Määruse tegemise aeg ja koht 01.11.2024, Tallinn Kohtuasja number
2-22-7787
Kohtuasi
SadkoGrupp OÜ avaldus E.P (E.P) vastu isiku kohustamiseks kõrvaldama SadkoGrupp OÜ valduse ja huvide rikkumine ning hoidma ära edasine SadkoGrupp OÜ valduse ja huvide rikkumine
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 20.12.2022 määrus
Kaebuse esitaja ja liik
E.P määruskaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Avaldaja SadkoGrupp OÜ (registrikood 11530422), lepinguline esindaja Tatjana Kalin Puudutatud isik E.P (isikukood XXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Marje Mängel
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Harju Maakohtu 20.12.2022 määrus osas, millega SadkoGrupp OÜ avaldus osaliselt rahuldati ning keelati E.P-l parkida Tallinnas Gonsiori tn 33 hoone sisehoovis asuval parkimiskohal nr 48 (kohtumääruse lisaks oleval plaanil tähistatud „48“ ja märgitud kollasega) nii sõidukeid registreerimismärkidega XXXXXX ja XXXX kui ka mistahes muid sõidukeid ja kohustati E.P edaspidi hoiduma nimetatud parkimiskohal parkimisest, samuti menetluskulude jaotuse osas. Teha uus määrus, millega jätta SadkoGrupp OÜ avaldus rahuldamata ja jaotada menetluskulud teisiti.
3.1.Jätta rahuldamata SadkoGrupp OÜ avaldus kohustada E.P (E.P) kõrvaldama SadkoGrupp OÜ valduse ja huvide rikkumine keelates E.P-l (E.P) parkida Tallinnas Gonsiori tn 33 hoone sisehoovis asuvatel parkimiskohtadel nr 45A, 47A ja 48A (kohtumääruse lisaks oleval plaanil tähistatud vastavalt nr 45, 47 ja 48 ja märgistatud kollasega) nii sõidukeid registreerimismärkidega XXXXXX ja XXXX kui ka mistahes muid sõidukeid ja hoidma ära edasine SadkoGrupp OÜ valduse ja huvide rikkumine.
2-22-7787
3.2.Jätta maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud avaldaja kanda. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest. Määruskaebemenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Kui menetlusosaline taotleb määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka määruskaebus. Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Avaldus ja selle aluseks olevad asjaolud
1.SadkoGrupp OÜ (edaspidi avaldaja) esitas 07.06.2022 Harju Maakohtule avalduse, milles palus kohtul kohustada E.P (edaspidi puudutatud isik) kõrvaldama avaldaja valduse ja huvide rikkumise keelates puudutatud isikul parkida Tallinnas Gonsiori tn 33 hoone sise-hoovis asuvatel parkimiskohtadel nr 45A, 47A ja 48A nii sõidukeid registreerimismärkidega XXXXXX ja XXXX kui ka mistahes muid sõidukeid ning hoidma ära edasise avaldaja valduse ja huvide rikkumise.
2.Avaldusest nähtub, et avaldajale kuulub korteriomand aadressiga Gonsiori tn 33-99, Tallinn. Korteriomanike kokkuleppe ja kujunenud tava alusel kasutab avaldaja hoone sisehoovis asuvaid parkimiskohti nr 45A, 47A ja 48A. Parkimiskohad on siltidega vastavalt tähistatud. Parkimiskohad müüdi avaldajale koos korteriomandiga. Parkla on rajatud 2000. aastal. Sama parkimiskorraldus kehtib senini.
3.Puudutatud isik omandas 05.02.2021 Gonsiori tn 33-75, Tallinn, korteriomandi. Korteriomanike kokkuleppe ja kujunenud tava alusel peab puudutatud isik kasutama hoone sise-hoovis asuvat parkimiskohta nr 31B. Parkimiskoht müüdi puudutatud isikule koos korteriomandiga. Puudutatud isik pargib sise-hoovis oma sõiduautot registreerimismärgiga XXXXXX ja mootorrattast registreerimismärgiga XXXX (edaspidi sõiduk või ühiselt sõidukid). Puudutatud isik parkis kuni detsembrini 2021 sõiduautot oma parkimiskohal, mistõttu oli teadlik parkimise korraldusest ja määratud parkimiskohtadest. Alates detsembrist 2021 hakkas puudutatud isik kasutama sõidukite parkimiseks avaldajale kuuluvaid parkimiskohti. Sõidukid takistavad nii avariiväljapääsu kui ka kauba laadimise estakaadi kasutamist. Puudutatud isiku tegevuse tulemusel ei olnud avaldajal võimalik kasutada avaldaja parkimiskohti nr 45A, 47A ja 48A. Avaldaja pöördus korduvalt puudutatud isiku poole, et puudutatud isik lõpetaks avaldaja õigusi rikkuva tegevuse, kuid puudutatud isik ei lõpetanud avaldaja õiguste rikkumist ka peale avaldaja hoiatust pöörduda puudutatud isiku vastu kohtusse.
