Omega System OÜ hagi Luminor Bank AS vastu sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks täiteasjas nr 022/2023/6686
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 20.06.2024 otsus
Kaebuse esitaja ja liik
Omega System OÜ apellatsioonkaebus
Kaebuse hind
6000 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Hageja Omega System OÜ (registrikood 14303264), lepinguline esindaja vandeadvokaat Martin Kruus Kostja Luminor Bank AS (registrikood 11315936), lepinguline esindaja Madis Meristo
Menetluse liik
Asja läbivaatamine 26.11.2024 kohtuistungil
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Harju Maakohtu 20.06.2024 otsus ja saata asi uueks arutamiseks samale maakohtule eelmenetluse staadiumis.
2.Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus.
1.Omega System OÜ (hageja) esitas 19.10.2023 Harju Maakohtule Luminor Bank AS (kostja) vastu hagi sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks täiteasjas nr 022/2023/6686.
2.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid Y, Q (laenusaajad) ja kostja 13.04.2009 laenulepingu nr 922014342300 (laenuleping). Laenulepingust tulenevate nõuete tagamiseks seati Xle (surnud) kuulunud Tallinnas XXX asuvale korteriomandile kostja kasuks hüpoteek kohustusega alluda kohesele sundtäitmisele. X pärijateks olid Y, W ja F. Hageja omandas Yi ja Fi ühisomandi osa. Kinnistusraamatu kohaselt on korteriomandi ühisomanikud hageja ja W (surnud, pärandvara hooldaja G).
2.1.Alates ajast, kui hageja sai korteri ühisomanikuks, on hageja ja kostja korduvalt suhelnud nii elektrooniliselt kui ka telefoni teel. Kostja informeeris hagejat korduvalt e-kirja teel sellest, et laenusaajad on jäänud võlgnevusse. Kostja edastas 20.04.2022, 23.09.2022 ja 14.02.2023 hagejale teated laenulepingu võla kohta ja ülesütlemise hoiatuse. Hageja tasus iga kord tekkinud võla.
2.2.Väidetavalt saatis kostja 31.05.2023 teate laenulepingust tuleneva võla kohta ja andis täiendava tähtaja selle tasumiseks liht- ja tähtkirjaga. Hageja ei ole teadet kätte saanud.
2.3.Kostja edastas 13.07.2023 hagejale e-kirja teel laenulepingu ülesütlemise teate. Kostja poolne laenulepingu ülesütlemine on formaalsete ja materiaalsete eelduste täitmata jätmise tõttu tühine. Laenuleping ei ole kehtivalt üles öeldud. Hagejale jääb arusaamatuks, mis põhjusel kostja unustas või tahtlikult ignoreeris hagejat teavitada e-kirja teel tekkinud võlast seisuga 31.05.2023, samas 13.07.2023 teate laenulepingu ülesütlemise kohta edastas kostja hagejale taas elektrooniliselt.
2.4.Puuduvad tõendid ka selle kohta, et laenusaajad oleks saanud kätte 31.05.2023 teate võla kohta koos vastava hoiatusega ja teate laenulepingu ülesütlemise kohta. Tahteavaldus muutub kehtivaks selle kättesaamisega.
2.5.Laenuleping ei pea laenuandja poolse ülesütlemisega tingimata lõppema. Selleks peab olema täidetud ülesütlemisavalduse sisulised ja formaalsed nõuded, esmajoones peab olema mõjuv põhjus lepingu ülesütlemiseks ning ülesütlemisavaldus peab olema tehtud mõistliku aja jooksul peale ülesütlemise aluseks olevast asjaolust teadasaamist.
2.6.Kostja 27.09.2023 avalduse alusel on kohtutäitur Elin Vilippus alustanud täitemenetluse täiteasjas nr 022/2023/6686, milles toimub korteriomandile kostja kasuks seatud hüpoteegi sundtäitmine.
2.7.Hüpoteegi realiseerimiseks täitemenetluse algatamine on mh vastuolus hea usu põhimõttega. Kostja vastuväited
3.Kostja palus jätta hagi rahuldamata.
3.1.Hageja käsitleb olulisi asjaolusid ebaõigesti ja moonutatult. Laenusaajatel tekkis korduvalt laenulepingust tulenev võlg, mistõttu edastas kostja 20.04.2022, 23.09.2022 ja 14.02.2023 teate võla kohta ja ülesütlemise hoiatuse laenusaajatele, hagejale ja teisele
2-23-14832 tagatisvara omanikule Wle. Laenusaajate võlg tasuti. Laenusaajatel tekkis järjekordselt võlg, mistõttu edastas kostja laenusaajatele ja hagejale 17.04.2023 teate võla kohta ja ülesütlemise hoiatuse. Kostja nõudis võla tasumist hiljemalt 02.05.2023. Laenusaajad ega hageja võlga tähtajaks ei tasunud. Samuti suurenes laenusaajate võlg järgnevate laenumaksete võrra, mistõttu edastas kostja laenusaajatele ja hagejale 31.05.2023 teate võla kohta ja ülesütlemise hoiatuse. Kostja nõudis võla tasumist hiljemalt 14.06.2023. Kostja selgitas, et kui laenusaajad ei tasu kogu võlga hiljemalt eelpool näidatud kuupäevaks, ütleb kostja laenulepingu üles ja nõuab kogu laenu ennetähtaegset tagastamist. Ebaõige on hageja väide, et 31.05.2023 teadet ei ole hagejale kunagi esitatud. Kostja edastas 31.05.2023 nõudekirja hagejale nii tavapostiga kui tähitud kirjaga. Võlga hoiatuses märgitud täiendavaks tähtajaks ei tasutud. Kostja ütles laenulepingu 13.07.2023 üles ja edastas sellekohased teated nii laenusaajatele kui hagejale.
