X kaebus kohustada Tori valda ehitusjärelevalvet piirdeaia ehitamise üle
Menetlusosalised
Kaebaja X, esindaja v.adv Carry Plaks Vastustaja Tori vald, esindaja vallasekretär Siiri Jõerand Kolmas isik Y, esindaja v.adv Siiri Schneider
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Halduskohtu 07.04.2025 otsus
Menetluse alus ringkonnakohtus
X apellatsioonkaebus
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
tegema
RESOLUTSIOON
Võtta toimikusse kaebaja esindaja 19.05.2023 e-kiri vallale koos kahe manusega ning Pärnu Maakohtu 25.04.2025 määrus ja Tallinna Ringkonnakohtu 19.09.2025 määrus tsiviilasjas nr 2-23-2361. Jätta toimikusse võtmata 26.08.2026 kaebaja esitatud tõendid.
Jätta X apellatsioonkaebus rahuldamata ning Tallinna Halduskohtu 07.04.2025 otsus muutmata.
Mõista Xlt (ik XXXXXXXXXXXX) Y (ik XXXXXXXXXXXX) kasuks välja 1474,50 eurot apellatsiooniastme menetluskulu katteks, mis tuleb kanda Y kontole nr XXXXXXXXXXXXXXXXXXX. Ülejäänud osas kannavad menetlusosalised oma apellatsiooniastme menetluskulu ise.
Jõustunud otsuse avaldamisel asendada kaebaja ja kolmanda isiku nimed ning isikukoodid, kinnistu aadress ja konto number tähemärgiga.
Selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 23.10.2026 (HKMS § 212 lg 1). Vastuseks kassatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest
3-23-2250 arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3). Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal selleks esitada taotlus Riigikohtule. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Xle ja Yle kuulub kaasomandina XXX asuv kinnistu. Kinnisasjal asub hoone, mis ehitisregistri andmetel on kaksikelamu (kahest korterist koosnev elamu). Kummagi kaasomaniku ainukasutuses on üks hooneosa ning ligikaudu pool kinnistu maast. Kinnistusraamatusse kantud kasutuskorra kohaselt on kaasomanike ühiskasutuses 4 m laiune tee, mis viib avalikult kasutatavalt tänavalt hoone juurde (edaspidi sissesõidutee).
2.Y rajas 2023. a-l krundisisese puidust piirdeaia, mille tulemusel on sissesõidutee nüüd eraldatud tema ainukasutuses olevast alast (edaspidi piirdeaed). Nüüd kasutab Y enda kasutuses oleva hooneosani pääsemiseks tema ainukasutuses olevat maad, mis jääb teisele poole piirdeaeda. Y põhjendas piirdeaia rajamist ning loobumist ühiskasutuses olnud sissesõidutee kasutamisest sellega, et kaasomanike vahel on kinnistu kasutuskorra üle palju vaidlusi ning piirdeaed võimaldab nad probleemide vältimiseks füüsiliselt teineteisest eraldada. Sissesõiduteed, mis jääb piirdeaia ning kinnistu välispiiri vahele, kasutab nüüd ainult X pääsemaks tänavalt tema ainukasutuses oleva hooneosani ning maani.
3.X ei nõustunud piirdeaia rajamisega ning esitas 07.03.2023 Tori Vallavalitsusele taotluse teha selle üle ehitusjärelevalvet. Taotluse kohaselt on piirdeaed rajatud vastuolus tema huvidega ning 2005. a-l kehtestatud Sindi linna üldplaneeringu (edaspidi ÜP) p-ga 6.1.3, mis näeb ette piiretele esitatavad nõuded. Piirdeaed asub kohas, mis on ehitusprojekti järgi ehituskeelu ala. Kaebaja kasutatav sissesõidutee on nüüdseks projektis ettenähtust kitsam. See raskendab sõidukite ja päästetehnika sissesõitu ning vähendab seeläbi inimeste ohutust, mis takistab hiljem hoonele kasutusloa saamist.
