Eesistuja Tambet Tampuu, liikmed Peeter Jerofejev ja Henn Jõks
Kohtuasi
Korteriühistu LIIKURI 42 hagi Irina Kruglova vastu ruumide valduse saamiseks, kasutuseelise 60 eurot kuus hüvitamiseks, hüvitise 474,69 eurot saamiseks ja ruumide esialgse olukorra taastamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Ringkonnakohtu 4. septembri 2015. a otsus tsiviilasjas nr 2-14-60799
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Irina Kruglova kassatsioonkaebus
Tsiviilasja hind Riigikohtus
4220 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus
Hageja Korteriühistu LIIKURI 42, lepinguline esindaja vandeadvokaat Jevgeni Tverdohlebov Kostja Irina Kruglova, lepinguline esindaja vandeadvokaat Anatoli Jaroslavski
Asja läbivaatamise kuupäev
25. jaanuar 2016. a, kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 4. septembri 2015. a otsus ja Harju Maakohtu
17.aprilli 2015. a otsus koos 3. juuni 2015. a täiendava otsusega tsiviilasjas nr 2-14-60799 osaliselt Irina Kruglovalt Korteriühistu LIIKURI 42 kasuks ruumide kasutuseelise hüvitise 310 (kolmesaja kümne) euro ja alates 18. aprillist 2015 edasiulatuva hüvitise 60 (kuuekümne) euro väljamõistmise ja menetluskulude jaotuse osas.
2.Teha tühistatud osas uus otsus ja jätta Korteriühistu LIIKURI 42 hagi Irina Kruglovalt Korteriühistu LIIKURI 42 kasuks kaotatud kasutuseelise hüvitise väljamõistmiseks rahuldamata ning menetluskulud poolte endi kanda.
3.Muus osas jätta kohtuotsused muutmata, arvestades Riigikohtu otsuse põhjendusi.
4.Kohtuotsuse resolutsioon kehtib tervikuna alljärgnevas sõnastuses:
4.1.Hagi rahuldada osaliselt.
4.2.Kohustada kostjat Irina Kruglovat andma hageja Korteriühistu LIIKURI 42 nõudel Tallinnas aadressil LIIKURI 42 asuva elamu (edaspidi elamu) korteriomanike kaasvaldusesse välja elamu neljanda trepikoja keldris olevad ruumid, mis on tähistatud otsuse lisaks oleval plaanil numbritega 1, 2, 3 ja 4.
1.Korteriühistu LIIKURI 42 (hageja) esitas 13. novembril 2014. a Harju Maakohtule hagi ja
19.novembril 2014. a täpsustatud hagi Irina Kruglova (kostja) vastu, milles palus nõuda välja kostja valdusest LIIKURI 42 korteriomanike kaasvaldusesse Tallinnas aadressil LIIKURI 42 asuva elamu neljanda trepikoja keldris olevad ruumid (tähistatud hagiavalduse lisas nr 4 oleval plaanil numbritega 1, 2, 3 ja 4); välja mõista kostjalt kasutuseelis 60 eurot kuus alates hagi esitamisest kuni ruumide hagejale üleandmiseni; välja mõista kostjalt rahaline hüvitis 474,69 eurot ning kohustada kostjat taastama keldris asuva soojussõlme seinte esialgne paigutus (vastavalt hagiavalduse lisas nr 9 olevale esialgsele projektile). Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda. Hagiavalduse kohaselt on hageja elamu majandamiseks asutatud korteriühistu. Kostja oli hageja juhatuse liige 25. augustist 2005 kuni 3. septembrini 2012. Alates 12. detsembrist 2003 on kostja ka Mittetulundusühingu Varietee VIRU juhataja. Hageja sõlmis kostja nimel tellijana 20. jaanuaril 2009 töövõtulepingu Osaühinguga Esfeko elamu trepikodade sissekäikude ümberehituseks, aga nende tööde tegemise käigus tellis kostja töövõtjalt lisaks ümberehitustööd, mille käigus demonteeriti kaks telliskiviseina, puhastati kivid segujäätmetest, ehitati neist kaks uut seina teises kohas, valmistati ette ja tasandati põrand ning kaeti see valubetooniga. Nimetatud tööde eest tasus hageja. Pärast eelkirjeldatud tööde tegemist hõivas kostja ruumid, kus enne olid arhiiv (ruum nr 1), veemõõdusõlm (ruum nr 2), osa soojussõlmest ja lastekärude hoiuruum (ruumid nr 3 ja 4). Teised korteriomanikud sellest ei teadnud ega andnud selleks nõusolekut. Hageja andmetel kasutab kostja ruume laona, need on lukustatud ustega elamu ülejäänud keldrist eraldatud ja juurdepääs nii hagejal kui ka teistel korteriomanikel puudub. Hageja on korduvalt pöördunud kostja poole ruumide vabastamise nõudega, kuid see ei ole andnud tulemust.
