ardo Nõmm Hagejate ja kolmandate isikute ühine esindaja vandeadvokaat Ene Mõtte Kostjad Cristian Wald Schwartz ja Anne Maria Schwartz, nende esindaja vandeadvokaat Tiina Mare Hiob Kostja Osaühing AASA INVEST (likvideerimisel) Asja läbivaatamise kuupäev
6. jaanuar 2020. a, kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 12. juuni 2019. a otsus tsiviilasjas nr 2-16-14960 ja Harju Maakohtu 22. jaanuari 2019. a otsus samas tsiviilasjas osas, milles rahuldati hagi Veljo Lopi ja Aili Ruotsi Lopi nõudes kohustada Cristian Wald Schwartzi ja Anne Maria Schwartzi andma nõusolek teha Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriosa nr 11243902 II jakku kanne, mille kohaselt on 1536/9900 suuruse kaasomandiosa ühisomanikeks Veljo Lopp ja Aili Ruotsi
Lopp. Teha tühistatud osas uus otsus, millega jätta hagi nimetatud nõudes läbi vaatamata. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 12. juuni 2019. a otsus tsiviilasjas nr 2-16-14960 ja Harju Maakohtu 22. jaanuari 2019. a otsus samas tsiviilasjas osas, milles rahuldati hagi Veljo Lopi ja Aili Ruotsi Lopi nõudes kohustada Cristian Wald Schwartzi ja Anne Maria Schwartzi andma nõusolek kustutada Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriosa nr 11243902 II jakku tehtud kanne, mille kohaselt on 4041/9900 suuruse kaasomandiosa ühisomanikeks Cristian Wald Schwartz ja Anne Maria Schwartz. Teha tühistatud osas uus otsus, millega jätta hagi nimetatud nõudes rahuldamata. Tühistada ringkonna- ja maakohtu otsused ka osas, milles menetluskulud jäeti Cristian Wald Schwartzi ja Anne Maria Schwartzi kanda. Kassatsioonkaebus rahuldada. Jätta Cristian Wald Schwartzi ja Anne Maria Schwartzi menetluskulud kõigis kohtuastmetes solidaarselt Veljo Lopi ja Aili Ruotsi Lopi kanda. Tagastada kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon Anne Maria Schwartzile.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Veljo Lopp (hageja I) ja Aili Ruotsi Lopp (hageja II) (koos hagejad) esitasid 5. oktoobril 2016 Harju Maakohtule Cristian Wald Schwartzi (kostja I), Anne Maria Schwartzi (kostja II) ja Osaühingu AASA INVEST (likvideerimisel) (kostja III) (koos kostjad) vastu hagi, milles palusid kohustada kostjaid andma nõusolek kustutada Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriosa nr 11243902 (asukohaga Kadaka tee, Põhja küla, Kuusalu vald, Harju maakond) (edaspidi Kadaka tee kinnistu) II jakku tehtud kanne, mille kohaselt on 4041/9900 suuruse kaasomandiosa ühisomanikeks kostjad I ja II, ja teha kanne, mille kohaselt on 1536/9900 suuruse kaasomandiosa ühisomanikeks hagejad. Hagejad palusid märkida kohtuotsuses, et kohtuotsus asendab kostjate tahteavaldusi ebaõige omanikukande parandamiseks. Maakohus kaasas määrusega iseseisva nõudeta kolmandate isikutena hagejate poolel tsiviilasja menetlusse Kadri Nõmme (kolmas isik I) ja Ardo Nõmme (koos kolmandad isikud). Hagiavalduse kohaselt sõlmisid kostja III (müüja) ja kostjad I ja II (ostjad) 18. septembril 2014 kinnistute mõtteliste osade müügilepingu, isiklike kasutusõiguste üleandmise kokkuleppe, ühishüpoteegi seadmise lepingu ja asjaõiguslepingu (edaspidi müügileping), millega kostja III müüs talle kuuluva 4041/9900 mõttelise osa Kadaka tee kinnistust kostjatele I ja II müügihinnaga 5000 eurot. Müügilepingu sõlmimise ajal olid kinnistu omanikena kinnistusraamatusse kantud kolmas isik I (kellele kuulus 1⁄2 (s.o 4950/9900) mõttelist osa), kostja III (kellele kuulus 4041/9900 mõttelist osa) ja hagejad kui ühisomanikud (kellele kuulus 909/9900 mõttelist osa). Kostjad I ja II kanti
2.oktoobril 2014 Kadaka tee kinnistu 4041/9900 mõttelise osa ühisomanikena kinnistusraamatusse. Kolmas isik I kasutas 29. oktoobril 2014 Kadaka tee kinnistu 4041/9900 mõttelise osa ostueesõigust, kuid kostjad ei ilmunud asjaõiguslepingu sõlmimiseks notarisse, mistõttu esitas ta kostjate vastu hagi kinnistusraamatu ebaõige kande parandamise nõusoleku saamiseks (hagejad kaasati sellesse menetlusse kolmandate isikutena). Maakohus rahuldas 4. märtsi 2016 otsusega tsiviilasjas nr 2-15-1044 hagi osaliselt ja kohustas kostjaid I ja II andma nõusolekud vaidlusaluse kinnistu kohta tehtud omanikukande kustutamiseks osas, mille järgi nad on suurema kui 627/9900 mõttelise osa ühisomanikud, ning kohustas kostjat III andma nõusolek omanikukande muutmiseks sel viisil, et kolmanda isiku I kaasomandiosa suureneb 3414/9900 võrra ja moodustab koos senise 4950/9900 mõttelise osaga 8364/9900 suuruse mõttelise osa. Maakohus märkis otsuses, et ka hagejatel on õigus realiseerida enda kaasomandist tulenevat ostueesõigust proportsionaalselt neile kuuluva kaasomandiosa suurusega, s.o 627/9900 suuruses mõttelises osas. Maakohtu otsust edasi ei kaevatud. 2(10)
2-16-14960
Hagejad teostasid 18. veebruari 2015. a notariaalse avaldusega Kadaka tee kinnistu 4041/9900 mõttelise osa ostueesõigust. Hagejad ja kolmas isik I on kokku leppinud, et ostueesõiguse teostamisel jääb kolmanda isiku I kaasomandi suuruseks 8364/9900 mõttelist osa ning hagejatele jääb nende ostueesõiguse teostamisel 9900 – 8364 = 1536/9900 suurune mõtteline osa. Kostjad keeldusid notaris asjaõiguslepingu sõlmimisest (4041/9900 mõttelise osa üleandmiseks 3414/9900 mõttelises osas kolmandatele isikutele ja 627/9900 mõttelises osas hagejatele).