4.Tori Vallavalitsus teatas 11.09.2023 vastuses Xle, et ei algata järelevalvemenetlust. Piirdeaed ei ole vastuolus ÜP p-ga 6.1.3, kuna see säte näeb ette nõude korterelamu piirdeaia kohta, kaebaja hoone on aga kaksikelamu (paarismaja). 2002. a-l kehtestatud CCC ja LLL kinnistute detailplaneering (edaspidi DP) näeb ette, et krundi piirded lahendatakse projektiga. Krundi sees oleva aia kohta planeeringutes nõudeid ei ole, sest üldjuhul on tegemist vaba ehitustegevusega ja sellel ei ole mõju ruumilise planeerimise seisukohast. DP joonistel on kajastatud hoonestusala ehitusloa kohustuslike ehitiste püstitamiseks. Viirutatud ala on tähistatud „ehituspiirangualana“ ehk see on ala, kuhu ei või kavandada ehitusloakohustuslikke ehitisi. See piirang ei kehti aga vaba ehitustegevuse kategooriasse kvalifitseeruvate ehitiste kohta. Ehitusprojekt reguleerib lisaks hoonele ka seda teenindavaid rajatisi, sh krundisisest sissesõiduteed. Ehitusprojekt ei reguleeri selliste kinnistusiseste rajatiste rajamist, nagu nt võimalikud eraldusaiad, mis ei piirne tänavaga. Nn vabaehituslikke rajatisi ei ole kohustuslik ehitusprojektis kajastada. Need võivad lisanduda ka pärast ehitus- ja kasutusloa saamist. Ehkki pärast piirdeaia rajamist jääb sissesõiduteele osaliselt ette elektrikilp, mille tõttu on väravaava 4 m asemel u 3,47 m, on siiski tagatud ehitusprojektist tulenev nõue, et tuletõrjeauto saab hoonele ligi XXX tänava poolt. Erinevalt projekti tegemise ajast ei näe praegu kehtivad normid enam ette, et tuletõrjeauto peaks pääsema krundile hoone juurde. Päästeamet on praeguse lahenduse kooskõlastanud. Kuna mõlemal kaasomanikul on nüüd oma 4 m laiune krundisisene sissesõidutee, on see vastuolus projektiga, mis näeb ette üksnes 2(9)
3-23-2250 4 m laiuse sissesõidutee. Siiski ei ole väiksema kui 4 m juurdepääsuava ja kahe 4 m laiuse sissesõidutee puhul tegemist sellise kõrvalekaldumisega ehitusprojektist, mis vajaks kohest sekkumist järelevalve menetluse kujul ja mida poleks võimalik seadustada X hooneosa kasutusloa menetluses. Päästeamet pole probleeme täheldanud ja üks kaasomanik on soovinud vähendada konfliktikohti, mistõttu on kaheks jaotatud sissesõidutee pigem mõistlik lahendus (vrd ka kohtute seisukohad haldusasjas nr 3-21-614). Kaasomanike vahelise kasutuskorra, sh piirdeaia õiguspärasuse ja väidetavalt kaebajale ülemäärase mõju üle on vaidlus tsiviilasjas nr 2-23-2361 ja vald sellesse ei sekku. Piirdeaed ei põhjusta kaebajale ülemäärast negatiivset mõju. Tal on võimalik kasutada sissesõiduteed oma sõidukitega. Manöövreid ei pea tegema täisnurga alt, mida piirdeaed takistab. Juurdepääsuava XXX teelt on kõigi sõidukite, sh kiirabi, pääste, kalluri juurdepääsuks piisavalt lai. Kuna garaaži pikkus on ca 7 m, ei peagi sinna sisse pääsema pika haagisega, mida kaebaja on probleemiks pidanud. Elektrikilpi saab vajaduse korral nihutada. Lahendatav on X juurdepääs Y ainukasutuses oleval maa-alal asuva kanalisatsioonikaevu juurde. Kokkuvõttes leidis vald, et sissesõidutee ja piirdeaed ei kujuta ohtu avalikule korrale ega teistele isikutele. Samuti ei nähtu, et need kahjustaks ülemäära X õigusi. Võimalikku seadustamist on aga otstarbekas asuda teostama siis, kui lõppenud on tsiviilvaidlus.
5.X esitas Tallinna Halduskohtule kaebuse, milles palus tühistada Tori Valla-valitsuse 11.09.2023 vastus ning kohustada Tori Vallavalitsust vaatama kaebaja 07.03.2023 taotlus uuesti läbi.
6.Tori vald ja Y palusid jätta kaebus rahuldamata.
7.Tallinna Halduskohus jättis 07.04.2025 otsusega kaebuse rahuldamata ja mõistis kaebajalt kolmanda isiku kasuks välja menetluskulu katteks 2275,50 eurot. Vastustaja tegi õigesti kindlaks, et piirdeaed on rajatud kolmanda isiku ainukasutuses olevale maale. DP ei näe ette tingimusi krundisisese piirdeaia kohta, sh nõuet, et see peab olema lahendatud projektiga. ÜP p 6.1.3 näeb ette nõude, et krundi tänava-, avaliku väljaku ja haljasala äärde ei või rajada läbipaistmatuid plankpiirdeid ning piirded ei või olla kõrgemad kui 1,5 m, kuid kõnealune piirdeaed ei asu tänava, avaliku väljaku ega haljasala ääres, vaid krundi sees. Vastustaja on ka õigesti leidnud, et ÜP-st tulenev piirang rajada korterelamu ümber piirdeid siinses asjas ei kohaldu. Krundisisese n-ö vabaehitusliku piirde rajamine ei eelda projekti olemasolu. Vastustaja on õigesti leidnud, et kõrvalekaldumine projektist sissesõidutee laiuse osas on võimalik lahendada kasutusloa menetluses