2-22-6243 G. G. hagi U. M. ja OSAÜHINGU FEIKKO vastu kaasomandi lõpetamise nõudes
Tsiviilasi
U. M. i ja OSAÜHINGU FEIKKO vastuhagi G. G. vastu kaasomandi lõpetamise nõudes Hagi ja vastuhagi hind
3500 eurot ja 3500 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja (vastuhagis kostja): G. G. (isikukood XXX) Hageja (vastuhagis kostja) lepinguline esindaja: Annika Murulaid Kostja I (vastuhagis hageja I): U. M. (isikukood XXX) Kostja II (vastuhagis hageja II): OSAÜHING FEIKKO (registrikood 10411603), seaduslik esindaja juhatuse liige U. M. Kostjate (vastuhagis hagejate) lepinguline esindaja: vandeadvokaat Heldur Otti
Istungi toimumise aeg
22.02.2023, 27.03.2024 ja 11.06.2024
RESOLUTSIOON
1.Jätta rahuldamata kostjate U. M. i ja OSAÜHING FEIKKO vastuhagi kaasomandi lõpetamiseks taotletud viisil.
2.Rahuldada hageja G. G. hagi osaliselt ja lõpetada kinnisasja asukohaga XXX, XXX (registriosa nr XXX) kaasomand ja jagada kinnistul asuv elamu reaalosadeks korteriomandite moodustamisega vastavalt käesolevale kohtulahendile lisatud plaanile järgmiselt:
2.1.Korteriomand nr 1 pindalaga 71,8 m2, mis jätta kostja I U. M. i ainuomandisse;
Korteriomand nr 2 pindalaga 85,2 m2, mis jätta kostja I U. M. i ainuomandisse;
2.3.Korteriomand nr 3 pindalaga 29,5 m2, mis jätta hageja G. G. ainuomandisse;
2.4.Korteriomand nr 4 pindalaga 15,9 m2, mis jätta hageja G. G. ainuomandisse;
2.5.Korteriomand nr 5 pindalaga 17,5 m2, mis jätta hageja G. G. ainuomandisse;
2.6.Korteriomand nr 6 pindalaga 46,2 m2, mis jätta kostja II OSAÜHING FEIKKO ainuomandisse;
2-22-6243
2.7.Korteriomand nr 7 pindalaga 16,0 m2, mis jätta kostja I U. M. i ainuomandisse;
2.8.Korteriomand nr 8 pindalaga 29,4 m2, mis jätta kostja I U. M. i ainuomandisse;
2.9.Korteriomand nr 9 pindalaga 13,2 m2, mis jätta kostja I U. M. i ainuomandisse.
2.10.Jätta ülejäänud XXX kinnistu ja sellel paikneva elamu osad, mis ei kuulu moodustatavate korteriomandite koosseisu, vastavalt käesolevale kohtulahendile lisatud hoonejaotusplaanile moodustatavate korteriomandite omanike kaasomandisse.
3.Kohustada kostjaid andma kinnistusraamatuseaduse § 34 1 lg 1 tähenduses nõusolek XXX, XXX asuva kinnistu kohta avatud registriosa nr XXX sulgemiseks ja uute registriosade avamiseks, millega kantakse uue moodustatava korteriomandi nr 1 (eriomandi ese eluruum üldpinnaga 71,8 m 2) omanikuna kinnistusraamatusse U. M. , uue moodustatava korteriomandi nr 2 (eriomandi ese eluruum 85,2 m 2) omanikuna kinnistusraamatusse U. M. , uue moodustatava korteriomandi nr 3 (eriomandi ese eluruum 29,5 m2) omanikuna kinnistusraamatusse G. G., uue moodustatava korteriomandi nr 4 (eriomandi ese eluruum 15,9 m 2) omanikuna kinnistusraamatusse G. G., uue moodustatava korteriomandi nr 5 (eriomandi ese eluruum 17,5 m 2) omanikuna kinnistusraamatusse G. G., uue moodustatava korteriomandi nr 6 (eriomandi ese eluruum 46,2 m2) omanikuna kinnistusraamatusse OSAÜHING FEIKKO, uue moodustatava korteriomandi nr 7 (eriomandi ese eluruum 16,0 m 2) omanikuna kinnistusraamatusse U. M. , uue moodustatava korteriomandi nr 8 (eriomandi ese eluruum 29,4 m2) omanikuna kinnistusraamatusse U. M. ja uue moodustatava korteriomandi nr 9 (eriomandi ese eluruum 13,2 m 2) omanikuna kinnistusraamatusse U. M. .
4.Kohtuotsus asendab otsuse punktides 2 ja 3 märgitud kostjate U. M. i ja OSAÜHING FEIKKO tahteavaldusi.
5.Mõista hagejalt G. G.lt kostja I U. M. i kasuks omandiõiguse kaotuse eest hüvitis 923,10 eurot ja kostja II OSAÜHING FEIKKO kasuks omandiõiguse kaotuse eest hüvitis 8601,12 eurot.
6.Kinnistu jagamisel korteriomanditeks avada registrikaart ja kanda korteriühistute registrisse alljärgnevate andmetega korteriühistu:
6.1.Korteriühistu nimi: XXX XXX korteriühistu;
6.2.Ühistu asukoht: XXX-i, XXX;
6.3.Sidevahenditeks e-posti aadressid XXX ja XXX. Menetluskulude jaotus
7.Jätta menetluskulud solidaarselt kostjate U. M. ja OSAÜHING FEIKKO kanda
8.Määrata menetluskulude rahaline suurus kindlaks pärast kohtulahendi jõustumist. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonikaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuu jooksul arvates avalikult teatavaks tegemisest. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv. Juhul kui apellatsioonkaebuses on märkimata, kas apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, võib apellatsioonikohus asja lahendada kirjalikus menetluses.
2-22-6243 Menetluskulude jaotust ja suurust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus ja suurus kindlaks määrati. Menetlusabi taotluse esitamine ei pikenda eelmärgitud menetlustoimingute tegemiseks ettenähtud tähtaegu. Hageja nõue ja asjaolud
1.G. G. (edaspidi hageja I) esitas Pärnu Maakohtule hagi U. M. i (edaspidi kostja I) ja OSAÜHING FEIKKO (edaspidi kostja II) vastu kaasomandi lõpetamiseks. Hageja palub: - Lõpetada kinnisasja asukohaga XXX, XXX-i (edaspidi kinnistu) kaasomand selliselt, et kinnistu jääb kostja I ning kostja II kaasomandisse selliselt, et kostjale I jääva mõttelise osa suurus on 5/6 mõttelist osa kinnistust ning kostjale II jääva mõttelise osa suurus on 1/6 mõttelist osa kinnistust ning mõista kostjalt I hageja kasuks välja rahaline hüvitis 62 850 eurot; - Alternatiivselt lõpetada kinnistu kaasomand selliselt, et kinnistu jääb kostja I ning kostja II kaasomandisse selliselt, et kostjale I jääva mõttelise osa suurus on 4/6 mõttelist osa kinnistust ning kostjale II jääva mõttelise osa suurus on 2/6 mõttelist osa kinnistust ning mõista kostjalt II hageja kasuks välja rahaline hüvitis 62 850 eurot; - Alternatiivselt lõpetada kinnistu kaasomand selliselt, et müüa kinnisasi avalikul enampakkumisel ning jagada saadud raha hageja ja kostjate vahel proportsionaalselt nende kaasomandi osa suurusele; - Alternatiivselt lõpetada kinnisasja kaasomand selliselt, et jagada kinnistu korteriomanditeks järgmiselt: korteriomand nr 1 pindalaga 71,8 m2, mis jääb kostja I ainuomandisse; korteriomand nr 2 pindalaga 85,2 m2, mis jääb kostja I ainuomandisse; korteriomand nr 3 pindalaga 29,5 m2, mis jääb hageja ainuomandisse; korteriomand nr 4 pindalaga 15,9 m2, mis jääb hageja ainuomandisse; korteriomand nr 5 pindalaga 17,5 m2, mis jääb hageja ainuomandisse; korteriomand nr 6 pindalaga 46,2 m2, mis jääb kostja II ainuomandisse; korteriomand nr 7 pindalaga 16,0 m2, mis jääb hageja I ainuomandisse; korteriomand nr 8 pindalaga 29,4 m2, mis jääb kostja I ainuomandisse; korteriomand nr 9 pindalaga 13,2 m2, mis jääb kostja I ainuomandisse. Seoses kinnistu jagamisega korteriomanditeks teha esmakande otsus ja kanda registrisse järgnevate andmetega korteriühistu: Korteriühistu nimi on XXX XXX korteriühistu, Ühistu asukohaks on XXX-i ja aadressiks on XXX. Sidevahendiks on e-posti aadressid: XXX ja XXX. Mõista kostjalt I hageja kasuks välja hüvitis 7826,15 eurot ja kostjalt II hageja kasuks välja hüvitis 1717,94 eurot.
