osaühingu XXX hagi aktsiaseltsi XXX(pankrotis) vastu lepingu järgi saadu tagastamiseks
Menetlusosalised ja nende esindajad
hageja osaühing XXX(registrikood XXX, asukoht XXX); hageja lepinguline esindaja vandeadvokaat Siim Roode; kostja aktsiaselts XXX(pankrotis, registrikood XXX) pankrotihaldur Ly Müürsoo, kostja lepingulised esindajad vandeadvokaat Martin Tälli ja vandeadvokaat Paul Varul.
RESOLUTSIOON
Jätta hagi rahuldamata.
Menetluskulude jaotus Jätta menetluskulud hageja kanda.
Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul arvates otsuse apellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel kohtuotsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus esitatakse Tallinna Ringkonnakohtule. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist kohtuistungil.
I Asjaolud ja menetluse käik
2-10-18993
1.Hageja XXX osaühing esitas 22.02.2010 hagi aktsiaselts XXX(pankrotis) vastu XXX(pankrotis) pankrotihalduri poolt 17.03.2006 XXX(pankrotis) ja XXXosaühingu vahel sõlmitud lepingust tuleneva kohustuse rikkumise ja XXX(pankrotis) kohustuse lepingu järgi saadu tagastamise tuvastamises. 04.03.2010 jättis Harju Maakohus hagi käiguta ja andis hagejale tähtaja puuduste kõrvaldamiseks. 09.03.2010, 11.03.2010 ja 17.03.2010 kõrvaldas hageja puudused. 19.03.2010 Harju Maakohtu määrusega võttis kohus hagi menetlusse. Asi oli kohtunik Viivi Villemsoni menetluses. 12.05.2010 Harju Maakohtu määrusega jättis kohus hagi läbi vaatamata. 02.07.2010 Tallinna Ringkonnakohtu määrusega tühistas kohus Harju Maakohtu 12.05.2010 määruse ja saatis tsiviilasja läbivaatamiseks Harju Maakohtule. 01.11.2010 määrusega ei võtnud Riigikohus määruskaebust Tallinna Ringkonnakohtu 02.07.2010 määrusele menetlusse. 01.03.2011 Harju Maakohtu määrusega on määratud tsiviilasja hinnaks 231 347.39 eurot. 10.05.2011 Harju Maakohtu määrusega on kohus peatanud asjas menetluse kuni tsiviilasja 2-1015789 tehtava kohtulahendi jõustumiseni. 05.10.2012 jagati asi kohtunik Merike Varusk’i menetlusse. 22.11.2012 Harju Maakohtu määrusega uuendatakse menetlus. 21.01.2013 Harju Maakohtu määrusega jättis kohus enammakstud riigilõivu tagastamise taotluse rahuldamata. 22.03.2013 tegi Tallinna Ringkonnakohus määruse millega tühistati Harju Maakohtu 21.01.2013 määrus ja tagastati enamtasutud riigilõiv. 02.05.2013 Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegiumi otsusega leiti, et kohaldatud riigilõivu määr on põhiseadusega vastuolus olev. 31.05.2013 Harju Maakohtu määrusega kohustas kohus kostjat eeldatavate menetluskulude katteks tagatise 7000 tasumiseks. Vaheotsuse taotluse rahuldamata jätmine. Aktsiaseltsi XXX(pankrotis) pankrotihalduri vande all üle kuulamise rahuldamata jätmine. Tõendite kogumise taotluse rahuldamine. 10.09.2013 jäeti Tallinna määruskaebus rahuldamata.
27.12.2013 Harju Maakohtu määrusega jättis kohus hagi läbi vaatamata. 04.02.2014 Harju Maakohtu määrusega jättis kohus hageja vastuväite rahuldamata. 01.04.2014 tühistas Tallinna Ringkonnakohus määrusega maakohtu hagi läbi vaatamata jätmise määruse.
2-10-18993 11.06.2014 Harju Maakohtu määrusega jättis kohus rahuldamata kostja taotlused ekspertiisi määramiseks, vaheotsuse tegemiseks ja menetluse peatamiseks. 26.06.2014 Harju Maakohtu määrusega jättis kohus rahuldamata kostja vastuväite kohtu tegevusele käekirjaekspertiisi määramisel, dokumentaalsele tõendile sisulise eelhinnangu andmisel ja leppetrahvi nõude menetlusse võtmisel. 01.07.2014 Harju Maakohtu määrusega keeldus kohus menetlusse võtmast hageja 09.12.2013 menetlusdokumendis esitatud leppetrahvi nõuet. 02.07.2014 ja 09.09.2014 toimusid kohtuistungid.
