KJ ja MJ avaldus HS (S) ja JS (S) vastu kaasomandi kasutuskorra muutmiseks, uue kasutuskorra kohta märke kandmiseks kinnistusraamatusse ja/või kasutuseelise hüvitise saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Pärnu Maakohtu 27.11.2015 määrus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
HS ja JS määruskaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Avaldaja 1: KJ (isikukood XXXXXXXXXXX), Avaldaja 2: MJ (isikukood XXXXXXXXXX), avaldajate lepinguline esindaja Liivi Tuus Puudutatud isik 1: HS (isikukood XXXXXXXXXX), Puudutatud isik 2: JS (isikukood XXXXXXXXXX), puudutatud isikute lepinguline esindaja vandeadvokaat Eve Grass
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON:
1.Pärnu Maakohtu 27.11.2015 määrus tühistada ning saata tsiviilasi uueks lahendamiseks tagasi samale maakohtule.
19.02.2015 esitasid KJ ja MJ (avaldajad) Pärnu Maakohtule avalduse HS ja JS (puudutatud isikute) vastu kaasomandis oleva Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriossa nr XXXXXX kantud kinnistu, asukohaga XXXX X, Kuressaare (edaspidi kinnistu), kasutuskorra muutmiseks, muudetud kasutuskorra kohta märke kandmiseks kinnistusraamatusse ja/või puudutatud isikute valduses ja kasutuses oleva, nende kaasomandi osast suurema pinna eest elamus, kasutuseelise hüvitise saamiseks.
2.Avalduse kohaselt kuulub 3⁄4 suurune mõtteline osa kinnistust ühisomandina avaldajatele ja 1⁄4 suurune mõtteline osa kinnistust ühisomandina puudutatud isikutele. Kinnistu pindala on 941 m2 ja sellel asuvad ehitisregistrisse kantud elamu (ehitisregistri kood 106024091) ning ehitisregistrisse kandmata garaaž ja kuur. Ehitisregistri andmete kohaselt on elamus 95,2 m2 elamispinda, 49,2 m2 abiruumide pinda ning kasulikku pinda on kokku 237 m2.
3.22.01.2009 sõlmitud lepingu alusel kinnistusraamatusse kantud kasutuskorra kokkuleppe kohaselt jäi kinnistu koosseisus olev maatükk kinnistu kaasomanike ühiskasutusse ning kinnistu oluliseks osaks oleva elamu valdamises ja kasutamises lepiti kokku selliselt, et puudutatud isikute ainuvaldusesse ja -kasutusse jäi 62,5 m2 suurune eluruum mansardkorrusel (ehk II korrus) koos selle kohal asuva pööninguga ja avaldajate ainuvaldusesse ja -kasutusse jäi elamu põhikorrus (ehk I korrus) ja nn „väike korter“ ehk korter nr 2.
4.Avaldajad esitasid 11.05.2015 oma nõuete täpsustamiseks kohtule DP Projektbüroo poolt koostatud geodeetilise töö nr 06-15-T ja teostusjoonised nr 1 ja 2, mõõdistusprojekti nr 07-15-MP ja OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt poolt koostatud XXXX XX X korteri nr 2 mõõdistusprojekti. Vastavalt DP Projektbüroo mõõdistamisprojektile asuvad elamu esimesel korrusel järgmised ruumid: Jrk nr ruumi nr plaanil ruumi kasutusotstarve ruumi suurus (m2)
esik 13,46
esik 2,78
köök 11,14
elutuba 32,62
pesuruum 3,98
WC 1,67
vaheruum 6,85
magamistuba 13,31
magamistuba 17,09
trepihall 2,97 Kokku: 105,88 m2 Vastavalt DP Projektbüroo mõõdistamisprojektile asuvad elamu teisel korrusel järgmised ruumid: Jrk nr ruumi nr plaanil ruumi kasutusotstarve ruumi suurus (m2)
kabinet-trepihall 5,25
köök 11,86
kabinet 14,36
elutuba-magamistuba 16,80
WC-pesuruum 7,95
koridor 10,79
garderoob 3,00
Kokku: 70,01 m2
5.Avaldajad kasutavad elamust 138,88 m2 suurust pinda, s.o. elamu I korrust, v.a ruumi nr 11, ja korterit nr 2 (33 m2) ja puudutatud isikud kasutavad elamust 77,42 m2 suurust pinda, s.o. teist korrust ja esimesel korrusel asuvat esikut (7,41 m2). Mõõtmistulemustest nähtuvalt on elamu I ja II korrusel kasulikku pinda kokku 216,3 m2, millest puudutatud isikutele kuuluvale mõttelisele osale (1⁄4) vastab 54,075 m2 ja avaldajatele kuuluvale mõttelisele osale (3⁄4) vastab 162,225 m2. Seega kasutavad puudutatud isikud neile kuuluvast kaasomandi mõttelisest osast 23,345 m2 võrra suuremat pinda, kui neile omandiõiguse alusel kuulub. Arvestades eelnimetatut esitasid avaldajad kasutuseelise väärtuse määramiseks kinnisvaraportaali KV.ee kuulutused, millest nähtuvalt oli Kuressaares üüritavate elamispindade ühe ruutmeetri keskmine üür 4,90 eurot. Eeltoodu tõttu lasub puudutatud isikutel kohustus maksta avaldajatele kasutuseelise eest hüvitisena 114,42 eurot (4,9 x 23,35) kuus.