2.Kostjad hagi ei tunnistanud. Kostjate I ja II vastuväidete kohaselt ei ole hagejad teostanud ostueesõigust tähtaegselt. Samuti võõrandas kostja III müügilepingu järgi kolm eset (Kadaka 5 4145/10443 suuruse mõttelise osa, Kadaka tee kinnistu 4041/9900 suuruse mõttelise osa, kostja III isiklikud kasutusõigused), mistõttu ei saanud hagejad teostada ostueesõigust vaid Kadaka tee kinnistu suhtes. Kostjad soovisid osta kolm lepingueset ühtse paketina (tervikuna) ning ilma ühe või teise lepingu esemeta ei oleks lepingut sõlmitud. Kostjad ei oleks ostnud muud kinnistut ilma teemaata, sest muidu oleks juurdepääs kinnistule takistatud. Kostja III leidis, et ta võõrandas müügilepingu järgi ühise hinna eest kaks kinnistut: elamumaa ja teemaa (lepingus kinnitati, et elamumaad ja teemaad käsitatakse ühtse tervikuna), mistõttu ei saa hagejad teostada ostueesõigust vaid teemaa kinnistu suhtes. Kolmandad isikud ei esitanud hagi kohta vastuväiteid.
3.Harju Maakohus rahuldas 22. jaanuari 2019. a otsusega hagi ja kohustas kostjaid andma nõusolek kinnistusregistri registriosa nr 11243902 II jakku kantud kande kustutamiseks, mille kohaselt on 4041/9900 suuruse kaasomandiosa ühisomanikeks kostjad I ja II, ning kande tegemiseks, mille kohaselt on 1536/9900 suuruse kaasomandiosa ühisomanikeks hagejad. Jõustunud kohtuotsus asendab kostjate tahteavaldusi ebaõige omanikukande parandamiseks. Maakohus jättis hagejate ja kolmandate isikute menetluskulud võrdsetes osades kostjate kanda. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt on hagejad isikud, kes võivad teostada asjaõigusseaduse (AÕS) § 73 lg 2, § 257 lg 4 ja võlaõigusseaduse (VÕS) § 244 lg-te 1 ja 3 alusel Kadaka tee kinnistu osas ostueesõigust. Sõltumata sellest, kas ostueesõigus kuulub mitmele isikule ühiselt kaas- või ühisomandi tüüpi ühisusena, saavad õigustatud isikud ostueesõiguse teostamise tagajärjel tekkiva kinnisomandi üleandmise nõude maksma panna ühisvõlausaldajatena (vt VÕS § 252 lg 1). Siiski võib ostueesõiguse teostamise avalduse esitada iga kaasomanik eraldi. Igaüks kaasomanikest võib omandada temale kuuluva mõttelise osa proportsioonile vastava osa ostueesõiguse esemeks olevast mõttelisest osast või ka vastavalt kokkuleppele. Jõustunud maakohtu otsusega tsiviilasjas nr 2-15-1044 on tõendatud, et kolmas isik I teostas Kadaka tee kinnistu müügi osas ostueesõigust. Maakohus kohustas kostjaid I ja II andma nõusolek nende kohta tehtud omanikukande kustutamiseks osas, mille järgi nad on suurema kui 627/9900 suuruse mõttelise osa ühisomanikud, ning kohustas kostjat III andma nõusolek kolmanda isiku I kohta tehtud omanikukande muutmiseks selliselt, et tema kaasomandiosa suureneb 3414/9900 võrra ja moodustab koos senise 1⁄2 suuruse mõttelise osaga 8364/9900 suuruse mõttelise osa. Seega on hagejad kui kaasomanikud õigustatud teostama oma ostueesõigust 627/9900 osa ulatuses, mille tagajärjel jäävad nad 1536/9900 suuruse kaasomandiosa ühisomanikeks. Kolmandad isikud ei ole sellisele mõttelise osa suuruse muutmisele vastu vaielnud. Hagejad on teostanud ostueesõigust VÕS § 249 ja § 250 järgi tähtaegselt. Hagejad on tõendanud (kostjate I ja II saadetud 9. veebruari 2015 e-kiri, mille lisaks on müügileping ja 10. veebruari 2015 e-kiri notarile, et müüja pole Kadaka tee kinnistu müügist teavitanud; maakohtu otsus tsiviilasjas nr 2-15-1044 ja istungi protokoll samas tsiviilasjas), et nad said müügilepingust teada 9. veebruaril 3(10)
2-16-14960 2015, kui kostjad I ja II saatsid hagejatele müügilepingu. Kostja III 25. septembri 2014. a e-kiri ei tõenda, et hagejatele teatati Kadaka tee kinnistu võõrandamisest ja müügilepingu sisust. Selles kirjas teatati hagejatele teise kinnistu müügist ja selle hinnast (160 000 eurot). Kuigi kostja III väitel moodustasid müügilepingu objektid ühtse terviku, ei viita sellele kõnealune e-kiri ega selles nimetatud müügihind. Tunnistaja Raivo Tabri ütlustega ei ole tõendatud, et hagejaid teavitati 2014. aasta oktoobris müügilepingust ja selle sisust. Samuti ei tõenda tunnistaja Lauri Steinbachi ütlused veenvalt, et kostjad oleksid teavitanud hagejaid kinnisasja müügilepingust ja selle sisust. Kostjate I ja II väide, justkui oleks hagejad saanud müügilepingust teada Valentina Paasi kaudu, ei ole samuti VÕS § 249 lg-test 