Fuxia Holdings OÜ kaebus Tallinna Linnaplaneerimise Ameti otsuse peale seada sundvaldus kaebaja kinnistule
Menetlusosalised
Kaebaja – Fuxia Holdings OÜ, esindaja v.adv Indrek Kukk Vastustaja – Tallinna linn, esindaja Timo Päit Kolmas isik – AS Utilitas Tallinna Soojus, esindaja v.adv Sandor Elias
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Halduskohtu 31.01.2025 otsus
Menetluse alus ringkonnakohtus
Fuxia Holdings OÜ apellatsioonkaebus
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Jätta apellatsioonkaebusele lisatud Maa-ameti 11.12.2024 kiri toimikusse võtmata.
2.Jätta Fuxia Holdings OÜ apellatsioonkaebus Halduskohtu 31.01.2025 otsus muutmata.
rahuldamata
ning
Tallinna
3.Jätta poolte menetluskulud ringkonnakohtus nende endi kanda. Mõista Fuxia Holdings OÜ-lt (rg-k 12130400) välja AS Utilitas Tallinna Soojus (rg-k 16791481) kasuks 3780 eurot apellatsiooniastmes kantud menetluskulu katteks.
Selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 17.07.2026 (HKMS § 212 lg 1). Vastuseks kassatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3).
3-24-1457 Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal selleks esitada taotlus Riigikohtule. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Fuxia Holdings OÜ-le kuulub Tallinnas Ehitajate tee 83 asuv kinnisasi (sihtotstarve 100% üldkasutatav maa). AS Utilitas Tallinn (praegu AS Utilitas Tallinna Soojus, edaspidi Utilitas) esitas 11.03.2024 Tallinna Linnaplaneerimise Ametile (TLPA) taotluse seada kinnisasjale sundvaldus kaugküttetorustiku tarbeks.
2.Tallinna Linnaplaneerimise Amet seadis 18.04.2024 käskkirjaga nr T-11-4/24/12 Ehitajate tee 83 kinnistule Utilitase kasuks 667 m 2 ulatuses tähtajatu sundvalduse. Amet andis Utilitasele õiguse paigaldada sundvalduse alale kaugküttetorustik, seda kasutada, hooldada, remontida ja asendada ning muul viisil kasutusse anda võrguettevõtja teenuse osutamiseks. Sundvalduse seadmise aluseks on 09.01.2008 kehtestatud „Kadaka tee 141, 143, 143a, 145, 145a, Ehitajate tee 91 ja 91a kinnistute detailplaneering“ (DP). Kaugkütte magistraaltorustik 2×DN300 (ehitisregistri koodiga 220594694) on ehitisregistri andmetel rajatud 1967. a-l. Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRS) § 152 lg 1 kohaselt on kinnisasja omanik kohustatud taluma olemasolevat tehnovõrku või -rajatist, mis on püstitatud enne maa esmakinnistamist. Kaugküttetorustik ehitisregistri koodiga 220770414 on rajatud 26.01.2016 antud ehitusloa alusel. Torustik ehitisregistri koodiga 220822047 on rajatud 17.10.2017 antud ehitusloa alusel. Rajatis kuulub võrguettevõttele Utilitas. Rajatist kasutatakse eesmärgipäraselt ja avalikes huvides kaugkütteteenuse osutamiseks (vt asjaõigusseaduse (AÕS) § 1581 lg 11). 100% üldkasutatava maa sihtotstarbega Ehitajate tee 83 kinnisasja puhul tuleb kohaldada kitsenduste sisulise ulatuse koefitsienti null (AÕSRS lisa). Sundvalduse tasu on seega null eurot (kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 40 lg 5, AÕSRS § 155 lg 1).
3.Fuxia Holdings OÜ esitas Tallinna Halduskohtule kaebuse, milles palus 18.04.2024 käskkiri osaliselt tühistada. Kaebaja ei taotle sundvalduse tühistamist nendele tehnorajatise osadele, mis ehitati tema kinnisasjale enne 01.04.1999. Alternatiivselt soovib kaebaja käskkirja tühistamist tervikuna, sest käskkirjas ei eristata tehnorajatise osi nende ehitamise ajast lähtuvalt.
4.Tallinna Halduskohus jättis 31.01.2025 otsusega kaebuse rahuldamata. Vaidlust ei ole selle üle, et Utilitas on võrguettevõtja, kes osutab kaebaja kinnistul paikneva kaugküttetorustiku kaudu avalikku teenust. Tegemist on seega rajatisega, mis on rajatud ning kasutuses avalikes huvides ja mida kaebaja kui kinnisasja omanik on kohustatud taluma (AÕS § 1581). Vaidlus on eeskätt selle üle, kas sundvalduse seadmise asemel tulnuks kaebajaga sõlmida eraõiguslik kokkulepe ning kas vastustajal oleks tulnud määrata kaebajale tehnovõrgu talumise eest tasu. Talumiskohustus tekkib KAHOS-s sätestatud korras sundvalduse seadmisega (AÕS § 158 1 lg 1 viimane lause, KAHOS § 40). Seejuures on võimalik sundvaldus seada nii uue rajatise ehitamiseks võõrale kinnistule kui ka olemasoleva tehnovõrgu- või rajatise puhul (vt KAHOS § 40 lg 9).