6.11.05.2015 esitatud avalduse täpsustuse kohaselt nõuavad avaldajad: - muuta registriossa nr XXXXXX kantud kinnistu, asukohaga Kuressaares XXXX X, senist kasutuskorda ja määrata kindlaks maatüki uus kasutuskord, mille kohaselt jääb 3⁄4 suurune osa maatükist, pindalaga 594 m2 (lisaks oleval plaanil 3 punasega piiritletud ala), ühisomanike KJ ja MJ ainuvaldusesse ja -kasutusse ja 1⁄4 suurune osa maatükist, pindalaga 198 m2 (lisaks oleval plaanil 3 punasega piiritlemata ala) ühisomanike HS ja JS ainuvaldusesse ja –kasutusse; - mõista HS-lt ja JS-lt solidaarselt KJ ja MJ kasuks välja XXXX X elamu kasutuseelise eest hüvitis 114,42 eurot kuus alates 19.02.2015; - muuta registriossa nr XXXXXX kantud kinnistu, asukohaga Kuressaares XXXX X, elamu senist kasutuskorda ja määrata kindlaks elamu uus kasutuskord, mille kohaselt jääb KJ ja MJ ainuvaldusesse ja -kasutusse elamu I korrusel asuvad ruumid 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 ja 10 suurusega 110,69 m2 ja korter nr 2 suurusega 33 m2 (lisaks olev plaan 4 ja 5) ja HS ja JS ainuvaldusesse ja –kasutusse elamu II korrus ja I korrusel asuv ruum nr 11, kusjuures kasutuskord sisaldab HS ja JS kohustust maksta KJ-le ja MJ-le kasutuseelise hüvitist elamu 23,35 m2 kasuliku pinna kasutamise eest 114,42 eurot kuus; - kustutada registriosa nr XXXXXX III jakku kantud märkus kaasomandis oleva kinnistu valdamise ja kasutamise kohta; - kanda registriosa nr XXXXXX III jakku esimesele järjekohale märkusena kinnistu, asukohaga Kuressaares XXXX X, maatüki ja sellel asuva elamu kasutuskord, sh kasutuskorra tingimusena HS-lt ja JS-lt väljamõistetud kasutuseelise hüvitis, vastavalt kohtumäärusele ja sellele lisatavatele plaanidele 1, 3, 4 ja 5; - asendada HS (S), isikukood XXXXXXXXXXX, ja JS (S), isikukood XXXXXXXXXXX0, tahteavaldus, kinnistusraamatuseaduse § 341 tähenduses, kohtuasjas tehtava kohtulahendiga, nõusoleku andmiseks - kustutada kinnistusregistri registriossa nr XXXXXX III jakku kantud märkus kinnistu maatüki ja sellel asuva elamu kasutuskorra tingimuste kohta ja kanda kinnistusregistri registriossa nr XXXXXX III jakku uus märkus kinnistul asuva maatüki ja kinnistul asuva elamu uue kasutuskorra tingimuste kohta. Käesolevas kohtuasjas tehtav kohtumäärus asendab HS ja JS tahteavaldust eelmärgitud nõusoleku andmiseks; - menetluskulu jätta solidaarselt puudutatud isikute kanda.
7.10.11.2015 toimunud kohtuistungil jäid avaldajad oma täpsustatud nõude juurde, kuid palusid kohtul arvestada, et seoses 01.07.2015 kehtima hakanud Ehitise tehniliste andmete loetelu ja arvestamise alustest muutus termin ,,kasulik pind`` terminiks
,,eluruum’’ ning vähendasid kasutuseelise hüvitist ja perioodi, taotledes puudutatud isikutelt kasutuseelise hüvitist 100 eurot kuus alates 01.04.2015.
8.Puudutatud isikud vaidlesid avaldusele osaliselt vastu, märkides, et kasutuskorra muutmine maatüki kasutuse osas on osaliselt põhjendatud, kuid nad ei nõustu uue kasutuskorraga sellisena nagu avaldajad seda soovivad. Puudutatud isikud ei ole kasutuskorra kokkulepet rikkunud. Isegi juhul, kui puudutatud isikute kasutada on suurem pind elamust, kui neile omandiõiguse järgi kuulub, ei saa see olla ainumääravaks asjaoluks, mis tingib senise kasutuskorra muutmise. 22.01.2009 sõlmitud kasutuskorra kokkuleppe kohaselt jäi puudutatud isikute ainukasutusse 62,5 m2 suurune eluruum. Eluruumidesse pääseb trepikoja kaudu, mis ei ole kantud ei ehitusregistrisse ega kajastu ka kasutuskorra kokkuleppe juures oleval plaanil. Peale kaasomandi osa omandamist renoveerisid puudutatud isikud tolleaegsete kaasomanike vahelise suulise kokkuleppe alusel enda ruumidesse viiva väikese trepikoja, mille arvelt on nende eluruumi valdus suurenenud. Trepikoja renoveerisid puudutatud isikud üksnes enda vahenditest. Samas korraliku soojustatud trepikoja ehitamine oli parenduseks mitte ainult puudutatud isikutele, vaid ka kogu elamule, kuna sellega vähendati kogu elamu küttekulusid. Puudutatud isikud soojustasid trepikoja renoveerimise käigus lisaks trepikoja seintele ka vundamendi. Eelnimetatu õigustab mõtteliste osade suuruse põhimõttest kõrvalekaldumist. Avaldajad teadsid kinnistu kaasomanikeks saades trepikoja olemasolust, kuid ei ole 2,5 aasta jooksul kordagi puudutatud isikutele teinud etteheiteid selles osas, et nad kasutavad suuremat osa elamust, kui asjast puudutatud isikute omandiosa suurus on.
9.Tõele ei vasta avalduses väidetu, mille kohaselt puudutatud isikud on lepingut rikkunud ja kaasomanike kokkuleppe vastaselt ilma avaldajatest kaasomanike nõusolekuta kinnistule aia ehitanud, eraldades enda ainukasutusse maatüki. Aia ehitasid asjast puudutatud isikud kõigi kaasomanike kokkuleppel 2012 kevadel. Olemasoleva aia ja istutatud põõsaste eemaldamine ei ole mõistlik, uue aia ja haljastuse rajamine oleks tunduvalt kulukam, lisaks ei saaks puudutatud isikud enam kasutada nende poolt ehitatud ja aastaid nende kasutuses olevat kuuri.
