Cranbrook Holding OÜ hagi Aktsiaseltsi TKE GRUPP (pankrotis) vastu lepingu järgi saadu tagastamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 27.10.2014 otsus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
231 347,39 eurot
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Cranbrook Holding OÜ apellatsioonkaebus
Menetlusosalised esindajad
ja
nende Hageja: Cranbrook Holding OÜ (registrikood 11222873), lepinguline esindaja vandeadvokaat Siim Roode; Kostja: Aktsiaselts
TKE GRUPP
(pankrotis, registrikood 10540683) pankrotihaldur Ly Müürsoo, lepingulised esindajad vandeadvokaat Martin Tälli ja vandeadvokaat Paul Varul.
Kohtuistungi toimumise aeg
07.05.2015
RESOLUTSIOON:
Jätta Harju Maakohtu 27.10.2014 otsus muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Menetluskulude jaotus Jätta apellatsioonimenetluse kulud Cranbrook Holding OÜ kanda. Edasikaebamise kord Otsusele võivad pooled vandeadvokaadi vahendusel esitada kassatsioonkaebuse otse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest arvates. Vastust kassatsioonkaebusele ja menetluslikke taotlusi võib menetlusosaline Riigikohtule esitada ilma
vandeadvokaadi vahenduseta. Menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud kohtuotsuse jõustumisest. Hagiavalduse asjaolud ja hageja nõue
1.22.02.2010 esitatud hagi ja 03.05.2010 esitatud hagi täienduste kohaselt palus Cranbrook Holding OÜ (hageja) tuvastada Aktsiaseltsi TKE GRUPP (pankrotis, kostja) pankrotihalduri poolt kostja ja hageja vahel 17.03.2006 sõlmitud lepingust tuleneva kohustuse rikkumine ja kostja kohustus lepingu järgi saadu (st müügihind 3 501 800 krooni, planeeringu menetluskulud 118 000 krooni ja viivis kuni põhisumma ulatuses 3 501 800 krooni) tagastamiseks.
2.Hagiavalduse kohaselt otsustas Aktsiaseltsi TKE GRUPP nõukogu 29.11.2005 müüa umbes 35 000 m2 suuruse osa tema omandis olevast kinnistust, aadressiga Lõuna 6B, Paldiski. 17.03.2006 sõlmisid kostja ja hageja kinnistu võlaõigusliku müügilepingu ning tegid avalduse eelmärke kinnistamiseks. Pooled leppisid kokku müügihinnas 3 501 800 krooni (223 805,81 eurot). Pooled muutsid 15.06.2006 sõlmitud lepinguga eelmärke järjekohta ja 25.07.2006 sõlmitud lepinguga omandi üleandmise ja lepingust taganemise korda.
3.21.02.2007 tasus hageja ostuhinna 3 501 800 krooni (tasaarvestusega). Vaatamata poolte vahelisele kokkuleppele, võõrandas kostja vaidlusaluse kinnistu osa 20.06.2008 kolmandale isikule Paldiski Logistikapark OÜ-le. Sellega rikkus kostja hagejaga 17.03.2006 sõlmitud notariaalset müügilepingut ja tulenevalt müügilepingu punktile 8.1.1 esitas hageja 28.11.2008 lepingust taganemise avalduse. Hageja leiab, et tal tekkis lepingust ja seadusest tulenevalt õigus ostuhinda tagasi nõuda.
4.Planeerimismenetlusega seotud kulude hüvitamise nõude puhul tugineb hageja samadele põhjendustele. 17.03.2006 lepingu punktis 8.2 leppisid pooled kokku, et juhul kui ostja taganeb lepingust punktide 8.1.1 ja/või 8.1.2 kokkulepitud alusel, siis on müüja kohustatud hüvitama ostjale kõik kulutused, millised kandis ostja seoses kinnistu jagamisega ning lepingu eseme omandamisega. Hageja oli kostja nimel leppinud Osaühinguga Patiks kokku, et Osaühing Patiks teeb kinnistu, aadressiga Lõuna 6B, Paldiski, jagamiseks vajalikke toiminguid, mille eest hageja maksis kokku 118 000 krooni (7541,57 eurot). Seega on hagejal õigus 17.03.2006 lepingu alusel planeerimismenetlusega seotud kulude hüvitamisele.
5.Viivise nõude puhul tugineb hageja 17.03.2006 lepingu punktis 6.6 (25.07.2006 muudetud kujul) sätestatule, mille kohaselt juhul, kui müüja ei tasu leppetrahvi nõuetekohaselt ja tähtaegselt, siis on ostjal õigus täiendavalt nõuda viivist 0,5% tähtajaks tasumata summalt iga tasumisega viivitatud päeva eest. Hageja leiab, et tal on õigus nõuda viivist, kui kostja jätab leppetrahvi tasumata. Tegemist on täiendava sanktsiooniga. Poolte sooviks oli, et juhul kui kostja leppetrahvi tasub, siis viivist ei rakendata. Viivist arvutatakse kogu tasumata summalt. Hageja esitas kostjale leppetrahvi tasumise nõude 28.11.2008, kuid kostja leppetrahvi ei tasunud.