2.Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Kostja märkis, et ta on korteriomanikuna ruumide kaasomanik ja tal on seetõttu õigus ruume vallata. Korteriühistu ega teised kaasomanikud ei saa vindikatsiooninõudega taotleda kaasomandis olevat asja välja ühelt
kaasomanikult. Elamu korteriomanikud ei ole sõlminud kaasomandis oleva asja kasutamise kokkulepet, aga kuna ruumid on kostja ja tema perekonnaliikmete kasutuses alates 1986. aastast, siis on välja kujunenud sellist kasutust kinnitav praktika ja teised korteriomanikud on oma tegevusetusega ka väljendanud tahet sõlmida vaikiv kokkulepe ruumide kostja kasutusse andmiseks. Korteriomanikel puudub huvi ruumide kostja valdusest tagasinõudmiseks. Kasutuseelise nõue on vastuolus hea usu põhimõttega ning kostja ei ole hagejale kahju tekitanud. Lisaks leidis kostja tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 146 lg-le 1 tuginedes, et võttes arvesse, et kahju on väidetavalt tekitatud 20. jaanuaril 2012 ja hageja pöördus kohtusse 19. novembril 2014, on nõue aegunud. Ruume ei ehitatud ümber mitte kostja, vaid kõigi kaasomanike huvides, kuna elamu soojussõlme oli vaja kindlustada sissetungijate eest. Kostja esitas kõigile nõuetele aegumise vastuväite.
3.Harju Maakohus rahuldas 17. aprilli 2015. a otsusega (3. juuni 2015. a otsusega täiendatud kirjeldava ja põhjendava osaga) hagi osaliselt. Kohus kohustas kostjat andma hageja nõudel Tallinnas aadressil LIIKURI 42 asuva elamu korteriomanike kaasvaldusesse välja elamu neljanda trepikoja keldris olevad ruumid, mis on tähistatud otsuse lisaks oleval plaanil numbritega 1, 2, 3 ja 4, ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja ruumide kasutuseelise hüvitise 310 eurot (perioodi eest alates hagi esitamisest kuni otsuse tegemiseni) ja edasiulatuvalt 60 eurot kuus alates 18. aprillist 2015. a kuni resolutsiooni punkti 2 täitmiseni. Kohus jättis hagi rahuldamata nõuetes mõista kostjalt välja rahaline hüvitis 474,69 eurot ja kohustada kostjat taastama elamu keldris asuva soojussõlme seinte esialgne paigutus. Menetluskulud jättis kohus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 163 lg 1 alusel poolte endi kanda, välja arvatud hagi esitamisel tasutud riigilõivu, millest 50% jättis kohus hageja ja 50% kostja kanda. Samuti määras kohus rahaliselt kindlaks menetluskulude suuruse, mõistes kostjalt hageja kasuks välja menetluskulu hüvitise 250 eurot ja hagejalt kostja kasuks 0 eurot. Kohus leidis, et hagejal on õigus esitada vindikatsioonihagi korteriomanike kaasvalduse kaitseks asjaõigusseaduse (AÕS) § 80 ja korteriühistuseaduse (KÜS) § 2 lg 1 järgi. Ruumide väljaandmise nõue ei ole TsÜS § 155 lg 1 järgi aegunud. Pooled ei vaidle selle üle, et korteriomanikud on keldriruumide kaasomanikud ja et kostja valdab vaidlusaluseid ruume. Kostja ei ole tõendanud, et tal on õiguslik alus asja vallata. Asjaolu, et kostja on neid pikema aja jooksul vallanud, ei tähenda, et tal on kõigi kaasomanikega konkludentne kokkulepe valdamiseks. Samuti leidis kohus, et kostjal on AÕS § 71 lg 2 ja KÜS § 2 lg 1 järgi õigus nõuda alates hagi esitamisest kuni valduse üleandmiseni kasutuseelise hüvitamist aegumata osas. Kostja ei ole kasutuseelise suurusele vastu vaielnud. Hageja nõuet kostja kui korteriühistu endise juhatuse liikme vastu kahju hüvitamiseks, keldriruumide ümberehituse kõrvaldamiseks ja olukorra taastamiseks pidas kohus aegunuks.
