Margo Klaar (eesistuja), Indrek Parrest, Kaupo Paal
Otsuse tegemise aeg ja koht
08.07.2015, Tallinn
Tsiviilasja number
2-10-9211
Tsiviilasi
OSAÜHINGU SHTEINLE hagi Osaühingu BETRESTON vastu hüvitise saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 20.12.2013 otsus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
26 680,83 eurot
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
OSAÜHINGU SHTEINLE apellatsioonkaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja (apellatsioonimenetluses apellant): OSAÜHING SHTEINLE (registrikood 10760195, asukoht Maardu linn), seaduslik esindaja juhatuse liige Oleg Šteinle ning lepingulised esindajad vandeadvokaat Martin Pärn ja vandeadvokaat Veljo Viilol Kostja (apellatsioonimenetluses vastustaja): Osaühing BETRESTON (registrikood 10219129, asukoht Tallinn), lepinguline esindaja vandeadvokaat Nigul Saar
Kohtuistungi toimumise aeg
10.06.2015
Istungil osalenud isikud
Hageja seaduslik esindaja Oleg Šteinle ja lepingulised esindajad adv Martin Pärn ning adv Veljo Viiol. Kostja lepinguline esindaja adv Nigul Saar
RESOLUTSIOON
1.Harju Maakohtu 20.12.2013 otsus tühistada.
2.OSAÜHINGU SHTEINLE hagi Osaühingu BETRESTON vastu hüvitise saamiseks rahuldada osaliselt.
3.Välja mõista Osaühingult BETRESTON OSAÜHINGU SHTEINLE kasuks 22 628,90 eurot.
4.Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.
5.Tühistada Harju Maakohtu 08.03.2010 määrusega kohaldatud hagi tagamine OÜ ILVA EESTI osas (kinnistusraamatu registriossa nr 9470302 OÜ ILVA EESTI 188915/401400 mõttelisele osale kinnistust Lao tn 2a Maardus OSAÜHINGU SHTEINLE kasuks seatud hüpoteek). Osaühingu BETRESTON osas kohaldatud hagi tagamine (212485/401400 mõttelisele osale samast kinnistust OSAÜHINGU SHTEINLE kasuks seatud hüpoteek) tühistada osaliselt summas 66 403,14 eurot. Registriossa nr 9470302 jääb kohtulik hüpoteek Osaühingu BETRESTON 212485/401400 mõttelisele osale OSAÜHINGU SHTEINLE kasuks summas 26 680,83 eurot.
6.Maakohtu, eelnevates ringkonnakohtu ja Riigikohtu menetlustes kantud menetluskulud jätta poolte endi kanda.
7.Käesolevas ringkonnakohtu menetluses kantud menetluskulud jätta Osaühingu BETRESTON kanda. Edasikaebamise kord ja selgitused Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Asja lahendanud maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 177 lõikele 2. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.25.02.2010 esitas OSAÜHING SHTEINLE (hageja) Harju Maakohtule hagi Osaühingu BETRESTON (kostja) ja OÜ ILVA EESTI vastu omandiõiguse tunnustamiseks ja 807 539,22 krooni suuruse hüvitise saamiseks või alternatiivselt 1 456 447,62 krooni suuruse hüvitise saamiseks. Menetluse käigus loobus hageja hagist OÜ ILVA EESTI vastu ja kostja vastu esitatud nõuete osas osaliselt omandiõiguse tunnustamise nõudest ning vähendas hüvitise nõuet.
2.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 09.11.2003 maatüki ostu-müügi eellepingu, mille kohaselt kostja müüb hagejale mõistliku aja jooksul osa kostja omandatavast Maardus Lao 2a asuvast kinnistust. Kostja omandas kinnistu 28.10.2004 ning võõrandas 26.06.2008 sellest 188915/401400 suuruse osa kolmandale isikule. Hageja tegi sooviga rajada kinnistule kalatootmistsehh mitmeid kulutusi, kokku 417 464,22 krooni. Hageja tegi kostja kinnisasjale kulutusi eellepingust tulenevate kohustuste täitmiseks, vaatamata sellele, et see on vorminõuete rikkumise tõttu tühine. Hageja võimaldas kostjal liituda elektrivõrguga ning veevarustuse- ja kanalisatsioonisüsteemiga. Kostja rikastus hageja soorituse kaudu selliselt, et esmalt liitus hageja ise elektrivõrguga ning veevarustuse- ja kanalisatsioonisüsteemiga, mis tegi võimalikuks hilisema kostja liitumise. Hageja sooviks oli soodustada kostjat. 2(12)
Elektrivõrgu ja veevarustuse- ning kanalisatsioonisüsteemiga ühenduse saamine vastas kostja huvile ja tegelikule tahtele, kuna see võimaldas kostjal tegeleda majandustegevusega (võlaõigusseaduse (VÕS) § 1018 lg 1 p 2), ja kostja peab hagejale selle tõttu kantud kulud hüvitama. Kostja ei oleks ise saanud sõlmida lepinguid liitumiseks elektrivõrgu ning veevarustuse- ja kanalisatsioonisüsteemiga. Hageja soovis kostjat soodustada, ajades tema asja (käsundita asjaajamine). VÕS § 1042 alusel palus hageja kostjalt välja mõista Maardus Lao 2a kinnistule angaari ehituse tõttu tehtud kulutused (ehitusloa riigilõiv, tellingute rent ja transport, maa-ala plaan, arhitektuur-ehituslik projekt, postid ja seibid, ehitus- ja montaažitööd, betoon).