3.2.Ebaõige on väide, et kostja informeeris hagejat tekkinud võlast alati ainult e-kirja teel. Kostja edastas teated hagejale mh posti teel. Hagejal ja kostjal puudus ja puudub omavaheline suhe, mistõttu ei saa väita, et hagejal ja kostjal oli välja kujunenud mingisugune suhtluspraktika. Pooltel oli pärast laenulepingu ülesütlemist kirjavahetus, milles kostja selgitas, et laenulepingu ülesütlemine oli õiguspärane. Kostja palus 18.08.2023 viivitamata teatada, kas hageja likvideerib/refinantseerib laenulepingust tuleneva võla või peab kostja esitama täitmisavalduse kohtutäiturile. Hageja ei võtnud kostjaga võla refinantseerimiseks ühendust ega vähendanud laenusaajate võlga.
3.3.Hageja ei ole laenulepingu pool ja ta ei saa selle ülesütlemist vaidlustada. Laenulepingu ülesütlemine oli kehtiv. Hageja saaks teoreetiliselt tugineda asjaolule, et laenulepingu ülesütlemine ei ole laenusaajate suhtes kehtiv. Laenusaajad ei ole vaidlustanud laenulepingu ülesütlemise fakti ega selle õiguspärasust. Hagejal puudub nõudeõigus sundimaks laenusaajaid tagasi laenulepingusse.
3.4.Laenusaajad olid viivituses vähemalt kolme üksteisele järgneva tagasimaksega. Kostja andis laenusaajatele ja ka tagatisvara omanikule vähemalt kahenädalase täiendava tähtaja koos ülesütlemise hoiatusega. Kostja ülesütlemisavaldus oli kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Kostja pakkus laenusaajatele võimalust läbirääkimisteks, kuid laenusaaja Y kinnitas mh telefonitsi 10.05.2023, et tema majanduslik olukord on raske ning huvi laenu teenindada puudub.
3.5.Kostja ei ole käitunud hea usu põhimõtte vastaselt ning alused sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks puuduvad. Kostja on esile toonud ja tõendanud, et laenulepingu ülesütlemine on kehtiv ning kostja edastas ülesütlemise hoiatuse ka hagejale. Kostja poolt oma seaduses sätestatud õiguse kasutamine ei ole hea usu põhimõttega vastuolus. Maakohtu otsus
4.Maakohus jättis 20.06.2024 otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda ning tühistas hagi tagamiseks seatud abinõu.
5.Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei ole hageja vastu alustatud sundtäitmine täitemenetluse seadustiku (TMS) § 221 lg 1 järgi lubamatu. Maakohus ei nõustunud hagejaga, et kostja poolne laenulepingu ülesütlemine on formaalsete ja materiaalsete eelduste täitmata jätmise tõttu tühine. Laenuleping on kehtivalt üles öeldud. Täitemenetluse algatamine ei ole hea usu põhimõttega vastuolus ja hagi on tõendamata.
6.Maakohus ei nõustunud hagejaga selles, et laenusaajate ja kostja vahel sõlmitud laenulepingu ülesütlemine on tühine. Laenusaajatel oli võlg kostja ees, mistõttu ütles kostja
2-23-14832 põhjendatult laenulepingu üles. Kostja edastas ka hagejale teateid võla kohta nii 17.04.2023 kui ka 31.05.2023. Pooltel oli pärast laenulepingu ülesütlemist kirjavahetus, milles kostja palus 18.08.2023 viivitamata teatada, kas hageja likvideerib/refinantseerib laenulepingust tuleneva võla või peab pank esitama täitmisavalduse kohtutäiturile. Hageja ei võtnud kostjaga võla refinantseerimiseks ühendust ega ole ka mistahes ulatuses laenusaajate võlga vähendanud. Seega tuvastas maakohus, et kostja on selles suhtes käitunud heas usus pakkudes hagejale võimalusi vältimaks täitemenetluse algatamist.