10.Avaldajad jätsid tähelepanuta, et avaldajate ainukasutuses on lisaks ruumidele nr 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 ja korterile 2 ka keldriruumid koos rõduga. Majandus- ja taristuministri 05.06.2015 määruse Ehitise tehniliste andmete loetelu ja arvestamise alused § 3 p 14 kohaselt on rõdu pind eluruumi üheks tehniliseks andmeks ning vastavalt § 19 lg-le 5 loetakse see ehitisealuse pinna hulka. Kuigi koos avalduse täpsustusega esitatud mõõdistusprojektid keldriruumide pindala ei kajasta, on avaldajad koos esialgse avaldusega kohtule esitanud korteri nr 2 ja keldri plaani, mille kohaselt keldri pindala on kokku 68,68 m2. Rõdude ehitusalune pind on vastavalt DP Projektbüroo geodeetilisele tööle 52,4 m2.
11.Seega kasutavad puudutatud isikud elamust 81,42 m2 (77,42 m2 suurune korter ja rõdude ehitusalusest pinnast 4 m2). Kuivõrd pööning on välja ehitamata, seda ei saa kasutada eluruumina ega mitteeluruumina, ei nõustu asjast puudutatud isikud avaldajate seisukohaga sellest, et poolte ainukasutuses oleva pinna arvestamisel tuleb arvesse võtta ka pööningu pind. Avaldajad kasutavad elamust 255,96 m2 suurust pinda (138,88 m2 suurune pind eluruumidena ja korterina, kelder 68,68 m2 ning rõdu 48,4 m2). Seega kasutavad kaasomanikud kokku 337,38 m2 suurust elamu pinda, millest puudutatud isikute kasutada peaks olema vastavalt nende kaasomandi osa suurusele
84,35 m2 ja avaldajate kasutada 253,03 m2. Eeltoodust tulenevalt kasutavad puudutatud isikud 2,9 m2 võrra väiksemat pinda elamust, mistõttu tuleb elamu kasutuseelise eest hüvitise väljamõistmise nõue jätta rahuldamata.
12.Puudutatud isikud ei vaidle vastu avalduse täpsustuses toodule, mille kohaselt kaasomandi suurusest lähtuvalt peaks avaldajate ainukasutusse jääma 594 m2 suurune maatükk ja puudutatud isikute ainukasutusse 198 m2 suurune maatükk, kuid puudutatud isikud arvasid, et kindlaks tuleb määrata poolte vahel seni kokkuleppe alusel aastaid toiminud kasutuskord ja kaasomandi mõtteliste osade suurus ei saa olla ainumääravaks asjaoluks.
13.Avalduse täpsustusele lisatud geodeetilise töö teostusjoonisel nr 2 nähtuvalt soovivad avaldajad asuda kasutama maa-ala, mis lõpeb puudutatud isikute kasutuses oleva korteri sissepääsuga. Puudutatud isikud ei ole kunagi avaldajatele jätnud tagamata juurdepääsu korterisse nr 2. Arvestades poolte vahelisi pingelisi suhteid ning asjaolu, et tegelikkuses avaldajate poolt esitatud teostusjoonisel punasega piiritlemata ala ei jää asjast puudutatud isikute ainuvaldusesse ja kasutusse, kuivõrd avaldajad on kasutanud ja kasutavad seda ala edaspidi sissepääsuks korterisse nr 2 ning tagamaks puudutatud isikute privaatsus kõige minimaalsemal määral, paluvad asjast puudutatud isikud kohtul määrata kindlaks kasutuskord selliselt, et avaldajate kasutada jääb maatükist ala teostusjoonisel kuni punktini 4. Maakohtu määrus
14.Pärnu Maakohus 27.11.2015 määrusega määras: - rahuldada avaldus; - muuta Pärnu Maakohtu kinnistusosakonna Saare jaoskonna kinnistusregistrisse, registriosa number XXXXXX, kantud kinnistu, asukohaga Kuressaares XXXX X, maatüki senist kasutuskorda ja määrata kindlaks maatüki uus kasutuskord, mille kohaselt jääb 3⁄4 kaasomandi osa maatükist, suurusega 594 m2 (kohtumääruse lisaks oleval plaanil 3 punasega piiritletud ala toimik lk 81, 96), kaasomandi 3⁄4 osa ühisomanike KJ ja MJ ainuvaldusesse ja -kasutusse ja 1⁄4 kaasomandi osa maatükist suurusega 198 m2 (kohtumääruse lisaks oleval plaanil 3 punasega piiritlemata ala) kaasomandi 1⁄4 osa ühisomanike HS ja JS ainuvaldusesse ja –kasutusse; - mõista HS-lt ja JS-lt solidaarselt KJ ja MJ kasuks välja XXXX X elamu kasutuseelise eest hüvitis alates 1.04.2015 summas 100 eurot kuus; - muuta Pärnu Maakohtu kinnistusosakonna Saare jaoskonna kinnistusregistrisse, registriosa number XXXXXX, kantud kinnistu, asukohaga Kuressaares XXXX X, elamu senist kasutuskorda ja määrata kindlaks elamu uus kasutuskord, mille kohaselt jääb KJ ja MJ ainuvaldusesse ja -kasutusse elamu I korrusel asuvad ruumid 1,2,3,4, 5, 6, 7, 8, 9 ja 10 suurusega 105,88 m2 ja korter nr 2 suurusega 33 m2 (kohtumääruse lisaks olev plaan 4 ja 5, lk 97) ja mille kohaselt HS ja JS ainuvaldusesse ja –kasutusse jääb elamu II korrus ja I korrusel asuv ruum nr 11, kusjuures kasutuskord sisaldab HS ja JS kohustust maksta kasutuseelise hüvitist KJ ja MJ-le, elamu 23,35 m2 kasuliku pinna kasutamise eest summas 100 eurot kuus; - kustutada Pärnu Maakohtu kinnistusosakonna Saare jaoskonna kinnistusregistrisse, registriosa number XXXXXX, 22. jaanuari 2009 asjaõiguslepingu alusel kantud kinnistu asukohaga Kuressaares XXXX X, III jakku tehtud märkus kaasomandis oleva kinnistu valdamise ja kasutamise kohta; - kanda Pärnu Maakohtu kinnistusosakonna Saare jaoskonna kinnistusregistri, registriosa number XXXXXX, III jakku esimesele järjekohale märkusena kinnistu
-
-
asukohaga Kuressaares XXXX X maatüki ja sellel asuva elamu kasutuskord, sh kasutuskorra tingimusena HS-lt ja JS-lt väljamõistetud kasutuseelise hüvitis, vastavalt kohtumäärusele ja sellele lisatavatele plaanidele 1, 3, 4 ja 5; asendada HS (S), isikukood XXXXXXXXXXX, ja JS (S), isikukood XXXXXXXXXXX0, tahteavaldus, Kinnistusraamatuseaduse § 341 tähenduses, kohtuasjas tehtava kohtulahendiga, nõusoleku andmiseks - kustutada kinnistusregistri, registriosa number XXXXXX, III jakku kantud märkus kinnistu maatüki ja sellel asuva elamu kasutuskorra tingimuste kohta ja kanda kinnistusregistri, registriosa number XXXXXX, III jakku uus märkus kinnistul asuva maatüki ja kinnistul asuva elamu uue kasutuskorra tingimuste kohta. Käesolevas kohtuasjas tehtav kohtumäärus asendab HS ja JS tahteavaldust eelmärgitud nõusoleku andmiseks; jätta menetluskulud solidaarselt puudutatud isikute HS ja JS kanda; välja mõista HS-lt ja JS-lt solidaarselt KJ ja MJ kasuks menetluskulud summas 1574 eurot.