2.Hagiavalduse kohaselt on kinnistu omanikud hageja 1/6 kaasomandis, kostja I 4/6 kaasomandist ja kostja II 1/6 kaasomandist. Kinnistu on hoonestatud. Kinnistu oluliseks osaks on 9 korteriga korterelamu ehitusaluse pinnaga 250 m2. Vastavalt ehitusregistri andmetele on elamu üldpinna suurus kokku 384,8m2, sellest eluruumide (korterite) pinna suurus on kokku 345,5m2. Kinnistu kaasomanike vahel kaasomandi valdamise ja kasutamise korra kokkulepet sõlmitud ei ole. Kogu kinnistu on kostja I ja talle kuuluva kostja II (kostja I on kostja II ainuosanik) faktilises valduses. Kostjad kasutavad kinnistu oluliseks osaks olevas elamus paiknevaid eluruume üüripinnana tulu teenimise eesmärgil. Hageja soovib kaasomandi lõpetamist. Hageja soovis kinnistu kaasomandi lõpetamist selliselt, et kinnistu jääb kostja I või alternatiivselt kostja II ainuomandisse, kes maksab hagejale tema osa välja rahas. Hageja hindas kogu kinnisasja keskmiseks turuväärtuseks hagi esitamisel 377 104 eurot. Hagejale kuuluva 1/6 mõttelise osa keskmine turuväärtus on 377 104 : 6 = 62 850 eurot. Seega on hagejale tema omandi osa eest välja maksmisele kuuluva rahalise hüvitise suurus 62 850 eurot. Oma hinnangus on hageja lähtunud samaväärse kinnisasja madalamast võimalikust
2-22-6243 ruutmeetri hinnast, mis on 980 eurot ruutmeetri kohta. Kinnisasja kohasel hindamisel on keskmine turuväärtus ilmselt oluliselt suurem, kui hageja poolt aluseks võetud väärtus. Kinnistu turuväärtuse hindamisel tuleb arvesse võtta ka seda, et tegemist on potentsiaalse kinnisvaraarenduse objektiga. Kostja oma vastuses hageja ettepanekule ei nõustunud kostja poolt küsitud hüvitise suurusega. Kuivõrd pooled ei suutnud kohtuväliselt kaasomandi lõpetamises kokkulepet saavutada oli hageja sunnitud kaasomandi lõpetamiseks pöörduma kohtu poole. Hageja leiab, et kaasomandi lõpetamine kostjale jätmisega on mõistlik, õiglane ning kaasomanike jaoks kõige vähem koormav, kuna 1) kostjale I ja talle kuuluvale kostjale II kuulub suurem osa kaasomandist, 2) kaasomandike vahel kaasomandi valdamise ja kasutamise korra kokkulepet ei ole sõlmitud. Kogu kinnistu on kostjate faktilises valduses; 3) kogu kinnisasjalt saadud üüritulu on saanud endale kostjad; 4) kostjad ei ole esitanud vastuväiteid kaasomandi lõpetamise viisi kohta, kuid ei ole olnud nõus hageja poolt küsitud hüvitise suurusega.
3.Hageja oma seisukohas kostjate vastusele märgib, et kasutuskorra kokkulepe oli sõlmitud 04.07.1995 tolleaegsete kaasomanike vahel, kelleks olid I. T. , N. E. , A.-V. M. ja E. G. . Ükski kokkuleppe sõlminud kaasomanikest täna enam omanik ei ole. Hilisema kasutuskorra kokkuleppe sõlmimise kohta hagejal igasugused andmed puuduvad. Ka ei tea E. G. , et peale 1999.a oleks sõlmitud mingi kasutuskorra kokkulepe. Eeldusel, et kostja pool osundatud 04.07.1994 sõlmitud kasutuskorra kokkulepe oli siiski olemas, siis see käesoleva asja suhtes mingit õiguslikku tähendust ei oma, sest ka peale väidetavat kasutuskorra kokkuleppe sõlmimist on kaasomanike ring muutunud ehk et ükski väidetavalt selle kokkuleppe sõlminud kaasomanikest täna enam omanike ringi ei kuulu. Kummagi kasutuskorra lepingu kohta ei ole kantud märget kinnistusraamatusse. Kostja viited aastale 1995 ei ole asjakohased, sest kostja I sai kinnistu kaasomanikuks 2019 ja kostja II 2018.
4.Kaasomandi lõpetamine korteriomanditeks jagamise teel selliselt, et hagejale jäävad korterid 3, 4 ja 5 ning tasakaal endiste kaasomanike osade suuruse ja väärtuste vahel saavutatakse rahalise tasaarvestuse määramisega arvestab mõistlikult kaasomanike huvidega, kuna poolte poolt käsitletud kortereid ei ole võimalik täpselt vastavalt omandiosa suurusele eriomandi osadeks jagada. Ei saa jagada nii, et hagejale jääks korteriomandid 3 ja 4 ning pool korteriomandist 5. Selliselt jagamine ei vastaks kaasomandi lõpetamiseks ettenähtud võimalustele. Seega tuleb korter nr 5 jätta kas ühele või teisele kaasomanikule. Hageja mõttelisele osale vastava eriomandi eseme suurus kokku on 54,13 m 2. Seega kui hagejale jääksid ainult korterid 3 ja 4, siis oleks hagejale jäävate eriomandi esemete suurus kokku 45,4m2 ehk 8,73m2 vähem, kui tema omandiosale vastav suurus. Kui hageja saaks endale korterid 3, 4 ja 5, siis oleks hagejale jäävate eriomandi esemete suurus kokku 63,1 m 2 ehk 8,97m2 enam, kui tema omandiosale vastav suurus. Seega on mõlemal puhul kõrvalekaldumine omandiosale vastava pinna suurusest ligilähedaselt sama. Hageja huvide mõistikul määral arvestamiseks oleks vajalik jätta hagejale korteriomandi 3, 4 ja 5, kuna need koos paiknevad ruumiliselt terviklikult hoone väljaulatuvas osas ning kokkuvõttes võimaldavad hagejal talle jäävaid korteriomandeid terviklikult kasutada ja majandada. Kostjad on põhimõtteliselt sellise jagamise viisiga nõustunud. Hagejale jäävate korteriomandite seisund on oluliselt halvem, kui teiste korteriomandite seisund. Nende seisund on olnud halb juba elamu tagastamisel omandireformi käigus ehk et teiste korteriomandite parem seisund ei ole seotud kostja poolt tehtud võimalike parandustega.