II Hageja nõue
2.Hagiavalduse kohaselt otsustas aktsiaseltsi XXX nõukogu 29.11.2005 müüa umbes 35 000 m2 suuruse osa tema omandis olevast kinnistust aadressiga Lõuna 6B, Paldiski. 17.03.2006 sõlmisid aktsiaselts XXX ja XXX osaühing notariaalse kinnistu osa müügilepingu ning tegid avalduse eelmärke kinnistamiseks. Pooled leppisid kokku müügihinnas 3 501 800 krooni (223 805.81 eurot). 15.06.2006 sõlmitud notariaalse lepinguga muutsid pooled eelmärke järjekohta. 25.07.2006 sõlmisid pooled notariaalses vormis 17.03.2006 notariaalse müügilepingu muutmise lepingu. 17.03.2006 sõlmitud notariaalses kinnistu osa müügilepingus leppisid pooled kokku, et kokku, et aktsiaselts XXX müüb ning hageja ostab kinnistu osa. 21.02.2007 tasus XXX ostuhinna 3 501 800 krooni (tasaarvestusega). Vaatamata poolte vahelisele kokkuleppele, võõrandas AS XXX vaidlusaluse kinnistu osa 20.06.2008 kolmandale isikule XXXOÜ-le. Sellega rikkus AS XXX hagejaga 17.03.2006 sõlmitud notariaalset müügilepingut. Tulenevalt 17.03.2006 sõlmitud lepingu punktile 8.1.1. esitas hageja 28.11.2008 lepingust taganemise avalduse. Hageja leiab, et tal tekkis lepingust ja seadusest tulenevalt õigus ostuhinda tagasi nõuda. Planeerimismenetlusega seotud kulude hüvitamise nõude puhul tugineb hageja samadele põhjendusele. 17.03.2006 lepingu punktis 8.2 leppisid pooled kokku, et juhul kui ostja taganeb lepingust punktide 8.1.1 ja/või 8.1.2 kokkulepitud alusel, siis on müüja kohustatud hüvitama ostjale kõik kulutused, millised kandis ostja seoses kinnistu jagamisega ning lepingu eseme omandamisega. Hageja oli leppinud (AS XXX nimel) OÜ-ga XXX kokku, et OÜ XXX teeb kinnistu aadressiga XXX jagamiseks vajalikke toiminguid. Hageja maksis planeerimismenetlusega seotud toimingute eest kokku 118 000 krooni. Seega on hagejal õigus 17.03.2006 notariaalse kinnistu osa müügilepingu alusel planeerimismenetlusega seotud kulude summas 118 000 krooni hüvitamisele. Viivise nõude puhul tugineb hageja 17.03.2006 lepingu punktis 6.6 (25. juulil 2006 muudetud kujul) sätestatule, mille kohaselt juhul, kui müüja ei tasu leppetrahvi nõuetekohaselt ja tähtaegselt, siis on ostjal õigus täiendavalt nõuda viivist 0,5 % tähtajaks tasumata summalt iga tasumisega viivitatud päeva eest. Seega leiab hageja, et tal on õigus nõuda viivist, kui AS XXX jätab leppetrahvi tasumata. Tegemist on täiendava sanktsiooniga. Poolte sooviks oli, et juhul kui AS XXX leppetrahvi tasub, siis viivist ei rakendata. Viivist arvutatakse kogu tasumata summalt. Hageja esitas AS-le XXX leppetrahvi tasumise nõude 28.11.2008, kuid AS XXX leppetrahvi ei tasunud. Hageja leiab, et tema nõuet tuleb käsitleda massikohustusena, kuna selle täitmise tagamiseks on tehtud eelmärge. Hageja hinnangul on massikohustuseks võlgniku poolt täitmata lepingutest
2-10-18993 tulenevad kohustused, kui haldur on jätkanud kohustuse täitmist ja kohustused, mille täitmise tagamiseks oli kinnistusraamatusse kantud eelmärge. Seega leiab hageja, et tema nõue on massikohustus, kuna see vastab mõlemale kriteeriumile. Hageja leiab, et AS XXX(pankrotis) pankrotihaldur Ly Müürsoo jätkas pärast 04.04.2007 AS XXX pankroti välja kuulutamist 17.03.2006 notariaalse müügilepingu täitmist. Seda kinnitab hageja hinnangul asjaolu, et kuna vaidlusalust kinnistut sai jagada ainult selle omanik AS XXX , kes volitas 17.03.2006 lepingus hagejat seda tegema. Hageja leiab, et kuna lepingust tulenev volitus oli edasivolitamise õigusega, siis volitas hageja vastavaid toiminguid tegema XXX OÜ. Eeltoodust tulenevalt leiab hageja, et OÜ XXX tegevust tuleb käsitleda AS XXX tegevust eesmärgiga kinnistut jagada. Kuivõrd XXX OÜ tegi planeerimismenetlusega seotud toiminguid nii enne kui ka pärast pankroti välja kuulutamist 04.04.2007, järeldub, et ka AS XXX täitis lepingut pärast pankroti välja kuulutamist. Pankrotihaldur aktsepteeris seda. Asjaolu, et pankrotihaldur jätkas pärast pankroti välja kuulutamist müügilepingu täitmist, kinnitab ka see, et 2007. aasta detsembris kooskõlastati detailplaneeringu projekt selliselt, et selle alusel oleks kujunenud kinnitu osa sellistes piirides ja suurusega, nagu oli 17.03.2006 notariaalses müügilepingus kokku lepitud. Seega pankrotihaldur luges ennast lepinguga seotuks. Ka oli AS XXX17.03.2006 müügilepingust tuleneva kinnistu osa omandiõiguse üle andmise kohustuse täitmise tagamiseks kantud kinnistusraamatusse eelmärge. Kohustused, mille tagamiseks on seatud eelmärge, on massikohustused. Eeltoodust tulenevalt palub hageja mõista AS-ilt XXX(pankrotis) välja võlgnevus summas 455 104.57 eurot, mis koosneb ostuhinnast ja planeerimismenetlusega seotud kuludest. Samuti palub hageja mõista AS-ilt XXX(pankrotis) välja viivis 0,5% päevas võlgnevuselt alates 23.02.2010 kuni võlgnevuse täieliku tasumiseni ning jätta menetluskulud kostja kanda. Harju Maakohtu 01.07.2014 määrusega on kohus keeldunud hageja leppetrahvi nõuet menetlusse võtmast.
III Kostja vastus hagile
3.Kostja vaidleb hagile vastu. Kostja 07.07.2014 toimunud kohtuistungil avaldatud seisukohas leiab kostja, et hageja nõue võib olla pankroti võlausaldaja nõue, kuid see ei saa olla esitatud väljaspool pankrotimenetlust. Kostja leiab, et tähtsust ei oma nõude suurus, kuna kostja vaidleb hagile tervikuna vastu, kuna leiab, et sellist nõuet ei saa hagimenetluses paralleelselt toimunud pankrotimenetlusega rahuldada. Võlausaldaja oleks pidanud 2 kuu jooksul peale pankroti väljakuulutamist selle nõude esitama pankrotimenetluses pankrotihaldurile. Samuti leiab kostja, et hageja nõue ei ole massikohustus. Kostja leiab, et pärast pankroti väljakuulutamist ei saanudki haldur seda müügilepingut enam täita ja see tuleneb sellest, et müügilepingu täitmist tagav eelmärge oli järjekohas tagapool hüpoteekidest. Hageja on kogu aeg oma menetlusdokumentides rõhutanud, tuginenud PankrS § 46 lg 1, et haldur ei või loobuda lepingu täitmisest, kui on eelmärge, aga siiski see kohustus mitte loobuda kehtib ainult siis, kui eelmärge jääb püsima. Kui hüpoteegid on eespool eelmärkest, siis müügi puhul eelmärge kustutatakse ja järelikult eelmärkest tulenevat kohustust halduril ei ole. See tähendab, et kui on olukord, kus eelmärge on kantud, aga müügi puhul kuulub see kustutamisele, millest saab teha järelduse, et halduril ei olnudki isegi soovi korral võimalik seda lepingut täitma, kuna ta peab selle enampakkumisel müüma. Eelmärge kustutakse enampakkumisel. Objektiivselt ei ole halduril selle lepingu täitmine võimalik just selle tõttu, et eelmärge kuulub kustutamisele. Kui eelmärge kustutamisele ei kuuluks, siis võib haldur selle müüa, aga eelmärke järgi õigustatud isik saaks nõuda seda endale, kuid antud juhul sellega tegemist ei ole. Haldur tegelikult ei saanudki seda täita.