2(9)
3-24-1457 Olemasolevate tehnovõrkude või rajatiste puhul eristatakse rajatisi, mis on rajatud enne 01.04.1999 ja pärast seda. AÕSRS § 152 lg 2 järgi on kinnisasja omanik kohustatud taluma tehnovõrku või -rajatist, mis kuulub võrguettevõtjale, mida kasutatakse avalikes huvides ja mis on püstitatud omaniku nõusolekul enne 01.04.1999. AÕSRS § 152 lg-st 2 tulenev talumiskohustus on vahetult seadusjärgne kitsendus, mis kehtib kinnistusraamatusse kandmata (AÕS § 141 lg 1, Tallinna Ringkonnakohtu 28.06.2021 määrus asjas nr 2-20-1573, p 12.3). Tasu, mida sellise kitsenduse talumise eest tuleb omanikule maksta, on sätestatud AÕSRS §-s
155.KAHOS § 40 lg 5 järgi määratakse sundvalduse tasu kinnisasja ja rajatise omaniku vahelise kokkuleppe alusel. Kui kokkulepet pole saavutatud, määrab tasu sundvalduse seadja. Tasu suurus ei ületa samadel tingimustel tehnovõrgu või -rajatise vahetu seadusjärgse talumiskohustuse eest makstavat tasu. Lisaks võib sundvalduse seadja määrata põhjendatud juhul ühekordse hüvitise KAHOS § 39 lg-s 6 nimetatud alusel. Seega on avalikes huvides rajatud tehnovõrgu- või rajatise talumistasu suurus üldjuhul määratav juba seaduse alusel ning eraldi KAHOS § 12 kohast hindamist teha ei tule. Vaidlustatud otsuses on tõdetud, et Utilitas ja kaebaja ei ole sõlminud sundvalduse tasu kohta kokkulepet (p 5.14). Utilitas selgitas vastustajale esitatud taotluses, et kinnistu omanikule on pakutud ühekordset talumistasu 1000 eurot. Kaebaja sellega ei nõustunud, nõudes maa kasutamise eest tasu kinnistu rendihinna alusel. Utilitas leidis, et see nõue pole põhjendatud, kuna kaebaja saab sundvalduse ala kehtival sihtotstarbel vabalt kasutada. Seega on tehnorajatise ja kinnistu omanikud pidanud läbirääkimisi talumistasu suuruse üle, kuid pole kokkuleppele jõudnud. Sellises olukorras määrab sundvalduse tasu sundvalduse seadja. Vastustaja on põhjendatult leidnud, et vahetu seadusjärgse talumistasu suurus oleks praegusel juhul 0 eurot. AÕSRS § 155 lg 1 kohaselt on talumistasu suurus aastas 3,5% maa maksustamishinnast korrutatuna kitsenduse ruumilise ja sisulise ulatuse koefitsientidega. Kitsenduse sisulise ulatuse eelduslikud koefitsiendid on sätestatud AÕSRS lisas. Lisas toodud tabeli järgi sõltub koefitsient rajatise otstarbest ja maa sihtotstarbest. Kaugküttevõrgu puhul on koefitsient maatulundusmaal 0,5, transpordimaal ja muu sihtotstarbega maal 0. Vaidlust pole selle üle, et Ehitajate tee 83 kinnistu sihtotstarve on 100% ulatuses üldkasutatav maa. Talumistasu korrutamisel koefitsiendiga null on tulemuseks null. Kitsenduse ruumiline ulatus sellises olukorras enam rolli ei mängi. AÕSRS ja teiste seaduste muutmise seaduse eelnõu (Riigikogu XIII koosseisu 405 SE) seletuskirja lk 1 kohaselt tähendab kitsenduse eeldusliku ulatuse koefitsient seda, et konkreetse olukorra asjaolusid arvestades saab koefitsiendist ka kõrvale kalduda. Seeläbi tagatakse normide piisav paindlikkus erinevate olukordade tarvis. Ka on sundvalduse seadjal võimalik määrata põhjendatud juhul ühekordne hüvitis sundvalduse seadmise tõttu tekkiva varalise kahju hüvitamiseks (KAHOS § 39 lg 6). Ühekordse hüvitise määramine või koefitsiendist kõrvalekaldumine oleks õigustatud juhul, kui asjaoludest tulenevalt kaasneks sundvalduse seadmisega kas varaline kahju või tavapärasest märkimisväärselt intensiivsem omandiõiguse piirang. Põhiseadus ei nõua igasuguse üldistes huvides seatud omandikitsenduse hüvitamist. Hüvitamiskohustus tekib vaid siis, kui isik leiab end oma tahtest ja tegevusest sõltumata olukorrast, kus ta peab avalikes huvides taluma intensiivsemaid subjektiivsete õiguste piiranguid võrreldes teistega (PS § 32 lg 2, RKPJKo 5-21-3, p 40). Praegu sellise olukorraga tegu pole. Valdavas osas on sundvaldus seatud kinnistu osale, millel lasus niigi seadusjärgne talumiskohustus. Lisanduva talumiskohustuse ruumiline ulatus pole suur ning sellega kaasnev omandiõiguse riive pole intensiivne.