5.Hageja on esitanud tõendine LVM Kinnisvara OÜ arvamuse nr 016-24M, millise kohaselt on korteri nr 3 turuväärtus 17 000 eurot, so 600 eurot/m 2, korteri nr 4 turuväärtus 10 500 eurot, so 660 eurot/m2 ja korteri nr 5 turuväärtus 19 000 eurot, so 1086 eurot/m 2. Hageja soovis samaväärselt hinnata ka teisi kortereid, kuid kostja I keeldus kategooriliselt hindajat neid kortereid üle vaatamast. Kuna kostja kinnituse kohaselt on korterid 1, 2, 6, 7, 8 ja 9 paremas seisundis kui korter 5, tuleb antud asjas korterite ruutmeetri hinna määramisel
2-22-6243 lähtuda analoogiast ning lugeda tõendatuks, et nende korterite ruutmeetri hind on vähemalt samaväärne korteriomandi 5 turuväärtusega ehk see on vähemalt 1086 eurot/m 2. Hagejale jäävate korteriomandite seisund on oluliselt halvem, kui teiste korteriomandite seisund. Kui jagamise teel tekkivate korteriomandite väärtused on erinevad (hageja peab siinjuures turuväärtust jagamise teel tekkiva korteriomandi ühe ruutmeetri kohta) tuleb lähtuvalt AÕS § 77 lg 3 määrata osade ühtlustamiseks rahalise tasaarvestus. Ehk et korteriomanditeks jagamisel tuleb kindlaks iga jagamise teel tekkiva korteriomandi turuväärtus (sealhulgas korteriomandi ühe ruutmeetri turuväärtus). Kostjale jäävate korteriomandite turuväärtus kokku on 284 314,8 eurot, mis moodustab 0,84 suuruse osa (84%) kinnistu korteriomandite koguväärtusest. Hagejale jäävate korteriomandite turuväärtus kokku on 47 199 eurot, mis moodustab 0,15 suuruse osa (15%) kinnistu korteriomandite koguväärtusest. Hagejal omandiosa suurus on 1/6 mõttelist osa ehk 0,17 osa. Seega on hageja õigustatud saama korteriomandeid, mille reaalosade väärtus kokku on 331 037 x 0,17= 56 276,29 eurot. Kostjate omandiosa suurus on 5/6 mõttelist osa ehk 0,83. Seega on kostja õigustatud saama korteriomandeid, mille reaalosade väärtus kokku on 331 037 x 0,83= 274 760,71 eurot. Seega tuleb kaasomand lõpetada selliselt, et hagejale jäävad korteriomandid nr 3, 4 ja 5 eriomandi esemete suurusega kokku 62,9 m2, koguväärtusega kokku 46 722,20 eurot ning lisaks hüvitab kostja hagejale tema mõttelise osa väärust ületava osa turuväärtuse 284 314,8 eurot - 274 760,71 eurot = 9544,09 eurot. Kostjatelt hageja kasuks välja mõistmisele kuuluvast hüvitisest kokku summas 9544,09 eurot, kuulub kostjalt I hageja kasuks välja mõistmisele hüvitis 82% ulatuses kokku summas 9544,09 X 0,82 = 7826,15 eurot ja kostjalt II hageja kasuks välja mõistmisele hüvitis 18% ulatuses kokku summas 9544,09 X 0,18 = 1717,94 eurot.
6.Hageja poolt tõendina esitatud LVM Kinnisvara OÜ arvamus vastab tõendi kohta esitatud nõuetele ning on usaldusväärne. Kostjad küll väidavad, et hageja poolt esitatud jagatavate korteriomandite hind ei ole nende arvates õige, kuid kostjad ei ole oma väiteid millegagi tõendanud. Kostjate väited seoses võimalike kulutustega jagatavale kinnisasjale ei ole asjakohased ning on tõendamata. Hageja ja kostjad on jagatava kinnisasja kaasomanikud ning kaasomanike kasutuskorda sõlmitud ei ole. Kaasomandi lõpetamisel kinnisasjale tehtud võimalike kulutuste tegemine lahendamisele ei kuulu. Antud asjas lahendatakse kostjate võimalike kulutuste hüvitamise küsimuse eraldi menetluses. Kaasomandi lõpetamisel määratakse jagatava kinnisasja turuväärtus jagamise aja seisuga ehk koos kõigi võimalike parendustega, mis varale tehtud on. Kaasomandi lõpetamisel tuleb lähtuda sellest turuväärtusest, mis kinnisasjal tänasel kaasomandi lõpetamise ajal on. Kostja viibis hindamise ajal kohapeal, kuid hindamisest ta osas ei võtnud. Samuti keeldus kostja hagejat koos hindajaga lubama teistesse korteritesse. Kostjate vastuväited
7.Kostjad vaidlevad hageja nõuetele vastu. Kostjad ei nõustu, et kaasomanike vahel ei ole sõlmitud kasutuskorda. Kaasomanike vahel on 01.03.1999 sõlmitud „Ehitise kasutuskorra kindlaksmääramise leping“ ning see on kehtiv. Kasutuskorra p 2.1.1. kohaselt, kuuluvad E. G. ainuvaldusesse ja -kasutusse korter nr 3 suurusega 29,5m 2, korter nr 4 suurusega 15,9m2 ja korter nr 5 suurusega 17,5m2 osaliselt, pooles ulatuses. Kostja ei ole takistanud hagejat tema valduses olevate korterite majandamisel ja ei ole asunud hageja kortereid ise valdama. Kasutuskorra p 2.1.3. kohaselt kuuluvad A.-V. M. i ainuvaldusesse ja -kasutusse korter nr 1 suurusega 71,8m2, korter nr 2 suurusega 98,4 m2, korter nr 7 suurusega 29,4m2 ja korter nr 8 suurusega 16m2. Peale kolmanda lepinguosalise I. T. poolt oma 1/6 mõttelise osa võõrandamist A.-V. M. ile 27.03.2001, läksid A.-V. M. i ainuvaldusesse ja -kasutusse kasutuskorra p 2.1.2. kohaselt I. T. ainuvaldusesse ja -kasutusse kuulunud korter nr 6 suurusega 46,2m2 ja korter nr 5 suurusega 17,5m2 osaliselt, poole ulatuses. Hageja valduses olevad korterid nr 3 ja nr 4 on amortiseerunud ja sellest tulenevalt elamiskõlbmatud, kuna E.
2-22-6243 G. ega hageja ei ole alates 04.07.1995 „Põhivahendi üleandmise-vastuvõtmise akt“ allkirjastamisest kuni käesoleva ajani asunud majandama tema ainuvaldusesse jäänud kortereid. Korterit nr 3 ei ole köetud peale sundüürniku lahkumist käesoleva sajandi alguses ning korterit nr 4 peale tagastamist 1995. Küttekolded ja elektrijuhtmestik on amortiseerumisest tingituna kasutuskõlbmatud. Korteritel puudub vee- ja kanalisatsiooni ning elektriliitumised ja sellest tulenevalt ka vastavad lepingud. Korterid on olnud kütteta, mille tõttu on talvisel perioodil võimatu kasutada korterit nr 5 üüripinnana, kuna soojuslikud tingimused korteris ei vasta kehtivatele normidele. Kostja on korteri nr 5 renoveerinud pooles ulatuses ja üürib seda võimalusel välja suveperioodil neljaks kuuks. Korterite nr 3 ja nr 4 seisukord on tänaseni jäänud samaks, kui see oli üürnike lahkumisel. Korteritesse on jäänud lahkunud üürnike asjad. Korterite uksed on lukustamata ja neid ei ole võimalik eluruumidena välja üürida. Kostjad leiavad, et hageja 1/6 mõttelise osa väärtuseks on 233,44 eurot, kuna hageja ei ole peale 1995 allkirjastatud „Põhivahendi üleandmise-vastuvõtmise akti“ osalenud kinnistu, hooneosa ega tema valduses olevate korterite mistahes viisil korrashoius ega remondis. Kostjad ei nõustu hageja nõudega, mille kohaselt kinnistu peab hageja kaasomandi lõpetamise korral jääma ühe kaasomaniku ainuomandisse. Kostjad on huvitatud üksnes oma kaasomandi osa suuruse säilitamisest.