1 ja 3 tuleneva müüja või ostjate kohustuse täitmine. Hagejad on tõendanud, et nad teostasid ostueesõigust 18. veebruari 2015. a avaldusega ning et kostjad olid teadlikud ostueesõiguse avalduse alusel sõlmitavast asjaõiguslepingust. Kostjate I ja II väide, justkui oleksid hagejad saanud kinnistusraamatust teada müügilepingu sisust ja müügilepingust, ei ole millegagi tõendatud, ning see ei asenda VÕS § 249 lg-test 1 ja 3 tulenevat müüja või ostja kohustust. Hagejatel oli õigus teostada ostueesõigust vaid Kadaka tee kinnistu osas. Müügilepingus on käsitatud mõlemaid kinnistuid (Kadaka 5 kinnistu ja Kadaka tee kinnistu) lepingu esemena (lepingu p-d 1.5 ja 3.2), kuid mõlemal kinnistul on eraldi hind. Kadaka tee kinnistu ostuhind on lepingu p 3.1 järgi 5000 eurot, mis on liidetud teise kinnistu hinnaga, kokku 165 000 eurot. Kusagilt ei nähtu, et müüjale ja ostjatele tekib kahjulik tagajärg, kui müüdaks kinnisasju eraldi või neid üksteisest eraldatakse. Seejuures on pooled kinnistuid ka müügilepingus eraldi hinnanud (160 000 ja 5000). Kostjate I ja II väide, et ilma Kadaka tee kinnistu ostmiseta poleks tõrgeteta juurdepääsu teisele kinnistule, ei tähenda, et tegemist oleks VÕS § 247 järgi ühtse tervikuna ostetud asjaga. Juurdepääs üle võõra kinnisasja on tavapärane ja seadusega piisavalt tagatud. Kostja III ei ole erilisi asjaolusid VÕS § 247 järgi esile toonud. Samuti ei ole kostjad vaidlustanud ka tsiviilasjas nr 2-15-1044 tehtud otsust, millega tuvastati kolmanda isiku I ostueesõigus Kadaka tee kinnistu (st ühe kinnistu) osas. Kuivõrd Kadaka tee kinnistu müügileping selle kinnistu 4041/9900 suuruse mõttelise osa omandi üleandmise osas kostjatele I ja II kahjustab hagejate õigust teostada ostueesõigust, on selle mõttelise osa omandi üleandmine kostjatele I ja II AÕS § 257 lg 3 ja § 63 lg 3 järgi tühine. Kinnistusraamatu kanne kostjate I ja II omandiõiguse kohta on selles osas ebaõige. Nii on Kadaka tee kinnistu mõttelise osa omanikuks endiselt kostja III (müüja) ja hagejad kui ostueesõiguslased võivad nõuda temalt omandi üleandmist. Eeltoodu alusel on hagejatel õigus kohustada kostjaid I ja II andma nõusolek kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 lg 1 tähenduses nende omandi kohta tehtud omanikukande kustutamiseks ning kostjat III andma nõusolek hagejate kaasomandiosa suurendamiseks.
4.Kostjad I ja II palusid apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada ja jätta uue otsusega hagi rahuldamata. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
5.Tallinna Ringkonnakohus jättis 12. juuni 2019. a otsusega apellatsioonkaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohus nõustus maakohtu põhjendustega neid tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 654 lg 6 järgi kordamata. Ringkonnakohtus kantud hagejate ja kolmandate isikute menetluskulud jäid solidaarselt kostjate I ja II kanda ning kostjate ringkonnakohtus kantud menetluskulud nende endi kanda. Maakohus leidis õigesti, et hagejad esitasid ostueesõiguse teostamise avalduse tähtaegselt. Ei ole tõendatud, et müüja oleks hagejaid lepingust teavitanud. Ostjad saatsid müügilepingu hagejatele
9.veebruari 2015 e-kirja lisana. Kostjate seisukoht, et hagejad pidid saama müügilepingust teada juba
25.septembril 2014 või hiljemalt oktoobri lõpus 2014, on tõendamata. Maakohus leidis põhjendatult, et tunnistajate ütlustest ei nähtu VÕS § 249 kohast müügilepingust teatamist. Tsiviilasjas 4(10)
2-16-14960 nr 2-15-1044 on tuvastatud, et hagejad esitasid ostueesõiguse teostamise avalduse tähtaegselt, ning müüja ei seadnud hagejate väidet müügilepingu tingimustest teadasaamise aja kohta kahtluse alla. Maakohus leidis õigesti, et hagejatel oli õigus teostada ostueesõigust vaid Kadaka tee kinnistu osas. Asjaolu, et Kadaka 5 ja Kadaka tee kinnistud on müüdud ühe müügilepinguga, ei muuda neid omavahel lahutamatult seotuks, mis välistaks võimaluse teostada kummagi kinnistu suhtes eraldi ostueesõigust. Müügilepingust sellist seotust ei tulene. Tegemist on kahe eraldi müügilepingu esemega ning mõlema müügihind on eraldi kokku lepitud. Asjaolu, et kostjad I ja II soovisid osta mõlemat kinnistut, ei piira kaasomanike ostueesõigust. Ostueesõiguse teostamine teemaa suhtes ei sea kostjaid I ja II väljapääsmatusse olukorda ega ole vastuolus hea usu põhimõttega. Juurdepääsu puudumine kinnisasjale ei anna alust takistada kaasomanikul ostueesõiguse teostamist. Juurdepääs üle võõra kinnisasja on tavapärane ja seadusega piisavalt tagatud.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