ega eelda sekkumist riikliku järelevalve meetmega. Erateed ei sisaldu ehitusseadustiku (EhS) lisades 1 ega 2. Kui projektis näidatud ehituskeeluala tähendaks seda, et sinna ei tohiks rajada ka vabarajatisi, siis ei tohiks sinna rajada ka krundisisest teed ega parkimiskohta, samas asendiplaanilt nähtub, et ehituskeelualasse on planeeritud nende rajamine. Seega jätab piirde rajamine viidatud alale vastustajale võimaluse valida, kas riikliku järelevalve korras sekkumine on siiski vajalik. Põhjendatud on vastustaja kaalutlus, et mõistlik on ära oodata tsiviilasja nr 2-23-2361 lahendus. Kuna kaebaja õiguste riive seoses sissesõidutee asukoha mittevastavusega ehitusprojektile ei saa olla suur ja valla kaalutlusõigus ei ole kahanenud nullini, siis puudub kaebajal õigus nõuda riikliku järelevalve korras piirdeaia lammutamiseks ettekirjutuse tegemist. Tuleohutust ja päästetöid puudutavas osas on vastustaja ja nende aluseks olnud Päästeameti seisukohad põhjendatud ning kohus ei korda neid. Kaebaja peab ka ise arvestama, et ta ei jäta sõidukit keset teed, et mitte takistada alarmsõiduki tööd. Kuna kaebaja ei tuginenud oma 07.03.2023 avalduses vaate kahjustamisele, üleujutusohule, värava rajamise võimatusele ega raskustele lume lükkamisel, ei pidanud vastustaja neid ka analüüsima. Kohtumenetluses on vastustaja need väited aga õigesti ümber lükanud. Kogutud tõendid kinnitavad, et kaebajal on võimalik sõita nii tava- kui ka suuremamahulise sõidukiga tema kasutuses oleva majaosa juurde. Ehkki piirdeaia tõttu tekkiv 90-kraadine nurk kaebaja 3(9)
3-23-2250 majaosa ees loob olukorra, kus sissesõiduteelt pole võimalik suurema sõidukiga otse garaaži keerata, ei tulene ühestki õigusaktist nõuet, et garaaži peab saama sõita ühtegi lisamanöövrit tegemata. Ka enne piirdeaia rajamist ei saanud haagisega pöörata garaaži ühe manöövriga. Kaebaja ei tohtinud ka varem kasutada pöörde tegemiseks kolmanda isiku ainukasutuses olevat ala. Väljaspool krundipiiri asuv elektrikilp küll kitsendab sissesõiduava, kuid kuna tavasõiduk, alarmsõiduk ja ka kallurauto saavad sealt läbi, ei ole tegemist kaebaja õiguste ülemäärase riivega. Vald ei saa järelevalvemenetluses ära lahendada kaasomanike vahelist tsiviilvaidlust ning on teinud oma kaalutlusõiguse piiridesse jääva otsustuse mitte teha ettekirjutust, vaid lahendada olukord kasutusloa menetluses pärast tsiviilasjas lahendi jõustumist. Vastustaja ei ole teinud paikvaatluse korraldamisel ega kaebaja haldusmenetlusse kaasamisel menetlusvigu. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES
8.X palub apellatsioonkaebuses tühistada halduskohtu 07.04.2025 otsus ja teha uus otsus, millega rahuldada kaebus. EhS lisa 1 kohaselt pidi piirdeaia püstitamiseks olema ehitusteatis ja projekt, sellist tõlgendust on kinnitanud ka valdkonna eest vastutav Kliimaministeerium. Halduskohus hindas ebaõigesti tõendeid, leides, et piirdeaed ei ulatu kaebaja ainukasutuses olevale maale. Kohus tõlgendas vääralt kasutuskorra kokkulepet sissesõidutee asukoha osas. Plankaia mahust ja asukohast tulenevat negatiivset visuaalset ning ruumilist mõju pole haldus- ega kohtumenetluses hinnatud. Ka vaba ehitustegevus peab vastama sobivuse ja hea ehitustava nõuetele. Piirdeaed on vastuolus DP-ga ja projektiga: ehitatud on ehituspiirangualale; piirdeaed pidanuks olema projektis ette nähtud. Halduskohus ei saanud haldusorgani asemel esitada põhjendusi selle kohta, miks oli lubatav rajada piirdeaed ehituspiirangualale. Kaebaja on olnud sunnitud manööverdama sõidukiga haljasalal. Uued rajatised koos hoonega ületavad oluliselt krundi lubatud täisehituse protsenti. Väär on tõlgendus, mille kohaselt kehtib ÜP-st tulenev plankaia keelu nõue ja kõrgusepiirang ainult tänavapoolsetele piirdeaedadele. Projekti järgi peab juurdepääsuava hoone tagaküljele pääsemiseks olema 4 m, sissepääsuava on praegu aga kitsam. Piirdeaed on vastuolus tuleohutuse kuja nõuetega. Kuna vastustaja ja Päästeameti seisukohad tuleohutuse küsimuses ei vasta seadusele, ei saanud kohus nendega nõustuda neid kordamata. Arvestamata on jäänud muu negatiivne mõju elukeskkonnale (liiklemise takistus, plankaia sobimatus, kinnistu korrashoiu takistused, kinnistule värava paigaldamise võimatus, vaate piiramine). Haldusmenetluses rikuti oluliselt menetlusnorme. Vastustaja on tuginenud projekti muutmise ja kasutusloa menetluses seadustamise võimalusele, kuid kaebaja ei soovi rajatist seadustada.