6.Hageja leiab, et tema nõuet tuleb käsitleda massikohustusena. Hageja hinnangul on massikohustuseks võlgniku poolt täitmata lepingutest tulenevad kohustused, kui haldur on jätkanud kohustuse täitmist ja kohustused, mille täitmise tagamiseks oli kinnistusraamatusse kantud eelmärge. Hageja nõue on massikohustus, kuna see vastab mõlemale kriteeriumile. Hageja leiab, et Aktsiaseltsi TKE GRUPP (pankrotis) pankrotihaldur Ly Müürsoo (edaspidi pankrotihaldur) jätkas pärast 04.04.2007 Aktsiaseltsi TKE GRUPP pankroti välja kuulutamist 17.03.2006 lepingu täitmist. Seda kinnitab hageja hinnangul asjaolu, et kuna vaidlusalust kinnistut sai jagada ainult selle omanik Aktsiaselts TKE GRUPP, kes volitas 17.03.2006 lepingus hagejat seda
tegema. Hageja leiab, et kuna lepingust tulenev volitus oli edasivolitamise õigusega, siis volitas hageja vastavaid toiminguid tegema Osaühingut Patiks. Eeltoodust tulenevalt leiab hageja, et Osaühingu Patiks tegevust tuleb käsitleda kui kostja tegevust eesmärgiga kinnistut jagada. Kuivõrd Osaühing Patiks tegi planeerimismenetlusega seotud toiminguid nii enne kui ka pärast pankroti välja kuulutamist 04.04.2007, järeldub, et ka kostja täitis lepingut pärast pankroti välja kuulutamist. Pankrotihaldur aktsepteeris seda. Asjaolu, et pankrotihaldur jätkas pärast pankroti välja kuulutamist müügilepingu täitmist, kinnitab ka see, et 2007. aasta detsembris kooskõlastati detailplaneeringu projekt selliselt, et selle alusel oleks kujunenud kinnitu osa sellistes piirides ja suurusega, nagu oli 17.03.2006 müügilepingus kokku lepitud. Seega pankrotihaldur luges ennast lepinguga seotuks. Ka oli 17.03.2006 müügilepingust tuleneva kinnistu osa omandiõiguse üle andmise kohustuse täitmise tagamiseks kantud kinnistusraamatusse eelmärge. Kohustused, mille tagamiseks on seatud eelmärge, on massikohustused.
7.Eeltoodust tulenevalt palub hageja mõista kostjalt välja ostuhinnast 3 501 800 krooni ja planeerimismenetlusega seotud kulud 118 000 krooni. Samuti palub hageja mõista kostjalt välja viivis 0,5% päevas võlgnevuselt alates 23.02.2010 kuni võlgnevuse täieliku tasumiseni ning jätta menetluskulud kostja kanda.
8.Harju Maakohtu 01.07.2014 määrusega on kohus keeldunud menetlusse võtmast hageja 09.12.2013 menetlusdokumendis esitatud leppetrahvi nõuet. Kostja vastuväited
9.Kostja hagi ei tunnistanud ja palus selle jätta rahuldamata. Kostja leiab, et hageja nõue võib olla pankroti võlausaldaja nõue, kuid see ei saa olla esitatud väljaspool pankrotimenetlust. Kostja hinnangul ei oma tähtsust nõude suurus, kuna kostja vaidleb hagile tervikuna vastu ja leiab, et sellist nõuet ei saa hagimenetluses paralleelselt toimunud pankrotimenetlusega rahuldada. Võlausaldaja oleks pidanud 2 kuu jooksul peale pankroti väljakuulutamist selle nõude esitama pankrotimenetluses pankrotihaldurile.
10.Kostja leiab, et hageja nõue ei ole massikohustus. Kostja leiab, et pärast pankroti väljakuulutamist ei saanudki pankrotihaldur seda müügilepingut enam täita ja see tuleneb sellest, et müügilepingu täitmist tagav eelmärge oli järjekohas tagapool hüpoteekidest. Hageja on kogu aeg oma menetlusdokumentides rõhutanud ja tuginenud pankrotiseaduse (PankrS) § 46 lg 1, et pankrotihaldur ei või loobuda lepingu täitmisest, kui on eelmärge, aga siiski see kohustus mitte loobuda kehtib ainult siis, kui eelmärge jääb püsima. Kui hüpoteegid on eespool eelmärkest, siis müügi puhul eelmärge kustutatakse ja järelikult eelmärkest tulenevat kohustust pankrotihalduril ei ole.
11.Kostja leiab, et müügilepinguga seoses on õiguslik küsimus selles, et kui pankrot on välja kuulutatud, mis saab üldse müügilepingutest. Kostja väidab, et pankrotihaldur on loobunud lepingu täitmisest alates 07.05.2007, kui on avaldatud esimene enampakkumise teade. Kui pankrotihaldur on avaldanud enampakkumise teate, et ta soovib seda kinnistut tervikvarana müüa, siis sellega on selgelt väljendatud kui konkludentset tahteavaldust, et sellisel juhul ei ole võimalik kaks asja korraga - müüa tervikvarana ja lepingut täita. Sellega on selgelt väljendatud pankrotihalduri tahtevaldus, mida hageja pidi teadma, kuna tegemist oli avaliku teatega. Lepingu lõppemise seisukohalt tähendab see seda, et kui pankrot välja kuulutatakse, siis leping on hõljuvalt edasi kehtiv. Kui pankrotihaldur loobub ja väljendab selgelt selle tahteavalduse, et ei kavatse lepingut täita, siis sellega see hõljuv kehtivus lõppeb ja leping tuleb lugeda lõppenuks pankroti väljakuulutamise seisuga. On mõeldav ka teine
tõlgendus, et leping tuleb lugeda lõppenuks selle tahteavalduse avaldamisega ehk siis 07.05.2007 ehk enampakkumise teate seisuga. Pankrot kuulutati välja 04.04.2007. Leping on lõppenud alates 05.04.2007, alternatiivina 08.05.2007. Siit tulenevalt ei olnud hagejal enam võimalik lepingust taganeda.