6.Kostjad I ja II paluvad kassatsioonkaebuses ringkonna- ja maakohtu otsuse tühistada ja jätta uue otsusega hagi rahuldamata või saata asi uueks läbivaatamiseks alama astme kohtule. Kohtud ei hinnanud tõendeid nõuetekohaselt (arvesse on võetud vaid hagejate tõele mittevastavad väited ja kostjate väited on jäänud tähelepanuta) ja rikkusid otsuse põhjendamise kohustust ning materiaalõiguse norme, kui leidsid, et hagejad said müügilepingust teada 2015. aasta veebruaris. Kostjad tõendasid, et hagejad said kinnistu müügist teada vahetult pärast müügilepingu sõlmimist. Samuti teavitab kinnistusregister puudutatud isikuid kande muudatustest, mistõttu ei saa hagejad tugineda asjaolule, et nad müügilepingust ei teadnud. Kinnistusregistri ametlik teade asendab VÕS § 249 järgi saadetud teadet. Kuivõrd VÕS § 29 lg 1 järgi lasub esmane teavitamiskohustus müüjal, siis ostjad võisid, kuid ei pidanud müügilepingut hagejale esitama. Kohtud jätsid põhjendamatult tähelepanuta kostjate väited, et nad ei oleks ostnud kinnistut, kui tee kinnistu ei oleks selle lahutamatu osa, ning et hagejate ostueesõiguse teostamine seab kostjad väljapääsmatusse olukorda, mis on vastuolus hea usu põhimõttega. Asjas tehtud otsus ei too õigusrahu, vaid põhjustab uusi kohtuvaidlusi.
7.Hagejad vaidlevad kassatsioonkaebusele vastu ja paluvad jätta selle rahuldamata. Kostja III nõustus kostjate I ja II kassatsioonkaebuse seisukohtadega.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
8.Kolleegium leiab, et nii ringkonna- kui ka maakohtu otsus tuleb TsMS § 425 lg 3 esimese lause ja § 691 p 3 alusel tühistada osas, milles rahuldati hagejate nõue kohustada kostjaid I ja II andma nõusolek hagejate omanikuna kinnistusraamatusse kandmiseks. Kolleegium jätab uue otsusega hagi kõnealuses nõudes TsMS § 423 lg 2 p 1 alusel läbi vaatamata. Samuti tuleb nii ringkonna- kui ka maakohtu otsus TsMS § 692 lg 1 p 1 alusel tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu osas, milles ringkonnakohus jättis muutmata maakohtu otsuse, millega rahuldati hagi hagejate nõudes kohustada kostjaid I ja II andma nõusolek kinnistusraamatust kostjate I ja II omanikukande kustutamiseks. Kolleegium peab võimalikuks teha TsMS § 691 p 5 alusel selles osas uue otsuse, millega jätab hagi kõnealuses nõudes rahuldamata. Alama astme kohtute otsused tühistatakse ka osas, milles menetluskulud jäeti kostjate I ja II kanda. Kostjate I ja II kassatsioonkaebus rahuldatakse.
9.Esmalt käsitleb Riigikohus kassatsiooniastme menetlusosaliste ringi ja kassatsioonkaebuse piire.
5(10)
2-16-14960 Hagejad esitasid maakohtusse hagi kostjate I, II ja III vastu. Hagejad rajasid hagi sellele, et kostja III müüs müüjana kinnisasja kaasomandi mõttelise osa (kaasomandi mõttelise osa Kadaka tee kinnisasjast ehk teemaa mõttelise osa) kostjatele I ja II ning hagejad teostasid ostueesõigust. Maakohus rahuldas hagi kõikide kostjate suhtes ja kohustas kõiki kostjaid andma tahteavaldused selleks, et kustutada kinnistusraamatu kanne, mille kohaselt on vaidlusaluse kinnisasja kaasomandiosa omanikena kinnistusraamatusse kantud kostjad I ja II, ning teha kanne, mille kohaselt kantakse vaidlusaluse kaasomandiosa omanikena kinnistusraamatusse hagejad. Maakohtu otsuse peale esitasid apellatsioonkaebuse kostjad I ja II. Kostja III ei ole kostjatega I ja II n-ö sundkaaskostja TsMS § 207 mõttes, st hagejad oleksid võinud esitada kostja III vastu hagi kostjatest I ja II eraldi menetluses ja hagi rahuldamine kostja III suhtes ei eelda hagi rahuldamist kostjate I ja II suhtes ega ka vastupidi. Kostja III maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebust ei esitanud, seetõttu ei saanud apellatsioonimenetlus mõjutada maakohtu otsuse jõustumist kostja III suhtes. Kuna kostja III ei esitanud ka kassatsioonkaebust ringkonnakohtu otsuse peale, ei saa käesolev kassatsioonimenetlus mõjutada kohtuotsuse kehtivust kostja III suhtes. Seega saab Riigikohus tühistada ringkonna- ja maakohtu otsused üksnes kostjaid I ja II puudutavas osas.