3.Hagiavalduse kohaselt on hagejal õigus nõuda kõigi eelnimetatud kulutuste hüvitamist ka VÕS § 14 lg 3 ja § 115 lg 1 alusel. Aktsepteerida ei saa olukorda, kus üks lepingupool, olles teadlik tema sõlmitud lepingu tühisusest, lubab teisel lepingupoolel uskuda lepingu kehtivust senikaua, kuni see on talle kasulik. 2008. aasta kevadest hakkas kostja samuti tootma kalatooteid, muutudes sellega hageja otseseks konkurendiks, ja üritas hagejat laostada. Kostja on käitunud lepingueelsetel läbirääkimistel pahauskselt. Kostja lõpetas pahauskselt läbirääkimised ja keeldus lepingule nõutava vormi andmisest. Hagejale tuleb hüvitada kulutused, mida ta tegi, tuginedes lepingueelsetel läbirääkimistel kokkulepitule, millele pidi vastama kostja vastusooritusena vormikohase asjaõiguslepingu sõlmimine. Kostja vastuväited
4.Kostja hagi ei tunnistanud ja palus jätta selle rahuldamata. Kostja vallasasi (tootmishoone) oli juba enne kinnistu moodustamist ja enne eellepingu sõlmimist varustatud nii elektri kui ka veega. Kostja kinnisasja väärtus ei tõusnud väidetavalt hageja kantud kulutuste võrra. Puudub hüve, mida võiks pidada kostjale antuks kas tühise tehingu täitmisena või muul alusel. Kostja kinnistul ei tehtud mingeid töid, mille hüvitamist saaks nõuda VÕS § 1042 lg 1 järgi. VÕS § 14 sätestab poolte kohustused kuni kehtiva lepingu sõlmimiseni. Seega ei ole tähendust kehtetu eellepingu sõlmimisel. Ei ole oluline, miks kostja ei olnud nõus tühist tehingut täitma ja millised tehingud ta kinnistuga tegi. VÕS § 14 lg-s 3 toodud kohustuse eesmärgiks on tagada usalduskahju hüvitamine. Kahju hüvitamise ulatuseks on vaid läbirääkimiste tõttu kantud kulutused. Hageja ei ole tõendanud kostja pahatahtlust. Mis tahes hagiavalduses kirjeldatud kulutus, mida hageja väidab olevat teinud hagi esitamise päevast enam kui kolm aastat tagasi, on nõudena aegunud nii usalduskahju kui ka käsundita asjaajamise ja alusetu rikastumise sätete alusel. Esimese astme kohtu otsus ja selle põhjendused
5.Harju Maakohus tegi 20.12.2013 otsuse, millega jättis hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
6.Eellepingu kohaselt leppisid hageja ja kostja kokku, et kostja müüb mõistliku aja jooksul osa tulevikus omandatavast Lao 2a kinnistust Maardu linnas. Vorminõude täitmata jätmise tõttu on eelleping tühine. Kostja omandas kinnistu 28.10.2004 ning võõrandas 26.06.2008 osa sellest kolmandale isikule, kes ei ole menetlusosaline. Tõendatud ei ole hageja väide, et tema võimaldas kostjale liitumise elektrivõrguga ning veevarustuse- ja kanalisatsioonisüsteemiga. Ka ei ole tõendatud, et kostja oleks saanud hagejalt mingit hüve või hageja oleks tõstnud kostja kinnisasja väärtust. Hageja tegi kulutusi enda tootmise rajamiseks.
3(12)
7.VÕS § 14 lg 3 kaitse-eesmärgiks on kaitsta poolt mittevajalike läbirääkimistega tekkida võivate kulutuste eest. Need kulutused tulenevad ainult läbirääkimiste pidamisest (nt lepinguprojektide ettevalmistamise kulutused, läbirääkimiste kohta sõitmise kulud vms). Kostja selgitas, et eellepingu valmistas ette hageja prokurist. Hageja ei saa teha kostjale etteheiteid eellepingule vormi andmise asjaoludes. Läbirääkimiste katkestamise kohta ei ole hageja seisukohta esitanud. Kostja ei ole lepingueelsetel läbirääkimistel pahatahtlikult käitunud. Selle tõttu ei pea analüüsima, kas kostjal tuleb hageja kantud kulutused VÕS § 115 alusel hüvitada. Hageja esile toodud kulutused ei kujuta endast usalduskahju.
8.Hageja nõue on aegunud. Apellatsioonkaebus ja selle põhjendused
9.Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada ja mõista kostjalt hageja kasuks välja 26 680,83 eurot.
10.Nõue ei ole aegunud. Hagejal ei tekkinud kahtlust eellepinguga vormistatud kokkuleppe täitmises ja notariaalse lepingu sõlmimises ja selle kehtivuses enne 2008. aastat, kui kostja keelas järsult hageja ehitustegevuse kinnistul ja keeldus asjaõiguslepingu sõlmimisest. Maakohtu vastuolulised seisukohad hagi sisulise lahendamise ja nõude aegumise osas jäävad arusaamatuks.
11.Kostjal ei olnud soovi sõlmida põhilepingut, s.t kostja oli VÕS § 14 lg 3 mõttes lepingu sõlmimise tahteta läbirääkimisi pidanud. Kostja aastate jooksul ei teavitanud hagejat maa kinnistamisest ega edasimüügist. Kostja lõpetas läbirääkimised pahauskselt. Maakohus on alusetult jätnud kostja pahauskse käitumise tuvastamata ja VÕS § 14 lg 3 ebaõigesti kohaldamata. Maakohus ei ole selgitanud, miks ei ole hagejale tekitatud kahju võimalik käsitleda usalduskahjuna. Hageja tõi esile asjaolud, millest nähtub, et hageja asus tegutsema seetõttu, et hageja uskus ja usaldas, et kostja on nõus sõlmima hilisema võõrandamislepingu ja müüma hagejale osa kinnistust. Maakohus on oluliselt rikkunud menetlusnorme (TsMS § 436 ja § 442 lg 8). Maakohus ei ole põhjendanud seisukohta, mille kohaselt kostjal olid vee, kanalisatsiooni ja elektri tarbimiseks lepingud hagis toodud kuupäevadeks juba sõlmitud, ja tuginenud kostja paljasõnalistele väidetele. Kostja tarbis neid teenuseid hageja kommunikatsioonide vahendusel.