4.Kostja esitas 11. juunil 2015 apellatsioonkaebuse ja palus maakohtu otsuse tühistada osas, milles kohus hagi rahuldas, ja teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata või alternatiivselt saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks. Hageja apellatsioonkaebuse kohta kohtule oma seisukohta ei esitanud. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
5.Tallinna Ringkonnakohus jättis 4. septembri 2015 otsusega maakohtu otsuse muutmata ja apellatsioonkaebuse rahuldamata. Ringkonnakohtu arvates ei ole maakohus kohtuotsuse tegemisel rikkunud menetlusõiguse norme.
Kaebuse põhjendustest nähtuvalt seisneb maakohtu TsMS § 439 ja § 442 lg 5 rikkumine selles, et maakohus on teinud otsuse vastuoluliselt hagiavalduses esitatud nõudega, kuivõrd hagiavalduses palus hageja nõuda kostja valdusest korteriomanike kaasvaldusse välja kõnealuse elamu neljanda trepikoja keldris olevad ruumid, ent kohus üksnes kohustas kostjat andma hageja nõudel korteriomanike kaasvaldusesse välja elamu neljanda trepikoja keldris olevad ruumid. Vastuseks kaebuse väitele märkis ringkonnakohus, et haginõude piiride ületamiseks ei saa lugeda hagis esitatud nõude sõnastusega võrreldes erineva sõnastuse kasutamist kohtuotsuse resolutsioonis. Maakohus on, lähtudes hageja esitatud asjaoludest, rahuldanud hagiavalduses esitatud vindikatsioonihagi ruumide väljanõudmiseks kostja ebaseaduslikust valdusest. Hageja esitatud nõude piiride ületamist maakohtu otsusest ei nähtu. Maakohtu otsuse sõnastusest ei saa ringkonnakohtu hinnangul järeldada, et hageja nõue ei ole rahuldatud selgelt ja ühemõtteliselt. Samuti ei ole maakohus otsuse tegemisel hinnanud valesti asjas esitatud tõendeid ja asjaolusid ega eksinud materiaalõiguse kohaldamisel. Kostja väiteid konkludentselt kasutuskorra kokkuleppe sõlmimise kohta on maakohus otsuses käsitlenud. Ringkonnakohus nõustus maakohtu põhjendustega ega pidanud TsMS § 654 lg 6 kohaselt vajalikuks neid korrata. Täiendavalt märkis ringkonnakohus, et väidetav ruumide pikaajaline valdamine ei muuda ebaseaduslikku valdust seaduslikuks. Samuti on asjakohatu kaebuses viidatud korteriomandiseaduse (KOS) § 11 lg 1 p 1 ja sellest juhindudes tehtud meelvaldne järeldus, justkui oleks asjaolust, et kostja on kaasomandit pikka aega vallanud, saanud seaduse mõttes tavakasutuseks kasutuskord, mille raames kostja ruume väidetavalt valdab ning mida on KOS § 11 lg 1 p 2 kohaselt korteriomanikud kohustatud taluma. Kostja ei ole tõendanud enda valdust õigustava kasutuskorra kokkuleppe sõlmimist. Eelviidatud korteriomandiseaduse sätetest ei saa olla kuidagi mõistlikult järeldatav teiste korteriomanike kohustus taluda ruumide ebaseaduslikku valdamist. Kuivõrd kostja ei ole esile toonud asjaolusid, millest tuleneks kostja õiguslik alus ruume vallata, on maakohus õigesti leidnud, et vindikatsiooninõue tuleb rahuldada. Ringkonnakohus nõustus kaebuse väitega, mille kohaselt ei ole kostja kasutuseelise summat omaks võtnud. Vaatamata sellele, et tsiviilasja materjalidest, sh kaebuses viidatud kohtuistungi protokollist (tl 112-123) ei nähtu, et