8.Hageja soovib jätta enda ainuomandisse moodustatava korteriomandi nr 5, mille korrashoiu on kostjad investeerinud ja mida ei ole hageja kostjatele vähimalgi määral siiani kompenseerinud. Kostjad ei pea õigeks ega õiglaseks sellist kaasomandi jagamise viisi, mille tulemusena saab hageja endale moodustatava korteriomandi nr 5 ilma, et hageja peaks hüvitama kostjatele nende tehtud panused moodustatavasse korteriomandisse nr 5. Kostjad on teostanud korteris nr 5 omavahendite arvelt kapitaalremondi (mh rajanud uued tehnosüsteemid) ja seda hiljem korras hoidnud (sh likvideerinud katuse läbijookse). Kostjatele on arusaamatu, miks on LVM Kinnisvara OÜ arvamuses hinnatud moodustavate korteriomandi nr 3 ruutmeetrit 600 euroga ja korteriomandi nr 4 ruutmeetrit 660 euroga, võttes arvesse asjaolu, et hindaja on pidanud mõlema moodustava korteriomandi seisundit kapitaalremonti vajavaks. Kostjatele jääb ebaselgeks, millest tuleneb erinevus nimetatud korteriomandite turuväärtuste vahel. Hageja on arvutanud kostjatele hüvitatava rahalise hüvitise ühe ruutmeetri hinna väärtuse moodustatavate korteriomandite nr 3, 4 ja 5 aritmeetilise keskmise ruutmeetri hinna alusel. Kostjate hinnangul ei ole hageja arvutuskäik põhimõtteliselt õige, sest see ei väljenda adekvaatselt kostjate senist panust vaidlusalusesse kinnisasja ja premeerib õigustamatult hagejat, kes ei ole kinnistul asuvasse elamusse aastaid vähemalgi määral panustanud. Kostjate hinnangul on LVM Kinnisvara OÜ arvamuses lähtutud valest eeldusest, et hooneosad on heas seisundis. Nimetatud arvamuse juurde on esitatud lisad fotod elamule, milledelt on silmnähtavalt tuvastatav mädanenud ja välja vajunud hoone nurgapalgid ning sein ilma voodrilauata. Seega oleks pidanud arvamuse andja nimetatud puudusi oma seisukoha andmisel märkama ja nendega ka arvamuse koostamisel arvestama. Kostjad on seisukohal, et hageja kui LVM Kinnisvara OÜ arvamuse tellija ei ole arvamuse andjale edastanud tõeseid alusandmeid kinnistul asuva elamu tehnosüsteemide kohta, mistõttu on arvamuses teinud järeldused väärad. Arvamuse punktis 6.6. on väidetud vastuoluliselt, et veevarustuse, kanalisatsiooni ja elektrivarustuse kohta ei ole kehtivaid liitumislepinguid esitatud, kuid vee- kanalisatsioon ja elektrivastus toimib võrguühenduse abil. Kostjad avaldavad, et moodustataval korteriomandil nr 5 on toimivad vee-, kanalisatsiooni ja elektriühendused ning kehtivad liitumislepingud olemas, moodustatavatel korteriomanditel nr 3 ja nr 4 kõik eelpoolnimetatud ühendused ja lepingud aga puuduvad . Hageja on jätnud nimetatud asjaolust arvamuse andja teavitamata. Samuti on hageja teadlik vaidlusaluse elamu puudustest (s.o. lund läbilaskev katus, vett läbilaskev vahelagi, mädanenud ja välja vajunud seina- ja vundamendipalgid), millest on kostjad teda teavitanud enne hagiavalduse esitamist kirjalikult koos fotodega ja ka kohtumenetluse ajal. Hageja oleks pidanud selle informatsiooni edastama adekvaatse arvamuse saamiseks LVM Kinnisvara OÜ6
2-22-6243 le. Kuivõrd nimetatud puudustega LVM Kinnisvara OÜ koostatud arvamus ei arvesta, on selles avaldatud järeldused ilmselgelt ebaõiged. Kostjate vastuhagi
9.Kostjad paluvad oma vastuhagis lõpetada osaliselt kostjate ja hageja kaasomand kinnisasjale asukohaga XXX, XXX-i ja jagada kinnistul asuv elamu reaalosadeks korteriomandite moodustamisega vastavalt plaanile järgmiselt: - korteriomand nr 1 pindalaga 71,8 m2, mis kuulub kostja I ainuomandisse; - korteriomand nr 2 pindalaga 85,2 m2, mis kuulub kostja I ainuomandisse; - korteriomand nr 3 pindalaga 29,5 m2, mis kuulub hageja ainuomandisse; - korteriomand nr 4 pindalaga 15,9 m2, mis kuulub hageja ainuomandisse; - korteriomand nr 5 pindalaga 17,5 m2, mis kuulub kostja II ainuomandisse; - korteriomand nr 6 pindalaga 46,2 m2, mis kuulub kostja II ainuomandisse; - korteriomand nr 7 pindalaga 16,0 m2, mis kuulub hageja I ainuomandisse; - korteriomand nr 8 pindalaga 29,4 m2, mis kuulub kostja I ainuomandisse; - korteriomand nr 9 pindalaga 13,2 m2, mis kuulub kostja I ainuomandisse. Jätta ülejäänud osa kinnistu ja sellel paikneva elamu osad, mis ei kuulu moodustatavate korteriomandite kooseisu vastavalt hoonejaotusplaanile moodustatavate korteriomandite omanike kaasomandisse; kohustada hagejat andma nõusolekut kinnistul asuvas elamus korteriomandite moodustamiseks kostjate poolt taotletud viisil ja korteriühistu moodustamiseks. Asendada hageja nõusolekud kohtulahendiga. Jätta poolte menetluskulud hageja kanda.
10.Kostjad on seisukohal, et hageja ei saa kostjaid kohustada omandama hagejale kuuluvat kaasomandi osa. Kostjad on huvitatud üksnes oma kaasomandi osade suuruse säilitamisest. Samas kostjad ei soovi kaotada neile kuuluvat omandiosa kinnistust. Kostjate omandiõigus on konstitutsiooniõiguslikus tähenduses kostjate põhiõigus, mida ei kaalu üles hageja soov konverteerida kinnisasjast temale kuuluv väiksem mõtteline omandiosa rahaks kinnisasja tervikuna müümisega avalikul enampakkumisel. Kostjate hinnangul vastab kõigi kaasomanike huvidele enim kinnistu kaasomandi lõpetamise viis, mille kohaselt kinnistul paiknevas elamus asuvatest ruumidest moodustatakse korteriomandid. Kogu kinnistu korrashoid ja hooldus, kaasomandis olevate hoonete osade remont ja hooldus, elamus asuvate ruumide elamiskõlbulikuks renoveerimine kehtivast kasutuskorrast lähtuvalt, sund- ja tavaüürnikele elamistingimuste tagamine, avalikõiguslike nõuete tagamine on kuni käesoleva ajani toimunud üksnes kostjate kulul. Korteriomandite moodustamine toob vältimatult kaasa korteriühistu moodustamise. Kostjad peavad õigeks lõpetada osaliselt kaasomand ja moodustada kinnistul paiknevas elamus asuvatest ruumidest korteriomandid. Kostjad hindavad ehitus-tehniliselt võimalikuks moodustada kinnistul paiknevas elamus asuvatest ruumidest korteriomandid, mida tõendab Pärnu Linnavalitsuse esindaja M. N. ja KrtS § 7 lg 1 p 2 kohaselt projekteerimiseks pädeva isiku T. A. digitaalselt allkirjastatud hoonejaotusplaan. Eelduslikult on võimalik kinnistul asuvas elamus moodustada 9 korteriomandit. Võttes arvesse, et elamu kasulik netopind on kokku 324,7 m 2, vastab elamu kasulikust netopinnast kostja II kaasomandi suurusele 54,13 m2, hageja kaasomandi suurususele 54,13 m2 ja kostja I kaasomandi osa suurusele 216,45 m2. Kostjate taotletava kaasomandi osa jaotuse kohaselt jaguneb kaasomanike vahel kinnisasjal paikneva elamu kasulik netopind järgmiselt: kostja II 63,7 m2, hageja 45,4 m2 ja kostja I 215,6 m 2. Lähtudes nimetatud andmetest saab kostja II 9,57 m2 rohkem temale vastavast kaasomandi osa suurusest ning hageja 8,73 m 2 vähem temale vastavast kaasomandi osa suurusest ja kostja I 0,85 m 2 vähem temale vastavast kaasomandi osa suurusest. Kostjad on seisukohal, et hageja kaasomandi osa suuruse kaotus ei saa veenva tõenäosusega olla rahalises väljenduses suurem kui kostjate kulutuste hüvitamise nõue tsiviilasjas nr 2-23-7260. Seetõttu leiavad kostjad, et hagejal sisuliselt ei teki talle kuuluva 8,73 m2 suuruse kaasomandi osa kaotuse korral hüvitise nõuet, mis ületaks tsiviilasjas
2-22-6243 nr 2-23-7260 kostjate nõude hageja vastu. Kostjad peavad õigeks jätta ülejäänud osa kinnistust ja elamu osad, millest ei moodustata korteriomandeid (s.o üldkasutatavad trepikojad, katus, välisseinad, vundament jms) kõigi kaasomanike kaasomandisse. Moodustatavate korteriomandite omanikud teostavad oma korteriomandist tulenevaid õigusi ja täidavad kohustusi vastavalt KrtS § 12 lg-le 1 moodustatava korteriühistu kaudu.