9.Tori vald palub jätta apellatsioonkaebus rahuldamata. Ehitusjärelevalve menetlus ei ole kohane menetlus eraõiguslike kokkulepete hindamiseks. Kasutuskorra vaidlus lahendatakse tsiviilasjas. Piirdeaed ei ole visuaalselt sobimatu, see on samast materjalist ja toonis nagu eluhoone. Hoone ees on tehniline taristu, mis pole mõeldud visuaalse väärtuse loomiseks. Kaebaja etteheited vaatele on subjektiivsed. Vaadet tänavale ei peeta tavapäraselt kaitsmisväärseks. DP ei näe ette kohustust lahendada krundisisene piire projektiga. DP ülesanne ei ole reguleerida ehitamist pisiasjadeni. Ehitusloakohustuseta n-ö vaba ehitamise alla käivaid väiksemaid ehitisi reguleeritakse detailplaneeringutes vaid põhjendatud juhtudel, mida siinsel juhul pole DP-s tehtud. Samamoodi ei pea need olema tingimata projektis lahendatud, need võivad lisanduda ka hiljem pärast ehitusloa andmist. Ehituspiiranguala DP-s ja ehituskeelu ala projektis on kantud samast eesmärgist – näha ette krundil ala, kuhu on lubatud projekteerida ehitusloakohustuslikke ehitisi. Tegemist ei olnud looduskaitseliste piirangutega. Vastustaja tõlgendust kinnitab asjaolu, et projektis on 4(9)
3-23-2250 sissesõidutee ja veetorustik kui rajatised kavandatud ehituskeelualale. Kaebaja tõlgendus keelaks ka krundipiirile piirdeaia rajamise. Tuleohutuse asjus tugines vastustaja Päästeameti kui asjatundja arvamusele. Vastustaja ei saanud haldusmenetluses analüüsida mõjusid, mida kaebaja polnud välja toonud (sh värava laius). Kui kaebaja kasutuses olevat sissesõiduteed saab kasutada kallurauto, on ka kaebajal võimalik oma sõiduautoga manööverdada. Lumelükkamine on korraldatav. Vastustaja tohtis suhelda kolmanda isikuga piirdeaia lubatavuse asjus ka suuliselt. Kaebajal oli haldusmenetluses piisavalt võimalusi esitada seisukohti ja tõendeid. Vastustaja tegi asjas kolm paikvaatlust ega pidanud „testsõitu“ vajalikuks.
10.Y palub jätta apellatsioonkaebus rahuldamata. Väär on kaebaja väide, et kolmas isik on ehitanud piirde kaebaja ainukasutuses olevale alale ja ühiskasutuses olevale alale. Siseministri 30.03.2017 määruse nr 17 „Ehitisele esitatavad tuleohutusnõuded“ § 22 lg 1 kohaselt hoonete (rajatiste) vaheline kuja ei kohaldu piirdeaiale, postile jm sarnasele. Videosalvestised tõendavad, et kaebaja pääseb sõidukiga oma garaaži ning sissesõidutee alguses olev elektrikilp ei takista kallurauto ega haagisega sõiduki sissesõitu. Projektis on autovärav 2 m laiune ja jalgvärav 1 m laiune. Päästeamet on vallale kinnitanud, et päästesõidukitele on tagatud piisav ligipääs päästetööde teostamiseks ning päästemeeskonna ohutuse tagamiseks ning 4 m laiust sissesõiduteed ei ole päästetööde jaoks tarvis. Lumekoristus on võimalik. Piirdeaed on välimuselt sobilik. Kolmas isik konsulteeris vastustaja ametnikuga, kes leidis, et piirdeaeda tohib rajada ehitusteatise ja projektita. Tsiviilasjas nr 2-23-2361 tuvastatud asjaolud lükkavad kaebaja väited ümber.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
11.Apellatsioonkaebusele on lisatud kaebaja esindaja 19.05.2023 e-kiri vallale koos kahe manusega. Selle e-kirja on vastustaja esitanud oma 17.11.2023 vastuse lisana halduskohtule, kuid ilma manusteta. Haldusasja toimikusse peab olema võetud haldusmenetluse materjal terviklikul kujul (HKMS § 122 lg 2 p 5). Kuna need dokumendid omavad asja lahendamisel tähtsust ning pidanuks olema esitatud juba esimese astme kohtus, võtab ringkonnakohus need asja toimikusse. Samuti on apellatsioonimenetluse ajal jõustunud maakohtu ja ringkonnakohtu määrused tsiviilasjas nr 2-23-2361 ning need tuleb asja õigeks lahendamiseks võtta toimikusse kohtu algatusel, sest ringkonnakohus on nendele juba tuginenud 01.06.2026 kohtunõudes (HKMS § 61 lg 4, § 198 lg 2 p 3). Ringkonnakohus ei võta vastu kaebaja 26.08.2026 esitatud tõendeid (Kliimaministeeriumi selgitus EhS-i tõlgendamise kohta ja arhitekti hinnang ehitamise hea tava kohta), kuna kaebajal oli võimalik need hinnangud hankida juba esimese astme kohtu menetluse ajal ning halduskohus ei rikkunud sellesisuliste tõendite omal algatusel kogumata jätmisel menetlusnorme, ka ei ole kohus õiguse tõlgendamisel seotud kellegi teise arvamusega (HKMS § 198 lg 1, lg 2 p-d 2 ja 3 ning lg 3).