12.Maakohtu seisukoht kalatootmistsehhi ehitamisega seotud kulutuste kohta on ebaõige. Hageja rentis tellingud selleks, et täita eellepinguna vormistatud poolte kokkuleppeid, mille kohaselt hageja ehitas tootmishoone kostja kasutuses olnud maale. Maakohus on valesti hinnanud A. Prokofjevi märkmeid. Jääb selgusetuks, mille alusel on maakohus hinnanud, et Televita OÜ likvideerija 13.11.2013 kinnitus on arusaamatu sisuga. Maakohus ei ole põhjendanud seisukohta, mille kohaselt VÕS § 1018 lg 1 punktides 1 ja 2 sätestatud eeldused ei ole täidetud. Menetluse vahepealne käik
13.23.02.2011 otsusega Harju Maakohus võttis vastu loobumise hagist OÜ ILVA vastu ja lõpetas selles osas menetluse. Samuti võttis kohus vastu loobumise hageja nõuetes kostja vastu tunnustada omandiõigust külmutusseadmetele ja kohustada kostjat võimaldama hagejat need demonteerida. Eeltoodud nõuete osas lõpetas maakohus
4(12)
tsiviilasja menetluse. Ülejäänud hageja nõuete (tunnustada hageja omandiõigust angaarile ja kulude hüvitamiseks) osas jättis maakohus hagi rahuldamata. Menetluskulud jäeti hageja kanda. 05.12.2011 otsusega ringkonnakohus muutis maakohtu otsust ja täpsustas ka resolutsiooni. 06.06.2012 otsusega tühistas Riigikohus ringkonnakohtu 05.12.2011 otsuse ja maakohtu 23.02.2011 otsuse osas, milles jäeti rahuldamata hagi ehitustegevusega seotud 417 464,22 krooni väljamõistmiseks, jagati menetluskulud ja tühistati hagi tagamine ning saadeti tühistatud osas asi maakohtule arutamiseks.
14.Maakohus tegi uue otsuse 20.12.2013 ja selle maakohtu otsuse peale esitatud apellatsioonkaebuse läbivaatamisel muutis ringkonnakohus 30.06.2014 otsusega maakohtu otsuse põhjendusi, jättes resolutsiooni muutmata. Ringkonnakohtu 30.06.2014 otsuse tühistas Riigikohus 04.03.2015 otsusega ja saatis tsiviilasja uueks läbivaatamiseks ringkonnakohtule. Vastustaja seisukoht
15.Vastustaja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata. Ringkonnakohtu seisukoht
16.Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebusega ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu otsus hagi 26 680,83 euro (417 464,22 krooni) saamiseks rahuldamata jätmise kohta tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 järgi tühistada seoses maakohtu poolt menetlusnormide olulise rikkumisega ja materiaalõiguse ebaõige kohaldamisega. Ringkonnakohus teeb tsiviilasjas uue otsuse, millega rahuldab hagi osaliselt.
17.Hageja on hagiavalduses esile toonud alljärgnevad asjaolud, millele kostja vastuväiteid esitanud ei ole. 09.11.2003 sõlmisid pooled maatüki ostu-müügi eellepingu, mille kohaselt kohustus kostja müüma hagejale osa kinnistust Lao tn 2a Maardus mõistliku aja jooksul pärast kinnistu erastamist. 09.11.2003 eelleping on vorminõude järgimata jätmise tõttu tühine. Kinnistu Lao tn 2a Maardus kanti kinnistusraamatusse 28.10.2004 ja kostja võõrandas sellest 188915/401400 mõttelist osa 26.06.2008 kolmandale isikule.
18.Hageja väitis, et tema ja kostja pidasid Lao tn 2a kinnistu osa võõrandamise ja sellega seonduva muu tegevuse osas läbirääkimisi enne 09.11.2003 eellepingu sõlmimist ja kokkulepped, et hageja võib ehitada maatükile Lao tn 2a Maardus tootmishoone ning pärast maa erastamist ja kinnistamist kostja poolt saab ta Lao tn 2a kinnistust osa osta, sõlmiti juba 2001. ja 2002. aastal. Hageja tegi kinnistule kalatootmistsehhi rajamiseks 417 464,22 krooni kulutusi, mis osutusid kasutuks pärast kostja poolt läbirääkimiste lõpetamist ja kinnistu müügist keeldumist.
19.Kolleegium ei nõustu maakohtuga, et hageja nõue on aegunud. Hageja soovib kostjalt kas pahauskselt lepingueelsete läbirääkimiste pidamisega tekitatud kahju hüvitamist (VÕS § 14 lg 3 ja VÕS 115 lg 1) või käsundita asjaajamisest tulenevate kulude hüvitamist (VÕS § 1018 lg 1). Tegemist on seadusest tulenevate nõuetega, mille aegumise tähtajaks on kümme aastat nõude sissenõutavaks muutumisest. TsÜS § 147 lg 2 kohaselt muutub nõue sissenõutavaks ajast, mil õigustatud isikul on õigus nõuda nõudele vastava kohustuse täitmist. Kahju ei saanud hagejal tekkida enne, kui vastaspool keeldus kinnistu võõrandamiseks lepingu sõlmimisest. Poolte esiletoodud asjaolude kohaselt sai ja pidi saama hagejale tööde tegemise keelamisega 2008. aastal
5(12)
selgeks, et kinnistu osa talle ei võõrandata ja kulgema hakkas kohtumenetluses oleva hageja nõude aegumine. Hagi esitati 2010. aastal ja seega ei ole kostja aegumise vastuväide põhjendatud.