4.Parkla kui kaasomandi ese rajati kõigi korteriomanike nõusolekul 2000. aastal parkimiskohti soovinud korteriomanike rahaliste vahenditega. Parkimiskohad on seotud kindlate korteritega. Vastavate korterite omanikud on parkimiskohad ostnud. Parkimine ei ole määratud valikuliselt ega juhuslikkuse alusel. Parkimine on võimaldatud korteriomanikele, kes finantseerisid parkimise rajamist. Parkimiskohad on selgelt eristatavad: need on eraldatud
2-22-7787 üksteisest punaste kiviparketi kividega ning nummerdatud ja tähistatud parkimiskohti soovinud ja rahastanud korteriomanike korteri numbritega.
5.Parkla rajamisel sõlmiti parkimiskohta soovinud korteriomanikega kokkulepe parkla skeemi ja kasutamise kohta. Parkimiskohti soovinud korteriomanikud on panustanud parkimiskorraldusse. Parkimisskeem tagab kõigi kaasomanike vahel selguse ja kindluse parkimiskorralduse osas. Parkimiskoht on rajatud enne 2006. aastat, s.o enne korteriomandite moodustamist, mistõttu ei ole kaasomanike kokkulepet kantud kinnistusraamatusse. Isegi kui parkimiskorralduse kohta ei ole tehtud kannet kinnistusraamatusse, on see kinnistunud tava kaudu. Kõigi kaasomanike huvides on väljakujunenud parkimiskorralduse jätkamine. Kõik kaasomanikud on pidanud käitumisviisi pikemajalisest rakendamisest tulenevalt õiguslikult siduvaks. Tava olemasolu kinnitab ka korteriühistu. 20 aasta jooksul on kõik korteriomanikud järginud parkimiskorraldust ja pidanud kehtinud korraldust siduvaks.
6.Puudutatud isiku käitumisest ja e-kirjavahetusest on selge, et puudutatud isiku eesmärk on rikkuda avaldaja huve. Muuhulgas väidab puudutatud isik, et tegemist on kättemaksuga avaldaja väidetava ehitustegevuse eest. Puudutatud isik pargib just avaldajale määratud parkimiskohale ning sunnib teadlikult avaldajat mujale parkima. Isegi kui parkimiskorraldust sätestava korteriomanike kokkuleppe kohta ei ole märget kinnistusraamatus, siis on puudutatud isik poolt avaldaja parkimiskoha kasutamine selgelt vastuolus hea usu põhimõttega ega arvesta avaldaja õigustatud huve.
7.Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 30 lg 2 teine lause sätestab, et kui eriomandi ja kaasomandi eseme kasutamine on reguleerimata, lähtutakse korteriomanike huvidest. Seega isegi, kui parkimiskorraldus sise-hoovis ei ole kokku lepitud korteriomanike kokkuleppega, siis tuleb parkimisel lähtuda korteriomanike huvidest. Avaldaja huvides on kasutada oma äriruumidesse viivat kauba estakaadi ja hädaabi väljapääsu. Puudutatud isiku pargitavad sõidukid takistavad avaldaja tavapärast äritegevust. Sh pargib puudutatud isik lisaks sõidukile täpselt hädaabi väljapääsu ukse ees mootorratast. Mootorratta selliselt paigutamine seab hädaohtu nii avaldaja kliendid kui ka töötajad, sest hädaohu korral on varuväljapääsu kasutamine takistatud. Lisaks rikub mootorratta parkimiskohal hoidmine nõuet parkida ühel parkimiskohal ühte sõidukit.
8.Asjaõigusseaduse (AÕS) § 44 lg 1 sätestab, et valduse rikkumise korral on valdajal õigus nõuda rikkumise kõrvaldamist ja edasise rikkumise ärahoidmist. Igal korral, kui puudutatud isik avaldaja parkimiskohal pargib, rikub puudutatud isik avaldaja õigust oma parkimiskohta vallata. Avaldaja nõuab, et puudutatud isik lõpetaks ka edaspidi avaldaja parkimiskoha kasutamise, st hoiduks avaldaja valduse rikkumisest, st avariiväljapääsu ja kauba estakaadi kasutamise takistamisest. AÕS § 72 lg 5 järgi peab puudutatud isik avaldaja õigusi kahjustavast tegevusest hoiduma ehk lõpetama pahatahtlikult avaldaja parkimiskohale parkimise. Puudutatud isik jätkuvat rikkumist arvestades on äärmiselt tõenäoline, et puudutatud isik ei lõpeta rikkumist ka edaspidi vabatahtlikult. Puudutatud isiku seisukohad
9.Puudutatud isik palus jätta avalduse rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda.