12.Enne hageja poolset lepingust taganemist avaldas pankrotihaldur alates 07.05.2007 korduvalt enampakkumise teateid ja võõrandas kinnistu 20.06.2008. Hageja on lepingust taganenud 28.11.2008, kui mitte mingil juhul ei saanud leping enam olla kehtiv. Järelikult ei saa olla tegemist taganemisest tulenevatest õiguslikest tagajärgedest ega massikohutusest seoses taganemisega.
13.Hageja väidetel näitab pankrotihalduri poolne detailplaneeringule allkirja andmine seda, et haldur jätkas lepingu täitmist. Allkiri anti 18.12.2007. Enne seda oli pankrotihaldur korduvalt avaldanud enampakkumise teateid. See tähendab, et selleks ajaks oli leping igal juhul lõppenud ja allkirja andmine detailplaneeringule, ei saanud olla seotud lepingu täitmisega. Pankrotihalduri seisukohast lähtudes oli mõistlik anda allkiri detailplaneeringule, et saada kinnistut kallimalt müüa.
14.Hageja müügihinna tagasinõue ja seotud kulutuste hüvitamise nõue on tüüpiline võlausaldaja nõue. Hageja nõudele kohaldub Pankrs § 46 lg 7, kuna tema nõuet ei olnud pankroti väljakuulutamisel hetkel. Võlausaldaja nõue tekib siis, kui on selge see, et pankrotihaldur ei jätka lepingu täitmist ja see nõue on tekkinud pärast pankroti väljakuulutamist. Peale pankroti väljakuulutamist reeglina pankrotihalduri tegevusega seonduvad nõuded on massnõuded, kuid mitte siis, kui on tegemist PankrS § 46 lg 7 situatsiooniga. Seetõttu kostja leiabki, et nõude suuruse osas ei ole vajadust midagi sisulist öelda, sest see kuulub pankrotimenetluses halduri pädevusse. Kui pankrot on välja kuulutatud, siis võlausaldaja saab oma nõuded esitada pankrotimenetluses, mitte hagimenetluses.
15.Hageja on väitnud, et ta tegi 27.06.2008 ettepaneku leping kokkuleppel lõpetada ja ostuhind tagastada, millele haldur siis ei vastanud. Pankrotihaldur ei pidanudki sellele vastama, sest leping oli lõppenud. Selleks ajaks oli tervikvara ehk kinnistu võõrandatud. Maakohtu otsus
16.Maakohus jättis 27.10.2014 otsusega hagi täielikult rahuldamata ja menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel hageja kanda.
17.Esmalt analüüsis maakohus eelmärke täitmist pankrotihalduri poolt. Maakohus leidis, et tulenevalt tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 3 tuleb PankrS § 46 lg 1 teises lauses sätestatut analüüsida ja tõlgendada koosmõjus teiste normidega. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 64 lg 3 sätestab, et asjaõiguse käsutamine pärast eelmärke kandmist kinnistusraamatusse on tühine osas, milles see eelmärkega tagatud nõuet kahjustab või piirab. Teaduskirjanduses on leitud, et eespool realiseeritavaid õigusi (hüpoteek või reaalkoormatis) olevat või samal järjekohal olevat eelmärget ei saa ka pankrotivaras oleva kinnisasja võõrandamisel kustutada ja eelmärke järgi õigustatud isiku nõudel tuleb pankrotimenetlusest tulenevat eelmärget kahjustavad käsutused (eelkõige omaniku muutus) kinnistusraamatust kustutada (PankrS § 139 lg 2 ja 3). Lisaks on pankrotihaldur PankrS § 46 lg 1 teise lause järgi kohustatud eelmärkega tagatud lepingulise kohustuse täitma ega või täitmisest loobuda, mh peab ta ka nt müügilepingu järgi andma kinnisasja omandi üle eelmärke järgi õigustatud isikule. See kehtib vaatamata seaduse mõnetisele ebaselgusele aga üksnes juhul, kui eelmärge asub järjekohas eespool hüpoteegist või reaalkoormatisest (või sellega samal järjekohal), mis läheb pankrotimenetluses realiseerimisele ja kinnisasja müümisel ei saa eelmärget seetõttu kustutada (Asjaõigusseadus I. Kommenteeritud väljaanne, Villu
Kõve kommentaarid § 63 kohta, lk 160). Kohus leidis, et kuna vaidlusaluses tsiviilasjas asus eelmärge kinnistusraamatus hüpoteegist järjekohalt tagapool, siis kehtib eeltoodud olukorrale vastupidine olukord ehk eelmärge kuulus hüpoteegi realiseerimisel kustutamisele PankrS § 139 lg 2 kohaselt. Kohus leidis, et kirjeldatud olukorras ei ole pankrotihalduril PankrS § 46 lg 1 teisest lausest tulenevat kohustust täita eelmärkega tagatud lepinguline kohustus.