20.Riigikohus on käesolevas tsiviilasjas 04.03.2015 tehtud otsuses selgitanud, et läbirääkimistesse astumisega lepingu sõlmimise eesmärgil tekib poolte vahel seaduse alusel võlasuhe, mille sisuks on vastastikune kohustus arvestada võlasuhte kummagi poole õiguste ja huvidega (VÕS § 2 lg 2). Lepingueelseid läbirääkimisi pidavate isikute kohustusi teineteise vastu reguleerib VÕS § 14. VÕS § 14 lg 1 esimese lause järgi peavad lepingueelseid läbirääkimisi pidavad või lepingu sõlmimist muul viisil ette valmistavad isikud mõistlikult arvestama üksteise huvide ja õigustega. VÕS § 14 lg 2 esimeses lauses sätestatakse, et lepingueelseid läbirääkimisi pidav isik peab teatama teisele poolele kõigist asjaoludest, mille vastu teisel poolel on lepingu eesmärki arvestades äratuntav oluline huvi. Sama paragrahvi esimese lõike teisest lausest tulenevalt peavad lepingu sõlmimise ettevalmistamise käigus esitatud andmed olema tõesed. VÕS § 14 lg 3 teise lause järgi ei või isik lepingueelseid läbirääkimisi pahauskselt katkestada (vt ka Riigikohtu 15. jaanuari 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-21-89-06, p 15; Riigikohtu 6. juuni 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-69-12, p 14). Lisaks tuleneb hea usu põhimõttest (TsÜS § 138 ja VÕS § 6 lg 1) läbirääkivate poolte üldine kohustus käituda teineteise suhtes ausalt ja õiglaselt. VÕS § 14 lg 1 esimese lause kohaselt, kui lepingueelseid läbirääkimisi pidanud isikud ei saavuta kokkulepet, siis läbirääkimistest ei tulene neile õiguslikke tagajärgi. Õiguslikud tagajärjed võivad saabuda aga siis, kui isik VÕS § 14 lg 3 teise lause järgi lepingueelsed läbirääkimised pahauskselt katkestab. Pahauskne on läbirääkimiste katkestamine juhul, kui see toimub ilma mõjuva (kaaluka) põhjuseta pärast seda, kui teises pooles on tekitatud usaldus, et jõutakse lepingu sõlmimiseni. Läbirääkimiste katkestamise põhjuse kaalukust tuleb hinnata mitte läbirääkimised katkestanud poole, vaid teise poole seisukohalt, s.t tuleb hinnata, kas läbirääkimiste katkestamise põhjused olid mõjuvad teise poole jaoks ja kas tema usaldust lepingu sõlmimise vastu on rikutud. Usaldus lepingu sõlmimise vastu tekib eelkõige siis, kui läbirääkivad pooled on kokku leppinud lepingu olulistes tingimustes, kuid ei ole veel lepingut nõuetekohaselt vormistanud, on teinud läbirääkimistele tuginedes kulutusi või teinud tulevase lepingu tõttu mingeid sooritusi. VÕS § 14 lg 3 teise lause alusel usaldusvastutuse tekkimise eelduseks on seega läbirääkimiste käigus teises pooles tekitatud usalduse rikkumine.
21.VÕS § 14 lg 3 teise lause järgi ei või isik pahauskselt, eelkõige lepingu sõlmimise tahteta läbirääkimisi pidada, samuti neid pahauskselt katkestada (pahausksest käitumisest hoidumise kohustus). Selle kohustuse eesmärgiks on mh hoida ära kahju (usalduskahju) tekkimine (VÕS § 127 lg 2). Lepingueelsetel läbirääkimistel pahauskse käitumise keelu rikkumise korral on kahjustatud poolel õigus esitada kohustust rikkunud poole vastu kahju hüvitamise nõue VÕS § 115 lg 1 alusel. Käesolevas asjas tehtud lahendis on Riigikohus selgitanud, et kuigi üldjuhul tuleb usalduskahjuna hüvitada läbirääkimiste pidamisega otseselt seotud kulutused, võib kohustuse rikkumise asjaoludest tulenevalt käsitletava kahju hüvitamise nõue hõlmata ka lepingueelsete läbirääkimiste ebaõnnestumise tõttu kasutuks muutunud muid kulutusi. Sellise olukorraga võib olla näiteks tegemist juhul, kui pooled saavutavad läbirääkimiste käigus lepingu tingimustes kokkuleppe (vormistades selle kohta vormivea tõttu tühise eellepingu), kuid üks pool hoiab hea usu põhimõtte vastaselt kõrvale vormikohase lepingu sõlmimisest, lubades samal ajal teisel poolel pikema aja vältel teha lepingueelsetele läbirääkimistele tuginevaid kulutusi ja kinnitades kehtiva
6(12)
lepingu vormistamist tulevikus. Pärast kulutuste tegemist aga katkestab lepingu sõlmimist lubanud pool kahjustatud poolega pahatahtlikult läbirääkimised ja keeldub lepingule kehtiva vormi andmisest. Sellisel usalduse kuritarvitamise juhtumil oleks usalduskahjuna hüvitatava kahju piiramine vaid läbirääkimiste pidamisega otseselt seotud kulutuste hüvitamisega kahjustatud isiku suhtes äärmiselt ebaõiglane. Kahjustatud poole usalduse kaitse vajadusest lähtuvalt võib seega sel juhul kahjustatud pool VÕS § 14 lg-s 3 sätestatud kohustuse rikkumise korral nõuda, et lisaks läbirääkimiste pidamisega otseselt seotud kulutustele hüvitataks ka muud kulutused, mida ta tegi, tuginedes mõistlikult teise poole lubadusele sõlmida kehtiv leping.