10.Vale on avaldaja väide, et koos Tallinn, Gonsiori 33 korteriomandiga nr 99 müüdi avaldajale ka kaasomandis oleva kinnistu sisehoovis parkimiskohad nr 45A, 47A ja 48A. Kogu Gonsiori 33 kinnistu kuulub kaasomandina kõikidele Gonsiori 33, Tallinn
2-22-7787 kaasomanikele. Lisaks sisehoovis asuv parkimiskoht nr 31B ei olnud E.P-ga sõlmitud võla- ja asjaõiguslepingu objektiks ning sellekohane kanne kinnistusraamatus puudub.
11.Gonsiori 33, Tallinn kinnistu 103 kaasomanikku ei ole mitte kunagi sõlminud kaasomandis oleva maa kasutamiskorra kokkulepet. Kinnistusraamatusse kandmata ei ole kaasomanike kokkulepped uue kaasomaniku jaoks kohustuslikud. Kinnistusraamatu väljavõtetest nähtuvalt puuduvad igasugused märked Gonsiori 33 kaasomandis oleva maa kasutamiskorra kohta. Avaldajal puudub õigus 103 kaasomaniku (sh puudutatud isiku) kaasomandiõiguse s.o kaasomandis oleva maa kasutamise realiseerimise piiramiseks/takistamiseks. Igal Gonsiori 33 maa kaasomanikul on õigus kaasomandis olevat maad kasutada ja vallata. Puudutatud isik pole rikkunud valdus- ja kasutusõigust ning avaldaja nõue on täiesti alusetu. Asjaolu, et avaldaja on parkla mingisugust osa vallanud, ei tähenda seda, et sellega kaasneks selle parkla osa ainukasutus- või -valdusõigus ning seda ei saa samastada kõigi kaasomanike kokkuleppega.
12.Kaasomandis oleval kinnistul parkimiskohtade vaidluse küsimuses selgitas Riigikohus, et korterelamut teenindaval maal korteriomanike parkimiskohtade kindlaksmääramine on käsitatav kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramisena. Seejuures on parkimisvõimalustes kokkuleppimine korteriomanike jaoks oluline küsimus, mis ei ole vaadeldav korteriomandiseaduses sätestatud tavakasutusena. Selline kokkulepe peab tagama kõigile korteriomanikele õiglase lahenduse ning selle küsimuse lahendamiseks tuleb kolleegiumi arvates saavutada kõigi korteriomanike konsensus (RKTKo 30.03.2010, 3-2-1-11-10, 30, p 10, sama rõhutatakse ka RKTKm 14.11.2016, 3-2-1-87-16 ja RKTKm 18.01.2011, 3-2-1-15110, p 10).
13.Korteriühistu Gonsiori 33 tegevuse puhul rõhutab puudutatud isik, et seadusest tulenevalt on korteriühistu tegevuse eesmärgiks üksnes korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Korteriomanike kaasomandis olevale kinnistule kasutamiskorra määramise õigust KÜS ei võimalda. Kuigi korteriühistu 03.11.2022 üldkoosoleku otsuses konstateeritakse 04.07.2005 kokkuleppe kehtivust ning kohustatakse maa kaasomanikke, sh ka neid, kes ei olnud 2005. a kokkuleppe osalised, andma tahteavaldus kinnistusraamatu kannete tegemiseks, siis on otsus sisutühi ning täitmist (sh ka notari poolt) mittevõimaldav. KrtS § 13 lg 3 järgi kehtib 04.07.2005 kokkulepe korteriomaniku eriõigusjärglase suhtes vaid juhul, kui see on kantud kinnistusraamatusse eriomandi sisuna. Maakohtu määrus ja põhjendused
14.Harju Maakohus rahuldas 20.12.2022 määrusega avalduse osaliselt ning keelas puudutatud isikul parkida Tallinnas Gonsiori tn 33 hoone sisehoovis asuval parkimiskohal nr 48 (kohtumääruse lisaks oleval plaanil tähistatud „48“ ja märgistatud kollasega) nii sõidukeid registreerimismärkidega XXXXXX ja XXXX kui ka mistahes muid sõidukeid ja kohustada puudutatud isikut edaspidi hoiduma nimetatud parkimiskohal parkimisest. Kohtumääruse lahutamatuks osaks on sellele lisatud plaan. Menetluskulud jäeti poolte endi kanda.