3(9)
3-24-1457 Esmalt tuleb märkida, et sundvalduse seadmine kogu kinnistul paiknevale torustikule, mitte üksnes pärast 01.04.1999 rajatud torustikule, oli põhjendatud. Samale kinnistule tervikuna ühtse talumiskohustuse aluse kehtestamine suurendab õigusselgust. Sundvalduse seadmise otsuses on paika pandud ka maaomaniku huve kaitsvad tingimused, mida Utilitas peab võõra kinnistu kasutamisel järgima. Muu hulgas on sätestatud, et Utilitas peab teavitama plaanilistest töödest ette vähemalt kolm päeva ja taastama pärast tööde lõpetamist kinnistu endise seisundi. Kaebaja seab kahtluse alla, kas tema kinnistut läbiv kaugkütte magistraaltorustik 2×DN300 (ehitisregistri kood 220594694) on ehitatud enne või pärast 01.04.1999. Vaidlustatud otsuses on ehitisregistri andmetele tuginedes leitud, et magistraaltorustik on rajatud 1967. aastal. Ehitisregistri väljavõttes on märgitud, et kõnealuse kaugkütte magistraaltorustiku esmane kasutusaasta on 1967. Ka teised asjas esitatud tõendid kinnitavad ehitisregistri andmete õigsust. Väljavõttel DP tehnovõrkude koondplaanist on magistraaltorustik tähistatud punase katkendjoonega, mille juures on märgistus 2ø300. See läbib Ehitajate tee 83 kinnistut edelakirde suunas. Vastustaja esitas magistraaltorustiku mõõdistusplaani, mis on tehtud 1990.– 1991. a-l. Joonisel nähtub juuresoleva DP joonisega samas asukohas paiknev 2ø300 torustik. See dokument kinnitab ehitisregistri infot, et magistraaltorustik on rajatud enne 01.04.1999. Kohus palus kaebajal selgitada, kas ta kõnealuste tõendite valguses seab endiselt kahtluse alla magistraaltorustiku rajamise aja. Kaebaja vastas, et praegu kinnistul paiknevate torude puhul ei saa tegu olla samade torudega, mis on mõõdistatud enne 1999. a-t, sest linna selgituste järgi on 26.01.2016 ehitusloaga nr 1612219/00484 rajatud kaugküttetorustik 2×DN50 (ehitisregistri kood 220770414) ning 17.10.2017 ehitusloa alusel on vähesel määral muudetud varasema torustiku asukohta (ehitisregistri kood 220822047). Kohus leiab, et kolmas isik selgitas põhjendatult, et 2016. a ja 2017. a ehitusload ei puuduta magistraaltorustikku. Seda, et tegu on erinevate ehitistega, kinnitab asjaolu, et neil on ehitisregistris erinevad koodid (vt Vabariigi Valitsuse 19.06.2015 määruse nr 69 „Ehitisregistri põhimäärus“ § 14 lg-d 1 ja 2). Koodiga 220770414 tähistatud rajatis on ehitatud magistraaltorustiku juurde Kadaka tee 145a kinnistu liitmiseks kaugküttevõrguga, see asub osaliselt Ehitajate tee 83 kinnistul. Kaugküttetorustiku osa koodiga 220822047 on rajatud Ehitajate tee 143 ja 145 kinnistute ühendamiseks magistraaltorustikuga. See paikneb osaliselt Ehitajate tee 83 kinnistu loodenurgas. Nii linna esitatud Kadaka tee 145 kaugküttetorustiku asendiplaani väljavõttelt kui ka 1990.–1991. a mõõdistusplaanilt on jälgitav, et osaliselt samas asukohas paiknes ka varem magistraaltorustikust lahknev torustik, mis demonteeriti ja asendati osaliselt teist trassi mööda kulgeva uuega. Eeltoodu põhjal pole kaebaja kahtlusel alust. 2ø300 magistraaltorustik on rajatud enne 01.04.1999. Selle osas kehtis enne sundvalduse seadmist seadusjärgne omandikitsendus. Vaidlustatud otsus selles osas kaebaja omandiõiguse täiendavat riivet ei põhjusta. Ka osas, mis puudutab magistraaltorustikust eralduvat, hilisemate ehituslubade alusel rajatud torustikku, ei ole kaebaja õiguste riive keskmisest suurem. Kuvatõmmis Maa- ja Ruumiameti geoportaalist, millele on kantud ka katastriüksuse piirid, kinnitab, et magistraaltorustikust lahknevad torustiku osad hõlmavad väikest osa kaebaja kinnistust. Sundvaldusega seatav täiendav talumiskohustus piirab kaebaja