2-10-18993 Kostja leiab, et müügilepinguga seoses on õiguslik küsimus selles, et kui pankrot on välja kuulutatud, mis saab üldse müügilepingustest. Kuigi halduril ei olnud mingit kohustust eelmärget täita, väidab kostja ka seda, et haldur on tegelikult loobunud lepingu täitmisest alates 07.05.2007, kui on avaldatud esimene enampakkumise teade. Kui haldur on avaldanud enampakkumise teate, et ta soovib seda kinnistut tervikvarana müüa, siis siit on selgelt väljendatud kui konkludentset tahteavaldust, et sellisel juhul ei ole võimalik kaks asja korraga, et müüb tervikvarana ja soovib lepingust täita. Sellega on selgelt väljendatud halduri tahtevaldust, mida hageja pidi teadma, kuna tegemist oli avaliku teatega. Lepingu lõppemise seisukohalt tähendab see seda, et kui pankrot välja kuulutatakse, siis leping on hõljuvalt edasi kehtiv. Kui haldur loobub ja väljendab selgelt selle tahteavalduse, et ei kavatse lepingut täita, siis sellega see hõljuv kehtivus lõppeb ja leping tuleb lugeda lõppenuks pankroti väljakuulutamise seisuga. On mõeldav ka teine tõlgendus, et leping tuleb lugeda lõppenuks selle tahteavalduse avaldamisega ehk siis 07.05.2007 ehk enampakkumise teate seisuga. Pankrot kuulutati välja 04.04.2007. Leping on lõppenud alates 05.04.2007, alternatiivina 08.05.2007. Siit tulenevalt ei olnud hagejal enam võimalik lepingust taganeda. Kinnistu võõrandati 20.06.2008. Enne hageja poolset lepingust taganemist avaldas haldur alates 07.05.2007 korduvalt enampakkumise teateid ja ta võõrandas kinnistu 20.06.2008. Hageja on lepingust taganenud 28.11.2008. 28.11.2008 mitte mingil juhul ei saanud leping olla kehtiv. Järelikult ei saa ka tegemist olla taganemisest tulenevatest õiguslike tagajärgedega ja järelikult ei saa juttu olla massikohutusest seoses taganemisega. Hageja väidetel näitab pankrotihalduri poolne detailplaneeringule allkirja andmine seda, et haldur jätkas lepingu täitmist. Allkiri anti 18.12.2007. Enne seda oli haldur korduvalt avaldatud enampakkumise teateid. See tähendab, et selleks ajaks oli leping igal juhul lõppenud ja allkirja andmine detailplaneeringule, ei saanud olla seotud lepingu täitmisega, mis oli lõppenud. Pankrotihalduri seisukohast lähtudes oli mõistlik anda allkiri detailplaneeringule, et saada kinnistut kallimalt müüa. Sellest peaks hageja, kui võlausaldaja pankrotimenetluses, ka ise olema huvitatud. Hageja müügihinda tagasinõue ja seotud kulutuste hüvitamise nõue on tüüpiline võlausaldaja nõue. Pankrs § 46 lg 7 kuulub kohaldamisele hageja nõudele, kuna tema nõuet ei olnud pankroti väljakuulutamisel hetkel. Võlausaldaja nõue tekib siis, kui on selge see, et haldur ei jätka lepingu täitmist ja see nõue on tekkinud pärast pankroti väljakuulutamist. Peale pankroti väljakuulutamist reeglina halduri tegevusega seonduvad nõuded on massnõuded, kuid mitte siis, kui on tegemist PankrS § 46 lg 7 situatsiooniga, millega antud juhul tegemist on. Seetõttu kostja leiabki, et nõude suuruse osas ei ole vajadust midagi sisulist öelda, sest see kuulub pankrotimenetluses halduri pädevusse. Kuid kui pankrot on välja kuulutatud, siis võlausaldaja saab oma nõuded esitada pankrotimenetluses, mitte hagimenetluses. Seetõttu on hageja õiguslik hinnang on vale. Hageja on väitnud, et ta tegi 27.06.2008 ettepaneku leping kokkuleppel lõpetada ja ostuhind tagastada, millele haldur siis ei vastanud. Haldur ei pidanudki sellel vastama, sest leping oli lõppenud. Selleks ajaks oli tervikvara ehk kinnistu, võõrandatud. Leping oli lõppenud, see oli sisutühi ettepanek, millele haldur ei pidanudki vastama. Hageja väidetel pöördus ta 2010.a jällegi halduri poole. Haldur nägi, et siin on mingi õiguslik probleem, et nõue pole esitatud pankrotimenetluses ja ta tahtis pankrotitoimkonna seisukohta, mida sellise taotlusega peale hakata. Oli õiguslik probleem, kui hageja hakkas esitama nõudeid ja mitte ettenähtud korras. Toimkonna poole pöördumine ei seondunud küsimusega, kas lepingut jätkata või mitte, kunas sellist küsimust ei saanu tõusetuda, kuna leping oli ammu lõppenud ja ka kinnistu oli võõrandatud. Halduri jaoks ei seondunud küsimus lepinguga, vaid hageja poolt
2-10-18993 esitatud nõudega. Leian, et hageja väited massikohustuse olemasolu kohta on otsitud ja ilma õigusliku aluseta.
