2-09-15400/77 - Asjaõigus - Omandiasjad - Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja - lahend.ee

kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hageja nõue, põhjendused Hageja valdab, kasutab korterit XXXX, Tallinn alates 1991.a. aprillist. 12.04.1991 ostis hageja elamuühistus XXXX, Tallinn osamaksu 5000 rbl eest ja sai ühistu liikmeks ja korteri XXXX, valdajaks, kasutajaks. Korteri eelmine valdaja, kasutaja ja elamuühistu liige XXXXsõitis ära Venemaale. Kõik järgmised korteriga seotud maksud maksis hageja. 1999.a. austati KÜ XXXX, 2001.a. on XXXXKÜ saanud korteriomandi, aadressil XXXX omanikuks ja kantud kinnistusraamatusse omanikuna. Hageja leiab, et kostja sai korteriomandi omanikuks ilma seadusliku aluseta. Hagejal oli eelisõigus saada korteriomandi omanikuks ja teda pole korteriomandite seadmisest teavitatud. Kostjal oli kohustus anda korteriomand hageja omandisse, mida pole tehtud. Hageja palub tunnustada hageja omandiõigust XXXX, Tallinn asuvale korteriomandile ja tuvastada, et KÜ XXXXkohustus on anda nõueolek korteromandi senise omaniku kohta kande kustutamiseks ja uue kande tegemiseks ja kanda omanikuna sisse hageja kinnistusraamatusse. Menetluskulud palub jätta kostja kanda. Kostja vastuväited hagile Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Hageja ei ole ostnud XXXXosamaksu. Elamu kuulus kuni 1995.a. EÜ XXXX. Seoses eraldumisega EÜ-st XXXX moodustati elamu baasil XXXXKÜ. XXXXKÜ pole kunagi olnud kooperatiiv. Elamu anti üle kostjale EÜ XXXX ja XXXXelamuvaldajate kokkuleppel. Elamu jagati korterite kaupa korteriomanditeks ja sellel hetkel oli korteri nr 94 valdajana kirjas XXXX. Kuna tema oma nõusolekut reaalosadeks jagamiseks ei andnud, siis sai korteriomandi endale kostja. EÜ XXXX põhikirja kohaselt ei olnud võimalik osamaksu võõrandada ja osamaksu üleandmine oli kooperatiivi pädevuses. Tegemist on hageja ja XXXXvahelise tühise tehinguga. Hageja pole olnud EÜ XXXX liige. XXXXüüris korterit hagejale. Kokkulepe on võltsitud. Kohtu põhjendused Kohtule esitatud väljavõttega nime muutmise tunnistusest ja abielu lahutuse otsusega on tõendatud, et XXXXeesnimi oli varem XXXX ja perekonnanimi oli XXXX (väljavõte nime muutmise tunnistusest, abielu lahutuse otsus, III kd lk 85-94). Vaidlus puudus selles, et kuni 1995.a. kuulus elamu XXXX(tollel ajal XXXX) EÜ XXXX ja elamu baasil moodustati eraldumiste käigus XXXXKÜ (end XXXXKÜ). Samuti puudub vaidlus selles, et KÜ XXXX otsustas elamu jagada korteriomanditeks omanike vahel. Seetõttu puudub vajadus anda hinnang registri väljavõttele, Tallinna Lasnamäe LOV korraldusele 23.01.95 nr 89 XXXXKÜ põhikirja registreerimise kohta, samuti XXXX KÜ liikmete üldkoosoleku protokollile koos nimekirjadega 29.06.96, kokkuleppele elamus XXXXasuva korteri 94 üleandmise kohta kostjale (I kd lk 53-70).