12.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus ei ole põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata. Halduskohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning apellatsioonkaebuse väited ei anna alust seda tühistada ja uue otsusega rahuldada kaebust. Ehitusteatise vajalikkus krundisisese piirdeaia korral
13.EhS § 35 lg 3 sätestab, et ehitusteatise esitamine on nõutav EhS lisas 1 nimetatud ehitiste puhul. Haldusmenetluse ajal nägi EhS lisa 1 ette, et ehitusteatis ja projekt on vajalikud, kui püstitatakse, rajatakse või paigaldatakse piirdeaed või värav, mille ehitamisega kaasnevad kaevetööd. Alates 01.08.2026 jõustunud EhS-i muudatus lisas täiendava nõude, et kaevetööd toimuvad sügavamal kui 30 cm. Siinses asjas pole vaidlust, et piirdeaia ehitamisega kaasnesid kaevetööd. Vaidluse lahendamiseks tuleb kindlaks teha, milliseid piirdeaedasid ja väravaid on 5(9)
3-23-2250 seadusandja selles sättes silmas pidanud – kas ainult krundi piiril asuvaid või ka krundisiseseid.
14.Ringkonnakohus leiab, et seaduse eesmärgi ja mõtte kohaselt on ehitusteatis ning projekt vajalikud siis, kui piirdeaed rajatakse kinnisasja piirile. EhS lisas 1 on kajastatud teatud tüüpi ehitised juhul, kui ehitusloaks, -teatiseks ja -projektiks esineb põhjendatud vajadus. Ülejäänud ehitistele laieneb n-ö vaba ehituse põhimõte. EhS eelnõu seletuskirjas on märgitud, et lisa 1 on üles ehitatud, eristades ehitisi ning nendega seonduvaid suurema mõjuga tegevusi. Seega on ehitusteatise esitamise kohustuse sätestamisel keskse tähtsusega ehitise mõju. Selline mõju võib olla seotud ehitise ohutusega, avalike huvidega, isikute vastandlike huvidega jne. Sama järeldus tuleneb EhS § 35 lg-st 4, mis sätestab, et pädeval asutusel on põhjendatud juhul õigus nõuda ehitusteatise esitamist ehitise kohta, mis ei sisaldu EhS lisas 1; ehitusteatise esitamist võib nõuda, kaaludes ehitise ohtlikkust, mõju avalikule ruumile ja isikute õigustele ning võrreldes seda EhS lisas 1 sisalduvate sarnaste näitajatega.
15.Tavatähenduses ning kõige levinumalt peetakse piirdeaia all silmas eset, mis eraldab kinnisasja (krunti) naaberkinnisasjast. Krundi piiril asuval piirdeaial on selle ümbruskonnale ruumiline mõju, mõjutades tänavapilti ja elukeskkonda. Sellel põhjusel reguleeritakse tavaliselt neid piirdeaedu planeeringutes. Samuti on piirdeaial pea alati mõju naaberkinnisasja omanikule, kuna see võib olla piirirajatiseks, mis võib olla naabrite kaasomandis või vastavalt AÕS § 151 lg-le 1 nende ühiskasutuses, sõltumata kuuluvusest (vt RKTKo 2-23-5346/30, p 10). Lisaks on piirdeaia krundi piirile ehitamise korral sageli mõju teistele isikutele kuuluvatele tehnorajatistele. Nõnda selgitatakse 01.08.2026 jõustunud EhS-i muutmise seaduse eelnõu seletuskirjas: „Kohustus esitada piirdeaia rajamiseks, kui sellega kaasnevad kaevetööd, ehitusteatis ja ehitusprojekt, tuleneb ennekõike vajadusest kaitsta kinnistu piiridel maa all paiknevaid tehnovõrke ja -rajatisi. Kinnistu piiridel asuvad tehnovõrgud ja -rajatised teenindavad sageli mitut kinnistut. Seega omaks selliste tehnovõrkude ja -rajatiste kahjustamine suuremat negatiivset mõju. Kaevetööde mõiste sisustamisel lähtutakse praktikas sageli kohalike omavalitsuste kaevetööde eeskirjadest. Seega sätestatakse EhS lisades, juhindudes kohalike omavalitsuste kehtestatud kaevetööde eeskirjadest, et kaevetöödeks loetakse kaevamist sügavamale kui 30 cm.“
16.Eeltoodud kaalutlused ei ole aga suuresti asjakohased krundisisese piirdeaia puhul. Need on kinnistu välispiirist tavaliselt eemal ning järelikult mõju ümbruskonnale on väiksem. Õueala tsoonideks jagamine, krundisisese ohutuse ja turvalisuse tagamine (nt veekogu, mänguväljaku ümber), loomade eraldamine jm põhjused, miks rajatakse krundisisene piirdeaed, toimub kinnisasja omaniku huvides ning sellest on mõjutatud eeskätt tema ise, mitte naabrid ja ümberkaudsed inimesed. Selline piirdeaed on pigem sarnane muude väikeehitistega, millele laienevad EhS-i ehitamise üldsätted, kuid mitte projekti, ehitusteatise ja ehitusloa nõue. Samuti teab kinnisasja omanik ise, kus paiknevad tema kinnisasjal tehnorajatised (tema enda omandis või piiratud asjaõiguse alusel teise isiku omandis olevad) ning ta saab kaevetööde tegemisel nendega arvestada. Olukorras, kus piirdeaia rajamisel kehtib ehitusteatise nõue üksnes juhul, kui tehakse kaevetöid (s.o olulisel määral, kehtiva seaduse järgi alates 30 cm sügavusest), on kaevetööde ohutus peamine kaalutlus, miks seadusandja ehitusteatise vajalikkuse ette nägi. Seega oleks krundisisese piirdeaia rajamiseks ehitusteatise ja projekti esitamise nõue üldjuhul ülemäärane. Ka see kaalutlus kallutab EhS lisas 1 toodud nõuet sisustama pigem kitsamalt.