10.Järgnevalt käsitleb Riigikohus hagejate nõudeid. Hagejad esitasid ühiselt hagi kolme kostja vastu, soovides, et vaidlusaluse kaasomandiosa ostnud isikute (kostjad I ja II) omanikukanne kinnistusraamatus kustutataks ja hagejad kantaks kaasomandi mõttelise osa omanikena kinnistusraamatusse. Kostjate I ja II suhtes võiks olla võimalik hagi rahuldada AÕS § 63 lg 5 alusel koosmõjus § 257 lg-ga 3 ja § 73 lg-ga 2. Kostja III suhtes võiks olla võimalik hagi rahuldada VÕS § 108 lg 2 alusel koosmõjus § 208 lg-ga 1 ning § 244 lg-ga 1 (vt ostueesõiguslase nõuete kohta ostja ja müüja vastu Riigikohtu 20. juuni 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-13-06, p 27–28). Ostueesõiguse teostamise tagajärjel tekib müügileping ostueesõiguslase ja müüja vahel ning ostueesõiguslane saab esitada müüja vastu müügilepingu täitmise nõude. Müügilepingu alusel tekib müüjal kohustus teha võimalikuks müügilepingu eseme omandi üleminek ostjale (ostueesõiguslasele). Seega tuleb müüjal anda tahteavaldused, mis on vajalikud selleks, et müügilepingu eseme omandiõigus läheks üle ostueesõiguslasele. Selleks, et kinnisasja või kinnisasja kaasomandi mõttelise osa omandiõigus läheks tehingulise omandamise teel ühelt isikult teisele üle, peaksid esinema AÕS §-s 641 sätestatud eeldused, st omandaja ja võõrandaja peavad sõlmima asjaõiguslepingu, omandaja tuleb kanda kinnisasja (ka kinnisasja kaasomandi mõttelise osa) omanikuna kinnistusraamatusse ning võõrandajal peab olema müügilepingu eseme käsutusõigus. Kinnistusraamatus omanikukande tegemine eeldab kinnisasja omaniku nõusolekut kande tegemiseks (KRS § 341 lg 1). Seega tuleneb kehtivast müügilepingust ostjale (ostueesõigluslasele) õigus nõuda müüjalt asjaõiguslepingu tekkimise eelduseks olevat tahteavaldust ja nõusolekut selleks, et kanda ostja kinnisasja (või ka kinnisasja kaasomandi mõttelise osa) omanikuna kinnistusraamatusse. Ostja (ostueesõiguslane) ei saa nõuda omandiõiguse saamise eelduseks olevaid tahteavaldusi isikult, kes müüjalt ostueesõigusega koormatud kaasomandi mõttelise osa omandas (käesolevas menetlused kostjad I ja II). Küll aga saavad hagejad kui ostjad (ostueesõiguslased) nõuda kostjatelt I ja II kinnistusraamatu omanikukande kustutamise eelduseks olevat tahteavaldust, kui ostueesõigusel on asjaõiguslik toime (vt AÕS § 257 lg 3 ja § 63 lg 5). Isikult, kelle kasuks tehtud kinnistusraamatu kanne on AÕS § 63 lg-st 3 tulenevalt käsutuse tühisuse tõttu ebaõige, ei saa nõuda õige kande tegemise eelduseks olevat nõusolekut AÕS § 63 lg 5 alusel. Ebaõige kande järgi õigustatud isikult saab AÕS § 63 lg 5 alusel nõuda üksnes nõusolekut ebaõige kande kustutamiseks. Seega oleksid hagejad saanud nõuda kostjatelt I ja II pelgalt nõusolekut kostjate I ja II omanikukande kustutamiseks. Kuna hagejate ja nende isikute vahel, kes müüjalt kinnisasja kaasomandi mõttelise osa omandasid (kostjad I ja II), ei ole müügilepingut, ei saa hagejad nõuda kostjatelt kaasomandi 6(10)
2-16-14960 mõttelise osa omandamiseks vajalikke tahteavaldusi. Kostjad I ja II ei saaks ka anda tahteavaldusi, mille tagajärjel saavad ostueesõiguslased omanikuks, sest asjaõigusliku toimega ostueesõiguse kehtiva teostamise korral on käsutus, millega müüja võõrandas kaasomandiosa kolmandatele isikutele (kostjad I ja II), tühine (AÕS § 257 lg 3 ja § 63 lg 3) ning seetõttu ei ole ostjad (kostjad I ja II) kinnisasja kaasomandi mõttelise osa omanikud, olgugi et nad on võib-olla omanikena kinnistusraamatusse kantud.
11.Eeltoodust tulenevalt on hagejatel kui ostueesõiguslastel õigus ostueesõiguse kehtiva teostamise korral nõuda kinnisasja kaasomandi mõttelise osa omandiõiguse ülemineku eelduseks olevaid tahteavaldusi üksnes kostjalt III kui müüjalt ja mitte ostjatelt (kostjad I ja II) (vt käesoleva otsuse p 10). Maakohus rahuldas hagi, kohustades kõiki kostjaid, s.o nii müüjat kui ka ostjaid, andma kõiki hagetud tahteavaldusi. Ringkonnakohus jättis maakohtu otsuse muutmata. Kolleegiumi hinnangul tulnuks maakohtul juba enne hagi menetlusse võtmist või hiljemalt asja arutamise käigus selgitada, et kehtiva õiguse kohaselt ei saa ostueesõiguslased nõuda omandiõiguse ülemineku eelduseks olevaid tahteavaldusi ostjatelt (kostjatelt I ja II). Selles osas tulnuks maakohtul keelduda hagi menetlusse võtmisest või jätta hagi läbi vaatamata või siis jätta hagi selles osas rahuldamata. Ringkonnakohtul tulnuks tühistada maakohtu otsus osas, milles hagi rahuldati kostjate I ja II suhtes selle nõude osas, mida kostjate I ja II vastu esitada ei saa. Kolleegium jätab ülaltoodut arvestades hagi osas, milles hagejad nõudsid nende kasuks omanikukande tegemise eelduseks olevate tahteavalduste andmist kostjatelt I ja II, TsMS § 423 lg 2 p 1 alusel läbi vaatamata.