võimalusi oma kinnistut sihtotstarbekohaselt kasutada üksnes vähesel määral (eelkõige olukorras, kus Utilitasel on vaja kinnistule juurdepääsu torustiku hooldamiseks või remondiks). Kaebaja väide torustiku omandiõiguse kaotamise kohta saab olla asjakohane üksnes pärast 01.04.1999 rajatud torustiku osa puhul. Vastustaja eksib, kui leiab, et torustiku omandiõiguse küsimus ei puutu praegusel juhul üldse asjasse ega ole sundvalduse seadmisel oluline. Olenevalt sellest, kelle omandis on torustik enne sundvalduse seadmist, võib talumiskohustuse seadmisega põhjustatav omandiõiguse riive olla erineva intensiivsusega. 4(9)
3-24-1457 Vajaduse korral tuleb seega nii haldusmenetluses kui ka kohtumenetluses selgitada torustiku rajamise asjaolusid ja asjassepuutuvaid tsiviilõiguslikke suhteid (vt haldusmenetluse seaduse § 6, HKMS § 4 lg 4, RKEKm 3-3-4-2-13, p 15). Seadusandja on loonud võimaluse seada sundvaldus ka juba olemasoleva tehnovõrgu -või rajatise tarbeks. See on vajalik olukorras, kus rajatis on avalikes huvides kavandatud, välja ehitatud ja ka kasutusel, kuid võrguettevõtjale on jäänud seadmata õiguslik alus võõrast kinnistut kasutada (vt seaduseelnõu 598 SE (Riigikogu XIII koosseis) seletuskiri, lk 40). Seadusandja loodud lahendust kujunenud õiguslikult ebaselgele olukorrale pole põhjust pidada põhiseadusevastaseks. Kaebaja pole ära näidanud, et seoses sundvalduse seadmisega tekiks talle varaline kahju, mille kompenseerimiseks tulnuks määrata ühekordne hüvitis (KAHOS § 39 lg 6). Utilitas on õigesti märkinud, et kaebaja pole kõnealust torustikku rajanud, sellele kulutusi teinud ega selle kaudu teenust osutanud. Vastustaja on selgitanud, et 2017. a-l ehitatud torustiku osad on ehitatud hoonete liitmiseks kaugküttevõrguga hoonete arendaja poolt ja võrguettevõtjale üle antud. Teadmata põhjustel jäi torustiku kasutuselevõtmisel kasutusõigus seadmata. Seega ei tähenda maa-aluse kaugküttetorustiku, mida võis senini pidada kaebaja kinnistu oluliseks osaks, omandiõiguse kaotus kaebaja jaoks sellist õiguste riivet, mida oleks põhjust pidada tavapärasest tehnovõrkude või -rajatiste talumiskohustuse seadmisega põhjustatavast riivest märksa intensiivsemaks. Kaebaja lootuseks on teenida torustiku pealt tulu võrguettevõtjaga sõlmitava lepingu alusel. Seadusandja on aga näinud sellises olukorras ette hüvitiseta talumiskohustuse nimelt eesmärgiga hoida avalikes huvides seatava talumiskohustuse kulud ning seega ka elutähtsa teenuse kulud avalikkuse jaoks võimalikult madalad. Kehtivad õigusaktid ei toeta seega kaebaja huvi teenida talumiskohustuse pealt tulu. Sundvalduse seadmisele ei pea kehtiva õiguse järgi eelnema läbirääkimisi piiratud asjaõiguse seadmiseks osapoolte kokkuleppel (vt seaduseelnõu 598 SE seletuskiri, lk 36; Maa-ameti 04.07.2018 selgituskiri võrguettevõtjatele). Seega ei ole põhjust pidada Utilitase tegevust sundvalduse taotlemisel pahauskseks sellepärast, et ta ei teinud jõupingutusi piiratud asjaõiguse seadmiseks tsiviilõigusliku lepingu alusel. Ka see seadusandja kehtestatud lahendus teenib avalikku huvi hoida võrguteenuste osutamisega seotud kulud võimalikult madalad. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES
5.Fuxia Holdings OÜ palub apellatsioonkaebuses tühistada halduskohtu otsus ning teha uus otsus, millega rahuldada kaebus. Pärast 1999. a 1. aprilli rajatud torustik ei saanud olla iseseisva vallasasjana teise isiku omandis olukorras, kus polnud seatud piiratud asjaõigust või sundvaldust (RKTKo nr 2-1517137, p 25.1). Tartu Ringkonnakohtu 10.07.2025 otsuse nr 3-21-2759 (p 225) kohaselt võib erinevaid torustiku osi käsitleda iseseisvate ehitistena. Utilitase ühekordse talumistasu pakkumist ei saa pidada läbirääkimisteks, tasu ei olnud õiglane ega piisav ja eiras võlaõigusseaduse (VÕS) §-st 6 tulenevat hea usu põhimõtet ning VÕS §-st 7 tulenevat mõistlikkuse põhimõtet. Põhiseaduse ja KAHOS § 2 kohaselt ei saa hüvitis olla nullväärtusega. Praegusel juhul ei olnud sõlmitud kokkulepet sundvalduse tasu kohta ning vastustajal tuli määrata sundvalduse tasu (KAHOS § 40 lg 5). Hüvitise määramisel tuleb aluseks võtta RKTKo 3-2-1-168-05 (p 9), kus on selgitatud, et „/.../ kuna kaasomandi lõpetamine riivab intensiivselt PS § 32 lg-s 1 sätestatud omandi puutumatuse põhimõtet, tuleb tagada õiglane ja kohene hüvitis omandi kaotamise eest. /---/ Kolleegium leiab, et õiglase ja kohese hüvitise maksmise tagamiseks tuleb võimalikult täpselt määrata omandi väärtus 5(9)
3-24-1457 omandi kaotamise aja seisuga ja kaasomanik peab saama rahalise hüvitise võimalikult samaaegselt omandi kaotusega.“ RKTKo 2-19-20416/41 p-s 15.3 on selgitatud, et hüvitatava kasutuseelise suuruse määramisel võib lähtekoht olla kasu, mida nõude esitaja võinuks saada, arvestades ka kulutusi, mida ta kasu saamiseks oleks pidanud tegema; kinnisasjade või nende osade puhul saab kasutuseelise arvestamisel lähtuda nt eeldatavast keskmisest üürihinnast, arvestades seejuures vajalikke kulutusi, mida üürides tuleks teha. KAHOS 3. peatükk „Tasu ja hüvitised“ sätestab kohustuse selgitada välja hüvitise suurus ning tellida selleks ekspertiis. Seda tuleb eelistada KAHOS §-s 40 sätestatule, kuna see võib olla põhiseadusega vastuolus – selle alusel on võimalus omandiõigust piirata ilma selle eest tasu maksmata. Maa-amet on seisukohal, et sundvalduse tasu arvutatakse kahel viisil: ühekordse tasuna, milleks on sundvalduse ala arvestav osa katastriüksuse maa maksustamishinnast; või aastatasuna, milleks on sundvalduse ala arvestav osa katastriüksuse maa maksustamishinnast, mis on läbi korrutatud kasutustasu määraga 3%.
6.Tallinna linn palub jätta apellatsioonkaebus rahuldamata. Kaebajal oli haldusmenetluses võimalus avaldada oma arvamust. Kaebaja pole välja toonud oma õiguste ülekaalukat rikkumist, mis välistaks sundvalduse seadmise. Asjaolusid ja kaebaja väidete kohta esitatud vastuseid on haldusaktis piisavalt põhjendatud. Arvestades et sundvalduse seadmisega tagatakse elutähtsa avaliku teenuse katkematu osutamine ning kinnisasja käsutamist ei piirata senisest rohkem, on haldusakt proportsionaalne. KAHOS § 40 lg-test 2–5 saab järeldada, et kui sundvalduse seadmist taotletakse tehnovõrgu või -rajatise talumise kohustuse kehtestamiseks, on puudutatud kinnisasjade omanikega läbirääkimiste pidamine kolmanda isiku ülesanne (Tallinna Ringkonnakohtu 22.04.2022 otsus nr 3-21-409, p 20). KAHOS § 40 lg 5 ja AÕSRS § 15 5 sätestavad selgelt võimaliku tasu määramise alused, mistõttu ei kohaldu siinses asjas kaebaja viidatud Riigikohtu lahendites käsitletud juurdepääsu servituudi määramise põhimõtted. Seadusest tulenevalt on sundvalduse tasu suuruseks 0 eurot. See, et kaebaja ei ole seadusega rahul, ei muuda haldusakti ega kohtuotsust õigusvastaseks. On arusaamatu, milles seisneks kaebajale tekkinud kahju, kui ta pole kõnealust torustikku rajanud, sellele kulutusi teinud ega selle kaudu teenust osutanud. Sundvalduse seadmisega ei kitsendata kinnistu kasutamist. Kaebaja õiguste riiveid ning sundvalduse mõju on nii haldusmenetluses kui ka kohtumenetluses hinnatud. Võimalikud kahjud võivad kaasneda kolmanda isiku poolt teostatavate hooldustöödega, kuid kolmandale isikule on õigusaktidega seatud kohustuseks taastada tööde lõpetamisel kinnistu endine seisund.