11.Kostjatel ei ole omavahelises suhtes üksteisele etteheiteid selle kohta, et vaidlusalusel kinnistul asuvas elamus moodustatakse korteriomandid. Hageja ei ole toonud esile, miks ta arvab, et temale pakutav korteriomandi suurus ei vasta tema kaasomandi osa suurusele. Hageja ei ole põhjendanud ega tõendanud, et kostjate poolt hagejale pakutav korteriomandi väärtus ühe ruutmeetri kohta ei vasta hagejale langevale kaasomandi osale. Kostjad on seisukohal, et nad on arvestanud korteriomandite jagamisel kaasomandite suuruse vastavusega kõigi kaasomanike omandiosa suurustele. Kostjad on lähtunud hageja soovist oma osa võõrandada, mitte osasid juurde omandada. Planeeritav korteriomand nr 4 asub maja teisel korrusel, osaliselt moodustava korteriomandi nr 3 peal. Kostjatele jääb arusaamatuks hageja mõte, mille kohaselt on vastuhagis esitatud nõue loogiline üksnes eeldusel, et ühele kaasomanikule jääksid kõrvuti asetsevad korterid. Hageja ei ole põhjendanud, miks ta eeldab, et korteriomandeid soovitakse tulevikus liita ning milles seisneb vastuhagis esitatud kujul korteriomandite halb kasutus ja majandamine. Kaasomanike vaheline korterite jaotus, mis kajastub kasutuskorras, on kujunenud välja kaasomandite suurust arvestades ajalooliselt ca 30 aasta jooksul. Kasutuskorras sätestatud korterite jaotusest tulenevalt on kaasomanikud teinud korteritesse erineva suurusega investeeringuid, mille tulemusel on korterite väärtused erinevad. Tulenevalt eeltoodust, ei ole võimalik ega ka mõistlik hakata kasutuskorras kokkulepitud põhjendamatult muutma. Kehtiva kasutuskorra p 2.3. kohaselt „kannab eluruumide (korterite), mis vastavalt käesolevale kokkuleppele jäid tema ainuvaldusse, majandamise, haldamise ja korrashoiuga seonduvad kulud ise“. Iga kaasomanik on taastanud ja parendanud temale kehtiva kasutuskorra järgi kuulunud vara oma äranägemise järgi ning olemasolevas seisukorras ja väärtusega korteriomandi ta ka saab. Kostjate hinnangul võib tekkida ainult korter nr 5 osas rahalise hindamise ja tasaarvestuse küsimus. Kostja I on korterisse nr 5 investeerinud ja seda remontinud, kuid hageja ei ole sellesse mingil viisil panustanud. Kostjad on seisukohal, et korteriomanditeks jagamisel puudub vajadus korteriomandite (v.a korter nr 5) turuväärtuse määramiseks osade ühtlustamise eesmärgil, sest vastavalt kehtivale kasutuskorra p-le 2.3. on kaasomanikud eraldiseisvalt majandanud nende ainuvalduses olnud kortereid ning sellest tulenevalt puudub vajadus korterite turuväärtuse määratlemiseks.
12.Kostjate hinnangul on ka hageja nõustunud vastuhagis esitatud kaasomandi jagamise viisiga, kuid vaidluse all on omandiosa kaotuse eest makstava hüvitise õiglane suurus. Kostjad on esitanud täiendava taotluse erikasutusõiguste ja maakasutuse määramiseks kostjate pakutud viisil. Hageja vastuväited vastuhagile
13.Hageja vaidleb kostjate vastuhagile vastu ning palub jätta vastuhagi rahuldamata. Kui eeldada, et elamu tuleb jagada korteriomanditeks, siis kostja ei ole arvestanud kinnisasja korteriomanditeks jagamise nõudes AÕS § 77 sätestatud jagamise põhimõtetega ega kaasomanike huvidega. Käesoleval juhul ei ole reaalosade täpse vastavuse saavutamine mõtteliste osade järgi võimalik ehk kui jagamisel tekkivad uued kinnisasjad ei vasta suuruselt täpselt jagatud kinnisasja kaasomandi osadele või kui moodustavate korteriomandite väärtused (väärtus ühe ruutmeetri kohta) on erinev, siis tuleb kohtul seda olukorda tasakaalustada. Vastuhageja ei ole korteriomandite jagamisel arvestanud ei korteriomandite suuruse vastavusega kaasomanike omandiosa suurusele ega korteriomandite vaatusele. Vastuhagejad ei ole korterite ainuomandite määramisel arvestanud poolte põhjendatud huvidega. Esiteks on korteriomandite reaalosade suurus väiksem hageja mõttelisele osale
2-22-6243 vastava osa suurusest. Ehk ligikaudu 10m2 vähem kui hageja omandiosale vastav suurus. Seega ei vasta hagejale taotletud korteriomandite reaalosa talle kuuluva kaasomandi mõttelise osa suurusele. Teiseks ei ole kostjad põhjendanud, miks nad soovivad jätta hagejale just korterid nr 3 ja 4. Korter nr 3 asuv elamu esimese korruse väljaulatuvas osas, korter nr 4 aga elamu katusekorrusel. Isegi kui hagejale peaks jääma need kaks korterit, siis on see ebaloogiline, sest need on teineteisest eemal seisvad. Kostjate nõude seisukohalt oleks loogiline, et kaasomanikule jääksid kõrvuti asetsevad korterid, mis võimaldaksid korterite parema kasutamise ja majandamise, samuti annaks omanikule võimaluse korteriomandite hilisemaks liitmiseks. Kostjad ei ole põhjendanud, kuidas nad sellise korteriomandite jaotuse puhul on arvestanud kaasomanike huvidega. Samuti ei ole kostjad arvestanud jagamisel tekkivate erinevate korteriomandite väärtustega. Hageja toob välja, et kuigi jagamise teel tekkivad korteriomandid asuvad ühe kinnisasja piires ning selle reaalosad asuvad samas elamus, on vastuhagejale teadaolevalt korteriomandite seisund ja siit tulenevalt ka turuväärtus oluliselt erinev. Vastuhageja pakkumine, et hagejale võiks jääda korterid 3 ja 4 on väga pahatahtlik ega arvesta kaasomanike huvidega ega vasta kaasomanikele kuuluvate mõtteliste osade väärtusele. Reaalosade määramise mõõdupuuks on mõttelise osa suurus, kuid siinjuures peab seda, et kui kinnisasi jagatakse korteriomanditeks, siis arvestades iga korteriomandi seisundit võib moodustatavate korteriomandite väärtus (väärtus ühe ruutmeetri kohta) olla erinev. Tasakaalu endiste kaasomanike osade vahel saab saavutada rahalise tasaarvestuse määramisega. Kui jagamise teel tekkivate korteriomandite väärtused, hageja peab siinjuures turväärtust jagamise teel tekkiva korteriomandi ühe ruutmeetri kohta, tuleb lähtuvalt AÕS § 77 lg 3 määrata osade ühtlustamiseks rahalise tasaarvestus. Ehk et korteriomanditeks jagamisel tuleb kindlaks iga jagamise teel tekkiva korteriomandi turuväärtus. Rahalise tasaarvestuse määramine käesolevas menetluses on võimalik, kuna vastuhageja avalduse alusel on uued korteriomandid juba ehitusregistrisse kantud ehk et jagamise teel tekkivate korteriomandite suurus ja eriomandi osa piirid on registrisse katud. Seega on korteriomandite hindamine käesolevas menetlus võimalik ja mõistlik. Lisaks eelnevalt tuleb kaasomandi lõpetamise viisi valikul arvestada ka poolte suhetega. Nähtuvalt käesolevas asjas välja toodud asjaolust, on poolte suhted on väga halvad. Pooled ei ole saavutanud kokkulepet ei kaasomandi kasutamise korras ega selle ühises majandamises. Isegi kui kinnisasi jagatakse korteriomanditeks, siis poolte suhted ning ühise majandamise võimalikkus sellest ei parane. Siit tulenevalt leiab hageja, et poolte huvide kaalumisel oleks mõistlik, kas müüa kinnisasi enampakkumisel või kuna suurem osa kinnisasjast kuulub vastuhagejale, jätta kinnisasi õiglase hüvitise eest vastuhagjatele. Kohtuistungid
14.22.02.2023 toimunud eelistungil avaldasid kostjad, et nad on nõus vaidlusaluse kinnistu kaasomandi lõpetamisega.
