1.Tühistada Viru Maakohtu 8. oktoobri 2024 määrus ja saata Svetlana Ivantsova avaldus uueks läbivaatamiseks maakohtule.
2.Määruskaebus rahuldada.
3.Menetluskulude jaotuse määrab kindlaks maakohus asja uuel läbivaatamisel. Edasikaebamise kord Käesoleva määruse peale ei saa esitada määruskaebust (TsMS § 6186 lg 2).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Svetlana Ivantsova (avaldaja) esitas 29. jaanuaril 2024 Viru Maakohtule avalduse avalikult kasutatavale teele juurdepääsu määramise nõudes. Avalduse kohaselt on avaldaja, Juri Rõbakovi (puudutatud isik 2) ja Natalja Rõbakova (puudutatud isik 3) kaasomandis X kinnistu (asukoht X, registriosa nr XXXXXXXX, katastritunnus XXXXXXXXXXXXXX). Avaldaja ja puudutatud isikute 2 ja 3 vahel on sõlmitud kinnisasja kasutamise kord, mille kohaselt avaldaja kasutab X kinnistu läänepoolset ning puudutatud isikud 2 ja 3 idapoolselt osa. Avaldaja ning puudutatud isikud 2 ja 3 on kasutanud X kinnistult avalikult kasutatavale teele juurdepääsuks teed, mis algab X kinnistu põhjaküljel asuvast väravast ja läbib Jüri Yle (puudutatud isik 1) kuuluvat Y kinnistut (asukoht X, registriosa nr XXXXXXXX, katastritunnus XXXXXXXXXXXXX). Puudutatud isik 1 teatas 25. augustil 2023 avaldajale, et alates 2024. aasta maikuust ei ole võimalik enam senist teed kasutada. Puudutatud isiku 1 väljapakutud uus juurdepääsutee lahendus läbib lisaks Y kinnistule ka Vitaly Potapenkole (puudutatud isik 4) kuuluvat YX kinnistut (asukoht X, registriosa nr XXXXXXXX, katastritunnus XXXXXXXXXXXXXX). Puudutatud isik 4 ei ole pakutud lahendusega nõus. Avaldaja ning puudutatud isikud 2 ja 3 ei saaks seda lahendust kasutada, sest sel juhul peaksid nad jätma sõidukid juurdepääsutee peale. Avaldaja palub avalduses määrata X kinnistule tähtajatu ja ööpäevaringne juurdepääs, mis algaks X kinnistu põhjakülje keskelt ja kulgeks läbi Y kinnistu kuni riigi omandis oleva Kauksi-Vasknarva teeni ehk avaldaja esimene eelistus on edasi kasutada senist juurdepääsuteed. Alternatiivselt on avaldaja nõus juurdepääsuga idapoolse mahasõidu kaudu, kui seda pikendatakse kuni X kinnistu senise väravani.
2.Puudutatud isiku 1 vastuse kohaselt on Kauksi-Vasknarva riigimaanteelt rajatud kaks mahasõitu Y kinnistule, mille kaudu toimub ligipääs kokku seitsmele kinnistule (X, YX, Kooli, YY, Luite, Koolimaa ja Kaldaääre). Puudutatud isik 1 on seisukohal, et Y kinnistut juurdepääsuna kasutavatel isikutel tuleb leppida kokku juurdepääs enda kinnistutele nii, et see koormaks võimalikult vähe Y kinnistut. Y kinnistu kasutamisele on seatud mitmed kitsendused – kinnistu põhjapoolne osa jääb avalikult kasutatava riigitee Kauksi-Vasknarva teekaitsevööndisse, kinnistu idapoolsele osale ulatuvad Y oja looduskaitselised piirangud ning lõunaosale Peipsi järve looduskaitselised piirangud. Kinnistu asub valdavas osas ehituskeeluvööndis. Praegu on Y kinnistu hoonestamata, kuid omanik on teinud ettevalmistusi kinnistu hoonestamiseks. Hoonestust kinnistule on võimalik rajada ainult kinnistu põhjapoolsesse ossa, just sinna, kuhu avaldaja soovib enda kinnistule juurdepääsu määramist. Antud olukord on Y kinnistu omaniku jaoks äärmiselt ebamõistlik, kuna välistab sellisel juhul tal tulevikus Y kinnistul igasuguse ehitustegevuse. Y kinnistu põhjapoolses osas oli kaks eraldi riigiteelt mahasõitu, millest puudutatud isik 1 sulges ainult ühe, mis puudutabki ainult juurdepääsu X kinnistule. Puudutatud isik 1 kinnistu omanikuna on teinud avaldajale ettepaneku kasutada X kinnistule juurdepääsuks idapoolset mahasõitu.