15.Avaldajate nõuet, XXXX X kinnistu maatüki senise 22.01.2009 kaasomanike vahel sõlmitud kasutuskorra muutmiseks, pidas kohus põhjendatuks ja määras kindlaks maatüki uue kasutuskorra vastavalt kohtule esitatud plaanidele nr 1 ja 3.
16.Kohus ei nõustunud puudutatud isikutega selles, et kaasomanike kasutuses oleva pinna sisse tuleks arvestada keldri ja terrassi pindala, kuid mitte pööningu pindala, kuivõrd see on välja ehitamata. 22.01.2009 lepingust nähtub, et puudutatud isikute ainuvaldusesse ja -kasutusse jäi 62,5 m2 suurune eluruum mansardkorrusel koos selle kohal asuva pööninguga. Seega ei ole vaidlust, et pööning on puudutatud isikute ainukasutuses ning asjaolu, kas pööning on välja ehitatud või mitte, ei oma antud asjas tähtsust. Sama lepingu p 4.1.2 kohaselt jäi tollase müüja LK ainuvaldusse ja kasutusse elamu I korrus ja kelder.
17.Seoses 01.07.2015 kehtima hakanud uue ehitusseadustikuga on kehtestatud majandusja taristuministri 05.06.2015 määrusega nr 57 alates 01.07.2015 uus ehitise tehniliste andmete loetelu ja arvestamise alused. Nimetatud aluste § 24 lg 1 kohaselt on eluruumi pind elamiseks kasutatava ruumi või ruumikogumi suletud netopind ehk eluruumi kõikide ruumide, sealhulgas tubade, köökide, vannitubade, tualettide, esikute ja muude sarnaste ruumide pindade summa ning teise lõike järgi on hoone eluruumide pind hoones asuvate eluruumide pindade summa ja kolmanda lõike kohaselt eluruumi pinna hulka ei loeta keldri ja garaaži pinda ega tehnopinda.
18.Kohus nõustus avaldajatega, et mõõdistamisprojektist nähtuvalt kasutavad puudutatud isikud igapäevaselt neile kuuluvast kaasomandi mõttelisest osast 23,345 m2 suuremat reaalosa, kui neile omandiõiguse alusel kuulub. Mõõtmisprojektist nähtuvalt kuulub lisaks üle mõõdetud pindadele elamu juurde keldrikorrus ja väljaehitamata pööning, mida joonisel ei käsitleta, kuna tegemist ei ole eluruumidega. Kohus märkis, et avaldajad ega puudutatud isikud ei ole kohtule esitanud nõuet sooviga muuta XXXX X elamu kasutuskorda selles osas, mis puudutab keldrikorrust ja pööningut.
19.Ehitise tehniliste andmete loetelu ja arvestamise aluste § 20 lg 2 kohaselt ei arvestata suletud brutopinna sisse rõdu, lodža, terrassi, estakaadi, välistrepi ja muu taolise pinda. Aluste § 19 lg 6 p 3 järgi ei võeta hoonealuse, sealhulgas hoone maapealse osa aluse ja hoone maa-aluse osa aluse pinna leidmisel arvesse hoone küljes olevat terrassi. Seega
on asjakohatu puudutatud isikute väide, et ka terrass võetakse arvesse hoonealuse pinna leidmisel.