kostja oleks esitanud vastuväiteid hageja nõutud kasutuseelise summale, ei saa maakohtu osutatud asjaolust, et kostja ei ole kasutuseelisele 60 eurot kuus vastuväiteid esitanud, eeldada kasutuseelise summa omaksvõttu. TsMS § 231 lg 2 teise lause kohaselt on omaksvõtt faktilise väitega tingimusteta ja selgesõnaline nõustumine kohtule adresseeritud kirjalikus avalduses või kohtuistungil, kus selline nõustumine protokollitakse. Praeguses asjas ei ole kostja kasutuseelise suurust TsMS § 231 lg 2 tähenduses omaks võtnud ja tema omaksvõttu ei saa ka sama paragrahvi neljanda lõike järgi eeldada. Öeldu ei mõjuta siiski lõppjärelduses õiget maakohtu otsust kasutuseelise hüvitise ja selle summa määramisel. Kaebuse väite kohta, et kohus on mõistnud kasutuseelised välja selleks õigustamatule isikule, märkis ringkonnakohus, et maakohus on õigesti järeldanud, et kaasomandis oleva asja kasutamise eest kasutuseelise hüvitamise nõude esitamise õigus on sarnaselt vindikatsiooninõude esitamisega hagejal kui korteriühistul oma liikmete (korteriomanike kui kaasomanike) ühiste huvide esindajana KÜS § 2
lg-st 1 tulenevalt. Samuti ei nõustunud ringkonnakohus kaebuse väitega, mille kohaselt on kasutuseeliste väljamõistmine kostjalt põhjendamatu. Kaebuses avaldatu, et enne hagi esitamist ei esitanud hageja juhatuse liikmed kostjale ühtki pretensiooni kasutuseeliste või ruumide kasutamise ja valdamise kohta, ei muuda hagis esitatud kasutuseelise nõuet põhjendamatuks. Samuti on maakohus piisava põhjalikkusega motiveerinud, millest lähtus kohus kasutuseelise hüvitamise nõude rahuldamisel ja kasutuseelise suuruse määramisel. Kuna ringkonnakohus jättis apellatsioonkaebuse rahuldamata ning esimese astme kohtu otsuse muutmata, jättis kohus kostja menetluskulud kostja enda kanda (TsMS § 171 lg 1). Hageja teatas kohtule 20. augustil 2015 esitatud kirjas, et tal ei ole apellatsiooniastmes kulusid tekkinud. Sellest tulenevalt puudus ringkonnakohtul vajadus apellatsioonimenetluses kantud hageja menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramiseks.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
6.Kostja esitas kassatsioonkaebuse, milles palub tühistada ringkonnakohtu otsuse ja saata asja uueks läbivaatamiseks ringkonna- või maakohtule. Kaebuse põhjenduste kohaselt on vindikatsiooninõue põhjendamatu, kuna kostja ei ole ruumide ainuvaldaja, vaid üksnes kasutab neid ja võimaldab vajadusel hagejale juurdepääsu soojasõlmele. Kostja õigus ruume vallata tuleneb sellest, et ta on korteriomanikuna ruumide kaasomanik. Kostja ei kasuta ruume üle lubatud piiride ja ei riku teiste korteriomanike samasisulisi õigusi. Kasutuseelise nõue on kaebaja arvates vastuolus hea usu põhimõttega, sest hageja on olnud nõus sellega, et kostja kasutab ruume juba alates 1986. aastast. Tegemist on vaikimisi sõlmitud kokkuleppega nii ruumide kasutamise kui ka selle eest tasu mittenõudmise kohta. Kasutuseelise suuruse 60 eurot kuus on kohtud valesti määranud. Hageja ei ole tõendanud, et kasutuseelis peaks just nii suur olema, ning kostja ei ole sellist summat omaks võtnud.