12.Selleks, et ostueesõiguslane saaks ostueesõiguse teostamise tagajärjel kinnisasja kaasomandi mõttelise osa omanikuks, tuleb müüjal sõlmida ostueesõiguslasega ka asjaõigusleping (vt otsuse p 10). Käesolevas tsiviilasjas ei ole hagejad asjaõiguslepingu tekkimise eelduseks olevat tahteavaldust kostjalt III hagenud ning kohus ei ole kohustanud kostjat III andma asjaõiguslepingu tekkimise eelduseks olevat tahteavaldust. Ilma kehtiva asjaõiguslepinguta ei ole ostueesõiguslastel (hagejatel) võimalik omandada ostueesõiguse teostamise tagajärjel tekkinud müügilepingu esemeks olevat kaasomandiosa. Esiteks ei ole ilma asjaõiguslepinguta täidetud kõik kinnisasja kaasomandiosa tehingulise omandamise eeldused. Teiseks ei teeks ilma asjaõiguslepingu kinnistusosakonnale esitamiseta kinnistusosakond eelduslikult ka hagejate omanikukannet (kinnistamisavalduse läbivaatamisel kontrollib kinnistamiseks pädev isik, kas kinnistusosakonnale on esitatud nõutavad dokumendid, sh kas on esitatud taotletava kande aluseks oleva õigusmuudatuse eelduseks olev käsutustehing, selle kohta vt KRS § 46 lg 1 p 1 ja § 35 lg 1 p 1). Seega ei saanud hagejad käesoleva kohtumenetluse tagajärjel kostjalt III kõiki neid tahteavaldusi, mida hagejatel kui ostueesõiguslastel on vaja saada selleks, et vaidlusalust kaasomandiosa omandada. Iseenesest ei pea ostueesõiguslane hagema kõiki omanikuks saamise eelduseks olevaid tahteavaldusi sama tsiviilasja raames, kuid menetlusökonoomiliselt oleks see soovitatav. Olukorras, kus hageja ei esita hagi kõikide vajalike tahteavalduste saamiseks, kuid hagiavalduse sisu viitab sellele, et ta siiski soovib hageda kõiki vajalikke tahteavaldusi, tuleks maakohtul enne hagi menetlusse võtmist või hiljemalt asja arutamise käigus hagejale selgitada, et tema taotletava eesmärgi saavutamine eeldab asjaõiguslepingu tekkimise eelduseks oleva tahteavalduse saamist.
13.Järgnevalt käsitleb kolleegium hagejate nõuet kostjate I ja II vastu kostjate I ja II omanikukande kustutamise eelduseks olevate tahteavalduste andmiseks. Selle nõude saaks rahuldada AÕS § 63 lg 5 alusel koosmõjus § 257 lg-ga 3 ja § 73 lg-ga 2. Nõude rahuldamine eeldab seda, et hagejatel on asjaõigusliku toimega ostueesõigus, millel on eelmärke tähendus. AÕS § 73 lg 2 kohaselt on kinnisasja kaasomanikel kaasomandi mõttelise osa müümisel 7(10)
2-16-14960 ostueesõigus. AÕS § 257 lg 3 kohaselt on kinnisasja kaasomaniku ostueesõigusel samasugune asjaõiguslik toime nagu eelmärkel omandi üleandmise nõude tagamiseks. Nõude rahuldamine eeldab ka seda, et käsutus, millega kostjad I ja II vaidlusaluse kaasomandiosa omandasid, oleks AÕS § 63 lg 3 alusel tühine. AÕS § 63 lg 3 kohaselt on asjaõiguse käsutamine pärast eelmärke kinnistusraamatusse kandmist tühine osas, millega käsutus piirab või takistab eelmärkega tagatud õigust. AÕS § 63 lg 5 järgi, kui käsutamine on sama sätte lg 3 alusel tühine, võib isik, kelle kasuks eelmärge kinnistusraamatusse on kantud, nõuda isikult, kelle kasuks on kinnistatud asjaõigus või märked, nõusolekut eelmärkega tagatud nõude täitmiseks vajaliku kande tegemiseks või kustutamiseks. Asjaõigusliku toimega ostueesõiguse puhul on tagatavaks nõudeks ostueesõiguse teostamise tagajärjel ostueesõiguslase ja müüja vahel tekkinud müügilepingust tulenev müügilepingu eseme (praegusel juhul kinnisasja kaasomandiosa) omandiõiguse ülekandmise nõue. Seega tuleb kontrollida, kas ostueesõiguslastel (hagejatel) on õigus nõuda müüjalt vaidlusaluse kaasomandiosa omandiõiguse ülekandmist. Juhul kui hagejatel ei ole õigust nõuda müüjalt omandiõiguse ülekandmist, ei pea ka isikud, kes müüjalt omandiosa omandasid, andma nõusolekut nende omanikukande kustutamiseks. Riigikohus rõhutab, et ostueesõiguslaste (hagejate) õigus nõuda müüjalt (kostjalt III) kaasomandiosa omandiõiguse ülekandmist, ei sõltu sellest, kas müüja (kostja III) nõustub ostueesõiguslaste (hagejate) nõudega või kas ta võtab ostueesõiguslaste esitatud hagi õigeks või hagis sisalduvad faktiväited omaks. Ostueesõiguslaste (hagejate) õigus nõuda müüjalt (kostjalt III) kaasomandiosa omandiõiguse ülekandmist ei sõltu ka sellest, kas müüja (kostja III) loobub kaebuse esitamisest maakohtu otsuse peale, millega kohustati kostjat III andma ostueesõiguslaste (hagejate) omanikuna kinnistusraamatusse kandamise eelduseks olevad tahteavaldused, ja laseb sellel kohtuotsusel jõustuda. Ostueesõiguslaste (hagejate) õigus nõuda ostjalt (kostjatelt I ja II) nende omanikukande kustutamise eelduseks olevat tahteavaldust sõltub sellest, kas ostueesõiguslased (hagejad) esitavad ostueesõiguslaste ja ostjate (s.o hagejate ja kostjate I ja II) vahelises hagimenetluses asjaolusid, mille alusel saab kohus tuvastada kõigi AÕS § 63 lg-s 5 sätestatud eelduste