Vaidlus puudus selles, et XXXX , Tallinn on aadressiga XXXX, Tallinn. Samuti puudub vaidlus selles, et XXXXkasutab ja valdab korterit XXXX, Tallinn alates 1991. aprillist. Seetõttu ei pea kohus andma hinnangut hageja esitatud XXXX ja XXXXesitatud kinnitustele (III kd lk 193). Vaidlus puudus ka selles, et XXXXoli varem elamukooperatiivi XXXX liige ja kasutas sama korterit enne kui seda hakkas kasutan XXXX. Seda, et vaidlusaluse korteri eest oleks pärast 1991.a. aprilli tasunud ühistu liikmest tulenevaid makse ning kommunaalkulusid XXXX, ei ole kostja tõstatanud, samuti ei ole tõstatatud vaidlust selles, XXXXoleks avaldanud soovi vaidlusaluse korteri omandamiseks. Kinnistusraamatust nähtuvalt on korteriomandi nr XXXX omanikuks KÜ XXXX. Ülaltoodu asjaoludest järeldub, et XXXX, kes oli varasemalt elamuühistu XXXX liige ja kasutas XXXX, Tallinn asuvat eluruumi kui ühistu liige, ei ole enam oma liikmest tulenevaid õigusi ja kohustusi pärast 1991.a. aprilli teostanud, samuti ei ole ta avaldanud soovi erastamise korras korteriomandi omandamiseks ning ta pole seda ka omandanud. Hageja poolt kohtule esitatud tema ja XXXXvahelisest dokumendist 12.04.91 nähtuvalt (I kd lk 17-18, IV kd lk 82 tõlge III kd lk 162) koostasid nad kokkuleppe, mille alusel XXXXsai XXXX XXXX 5000 rbl kooperatiivkorteri eest (aadress XXXX) ning kokkuleppe kohaselt kohustub XXXX ülejäänud raha korteri eest välja maksma maksukviitungite järgi. Ehkki hageja üritas leida märgitud dokumendi originaali, ei õnnestunud seda kohtule esitatada. Vastavalt Eestis kokkuleppe sõlmimise ajal kehtinud Omandiseaduse § 5 lg 1 tekib omand muu hulgas tehingu alusel ning § 4 lg 1, § 7 lg 1 alusel on omanikul õigus oma vara kasutada, käsutada vallata, iseseisvalt ning teha sellega tehinguid. Seega oli hagejal võimalik XXXXosta, st tehingu alusel omandada XXXXle kuuluv varaline õigus - EÜ XXXX osamaks (mitte korter), mis andis õiguse kasutada kooperatiivile /elamuühistule kuuluvat eluruumi. Nii võisid XXXXja hageja seadusest tulenevalt omavahel osakut võõrandada ja omandada ning Omandiseadusest tulenevalt ei olnud selline tehing keelatud ja sellest tulenevalt tühine. Et kostja viidatud EÜ XXXX põhikirja p 14-15 kohaselt makstakse liikme lahkumise korral talle tagasi osamaks, ei tähenda et seda osamaksu kui varalist õigust poleks saanud liikmest lahkunud isik võõrandada teisele isikule. Kostja esitatud ajalehe väljavõttest (I kd lk 88) nähtuvalt on XXXXjustkui andnud korteri üürile hagejale. Kostja esitatud hageja (tollal perekonnanimega XXXX) avaldusest 26.02.2001 (I kd lk 80-81) nähtuvalt on omanik kadunud, hageja tasub üüri korteri eest ja otsib omanikku ja palub selleks kaasabi ning palub mitte teha tehinguid korteriga, va erastamine. Need tõendid ei võimalda kohtul siiski järeldada, et hageja ja kostja vahel oleks olnud üürisuhe. Nimelt on 12.04.1991 kokkuleppe (III kd lk 162 tõlge) kohaselt hageja pidanud ülejäänud raha korteri eest välja maksma. Seda kinnitab ka hageja ja XXXXvaheline teine kokkulepe samast päevast (tõlge lk 161, II kd), millest nähtuvalt on korter elamukooperatiivi omandis ja korteri eest tasub hageja maksukviitungite järgi. Need kokkulepped viitavad kohtu arvetes otseselt sellele, et hagejal tuli täita kooperatiivi ees vastavad väljamakse kohustused ning sellised väljamakse kohustused ei ole vaadeldavad hageja ja XXXXvahelise üürilepinguga 1991. a aprillis kehtinud EK § 55 ja 56 järgi (kohustus tasuda üüri kehtestatud määrades ning kommunaalkulusid), alates 01.07.1992.a. kehtima hakanud ES § 28 ja § 37 järgi (mille kohaselt tuleb üürilepingu järgi maksta eluruumi kasutamise eest üüri ja kommunaalmakse) ega 01.07.2002 kehtima hakanud VÕS § 271 järgi (sätestab samuti asja kasutamise tasu üüri näol ning kokkuleppe korral maksta kõrvalkulusid).