7.AS Utilitas Tallinna Soojus palub jätta apellatsioonkaebus rahuldamata. Utilitas omas ja omab tegevusluba SJ00001 soojuse jaotamiseks ning kõnealuse torustiku kaudu osutatakse avalikku teenust. Nii ei saa olla mõistlikku vaidlust, et kõnealused torud kuuluvad AÕS § 1581 lg-tes 1-11 nimetatud ehitiste hulka ning KAHOS § 40 lg-st 1 tulenevalt saab neile seada sundvalduse. Samuti ei saa olla vaidlust, et puudub mõistlik ning tehniliselt ja majanduslikult otstarbekam viis nende torustike paigutamiseks kuhugi mujale, k.a väljapoole Ehitajate tee 83 kinnisasja. Tallinna Ringkonnakohtu 30.10.2025 otsuse nr 3-23735 (p 14) kohaselt asjaolu, et tehnovõrk ja -rajatised on kinnisasja oluline osa, ei välista sundvalduse seadmist. Avaliku huvi ja talumiskohustuse seisukohast ei ole oluline, kes on võrgu omanik, niikaua kuni seda kasutatakse seaduses ettenähtud eesmärgil. Sellest saab järeldada, et AÕS § 1581 alusel talumiskohustuse kehtestamisel on määrav faktiline teenuse osutamine ja selleks kasutatava tehnovõrgu valdus kui faktiline võim asja üle (AÕS § 32). Ka praegusel juhul ei ole torustike omandiküsimus niisiis sundvalduse seadmisel määrav.
6(9)
3-24-1457 Magistraaltorustiku (ehitisregistri koodiga 220594694) osas kehtis AÕSRS § 152 lg 2 kohaselt ka enne sundvalduse seadmist seadusjärgne omandikitsendus/talumiskohustus. Kaebaja näib väitvat, justkui magistraaltorustikku ei olevat tegelikult 1967. a-l kasutusele võetud – see väide on paljasõnaline ja vale. DP käsitleb Ehitajate tee 83 kinnistule jäävas osas kaugküttetorustikku, mille kaudu toimub Kadaka tee 145a, Kadaka tee 145 ja Kadaka tee 143 soojusega varustamine. Kõnealused ühendustorustikud ehitisregistri koodidega 220770414 ja 220822047 on ehitatud tehniliselt otstarbekaimal viisil, ühendumaks magistraaltorustikuga. Puudub alus arvata, et võrguettevõtja huvides oleks rajada torustikud majanduslikult või tehniliselt ebaratsionaalsel viisil. Magistraaltorustikust lahknevad ühendustorud hõlmavad vaid väikest osa kaebaja kinnistust. Kaebaja kinnistu sihtotstarve on 100% üldkasutatav maa. Kinnistul puudub detailplaneering ning vastavalt üldplaneeringule ja linna seisukohale ehitusõiguse perspektiiv. Seega ei ole nähtav, kuidas kõnealune torustik saaks tekitada Ehitajate tee 83 kinnistule ülemääraseid kitsendusi. Eelnõu 598 SE I lugemise seletuskirjas on märgitud, et tehnovõrk või -rajatis ei takista üldiselt maa otstarbekohast kasutamist ning kitsendus on nii sisuliselt kui ka ruumiliselt väike. Sama seletuskirja kohaselt ei eelda KAHOS, et sundvalduse seadmisele peaksid eelnema läbirääkimised. Samas on kolmas isik omalt poolt kaebajale kokkuleppeks ettepanekuid teinud. Sundvalduse tasu 0 eurot on õiguspärane ning täiendavaks talumistasuks või hüvitiseks puudub alus. Tallinna Ringkonnakohtu 31.05.2021 otsuse nr 3-20-893 p-s 11 on selgitatud, et KAHOS § 40 lg 5 teine lause on viitenorm AÕSRS § 15 5 lg-tele 1 ja 4. KAHOS § 40 lg 5 teise lause osa „samadel tingimustel“ tähendab, et KAHOS § 40 lg 5 alusel määratav sundvalduse tasu ei tohi olla kõrgem kui AÕSRS §-s 15 5 sätestatud talumistasu. Kui AÕSRS § 155 lg-te 1 ja 4 alusel ei saa talumistasu määrata, ei saa ka sundvalduse tasu määrata. Kaugküttevõrgu puhul on AÕSRS lisa järgi koefitsient muu sihtotstarbe kui maatulundusmaa puhul 0. Arvestades, et Ehitajate tee 83 kinnistu sihtotstarve on 100% üldkasutatav maa, on kitsenduse sisulise ulatuse eelduslik