17.Juhul kui üksikjuhtumil on piirdeaial siiski selline mõju, et kaasomaniku, teiste isikute või avalikes huvides on vajalik nõuda ehitusteatist, saab kohalik omavalitsus seda kaalutlusõiguse alusel nõuda EhS § 35 lg 4 järgi. Selline lahendus tagab, et ohutuse, ruumilise planeerimise ning teiste isikute kaitse nõuded saavad erandlike asjaolude esinemise korral täidetud, kuid samas ei kehtestata omanikule üldjuhul ebamõistlikku ja ebaproportsionaalset omandiõiguse 6(9)
3-23-2250 piirangut, võimaldades ehitada piiratud ning väikese mõjuga krundisiseseid piirdeaedu vaba ehitustegevuse korras. Kaasomanikule on tagatud võimalus pöörduda kaasomandi kasutamise korra vastase tegevuse korral tsiviilõigusliku vaidluse lahendamiseks maakohtusse, samuti taotleda ehitusjärelevalve tegemist kohalikult omavalitsuselt. Ehitusjärelevalve korras saab kohalik omavalitsus võtta sama sisuga meetmeid, mis ehitusteatise kontrolli menetluses. Seega ei jää kaasomaniku huvid ehitusteatise nõude puudumise korral kaitseta.
18.Eeltoodust tuleneb, et seadus ei näinud ette imperatiivset nõuet, et enne kõnealuse piirdeaia püstitamist tuleb esitada vallale ehitusteatis ja projekt. Valla 11.09.2023 vastusest järeldub, et valla arvates polnuks alust nõuda seda kolmandalt isikult ka kaalutlusõiguse alusel. Ehitamine DP järgsel „ehituspiirangu alal“
19.XXX krundi kohta on DP seletuskirjas märgitud, et lubatud ehitiste arv krundil on 2, ehitusalune pind 431 m2, täisehitusprotsent 20%, ehitiste max kõrgus 7,5 m, korruselisus põhimahul max 2, kõrvalhoonetel 1, lisaks nõuded hoonete tulepüsivusklassi kohta, hoonete kõrgusliku siduvuse, räästakõrguse ja katusekallete, katusekattematerjali ja harjajoone kohta. Nendest tingimustest tuleneb üheselt arusaadavalt, et „lubatud ehitiste“ all peetakse DP-s silmas hooneid – ühte põhihoonet ja ühte kõrvalhoonet. Seda kinnitab asjaolu, et DP seletuskirja kohaselt oli DP lisadeks 4 joonist, sh „DP 02 Kruntimise skeem. Hoonestuse skeem“. Siin räägitakse selge sõnaga „hoonestusest“ ehk kitsamalt lubatud hoonetest, mitte rajatistest. DP lisaks on „Kruntimis hoonestus skeem DP-02“, millel on viirutatud alaga tähistatud „ehituspiirangu ala“ (projektis sama ala tähistatud terminiga „ehituskeelu ala“). Viirutamata ala on see, kuhu on lubatud ehitada. Arvestades dokumendi pealkirja, eraldab viirutatud ala selle osa krundist, mida on lubatud hoonestada ehk kuhu on lubatud hooneid ehitada. Oleks ebamõistlik arvata, et DP on kehtestatud selliselt, et mistahes rajatiste ja kuitahes väikeste, sh mängurajatiste, liivakastide, koerakuutide jt selliste tavapäraste rajatiste püstitamine krundile peale kahe hoone on täielikult keelatud. Sellist selgitust DP seletuskirja muudest osadest ei tule ja selline piirang oleks ilmses vastuolus nii omandiõigusega kui ka planeerimispraktikaga.
20.„Ehituspiirangu ala“ all ei peeta siin silmas looduskaitselisi vms piiranguid, seda ei nähtu ka DP seletuskirjast. Piirdeaia asukohani ei saa ulatuda ka Pärnu jõe veekaitse- ja ehituskeeluvööndid juba seetõttu, et eluhoone jääb jõele veelgi lähemale. Ka kaebaja ei ole ära näidanud, et piirdeaed jääks seadusest tulenevate looduskaitseliste piirangutega aladele.