7.TMS § 221 lg 1 alusel võib võlgnik esitada sissenõudja vastu hagi täitedokumendi alusel sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks, eelkõige põhjusel, et nõue on rahuldatud, ajatatud või tasaarvestatud. Kostja on esile toonud ja tõendanud, et laenusaajatel oli ja on ka asja läbivaatamise ajal võlg kostja ees. Kostja nõudeid ei ole rahuldatud, ajatatud ega tasaarvestatud, mistõttu puuduvad alused sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks. Asjaolu, et laenusaajatel oli ja on võlg kostja ees, ei ole hageja vaidlustanud ning võla olemasolu on ka kostja tõendanud. Kohtule esitatud teated laenulepingu ülesütlemise kohta kinnitavad järjepidevat mittekohast tasumist maksetähtpäevaks.
8.Kostja pakkus hagejale nii telefoni teel kui kirjalikult kompromissi, et hageja refinantseerib laenulepingust tuleneva võla, et vältida sundtäitmist, hageja ei tundnud refinantseerimise vastu huvi. Kohtu korraldaval istungil 07.03.2024 viitas maakohus võimalusele pidada läbirääkimisi, kuivõrd võla olemasolu ja suuruse üle vaidlus puudub (00:16:30). Kostja selgitusel ei ole toimunud laekumisi veebruarist 2023 (00:17:35). Kostja pakkus refinantseerimise näol kompromissi ka kohtuistungil, millega hageja ei nõustunud. Maakohus selgitas ka 16.05.2024 toimunud kohtuistungil (00:20:04), et võla tasumine võimaldaks vältida sundtäitmist.
9.Maakohus ei nõustunud hageja seisukohaga, et hea usu põhimõttega vastuolus oleks 31.05.2023 teate saatmata jätmine e-posti aadressil. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 70 on TsÜS § 69 suhtes erinormiks, mis sätestab erisused (rikkuja kannab tahteavalduse kättesaamisega seotud riski) tahteavalduse jaoks, millega lepingupool teatab teisele poolele, et viimane on lepingulist kohustust rikkunud. Juhul, kui pool edastab teisele poolele lihtkirjaga teate võla kohta, tuleb teate saatmist lihtpostiga hageja aadressil lugeda tahteavalduse edastamiseks mõistlikul viisil TsÜS § 70 tähenduses (RKTKo 01.11.2017, 2-15-17677, p-d 11, 11.2, 11.3). Kostja edastas hageja poolt vaidlustatud 31.05.2023 teate hageja aadressile XXX , 13513, Tallinn. Äriseadustiku § 145 lg 1 p 2 alusel kantakse äriregistrisse osaühingu asukoht ja aadress. Äriregistri seaduse § 12 p 5 alusel kantakse juriidilise isiku kohta registrikaardile asukoht ja aadress. Hageja aadress on äriregistri kohaselt XXX . Sama aadressi on hageja märkinud hagiavalduse tiitellehel enda aadressiks. Nimetatud aadress on ka täitmisteatel. Maakohtu hinnangul on kostja valinud hagejale nõudekirja edastamiseks mõistliku viisi ning 31.05.2023 edastatud nõudekiri tuleb lugeda hagejale kättetoimetatuks. Hageja ei ole tõendanud n-ö tavapärast e-kirja teel suhtlemist, sest vaid 31.05.2023 kiri edastati XXX 4-52 postiaadressil.
10.Pantija, kes ei ole ise tarbijana krediidilepingut sõlminud, ei ole krediidilepingu pooleks, kellele tuleks krediidilepingu ülesütlemisest teada anda. Pantija on krediidiandjaga asjaõiguslikes suhetes, ta ei ole ka krediidi käendaja. Seetõttu ei laiene temale võlaõigusseaduse (VÕS) § 416 lg-st 1 tulenev teatamiskohustus (RKTKo 17.03.2009, 3-2-18-09, p 12).
11.VÕS § 416 lg-st 2 tuleneb krediidiandjale kohustus pakkuda läbirääkimiste võimalust tarbijast krediidisaajale, mitte aga võimalikele tagatise andjatele (RKTKo 12.12.2018, 2-17-9391, p 15.3). Seega ei olnud kostjal VÕS § 416 lg-st 2 tulenevat kohustust enne
12.Riigikohus märkis lahendi nr 2-17-9391 p-s 16.3, et õiguste teostamise kuritarvitamiseks ja seega nende hea usu põhimõtte vastaseks teostamiseks võib olla krediidiandja poolt sissenõude pööramine kolmandast isikust pantija kinnisasjale olukorras, kus asjaoludest nähtuvalt esineb mõistlik võimalus hüpoteegi realiseerimist vältida, sealjuures krediidiandja huve kahjustamata. Sellise olukorraga võib tegemist olla näiteks juhul, kui hüpoteegiga koormatud kinnisasja omanik on näidanud välja valmisolekut täita krediidivõtja kohustused, mille täitmata jätmise tõttu krediidileping üles öeldi, või krediidileping esialgsetel või muudetud tingimustel üle võtta ning see ei kahjustaks ebamõistlikult krediidiandja huve. Kirjeldatud olukorras on krediidiandjal hea usu põhimõttest tulenev kohustus pakkuda enne hüpoteegiga koormatud kinnisasjale sissenõude pööramist pantijale võimalust läbirääkimisteks, et jõuda mõlema poole õigustatud huve arvestavale kokkuleppele, mis võimaldaks krediidilepingu täitmist jätkata ning kinnisasja sundmüüki ära hoida. Kui läbirääkimiste tegelikule võimaldamisele vaatamata kokkuleppele ei jõuta, võib krediidiandja teostada oma õigust algatada täitemenetlus hüpoteegi realiseerimiseks. Käesolevas vaidluses tuvastas maakohus esitatud tõendite põhjal, et pärast ülesütlemise teavitust 31.05.2023 pidasid pooled kirjavahetust, kuid hageja võlga ei tasunud ega nõustunud ka kostja pakutud kompromissiga võla refinantseerimiseks.