18.PankrS § 139 lg 2 sätestab, et kui pankrotihaldur müüb pankrotivarasse kuuluva kinnisasja enampakkumisel, jäävad kinnisasja koormavatest õigustest kehtima üksnes õigused, mis asuvad järjekoha poolest eespool sellest esimesena kinnistusraamatusse kantud õigusest, millest tulenevalt saaks nõuda kinnisasja sundmüüki. Ülejäänud kinnisasja koormavad kinnistusraamatusse kantud õigused loetakse lõppenuks. Täitemenetluse seadustiku (TMS) § 153 lg 2 sätestab, et enampakkumise kuulutus avaldatakse väljaandes Ametlikud Teadaanded ja Internetis vähemalt ühes enamlevinud kinnisvara müügipakkumiste portaalis. Pankrotihaldur avaldas vaidlusaluse kinnistu müügi enampakkumise teate esmakordselt 07.05.2007 (I kd, tl 158). Kohus leidis, et kuna hageja on ise tunnistanud, et oli teadlik kinnistu enampakkumisest ja sellega ka hüpoteegi võõrandamisest, siis pidi ta arvestama PankrS § 139 lg 2 teisest lausest tuleneva reegliga, mille tagajärjel kuulus hüpoteegi realiseerimisel tema kasuks seatud eelmärge kustutamisele.
19.Hageja väitel ei ole pankrotihaldur teinud talle otsest tahteavaldust selle kohta, et keeldub 17.03.2006 müügilepingut täitmast. Kostja hinnangul ei olnud otsene tahteavaldus vajalik, kuna pankrotihalduri tahteavaldus sisaldus tema tegudes. TsÜS § 68 lõikest 3 tulenevalt järeldus kohtu hinnangul pankrotihalduri tegevuses vaidlusaluse kinnistu võõrandamisel enampakkumise teel pankrotihalduri tahe kinnistu võõrandada, millest tulenevalt kuulus eelmärge kustutamisele, mitte tahe 17.03.2006 müügilepingut täita. Kohus leidis, et pankrotihalduril oli õigus loobuda täitmast hageja kasuks 17.03.2006 müügilepingust tulenevat kinnistusraamatusse neljandale järjekohale seatud eelmärkega tagatud omandiõiguse üleandmise kohustust.
20.Hageja hinnangul on vaidluses keskseks küsimuseks see, kas hageja nõue on pankrotiseaduse kohaselt massinõue. Kostja vastuväite kohaselt ei ole hageja nõude näol tegemist masskohustusega, mille täitmist saaks nõuda pankrotivõlgnikult väljaspool üldkorda, s.t ilma eelnevalt nõude esitamist pankrotivõlgniku haldurile ning nõude kaitsmist võlausaldajate üldkoosolekul. Kohus leidis, et kuna hageja nõue põhineb 17.03.2006 müügilepinguga seatud eelmärkel, mis kustutati hüpoteegi realiseerimisel, siis ei ole hageja nõude näol tegemist massikohustusega. Kohus on asjas tuvastanud, et pankrotihaldur ei asunud 17.03.2006 müügilepingut täitma. PankrS § 46 lg 7 sätestab, et kui haldur loobus pärast pankroti väljakuulutamist võlgniku kohustuse täitmisest, võib lepingu teine pool esitada lepingu täitmata jätmisest tuleneva nõude pankrotivõlausaldajana. Eeltoodust tuleneb, et hagejal on õigus oma nõue esitada PankrS § 46 lg 7 sätestatud korras pankrotihaldurile.
21.Kohus analüüsis ka detailplaneeringuga seotud kulutuste massikohustusena hüvitamise nõuet. Kohus tuvastas, et vaidlus puudus selles, et pankrotihaldur oli olnud teadlik hageja tellimusel detailplaneeringuga seotud toimingute läbiviimisest ja pidi seetõttu eeldama, et nimetatud toimingud võivad kaasa tuua kulutusi. Veelgi enam, kostja on oma vastuses möönnud, et detailplaneeringu kinnitamine oli kostjale kasulik, kuna see tõstis kinnistu hinda. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 1028 lg 1 sätestab, et kui isik (saaja) on teiselt isikult (üleandja) midagi saanud olemasoleva või tulevase kohustuse täitmisena, võib üleandja saadu saajalt tagasi nõuda, kui kohustust ei ole olemas, kohustust ei teki või kui kohustus langeb hiljem ära. Seega on kostja alusetult rikastunud, kuna kostja ei pidanud ise tegema kulutusi seoses detailplaneeringu
kinnitamisega, kuid samas tõstis hageja poolt makstud detailplaneeringu kinnitamine kinnistu müügihinda. Kohtu hinnangul ei tulene pankrotiseadusest, et hageja poolt detailplaneeringu kinnitamisega seotud kulutused oleksid massikohustus, ja seega tuleb hageja nõue detailplaneeringuga seotud kulutuste massikohustusena väljanõudmiseks jätta rahuldamata.