15.27.03.2024 toimunud istungil arutas kohus pooltega kompromissi. Kostjad selgitasid, et kostjatel omandi jaotuse osas omavahel erimeelsusi ei ole. Menetlusosalised leppisid istungil kokku, et kompromissi korras võiksid hagejale jääda korterid 3, 4 ja 5 ning hageja tasub kostjale II hüvitist omandi kaotuse eest.
16.11.06.2024 toimunud istungil selgitasid pooled, et kompromiss jäi sõlmimata hüvitise nõude erimeelsuse tõttu. Hageja märkis, et kui menetlusosalised ei saa hüvitise suuruse osas kokkuleppele, siis on hageja teoreetiliselt ka nõus, et temale jäävad korterid 3 ja 4. Kohtu põhjendused
17.Kohus, tutvunud kohtule esitatud seisukohtade ja kirjalike tõenditega, kuulanud istungil ära menetlusosalised ning hinnanud tõendeid kogumis, leiab, et kaasomandi lõpetamise nõue on põhjendatud ning hageja hagi tuleb rahuldada hageja poolt alternatiivselt taotletud jagamise viisil. Kostjate vastuhagi jätab kohus rahuldamata.
2-22-6243
18.TsMS § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. TsMS § 231 lg 2 järgi poolte faktilise asjaolu kohta esitatud väide ei vaja tõendamist, kui vastaspool võtab selle omaks ning lg 4 järgi omaksvõttu eeldatakse, kui vastaspool ei vaidlusta faktilise asjaolu kohta esitatud väidet selgesõnaliselt ja vaidlustamise tahe ei ilmne ka poole muudest avaldustest.
19.Menetlusosalised tõid esile järgmised asjaolud, mille vastaspool võttis omaks või mille vaidlustamise tahe ei nähtu vastaspoole avaldusest, ja mis kohus loeb TsMS § 231 lg-te 2 ja 4 ning viidatud tõendite alusel tuvastatuks: -
Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriossa nr XXX on kantud kinnisasi asukohaga XXX, XXX-i, maa sihtotstarbega elamumaa (100%), pindalaga 931 m2 (I kd tl 7);
-
Kinnistusraamatu registriosa nr XXX II jakku on omanikena sisse kantud hageja G. G. 1/6 kaasomandist, kostja I U. M. 4/6 kaasomandist ja kostja II OSAÜHING FEIKKO 1/6 kaasomandist;
-
Kinnisasi on hoonestatud ja sellel asub elamu ning kuur.
20.Hageja ja kostjad on kohtule esitanud hagi ja vastuhagi kaasomandi lõpetamise nõudes. Pooled vaidlevad kaasomandi lõpetamise viisi ja võimaliku hüvitise suuruse üle.
21.AÕS § 76 lg 1 sätestab, et kaasomanikul on õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. AÕS § 77 lg 1 kohaselt jagatakse kaasomandi lõpetamisel asi vastavalt kaasomanike kokkuleppele, kuid juhul kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus kaasomandi lõpetamise vastavalt asjaoludele ja AÕS § 77 lg 2 sätestatule. AÕS § 77 lg 2 sätestab, et kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanike vahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele.
22.Riigikohtu otsuses tsiviilasjas nr 2-17-9749 on selgitatud, et tulenevalt AÕS § 76 lg-st 1 on kaasomanikul igal ajal õigus nõuda kaasomandi lõpetamist. See tähendab, et kui kohtule esitatakse kaasomandi lõpetamise hagi, peab kohus lõpetama kaasomandi ühel AÕS § 77 lg-s 2 sätestatud viisil, mida on taotletud hagis või vastuhagis (nt 3-2-1-102-05, p 15). Samas on selgitatud, et kaasomandi lõpetamata jätmine ei ole üldjuhul lubatud ning üksnes erandjuhul on hea usu põhimõttest tulenevalt võimalik jätta kaasomand lõpetamata, kui hagis või vastuhagis taotletud kaasomandi lõpetamise viis ei ole õiglane (vt nt 3-2-1-45-06, p-d 19 ja 20). Kaasomand tuleb lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke kõige vähem. Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama poolte huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest. Kaasomandi lõpetamine kohtus on materiaalõiguslikult TsÜS § 68 lg 5 alusel kaasomanike kokkuleppe sõlmimise tahteavalduste asendamine ning seega asendab kohtulahend, millega kaasomand lõpetatakse, kaasomanike kokkulepet kaasomandi lõpetamise kohta (vt Riigikohtu 29.05.2013 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-42-13, p 12; Riigikohtu 29.09.2010 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-65-10, p 20).
23.Kaasomandi lõpetamise asjades saab kohus AÕS § 77 lg 2 alusel valida vaid sellise asja jagamise viisi, mida pool on hagis või vastuhagis nõudnud (vt viimati Riigikohtu 10.05.2017 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-39-17, p 10). Järelikult saab kohus käesolevas asjas kaaluda, kas
2-22-6243 jagada kaasomand hageja või kostjate pakutud viisil. Kohus kaalub kaasomandi lõpetamise viisi valikul kõigi kaasomanike huve vastavalt poolte esile toodud asjaoludele. Käesoleva asja olemust ja menetlusosaliste esile toodud asjaolusid arvestades peab kohus põhjendatuks hinnata paralleelselt nii hagi kui ka vastuhagi kaasomandi lõpetamiseks.
24.Käesoleval juhul tulevad lähtuvalt hagiavalduses ja vastuhagis esitatud nõuetest kaalumisele kolm alternatiivset kaasomandi lõpetamise viisi. Hageja on soovinud kaasomand lõpetada selliselt, et see jääb kostjate kaasomandisse, pannes kohustuse maksta hagejale välja tema osa rahas, alternatiivselt müüa kinnisasi avalikul enampakkumisel ning jagada saadud raha hageja ja kostjate vahel proportsionaalselt nende kaasomandi osa suurusele või alternatiivselt jagada kaasomand reaalosadeks, mille alusel moodustatakse korteriomandid. Kostjad soovivad samuti kaasomandi jagada reaalosadeks, mille alusel moodustataks korteriomandid. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 3 lg 1 sätestab, et kinnisasja kaasomanikud võivad kokku leppida selles, et igal kaasomanikul tekib eriomand eluruumile või mitteeluruumile kinnisasjal olevas või sellele ehitatavas hoones. Kaasomanik võib AÕS §de 76 ja 77 kohaselt nõuda kaasomandi lõpetamist ja kaasomandis oleva kinnisasja jagamist korteriomanditeks (vt ka RKTKm 3-2-1-12-08 p 13, RKTKo 3-2-1-143-04 p18).
25.Esmalt tuleb kohtul anda hinnang sellele, kas hageja poolt hagiavalduses taotletud viisil on võimalik kaasomand lõpetada. Hageja on hagiavalduses soovinud kaasomand lõpetada selliselt, et kaasomand jääks kostjate kaasomandisse ning kostjad tasuksid hagejale hüvitist tema osa eest. Kostjad on menetluses välja toonud, et nad ei ole huvitatud hageja kaasomandi osa omandamisest, mistõttu ei ole hageja poolt taotletud kaasomandi lõpetamine nimetatud viisil võimalik. Nimetatu on kooskõlas ka Riigikohtu seisukohaga, mille kohaselt on Riigikohus leidnud, et ei ole õige jätta ühis- või kaasomandis olevat kinnisasja ühe ühis- või kaasomaniku ainuomandisse suurema hüvitise maksmise vastu, kui viimane on valmis ja võimeline maksma (vt Riigikohtu 26. aprilli 2017. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-14-17, p-d 23, 25).