13.Seega on hagiavalduses esitatud väited põhjendamatud ning ei anna alust sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks täiteasjas nr 022/2023/6686. Apellatsioonkaebus
14.Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada ja jätta menetluskulud kostja kanda.
15.Maakohus on asja lahendamisel jätnud olulised tõendid ja kohtu ette toodud asjaolud tähelepanuta ja analüüsimata.
16.Hageja kordab, et kõik teated edastas kostja hagejale e-kirja teel, v.a 31.05.2023 teate, mis erandlikult edastati üksnes posti teel. Seejärel 13.07.2023 teate laenulepingu ülesütlemise kohta edastas kostja hagejale tavapäraselt e-posti aadressile. Hageja väidab, et 31.05.2023 teade temani ei jõudnud. Postiteenuse osutaja (Omniva) selgitas, et kostja poolt 31.05.2023 edastatud kiri hagejani ei jõudnud ning saadeti tagasi kostjale, kellele see anti kättetoimetamata kujul üle 20.06.2023. Seega pidi kostja hiljemalt 20.06.2023 olema teadlik sellest, et hagejani ei ole teave laenulepingu alusel tekkinud võla kohta jõudnud. Sellele vaatamata ei edastanud kostja hagejale vastavat teavet uuesti varem kasutusel olnud viisil, vaid koostas 13.07.2023 teate laenulepingu ülesütlemise kohta, millega tekitas aluse hagejale kuuluvat vara koormava hüpoteegi realiseerimiseks.
17.Kostja algatas täitemenetluse ainult hageja suhtes, mitte hüpoteegiga koormatud vara ühisomanike suhtes ühiselt.
18.Hageja on jätkuvalt seisukohal, et kostja ei käitunud heas usus. Hagejal on kahtlus, et kostja jättis sihilikult 31.05.2023 teate hagejale e-posti teel edastamata, kuivõrd ei soovinud, et hageja tekkinud kohustuse laenusaajate eest järjekordselt täidab ning kostja minetab sellega võimaluse laenuleping üles öelda.
2-23-14832
19.Kohtupraktika kohaselt võib täitemenetluse õiguspärasust välistavaks asjaoluks olla võlausaldaja poolne hea usu põhimõttega vastuolus olev käitumine. Maakohus ei hinnanud hea usu põhimõtte järgmisega seonduvat mitte laenulepingu ülesütlemisele eelnenud käitumisaktide pinnalt, vaid üksnes selles osas, kas kostja on pakkunud hagejale pärast laenulepingu ühepoolset ülesütlemist võimalust tasuda hüpoteegiga tagatud kohustuste jääk vabatahtlikult ja täitemenetluse väliselt.
20.Hageja hinnangul on maakohus jätnud otsuse olulises ulatuses põhjendamata. Tuginedes asjaõigusseaduse (AÕS) § 279 lg-s 7 sätestatule laienevad hüpoteegiga koormatud kinnisasja omanikule, kes ei ole võlgnik, samasisulised õigused, mida saavad kasutada võlgnik ja käendaja. Perioodiliste tagasimaksetega laenulepingu puhul tuleks seega hüpoteegiga tagatud kinnisasja omanikule anda mõistlik võimalus täita regulaarsed kohustusi laenusaaja ja/või käendaja asemel, et vältida tagajärge, kus kogu laenujääk ja kaasnevad kõrvalkohustused muutuvad korraga sissenõutavaks.
21.Krediidiandjal on hea usu põhimõttest tulenev kohustus kahjulike tagajärgede vältimiseks anda hüpoteegiga koormatud kinnisasja omanikule, kes ei ole võlgnik, mõistlik võimalus täita kohustus enne hüpoteegilepingu täitmiseks täitemenetluse alustamist (RKTKo 12.12.2018, 2-17-9391). AÕS § 279 lg-st 7 tulenevalt laieneb selline kohustus ka laenulepingust tulenevate kohustuste täitmisele, millega seonduv tagajärg mõjutab hüpoteegiga tagatud kinnisaja omaniku õigusi üldjuhul oluliselt ulatuslikumalt, kui täitemenetluse alustamine.