Kuna kokkuleppetest nähtuvalt tuli hagejal tasuda makse edaspidi kooperatiivile, siis on 5000 rbl., mille hageja tasus XXXX, vaadeldav ühekordse maksena ehk tasuna osaku eest. Eluliselt pole usutav, et 1991.a. tasutud 5000 rbl oleks katnud XXXXees teadmata ajaks korteri kasutamise üüri. Seda, et kooperatiiv oleks näiteks alates 01.07.1992 kehtinud ES § 18 alusel ise andnud eluruumi üürile pärast seda kui XXXXkorterist lahkus, kas hagejale või kolmandale isikule, ei ole tõstatatud. Hageja esitatud Andmevara AS kirjast 30.07.15 nr 1010 (III kd lk 168) nähtuvalt on XXXXandmed kantud rahvastikuregistri arhiivi ja tema kohta puuduvad andmed, mis kinnitavad hageja väiteid, et XXXX ei ole isegi registreeritud elukoha kaudu seotud enam XXXX, Tallinn asuva korteriga. Kostja enda esitatud pangakonto väljavõttest nähtuvalt on selle korteri eest kulusid tasunud hageja alates 2000.a; siinjuures tuleb arvestada, et XXXX KÜ ei eksisteerinud veel 1991.a. kui eksisteeris kooperatiiv XXXX (EÜ XXXX). Seega on hageja täitnud kohustusi kostja ees. Arvestades asjaolu, et 1) XXXXpole alates 1991.a arpillist oma liikme õigusi teostanud ning pole avaldanud soovi saada ka vastava korteriomandi omanikuks, 2) XXXXpole vaidlusaluse korteriga seotud enam isegi mitte elukoha registreeringuga, 3) kostja on ise korteriomandi omandanud ning 4) hinnates hageja poolt kohtule esitatud ülalviidatud lepingute koopiaid, leiab kohus, et viidatud lepingutega 12.04.1991 on tõendatud piisavalt, et XXXXvõõrandas oma osamaksu (mille alusel ta oli kasutanud XXXX, Tallinn asuvat eluruumi) hagejale ning tegemist on kehtivas võõrandamistehinguga Omandiseaduse 6 lg 1, § 7 lg 1, § 4 lg 1 alusel. Eeltoodu alusel puudub vajadus anda hinnang ka kostja põhikirjale (II kd lk 41-45) ja majandusaasta aruandele (II kd lk 82-96). Mis puudutab kostja väited, et need lepingud 12.04.91 on võltsitud seetõttu, et hageja nimi on kord ühte moodi-kord teistmoodi, siis eelpool tuvastas kohus, et hageja on eesnime muutnud ja perekonnanimi on muutunud pärast abielulahutust. Et kokkuleppes on viidatud tänava nimele Kuremäe, on ilmne eksitus ega anna alust arvata, et tõendid on võltsitud. Kuigi hagis on hageja väitnud, et ta omandas KÜ XXXXosaku, mis on iseenesest väär, siis tõenditest lähtuvalt on hageja omandanud EÜ XXXX osaku ning EÜ-st XXXX on eraldunud kostja, kes sai elamu, sj korteri nr 94 just EÜ-lt XXXX. Kostja on seega EÜ XXXX õigusjärglane ja seda eriti elamu XXXXosas tehtavate erastamistoimingutega. Selle tõttu on hageja hagis toodud viited XXXXosaku omandamisest eksitava tähendusega, mis ei mõjuta asja lahendust. Et asjas pole esitatud tõendeid selle kohta, et hageja oleks ka kooperatiivi liikmeks vastu võetud kooskõlas tollase EK § 110 ja alates 01.07.1992 kehtima hakanud ES § 21 järgi (osamaksu võõrandanud liikme õigused, kohustused varaline vastutus ühitu (kooperatiivi) ees lähevad üle osamaksu omandajale elamuühistu (kooperatiivi) poolt omandaja ühistu (kooperatiivi) liikmes võtmise kohta otsuse tegemise päevast), siis ei saa seda tõlgendada hageja kahjuks, sest kostja enda kinnitusel on kooperatiivi ja ühistut puudutavad dokumendid kas kadunud või ei, kuid ka praegune juhatus ei saa endistelt juhtidelt dokumente kätte. Seega pole kostja tõendanud, et kooperatiiv või elamuühistu oleks teinud otsuse, millega oleks näiteks keeldutud hagejat liikmeks võtmast. Hageja selgituste kohaselt esitas ta 2000.a. oma avalduse korteri erastamiseks ja omandamiseks juhatuse liikmele XXXX, kes võttis avalduse vastu, kuid pärast juhatuse vahetust ei suhelnud uus juhatus enam hagejaga. Hageja esitatud XXXX kirjast nähtuvalt pidi hageja helistama seoses korteri nr 94 erastamisega XXXX (IV kd lk 61), vastasel korral korterit talle ei erastata. Hageja 4 (6)