7.Hageja vaidles kassatsioonkaebusele vastu, palus jätta kaebuse rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
8.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu ja maakohtu otsus tuleb materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu TsMS § 691 p 5 ning § 692 lg 1 p 1 alusel kostjalt kasutuseelise hüvitise väljamõistmise osas tühistada ja hagi tuleb selles osas jätta rahuldamata. Muus osas tuleb kohtuotsused jätta TsMS § 691 p 1 alusel muutmata, arvestades ka Riigikohtu otsuse põhjendusi. Hagi osalise rahuldamise tõttu muudab Riigikohus TsMS § 173 lg 3 alusel ka menetluskulude jaotust. Kassatsioonkaebus tuleb osaliselt rahuldada.
9.Tulenevalt TsMS § 688 lg-st 1 ei kontrolli Riigikohus ringkonnakohtu otsust osas, millega jäeti muutmata maakohtu otsus hagi rahuldamata jätmise kohta 474,69 euro suuruse kahjuhüvitise nõudmiseks, kuna selles osas ei ole ringkonnakohtu otsust kassatsioonkaebuses vaidlustatud. Kassatsiooniastmes vaidlevad pooled selle üle, kas hagejal on õigus kostjalt välja nõuda tema
ainuvalduses ja -kasutuses olevaid keldriruume ning kas hagejal on õigus nõuda kostjalt keldriruumide kasutamisega seoses rahalist hüvitist.
10.KÜS § 1 lg 1 sätestab korteriühistu õigusliku seisundi ning KÜS § 2 lg 1 kohaselt on korteriühistu korteriomandiseaduses sätestatud korteriomanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgipärasteks ülesanneteks on korteriomandi eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Korteriomanike õiguste rikkumine, mille kõrvaldamiseks võib korteriühistu korteriomanike ühiste huvide esindajana esitada nõudeid, k.a kohtusse, võib seisneda ka korteriomandite reaalosade hulka mittekuuluvate ruumide ebaseaduslikus valdamises ja kasutamises selliselt, et teised korteriomanikud ei saa neid ruume ühiselt kasutada. Sellisel juhul on korteriühistul õigus esitada avaldus korteriomanike kaasvalduse ja kasutuse kaitseks (vt ka Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 13. veebruari 2012 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1116-11, p 25). Kolleegium jääb selle seisukoha juurde, kuid täpsustab, et juhul, kui korteriomanik rikub teiste korteriomanike ühisest omandist tulenevaid valdamis- ja kasutusõigusi, on rikkumise lõpetamise nõude aluseks AÕS § 72 lg 5 esimene lause. Kolleegium selgitab, et TsMS § 613 lg 1 p 1 ja lg 2 mõtte kohaselt lahendab kohus korteriomanike vaidlused, mis on seotud kaasomandi esemeks olevate ühiskasutuses olevate ruumide valdamise ja kasutamisega, hagita menetluses. Praegusel juhul on kohtud menetlenud hageja esitatud nõuet ühisvalduse ja -kasutusõiguse kaitseks hagimenetluses. TsMS § 613 lg 4 sätestab, et kui esitatakse nõue, mida tuleks menetleda hagita menetluses, koos nõudega, mida tuleks menetleda hagimenetluses, võib esimest nõuet menetleda koos hagimenetluses menetletava nõudega. Praegusel juhul esitaski hageja kostja vastu samas hagiavalduses muuhulgas kahju hüvitamise nõude kasutuseelisest ilmajäämise eest ja nõude kahju hüvitamiseks, mis tuli lahendada hagimenetluses. Küll tuleks sellise nõude menetlemisel siiski järgida hagita menetluse reegleid (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 13. novembri 2013 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-81-13, p 20). Ühisvalduse ja kasutusõiguse kaitse nõude menetlemine hagimenetluses ei annaks praegu siiski alust ringkonnakohtu lahendit sellel alusel tühistada ka seetõttu, et TsMS § 668 lg 4 kohaselt ei või kassatsioonkaebuses tugineda asjaolule, et asi, mis tuli lahendada hagita menetluses, lahendati hagimenetluses, välja arvatud juhul, kui sellele asjaolule tugineti õigel ajal ka maakohtus ja ringkonnakohtus ning sellest võis olulisel määral sõltuda asja lahendus. Kumbki pool ei ole tuginenud sellele, et asi oleks ebaõigesti lahendatud hagimenetluses. Lisaks ei saaks Riigikohtu põhjendusi arvestades asja lahendamine hagita menetluses kaasvalduse ja -kasutusõiguse rikkumise lõpetamise nõude lahendust mõjutada.