22.Kuivõrd kohus asus seisukohale, et hageja kasuks 17.03.2006 müügilepingu täitmiseks seatud eelmärge kuulus hüpoteegi realiseerimisel kustutamisele, ja kohus tuvastas, et hageja pidi olema teadlik asjaolust, et pankrotihaldur ei asu 17.03.2006 müügilepingut täitma, sest hageja kasuks seatud eelmärge kuulus kustutamisele ja nimetatud asjaolu pidi hagejale teatavaks saama hiljemalt kinnistu enampakkumisteate avaldamisega 07.05.2007, ei saanud hageja 28.11.2008 taganemisega lõpetada lepingut, mis oli juba lõppenud hiljemalt 07.05.2007. Seega ei toonud hageja taganemine 17.03.2006 müügilepingust kaasa mingeid õiguslikke tagajärgi ega anna seetõttu alust ostuhinna massikohustusena hüvitamiseks. Lähtudes eeltoodust ja menetlusökonoomika põhimõttest ei hakanud kohus hinnangut andma hageja tasaarvestusega tasutud kinnistu eest tasumisest tulenevale nõudele.
23.PankrS § 63 lg 1 sätestab, et pankrotihaldur, kes on oma kohustuse rikkumisega tekitanud süüliselt kahju võlgnikule või võlausaldajale või isikule, kes võib nõuda massikohustuse täitmist, peab selle hüvitama. Kohus selgitas, et juhul, kui pankrotihaldur on andnud hagejale alust arvata, et pankrotihaldur on asunud 17.03.2006 müügilepingut täitma ja sellega on hagejale kahju tekkinud, siis tuleb hagejal kaaluda, kas pankrotihaldur on oma tegevusega hagejale kahju põhjustanud, kuid nimetatud küsimuse lahendamine ületab käesoleva tsiviilasja piire ja kohus käesolevas asjas selles osas seisukohta ei võta. Apellatsioonkaebus
24.27.11.2014 esitatud apellatsioonkaebuses palub hageja tühistada Harju Maakohtu 27.10.2014 otsuse ja teha uue otsuse, millega rahuldada hagi ja jätta menetluskulud kostja kanda.
25.Hageja leiab, et maakohus on valesti tõlgendanud pankrotiseaduse § 46 lõike 1 teist lauset leides, et pankrotihalduril oli lepingu täitmisest loobumise õigus. PankrS § 46 lõike 1 teine lause sätestab selgelt, et haldur ei või loobuda võlgniku lepingust tuleneva kohustuse täitmisest, kui kohustuse täitmise tagamiseks on kinnistusraamatusse kantud eelmärge. Sätestatud keeld on absoluutne ning vastupidisele seadusandja tahtele ei viita miski. Kohtu hinnang, et PankrS § 46 lõike 1 teise lause tõlgendamine vastavalt selle sõnastusele viiks olukorrani, mis oleks vastuolus AÕS § 63 lõikes 3 ja PankrS § 139 lõigetes 2 ja 3 sätestatuga, ei ole kooskõlas materiaalõiguse normidega ning on põhjendamata. Nimetatud sätete tõlgendamisel ei saa kuidagi asuda seisukohale, et PankrS § 46 lõike 1 teise lause tõlgendamisel tuleb igal juhul võtta arvesse eelmärke järjekohta.
26.Hageja on seisukohal, et eelmärkega tagatud lepingu täitmine ei oleks käesoleval juhul viinud eespool asuvate asjaõiguste kahjustamiseni, kuna pankroti välja kuulutamise järel ning kinnisasja omandi üleandmisel isikule, kelle kasuks on eelmärge seatud, jääks kinnisasjale seatud hüpoteegid kehtima.
27.Hageja toob esile, et hüpoteegipidaja OÜ Lamaran Grupp ja hageja on leppinud 21.11.2006 notariaalse kokkuleppe (notariaalakt nr 5808) punktis 3 kokku, et kinnistu jagamisel ning kinnistu osa üleandmisel laseb OÜ Lamaran Grupp hüpoteegi hageja omandisse minevalt kinnistu osalt kustutada. Seega polnud OÜ Lamaran Grupp ka huvitatud, et tema väidetav nõue rahuldataks hageja omandisse mineva kinnistu osa arvelt. Pankrotihaldur pidi olema sellest kokkuleppest teadlik või sai sellest lepingust
teadlikuks hiljemalt 25.10.2007, mil pankrotihaldur sai kätte hageja sellekohase teate (5.kd, lk 100).
28.Hageja leiab, et kohus on alusetult asunud seisukohale, et lähtuda tuleb järjekohtadest. Asjaõigusseaduse kommentaarid on rohkem juhis, kui kindel allikas, mistõttu pelk tsiteerimine ilma sisulise analüüsi ning konkreetse juhtumi asjaolusid arvesse võtmata, ei ole tõlgendusega nõustumiseks piisav. Hageja on varasemas menetluses põhistanud, miks järjekohtade küsimus ei ole käesoleval juhul oluline, kuid kohus ei ole hageja väiteid kohaselt analüüsinud.