21.Ülaltoodud tõlgendust kinnitab asjaolu, et projektis on sissesõidutee ja veetorustik kui rajatised kavandatud ehituskeelualale (DP-järgsele ehituspiirangualale). Kui viirutatud ala välistaks ehitamise täielikult, ei saaks rajada piirdeaeda ka krundi välispiirile, ometi näeb DP ette, et krundi piire lahendatakse projektiga. DP erinevaid osi tuleb tõlgendada koosmõjus ja terviklikult.
22.Seega ei tulenenud DP-s ega projektis tähistatud viirutatud alast keeldu paigutada piirdeaed praegusesse asukohta. Vastustaja 11.09.2023 vastuses Xle (lk 3 alt teine lõik) on seega jõutud selles küsimuses õigele järeldusele. Ekslik on seega halduskohtu seisukoht, et vald pole seda küsimust üldse käsitlenud. DP, ÜP ja projekti muud nõuded, tuleohutusnõuded
23.Ringkonnakohus nõustub nende halduskohtu seisukohtadega neid üle kordamata (HKMS § 201 lg 4) osas, mis puudutab ÜP-st, DP-st ja projektist tulenevaid muid nõudeid piirdeaiale. Samuti leidis halduskohus õigesti, et vastustaja kaalutlused tuleohutuse osas, mis tuginevad küll Päästeameti kui asjatundja arvamusele, on nendega kattuvad ja seaduslikud. Praegusel ajal kehtivad nõuded päästeauto juurdepääsule on tagatud. Siseministri 30.03.2017 määruse nr 7(9)
3-23-2250 17 „Ehitisele esitatavad tuleohutusnõuded“ § 22 lg 1 kohaselt ei kohaldu piirdeaiale kuja nõue.
24.Õige on ka halduskohtu see seisukoht, et vastustaja ei pidanud omal algatusel hindama selliseid kaebajale väidetavalt negatiivset mõju avaldavaid asjaolusid, millele kaebaja ei tuginenud haldusmenetluses. Samuti on halduskohus põhjendatult ümber lükanud kaebaja väited, et vastustaja rikkus haldusmenetluses tema menetluslikke õigusi. HKMS § 201 lg 4 alusel ringkonnakohus ei korda neid seisukohti.
25.Kuna käesoleva otsuse p-s 19 toodud põhjustel peetakse DP-s silmas krundi lubatud täisehitusprotsendi all ainult hooneid, ei ole õige arvestada ehitiste aluse pinna hulka kolmanda isiku rajatud teist juurdepääsuteed ja piirdeaeda. Seega ei ole ka selles osas vastuolu DP-ga. Tsiviilasjas tehtud lahendi mõju siinsele asjale
26.Apellatsioonimenetluse ajal on jõustunud kohtulahend tsiviilasjas nr 2-23-2361, millega maakohus jättis rahuldamata kolmanda isiku vastu esitatud kaebaja nõude lõpetada kinnistu kasutuskorra kokkuleppe rikkumine ja eemaldada kinnistule rajatud piirdeaed. Kohus tuvastas, et kolmas isik ei ole piirdeaeda rajanud kasutuskorra kokkuleppes määratud ühiskasutuses olevale 4-meetrisele alale ega kaebaja ainukasutuses olevale maa-alale. Piirdeaiast ei tulene kaebajale kahjulikke mõjutusi (olulist negatiivset mõju). Kaebaja kinnisasja osale on võimalik sisse- ja väljasõit (sõltumata elektrikilbi paiknemisest) ja garaaži manööverdamine. Asjaolu, et need tegevused on kaebaja hinnangul temale tavapärasest keerulisemad, ei anna alust leida, et õiguste teostamine on (oluliselt) takistatud. Kaebaja kinnistu poolel ei ole lume lükkamine ja ladustamine välistatud (või oluliselt raskendatud) või kinnistu piirile värava ja piirdeaia paigaldamine võimatu. Väited piirde visuaalse sobimatuse kohta ei ole sellist laadi, mille alusel saaks lugeda seda oluliseks negatiivseks mõjutuseks kaebajale.