20.Kohus nõustus avaldajatega, et kuna puudutatud isikud kasutavad nende kaasomandi osast suuremat elamu osa, saavad nad seeläbi 23,35 m2 elamu pinna kasutuseelise. Avaldajate nõue kasutuseelise hüvitise saamiseks oli kohtu hinnangul põhjendatud, kuna nii avaldajad kui ka puudutud isikud olid seisukohal, et väga raske on eraldada nende ainukasutuses olevast pinnast elamus, reaalosa, et anda see üle avaldajate ainukasutusse. Seega on kaasomanikul AÕS § 71 lg 2 alusel õigus esitada teise kaasomaniku vastu, kes kasutab kaasomandi mõttelisest osast suuremat reaalosa, kasutuseeliste hüvitamise nõue. Käesoleval juhul puudus kaasomanike vahel tasu kokkulepe. Avaldajad ei nõudnud kuni 13.09.2014 tasu selle eest, et puudutatud isikud kasutavad nende omandi osa arvelt suuremat pinda, kui on puudutatud isikute mõttelise osa suurus kaasomandis. Seega on alus eeldada, et kaasomanikel oli vaikiv kokkulepe asja tasuta kasutuseks seni, kuni teine kaasomanik esitas nõude kasutuseelise hüvitamiseks. Kohus nõustus avaldajatega selles, et kasutuseelise väärtuse määramisel saab lähtuda keskmisest elamispinna üürimisel saadavast üüritasust, milleks on esitatud andmete alusel 4,90 eurot ühe ruutmeetri kohta. Seega on avaldajatel õigus nõuda puudutatud isikutelt igas kuus kasutuseelise eest hüvitisena 100 eurot kuus alates 01.04.2015, mis nad kohtuistungil täpsustatud nõudena esitasid. Määruskaebus
21.Puudutatud isikud paluvad tühistada Pärnu Maakohtu 27.11.2015 kohtumääruse ja teha uus määrus, millega 1) avaldus rahuldada osaliselt 2) muuta Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistrisse, registriosa number XXXXXX, kantud kinnistu, asukohaga Kuressaare XXXX, maatüki senist kasutuskorda ja määrata kindlaks maatüki uus kasutuskord, mille kohaselt jääb maatükk suurusega 543 m2 (kohtumääruse lisaks oleval plaanil 1 tumedamalt piiritletud ala) kaasomandi 3⁄4 osa ühisomanike KJ ja MJ ainuvaldusesse ja kasutusse ja maatükk suurusega 249 m2 (kohtumääruse lisaks oleval plaanil 1 tumedamalt piiritlemata ala) kaasomandi 1⁄4 osa ühisomanike HS ja JS ainuvaldusesse ja –kasutusse. või alternatiivselt muuta Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistrisse, registriosa number XXXXXX, kantud kinnistu, asukohaga Kuressaare XXXX X, maatüki senist kasutuskorda ja määrata kindlaks maatüki uus kasutuskord, mille kohaselt jääb kohtumääruse lisaks oleval plaanil 2 tumedamaga piiritletud ala kaasomandi 3⁄4 osa ühisomanike KJ ja MJ ainuvaldusesse ja -kasutusse ja kohtumääruse lisaks oleval plaanil 2 tumedamalt piiritlemata ala kaasomandi 1⁄4 osa ühisomanike HS ja JS ainuvaldusesse ja –kasutusse. 3) jätta rahuldamata KJ ja MJ nõue XXXX X elamu kasutuseelise eest hüvitse väljamõistmiseks. 4) muuta Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistrisse, registriosa number XXXXXX, kantud kinnistu, asukohaga Kuressaare XXXX X, elamu senist kasutuskorda ja määrata kindlaks elamu uus kasutuskord, mille kohaselt jääb KJ ja MJ ainuvaldusesse ja –kasutusse elamu I korrusel asuvad ruumid 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 ja 10 suurusega 105,88 m2, korter nr 2 suurusega 33 m2 (maakohtu määruse lisaks olev plaan 4,5), kelder suurusega 68,68 m2 ja ruumide juurde kuuluv rõdu ja
mille kohaselt HS ja JS ainuvaldusesse ja –kasutusse jääb elamu II korrus ja I korrusel asuv ruum nr 11. 5) kustutada Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistrisse, registriosa number XXXXXX, 22. jaanuari 2009 asjaõiguslepingu alusel kantud kinnistu asukohaga Kuressaare XXXX X, III jakku tehtud märkus kaasomandis oleva kinnistu valdamise ja kasutamise kohta. 6) kanda Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistrisse, registriosa number XXXXXX, III jakku esimesele järjekohale märkusena kinnistu asukohaga Kuressaare XXXX maatüki ja sellel asuva elamu kasutuskord, vastavalt ringkonnakohtu kohtumäärusele ja sellele lisatavatele plaanidele. 7) asendada KJ, isikukood XXXXXXXXXX, ja MJ, isikukood XXXXXXXXXX, tahteavaldus, kinnistusraamatuseaduse § 341 tähenduses, kohtuasjas tehtava kohtulahendiga, nõusoleku andmiseks – kustutada kinnistusregistri, registriosa number XXXXXX, III jakku kantud märkus kinnistu maatüki ja sellel asuva elamu kasutuskorra tingimuste kohta ja kanda kinnistusregistri, registriosa number XXXXXX, III jakku uus märkus kinnistul asuva maatüki ja kinnistul asuva elamu uue kasutuskorra tingimuste kohta. Tallinna Ringkonnakohtu kohtumäärus asendab KJ ja MJ tahteavaldust eelmärgitud nõusoleku andmiseks. 8) jätta menetluskulud nii maa- kui ka ringkonnakohtus menetlusosaliste endi kanda. Alternatiivselt paluvad puudutatud isikud saata asi uueks lahendamiseks tagasi Pärnu Maakohtule.
22.Maakohus ületas diskretsioonipiire, jättes ammendavalt põhjendamata, miks määruskaebuse esitajate vastuväidetest hoolimata maakohus avalduse täies ulatuses rahuldas, tuginedes asja lahendades üksnes kaasomandi mõtteliste osade suurusele, lähtumata hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest ning arvestamata kõigi kaasomanike ühiste huvidega, senise kasutuskorraga, pooltevaheliste suhetega ja jättes muuhulgas kindlaks tegemata asja lahendamisel tähtsust omavad asjaolud.
23.Maakohtu määrus ei ole selgelt arusaadav ega täidetav, kuna kohtumääruse resolutsiooni punktides 2, 4, 5, 6 viitab maakohus Pärnu Maakohtu kinnistusosakonna Saare jaoskonnale, arvestamata asjaoluga, et vastavalt 01.01.2015 jõustunud kinnistusraamatuseaduse §-le 2 on Tartu Maakohtu kinnistusosakond. Lisaks viitab maakohus resolutsiooni punktis 6 kohtumäärusele lisatavatele plaanidele 1, 3, 4 ja 5. Jääb arusaamatuks, mida sisaldab plaan number 1. Kohtumääruse teistes resolutsiooni punktides sisalduvad nii plaan 3, 4 kui ka 5, kuid viidet plaanile 1 ei nähtu. Kohtumääruse selgitava osa punktis 6 on kohus küll märkinud, et kohus peab avaldajate nõuet XXXX X kinnistu maatüki senise 22.01.2009 kaasomanike vahel sõlmitud kasutuskorra muutmiseks põhjendatuks ja määrab kindlaks maatüki uue kasutuskorra, vastavalt kohtule esitatavale plaanile nr 1 ja 3, kuid resolutsiooni punkt 2 plaani 1 ei sisalda.