22.Pooled põhimõtteliselt ei vaidle, et enne 09.11.2003 eellepingu sõlmimist olid nende vahel läbirääkimised Lao tn 2a kinnistu osa müügi üle. Hageja nõude lahendamiseks tuleb tuvastada, millal läbirääkimised algasid ja millal lõppesid. Hageja tõi 16.04.2013 menetlusdokumendis (II kd lk 123) esile, et pooled pidasid enne eellepingu sõlmimist läbirääkimisi. Hageja selgitas, et tal olnuks ka endal võimalik maatükk Maardus Lao tn 2a erastada, kuid kuna kostja kiosk asus sellel maatükil, siis kokkuleppel kostjaga lubas hageja erastada maatüki kostjal. Hageja käsitluse kohaselt 09.11.2003 eellepingus kajastus see, milles oli eelnevate läbirääkimiste jooksul kokku lepitud. 14.11.2013 menetlusdokumendi (III kd lk 16-19) järgi algasid läbirääkimised 2001. aastal. Pooltele kuulusid sel ajal Maardus Lao tn 2a asuval kinnistamata maatükil hooned ja kostja pöördus hageja poole palvega ühendada oma hoone hageja tehnovõrkude kaudu, kuna kostjal endal oleks uute tehnovõrkude rajamine olnud kulukas, ja teha ühine detailplaneering. Läbirääkimise tulemusena lepiti kokku teha ühine detailplaneering maatükkidele Lao tn 2 ja 2a, hageja nõustus kostja Lao tn 2a asuvaid hooneid varustama läbi oma veevõrgu ja juhtima ära reovee läbi oma torustiku ning eraldama oma elektrivõimsusest kostjale kasutamiseks 125A. Eeltoodu eest hüvitusena lubas kostja müüa hagejale ca 2000 m2 osa moodustatavast Lao tn 2a kinnistust. Selline kokkulepe tagas kostjale võimaluse legaliseerida Lao tn 2a paiknev hoone ja saada projekt ning ehitada selle asemele kapitaalsed tootmishooned. Ehitustegevust krundil Lao tn 2a alustasid mõlemad pooled enne eellepingu sõlmimist. Hageja rajas sinna angaari karkassi. Eelnevad kokkulepped vormistati kirjalikult 09.11.2003 eellepingus. Pärast eellepingu sõlmimist kinnitas kostja juhatuse liige Prokofjev hageja juhatuse liikmele, et ta ei keeldu oma kohustuse täitmisest, kuid notariaalse lepingu sõlmimisest hoidumist põhjendas ajanappuse või keeruka protseduuriga. 2008 kevadel soovis hageja rajada uut elektriliini oma angaarini, kuid kui kaablitööd jõudsid Lao tn 2a piirini katkestas ja keelas kostja juhatuse liige tööd ning teatas, et teda ei rahulda 09.11.2003 kokkulepitud müügihind ja tasumise tingimused. Hageja väitis, et ta oli nõus tasuma kostjale enam, kuid ainult arve alusel ja mitte sularahas, nagu soovis kostja. Järgnevas 19.11.2013. menetlusdokumendis (III kd lk 27-30) ei ole kostja otseselt eitanud läbirääkimiste toimumist enne 09.11.2003 eellepingu sõlmimist. Eelnevas ringkonnakohtu menetluses on hageja juhatuse liige Oleg Šteinle kohtuistungil selgitanud, et pooltevahelisi kokkuleppeid hakati sõlmima kohe pärast seda, kui kostja ostis krundile hoone. Läbi räägiti kostja poolt elektrienergia kasutamise osas ja hageja poolt maa ostmise osas. Kostja nõustus maad müüma. O. Šteinle selgitas, et tal ei tekkinud aastate jooksul mõtet, et kostja võiks talle valetada. Kinnistu võõrandamisest kolmandale isikule ja 2003. a eellepingu tühisusest sai ta teada 2008. aastal. O. Šteinle selgitas, et hageja oleks nõus olnud ka rohkem maa eest maksma, kui 2003. a lepingus oli kokku lepitud. Tasuda soovis hageja arve alusel, kuid kostja eelistas sularaha (III lk 117-118). Kolleegium leiab, et hageja poolt kohtu ette toodud asjaoludest, millele kostja ei ole selgesõnalisi
7(12)
vastuväiteid esitanud, saab järeldada, et poolte vahel toimusid perioodil 2001 – 2008 kevad läbirääkimised. 09.11.2003 eelleping kinnitab kolleegiumi arvates läbirääkimiste pidamist enne selle sõlmimist. Selleks, et küllaltki detailne eelleping sõlmida, pidid pooled eelnevalt pidama piisavas mahus lepingutingimuste üle läbirääkimisi. Asjaolu, et hageja uskus kuni 2008 kevadeni kostja poolt läbirääkimiste käigus antud lubadusi, tõendab muuhulgas AS Maardu Elekter tegevdirektor OS 06.11.2013 tõend (III kd lk 20), milles tõendile allakirjutanud isik kinnitab, et 09.04.2008 soovis hageja ehitada elektrikaabli kinnistule Lao tn 2a, kuhu ta kavatses rajada oma tootmishoone, sõlmides selleks liitumislepingu ja tasudes liitumistasu.