29.Lisaks märgib hageja, et tsiviilasjas nr 2-10-15789, milles pankrotihaldur esitas müügilepingu osas tagasivõitmise hagi, ei tekkinud ka kohtul kahtlusi tehingu kehtivuse osas. Viidatud tsiviilasjas otsuse tegemise hetkel, s.o. 24.10.2011 ei olnud pankrotihaldur kordagi väljendanud seisukohta, et ta on lepingu täitmisest loobunud. Hageja on tsiviilasja 2-10-15789 olulisust käesoleva menetluse seisukohast maakohtus korduvalt esile toonud, kuid kohus on õigustamatult jätnud otsuses sellele hinnangu andmata, millest tulenevalt on maakohus rikkunud TsMS § 232 lõiget 1 ning see on viinud asjas ebaõige otsuse tegemiseni.
30.Maakohus leidis valesti, et pankrotihalduri tegevusest ei ilmnenud tahe lepingut täita. Hagejale jääb ebaselgeks, kas kohtu arvates pankrotihalduri tahet kinnisasi võõrandada tuleb tõlgendada samaaegselt tahtena lepingu täitmisest loobuda. Kohtuotsus on kaalutlused jäävad selles osas arusaamatuks. Hageja leiab, et kuivõrd pankrotihalduril puudus õigus eelmärkega tagatud lepingu täitmisest loobuda, siis sellest tulenevalt ei saanud enampakkumise teade konkludentselt sisaldada lepingu täitmisest loobumist. Isegi juhul, kui pankrotihalduril oleks olnud õigus lepingu täitmisest loobuda, ta seda ei teinud, vaid väljendas oma tegudega soovi lepingut edasi täita. Juhul, kui pankrotihaldur otsustas kohustuse täitmisest loobuda (eeldusel, et täitmine polnud obligatoorne), oleks ta pidanud PankrS § 46 lõikest 2 tulenevalt sellest võlausaldajat isiklikult ja selgesõnaliselt teavitama, nii et võlausaldaja oleks vastava tahteavalduse kätte saanud.
31.Pankrotihalduril võis teoreetiliselt tekkida lepingu täitmisest loobumise õigus tulenevalt PankrS § 139 lõigetest 2 ja 3 pärast kinnistu müüki, kui järjekoha poolest tagapool olev eelmärge tuli kustutada. Enampakkumise teate hetkel pankrotihalduril seda õigust aga ei olnud, kuivõrd lepingu täitmise tagamiseks oli eelmärge ning pankrotihaldur ei saanud mõistlikult eeldada, et enampakkumisega müük, mis tingiks hilisematel järjekohtadel olevate asjaõiguste kustutamise, ka õnnestub.
32.Väär on maakohtu seisukoht, et hagejal puudus taganemise õigus, kuna hageja taganemisavalduse esitamise ajaks oli leping lõppenud. Hageja märgib, et võlasuhte lõppemise alused on reguleeritud võlaõigusseaduse (VÕS) §-s 186. Nende seas ei ole nimetatud, et võlasuhe (praegusel juhul vaidlusalune leping) lõppeks pankrotihalduri poolt täitmisest loobumisega või pankroti väljakuulutamisega. Ka PankrS ei sätesta eriregulatsiooni, et PankrS §-s 46 sätestatud loobumine või pankroti väljakuulutamine tooks kaasa seonduvate lepingute lõppemise. Hageja on arvamusel, et lepingud kehtivad edasi, kuid pankrotihalduril on teatud asjaoludel õigus võlgniku kohustuse täitmisest loobuda. Käesoleval juhul selliseid asjaolusid ei esine.
33.Maakohus leidis valesti, et ostuhind ja detailplaneeringuga seotud kulutused ei ole massikohustused. Kohus lähtus otsuse tegemisel ainuüksi sellest, et hageja pidi olema tulenevalt enampakkumise kuulutuse Ametlikes Teadaannetes avaldamisest teadlik asjaolust, et pankrotihaldur ei asu lepingut täitma. Nimetatud seisukoht on meelevaldne, kuivõrd pelgalt enampakkumise kuulutusest avaldamisest ei saa järeldada, et see päädib eelmärke kustutamisega. Enampakkumine võib nurjuda või võib pankrotimenetluses ilmneda muid varasid, millega saab rahuldada nõuded, mille
tagamiseks eelmärkest eespool asuvad hüpoteegid olid seatud. Lisaks võivad hüpoteegipidajad hüpoteegist loobuda (asjaõigusseaduse § 329).
34.Hageja hinnangul on kohus õigustamatult jätnud uurimata esitatud tõendid, mis tõendavad, et pankrotihaldur jätkas lepingu täitmist. Sealhulgas ei ole maakohus andnud seisukohta pankrotihalduri tegevusele detailplaneeringu kooskõlastamisel. Vastus apellatsioonkaebusele
35.Kostja palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Ringkonnakohtu seisukoht
36.Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjaliga, leiab, et maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning apellatsioonkaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks. Vastavalt TsMS § 657 lg 1 p-le 1 tuleb kohtuotsus jätta muutmata ning apellatsioonkaebus rahuldamata.
37.Maakohus on käsitlenud poolte vahel 17.03.2006 sõlmitud kinnistu võlaõiguslikust müügilepingust tuleneva hageja nõude rahuldamise eeldusi ning selgitanud nõutava põhjalikkusega, miks ei anna hageja poolt esile toodud asjaolud alust hagi rahuldamiseks. Maakohtu järeldused peavad paika nii müügilepingu lõppemisega seotud asjaolude tuvastamise kui hageja nõude massikohustusena käsitlemise võimatuse osas.