IV Kohtuotsuse põhjendused
4.Õigusnormid, millest tulenevalt kohus otsustab, on järgmised: pankrotiseaduse (edaspidi PankrS) § 46 lg 1 sätestab, et halduril on õigus võlgniku poolt sõlmitud lepingust tulenev seni täitmata kohustus täita ja nõuda teiselt poolelt tema kohustuse täitmist või loobuda võlgniku lepingust tuleneva kohustuse täitmisest, kui seadusest ei tulene teisiti. Haldur ei või loobuda võlgniku lepingust tuleneva kohustuse täitmisest, kui kohustuse täitmise tagamiseks on kinnistusraamatusse kantud eelmärge. PankrS § 46 lg 7 sätestab, et kui haldur loobus pärast pankroti väljakuulutamist võlgniku kohustuse täitmisest, võib lepingu teine pool esitada lepingu täitmata jätmisest tuleneva nõude pankrotivõlausaldajana. PankrS § 139 lg 2 sätestab, et kui haldur müüb pankrotivarasse kuuluva kinnisasja enampakkumisel, jäävad kinnisasja koormavatest õigustest kehtima üksnes õigused, mis asuvad järjekoha poolest eespool sellest esimesena kinnistusraamatusse kantud õigusest, millest tulenevalt saaks nõuda kinnisasja sundmüüki. Ülejäänud kinnisasja koormavad kinnistusraamatusse kantud õigused loetakse lõppenuks. PankrS § 139 lg 3 sätestab, et kinnistusraamatusse kantud õigused, mis asuvad samal järjekohal selle esimesena kinnistusraamatusse kantud õigusega, millest tulenevalt saaks nõuda kinnisasja sundmüüki, jäävad kehtima üksnes juhul, kui nendest tulenevalt ei saa nõuda kinnisasja sundmüüki.
5.Vastavalt TsMS § 5 lõikele 1 menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi teise lõike teise lause kohaselt määrab pool ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 sätestab, et kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. TsMS § 232 lg 1 kohaselt hindab kohus seadusest juhindudes kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning otsustab oma siseveendumuse kohaselt, kas menetlusosalise esitatud väide on tõendatud või mitte.
6.Hageja XXX osaühing esitas 22.02.2010 hagi aktsiaselts XXX(pankrotis) vastu XXX(pankrotis) pankrotihalduri poolt 17.03.2006 XXX(pankrotis) ja XXX osaühingu vahel sõlmitud lepingust tuleneva kohustuse rikkumise ja XXX(pankrotis) kohustuse lepingu järgi saadu tagastamise tuvastamises. Hageja palub mõista AS-ilt XXX(pankrotis) välja võlgnevus summas 455 104.57 eurot, mis koosneb ostuhinnast, planeerimismenetlusega seotud kuludest ja leppetrahvist. Samuti palub hageja mõista AS-ilt XXX(pankrotis) välja viivis 0,5% päevas võlgnevuselt alates 23.02.2010 kuni võlgnevuse täieliku tasumiseni ning jätta menetluskulud kostja kanda. Kostja vaidleb hagile täies ulatuses vastu.
7.Eelmärke täitmisest AS XXX(pankrotis) pankrotihalduri poolt
7.1.Hageja leiab, et pankrotiseaduse, eriti PankrS § 46 lg 1, 2 ja 3 regulatsioon on ebamäärane ja ei anna vastust küsimustele, kas pankrotihaldur peab obligatoorselt täitma iga kohustuse, mille
2-10-18993 tagatiseks on eelmärge või üksnes need, mis on hüpoteekidest eespool. Kostja leiab, et pankrotihalduril oli õigus loobuda vaidlusaluse müügilepingu täitmisest ning haldur ongi loobunud vaidlusaluse müügilepingu täitmisest. Kostja leiab, et hagejal on õigus lepingu täitmata jätmisest tulenevad nõuded esitada PankrS § 46 lg 7 sätestatud korras ja nende esitamine hagimenetluses on lubamatu. PankrS § 46 lg 1 teise lause kohaselt ei või haldur loobuda võlgniku lepingust tuleneva kohustuse täitmisest, kui kohustuse täitmise tagamiseks on kinnistusraamatusse kantud eelmärge. PankrS § 46 lg 1 teises lauses sätestatust tulenevalt leiab hageja, et pankrotihaldur ei saanud keelduda 17.03.2006 sõlmitud lepingu, mille täitmise tagamiseks oli seatud eelmärge, täitmisest. Samuti leiab hageja, et haldur ei keeldunudki müügilepingu täitmisest, vaid asus seda täitma. Kostja leiab, et hagejapoolne PankrS § 46 lg 1 teise lause tõlgendus on põhjendamatult formaalne ega arvesta nimetatud regulatsiooni tegelikku mõtet ja eesmärki, mille väljaselgitamiseks tuleb lisaks grammatilise tõlgendamise meetodile kasutada süstemaatilise ja teleoloogilise tõlgendamise meetodeid. Eeltoodust tulenevalt leiab kostja, et eeskätt tuleb arvestada materiaalse asjaõiguse ühe tähtsama järjekoha põhimõttega, millest tulenevalt kinnistusraamatus tagapool asuva piiratud asjaõiguse maksmapanek ei tohi ega saa kahjustada kinnistusraamatus neist eespool asuvaid asjaõigusi.
7.2.Hageja lepinguline esindaja on 02.07.2014 toimunud kohtuistungil avaldanud, et hageja ei vaidlusta kinnistusraamatusse kantud järjekohti (IV kd, tl 186). Kostja on tuginenud asjaolule, et vaidlusalune eelmärge asus kinnistusraamatus järjekohalt tagapool menetlusväliste isikute xxx osaühingu ja osaühingu xxx nõudeid taganud hüpoteekidest. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et asjas puudub vaidlus selles, et vaidlusalune eelmärge asus kinnistusraamatus xxx osaühingu ja osaühingu xxx nõudeid taganud hüpoteekidest tagapool.