23.Järgnevalt tuleb tuvastada, kas kostja poolt oli läbirääkimiste pidamine ja/või katkestamine pahauskne. Ringkonnakohus leiab, et poolte poolt kohtu ette toodud asjaoludest ei saa järeldada, et kostjal oleks puudunud soov kinnistu müügiks asjaõiguslepingu sõlmimise vastu perioodil 2001 kuni 09.11.2003 eellepingu (I kd lk 13-16, tõlge lk 17-19) sõlmimiseni, kuna eellepingu tekstist, mis on kooskõlas hageja poolt esitatud asjaoludega, tuleneb, et hageja oli huvitatud kinnistu ostmisest, et sinna tootmishoone ehitada, ja kostja oli huvitatud hageja vahendusel teenuste saamisest ja pooled on käitunud eellepingus kokkulepitud viisil. Pärast eellepingu sõlmimist ei keelanud kostja hagejal kinnistul ehitustegevust ja hageja lubas kostjal kasutada teenuseid oma taristute kaudu. Kostja kinnistu Lao tn 2a kanti kinnistusraamatusse 15.09.2004 ja kostjal oleks olnud võimalik sellest osa hagejale mõistliku aja jooksul võõrandada. Hageja seletuse kohaselt tõi kostja seaduslik esindaja lepingu sõlmimise takistusena ette küll ajapuudust kui dokumentide vormistamise keerukust. Hageja on kohtu ette toonud asjaolud, et ta tegi kulutusi kostja poolt antud lubadustele tuginedes ja rajas Lao tn 2a kinnistule angaari ja kommunikatsioonid ning ostis külmutusseadmed. Kusjuures angaari ja külmutusseadmed viis hageja kostja kinnistult ära alles käesoleva menetluse ajal. Pooltevaheliste läbirääkimiste kestvusest ja hageja poolt pikema aja vältel kostja kinnistule ehitamiseks kulutuste tegemisest saab järeldada, et hagejal oli kostja suhtes eriline usaldus. Sellises situatsioonis kostja poolt läbirääkimiste katkestamine on kolleegiumi arvates eriti pahauskne. Seoses läbirääkimiste katkestamisega kandis hageja olulist kahju kulude osas, mida ta oli Lao tn 2a kinnistule ehitamiseks teinud ja lisaks ka selleks, et angaar ümber paigutada. Kostja määratletava huvina läbirääkimiste lõpetamiseks võis olla ennekõike soov saada suuremat tulu kinnistu mõttelise osa müügist. Arvestades, et hageja on kandud kostja poolt läbirääkimiste lõpetamise ja kinnistu mõttelise osa kolmandale isikule võõrandamisega reaalset kahju, ei saa kolleegiumi arvates pidada kostja huvi kaalukaks ka hageja aspektist. Kostjal oleks olnud võimalus hinna osas hagejaga läbi rääkida, kuid kostja ei ole esile toonud, et ta oleks seda teinud. Hageja selgitas, et ta oli kinnistu eest valmis maksma kostjale ka kõrgemat hinda, kui oli 09.11.2003 eellepingus kokku lepitud. Seega on kostja katkestanud läbirääkimised hagejaga pahauskselt ja hagejal on VÕS § 14 lg 3 ja § 115 lg 1 alusel õigus nõuda kostjalt kahju hüvitamist.
24.Järgnevalt tuleb tuvastada, kas hageja on kandud kahju ja kas see kuulub kostja poolt hüvitamisele VÕS § 14 lg ja § 115 lg 1 järgi. Usalduskahju hüvitamise nõude korral tuleb kahjustatud isik asetada olukorda, milles ta oleks olnud, kui lepingueelseid läbirääkimisi ei oleks toimunud. Käesolevas asjas ei ole hageja väitnud, et ta oleks seoses läbirääkimistega kandnud kulutusi. Samas on pikaajaliste läbirääkimiste ajal hoidnud kostja hagejat teadmatuses kinnistu Lao tn 2 kinnistusraamatusse kandmisest ja lubanud hagejal teha kinnistule rajatava tootmiskompleski rajamiseks kulutusi ning
8(12)
kasutanud hageja taristute kaudu kommunaalteenuseid ja energiat. Eeltoodud asjaoludel on kolleegiumi arvates äärmiselt ebaõiglane piirduda üksnes läbirääkimiste pidamisega otseselt seotud kulutuste hüvitamisega, mistõttu tuleb kostjal hüvitada hagejale kõik need kulutused, mida hageja tegi tuginedes mõistlikult kostja lubadusele sõlmida kehtiv leping. Sellega on hageja ühtlasi seatud olukorda, milles ta oleks olnud, kui lepingueelseid läbirääkimisi ei oleks toimunud.
25.Hageja tõi esile, et ta on kandnud järgmisi kulusid (II kd lk 119-122 ja III kd lk 1416): liitumistasu elektrivõrguga 11 663,88 eurot, veevärgiga seotud kulud 1086,50 eurot, riigilõiv ehitusloa eest 635,64 eurot, tellingute rent ja transport 105,45 eurot, Lao tn 2a maa-ala plaani maksumus 108,33 eurot, tasu arhitektuur-ehitusliku projekti eest 7669,40 eurot, angaari ehituseks vajalikud postid 727,95 eurot, ehitusmontaažitööd 73 508,30 eurot ja angaari püstitamiseks vajalik betoon 255,65 eurot. Kostja vaidles kulutustele vastu ja leidis, et kui need ka olid tehtud, siis oli see hageja oma riisikol.
26.Liitumistasu kuulus tasumisele hageja poolt AS-ga Maardu Elekter 09.04.2008 sõlmitud liitumislepingu nr 43 (I kd lk 25) järgi. Hageja tõi esile, et täiendavat elektrivõimsust oli tal vaja selleks, et varustada Lao tn 2a asuvat tootmishoonet ja tasumisele kuulus liitumise eest ilma käibemaksuta 182 500 krooni (11 663,88 eurot). Kolleegiumi arvates kinnitab hageja väiteid oma tootmishoonele vajaliku elektrienergia saamiseks liitumislepingu sõlmimisest AS Maardu Elekter tegevdirektori Olga Saare 06.11.2013 tõend (III kd lk 20), mille kohaselt tasus hageja liitumistasu ja asus ühenduskaablit rajama, kuid tööd ei saanud lõpuni teha, sest hagejal ei lubatud tootmishoonet kinnistule Lao tn 2a rajada. Liitumistasu on hageja poolt tasutud ja hagejal ei ole õigust lepingu katkestamisel seda tagasi saada. Kolleegium leiab, et eeltoodust järeldub, et hageja on teinud kostja poolt läbirääkimistel antud lubadusi uskudes 09.04.2008 liitumislepingu sõlmimisel kulutusi, mida tal kasutada ei ole võimalik. Seega on hageja poolt tehtud kulutuste ja kostja tegevuse vahel põhjuslik seos ja kahju 11 663,88 eurot tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista.