24.Maakohus ei arvestanud, et maatüki kasutuskorra kindlaksmääramisel tuleb arvestada, et avaldajatele peab olema tagatud juurdepääs neile kuuluvasse korterisse nr 2.
25.Maakohus märkis, et puudutatud isikud ei ole kohtule esitanud seisukohta, millist kinnistu XXXX X maatüki kasutuskorda nemad soovivad. Kohus jättis tähelepanuta, et puudutatud isikute 11.03.2015 ja 17.08.2015 seisukohtades oli välja toodud, et kindlaks tuleb määrata poolte vahel senise kokkuleppe alusel aastaid toiminud
kasutuskord. Kohus ei põhjendanud, miks ta eelpool nimetatud puudutatud isikute ettepanekuga maatüki kasutuse osas ei nõustu.
26.Kohtu seisukoht sellest, et puudutatud isikud muutsid omaalgatuslikult 22.01.2009 lepinguga kokkulepitud maatüki kasutuskorda, mille kohaselt maatükk pidi jääma kaasomanike ühiskasutusse, ning eraldasid kinnistu maatüki osa, mida nemad ainukasutavad ja -valdavad, ei põhine asjas kogutud tõenditel. Lisaks ei jää plaanil 3 punasega piiritlemata ala üksnes puudutatud isikute ainuvaldusesse ja -kasutusse, kuivõrd avaldajad kasutavad seda ala sissepääsuks korterisse nr 2 ja keldrisse.
27.Maakohus jättis ebaõigesti kohaldamata TsÜS § 53, § 54 lg 1, § 55 lg 1, AÕS § 71 lg 2, majandus- ja taristusministri 05.06.2015 määruse nr 57 § 2 lg 2 p 37 leides, et kasutuskorra kindlaksmääramisel tuleb lähtuda üksnes elamu eluruumi pinnast. Samuti jättis maakohus määrust tehes ebaõigesti kohaldamata majandus- ja taristusministri 05.06.2015 määruse nr 57 § 4 p-s 11 ja § 19 lg-s 3, 4 ja 5 sätestatud põhimõtted.
28.Avaldajate poolt esitatud mõõdistusprojekt, millest maakohus määruse tegemisel juhindus, ei käsitle tegelikkuses elamu olulisi osi nagu kelder ja rõdu. Keldrit ega rõdu ei ole võimalik eraldada kaasomandis olevast elamust ilma, et elamu või selle osa häviks või oluliselt muutuks. Määrusest ei nähtu, millele kohus tugines, leides, et rõdu asemel on tegemist terrassiga. Eeltoodust tulenevalt tugines maakohus elamu osas kasutuskorra kindlaksmääramisel ebaõigesti üksnes avaldajate poolt esitatud arvestusele ja mõõdistusprojektile. Maakohus jättis välja selgitamata asja lahendamisel olulised asjaolud ning jättis tähelepanuta, et vaidlusalune rõdu on maapinnaga püsivalt ühendatud postidega, asub maapinnast oluliselt kõrgemal, on täies ulatuses väliskeskkonnast elamu katusega eraldatud ja välispiiretega piiratud.
29.Kohtu seisukoht sellest, et avaldajad ega puudutatud isikud ei ole kohtule esitanud nõuet sooviga muuta XXXX X elamu kasutuskorda osas, mis puudutab keldrikorrust ja pööningut, on vastuoluline, kuivõrd senine kasutuskord hõlmas keldrit ja pööningut. Kui kohus asus seisukohale, et senist kasutuskorda keldrikorruse ja pööningu osas kumbki kaasomanikest ei soovinud muuta, oleks kohtul tulnud senine kasutuskord elamu osas muuta osaliselt. Eeltoodule vaatamata on puudutatud isikud seisukohal, et pööningu kasutuskorra kindlaksmääramine ei ole põhjendatud. Pööning ei ole elu- ega mitteeluruumina kasutatav ja selle senine kandmine kasutuskorda,on olnud eksitav. Seega tulnuks maakohtul asja lahendamisel ka välja selgitada nii määruskaebuse esitajate eluruumide kohal asetseva kui ka avaldajate eluruumide kohal asetseva pööningu suurus.
30.Maakohus lähtus kasutuseelise hüvitise väljamõistmisel ebaõigesti üksnes ehitise eluruumi pinna suurusest, arvestamata ehitise oluliste osade pindasid, mida kaasomanikud tegelikkuses kasutavad. Puudutatud isikutel tuleks taolises olukorras kohtule esitada nõue avaldajate vastu keldri ja rõdu kasutamise eest kasutuseelise hüvitise välja mõistmiseks, mis omakorda võib viia menetlusosaliste vastavate nõuete tasaarveldamise olukorrani. Puudutatud isikutel puudub võimalus kasutada nii rõdu kui keldrit. Tegelikkuses kasutavad kaasomanikud elamust 337,38 m2 suurust pinda. Määruskaebuse esitajate kasutada peaks olema vastavalt nende kaasomandi osa suurusele elamust lähtuvalt TsÜS § 53 lg 1, § 54 lg 1, § 55 lg 1 ja AÕS § 71 lg 2 84,35 m2 suurune pind ja avaldajate kasutada 253,03 m2 suurune pind. Kasutuseelise
väljamõistmine on käesoleval juhul ebaõiglane, puudutatud isikute huve kahjustav ja vastuolus hea usu põhimõttega, kuna puudutatud isikute ainukasutuses olev pind on suurenenud seetõttu, et määruskaebuse esitajad tegid kulutusi ja parendasid kaasomandi eset. Vastavaid asjaolusid ei ole avaldajad menetluse kestel kordagi vaidlustanud.