38.Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib kolleegium, et ei nõustu kaebuse väitega, mille kohaselt on maakohus tõlgendanud valesti PankrS § 46 lg 1 teist lauset. Maakohus on õigesti leidnud, et pankrotihalduril oli õigus loobuda vaidlusaluse müügilepingu täitmisest vaatamata kinnistusraamatusse kantud eelmärkele, kuna vaidlusalune eelmärge asus kinnistusraamatus OÜ Lamaran Grupp ja Gastby OÜ nõudeid taganud hüpoteekidest tagapool. Hagejapoolne tõlgendus, mille kohaselt ei saa pankrotihaldur eelmärkega lepingu täitmisest loobuda sõltumata eelmärke järjekohast, jätab ekslikult arvestamata asjaõiguse keskse põhimõtte, millest tulenevalt ei tohi kinnistusraamatus tagapool asuva piiratud asjaõiguse maksmapanek kahjustada kinnistusraamatus eespool asuvaid asjaõigusi. Järjekohapõhimõttest lähtuvate AÕS § 63 lg 4 ja PankrS § 139 lg 2 koostoime kohaselt jäävad halduri poolt pankrotivarasse kuuluva kinnisasja enampakkumise teel müümisel kinnisasja koormavatest õigustest kehtima üksnes õigused, mis asuvad järjekoha poolest eespool sellest kinnistusraamatusse kantud õigusest, millel kinnisasja sundmüük põhineb. Ülejäänud kinnistusraamatusse kantud õigused s.h eelmärked kustutatakse ning sellega tagatud õigused loetakse lõppenuks.
39.Kaebaja käsitlus, mille kohaselt oleks eelmärkega tagatud lepingut saanud täita ka ilma eelmärkest eespoolasuvate asjaõiguste kahjustamiseta, on põhjendamatu, kuna pankrotihaldur ei saa keelduda eelmärkest eespool asuva hüpoteegiga tagatud nõude täitmisest. Samuti nägi 17.03.2006 müügilepingu p 2.1.12 ette lepingu kohase täitmise eeldusena müüja kohustuse tagada lepingu eseme vabastamine lepingu p-s 1.3 nimetatud hüpoteegist enne asjaõiguslepingu sõlmimist või hiljemalt koos asjaõiguslepingu sõlmimisega. Kaebuse väide, et OÜ Lamaran Grupp oli hüpoteegipidajana andnud etteulatuvalt nõusoleku hüpoteegi kustutamiseks ei pea paika, kuna Lamaran Grupp OÜ poolt 21.11.2006 sõlmitud eellepingu p-s 3 võetud kohustus kinnistu hüpoteegist vabastamiseks, eeldas kostja poolt OÜ Lamaran Grupp huvide muul viisil tagamise kohustust. Teise hüpoteegipidaja Gatsby OÜ valmisoleku kohta hüpoteek kustutada, ei ole hageja tõendeid esitanud. Vaidlust ei ole selles, et mõlemad kõnealused võlausaldajad on taotlenud oma nõuete maksma panemist kostja pankrotimenetluses esimeses järjekohas.
40.Ringkonnakohus jagab maakohtu seisukohti ka osas, mis puudutab halduri loobumist 17.03.2006 müügilepingu täitmisest. Maakohus on õigesti leidnud, et kinnistu tervikuna enampakkumisele panemine kinnitas TsÜS § 68 lg 3 järgi konkludentselt halduri tahet vaidlusaluse müügilepingu täitmisest loobuda. Kinnistu müügikuulutuste avaldamine väljaandes Ametlikud Teadaanded, sooviga kinnistu eelmärkest eespool asuvate hüpoteekidega tagatud nõuete katteks tervikuna võõrandada ning kinnistusraamatus hüpoteekidest tagapool asunud eelmärge PankrS § 139 lg 2 alusel kustutada, ei saanud hageja jaoks tähendada muud kui pankrotihalduri kavatsust pooltevahelise müügilepingu täitmisest loobuda.
41.Kaudne tahteavaldus tuleb lugeda TsÜS § 69 lg 2 järgi kätte saaduks alates hetkest, millal tahteavalduse adressaat on teada saanud teost, millega kaudset tahteavaldust väljendati. Enampakkumisteade, milles haldur avaldas, et võõrandab pankrotivaraks olnud kinnistu tervikuna, on avaldatud esmakordselt 07.05.2007 ning järgnevalt 05.06.2007, 31.07.2007, 11.09.2007, 21.12.2007 ja 01.02.2008 (I kd, tl 155-158) ning vaidlust ei ole selles, et kinnistu on enampakkumise teel müüdud. Hageja teadmist ja arusaamist, et pankrotihaldur kavatseb kinnistu tervikuna enampakkumisel müüa ega soovi seetõttu pooltevahelist müügilepingut täita, kinnitab kõige hilisemalt 28.01.2008 hoiatuskiri, millega hageja on pöördunud pankrotivara osta soovinud Valge Parun OÜ ning BDG Holding AS-i poole (V kd, tl 69-70 ja 71-72).