3.Puudutatud isik 2 ja puudutatud isik 3 pidasid avaldust põhjendatuks. Puudutatud isik 2 ja puudutatud isik 3 märkisid oma seisukohas, et puudutatud isiku 1 pakutud juurdepääsu ei ole neil võimalik kasutada, sest sellisel juhul peaksid nad jätma sõidukid juurdepääsu tee peale ning neil ei ole võimalik pääseda X kinnistule, sest seal on rajatised.
4.Puudutatud isik 4 pidas avaldust põhjendatuks. Puudutatud isiku 1 pakutud juurdepääsu variant ei sobi, sest sel juhul peaksid avaldaja ja teised X kinnistu omanikud sõitma läbi puudutatud isikule 4 kuuluva krundi.
5.Alutaguse vald (puudutatud isik 5) märkis oma vastuses, et Y kinnistu põhjapoolses osas on kaks eraldi riigiteelt mahasõitu ja kinnistu lõikub mitme juurdepääsuteega. Vallavalitsus nõustub Y kinnistu omaniku seisukohaga, et antud olukord on ebamõistlik ning see takistab Y kinnistu omanikul oma krunti kasutamast. Y kinnistu omanik on teinud avaldajale ettepaneku kasutada X kinnistule juurdepääsuks idapoolset mahasõitu riigiteelt. Pakutud tee ühtib YY kinnistu (asukoht X, registriosa nr XXXXXXXX, katastritunnus XXXXXXXXXXXXXX) juurdepääsuga ning läbib lisaks Y kinnistule ka YX ja YY kinnistute lääneserva. Vallavalitsus nõustub, et Y kinnistut juurdepääsuna kasutavatel isikutel tuleb leppida kokku juurdepääs enda kinnistutele nii, et see koormaks võimalikult vähe Y kinnistut.
6.Maakohus jättis avalduse rahuldamata ja juurdepääsutee määramata. Avaldaja esitas kohtule kaks alternatiivi juurdepääsutee asukoha kohta – idapoolne (senine juurdepääs) ja läänepoolne. Maakohus tuvastas, et avaldaja kinnistult oli võimalik pääseda avalikult kasutatavale teele kahte mahasõiduteed pidi. Y kinnistu omanik sulges ühe juurdepääsutee, millest teavitas ka avaldajat kirjalikult. Teine juurdepääsutee kulgeb osaliselt piki X ja YX kinnistu piiri. Tee olemasolus veendus kohtunik paikvaatluse käigus ning tee on selgelt näha ka Maa-ameti Geoportaali kaardirakenduselt. Nimetatud tee on ainsaks pääsuks avalikult kasutatavalt teelt YY kinnistule ja riigi omandis olevale Luite kinnistule. Seega puudub alus asjaõigusseaduse (AÕS) § 156 lg 1 kohaldamiseks, sest avaldajal on juurdepääs avalikult kasutatavale teele olemas. Maakohus leidis, et avaldaja taotlus idapoolse juurdepääsutee kasutamiseks tuleb jätta rahuldamata, sest see koormaks Y kinnistu omanikku ülemääraselt – kinnistu oleks jagatud mitmeks eraldi tükiks, mida on sisuliselt võimatu mõistlikult hoonestada. Arvestades asjaolu, et suurele osale Y kinnistust on seatud mitmed looduskaitselised ja kinnistut läbivatest tehnovõrkudest tulenevad piirangud, mis ei võimalda piirangute juures hoonestamist, on hoonestamine võimalik üksnes alal, mille kaudu kulges senini avaldaja juurdepääs X kinnistule. Maakohus leidis, et rahuldamata tuleb jätta ka avaldaja taotlus läänepoolse juurdepääsutee määramiseks. Uue juurdepääsutee rajamine avaldaja soovitud kohta on ebamõistlikult kulukas arvestades seda, et tee kulgeb läbi mitme terava nurga ja selle mõistlik laius peaks olema 2-3 meetrit. Ebamõistlikuks teeb selle kulutuse juba olemasolev tee YX ja X kinnistu piiril. YX kinnistu omanik ei saa teed sulgeda, sest sealt kulgeb juurdepääs YY ja riigile kuuluvale Luite kinnistule. Kokkuvõttes asus maakohus seisukohale, et olukorras, kus Y kinnistu kasutamine ja hoonestamine on kitsendatud mitmete erinevate looduskaitseliste ja tehnovõrkude olemasolust tulenevate piirangutega ning kus avaldajal on juurdepääs oma kinnistule läbi YX ja X kinnistute piiril asuva tee, oleks seni kasutuses olnud tee kasutamine või uue alternatiivselt välja pakutud tee rajamine Y kinnistu omaniku suhtes ebaõiglane ning koormaks teda põhjendamatult. Maakohus jättis kõik menetluskulud avaldaja kanda ja mõistis avaldajalt välja puudutatud isiku 1 menetluskulud 1360,30 eurot.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD
7.Avaldaja esitas maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palus tühistada maakohtu määruse ja saata asi maakohtule uueks arutamiseks. Avaldaja palub määrata juurdepääs X kinnistule avalikult kasutatavalt Kauksi-Vasknarva teelt kõiki esitatud alternatiive kaaludes.