31.Puudutatud isikud paluvad tühistada maakohtu määrus ka menetluskulude jaotuse osas ja paluvad jätta menetluskulud nii maa- kui ka ringkonnakohtus TsMS § 172 lg 1 alusel menetlusosaliste endi kanda. Vastus määruskaebusele
32.Avaldajad vaidlevad määruskaebusele vastu ja paluvad jätta maakohtu määruse muutmata. Menetluse edasine käik
33.Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse, jättis selle rahuldamata ja edastas läbivaatamiseks Tallinna Ringkonnakohtule. Ringkonnakohtu seisukoht
34.Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjaliga, leiab, et Pärnu Maakohtu 27.11.2015 määrus tuleb tühistada ning tsiviilasi tuleb saata uueks lahendamiseks tagasi samale maakohtule. Määruskaebus kuulub rahuldamisele.
37.TsMS § 442 lg 5 järgi lahendab kohus otsuse resolutsiooniga selgelt ja ühemõtteliselt poolte nõuded ja veel lahendamata taotlused. Resolutsioon peab olema selgelt arusaadav ja täidetav ka otsuse muu tekstita. TsMS § 463 lõike 2 järgi kohaldatakse määrusele vastavalt otsuse kohta sätestatut, kui seadusest või määruse olemusest ei tulene teisiti. Kolleegium leiab, et maakohtu määruse resolutsioon ei vasta TsMS § 442 lg 5 nõuetele, kuna see ei ole selge ja täidetav. Maakohtu määruse resolutsiooni punktid 2, 4 ja 6 jäävad ebaselgeks, kuna maakohus on viidanud kohtumääruse lisaks olevatele plaanidele (vaid osaliselt on viide plaani asukohale pabertoimikus), kuid viidatud plaane ei ole maakohus lisanud määruse juurde ei käesoleva tsiviilasja pabertoimikusse ega Kohtute Infosüsteemi. Kuivõrd menetluse jooksul on esitatud erinevaid plaane, siis ei ole selge, millistele plaanidele maakohus lahendis tugines. Eeltoodu tõttu ei vasta ringkonnakohtu otsuse resolutsiooni punktid 2, 4 ja 6 TsMS § 442 lg 5 nõuetele.
38.Põhjendatud on ka puudutatud isikute märkus ebatäpsusele seoses kinnistusraamatu andmete märkimisega, kuivõrd alates 1.01.2015 on kinnistusraamatuseaduse § 2 kohaselt kinnistusraamatu pidajaks Tartu Maakohtu kinnistusosakond ja puudub kinnistusjaoskondadeks jagunemine.
39.Puudutatud isikud on õigesti juhtinud tähelepanu sellele, et kohtul on kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramisel lai diskretsiooniõigus, lähtudes hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest ning arvestades mh kõigi kaasomanike ühiste huvide, kaasomandi mõtteliste osade suuruse, senise kasutuskorra, pooltevaheliste suhete jm oluliste asjaoludega. Seejuures ei ole kohus seotud kasutuskorra kindlaksmääramisel taotletud kasutusviisidega (vt Riigikohtu 17.04.2008 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-1208, p 13; 08.02.2006 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-121-05, p 42; 16.04.2003 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-31-03, p 14). Kohus saab võtta arvesse ka puudutatud isikute ettepanekuid kasutuskorra osas (Riigikohtu 8.05.2013 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-4510
13, p 12 teine lõik). Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-121-05 märkinud, et kaasomandi mõtteliste osade suurus ei ole kasutuskorra määramisel ainumääravaks asjaoluks. Poolte kokkulepe või erinevad asjaolud võivad õigustada sellest kõrvalekaldumist.
40.Maakohus ei ole lahendit tehes eelnimetatud põhimõtetega arvestanud ega lähtunud kasutuskorra kindlaksmääramisel ja selle sõnastamisel kohtule seaduse järgi kuuluvast diskretsiooniõigusest. Maakohus lähtus nii elamu kui maatüki kasutuskorra määramisel vaid kaasomandi suurusest. Ringkonnakohus leiab, et kui üldjuhul teostatakse kasutamist vastavalt mõttelise osa suurusele kaasomandist, siis kaasomandis oleva asja kasutuskord ei pea alati siiski vastama täpselt omandi kuuluvuse suhtarvule, kuid peab lähtuma võimalikult õiglasest lahendusest.
41.Vaidlust ei ole selles, kes millist pinda on kasutanud ja edaspidi kasutada soovib, vaid küsimus on selles, millised pinnad tuleb hõlmata kaasomandi suurusele vastava osa arvestamisel kasutuskorra kokkuleppe sõlmimisel. Seega kui käesolevas vaidluses on olulise tähtsusega välja selgitada kaasomanike kasutuses oleva elamu pind, on ebapiisavad maakohtu põhjendused elamu kogu pinna arvestamisel, jättes välja keldri ja pööningu vaid seetõttu, et pooled ei ole seda otseselt taotlenud. Samuti ei ole poolte ühiskasutuses 48,4 m2. suurune rõdu ja arvestada tuleks, et see on avaldajate ainukasutuses, kuni ei ole kokku lepitud teisiti (näiteks jätta see ühiskasutusse). TsMS § 477 lg-st 5 ei ole kohus hagita asja läbivaatamisel seotud menetlusosaliste esitatud taotluste ega asjaoludega ega nende hinnanguga asjaoludele, kui seadusest ei tulene teisiti (Riigikohtu 23.02.2011 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-172-10). Kohtule esitatud varasemast kasutuskorrast ja selle lisadest nähtuvalt oli elamu pööningu ja keldri kasutus kindlaks määratud. Kas seejuures ainukasutusse määratud pindasid kasutatakse, ei ole niivõrd määrav kui põhimõte, et selline võimalus on kasutuskorra alusel antud. Vastuseks puudutatud isikute väitele, et pööningu arvestamine ei ole põhjendatud, kuivõrd see ei ole kasutuses, leiab kolleegium, et arvestades pööningu kasutamise potentsiaali, on sellisel juhul kaasomanikel võimalus siiski kokku leppida, kas pööningukorrus jääb kuni selle väljaehitamiseni kaasomanike ühiskasutusse või mõne kaasomaniku ainukasutusse. Arvestades menetlusosaliste erimeelsusi, on mõistlik kasutuskorra kokkuleppes määratleda kogu elamu kasutuses olevate pindade, sh kõikide elu-, olme- ja mitteeluruumide, keldri, pööningu ning rõdu kasutus.