koefitsient 0 ning seega korrutisena talumistasu seadusjärgne suurus 0 eurot. Tallinna Ringkonnakohus on otsustes nr 3-20-893 (p 13.1) ja nr 3-20-721 (p 20.2) selgitanud, et koefitsiendi suurendamiseks annaks alust asjaolu, kui kitsenduse tõttu ei saaks maad sihipäraselt kasutada või kui kitsendusest tingituna jääks maa omanik tulust ilma, tegemist peaks olema erandlike asjaoludega. Siinsel juhul ei ole kaebaja esile toonud ühtegi erandlikku asjaolu, mis peaks tingima teistsuguse koefitsiendi rakendamise. Seadusandja ei ole sundvalduse tasu ega talumistasu suurust sidunud maa rentimise hinnaga, vaid näinud ette erinormid ehitise talumisega seotud hüvitise maksmiseks. Nii ei ole ka apellatsioonkaebuse viited üürihinnale asjakohased. Apellatsioonkaebuses viidatud Maa-ameti kirjas ei käsitleta KAHOS § 40 alusel määratavat sundvaldust. Kaebaja loodab kolmanda isiku (ja seeläbi soojatarbijate) arvel otsitud argumentide ja õigusliku aluseta lihtsalt tulu teenida. Niisugune soov ei ole seadusega kaitstud.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
8.Halduskohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning apellatsioonkaebuse väited ei anna alust seda tühistada. Halduskohus on õigesti kindlaks teinud asjas kohalduvad õigusnormid ja ei ole eksinud tõendite hindamisel. Ringkonnakohus nõustub halduskohtu põhjendustega ega korda neid täies mahus (HKMS § 201 lg 4).
9.Asjaolu, et osa torustikust on kaebaja omandis, ei välista sundvalduse seadmist. Tallinna Ringkonnakohus selgitas 18.04.2019 otsuse nr 3-17-1462 p-s 15 järgmist: „AÕS § 158 1 kommentaarides on tehnovõrgu ja -rajatiste kuuluvusega seoses leitud, et avaliku huvi ja talumiskohustuse seisukohast ei ole oluline, kes on võrgu tsiviilõiguslik omanik, niikaua, kuni 7(9)
3-24-1457 seda kasutatakse seaduses ettenähtud eesmärgil (P. Varul jt (koost.). Asjaõigusseadus I. Kommenteeritud väljaanne, Tallinn, Juura, 2014, lk 617). Sellest saab järeldada, et AÕS § 1581 alusel talumiskohustuse kehtestamisel on määrav faktiline teenuse osutamine ja selleks kasutatava tehnovõrgu valdus kui faktiline võim asja üle (AÕS § 32).“ Ringkonnakohus jääb selle seisukoha juurde. Pole vaidlust, et kõnealust torustikku on vallanud ja selle kaudu avalikku teenust osutanud kolmas isik.
10.Kaebaja ei ole tõendanud, et magistraaltorustikku ei ole 1967. a-l kasutusele võetud. Eluliselt on äärmiselt ebausutav, et kogu magistraaltorustik võeti kasutusele pärast 01.04.1999. Samas ei ole sellel asjaolul kohtuotsuse eelmises punktis toodud põhjustel lõppastmes ka tähtsust. Kaebaja ei ole seadnud kahtluse alla, et puudub muu tehniliselt ja majanduslikult otstarbekam võimalus ühendada kaugküttevõrguga liituda soovivate isikute tarbimiskohti magistraaltorustikuga kui ehitisregistrisse kantud ühendustorustikega nr 220770414 ja nr 220822047. Magistraaltorustikust lahknevad ühendustorud hõlmavad vaid väikest osa kaebaja kinnistust. Kaebaja kinnistu sihtotstarve on 100% üldkasutatav maa ning selle kohta ei ole kehtestatud detailplaneeringut.
11.Asjaolu, et Utilitas tegi kaebajale ühekordse talumistasu pakkumise ja rohkem läbirääkimisi ei toimunud, ei muuda vastustaja korraldust õigusvastaseks. Kolmas isik ei olnud kohustatud nõustuma kaebaja tasusooviga ega pidama rohkem läbirääkimisi. Halduskohus leidis õigesti, et sundvalduse seadmisele ei pea eelnema läbirääkimisi piiratud asjaõiguse seadmiseks osapoolte kokkuleppel.