selgitas, et juhatuse liige XXXX ignoreeris teda. Kuna aga kooperatiivi ja ühistu dokumendid on kaotsis või juhatuse eelmiste liikmete käes, siis ei saa sellist asjaolu tõlgendada hageja kahjuks. Seega kui 1991.a. omandas hageja XXXX osamaksu ja kui tekkis erastamisseaduses võimalus erastada korter nr 94, siis on eluliselt usutavad hageja väited et ta avaldas kostjale kirjalikult soovi erastada XXXX asuv eluruum. Vaidlus puudus selles, et XXXX asuvas elamus on ühitu läbi viinud elamu (korterite) ja selle aluseks oleva maa erastamise ning moodustanud korteriomandid, mis on kantud kinnistusraamatusse. Kostja on korteriomandi nr XXXX, mille reaalosaks on eluruum nr 94, asukohaga XXXX, Tallinn (I kd lk 9) omanik. Tegemist on esmakandega, st et kostja on saanud korteriomandi omanikuks kinnistamisel 05.11.2001 (aluseks avaldus 06.06.2001) ja vastava registriosa avamisel. EES § 21.8 lg 1 kohaselt on elamuühistul korterivaldajate - ühistuliikmete üldkoosoleku otsusel õigus erastada elamuühistule kuuluva elamu alune ja selle teenindamiseks vajalik maa. EES § 21.8 lg 2 järgi, kui elamuühistu üldkoosolek otsustab erastatud maa ja selle oluliseks osaks saava elamu jagamise korteriomanditeks ja elamuühistu reorganiseerimise korteriühistuks, kantakse elamuühistu poolt erastatud maa kinnistusraamatusse korteriomanditena korterivaldajate nimele. EES § 21.8 ei sätesta, kelle omandisse lähevad korteriomandid, mis moodustatakse korteritest, millel puudub ühistuliikmest korterivaldaja. Seega on tegemist seaduselüngaga, mis tuleb sisustada tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 4 kohaselt analoogia alusel. Kuna puuduvad lähedast õigussuhet reguleerivad sätted, siis tuleb lähtuda lünga sisustamisel seaduse või õiguse üldisest mõttest. Kohtu arvates ei ole eluruumide erastamise seaduse eesmärgiks jätta osamaksu omanikud, kes erastamise hetkeks ei ole saanud elamuühistu liikmeteks, ilma korteriomandist. Teistsugune tõlgendus ei oleks kooskõlas põhiseaduse § 32 lg 1 tuleneva omandi puutumatuse põhimõttega, sest osamaksu omanik jääks sellisel juhul ilma osamaksust, saamata sellele vastavat korteriomandit. Seega olukorras, kus puudub ühistu liikmest korterivaldaja, kes võiks saada korteriomandi omanikuks EES § 21.8 lg 2 järgi, kuid on olemas elamuühistu osamaksu omanik, kes ei ole elamuühistu liige, kuid kes elamuühistu liikmeks astumisel saaks kasutusõiguse sellele korterile, peaks elamuühistu erastatud maa korteriomanditena kinnistamisel saama korteriomandi omanikuks see elamuühistu osamaksu omanik. Eeltoodust lähtuvalt oli märgitud seaduse eesmärgiks tagada ühistutes kuuluvate korteriomandite jagamisel nende korteriomandite andmine korterite valdajaile, sõltumata sellest, kuidas toimus selle nn veel mitte erastatud elamu baasil korteriühistu asutamine. Seega ei oma vaidluses tähtsust see, kas hageja ja XXXX olid üldse KÜ XXXX osamaksu omanikud või ei, kas KÜ XXXX oli kooperatiiv või ei, sest kostja ise on kinnitanud, et XXXXKÜ asutati EÜ-st XXXX eraldumisega ning kostja enda tõendi kohaselt anti vaidlusalune korter just EÜ XXXX poolt kostjale üle. Kohus peab vajalikus märkida, et KÜ XXXX poleks saanud jagada midagi korteriomanditeks ja neid erastada elanikele, kui ta poleks saanud jagamise eset ennast eelmiselt ühistult XXXX, kelle liikmeks oli algselt XXXX ja kellelt hageja ostis osaku ja kes mõlemad kasutasid osaku alusel vastavat korterit nr 94.