8.Maakohus ei täitnud TsMS §-s 392 sätestatud eelmenetluse ülesandeid ning rikkus selgitamiskohustust. Samuti ei vasta maakohtu põhjendused TsMS § 436 lg-s 1 ja § 442 lg-s 8 sätestatud nõuetele ning läbimata on kohasele põhjendamisele eelneva etapina asjaolude tuvastamine (TsMS § 656 lg 1 p 5).
Avaldaja leiab, et maakohus kohaldas valesti AÕS § 156 ja rikkus hagita menetluse uurimispõhimõtet ning jättis kaalutlusõiguse teostamisel arvestamata avaldaja õiguspäraste huvidega, mistõttu on avaldaja maakohtu lahendiga jäetud ilma igasugusest juurdepääsust avalikult kasutatavale teele. Puudutatud isiku 1 välja pakutud juurdepääsu alternatiiv üle YX kinnistu ei ole vastuvõetav puudutatud isikule 4 kui YX kinnistu omanikule ega ka puudutatud isikutele 2 ja 3, samuti avaldajale. Sõidukiga ligipääsuks tuleks sellise lahenduse puhul lammutada olemasolev piirdeaed, samuti hooned ja rajatised, mis oleks avaldaja ja puudutatud isikute 2 ja 3 jaoks mõeldamatult ja ebaproportsionaalselt koormav. Maakohus on määruse põhjendavas osas viidanud puudutatud isiku 1 seisukohale, et ka puudutatud isik 5 nõustus sellega, et juurdepääsuteele isikliku kasutusõiguse seadmise välistab tulevikus igasuguse ehitustegevuse Y kinnistul, kuid avaldaja esindaja ei suuda toimikust sellist kinnitust ega tõendeid edasise ehitustegevuse võimatuse kohta leida. Puudutatud isik 5 väitis, et juurdepääsu määramisel tuleks puudutatud isiku 1 huve võimalikult vähe riivata, millega avaldaja nõustub. Kohalik omavalitsus peab planeeringu menetlemisel või projekteerimistingimustes arvestama juurdepääsu vajadusega elamumaana kasutatavale kinnistule. Maakohus leidis, et Y kinnistu hoonestamine olemasoleva juurdepääsutee tõttu on võimatu, kuid toimiku materjalidest ega kohtumääruse põhjendavast osast ei selgu, millel kohtu selline järeldus põhineb. Vastavad asjaolud oleks maakohus pidanud välja selgitama ning kuna menetlusse oli kaasatud ka puudutatud isik 5, siis oleks tema saanud anda vastavaid selgitusi ja esitada tõendeid. Maakohus pidas mõistlikuks ja põhjendatuks juurdepääsu läbi YX kinnistu, kuid jättis ka selle määramata. Avaldaja samas ei nõustu, et selline juurdepääs on mõistlik ja põhjendatud, võrreldes avaldaja pakutud uue tee rajamisega. Arusaamatu on kohtu seisukoht, et avaldaja pakutud alternatiivse juurdepääsu rajamiseks tehtavad kulutused on ebamõistlikud, kui nende kulutuste kohta pole esitatud mingeid tõendeid. Need kulutused peaks tegema avaldaja, kes on sellega nõus. Kohtupraktikas on asutud selgele seisukohale, et juhul kui see on vähegi maakorralduslikult võimalik, siis peab juurdepääsu määrama selliselt, et kinnistule oleks võimalik siseneda sõidukiga. Kõiki asjaolusid arvestades oleks mõistlik ja põhjendatud määrata ajalooliselt üle 20 aasta kasutuses olev juurdepääs avaldaja poolt taotletud asukohas läbi Y kinnistu, kuna sellele hoonestuse rajamine on siiski hüpoteetiline ning hoonestuse tingimused ei ole rohkete piirangute ja kitsenduste tõttu teada. Teiseks oleks kohus pidanud kaaluma avaldaja poolt esitatud alternatiivset ettepanekut X kinnistule juurdepääsuks, mida kohus sisuliselt ei teinud.