11.Ühisvalduse ja -kasutusõiguse rikkumise lõpetamise nõude sisulise põhjendatuse osas selgitab kolleegium täiendavalt, et AÕS § 72 lg 1 kohaselt valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppe või kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas. Ka KOS § 12 lg 1 järgi võivad korteriomanikud kaasomandi eseme kasutamist reguleerida kokkuleppega ja otsustada KOS § 11 lg 1 p-s 1 silmas peetud tavakasutuse küsimusi häälteenamuse alusel. Lisaks võivad korteriomanikud asutada korteriomandite majandamiseks
KÜS § 3 järgi korteriühistu. Sel juhul kohaldatakse KOS § 8 lg 1 teise ja kolmanda lause järgi korteriomanike vahelistele suhetele esmajoones korteriühistuseadust. Sõltumata sellest, kas kaasomanikud majandavad kinnisasja kaasomanikena asjaõigusseaduse alusel, korteriomanikena korteriomandiseaduse alusel või korteriühistu liikmetena korteriühistuseaduse ja korteriomandiseaduse alusel, kuulub maatükk ning ehitise osad ja seadmed, mis ei kuulu ühegi korteriomandi reaalosa hulka, neile tervikuna mõttelistes osades (vt ka Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 12. oktoobri 2011 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-77-11, p-d 13 ja 14). Seda silmas pidades tuleb arvestada, et AÕS § 72 lg 3 järgi on kaasomanikul õigus ühist asja vallata ja kasutada niivõrd, kui see ei takista teiste kaasomanike kaasvaldust ja -kasutust. Sama paragrahvi lõige 5 näeb ette, et kaasomanikul on õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis oleva asja valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele, ning kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest. Sarnane põhimõte sisaldub ka korteriomandiseaduses, mille § 10 lg 2 kohaselt on korteriomanikul õigus kasutada kaasomandi eset selle otstarbe kohaselt ning KOS § 12 lg 3 järgi võib korteriomanik nõuda, et kaasomandi eset kasutatakse seaduse ning korteriomanike kokkulepete ja otsuste kohaselt (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 2. oktoobri 2013 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-90-13, p 14). Viimati nimetatud sätetest tuleneb põhimõte, et seni kuni kaasomanikud ei ole ühise asja kasutamises kokku leppinud, lähtutakse korteriomanike huvidest ja kaasomandiks olevate ühiste ruumide kasutamisel kehtib režiim, mille järgi on kõigil korteriomanikel võrdne õigus ühiseid ruume kasutada ning üks kaasomanik ei või ühise ruumi või selle osa kasutamiseks teistele takistusi. Kuna kohtud tuvastasid, et puudub korteriomanike kokkulepe ja ka enamuse otsus, millele tuginedes võiks kostja hõivatud ruume ainuisikuliselt kasutada, siis on kohtud valdus- ja kasutusõiguse rikkumise lõpetamise nõude õigesti rahuldanud.