27.Hageja on esile toonud, et läbirääkimiste käigus lubas ta kostjale, et hagejale kuuluvate taristute kaudu on kostjal võimalik saada vett ja ära juhtida reovett. 09.11.2003 eellepingu p-s 4.3 on ka pooltevaheline kokkulepe selle kohta. Hageja on tasunud Kandin OÜ-le 04.10.2002 arve-saatelehe nr 19 järgi 1086,50 eurot (17 000 krooni) (I kd lk 32-33). Kolleegium leiab, et hageja poolt esitatud tõendid ei tõenda, et hageja on Kandin OÜ-le tasunud kostjaga läbirääkimistel kokkulepitud kohustuste täitmiseks või teinud kulutusi kostja poolt läbirääkimistel antud lubadusi usaldades. Arve-saatelehest tuleneb, et tehtud on veeühendute ja –torustikega seonduvaid töid, kuid kus need tööd toimusid ja millisel eesmärgil, tõenditest ei tulene. Seega nõue 1086,50 euro väljamõistmiseks tuleb jätta rahuldamata.
28.Järgnevalt palus hageja välja mõista ehitusloa eest Maardu Linnavalitsusele tasutud riigilõivu 365,64 eurot (5721 krooni). Maardu Linnavalitsuse 18.12.2013 arve nr AO135 alusel pidi hageja Lao tn 2a kala ümbertöötlemise kompleksi ehitusloa eest tasuma 5721 krooni. Kolleegium leiab, et hageja taotles ehitusluba ja tasus selle eest, uskudes kostja poolt antud lubadust võõrandada talle osa Lao tn 2a kinnistust, kuhu oli tal kavas rajada kalasaaduste ümbertöötlemise kompleks ja kostja tegevuse tõttu
9(12)
muutus tehtud kulutus kasutuks. Seega kuulub ehitusloa eest tasutud 365,64 eurot kostjalt väljamõistmisele.
29.Hageja on teinud tellingute rendiks ja transpordiks kulutusi 105,45 eurot (1650 krooni), mille ta tasus AS-le Ehitustööriist. Hageja selgituse kohaselt kasutas ta tellinguid Lao tn 2a angaari värvimiseks ja arvele on ekslikult märgitud aadressiks Lao tn 2. Teenuse eest tasumiseks on esitatud 30.09.2005 arve nr 5509549 (I kd lk 35). Kolleegium leiab, et kuna tehtud kulutust ei ole võimalik seostada Lao tn 2a kinnistul tehtud töödega ja hagejal oli tootmishoone ka Lao tn 2 kinnistul, siis ei kuulu hageja tehtud kulutus kostjalt väljamõistmisele.
30.Hageja on tasunud maa-ala plaani koostamise eest 09.08.2002 arve saatelehe nr 88 (I kd lk 36) järgi 108,33 eurot (1694,92 krooni) OÜ-le Geogrei. Maa-ala plaani esilehest nähtub, et see on koostatud Lao tn 2a kohta (II kd lk 21). Kostja vaidles kulutusele vastu, kuna see oli tehtud enne eellepingu sõlmimist ja kostja ei olnud siis kinnistu Lao tn 2a omanik (III kd lk 29). Ringkonnakohus on eelnevalt tuvastanud, et pooltevahelised läbirääkimised algasid 2001. aastal, seega enne eellepingu sõlmimist. Eeltoodust saab järeldada, et 2002. aastal hageja poolt maa-ala Lao tn 2a plaani tellimine oli vajalik selleks, et tulevikus omandatavale kinnistule ehitada tootmishoone. Kostja poolt läbirääkimiste katkestamise tõttu on kulutus muutunud kasutuks. Seega tuleb 108,33 eurot kostjalt välja mõista.
31.Hageja on tasunud OÜ-le Jüri Jaama Arhitektuuribüroo projekti eest 7669,40 eurot (120 000 krooni). 16.09.2002 töövõtulepingu nr 18/2 (I kd lk 37-38) p 1 järgi oli lepingu esemeks Lao tn 2 asuv kala ümbertöötlemise kompleks ja p 5 järgi oli töö maksumuseks 120 000 krooni, millest tuli avansina tasuda 50% ja ülejäänud pärast töö teostamist. Avansi on hageja tasunud 26.09.2002 (I kd lk 41). Hageja selgitas, et hoone oli projekteeritud kinnistule Lao tn 2a, mida tõendab projekti tiitellehel olev märge (III kd lk 22). Kostja vaidles nõudele vastu samade põhjendustega kui maa-ala plaani kulude hüvitamise nõudele (vt eelnev otsuse punkt). Kolleegium leiab, et projekti tiitellehega on tõendatud, et projekteeritav hoone asus tulevasel kostja kinnistul Lao tn 2a. Kuna hageja on kostjat usaldades kulutuse projekti koostamiseks kandnud, siis tuleb kolleegiumi arvates hageja tehtud kulutus kostjalt kahju hüvitisena välja mõista.
32.Järgnevalt tõi hageja esile, et ta on kulutanud Lao tn 2a angaari ehitusel ehitusmaterjale (postid ja seibid) ostmiseks 727,95 eurot (11 390 krooni), mille ta on tasunud 13.08.2002 OÜ-le Metallkonstruktsioonid (I kd lk 42-43). Kostja vaidles kulule vastu, kuna hageja on käesoleva menetluse ajal angaari koos postide ja seibidega kinnistult Lao tn 2a eemaldanud ja ära vedanud. Kuna poolte vahel ei ole vaidlust, et hageja on angaari kinnistult eemaldanud ja hageja selgituse kohaselt on ostetud metalldetaile kasutatud angaari püstitamisel, siis ei ole kolleegiumi arvates alust hageja poolt tehtud kulutust kostjalt välja mõista, sest hageja ei ole tehtud kulutuse osas kahju kandnud.