9.Puudutatud isik 1 teatas vastuseks määruskaebusele, et maakohtu määrus on põhjendatud ja seaduslik. Avaldaja määruskaebus tuleb jätta rahuldamata. Vale on avaldaja väide, et tal puudub juurdepääs avalikult kasutatavale teele. Avaldajal on võimalik kasutada idapoolset mahasõitu Kauksi-Vasknarva riigimaanteelt, mida kasutavad ka ülejäänud kuue kinnistu omanikud. Selle tee kaudu on olemas juurdepääs X kinnistu loodenurka. Puudutatud isik 1 möönab, et praegust olukorda arvestades on avaldajal raskendatud juurdepääs X kinnistule sõidukiga – YX kinnistu omanik on sulgenud juurdepääsu, mis kulgeb YX kinnistul mööda X kinnistu idaserva (vastuses ekslikult märgitud, et mööda põhjaserva). Samas ei ole see asjaoluks, mis põhjendaks avaldaja nõuet juurdepääsuks avalduses soovitud kujul üle Y kinnistu. Asjaolu, et avaldaja peaks tegema juurdepääsu korral üle YX kinnistu enda kinnistule pääsemiseks ehituslikke ümberkorraldusi, ei ole samuti Y kinnistu omaniku õigustatud huvisid arvestades argument.
Puudutatud isik 1 ei nõustu määruskaebuse väitega, et ta ei ole piisavalt tõendanud oma kinnistu hoonestamise soovi. Alutaguse valla esindaja kinnitas kohtuistungil, et puudutatud isik 1 on Y kinnistu hoonestamiseks vallavalitsuse poole pöördunud. Põhjendatud ei ole määruskaebuse väide, et paikvaatlusel ei arvestanud kohus alternatiivsete juurdepääsu võimalustega. Paikvaatluse teostamise ajaks 14. juunil 2024 ei olnud avaldaja esitanud kohtule ühtki alternatiivset nõuet, st oli taotlenud juurdepääsu ainult ühest kohast. Avaldaja esitas alles 25. juunil 2024 alternatiivse nõude neljarealises e-kirjas, milles puudusid põhjendused. Põhjendused puudusid ka 27. septembril 2024 esitatud alternatiivses nõudes. Puudutatud isik on esitanud oma pakkumise X kinnistu juurdepääsu küsimuse lahendamiseks, mis tagaks ka tema huvide kaitse. Y kinnistu omanikule tuleb läbi X kinnistu võimaldada juurdepääs Y kinnistu lõunapoolsele osale. Avaldajal säilib võimalus vaidluse kohtuväliseks lahendamiseks Y kinnistu omanikuga vastastikuste servituutide seadmise näol. Seetõttu puudub põhjus maakohtu määruse tühistamiseks.
10.Puudutatud isikud 2 ja 3 taotlesid vastuse esitamise tähtaja pikendamist. Maakohus leidis, et määruskaebusele vastamise tähtaeg oli taotluse esitamise ajaks juba möödunud ja puudutatud isikute 2 ja 3 nimel pikendamise taotluse esitanud isik ei olnud tõendanud oma esindusõigust, mistõttu jättis kohus taotluse rahuldamata.
11.Puudutatud isik 4 teatas vastuseks määruskaebusele, et ei nõustu X kinnistu omanike juurdepääsuga X kinnistule üle enda kinnistu. YY kinnistu omanikuga on puudutatud isikul 4 omavaheline kokkulepe, et YY kinnistu omanik saab kasutada YX kinnistu läänepoolset kitsast riba enda kinnistule pääsemiseks. X kinnistu kõigi kolme omaniku ja nende pereliikmete juurdepääs üle YX kinnistu koormaks liialt YX kinnistut. X kinnistu omanikud ja nende külalised ei pääse niikuinii sellelt alalt oma kinnistule autoga, mis tähendab, et autod jäävad YX kinnistule parkima. See halvendab oluliselt YX kinnistu heakorda ning samuti ka blokeerib YY kinnistu omanikele juurdepääsu. Puudutatud isik 4 teatas, et on nõus lubama juurdepääsu läbi enda kinnistu ainult kuni YX ja X kinnistu nurgani tingimusel, et edasi on tagatud juurdepääs X kinnistule nii, et see ei takista YX kinnistu kasutamist ja majandamist.