Kuna asjas on tõendatud, et 1) hageja valdab korteriomandit nr XXXX, XXXX, Tallinn, 2) ta on omandanud osamaksu endiselt elamuühistu XXXX liikmelt XXXX, kes ei valda vaidlusalust korteriomandit, 3) XXXX ei ole avaldanud soovi saada korteriomandi omanikuks, 4) hageja esitas avalduse korteri erastamiseks 2000.a., 5) kostja on saanud XXXX asuva elamu EÜ-t XXXX, läbi viinud selle elamu ja maa erastamise ning elamu ja maatüki baasil on moodustanud korteriomandid, 6) kostja on saanud korteriomandi nr XXXX omanikuks erastanusse käigus esmakandega, siis on kostja eiranud kohtu arvates EES § 21.8 lg 1, 2 tulenevat hageja õigust erastada korter XXXX ning PS § 32 lg 1 tulenevat tema omandi puutumatust sellega, et hageja ei saanud korteromandit. Eeltoodu alusel puudus kostjal EES § 21.8 lg 1, 2 tulenev alus korteriomand nr XXXX ise omandada. Nii leiab kohus, et hagejal oli seadusest tulenev õigus saada vaidlusaluse korteriomandi omanikuks ja kostjal on kohustus EES § 21. 8 lg 1, 2 tulenevalt anda üle korteriomand nr XXXX hageja omandisse ning tunnustada hageja omandit. Kuna kinnisomandi üleandmiseks ning omandi tekkimiseks on vajalik teha kinnistusraamatu kanne hageja kasuks ning kustutada kostja omanikuna kinnistusraamatust ning kostja ei ole nõus omandit hagejale üle andma ehk tegema vastavasisulist tahteavaldust, siis tuleb KRS § 34 1. lg 1, 2 p 2 ja TsÜS § 68 lg 5 järgi tuvastada kostja kohustus anda nõusoolek korteriomandi nr XXXX KÜ XXXX kohta tehtud kande kustutamiseks ja XXXX sissekandmiseks korteriomandi nr XXXX omanikuna ning seega tuleb tunnustada hageja omandit märgitud korteriomandile nr XXXX. Jõustunud kohtuotsus asendab KÜ XXXX tahteavaldust Eeltoodu alusel kuulub hagi rahuldamisele. Kuna hagi kuulus ülaltoodud motiividel rahuldamisele, ei anna kohus hinnangut kinnistusraamatu väljavõttele korteriomandi nr 144057 kohta (XXXX ), määrusele asjas nr 2/31-9816/06, kuna see ei puutu käesolevasse vaidlusesse (on teine korteriomand), hageja esitatud KÜ XXXX arvetele. Samuti ei anna kohus hinnangut andmetele, mis puudutavad kostjaga seotud isikut XXXX, hageja endist esindajat XXXX (II kd lk 47-72). Kohus ei anna hinnangut kostja esitatud üldkoosoleku protokollidele (I kd lk 133-189), asjas nr 2-11-59675 hagile (II kd 39, 116-122,138-144), kuna puudutasid vaidlust, kes on kostja esindaja menetluses. Menetluskulud, hind Tsiviilasja hind on 44738,15 eurot (I kd lk 36, 700000 /15,6466). Kuna hagi kuulub rahuldamisele, jäävad TsMS § 162 lg 1, 2 alusel hageja ja kostja menetluskulud kostja kanda. Kohus määrab TsMS § 177 lg 1 p 2 alusel pärast lahendi jõustumist kindlaks poolte menetluskulude rahalise suuruse. (digitaalne allkiri) Kohtunik