7.3.Hageja hinnangul on eelmärkega tagatud kohustuse täitmisest loobumise keelamisel absoluutne iseloom ja seetõttu tuleks järjekohad jätta tähelepanuta ja anda kinnistu tervikuna üle mitme erineva isiku ainuomandisse. Kostja hinnangul on nimetatu võimatu, kuna see on vastuolus põhimõttega, et seadust ei tohi tõlgendada viisil, mis muudaks seaduse või selle sätte mõttetuks. Kostja on leidnud, et kui asuda seisukohale, et haldur on alati kohustatud täitma mistahes eelmärkega tagatud kohustuse eelmärke järjekohta arvestamata, jääb arusaamatuks kuidas peaks haldur toimima olukorras, kus sama kinnistu on koormatud mitme üksteist välistava eelmärkega erinevate isikute kasuks. Kostja hinnangul ongi praktikas sellise kollisiooni lahendamiseks lähtutud AÕS § 63 lg 3 teises lauses sätestatud eelmärgete järjekohast. Kohus nõustub kostja seisukohaga. Riigikohus on korduvalt rõhutanud, et lubamatu on seaduse tõlgendamine viisil, mis muudaks selle mõttetuks (Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegiumi 02.11.1994 otsus asjas nr III 4/A 6/94, punkt 1, Riigikohtu Üldkogu 23.02.2009 otsus asjas nr 3-4-1-18-08). Kohtu hinnangul viiks hageja tõlgendus käesolevas asjas eelmärkega tagatud kohustuse täitmise osas olukorrani, mis on vastuolus seadusandja mõttega ehk looks olukorra, mis on vastuolus AÕS § 63 lg 3 ja PankrS § 139 lg 2 ja 3 sätestatuga.
7.4.Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 3 sätestab, et seaduse sätet tõlgendatakse koos seaduse teiste sätetega, lähtudes seaduse sõnastusest, mõttest ja eesmärgist. Kohus leiab, et PankrS § 46 lg 1 teises lauses sätestatut tuleb analüüsida ja tõlgendada koosmõjus teiste normidega. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 64 lg 3 sätestab, et asjaõiguse käsutamine pärast eelmärke kandmist kinnistusraamatusse on tühine osas, milles see eelmärkega tagatud nõuet kahjustab või piirab. See ei takista kannete tegemist kinnistusraamatusse. AÕS § 64 lg 4 rakendatakse AÕS § 64 3. lõiget ka sundtäitmise käigus, pankrotihalduri poolt või kohtulahendi alusel tehtava käsutuse suhtes. Teaduskirjanduses on leitud, et eespool realiseeritavaid õigusi (hüpoteek või reaalkoormatis) olevat või samal järjekohal olevat eelmärget ei saa ka pankrotivaras oleva kinnisasja võõrandamisel kustutada ja eelmärke järgi õigustatud isiku nõudel tuleb pankrotimenetlusest tulenevat eelmärget kahjustavad käsutused (eelkõige omaniku muutus) kinnistusraamatust kustutada (PankrS § 139 lg 2 ja 3). Lisaks on haldur PankrS § 46 lg 1 teise
2-10-18993 lause järgi kohustatud eelmärkega tagatud lepingulise kohustuse täitma ega või täitmisest loobuda, mh peab ta ka nt müügilepingu järgi andma kinnisasja omandi üle eelmärke järgi õigustatud isikule. See kehtib vaatamata seaduse mõnetisele ebaselgusele aga üksnes juhul, kui eelmärge asub järjekohas eespool hüpoteegist või reaalkoormatisest (või sellega samal järjekohal), mis läheb pankrotimenetluses realiseerimisele ja kinnisasja müümisel ei saa eelmärget seetõttu kustutada. (Asjaõigusseadus I. Kommenteeritud väljaanne, Villu Kõve kommentaarid § 63 kohta, lk 160) Kohus leiab, et kuna vaidlusaluses tsiviilasjas asus eelmärge kinnistusraamatus hüpoteegist järjekohalt tagapool, siis kehtib eeltoodud olukorrale vastupidine olukord ehk eelmärge kuulus hüpoteegi realiseerimisel kustutamisele PankrS § 139 lg 2 kohaselt. Kohus leiab, et kirjeldatud olukorras ei ole pankrotihalduril PankrS § 46 lg 1 teisest lausest tulenevat kohustust täita eelmärkega tagatud lepinguline kohustus. Järelikult ei pidanud aktsiaseltsi XXX(pankrotis) pankrotihaldur täitma 17.03.2006 müügilepingut, kuna eelmärge, mis oli seatud hageja õiguste tagamiseks asus hüpoteegist järjekohalt tagapool kuulus hüpoteegi realiseerimise tõttu kustutamisele (PankrS § 139 lg 2).