12.Puudutatud isik 5 oli seisukohal, et avalduse rahuldamata jätmisega jäi avaldaja olukorda, kus tal puudub kindlus juurdepääsuks enda kinnistule. Peale paikvaatluse toimumist esitasid nii avaldaja kui ka puudutatud isik 1 endapoolse alternatiivse juurdepääsutee skeemi. Menetlusosaliste kirjavahetuse põhjal on näha, et pooled ei jõua kohtuvälisele kokkuleppele, seetõttu on õigusrahu huvides mõistlik määrata juurdepääs avaldaja ja puudutatud isikute kinnistule kohtumäärusega. Puudutatud isik 5 toetab avaldaja taotlust ning palub kohtul vaadata avaldus uuesti läbi ja määrata ligipääs X kinnistule ning Y kinnistu Peipsi järve poolsele osale kõiki kohtule esitatud pakkumisi kaaludes.
13.Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ringkonnakohtule.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
14.Ringkonnakohus leiab, et Viru Maakohtu 8. oktoobri 2024 määrus tuleb tühistada menetlusõiguse normi olulise rikkumise ja materiaalõiguse vale kohaldamise tõttu. Asi tuleb saata maakohtule uueks läbivaatamiseks (TsMS § 667 lg 2). Määruskaebus tuleb rahuldada.
15.Avalikult kasutatavale teele juurdepääsu asjad lahendatakse hagita menetluses (TsMS § 6181 jj) Sellise asja menetlusosalised on avaldaja ja kinnisasjade omanikud, keda avalduse lahendamine puudutab (TsMS § 6182 lg 1). TsMS § 198 lg 3 esimese lause kohaselt kaasab hagita menetluse osalised kohus omal algatusel. Tegemist on avaldaja avaldusega kohtule määrata tema kinnisasjale
vajalik juurdepääs avalikult kasutatavale teele, mille kohus lahendab hagita menetluses. Seetõttu ei ole korrektne nimetada juurdepääsutee nõude asja avaldaja avalduseks puudutatud isikute vastu, isegi kui avaldaja on puudutatud isikud avalduses nimetanud.
16.Avaldaja on taotlenud juurdepääsu X kinnistule, millel on lisaks talle veel kaks kaasomanikku, maakohus on teised kaasomanikud (puudutatud isikud 2 ja 3) kaasanud puudutatud isikutena. TsMS § 3 lg 1 kohaselt menetleb kohus tsiviilasja, kui isik pöördub seaduses sätestatud korras kohtusse oma eeldatava ja seadusega kaitstud õiguse või huvi kaitseks. AÕS § 71 lg 4 kohaselt on kaasomanikul ühise asja suhtes kolmandate isikute ees kõik omaniku õigused. Sellest tulenevalt leiab ringkonnakohus, et kinnisasja igal kaasomanikul on õigus juurdepääsutee avaldusega kohtusse pöörduda. Seda seisukohta toetab ka õiguskirjandus (vt Tsiviilkohtumenetluse seadustik III, § 618 2 komm 3.2.c). Samas tuleb arvestada, et juurdepääs määratakse kinnisasjale tervikuna ja selle kasutamise õigus on selle igakordsetel omanikel, mitte ainult avaldajal. Samuti vastutavad kõik kinnisasja igakordsed omanikud solidaarselt kõigi juurdepääsuga seotud kohustuste, sh juurdepääsutasu maksmise eest, mistõttu tuleb nad menetlusse kindlasti kaasata, nagu maakohus on õigesti teinud.