42.Faktilisi asjaolusid ja neid kinnitavaid tõendeid selle kohta, et haldur tegi enne või pärast lepingu täitmisest loobumist midagi, millest saanuks järeldada halduri poolt lepingu täitmisele asumist, ei ole hageja esitanud. Kolleegium on maakohtuga ühte meelt selles, et halduri poolt detailplaneeringule kooskõlastuse andmisest ei saa teha järeldust kavatsuse kohta poolte vahelise lepingu täitmist jätkata. Maakohus on põhjendatult selgitanud, et halduri poolt detailplaneeringu kinnitamise mõistetavaks motiiviks oli ehitusõiguse tingimuste määratlemisega kaasnev kinnistu väärtuse tõenäoline suurenemine.
43.Kaebaja viidatud kohustust, mille kohaselt peab pankrotihaldur pankroti väljakuulutamise järel viivitamata teavitama omal algatusel iga võlgniku poolt sõlmitud kestvuslepingu teist poolt sellest, kas haldur soovib jätkata lepingu täitmist või mitte, PankrS § 46 lg-d 1 ja 2 ei sätesta. Tõendid puuduvad selle kohta, et hageja oleks pankrotihalduri poole PankrS § 46 lg-s 1 sätestatud valikuõiguse tegemise ettepanekuga PankrS § 46 lg 2 järgi pöördunud ja seetõttu puudus halduril põhjus hagejat lepingu täitmisest loobumise kavatsusest teavitada. Hageja poolt viidatud 17.10.2007 teatis (V kd, tl 100), 27.06.2008 kirjalik ettepanek (I kd, tl 36-38) ega 29.07.2008 teatis (I kd, tl 39) PankrS § 46 lg-s 2 silmas peetud ettepanekut ei sisalda.
44.Lõpuks on maakohus jõudnud kolleegiumi hinnangul õigele järeldusele ka selles, et kuivõrd 17.03.2006 müügileping oli halduri poolt PankrS § 46 lg 7 järgse võlgniku kohustuse täitmisest loobumise õiguse kasutamise tõttu lõppenud, ei saanud sama leping veelkordselt lõppeda hageja poolse 28.11.2008 lepingust taganemisega. PankrS §-s 46 sätestatud halduri võimalus võlgniku kohustuste täitmisest loobumisega leping lõpetada on kooskõlas VÕS § 186 p-ga 9, mille kohaselt võib võlasuhe lõppeda ka muul seaduses ettenähtud juhul. Õige on sellest järelduv maakohtu seisukoht, et hagejal tuleb 17.03.2006 müügilepingu täitmata jätmisest tulenevad nõuded esitada PankrS § 46 lg-s 7 sätestatud korras pankrotivõlausaldajana ning et tegemist ei ole PankrS §-s 148 loetletud massikohustusega. Kuna käesolevaks ajaks ei ole kostja pankrotimenetluses jaotusettepanekut veel koostatud, on hagejal nõude esitamise võimalus PankrS § 102 lg-s 1 sätestatud eeldustel endiselt säilinud.
45.Kuna ringkonnakohus nõustub eeltoodu põhjal maakohtu seisukohtadega, ei pea kolleegium vajalikuks maakohtu otsuse arutluskäiku TsMS § 654 lg-st 6 juhindudes pikemalt korrata.
46.Maakohtu otsuse muutmata jätmise tõttu ei ole põhjust muuta maakohtu poolt määratud menetluskulude jaotust. Apellatsioonimenetluse kulud tuleb jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu § 171 lg 1 alusel hageja kanda. Menetluskulude rahalise kindlaksmääramise küsimuses juhindub ringkonnakohus Riigikohtu poolt lahendi nr 3-2-1-147-14 p-s 22 antud selgitusest. Riigikohtu sõnul määrab TsMS § 174 lg 1 esimese lause uue redaktsiooni kohaselt menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. TsMS § 177 lg 1 uue redaktsiooni kohaselt määrab kohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses (p 1) või määrusega pärast tsiviilasja sisulise lahendamise kohta tehtud kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist (p 2). Seejuures nähakse TsMS § 176 lg 4 uues redaktsioonis ette menetlusosaliste kohustus esitada igas kohtuastmes, kus asja menetletakse, menetluskulude nimekiri selle kohtuastme menetlusega seotud kulude kohta. Riigikohtu arvates tuleb kohtutel eespool nimetatud probleemi ületamiseks tõlgendada kehtivaid menetluskulude kindlaksmääramise sätteid selliselt, et tsiviilasjades, milles lõpplahend kas või ühes kohtuastmes on tehtud enne 01.01.2015, ilma et selles menetluskulud oleksid rahaliselt kindlaks määratud, määrab kogu asja menetluskulud kindlaks maakohus määrusega pärast tsiviilasja sisulise lahendamise kohta tehtud kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist (TsMS § 177 lg 1 p 2 ja lg 2), andes õigustatud menetlusosalisele mõistliku tähtaja menetluskulude nimekirja ja vajadusel neid tõendavate dokumentide esitamiseks ning kohustatud menetlusosalisele vastuväite esitamiseks. Kui menetlusosaline ei esita kohtu määratud tähtaja jooksul menetluskulude nimekirja, määrab maakohus TsMS § 174 lg 1 teise lause kohaselt kindlaks sellise menetluskulu, mida on võimalik määrata tsiviilasja materjalide alusel.
/allkirjastatud digitaalselt/ Iko Nõmm
/allkirjastatud digitaalselt/ Reet Allikvere
/allkirjastatud digitaalselt/ Margo Klaar
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.