7.5.Aktisaseltsi XXX(pankrotis) pankrotihaldur on avaldanud vaidlusaluse kinnistu müügi enampakkumise teate esmakordselt 07.05.2007 (I kd, tl 158). Seejärel on pankrotihaldur avaldanud enampakkumise teated 05.06.2007, 31.07.2007, 11.09.2007, 04.10.2007, 21.12.2007 ja 01.02.2007 (I kd, tl 155-157). Enampakkumiste teadetest nähtub, et pankrotihaldur müüb võlgnikule kuuluva kinnistu koos hoonetega, hoonetes asuvate seadmetega ja vallasasjadega ehk tervikuna. Kostja 03.05.2010 seisukohast (I kd, tl 135-140) nähtub, et hageja oli nimetatud müügikuulutustest teadlik. Eeltoodust tulenevalt nõustub kohus kostja seisukohaga selles, et hageja mitte ainult ei pidanud olema vaid ka oli teadlik väljaandes Ametlikud Teadaanded avaldatud enampakkumise kuulutustest. PankrS § 139 lg 2 sätestab, et kui haldur müüb pankrotivarasse kuuluva kinnisasja enampakkumisel, jäävad kinnisasja koormavatest õigustest kehtima üksnes õigused, mis asuvad järjekoha poolest eespool sellest esimesena kinnistusraamatusse kantud õigusest, millest tulenevalt saaks nõuda kinnisasja sundmüüki. Ülejäänud kinnisasja koormavad kinnistusraamatusse kantud õigused loetakse lõppenuks. Täitemenetluse seadustiku (TMS ) § 153 lg 2 sätestab, et enampakkumise kuulutus avaldatakse väljaandes Ametlikud Teadaanded ja Internetis vähemalt ühes enamlevinud kinnisvara müügipakkumiste portaalis. Ametlike Teadaannete põhimääruse § 1 lg 1 sätestab, et Ametlikud Teadaanded on Eesti Vabariigi ametlik võrguväljaanne, milles avaldatakse teated, kutsed ja kuulutused (edaspidi teadaanne) nende avalikult teatavakstegemiseks. Eeltoodust järeldub, et väljaandes Ametlikud teadaanded avaldatud teated on avalikult teatavaks tehtud ja keegi ei saa vabandada nende mitteteadmisest. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et kuna hageja on ise tunnistanud, et oli teadlik kinnistu enampakkumisest ja sellega ka hüpoteegi võõrandamisest, siis pidi ta arvestama PankrS § 139 lg 2 teisest lausest tuleneva reegliga, mille tagajärjel kuulus hüpoteegi realiseerimisel tema kasuks seatud eelmärge kustutamisele.
7.6.Hageja väidetel ei ole aktsiaseltsi XXX(pankrotis) pankrotihaldur teinud talle otsest tahteavaldust selle kohta, et keeldub 17.03.2006 müügilepingut täitmast. Kostja hinnangul ei olnud otsene tahteavaldus vajalik, kuna pankrotihalduri tahteavaldus sisaldus tema tegudes ehk vaidlusaluse kinnistu võõrandamises enampakkumise teel. TsÜS § 68 lg 3 sätestab, et kaudne on tahteavaldus, mis väljendub teos, millest võib järeldada tahet tuua kaasa õiguslik tagajärg. Kohtu hinnangul järeldus pankrotihalduri tegevuses vaidlusaluse kinnistu võõrandamisel enampakkumise teel pankrotihalduri tahe kinnistu võõrandada, millest tulenevalt kuulus eelmärge kustutamisele, mitte tahe 17.03.2006 müügilepingut täita.
7.7.Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et aktisaselts TKS (pankrotis) pankrotihalduril oli õigus loobuda täitmast hageja kasuks 17.03.2006 müügilepingust tulenevat kinnistusraamatusse neljandale järjekohale seatud eelmärkega tagatud omandiõiguse üleandmise kohustust.
2-10-18993
7.8.Hageja väidetel on aktisaseltsi XXX(pankrotis) pankrotihaldur asunud 17.03.2006 müügilepingut täitma. Kostja on korduvalt kinnitanud, et aktisaseltsi XXX(pankrotis) pankrotihaldur loobus 17.03.2006 müügilepingu täitmisest ja ei saanudki seda täita, kuna asus vaidlusalust kinnisvara võõrandama. Kohus selgitab, et juhul, kui aktsiaselts XXX(pankrotis) pankrotihaldur on andnud hagejale alust arvata, et pankrotihaldur on asunud 17.03.2006 müügilepingut täitma ja sellega on hagejale kahju tekkinud, siis tuleb hagejal kaaluda, kas pankrotihaldur on oma tegevusega hagejale kahju põhjustanud, kuid nimetatud küsimuse lahendamine ületab käesoleva tsiviilasja piire ja kohus käesolevas asjas selle osas seisukohta ei võta.
8.Ostuhinna massikohustusena hüvitamise nõue
8.1.Hageja leiab, et tema ostuhinna nõue summas 223 805.80 eurot ja planeerimismenetlusega seotud kulude hüvitise nõue summas 7 541.57 eurot, kokku 231 347 eurot on massikohustus. Kostja vaidleb hageja seisukohael vastu.
8.2.Hageja on esitanud 17.03.2006 sõlmitud müügilepingust tulenevalt ostuhinna summas 223 805.80 eurot nõude. Hageja ja AS XXX vahel 17.03.2006 sõlmitud notariaalses kinnistu osa müügilepingus leppisid pooled kokku, et kokku, et aktsiaselts XXX müüb ning hageja ostab kinnistu osa. 21.02.2007 tasus XXXOÜ tasaarvestusega ostuhinna 3 501 800 krooni (223 805.80 eurot). Vaatamata poolte vahelisele kokkuleppele, võõrandas AS XXX vaidlusaluse kinnistu osa 20.06.2008 kolmandale isikule XXXOÜ-le. Sellega rikkus AS XXX hagejaga 17.03.2006 sõlmitud notariaalset müügilepingut. Tulenevalt 17.03.2006 sõlmitud lepingu punktile 8.1.1. esitas hageja 28.11.2008 lepingust taganemise avalduse. Hageja leiab, et tal tekkis lepingust ja seadusest tulenevalt õigus ostuhinda tagasi nõuda. Seega rajaneb hageja nõue tema 28.11.2008 taganemise avaldusele. Kostja leiab, et hageja ei saanud lepingust taganeda, kuna pankrotihaldur oli lepingu täitmisest loobunud, kuna leping oli lõppenud. Samuti on kostja märkinud, et kuna hageja nõue tuleb tasaarvestatud ostuhinnast, siis juba asjaolu, et ostuhind tasuti tasaarvestusena, ei võimalda hageja nõuet rahuldada. Hageja leiab, et ei käesolevas asjas ega tsiviilasjas nr 2-0739889, ei ole tuvastatud, et „laenu andmine“ või „ostuhinna tasumine“ on aset leidnud, mistõttu oleks hea usu põhimõtte vastane kohustada pankrotivõlgnikust kostjat viidatud „ostuhinda tagastama“.