22.Kostja ja maakohus tuginevad käesolevas asjas Riigikohtu praktikale (RKTKo 12.12.2018, 2-17-9391), mille kohaselt on krediidiandjal küll VÕS § 416 lg-st 2 tulenev kohustus pakkuda tarbijast krediidisaajale võimalust läbirääkimisteks kohustuste täitmisel, kuid selline kohustus ei laiene võimalikele tagatise andjatele. Viidatud kohtulahend ei oma puutumust käesoleva vaidlusega. Hageja ei eelda, et kostjal oli kohustus pidada temaga läbirääkimisi võlgniku kohustuste täitmise küsimuses. Hageja eeldab üksnes seda, et tulenevalt hea usu põhimõttest ja AÕS § 279 lg 7 regulatsioonist oli kostjal kohustus hagejat tekkinud võlast teavitada ning anda sellega hagejale võimalus kohustuse täitmisega kahjulike tagajärgede saabumist vältida. Maakohus vastavat küsimust otsuses ei analüüsinud, jättes otsuse olulises ulatuses põhjendamata. Vastustaja seisukoht
23.Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
24.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 3 alusel tühistada materiaalõiguse väära kohaldamise ja menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu ning saata asi maakohtule uueks arutamiseks eelmenetluse staadiumis. Apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele osaliselt. Mõlema kohtuastme menetluskulud jaotab maakohus sõltuvalt asja uue läbivaatamise tulemustest.
25.Ringkonnakohus võtab TsMS § 652 lg 1 p 1 järgi apellatsioonkaebuse lahendamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud niivõrd, kuivõrd puuduvad kahtlused nende asjaolude tõendamise menetluse õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nende uut tuvastamist vajalikuks.
2-23-14832
26.Vaidlus puudub selles, et Y, Q ja kostja vahel on 13.04.2009 sõlmitud laenuleping, millest tulenevate nõuete tagamiseks seati hüpoteek Tallinnas XXX asuvale korteriomandile, mis tänaseks on hageja ja W ühisomandis. Maakohus leidis, et laenuleping on kehtivalt üles öeldud ja täitemenetluse algatamine ei ole hea usu põhimõttega vastuolus.
27.Hageja ei ole laenusaaja, vaid isik, kelle kinnisasjale on laenu tagatiseks seatud hüpoteek. Hageja suhtes alustati täitemenetlust mitte tema kui isikliku võlgniku vastu, vaid kinnisasjale seatud hüpoteegi realiseerimiseks. AÕS § 351 lg 1 kohaselt võib kinnisasja omanik esitada hüpoteegipidaja vastu vastuväiteid, mis põhinevad kinnistusraamatu kandel või mis tal on sissenõude esitanud võlausaldaja vastu võlaõiguslikul alusel. AÕS § 279 lg 7 järgi võib pantija, kes ei ole võlgnik, esitada pandiga tagatud nõude vastu samu vastuväiteid, mida võib esitada võlgnik või käendaja. See tähendab, et hagejal on iseenesest õigus esitada praeguses sundtäitmise lubamatuks tunnistamise menetluses kõiki laenusaajate vastuväiteid (RKTKo 09.10.2024, 2-20-1490, p 21). Hagejal on võimalik tugineda sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagis väitele, et laenuleping ei ole kehtivalt üles öeldud, mh põhjusel, et selle ülesütlemise eeldused ei olnud täidetud või ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega (RKTKo 27.01.2010, 3-2-1-153-09, p 25). Seega ei ole põhjendatud kostja seisukoht, et hagejal puudub õigus vaidlustada laenulepingu ülesütlemist.
28.Osa ühisomandis olevast esemest ei saa üldjuhul täitemenetluses käsutada (RKTKo 29.09.2024, 3-2-1-95-15, p 17). Käesolevas asjas on aga täitedokument kehtiv mõlema ühisomaniku suhtes ning kostja on ringkonnakohtu menetluses tõendanud, et täitemenetlus on algatatud mõlema ühisomaniku suhtes. Seetõttu pole õige apellatsioonkaebuses esitatud väide, et täitemenetlus on alustatud vaid hageja suhtes. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole käesolevas asjas sundtäitmise lubamatuks tunnistamise aluseks asjaolu, et kummagi ühisomaniku vastu alustati eraldi täitemenetlust. Täitemenetlused on võimalik liita, tagamaks ühisomandi eseme käsutamine tervikuna.
29.Maakohus on õigesti leidnud, et hagejale ei laienenud VÕS § 416 lg-st 1 tulenev laenulepingu ülesütlemisest teatamiskohustus ega VÕS § 416 lg-st 2 krediidiandjale tulenev kohustus pakkuda läbirääkimiste võimalust. Seetõttu ei ole sundtäitmise lubamatuks tunnistamise menetluses vajalik analüüsida ka vastavate tahteavalduste kättesaamist hageja poolt. Laenulepingu kehtivaks lõppemiseks on vajalik üksnes vastavate tahteavalduste kättesaamine laenusaajate poolt.