26.Teise alternatiivina on hageja palunud kaasomand lõpetada selliselt, et müüa kinnisasi avalikul enampakkumisel ning jagada saadud raha hageja ja kostjate vahel proportsionaalselt nende kaasomandi osa suurusele. Kohus leiab, et nimetatud viisil kaasomandi lõpetamine ei ole menetlusosaliste huvides, kuivõrd kostjad on huvitatud oma osa säilitamisest ning kinnisasja avalikul enampakkumisel müümisel võivad kostjad oma kaasomandi osast ilma jääda.
27.Kolmanda alternatiivse viisina on mõlemad pooled taotlenud kinnisasja kaasomandi lõpetamist kinnisasja jagamisega korteriomanditeks. Hageja ja kostja nõuete erinevus seisneb üksnes selles, milline korter millisele kaasomanikule jääks.
28.KrtS § 3 lg 1 sätestab, et kinnisasja kaasomanikud võivad kokku leppida selles, et igal kaasomanikul tekib eriomand eluruumile või mitteeluruumile kinnisasjal olevas või sellele ehitatavas hoones. AÕS § 77 lg 2 ja KrtS § 3 lg 1 järgi saab kaasomanik nõuda teiselt kaasomanikult kaasomandi lõpetamist kinnisasja korteriomanditeks jagamisega. KrtS § 3 lg 1 ja AÕS § 120 lg 1 kohaselt on vajalik kinnisasja korteriomanditeks jagamiseks kaasomanike kokkulepe. AÕS § 77 lg 2 ja TsÜS § 68 lg 5 järgi saab kaasomanik nõuda kohtult, et kohus kohustaks teist kaasomanikku andma tahteavalduse KrtS § 3 lõikes 1 nimetatud kokkuleppe sõlmimiseks. KrtS § 4 lg 1 sätestab, et eriomandi ese on ruumiliselt piiritletud eluruum või mitteeluruum ning selle juurde kuuluvad hoone osad, mida on võimalik eraldi kasutada ning mida saab muuta, kõrvaldada või lisada kaasomandit või teise korteriomaniku õigusi kahjustamata või hoone välist kuju muutmata.
29.Riigikohtu lahendi 3-2-1-65-10 p-st 21 tulenevalt peab kaasomandi lõpetamine toimuma kõigi kaasomanike huve võimalikult suures ulatuses arvestades. Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama kaasomanike huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest. Kohus
2-22-6243 selgitab, et kuigi kaasomandi lõpetamise viisi valik on kohtu kaalutlusotsus, ei või see viia ebamõistlike tagajärgede ja ebaõigluseni. Kaasomand (ühisomand) tuleb lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke (ühisomanikke) kõige vähem (vt nt Riigikohtu 9. mai 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-45-06, p 19).
30.Kostjad on kohtule esitanud hoonejaotusplaani, mille kohaselt on kinnisasi võimalik jagada üheksaks korteriomandiks (I kd tl 159). Pärnu Linnavalitsus on kostjatele kinnitanud, et vaidlusaluse kinnisasja kaasomandi lõpetamise saab lahendada kinnisasja jaotamisega korteriomanditeks (I kd tl 158). Kohus tuvastab, et kaasomandi lõpetamine korteriomanditeks jagamisel on võimalik.
31.Vaidlust ei ole selles, et hageja ja kostjad ei kasuta kinnistut ja sellel asuvaid hooneid enda elukohana. Vaidlust ei ole ka selles, et kostjad on osasid majas asuvaid kortereid kasutanud välja üürimiseks. Kostjad on oma kohtule esitatud seisukohtades leidnud, et kaasomanike vahel on sõlmitud kasutuskorra kokkulepe ning esitanud kohtule ka E. G. , I. T. ja A.-V. M. i vahel sõlmitud kasutuskorra kindlaksmääramise lepingu (I kd tl 35-36). Hageja on kasutuskorra kokkuleppe olemasolule vastu vaielnud põhjusel, et kokkuleppe on sõlminud isikud, kes ei ole enam kaasomanikud ning kokkuleppe ei ole kantud kinnistusraamatusse, mistõttu ei kehti see praeguste kaasomanike suhtes. Kohus nõustub hagejaga ning leiab, et kostjad ei ole käesoleval juhul tõendanud, et kaasomanike vahel oleks sõlmitud kehtiv kasutuskorra kokkulepe.
32.Menetlusosalised on menetluse käigus pikalt pidanud kompromissläbirääkimisi ning kahel toimunud istungil jõudnud ka ühisele arusaamale, millised moodustatavatest korteriomanditest võiksid jääda hageja ning millised kostjate omandisse. 27.03.2024 ja 11.06.2024 toimunud kohtuistungitel on pooled möönnud võimalust, et hagejale jäävad korterid nr 3, 4 ja 5 (I kd tl 181 pöördel).
33.Kohus leiab, et käesoleval juhul on põhjendatud jagada moodustatavad korteriomandid selliselt, et hagejale jäävad korterit nr 3, 4 ja 5, kostjale I jäävad korterid nr 1, 2, 7, 8 ja 9 ning kostjale II jääb korter nr 6. Hageja on välja toonud, et üksnes korterite nr 3 ja 4 hagejale jätmisel ei oleks hageja hinnangul arvestatud piisavalt hageja huvidega. Korterid nr 3 ja 4 paiknevad eraldiasetsevalt (eraldi korrustel) ning nende ühine kasutuselevõtt ja ühine majandamine on keeruline. Lisaks on hageja välja toonud, et hageja mõttelisele osale vastava eriomandi eseme suurus kokku on 54,12 m2 (eriomandite suurus kokku on 324,7 m2, hageja omandiosale vastav suurus on 324,7 x 1/6 = 54,12 m 2). Seega kui hagejale jääksid ainult korterid 3 ja 4, siis oleks hagejale jäävate eriomandi esemete suurus kokku 29,5 + 15,9 = 45,4 m2 ehk 54,12 - 45,4 = 8,72 m 2 vähem, kui tema omandiosale vastav suurus. Seega, kui hageja saab endale korterid 3, 4 ja 5, siis oleks hagejale jäävate eriomandi esemete suurus kokku 29,5 + 15,9 + 17,5 = 62,9 m2 ehk 62,9 - 54,13 = 8,78 m2 enam, kui tema omandiosale vastav suurus. Seega on mõlemal puhul kõrvalekaldumine omandi osale vastava pinna suurusest ligilähedaselt sama. Kohus nõustub hagejaga, et hageja huvide mõistlikul määral arvestamiseks oleks põhjendatud jätta hagejale korteriomandi 3, 4 ja 5, kuna need koos paiknevad ruumiliselt terviklikult hoone väljaulatuvas osas ning kokkuvõttes võimaldavad hagejal talle jäävaid korteriomandeid tervikult kasutada ja majandada. Kohus leiab, et korterite 3, 4 ja 5 hagejale jätmisel ei saa ka kostjate huvid ülemääraselt kahjustatud. Samuti ei ole kostjad ka ise välja toonud ega põhjendanud, miks tuleks jätta korteriomand nr 5 just kostjale II.
34.Kohus lahendab järgmisena maksmisele kuuluva hüvitise nõude.
35.Kohus on pooltega arutanud kaasomandi lõpetamisel võimalikku hüvitise maksmise küsimust ning pooled on soovinud, et kaasomandi lõpetamisel reaalosadeks jagamisega mõistaks kohus välja ka õiglase hüvitise. Hageja on leidnud, et hagejale tuleb välja mõista hüvitis selle ees, et jagamisel jääb hagejale jääva vara väärtus väiksemaks ning kostjad on
2-22-6243 leidnud, et vastuhagi rahuldamisel tuleb küll hagejale mõista välja hüvitis omandi kaotuse eest, kuid see ei saa olla suurem kui on kostjate nõue hageja vastu seoses kaasomandile tehtud kulutustega. Kohus leiab, et otstarbekuse kaalutustel on käesolevas asjas see küsimus võimalik lahendada ning tingimata ei ole vajalik seda teha peale kinnistusraamatumenetluse läbi viimist (nagu on selgitatud Riigikohtu lahendis tsiviilasjas nr 3-2-1-104-05, p 7 ja 9).