42.Iseenesest on õige see, et üldjuhul, kui ühe isiku ainukasutusse jääb suurem osa kaasomandi esemest kui tema kaasomandi osa, tuleb tal maksta selle eest teisele hüvitist. Riigikohus on leidnud, et AÕS § 71 lg-t 2 tuleb tõlgendada laiendavalt nii, et selle sätte alusel on kaasomanikul õigus esitada teise kaasomaniku vastu, kes kasutab kaasomandi mõttelisest osast suuremat reaalosa, kasutuseeliste hüvitamise nõue. Kasutuseeliseks on ka see, kui kaasomanik kasutab oma kaasomandi mõttelisest osast suuremat pinda (Riigikohtu 20.12.2010 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-137-10, p 12). Siiski võib kohus jätta AÕS § 71 lg 2 kohaldamata ja eelnimetatud hüvitisnõude rahuldamata, kui hageja nõue on vastuolus hea usu põhimõttega (Riigikohtu 20.12.2010 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-137-10, p-d 13-14; 16.02.2011 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-149-10, p 13). Määrusest ei nähtu, et maakohus oleks kaalunud kasutuseelise hüvitamise nõude põhjendatust. Kasutuskorra kindalaksmääramisel tuleb võimalikult suures ulatuses arvestada kõigi kaasomanike huvidega. Maakohus ei ole kaalunud, kas asjaolu, et seni avaldajate kasutada jäänud osa elamus on väiksem, kui neile kaasomandiosa suuruse järgi kasutada jääda võiks, riivab avaldajate õigusi ülemääraselt. Kui maakohus on välja selgitanud kogu kasutuses oleva pinna ja
avaldajate ainukasutusse jääv pind ei vasta nende kaasomandi suurusele, siis tuleb kaasomandi kasutust hinnata maakohtu poolt kaasomandi jaotuse osas tervikuna. Arvestades, et elamu erinevate pindade väärtus võib olla erinev, ei saa kasutuseelise väljamõistmisel tugineda vaid keskmisele korteri üürihinnale, vaid tuleb välja selgitada erinevate pindade kasutusväärtus.
43.Kuigi menetlusosalised ei pea võimalikuks edaspidi hoovi ühiskasutusse jätmist, viidates kaasomanike pingelistele suhetele, on kolleegiumi hinnangul põhjendatud kaaluda osalist ühiskasutust maatüki osas, mida tavapäraselt on kasutanud kõik kaasomanikud, avaldajad eelkõige keldrisse ja korterisse nr 2 sissepääsuna. Kuigi määrusele ei ole lisatud plaani, mille põhjal veenduda, siis nii määruse kui ka määruskaebuse põhjendustest nähtuvalt jättis maakohus praeguses kasutuskorra kokkuleppes avaldajatele keldrikorrusele juurdepääsu tagamata. Ühiskasutuse välistamise korral võib kaaluda kokkuleppe täiendamist selliselt, et kõigil kaasomanikel on kasutuskorra kokkuleppe alusel tagatud juurdepääs tema ainukasutusse jäävatesse ruumidesse ja hoovialale. Kuivõrd menetluses arutleti, kas piirdeaia ehitamine toimus kaasomanike nõusolekul või mitte, tuleks teha kohtul kaasomanikele ettepanek see erimeelsus praeguses menetluses lahendada. Seejuures märgib ringkonnakohus, et kuna kasutuskord tuleb määrata kindlaks olemasolevatest rajatistest lähtudes ja kasutuskorra määramise esemeks ei saa olla tulevikus rajatiste ehitamisega seonduv, tuleb piirdeaia rajamine kinnistusraamatusse märkena kantavast kasutuskorrast välja jätta, määrates sellise õiguse vastava taotluse esitamisel eraldiseisvalt.
44.Kuivõrd maakohus jättis asja lahendamisel tähtsust omavad asjaolud, kogu kasutuses oleva pinna suuruse ja selle kasutusväärtuse kindlaks tegemata ja selle lahendamine eeldab asjaolude uut tuvastamist mahus, mida apellatsioonimenetluses teha ei saa, tuleb kohtuasi käsitletud nõudes saata maakohtule uueks läbivaatamiseks.
45.Hagita menetluses võib TsMS § 696 lg 3 esimese lause järgi maakohtu menetlust lõpetava määruse peale esitatud määruskaebuse kohta tehtud ringkonnakohtu määruse peale määruskaebuse esitada isik, kelle õigusi on määrusega kitsendatud. Menetlust lõpetavaks määruseks loetakse neid hagita menetluses tehtud määrusi, millega asi lahendatakse (menetlus n-ö suletakse või lõpetatakse), ning menetlust lõpetavat määrust ei tule mõista kitsalt menetluse lõpetamise määrusena TsMS § 428 tähenduses (Riigikohtu 3.10.2006 tsiviilasjas nr 3-2-1-79-06 tehtud määruse p 10). Praegusel juhul ei teinud ringkonnakohus menetlust lõpetavat lahendit. Seega ei anna TsMS § 696 lg 3 esimene lause määruskaebuse esitamise õigust. Kaebeõigust ei tulene ka TsMS § 696 lg 3 teisest lausest, sest seaduses ei ole ette nähtud võimalust praeguse ringkonnakohtu määruse peale määruskaebust esitada (TsMS § 617).
46.TsMS § 173 lg 3 sätestab, et kui kõrgema astme kohus tühistab alama astme kohtu lahendi ja saadab asja uueks läbivaatamiseks, jätab ta menetluskulude jaotuse alama astme kohtu otsustada. Seega tuleb maakohtul otsustada menetluskulude jaotus sõltuvalt asja lahendamise tulemusest.
/allkirjastatud digitaalselt/
/allkirjastatud digitaalselt/
/allkirjastatud digitaalselt/
Ulvi Loonurm
Imbi Sidok-Toomsalu
Indrek Soots
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.