esinemise. Ostueesõiguslaste esitatud ostjate omanikukande kustutamise nõue on eraldiseisev nõue ning selle rahuldamist ei saa iseenesest tingida see, kui müüja (kostja III) ostueesõiguslaste esitatud hagile vastu ei vaidle või kui müüja enda suhtes tehtud otsuse peale kaebust ei esita. Need seadusesätted, mille kohaselt saab ostueesõigust teostada üksnes piiratud tähtaja jooksul ning üksnes juhul, kui on täidetud kõik ostueesõiguse teostamise eeldused, kaitsevad asjaõigusliku toimega ostueesõiguse puhul ka ostjat. Ostja peab andma nõusoleku oma omanikukande kustutamiseks üksnes juhul, kui ostueesõiguslane on täitnud tõepoolest kõik eeldused selleks, et nõuda ostueesõiguse teostamise tagajärjel tekkinud müügilepingu täitmist. Iseenesest võinuks ostueesõiguslased (hagejad) esitada hagi ostjate (kostjate I ja II) vastu ka eraldi menetluses ja sellisel juhul ei oleks müüja (kostja III) saanud vähimalgi määral mõjutada menetluse kulgu.
14.Eeltoodust tulenevalt saaks hagejate AÕS § 63 lg 5 alusel esitatud hagi kostjate I ja II vastu rahuldada juhul, kui hagejad esitavad asjaolud, millest saab järeldada, et hagejatel ostueesõiguslastena on õigus nõuda müüjalt (kostjalt III) ostueesõiguse teostamise tagajärjel tekkinud müügilepingu täitmist (vt otsuse p 13). Kolleegium leiab, et praeguses tsiviilasjas esitatud asjaolude alusel sellist järeldust teha ei saa, põhjendades oma seisukohta järgmiselt.
14.1.VÕS § 247 teise lause kohaselt võib müüja nõuda, et ostueesõiguslane ostaks ka teised asjad, mis müüdi koos esemega, mille suhtes ostueesõigust teostati, eeldusel et teisi asju ei saa müüja jaoks kahjulike tagajärgedeta eraldada asjast, mille ostueesõigust teostati. Praegusel juhul müüdi koos vaidlusaluse kaasomandiosaga (Kadaka tee kinnisasja kaasomandiosa) ka mõtteline osa Kadaka 5 kinnisasjast. Müüja ehk kostja III vaidles ostueesõiguse teostamisele vastu ka seetõttu, et ta leidis, et kui hagejad soovivad teostada ostueesõigust Kadaka tee kaasomandiosa 8(10)
2-16-14960 suhtes, tuleb neil osta ka teise, sama lepinguga müüdud kinnisasja kaasomandiosa. Müüja tugines VÕS §-le 247 (vt I kd tl 103 pöördel, tl 138, tl 178 pöördel). Vaatamata sellele, et hagejad olid mh ka elamumaa kaasomanikud ja oleksid saanud sellest tulenevalt teostada ostueesõigust ka elamumaa suhtes, nad seda siiski ei teinud. Seetõttu sai kostja III (müüja) tugineda VÕS §-s 247 sätestatud vastuväitele.
14.2.Kohtud hindasid viidatud vastuväidet, leides, et asjaolu, et vaidlusalune teemaa kaasomandiosa müüdi koos elamumaa kaasomandiosaga, ei takista praegusel juhul VÕS §-st 247 tulenevalt ostueesõiguse teostamist, sest kostjad ei ole tõendanud, et elamumaad ei saaks teemaast ilma kahjulike tagajärgedeta eraldada. Kolleegium ei nõustu eeltoodud seisukohaga. Kui elamumaa kinnisasja kaasomandiosa võõrandatakse, ilma et selle juurde kuuluks õiguslikult tagatud võimalus pääseda avalikult kasutatavale teele, saab seda käsitleda müüja jaoks kahjuliku tagajärjena. Menetlusosalised ei vaidle selle üle, et Kadaka 5 kinnisasjale muud juurdepääsu ei ole. Menetlusosalised ei vaidle ka selle üle, et müüja ja ostja sõlmisid ostueesõiguse teostamise aluseks oleva müügilepingu, mille punkt
3.2.kohaselt leppisid müüja ja ostja kokku selles, et nad käsitlevad Kadaka tee kaasomandiosa ja Kadaka 5 kinnisasja mõttelist osa ühtse tervikuna ja nad ei sõlmiks müügilepingut ilma, et sellega võõrandatakse ja omandatakse mõlemad lepinguesemed koos (vt I kd lk 18). Kui ostjad ei saaks omandada elamumaa osa ilma juurdepääsuta, viitab see sellele, et nad jääksid olulisel määral ilma sellest, mida nad õigustatult lepingust lootsid ja neil võib olla õigus müüjaga sõlmitud müügilepingust taganeda, mille tagajärjel jääks müüjale ilma juurdepääsuta elamumaa osa. Elamumaa müümisel sellest juurdepääsutee eraldamine vähendab üldjuhul olulisel määral elamumaa või selle kaasomandiosa käibeväärtust. Reeglina on ilma juurdepääsuõiguseta elamumaa oluliselt vähem väärt kui juurdepääsuga elamumaa ja seda oleks oluliselt raskem müüa ning selle väärtus oleks eelduslikult juurdepääsuga elamumaa kaasomandiosa väärtusest väiksem. Kolleegium rõhutab, et teistsuguse järelduse tegemiseks ei anna alust ka väide, et ilma juurdepääsuta elamumaale võib nõuda juurdepääsu AÕS § 156 alusel. Eelduslikult ei soovi keegi omandada elamumaad, millele tuleb asuda alles juurdepääsu nõudma. AÕS § 156 alusel seatav juurdepääs on tasuline. Sellel alusel seatav juurdepääs ei tarvitse olla ilma piiranguteta. Asjaolude muutumise korral võib nõuda juurdepääsu lõpetamist või kitsendamist. Samuti ei ole ette teada, mis tingimustel ja kust täpselt juurdepääs määratakse. Sellel alusel juurdepääsu saamine nõuab eelduslikult veel ühe kohtumenetluse läbimist.