8.3.Kohus on kohtulahendi punktis 7 asunud seisukohale, et hageja kasuks 17.03.2006 müügilepingu täitmiseks seatud eelmärge kuulus hüpoteegi realiseerimisel kustutamisele. Samuti on kohus tuvastanud, et hageja pidi olema teadlik asjaolust, et pankrotihaldur ei asu 17.03.2006 müügilepingut täitma, sest hageja kasuks seatud eelmärge kuulus kustutamisele ja nimetatud asjaolus pidi hagejale teatavaks saama hiljemalt kinnistu enampakkumisteate avaldamisega 07.05.2007. Seega ei saanud hageja 28.11.2008 taganemisega lõpetada lepingut, mis oli juba lõppenud hiljemalt 07.05.2007, mistõttu hageja taganemine 17.03.2006 müügilepingust ei toonud kaasa mingeid õiguslikke tagajärgi ega anna seetõttu alust ostuhinna massikohustusena hüvitamiseks.
8.4.Eeltoodust tulenevalt ja menetlusökonoomika põhimõttest lähtudes ei hakka kohus hinnangut andma hageja tasaarvestusega tasutud kinnistu eest tasumisest tulenevale nõudele.
9.Detailplaneeringuga seotud kulutuste massikohustusena hüvitamise nõue
2-10-18993
9.1.Hageja hinnangul on aktisaseltsi XXX(pankrotis) pankrotihaldur asunud 17.03.2006 müügilepingut täitma. Hageja hinnangul pidi pankrotihaldur PankrS § 124 lg 2 ja PankrS § 46 lg 1 koostoimest tulenevalt pärast pankroti väljakuulutamist kas loobuma lepingu täitmisest eeldusel, et see on seadusest tulenevalt lubatud ja tehes selleks lepingu teisele poolele selgelt väljendatud tahteavalduse või täitma lepingut edasi. Hageja hinnangul täitis pankrotihaldur vaidlusalust lepingut edasi. Hageja oli veendunud, et kuna tema nõude tagatiseks on eelmärge, siis pidi pankrotihaldur tulenevalt PankrS § 46 lg 1 teine lause seda lepingut täitma. Pankrotihaldur ei saatnud hagejale viivitamatult loobumise teadet ja ei teatanud loobumisest ka järgnevate aastate jooksul. Hageja kuulus pankrotihalduri väidetavast loobumisest alles 02.07.2014 toimunud kohtuistungil. Hageja leiab, et kuna tema müügilepingust tulenevate õiguste kaitseks oli seatud eelmärge, siis pidi pankrotihaldur otsustama, kas ta seda täidab või mitte. Hageja leiab, et AS XXX(pankrotis) pankrotihaldur Ly Müürsoo jätkas pärast 04.04.2007 AS XXX pankroti välja kuulutamist 17.03.2006 notariaalse müügilepingu täitmist. Seda kinnitab asjaolu, et pankrotihaldur aktsepteeris hageja planeerimismenetlusega seotud toiminguid ja kooskõlastas 2007.a detailplaneeringu. Kostja vaidleb nimetatule vastu, leides, et AS XXX(pankrotis) pankrotihaldur ei saanud ega pidanudki eelmärget täitma, kuna müügilepingu täitmist tagav eelmärge oli järjekohas hüpoteegist tagapool. Kostja leiab, et pankrotihaldur ei saa loobuda lepingu täitmisest, mille kohustuste täitmise tagamiseks on seatud eelmärge, juhul, kui eelmärge jääb püsima. Käesoleval juhul ei jäänud eelmärge püsima ja seetõttu haldur ei pidanudki lepingut täitma.
9.2.Kohus on lahendi punktis 7 asunud seisukohale, et pankrotihaldur ei saanud täita ja ei täitnud 17.03.2006 müügilepingut ning hageja taganemisavaldus ei oma õiguslikke tagajärgi. Samas puudub poolte vahel vaidlus selles, et pankrotihaldur ei teavitanud hagejat asjaolust, et ta ei täida ja ei kavatse lepingut täita. Vaidlus puudub ka selles, et pankrotihaldur on olnud teadlik hageja tellimusel detailplaneeringuga seotud toimingute läbiviimisest ja pidi seetõttu eeldama, et nimetatud toimingud võivad kaasa tuua detailplaneeringuga seotud kulutusi. Veelgi enam, kostja on oma vastuses möönnud, et detailplaneeringu kinnitamine oli kostjale kasulik, kuna see tõstis kinnistu hinda. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 1028 lg 1 sätestab, et kui isik (saaja) on teiselt isikult (üleandja) midagi saanud olemasoleva või tulevase kohustuse täitmisena, võib üleandja saadu saajalt tagasi nõuda, kui kohustust ei ole olemas, kohustust ei teki või kui kohustus langeb hiljem ära. Seega on aktsiaselts XXX(pankrotis) alusetult rikastunud, kuna aktsiaselts XXX(pankrotis) ei pidanud ise tegema kulutusi seoses detailplaneeringu kinnitamisega, kuid samas tõstis hageja poolt makstud detailplaneeringu kinnitamine kinnistu müügihinda.
9.3.PankS § 148 lg 1 punktide 1-5 kohaselt on pankrotimenetluse massikohustusteks: pankrotimenetluse ajal halduri poolt oma ülesannete täitmisel tehtud tehingutest ja muudest toimingutest tekkinud kohustused; võlgniku poolt täitmata lepingutest tulenevad kohustused, kui haldur on jätkanud kohustuse täitmist või teatanud, et kavatseb nõuda lepingu täitmist; võlgniku majandustegevuse jätkamisega seotud maksud; juriidilisest isikust võlgniku poolt pankrotimenetluse ajal õigusvastaselt tekitatud kahju hüvitamise kohustused; muu kohustus, mida käesolev seadus loeb massikohustuseks. PankrS § 148 lg 1 ega PankrS § 148 lg 1 punktist 5 tulenevalt ei tulene pankrotiseadusest, et hageja poolt detailplaneeringu kinnitamisega seotud kulutused oleksid massikohustus. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et kuna pankrotiseadus ei võimalda hageja poolt detailplaneeringu kinnitamiseks tehtud kulutusi käsitleda massikohustustena, siis tuleb hageja nõue detailplaneeringuga seotud kulutuste massikohustusena väljanõudmiseks jätta rahuldamata.