17.Ringkonnakohus nõustub avaldaja ja puudutatud isiku 5 seisukohaga, et maakohus on jätnud avalduse põhjendamatult rahuldamata. Maakohus asus tõendeid hinnates ekslikult seisukohale, et avaldaja kinnistult on olemas juurdepääs avalikult kasutatavale teele ja et seetõttu puudub alus AÕS § 156 lg 1 kohaldamiseks. AÕS § 156 lg 1 sätestab, et omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, on õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Juurdepääsu asukoht, kasutamise tähtaeg ja tasu määratakse kokkuleppel. Kui kokkulepet ei saavutata, määrab juurdepääsu ja selle kasutamise tasu kohus. Juurdepääsu määramisel tuleb arvestada koormatava kinnisasja omaniku huve. Riigikohtu praktika kohaselt on AÕS § 156 lg 1 kohaldamine võimalik ka olukordades, kus avaldajat pole takistatud avalikult kasutatavale teele pääsemisel, kuid keeldutud on tavaõiguse alusel kehtivat juurdepääsukorda õiguslikult korrektselt ja kokkuleppel või kohtu määratava asjakohase tasu eest vormistamast (RKTKm 04.03.2020, 2-17-12857/119, p 16 ja seal viidatud kohtupraktika). Praeguses asjas ei ole vaidlust selle üle, et puudutatud isik 1 on sulgenud juurdepääsutee, mida avaldaja ja teised X kinnistu kaasomanikud on varem kasutanud avalikult kasutatavale Kauksi-Vasknarva teele pääsemiseks ning et puudutatud isiku 1 pakutud uus juurdepääsutee tähendaks puudutatud isikule 4 kuuluva YX kinnistu läbimist, millega viimane nõus ei ole. Riigikohus on ka rõhutanud, et AÕS § 156 lg-s 1 ei ole sätestatud kohustuslikku asja kohtuvälise lahendamise korda või muud kohustust avaldajale tõendada, et vaidluse lahendamine kokkuleppel ei ole võimalik (RKTKm 15.03.2023, 2-19-517/133, p 17). Seega puudub avaldajal vajalik juurdepääs tema kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele ja kohtul on kohustus tema ette toodud vaidlus lahendada ning määrata juurdepääsu asukoht, kasutamise tingimused ja tasu.
18.Ringkonnakohus nõustub määruskaebuse etteheitega, et maakohus ei ole sisuliselt põhjendanud, miks ei ole sobiv avaldaja pakutud alternatiiv uue tee rajamiseks YX ja X kinnistu piirile, kuigi avaldaja ise on seda alternatiivi teisena eelistanud ja pidanud selle tee rajamise kulu vastuvõetavaks. Sellega on maakohus oluliselt rikkunud kohtulahendi põhjendamise kohustust (TsMS § 656 lg 1 p 5).
19.Maakohus on oluliselt rikkunud menetlusõiguse normi ka sellega, et ei ole hinnanud kõiki juurdepääsu võimalusi avaldaja kinnistu jaoks. Riigikohtu praktika kohaselt peab kohus sisuliselt kaaluma kõiki mõistlikult võimalikke alternatiivseid juurdepääsu määramise võimalusi avaldaja kinnisasjale avalikult kasutatavale teele juurdepääsu võimaldamiseks (RKTKm 06.06.2023,
2-21-4128/88, p 13). Riigikohus on eelkõige silmas pidanud vajadust kaasata kõigi võimalike puudutatud kinnisasjade omanikud, kuid kohustus kaaluda kõiki võimalikke alternatiive on kohtul ka juhul, kui need alternatiivid paiknevad ühe kinnisasja piires. Praeguses asjas on maakohus hinnanud küll kolme juurdepääsu alternatiivi, samas kui menetlusosalised pakkusid välja rohkem alternatiive. Puudutatud isik 1 pakkus ise 25. juulil 2024 esitatud menetlusdokumendis välja võimaluse, et n-ö idapoolse juurdepääsu viimaseks osaks võiks olla sirge lõik YX kinnistu loodenurgast kuni X kinnistu senise väravani (dtl 145). Puudutatud isik 1 pakkus selle alternatiivi välja küll ainult kui osa tema jaoks vastuvõetavast kompromissist, mis pidi sisaldama ka juurdepääsu Y kinnistu lõunapoolsele osale läbi X kinnistu, kuid see asjaolu ei ole kohtu jaoks hagita menetluses siduv (TsMS § 5 lg 3 esimene lause ja § 477 lg 5). Ringkonnakohtu hinnangul on tegemist ühe võimaliku alternatiiviga, mille maakohus on põhjendamatult jätnud kaalumata.
20.Maakohtul tuleb asja uuel läbivaatamisel selgitada välja, milline juurdepääsu võimalikest alternatiividest on kõigi puudutatud isikute huve arvestades kõige optimaalsem. Riigikohtu praktika kohaselt on AÕS § 156 lg 1 esimese lause järgi avalikult kasutatavale teele juurdepääsu nõude rahuldamise eeldusteks lisaks juurdepääsu taotleja kinnisasjalt avalikule teele juurdepääsu puudumisele taotletava juurdepääsu maakorralduslik võimalikkus ja juurdepääsu taotleja juurdepääsu vastu omatava huvi ülekaalukus, võrreldes kinnisasja, mille kaudu juurdepääsu soovitakse, omaniku õiguste juurdepääsust tuleneva kitsendusega (RKTKm 20.12.2023, 2-196901/280, p 12). Juurdepääsutee maakorraldusliku võimalikkuse hindamisel tuleb arvestada, et taotletud juurdepääsu asukohas ei pea paiknema teed seaduse tähenduses; juurdepääsu määramine ise võib olla alles tee rajamise alus (RKTKm 15.03.2023, 2-19-517/133, p 17). Asukoha sobivuse hindamisel tuleb arvestada ka avaldaja kinnisasja kasutamise väljakujunenud või kokkulepitud tingimusi – võimalusel tuleb juurdepääs taotleja kinnisasjale määrata sellisest kohast, mille kaudu juurdepääsu kasutamiseks ei ole vaja lammutada olemasolevaid ehitisi ja/või kinnisasja kasutamist oluliselt ümber korraldada.