33.Hageja väidete kohaselt sõlmis ta OÜ-ga Televita 02.02.2004 töövõtulepingu nr 02/04 (I kd lk 44-49, tõlge I kd lk 50-55) kalatöötlemiskompleksi ehitamiseks. Lepingu maksumus oli 4698,04 eurot (73 508,30 krooni). OÜ Televita on töö hagejale üle andnud ja esitanud tasumiseks arved, mille hageja on tasunud. Kostja on esitanud nõudele vastuväite, mille kohaselt on hageja angaari kostja kinnistult ära viinud,
10(12)
mistõttu ei ole talle kahju tekkinud ja lepingu kohaselt tehti töid aadressil Maardus Lao tn 2, s.o kinnistul, mis kuulub hagejale. OÜ Televita likvideerija VS on andnud 13.11.2013 hagejale kirjaliku kinnituse (III kd lk 23), mille kohaselt tehti töid aadressil Lao tn 2a. Kolleegiumi arvates ei ole põhjust kahelda VS kinnituses tööde tegemise koha suhtes, kuna ta oli OÜ Televita juhatuse liige, kes töövõtulepingule ja tööde üleandmise aktile alla kirjutas ja tulenevalt lepingust olid tööd seotud just angaari püstitamisega. Arvestades kostja vastuväidet angaari teisaldamise kohta, saab kolleegiumi arvates lugeda hageja kahjuks ainult kulud, mis ei ole seotud materjalidega, kuna materjalid, mida kasutati hoone ehitamisel, on hageja poolt kostja kinnistult ära viidud. Lepingu p 2.1 järgi on materjalide ja mehhanismide maksumus 33 359,35 krooni, transpordi maksumus 11 016,95 krooni ja paigaldustööde ja teenuste hinnaks on 29 132 krooni. Kolleegiumi arvates on hageja kahjuks transpordile ja töödele tehtud kulutused, mis on kokku 40 148,95 krooni ehk 2566 eurot.
34.Hageja palus kostjalt välja mõista Betoneks AS-lt ostetud betoonile kulutatud 255,65 eurot (4000 krooni). Arve on esitatud hagejale 10.12.2002 ja tasutud on see 12.12.2002 (I kd lk 59). Saatelehe nr 6033 (III kd lk 24), millele on viidatud arvel, järgi viidi betoon Maardusse Lao tn 2a. Kuna hageja teostas Lao tn 2a ehitustöid, siis on kolleegiumi arvates põhjendatud järeldada, et betoon kulutati ära ehitustöödel. Kuna betooni ei ole võimalik kinnistult koos angaariga teisaldada, siis tuleb kulu betooni ostmiseks lugeda hageja kahjuks ja kostjalt välja mõista.
35.Eeltoodut kokku võttes tuleb hageja kasuks kostjalt VÕS § 14 lg 3 ja § 115 lg 1 järgi kahju hüvitisena välja mõista 22 628,90 eurot. Kuna hagi kuulub rahuldamisele VÕS § 14 lg 3 ja § 115 lg 1 järgi, siis VÕS § 1018 järgi hagi rahuldamise eeldusi kolleegium ei kontrolli.
36.Kuna maakohtu otsus on tehtud enne 01.01.2015, siis kolleegium jagab käesolevas lahendis menetluskulud, kuid ei määra kindlaks nende suurust. Ringkonnakohtu menetluses 10.06.2015 toimunud kohtuistungil pakkus hageja kostjale kompromissi, mille kohaselt tasub kostja hagejale 20 000 eurot. Kostja kompromissiga ei nõustunud. Käesoleva otsusega on ringkonnakohus kostjalt välja mõistnud kompromissi pakkumisele lähedase summa. Eeltoodu tõttu tuleb TsMS § 163 lg 2 järgi käesolevas ringkonnakohtu menetluses kantud menetluskulud jätta kostja kanda.
37.Esialgses hagiavalduses esitas hageja mitmeid nõuded, millest ta hiljem loobus ja nõue angaarile omandiõiguse tunnustamiseks on jäetud eelnevalt rahuldamata. Kahju hüvitamise nõude rahuldab ringkonnakohus osaliselt. Eeltoodu tõttu tuleb kõik käesolevale apellatsioonimenetlusele eelnenud menetluskulud jätta TsMS § 163 lg 1 järgi poolte endi kanda.
38.Asja menetluskulud määrab kindlaks maakohus määrusega pärast tsiviilasja sisulise lahendamise kohta tehtud kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist (TsMS § 177 lg 1 p 2 ja lg 2), andes õigustatud menetlusosalisele mõistliku tähtaja menetluskulude nimekirja ja vajadusel neid tõendavate dokumentide esitamiseks ning kohustatud menetlusosalisele vastuväite esitamiseks (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi
11.veebruari 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-147-14, p 22).
11(12)
39.08.03.2010 määrusega tagas maakohus hagi ja seadis hageja kasuks kinnistule Lao tn 2a Maardus kohtuliku hüpoteegi summas 1 456 447,62 krooni (93 083,97 eurot). Kinnistu Lao tn 2a kuulub 212485/401400 osas kostjale ja 188915/401400 osas OÜ-le ILVA EESTI, kes ei ole käesolevas vaidluses enam menetlusosaline, kuna tema vastu esitatud nõuetest hageja loobus ja selles osas on kohtulahend jõustunud. TsMS § 442 lg 5 järgi tuleb kohtuotsuses lahendada hagi tagamisega seotud küsimused. Arvestades, et hageja nõudeks on praeguseks 26 680,83 eurot ja OÜ ILVA EESTI osas on menetlus lõppenud, siis tuleb hagi tagamine tühistada OÜ ILVA EESTI osas ja kostja osas vähendada hüpoteeki 66 403,14 euro võrra. Seega jääb kostja mõttelist osa koormama hüpoteek 26 680,83 eurot.
Margo Klaar /allkirjastatud digitaalselt/
Indrek Parrest /allkirjastatud digitaalselt/
Kaupo Paal /allkirjastatud digitaalselt/
12(12)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.