30.Sõltumata eeltoodust laienes hagejale AÕS § 279 lg-st 7 ja hea usu põhimõttest tulenev kohustus pakkuda enne hüpoteegiga koormatud kinnisasjale sissenõude pööramist pantijale võimalust läbirääkimisteks, et jõuda mõlema poole õigustatud huve arvestavale kokkuleppele, mis võimaldaks täita laenulepingust tulenev kohustus ja kinnisasja sundmüüki ära hoida (RKTKo 12.12.2018, 2-17-9391/46 p 16.3). Maakohus tuvastas põhjendatult, et kostja võimaldas hagejale enne sundtäitmise alustamist läbirääkimisi ning pakkus laenu refinantseerimise võimaluse kasutamist, vältimaks tagatisvara müüki. Hageja laenu refinantseerimist ei soovinud. Kostja väitel ei ole laenulepingust tulenevaid kohustusi ka alates 31.05.2023 täidetud. Hageja ei ole seda kostja vastuväidet vaidlustanud.
31.Maakohus ei pööranud aga vaidluse lahendamisel tähelepanu asjaolule, et Y, Q ja kostja vahel 13.04.2009 sõlmitud laenulepingule kohalduvad tarbijakrediidilepingu sätted. Tarbijakrediidileping on VÕS § 402 lg 1 järgi krediidileping, millega oma majandus- või kutsetegevuses tegutsev krediidiandja annab või kohustub andma tarbijale krediiti või laenu. Tarbijakrediidilepinguga on eelduslikult tegemist, kui majandus- või kutsetegevuses tegutsev isik annab füüsilisele isikule laenu või krediiti. Vastupidist tuleb tõendada krediidiandjal (RKTKo 11.10.2013, 2-21-20479, p 11; RKTKm 24.11.2023, 2-21-13098, p 12).
2-23-14832 Ringkonnakohtu hinnangul võib siinsel juhul olla tegemist tarbijakrediidilepinguga. Seadus näeb ette eeldused, mida tuleb selliste nõuete lahendamisel kontrollida sõltumata menetlusliigist.
32.Riigikohus on korduvalt selgitanud, et tehingu tühisuse alus on asjaolu, mida kohus peab asja lahendamisel arvestama sõltumata sellest, kas pooled sellele sõnaselgelt tuginevad (RKTKo 28.01.2015, 3-2-1-141-14, p 18; RKTKo 08.06.2010, 3-2-1-40-10, p 14). Kuivõrd tarbijakrediidilepingute puhul on seadusandja seadnud VÕS §-st 5 tulenevale üldisele lepinguvabaduse põhimõttele krediidisaaja kaitseks mitmeid piiranguid (vt ka VÕS § 1 lg 4), siis peab kohus ka ilma sellekohaste vastuväideteta kontrollima, kas leping kehtib. Selline kohustus on kohtul alati, kui asjaolud viitavad tarbijakrediidilepingu sõlmimisele. Selline seisukoht on kooskõlas ka Euroopa Kohtu praktikaga, milles on leitud, et liikmesriigi kohus peab omal algatusel analüüsima, kas on rikutud krediidiandja lepingueelset kohustust hinnata tarbija krediidivõimelisust (EKo 05.03.2020, C-679/18, OPR-Finance s. r. o. v GK, p 46).
33.Tarbijakrediidi sätete järgimist sundtäitmise lubamatuks tunnistamise menetluses ka juhul, kui tagatise andja ei ole krediidilepingu sõlminud tarbija, on oluliseks pidanud ka Riigikohus (RKTKo 09.10.2024, 2-20-1490/103, p-d 17–28). Kolmanda isiku varale seatud hüpoteegi realiseerimise tulemusena omandab tagatisvara omanik regressinõude tarbijakrediidilepingu sõlminud tarbijate vastu. Sellises regressivaidluses kontrollib kohus krediidi kulukuse määra ja vastutustundliku laenamise põhimõtte järgimist omal algatusel. Juhul, kui seda aga tagatise andnud isiku esitatud hagi alusel peetavas sundtäitmise lubamatuks tunnistamise vaidluses mitte teha ning seada tarbijakrediidilepingu sätete kontroll sõltuvusse tagatise andnud isiku (hageja) vastuväite esitamisest, jäävad tarbijakrediidilepingu sätete rikkumisega seonduvad riskid tagatisvara omaniku ja mitte krediidiandja kanda. See ei oleks kooskõlas 23.04.2008 Euroopa Parlamendi ja Nõukogu direktiiviga 2008/48/EÜ, mille mõtte kohaselt peaksid tarbijale laenu andmise reeglite rikkumisest tulenevaid kahjulikke tagajärgi kandma krediidiandjad. Nimetatud direktiivi preambuli p 26 järgi on krediiditurul oluline, et krediidiandjad ei tegeleks vastutustundetu laenamisega ega annaks krediiti ilma eelneva krediidivõimelisuse hinnanguta ning liikmesriigid peaksid teostama vajalikku järelevalvet sellise käitumise ärahoidmiseks ja ette nägema vajalikud meetmed krediidiandjate karistamiseks, kui nad nii käituvad.