36.Kohus leiab, et kõnealusest lahendist tulenev praktika ei välista täielikult hüvitise määramise küsimuse lahendamist samas menetluses koos kinnisasja reaalosadeks jagamisega. Seda on käsitletud kohtu võimalusena, kuid mitte kohustusena. Ehkki tavapäraselt toimub sellise hüvitise määramine peale kinnistusraamatumenetluse läbimist, leiab kohus, et käesolevas tsiviilasjas on aga võimalik ja mõistlik lisaks kaasomandi jagamise viisi üle otsustamisele lahendada ka kinnisasja reaalosadeks jagamisel tasumisele kuuluva hüvitise küsimus. Hageja on esitanud kohtule LVM Kinnisvara OÜ arvamuse nr 061-24M, samuti on korteriomandite suurused juba kindlaks määratud (hindamisakt II kd tl 26-47 käsitleb ka korteriomandite väärtusi).
37.Kohtule esitatust nähtub, et poolte vahel puudub vaidlus selles, et kinnistul asuva elamus moodustatavate eriosade suurus kokku on 324,7 m2. Olukorras, kus hagejale jäävad korterid nr 3, 4 ja 5, kostjale I jäävad korterid nr 1, 2, 7, 8 ja 9 ning kostjale II jääb korter nr 6, on kostjale I jäävate eriomandi esemete suurus kokku 215,6 m 2, mis on 0,85 m2 vähem kui tema kaasomandi osa (216,45-215,6) ja kostjale II jääva eriomandi eseme suurus 46,2 m 2, mis on 7,92 m2 vähem kui tema kaasomandi osa (54,12-46,2). Hageja on leidnud, et kaasomandi lõpetamisel ja korteriomandite moodustamisel tuleb väljamõistetava hüvitise suuruse arvutamisel lähtuda moodustavate korterite väärtusest ning kuna kostjatele jäävad korterid, mis on oluliselt paremas seisukorras kui hagejale jäävad korterid, siis tuleb kostjatelt hageja kasuks välja mõista hüvitis. Kohus hageja nimetatud käsitlusega ei nõustu. Pooled on käesolevas menetluses kinnitanud, et hageja ei ole teinud kulutusi kaasomandi parendamiseks, säilimiseks või hooldamiseks, samas kostjad on välja toonud ja kinnitanud, et nad on seda teinud. Kohus nõustub kostjatega, et korterite 3, 4 ja 5 jätmisel hagejale ning seejuures kostjatelt täiendava hüvitise väljamõistmine oleks ebaõiglane.
38.Kohus leiab, et käesoleval juhul tuleb hagejalt mõista kostjate kasuks õiglane hüvitis omandi kaotuse eest. Hageja poolt kohtule esitatud LVM Kinnisvara OÜ arvamuse kohaselt on korter nr 3 turuväärtus 17 000 eurot, so 600 eurot/m 2, korter nr 4 turuväärtus 10 500 eurot, so 660 eurot/m2 ja korter 5 turuväärtus 19 000 eurot, so 1086 eurot/m 2. Kostjad omalt poolt mingeid tõendeid hüvitise suuruse kindlaksmääramiseks esitanud ei ole. Kohus leiab, et hüvitise suuruse arvutamisel tuleb lähtuda korter nr 5 ruutmeetri hinnast ning ruutmeetrite arvust, mille võrra on kostjate eriomandi esemete suurus vähem nende kaasomandi osast, põhjusel et kostjad on välja toonud ja hageja ei ole sellele vastu vaielnud, et kostjad on korteri nr 5 osas teinud kulutusi korteri parendamiseks, samas kui hageja ei ole seda teinud.
39.Seega leiab kohus, et põhjendatud on hagejalt mõista õiglane hüvitis kostja I kasuks välja 923,10 eurot (1086 x 0,85) ning kostja II kasuks 8601,12 eurot (1086 x 7,92).
40.Kohus leiab, et põhjendatud on ka kostjate hageja nõue kostjate tahteavalduste asendamiseks, mis on vajalikud kaasomandi jagamisega kaasnevate õigusmuudatuste kinnistusraamatusse kandmiseks. Kohus rahuldab hagi ka nende nõuete osas. TsMS § 442 lg 5 teise lause järgi peab kohtuotsuse resolutsioonist selguma, milliseid kostjate tahteavaldusi kohtuotsus asendab. Seega tuleb kohtuotsuse resolutsiooni märkida, et kostjad on kohustatud andma nõusoleku kaasomandi lõpetamiseks selle reaalosadeks jagamise teel ning kinnistusraamatus omanikukande muutmiseks.
41.Pooled on esitanud taotluse seoses kinnistu jagamisega korteriomanditeks teha esmakande otsus ja kanda registrisse XXX XXX korteriühistu. KrtS § 2 kohaselt luuakse korteriomandid ja korteriühistu kaasomanike vahel sõlmitud eriomandi loomise kokkuleppega või kinnisasja
2-22-6243 omaniku jagamisavaldusega. KrtS § 6 lg 1 kohaselt esitatakse korteriomandite kinnistamiseks kinnistusraamatu pidajale esitatavas kinnistamisavalduses ka kõik need andmed, mis on vajalikud korteriühistu kandmiseks korteriühistute registrisse. Pärast kinnistamisavalduse saamist edastab kinnistusraamatu pidaja avalduse korteriühistute registri pidajale. Kinnistusraamatu pidaja ja korteriühistute registri pidaja vaatavad avalduse läbi samal ajal. Korteriomandite kinnistamise kanne tehakse pärast seda, kui korteriühistute registri pidaja on teatanud, et puuduvad takistused korteriühistu registrikaardi avamiseks. Korteriühistu registrikaardi avamise kanne tehakse viivitamata pärast korteriomandite kinnistamise kande tegemist (lg 4).
42.Kohus märgib, et käsitles ja arvestas poolte väiteid ja tõendeid käesoleval juhul otsuses ulatuses, milles see hagi eset ning poolte väidete sisu arvestades oli asja lahendamiseks õiguslikult oluline. Ülejäänud väited ja tõendid ei oma kohtu hinnangul asja lahendamisel tähtsust ning kohus neid seetõttu otsuses ei käsitle.
43.Kohus selgitab, et oma 16.12.2024 kohtule esitatud menetlusdokumendis on kostjad leidnud, et asja õiglase lahendamise huvides on vajalik määrata ka tulevaste parkimiskohtade ja kõrvalhoones asuvate ruumide jaotus, samuti on vajalik määrata loodava korteriühistusse juhatus. Kohus jätab kostjate nimetatud nõuded tähelepanuta, kuivõrd kostjad ei ole käesolevas menetluses antud nõudeid esitanud, need on üksnes esitatud 16.12.2024 menetlusdokumendi sees. Menetluskulude jaotus
44.TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses.
45.TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Vastavalt TsMS § 163 lg-le 2, kui hagi rahuldatakse osaliselt või sellesarnases ulatuses, nagu on kohtumenetluses kompromissina pakkunud üks pool, võib kohus jätta menetluskulud tervikuna või suuremas osas poole kanda, kes kompromissiga ei nõustunud.
46.Pooled on käesolevas menetluses pidanud mitmeid kordi ja pikalt kompromissläbirääkimisi, kahel kohtuistungil jõudsid pooled ka kompromissile väga lähedale, misjärel koostas hageja kompromisslepingu projekti, mis vastab suures osas käesolevale kohtulahendile. Kostjad on olnud kompromissiga nõus, kuid keeldunud kompromissi sõlmimisest, kuna kostjad on soovinud kompromissiga lahendada ka küsimusi, mis ei ole käesoleva vaidluse esemeks. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et TsMS § 163 lg 2 alusel tuleb menetluskulud jätta solidaarselt kostjate kanda.
47.TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 174 lg 4 sätestab, et kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras.
48.Kohtupraktikast tuleneb, et maakohus peab menetluskulud uuesti kindlaks määrama juhul, kui otsus kaevatakse edasi ja menetluskulude jaotus selle tulemusel muutub. Poolte vahel leidis aset intensiivne vaidlus ning pooltevahelised erimeelsused näivad olevat ületamatud, mida kinnitab ka menetluses kompromissile mittejõudmine. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et menetluskulude suuruse kindlaksmääramine on menetlusökonoomikast tulenevalt mõistlik alles peale lõpplahendi jõustumist. Seega ei määra kohus menetluskulude rahalist suurust
2-22-6243 kindlaks kohtuotsuses, vaid määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras (allkirjastatud digitaalselt) Kadri Mälberg kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.