9.4.PankrS § 63 lg 1 sätestab, et haldur, kes on oma kohustuse rikkumisega tekitanud süüliselt kahju võlgnikule või võlausaldajale või isikule, kes võib nõuda massikohustuse täitmist, peab selle hüvitama. Kohus selgitab hagejale, et juhul, kui aktsiaselts XXX(pankrotis) pankrotihaldur on andnud hagejale alust arvata, et pankrotihaldur on asunud 17.03.2006 müügilepingut täitma ja
2-10-18993 sellega on hagejale kahju tekkinud, siis tuleb hagejal kaaluda, kas pankrotihaldur on oma tegevusega hagejale kahju põhjustanud, kuid nimetatud küsimuse lahendamine ületab käesoleva tsiviilasja piire ja kohus käesolevas asjas selle osas seisukohta ei võta. Kahju hüvitamise nõude esitamise pankrotihalduri vastu, kes oma kohustuste rikkumisega võlausaldajale kahju tekitab, on viidanud ka Riigikohus oma lahendites nr 3-2-1-39-12, punktis 18 ja 3-2-1-26-13 punktis 13. Muud küsimused
10.Hageja hinnangul on vaidluses keskseks küsimuseks see, kas hageja nõue on pankrotiseaduse kohaselt massinõue, mida saab üldkorras hagimenetluses maksma panna, või mitte. Kostja vastuväite kohaselt ei ole hageja nõuete näol tegemist masskohustusena, mille täitmist saaks nõuda pankrotivõlgnikult väljaspool üldkorda, s.t ilma eelnevalt nõude esitamist pankrotivõlgniku haldurile ning nõude kaitsmist võlausaldajate üldkoosolekul. Kohus leiab, et kuna hageja nõue põhineb 17.03.2006 müügilepinguga seatud eelmärkel, mis kustutati hüpoteegi realiseerimisel, siis ei ole hageja nõude näol tegemist massikohustusena. Kohus on asjas tuvastanud, et aktsiaseltsi XXX(pankrotis) pankrotihaldur ei asunud 17.03.2006 müügilepingut täitma. PankrS § 46 lg 7 sätestab, et kui haldur loobus pärast pankroti väljakuulutamist võlgniku kohustuse täitmisest, võib lepingu teine pool esitada lepingu täitmata jätmisest tuleneva nõude pankrotivõlausaldajana. Eeltoodust tuleneb, et hagejal on õigus oma nõue esitada PankrS § 46 lg 7 sätestatud korras aktsiaseltsi XXX(pankrotis) pankrotihaldurile.
11.Hageja on hagiavalduse tervikteksti punktis 3.3.3. (III kd, tl 208) ja hiljem asunud seisukohale, et massikohustusena tuleb käsitleda kõiki kohustusi, mille tagamiseks on kinnistusraamatusse seatud eelmärge. Hageja on eeltoodud seisukohale jõudnud PankrS § 46 lg 1 teise lause, PankrS § 148 lg 1 p 2 ja 149 lg 3 p 1 koostoimet analüüsides. Kostja vaidleb nimetatud seisukohale vastu, leides, et hageja viidatud sätteid seostatakse õigusliku tagajärje saabumisel expressis verbis just haldur poolt võlgniku lepingu jätkamisega ja/või lepingu jätkamise nõude esitamisega. Seetõttu jääb kostjale arusaamatuks, kuidas eelviidatud normidest saab tuletada, et nõude võib lugeda massikohustuseks pelgalt kinnistusraamatusse kantud eelmärke eksisteerimise tõttu ja olenemata halduri tegevusest. Samuti on selge, et vaidlusalune eelmärge sai juba oma õiguslikust olemusest tulenevalt tagada üksnes asjaõiguslikku omandi üleandmist. Kohus leiab, et hageja eeltoodud käsitlus ei ole õige. Kohus nõustub kostja seisukohaga selles, et hageja viidatud analüüsi põhjal ei saa väita, et ainuüksi eelmärke kandmine kinnistusraamatusse loob olukorra, kust sellest suhtest tulenevaid nõudeid saab käsitleda massikohustusena. Nii näiteks omab tähtsust eelmärke järjekord ja asjaolu, kas eelmärge kuulub kustutamisele tulenevalt asjaolust, et see asub järjekohas hüpoteegist tagapool. Samuti omab kohtu hinnangul tähtsust asjaolu, et PankrS § 46 lg 1 teise lause, § 148 lg 1 p 2 ja § 149 lg 3 p 1 sõnastus eeldab ilmselgelt pankrotihalduri tegevust. Käesolevas asjas on kohus lahendi punktis 7 tuvastanud, et pankrotihaldur ei ole asunud 17.03.2006 sõlmitud lepingut täitma, millest tulenevalt puudub ka oluline eeldus (pankrotihalduri tegevus), et hageja nõuet võiks käsitleda massikohustusena hageja viidatud viisil.
12.Muud poolet seisukohad, vastuväited ja esitatud tõendid ei ole asjakohased.
Menetluskulud Tulenevalt TsMS § 162 lg 1 kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 162 lg 4 kohaselt võib kohus jätta kulud täielikult või osaliselt poolte endi kanda, kui vastaspoole kulude väljamõistmine poolelt, kelle kahjuks otsus tehti, oleks tema suhtes äärmiselt ebaõiglane
2-10-18993 või ebamõistlik. Kohus on jätnud hagi rahuldamata. Kostja palub jätta menetluskulud hageja kanda. Kohus leiab, et arvestades asjaolu, et kohus on jätnud hagi rahuldamata ja kohus on korduvalt hagejale selgitanud, et hageja on esitanud alusetu nõude, siis tuleb menetluskulud jätta täies ulatuses hageja kanda. TsMS § 174 lg 1 tulenevalt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Kohus märgib seda menetluskulude jaotust ettenägevas kohtulahendis. TsMS § 174 lg 3 kohaselt hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule, TsMS § 174 lõikes 2 nimetatud juhul vastavalt ringkonnakohtule või Riigikohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega.
Merike Varusk kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.