34.Eelnimetatud kontrollikohustuse teostamise raames on kohtul esmalt otstarbekas kontrollida seda, kas tarbijale antud krediidi kulukuse määr ehk krediidi kogukulu tarbijale on seadusega kooskõlas (VÕS § 406 lg 1). Käesolevas asjas omab tähtsust asjaolu, et laenuleping on sõlmitud 13.04.2009. Kuni 30.07.2015 sisaldus praegu kehtiva VÕS § 4062 lg-ga 1 sarnane regulatsioon TsÜS §-s 86. Nimelt sätestasid TsÜS § 86 lg-d 2 ja 3 koostoimes, et tarbijakrediidileping on heade kommete vastasuse tõttu eelduslikult tühine, kui tarbija poolt tasumisele kuuluva krediidi kulukuse määr ületab krediidi andmise ajal Eesti Panga viimati avaldatud keskmist tarbimislaenude kulukuse määra enam kui kolm korda (RKTKo 09.10.2024, 2-20-1490/103 p 33). Asja uuel läbivaatamisel tuleb kontrollida 13.04.2009 laenulepingu krediidi kulukuse määra, tuvastamaks lepingu kehtivus või tühisus TsÜS § 86 lg-te 2 ja 3 tähenduses. Juhul, kui selgub lepingu tühisus, tuleb kohtul hinnata ka seda, kas tühise lepingu alusel tekkivaid alusetust rikastumisest tulenevaid nõudeid tagab täitmisele pööratud hüpoteegileping. Asja materjalides ei sisaldu kumbagi lepingut.
35.Alates 01.07.2007 jõustunud krediidiasutuste seaduse (KAS) § 83 lg 3 näeb ette, et krediidiasutus on kohustatud laenude andmisel järgima krediidiasutuse sisemisi krediteerimise põhiprintsiipe, häid pangandustavasid ja vastutustundliku laenamise põhimõtet. Selle põhimõtte järgimiseks pidi krediidiasutus koguma ja säilitama andmeid kliendi rahaliste kohustuste suuruse ja maksekohustuste täitmise kohta ning kasutama neid andmeid kliendi
2-23-14832 jaoks mõistliku laenukoormuse arvutamiseks (RKTKo 09.10.2024, 2-20-1490/103 p 19). Enne 21.03.2016 ei toonud laenusaaja krediidivõimelisuse kontrollimata jätmine kaasa lepingu (osalist) tühisust, vaid krediidisaajal oli selles olukorras õigus laenuleping tühistada või nõuda krediidivõimelisuse hindamise kohustuse rikkumisega põhjustatud kahju hüvitamist VÕS § 14 ja § 115 lg 1 alusel (vt RKTKo 27.11.2012, 3-2-1-136-12, p 25). Tagatise andja sai omakorda keelduda tagatava kohustuse täitmisest ulatuses, milles põhivõlgnik on oma nõude laenunõudega tasaarvestanud. Hageja ei ole laenusaaja, vaid isik, kelle kinnisasjale on laenu tagatiseks seatud hüpoteek. Kinnisasja omanik saab esitada hüpoteegipidaja vastu vastuväiteid, mis põhinevad kinnistusraamatu kandel või mis tal on sissenõude esitanud võlausaldaja vastu võlaõiguslikul alusel. Küll aga ei ole tal õigust kasutada laenusaajatele kuuluvaid õiguskaitsevahendeid, s.t hagejal ei ole õigust laenulepingut tühistada ega esitada laenusaajale kuuluvat kahju hüvitamise nõuet ilma, et see oleks talle loovutatud. Hageja ei ole asjas esile toonud, et laenusaajad oleksid kasutanud õiguskaitsevahendeid, mistõttu potentsiaalne vastutustundliku laenamise põhimõtte rikkumine ei pruugi mõjutada hageja õigusi. Samas ei ole maakohus asja menetluses kohaldatavat õigust tarbijakrediidi aspektist menetlusosalistele ka selgitanud. Asja uuel läbivaatamisel saab maakohus välja selgitada, kas rikutud on vastutustundliku laenamise põhimõtet ja milline on sellest tulenev hageja õiguste riive.