12.Kostjalt hageja kasuks kaotatud kasutuseeliste eest hüvitise väljamõistmisega kolleegium ei nõustu ja leiab, et hagejal kui korteriühistul ei ole õigust sellist nõuet kostja suhtes maksma panna. Nagu käesoleva otsuse punktis 10 märgitud, on KÜS § 2 lg 1 kohaselt korteriühistu eesmärgipärasteks ülesanneteks korteriomandi eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Korteriühistul on õigus nõuda korteriomandi omanikelt ainult sellise kahju hüvitamist, mis on seotud korteriomandi eseme osaks oleva ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühise majandamisega. Näiteks saab korteriühistu nõuda hoone ühiselt kasutatava lifti lõhkumisega tekitatud kahju hüvitamist, kuna lifti parandamine on hoone ühist majandamist teostava korteriühistu ülesanne (vt selle kohta Riigikohtu 1. novembri 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-91-06, p 10). Kolleegium selgitab, et kaasomanike, sh korteriomandi omanike ühisvalduse ja -kasutusõiguse rikkumise korral on võimalik rahaline nõue kolmel alternatiivsel õiguslikul alusel: 1) kahju hüvitamise nõue VÕS § 115 alusel, kus kahjuks on kaotatud kasutuseelised; 2) kasu hüvitamise nõue AÕS § 71 lg 2 alusel; 3) alusetust rikastumisest tulenev nõue VÕS §-de 1037-1039 alusel, mille
esemeks võib mh olla alusetult saadud kasutueelised (vt sarnaste nõuete kohta kaasomanike vahelises suhtes Riigikohtu 15. juuni 2011 lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-51-11, p-d 19, 23, 22 ja 26-28). TsÜS § 62 lg 1 järgi võib kaotatud kasutuseeliste eest saadava kahjuhüvitise arvestamisel olla lähtekohaks olla kasu, mida hüvitise nõudja võinuks saada, arvestades ka kulutusi, mida ta kasu saamiseks pidi tegema (vt Riigikohtu 21. detsembri 2005 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-137-05, p 13;
30.novembri 2005 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-123-05, p 28; 13. juuni 2005. a. otsus tsiviilasjas nr 3-21-64-05, p-d 15, 16 ja 19). Samu kasutueelistega seonduvaid hüvitise arvestamise põhimõtteid tuleb kolleegiumi arvates kohaldada ka VÕS §-de 1037-1039 alusel esitatava nõude puhul ning ka AÕS § 71 lg 2 alusel hüvitatavaks kasuks võib olla saadud kasutuseelised. Kuna siis, kui üks korteriomanik rikub teiste korteriomanike ühisvaldust ja -kasutusõigust, on nõudeid esitama õigustatud teised korteriomanikud, ei ole nõude sisu seotud hoone majandamisega. Seda silmas pidades ei saa korteriühistu väljaspool oma eesmärgipäraseid ülesandeid eelnimetatud kolme liiki rahalisi nõudeid ühisvaldust ja -kasutusõigust rikkunud korteriomaniku vastu maksma panna. Kui üks korteriomanik rikub teiste korteriomanike ühisvaldust ja -kasutusõigust, on eelnimetatud nõudeid esitama õigustatud korteriomanikud VÕS § 71 järgi osavõlausaldajad. Kolleegium märgib veel, et korteriühistul võiks kaasomanike ühisvalduse ja -kasutusõiguse rikkuja vastu olla eelnimetatud nõuded juhul, kui korteriomanikud loovutaksid oma nõude korteriühistule. Käesoleval juhul ei ole hageja nõude loovutamisele tuginenud. Kuna hagejal ei saa eeltoodud põhjustel olla rahalise hüvitise saamise nõuet ühelgi eelnimetatud alternatiivsel õiguslikul alusel, tuleb hagi jätta selles osas rahuldamata.
13.Kassatsioonkaebuse osalise rahuldamise tõttu tuleb kostjale TsMS § 149 lg 4 alusel tagastada kaebuselt tasutud kautsjon. Kostja taotluse kohaselt tuleb kautsjon tagastada Valerijs Kruglovsi arvelduskontole. Kolleegium peab hagi osalise rahuldamise tõttu õigeks jätta muud menetluskulud TsMS § 163 lg 1 ja § 173 lg 3 alusel poolte endi kanda. Tambet Tampuu, Peeter Jerofejev, Henn Jõks
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.