27.Seega on kaebaja ja kolmanda isiku vahelises tsiviilvaidluses jõustunud kohtulahendiga tehtud kindlaks, et kolmas isik ei ole piirdeaia püstitamisega rikkunud kaebaja kui kaasomaniku õigusi ning kaebajal ei ole eraõiguslike normide alusel õigust nõuda kolmandalt isikult piirdeaia lammutamist. Lahendi resolutsioon on tsiviilvaidluse menetlusosalistele siduv. Maakohtu ja ringkonnakohtu lahendites tuvastatud asjaolud kinnitavad üle vastustaja ja halduskohtu otsustes tuvastatud asjaolud, mis on seotud piirdeaia väidetavalt kaebaja õigusi rikkuva asukohaga ja temale tekkivate ülemääraste kahjulike mõjudega (HKMS § 61 lg 4). Ringkonnakohus nõustub nende halduskohtu tuvastatud asjaoludega neid üle kordamata (HKMS § 201 lg 4). Vastustaja tugines 11.09.2023 vastuses õigesti sellele, et ehitusjärelevalve käigus saab anda hinnangu ehitamist puudutavate avalik-õiguslike normide järgimisele, kuid kaebaja ja kolmanda isiku vaheline kaasomandist tulenev vaidlus tuleb lahendada tsiviilkohtus (vt ka RKHKm 3-25-511/11 p-d 32–34; RKHKo 3-17-1859/34, p 20). Ekslik on kaebaja seisukohtadest järelduv eeldus, et siinses haldusasjas tuleb jätta tsiviilasjas tuvastatud asjaolud kõrvale. Õigus on kaebajal küll selles, et siinses asjas ei ole siduv tsiviilasjas tehtud Tallinna Ringkonnakohtu 19.09.2025 määruses (p 15) võetud seisukoht, et piirdeaia rajamine polnud keelatud projektiga ega planeeringuga ning see polnud ehitusloakohustuslik tegevus, vaid krundisisese aia rajamise näol on tegemist vaba ehitustegevusega. Nendes küsimustes oli pädev võtma siduva seisukoha vastustaja ja vastustaja tegevust kontrolliv halduskohus. Ringkonnakohus on neis küsimustes esitanud oma seisukoha käesolevas otsuses eespool. Kokkuvõte
8(9)
3-23-2250
28.Vastustaja tegi kujunenud olukorras seadusliku otsuse jätta järelevalvemenetlus algatamata. Tuleb möönda, et piirdeaed sellisel kujul on ebaharilik ning visuaalsest ja esteetilisest küljest oleks ilmselt parem, kui juurdepääsutee oleks selline, nagu projektis ette nähtud. Sellisel juhul ei peaks ka kolmas isik kasutama tema ainukasutuses olevat maad juurdepääsuteena, vaid saaks seda kasutada muuks otstarbeks, samuti saaks ta kasutada ühiskasutusse määratud projekti järgset sissesõiduteed koos teise kaasomanikuga. Selline lahendus ei ole kaasomanike vaheliste suhete ning vaidluste tõttu praegu aga võimalik. Piirdeaia ning teise juurdepääsutee rajamine võimaldab viia kaasomanike kokkupuute miinimumini. Vaatamata piirdeaia mõningasele problemaatilisusele ei kahjusta see oluliselt (ülemäära) kaebaja kui kaasomaniku õigusi, nagu tsiviilasjas on kaebaja ja kolmanda isiku suhtes siduvalt tuvastatud, ja ta peab selle olemasolu eraõiguslike normide alusel taluma. Samuti ei ole sisulisi ega olulisi vastuolusid ehitamist reguleerivate avaliku õiguse normidega.
29.Kohalikul omavalitsusel on riikliku järelevalve tegemisel ulatuslik kaalutlusõigus, leidmaks optimaalne viis juhtumi lahendamiseks, arvestades kõiki põhjendatud huve kogumis. Vald pidas siinsel juhul õigesti võimalikuks seadustada kõrvalekalded projektist (juurdepääsutee laius ja ava, vee- ning kanalisatsioonitorustik) kasutusloa menetluses pärast seda, kui on jõustunud lahend tsiviilasjas. Kui kasutusloa taotlemisel tekib kaasomanike vahel vaidlus, tuleb see lahendada tsiviilkorras. Menetluslikud küsimused
30.Eeltoodust tulenevalt jääb apellatsioonkaebus rahuldamata ja halduskohtu 07.04.2025 otsus muutmata.
31.Menetluskulud kannab pool, kelle kahjuks tehakse kohtuotsus (HKMS § 108 lg 1). Kolmanda isiku menetluskulud hüvitab tema poole vastaspool samade reeglite järgi nagu poolele (HKMS § 108 lg 8). Menetluskulude vastaspoolelt väljamõistmise eelduseks on menetluskulude nimekirja ja kuludokumentide esitamine (HKMS § 109 lg 1).
32.Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata ning vastustaja ei ole menetluskulu hüvitamise taotlust esitanud, jäävad kaebaja ja vastustaja menetluskulud nende endi kanda.
33.Kolmas isik palub kaebajalt välja mõista 1474,50 eurot apellatsiooniastmes kantud esindajakulu katteks. Ringkonnakohtu hinnangul on kulud vajalikud ja põhjendatud ning nende kandmine on arvete ja maksekorraldustega tõendatud. Nõustuda ei saa kaebaja kriitikaga, et vastused võinuks koostada väiksema ajakuluga. Ajamaht ei ole ülepaisutatud, vastuväited on olnud asjakohased ja sisukad ning kolmanda isiku positsioonide kaitsmiseks vajalikud. Kulud ei ületa halduskohtus kantud esindajakulu. Kaebaja taotletav kohtuotsus oleks kolmandale isikule selgelt koormav, mistõttu oli tal vajalik teha kulutusi oma huvide kaitseks ning kulude jätmine põhjendamatu kaebuse esitanud kaebaja kanda on õigustatud ega ole ebaõiglane.
34.Avaldatavas otsuses tuleb kaebaja ja kolmanda isiku nimi ning isikukoodid, kinnistu aadress ja kolmanda isiku pangakonto number asendada tähemärgiga (HKMS § 175 lg 3). (allkirjastatud digitaalselt)
9(9)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.