21.Avaldaja ja puudutatud isikute huvide kaalumisel tuleb arvestada, et juurdepääsu määramine üle puudutatud isik kinnistu kitsendab alati selle kinnisasja omaniku õigusi. Seega ei saa ainuüksi see asjaolu välistada juurdepääsu määramist. Puudutatud isiku omandi kitsendamist peab hüvitama juurdepääsutasu, mis Riigikohtu viimaste aastate praktika kohaselt tuleb määrata samas lahendis, millega määratakse juurdepääsu asukoht ja tingimused (RKTKm 15.03.2023, 2-19-517/133, p 14). Juurdepääsu alternatiivide erinev tasu on seejuures üks kaalumisel arvestatav asjaolu. Maakohus peab asja uuel arutamisel andma menetlusosalistele võimaluse esitada selles osas oma seisukohad ja juurdepääsu tasu võimalikku suurust nendega arutama. Samuti peab maakohus menetlusosalistele selgitama, et tasu maksmiseks on solidaarselt kohustatud kõik selle kinnisasja igakordsed omanikud, millele juurdepääs määratakse.
22.Puudutatud isik 5 on vastuses määruskaebusele leidnud mh seda, et kohus peaks samas menetluses lahendama ka puudutatud isiku 1 nõude saada juurdepääs oma kinnisasja lõunapoolsele osale. Ringkonnakohus selgitab, et kuigi Y kinnistu omanik saab AÕS § 156 lg 1 alusel sellise nõude esitada, oleks seda praeguses asjas võimalik lahendada ainult juhul, kui menetlusosalised saavutaksid kompromissi ja koormaksid oma kinnistud vastavate servituutidega. Kui menetlusosalised kompromissile ei jõua, saab Y kinnistu omanik esitada oma nõude maakohtule eraldi menetluses ja sellisel juhul tuleb puudutatud isikutena menetlusse kaasata kõikide nende kinnisasjade omanikud, mille kaudu on võimalik määrata juurdepääs Y kinnistu lõunapoolsele osale.
23.Ringkonnakohus märgib ka, et olukorras, kus juurdepääs läbi ühe kinnistu on vajalik paljudele kinnistutele, ei pruugi eraõiguslikud mehhanismid olla kõigi isikute huvide tasakaalustatud kaitseks piisavad ja kasutada tuleb ka avalik-õiguslikke võimalusi (vt RKTKm 09.06.2017, 3-2-1-31-17, p-d 19–19.4). Kui puudutatud isik 1 kavandab Y kinnistu põhjapoolse osa hoonestamist ja seda kinnistu osa kasutavad juurdepääsuks avalikult kasutatavale teele mitme kinnisasja omanikud, tuleb kohalikul omavalitsusel ehitusõiguse andmise käigus lahendada ka nende kinnistute juurdepääsu küsimus. Samas ei välista see kohaliku omavalitsuse üksuse kohustus eraõiguslike nõuete esitamist AÕS § 156 alusel ega võta maakohtult kohustust avaldus rahuldada, kui nõude eeldused on täidetud.
24.Ringkonnakohus juhib tähelepanu asjaolule, et kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 36 alates 1. veebruarist 2024 kehtiva redaktsiooni kohaselt esitatakse kinnistusosakonnale viide kandega seotud õiguse ruumiandmetele maakatastris, kui see on vajalik kande mõistmiseks ja viite asemel võib esitada katastrikaardi skeemi ainult juhul, kui ruumiandmete määramine maakatastris ei ole tehniliselt võimalik või on oluliselt raskendatud. Kui maakohus asja uuel läbivaatamisel avaldaja taotluse rahuldab ja juurdepääsu määrab, siis peab kohus eelnevalt andma menetlusosalistele ka võimaluse esitada viide juurdepääsutee ruumiandmetele. Piiratud asjaõiguste ruumikujusid saab luua piiratud asjaõiguste infosüsteemi (PARI) kaudu aadressil https://pari.kataster.ee. Eriti oluline on ruumiandmete määramine maakatastris juhul, kui maakohtu menetluses saavutatakse kompromiss ja lepitakse kokku servituudi või servituutide seadmises. KRS § 54 lg 2 kohaselt tuleb kinnistu osa koormamisel servituudiga koormatud osa määrata maakatastris ruumiandmetena, koormatud osa tähistamine katastrikaardi skeemil on lubatud ainult juhul, kui ruumiandmete määramine maakatastris ei ole tehniliselt võimalik või on oluliselt raskendatud.