14.3.Eespool toodust tulenevalt leiab kolleegium, et müüjal oli alus nõuda, et ostueesõiguslased (hagejad) ostaksid koos selle esemega (teemaa kaasomandiosa), mille ostueesõigust nad teostasid, ka teise eseme (elamumaa kaasomandiosa), mida sellega koos müüdi. Kuna hagejad soovisid sellest hoolimata osta üksnes teemaa kaasomandiosa ilma elamumaa kaasomandiosata, oli müüja keeldumine VÕS §-st 247 tulenevalt õiguspärane ja hagejad ei saa nõuda müüjalt vaidlusaluse teemaa kaasomandiosa omandiõiguse üleandamist. Kuna hagejatel kui ostueesõiguslastel ei ole müüja suhtes nõuet vaidlusaluse teemaa kaasomandiosa omandiõiguse üleandmiseks, ei saa ka see käsutus, millega ostjad teemaa kaasomandiosa müüjalt omandasid, kahjustada hagejate olematut õigust, mistõttu ei ole täidetud AÕS § 63 lg-tes 3 ja 5 sätestatud eeldus. Seetõttu ei saa hagejad nõuda kostjatelt I ja II nende omanikukande kustutamise eelduseks oleva tahteavalduse andmist. Käesolevas asjas ei anna teistsuguse lahendi tegemiseks alust see asjaolu, et müüja ei vaidlustanud käesolevas asjas tehtud maakohtu otsust, milles maakohus asus omandiõiguse ülekandmise nõude olemasolu ja VÕS §-s 247 sätestatud vastuväite kohta vastupidisele seisukohale. Vastav maakohtu otsus võib olla jõustunud kostja III suhtes, kuid see otsus ei ole TsMS § 457 lg-st 1 tulenevalt siduv kostjatele I ja II ning järeldus, et hagejatel peab olema võimalik nõuda omandiõiguse ülekandmist, 9(10)
2-16-14960 tuleb teha ka kostjate I ja II vastu esitatud hagi menetlemise raames. Hagejate ja kostjate I ja II vahelises suhtes vastava järelduse tegemine ei sõltu sellest, kas kostja III tema suhtes tehtud otsuse peale kaebuse esitas või mitte (vt ka otsuse p 9).
14.4.Kolleegium jätab eeltoodut arvestades hagi rahuldamata osas, milles hagejad nõuavad kostjatelt I ja II nende omanikukande kustutamise eelduseks oleva tahteavalduse andmist.
15.Kuna hagejate nõuded kostjate I ja II vastu jäävad eespool toodud põhjustel vastavalt läbi vaatamata ja rahuldamata, ei analüüsi kolleegium kassatsioonkaebuse väiteid selle kohta, et kohtud rikkusid hagejate ostueesõiguse tähtaegse teostamise tuvastamisel menetlus- ja materiaalõiguse norme.
16.Kuna asja menetlus lõpeb Riigikohtus, jagab kolleegium TsMS § 173 lg 3 esimese lause järgi ka menetluskulud. Kuivõrd kassatsioonkaebus rahuldatakse ja hagejate nõuded kostjate I ja II vastu jäävad vastavalt läbi vaatamata ja rahuldamata, tuleb kostjate I ja II kõigi kohtuastmete menetluskulud jätta TsMS § 171 lg 1, § 162 lg 1 ja § 168 lg 2 alusel hagejate kanda. Kostjatele I ja II hüvitatavate menetluskulude rahalise suuruse määrab maakohus TsMS § 177 lg 2 kohaselt kindlaks mõistliku aja jooksul pärast Riigikohtu otsuse avalikult teatavakstegemist (TsMS § 694 lg 2). Kuna hagejad esitasid kostjate I ja II vastu ühise hagi ja kuna hagejad osalesid kohtumenetluses ühiselt, tuleb jätta kostjate I ja II menetluskulud solidaarselt hagejate kanda.
17.Kostjate I ja II kassatsioonkaebuse rahuldamise tõttu tuleb kaebuselt tasutud kautsjon TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel tagastada. Kostjad I ja II on palunud tagastada kautsjon Anne Maria Schwartzile. (allkirjastatud digitaalselt) Peeter Jerofejev, Kaupo Paal, Tambet Tampuu Eriarvamus: 2-16-14960/62
10(10)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.