12.Halduskohus on põhjendatult leidnud, et sundvalduse tasu 0 eurot on kooskõlas kehtiva õigusega ega riku kaebaja põhiõigusi. Kaebaja ei ole tõendanud, et kitsenduse tõttu ei saa ta maad sihipäraselt kasutada või jääks kitsendusest tingituna tulust ilma. Siinsel juhul ei ole kaebaja esile toonud ühtegi erandlikku asjaolu, mis peaks tingima teistsuguse kitsenduse sisulise ulatuse koefitsiendi rakendamise kui 0. Samuti ei ole kaebaja nimetanud mingeid vältimatuid kulutusi, mis tulnuks talle hüvitada AÕSRS v.r § 155 lg 4 alusel.
13.Suuremas määras hüvitise maksmine ei ole praeguse juhtumi asjaoludel PS §-ga 32 nõutav. Sundvalduse tasu ei ole mõeldud kinnistuomaniku rikastumiseks (vrd RKHKm 3-3-16-17, p 19). Kaebajale sundvalduse tasu määramist puudutavad normid ei ole PS §-ga 32 vastuolus. Avalikes huvides sundvalduse seadmisega kaebajale kaasnevaid omandipiiranguid ei saa võrrelda omandi omaniku nõusolekuta võõrandamisega, mille puhul tuleb PS § 32 lg 1 kohaselt maksta õiglast ja kohest hüvitust. Vaidlustatud käskkirjaga kaebajale kaasnevad omandipiirangud on PS § 32 lg 2 kohased üldistest huvidest lähtuvad omandikitsendused, mis tuleb kinnisasja omanikule hüvitada seaduses ettenähtud korras. Sundvalduse tasu ja sundvalduse seadmisega tekkinud kahju hüvitamist puudutavad sätted on piisavalt paindlikud ning võimaldavad arvestada juhtumi eripäradega. Kaebaja ei ole siinses asjas välja toonud ühtki talumistasu või täiendavat hüvitist mõjutavat faktilist asjaolu, mida vastustaja oleks pidanud vaidlustatud käskkirjas täiendavalt arvesse võtma, kuid õigusaktidest tulenevate piirangute tõttu ei olnud see võimalik. Selliseid asjaolusid ei nähtu ka ringkonnakohtule.
14.Riigikohtu otsused tsiviilasjades, millele kaebaja tugineb apellatsioonkaebuses, ei ole siinses vaidluses asjakohased. Tsiviilasi nr 3-2-1-168-05 puudutas asja jagamist kaasomandi lõpetamisel ja ühe kaasomaniku kohustust maksta teisele omandi kaotuse eest hüvitist kooskõlas PS § 32 lg-ga 1 (AÕS § 77). Nagu eespool märgitud, ei ole siinses asjas tegemist sellise olukorraga. Tsiviilasi nr 2-19-20416 puudutas juurdepääsuvõimalust avalikult kasutatavale teele ja selle eest määratavat tasu, mida reguleerib AÕS § 156. Siinses asjas on tegemist sundvalduse seadmisega kaasneva tehnovõrgu või -rajatise talumise kohustusega, mille kohta kehtib teistsugune normistik. 8(9)
3-24-1457
15.Ringkonnakohus ei võta apellatsioonkaebusele lisatud Maa-ameti 11.12.2024 kirja asja toimikusse, sest selles ei käsitleta KAHOS § 40 alusel määratavat sundvaldust ning seisukoha seos siinse haldusasjaga jääb selgusetuks. Lisaks ei ole kohus seotud ühegi teise isiku või institutsiooni poolt seadusele antud tõlgendusega. Kokkuvõte ja menetluskulu
16.Apellatsioonkaebus jääb ülaltoodud põhjustel rahuldamata.
17.Menetluskulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti (HKMS § 108 lg 1). Menetluskulude vastaspoolelt väljamõistmise eelduseks on menetluskulude nimekirja ja kuludokumentide esitamine (HKMS § 109 lg 1). Kuna otsus tehakse kaebaja kahjuks ning vastustaja ei ole esitanud menetluskulude nimekirja ja kuludokumente, jäävad poolte menetluskulud ringkonnakohtus nende endi kanda.
18.HKMS § 108 lg 8 esimese lause kohaselt hüvitab kolmanda isiku menetluskulud tema poole vastaspool samade reeglite järgi nagu poolele. Kolmas isik palub kaebajalt välja mõista esindajakulu 3780 eurot (käibemaksuta). Ringkonnakohus leiab, et kolmanda isiku esindajakulu on vajalik ja põhjendatud (HKMS § 109 lg 6) ning tuleb kaebajalt välja mõista.
(allkirjastatud digitaalselt)
9(9)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.