25.Ringkonnakohus juhib tähelepanu ka maakohtu menetluses toimunud eksimusele menetlustähtaja arvutamisel. Maakohus andis 1. novembril 2024 menetlusosalistele 10 päeva kohtunõude kättesaamisest arvates määruskaebusele vastuse esitamiseks. Puudutatud isikute 2 ja 3 esindaja on 11. novembril 2024 esitanud maakohtule taotluse pikendada kohtule vastamise tähtaega ühe päeva võrra, st kuni 12. novembrini 2024. Maakohtu kohtujuristi vastuse kohaselt oli taotluse esitamise ajal seisukoha esitamise tähtaeg juba möödunud, sest puudutatud isik 3 sai kohtunõude kätte 1. novembril 2024. TsMS § 62 lg 1 sätestab, et menetlustähtaegade arvutamisele kohaldatakse tsiviilseadustiku üldosa seaduses (TsÜS) tähtaja ja tähtpäeva kohta sätestatut, kui seadusest ei tulene teisiti. Kohtu määratud tähtaja kulgemine algab menetlusdokumendi, milles on tähtaeg määratud, kättetoimetamisele järgnevast päevast, kui tähtaja määramisel ei ole ette nähtud teisiti (TsMS § 63). Ringkonnakohtu hinnangul tuleb ka kohtunõudes kasutatud sõnastust (10 päeva kohtunõude kättesaamisest arvates) tõlgendada nii, et tähtaja kulgemine algas kohtunõude kättesaamisele järgnevast päevast, st 2. novembril 2024. Teistsugune tõlgendus tähendaks, et tähtaeg hakkaks kulgema juba enne dokumendi kättetoimetamist menetlusosalisele ja võiks lõppeda loetud minutitega. Seisukohta, et nii dokumendi kättetoimetamist kui ka selle kohta teate saatmist TsMS § 62 lg 1 tähenduses tuleb tõlgendada TsÜS § 135 lg 1 mõttes sündmusena, millega määratakse kindlaks tähtaja algus ja selle kulgema hakkamine järgneval päeval, toetab ka õiguskirjanduses avaldatud seisukoht (vt Tsiviilkohtumenetluse seadustik I, § 62 komm 3.3.b). Ringkonnakohus märgib täiendavalt, et isegi juhul, kui tõlgendada kohtu määratud tähtaega selliselt, et see algas dokumendi kättetoimetamisega samal päeval, st 1. novembril 2024, oleks sellisel juhul 10-päevase tähtaja viimane päev olnud 10. november 2024, mis oli pühapäev. TsÜS § 136 lg 8 sätestab, et kui tahteavalduse tegemiseks või kohustuse täitmiseks ettenähtud tähtpäev satub riigipühale või muule puhkepäevale, loetakse tähtpäev saabunuks puhkepäevale järgneval
esimesel tööpäeval. Seega oleks 1. novembril 2024 kulgema hakanud 10-päevane tähtaeg ikkagi lõppenud 11. novembril 2024 ja põhjendamatu oli kohtujuristi selgitus, et taotluse esitamise ajal oli vastuse esitamise tähtaeg juba möödunud.
26.Kuna ringkonnakohus saadab asja maakohtule uueks lahendamiseks, jääb TsMS § 173 lg 3 teise lause järgi menetluskulude jaotus ja § 174 lg 6 järgi menetluskulude suuruse kindlaksmääramine maakohtu otsustada.
27.TsMS § 6186 lg 2 kohaselt võib kohtu määruse peale avalduse rahuldamise või rahuldamata jätmise kohta esitada määruskaebuse. Kuna käesoleva määrusega ringkonnakohus tühistab maakohtu määruse, millega jäeti avaldaja avaldus rahuldamata, ja saadab avalduse uueks läbivaatamiseks maakohtule, ei saa käesoleva määruse peale esitada määruskaebust. (allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.