36.Hüpoteek ei anna ka kohese sundtäitmise kokkuleppe olemasolul hüpoteegipidajale abstraktset õigust täitemenetluses kinnisasi müüa, vaid seda saab AÕS § 325 lg-st 1 ja § 352 lg-st 1 tulenevalt teha üksnes hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Hüpoteegi alusel saab täitemenetlust alustada üksnes sissenõutavaks muutunud nõude täitmiseks. Täitemenetlust on võimalik tunnistada lubamatuks ka osaliselt, aga selleks tuleb tuvastada nõude suurus, s.t hagi alusel tuleb kindlaks teha mh see, kui suur on tagatud võlg, millised on kõrvalnõuded ning kas ja millal muutus võlg sissenõutavaks (RKTKo 02.04.2014, 3-2-1-19013, p 14–16). Juhul, kui asja uuel läbivaatamisel selgub, et laenuleping on tühine või seda ei ole kehtivalt lõpetatud, võib see tingida üksnes sundtäitmise osalise lubamatuks tunnistamise. Sellisel juhul tuleb kostjal selgitada sundtäidetava nõude suurust.
37.Seega tulnuks praegusel juhul maakohtul omal algatusel kontrollida laenulepingu vastavust tarbijakrediidilepingu kohustuslikele sätetele. Maakohus ei ole eeltoodut hinnanud ega selgitanud pooltele tõendamiskoormust. Sellega on maakohus oluliselt rikkunud selgitamiskohustust (TsMS § 351 lg 1) ning TsMS § 392 lg 1 p-des 1, 3 ja 4 sätestatud eelmenetluse ülesandeid.
38.Eelnevat arvestades on maakohus oluliselt rikkunud eelmenetluse ülesandeid ja teinud otsuse enne seda, kui asja oli arutatud ammendavalt ja asi oli lõpliku lahendi tegemiseks valmis. Maakohtu rikkumised on käsitatavad oluliste menetlusõiguse normi rikkumistena VÕS § 656 lg 1 p-de 1 ja 5 ning lg 2 teise lause mõttes. Kuna siinsel juhul on hageja nõude aluseks ja selle rahuldamise eelduseks olevad asjaolud olulisel määral välja selgitamata, tuleb vaidlus lahendada sisuliselt algusest peale. Ringkonnakohtu hinnangul ületab see täiemahulise vastutustundliku laenamise põhimõtte järgimise kontrollimine esmakordselt apellatsioonimenetluses uutele asjaoludele ja tõenditele mahtu, mida saaks teha apellatsioonimenetluses. Tekiks olukord, kus kogu vastutustundliku laenamise põhimõtte täitmise või rikkumise kohta tuvastatavad asjaolud ega ka tõendite hindamine ei ole enam Riigikohtus vaidlustatav, kuna Riigikohtus saab vaidlustada õiguse kohaldamise küsimusi. Sellises olukorras ei ole võimalik asja lahendada apellatsioonimenetluses, vaid asi tuleb saata maakohtule uueks lahendamiseks. Eelnevast lähtuvalt tuleb maakohtu otsus TsMS § 646 ja § 656 lg 1 p-de 1 ja 5 ning lg 2 alusel täies ulatuses tühistada ja saata asi maakohtule uueks lahendamiseks eelmenetluse staadiumis.
2-23-14832
39.Maakohtu otsuse tühistamise tõttu haginõuet puudutavas osas tuleb tühistada ka menetluskulude jaotus.
40.Kuna ringkonnakohus tühistab maakohtu otsuse ja saadab asja maakohtule uueks läbivaatamiseks, ei määra ringkonnakohus asjas menetluskulude jaotust ega hüvitatavate menetluskulude suurust. Menetluskulude jaotuse määrab TsMS § 173 lg 3 järgi maakohus vastavalt asja lahendamise tulemusele. Hüvitatavate menetluskulude suuruse määrab maakohus vastavalt menetluskulude jaotusele TsMS § 177 lg-te 1 ja 2 järgi kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses või mõistliku aja jooksul pärast nimetatud lahendi jõustumist määrusega.
41.Ringkonnakohus selgitas 22.07.2024 apellatsioonkaebuse käiguta jätmise määruses hagejale, et maakohus määras hagihinna ebaõigesti 3500 eurot ning muutis tsiviilasja hinnaks 6000 eurot. Kuni 6000 euro suuruse hinnaga hagilt tuleb riigilõivuseaduse § 59 lg 1 ja lisa 1 kohaselt tasuda riigilõivu 595 eurot. Kohtute infosüsteemist nähtub, et hageja tasus 19.10.2023 riigilõivu 490 eurot, s.o 420 eurot hagiavalduselt ja 70 eurot hagi tagamise avalduselt. Seega tasus hageja hagiavalduselt 175 eurot ettenähtust vähem.
42.Kui menetlusse võetud nõudelt on riigilõivu tasutud seaduses sätestatust vähem, nõuab kohus riigilõivu tasumist seaduses sätestatud suuruses (TsMS § 147 lg 3 esimene lause). Tasumata või vähem tasutud riigilõivu võib asja lahendav kohus kohustatud isikult välja mõista asjas tehtavas lahendis (TsMS § 179 lg 1). Hagejalt tuleb täiendavalt riigi kasuks välja mõista 175 eurot (595 – 420). Asja uuel läbivaatamisel saab maakohus lõpplahendi tegemisel välja mõista vähemtasutud riigilõivu.
(allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.