15.Maakohus tuvastas järgmised asjas tähtsust omavad asjaolud:
avaldajale kuulub korteriomand aadressiga Gonsiori tn 33-99, Tallinn; puudutatud isik omandas 05.02.2021 korteriomandi aadressiga Gonsiori tn 33-75, Tallinn; puudutatud isiku omandis/kasutuses on sõiduauto registreerimismärgiga XXXXXX ja mootorratas registreerimismärgiga XXXX;
2-22-7787
Gonsiori tn 33 hoovis asuv parkla rajati 2000. aastal parkimiskohti soovinud korteriomanike rahaliste vahenditega ning parkimist on võimaldatud üksnes neile; parkimiskohad on eraldatud üksteisest punaste kiviparketi kividega ning tähistatud rajamist rahastanud korteriomanike korteri numbritega; kinnistusraamatus puuduvad Gonsiori tn 33 kinnistu kasutuskorraga seotud märked; 03.11.2022 toimus Tallinn, Gonsiori tn 33 korteriühistu üldkoosolek; puudutatud isik ei ole 03.11.2022 Tallinn, Gonsiori tn 33 korteriühistu üldkoosoleku otsust vaidlustanud; puudutatud isik parkis pärast korteriomandi soetamist 10 kuu vältel parkimiskohale 31B; avaldaja ja Gonisori 33 KÜ vahel on sõlmitud üürileping Gonsiori 33, Tallinn asuva äriruumi üürimiseks avaldajale ning 01.07.2022 leppisid lepingupooled kokku üürilepingu muutmises tähtajatuks.
16.Maakohus leidis, et kasutuskorra seadmine eeldab kõigi korteriomanike kokkulepet. Seega ei saa kaasomandi kasutuskorraga seonduvat otsustada tavapärase valitsemise raames, vaid selleks on vaja korteriomanike kokkulepet. Samuti on kohus selgitanud, et KrtS ei võimalda korteriomandite puhul kokku leppida kasutuskorras (või siis varasema kasutuskorra olemasolu kinnitada, mis on olemuselt sama, mis kasutuskorra seadmine), vaid üksnes võimaldab seada kõigi korteriomanike kokkuleppel erikasutusõiguse (vt KrtS § 14 lg 1 ja § 9). Tallinn, Gonsiori tn 33 korteriühistu 03.11.2022 üldkoosoleku otsus on osas, milles otsustati, et sisehoovi notariaalse kasutuskorra kehtima hakkamiseni kehtib 04.07.2005 kokkulepe ja parkimiskord vastavalt parkla skeemile, tühine. Üldkoosolekul puudub õigus ja pädevus nimetatud otsuseid vastu võtta, sest tegemist ei ole kaasomandi eseme tavapärase valitsemise küsimusega.
17.Kuna Gonsiori tn 33 kinnistu sisehoovis puudub kehtiv kasutuskord, siis lähtus maakohus asja lahendamisel järgmistest sätetest: KrtS § 12 lg 2 kohaselt peavad korteriomanikud omavahelistes suhetes ja suhetes korteriühistuga järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve; KrtS § 30 lg 1 p 2 kohaselt on korteriomanikul õigus kasutada kaasomandi eset selle otstarbe kohaselt; KrtS § 30 lg 1 p 1 kohaselt on korteriomanik kohustatud hoidma eriomandi eset korras ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud; KrtS § 30 lg 1 p 1 kohaselt on korteriomanik kohustatud taluma mõjusid, mis jäävad käesoleva lõike punktis 1 nimetatud piiridesse; AÕS § 72 lg 3 sätestab, et kaasomanikul on õigus ühist asja kasutada niivõrd, kui see ei takista teiste kaasomanike kaaskasutust; AÕS § 72 lg 5 ls 2 sätestab, et kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest.
2-22-7787
18.Maakohus käsitas avaldaja seisukohta, mille järgi tulnuks jätkata kõigi korteriomanike huvides väljakujunenud parkimiskorraldust, avaldaja ja teiste korteriomanike huvide rikkumise nõudena, mis jäeti määruse põhjenduste kohaselt rahuldamata. Kuna Gonsiori 33 hoovis puudub kehtiv kaasomandi eseme kasutamise korda reguleeriv kokkulepe, siis tuleb sisehoovi kasutada selle otstarbe kohaselt. Kinnistu hoovi kasutatakse peaasjalikult sõidukite parkimiseks. Puudutatud isikul on seega õigus ja kohtule arusaadavalt ka huvi parkida oma sõidukeid Gonsiori 33 hoovis vabadel parkimiskohtadel. Avaldaja viidatud „senise parkimiskorralduse“ jätkamine teenib üksnes parkimiskohtade rajamises osalenud isikute huve. Gonsiori 33 hoovile peab olema tagatud juurdepääs ja võimalus oma sõidukeid parkida kõigil kaasomanikel. Seega asjaolu, et puudutatud isik aeg-ajalt kasutab parkimiskohti 45A, 47A või 48A, ei riku kõigi korteriomanike huve ega ka avaldaja huve.
19.Maakohus analüüsis ka avaldaja valduse rikkumisega seonduvat nõuet (AÕS § 44 lg 1) ning leidis, et on tõendatud, et puudutatud isik on avaldaja valdust rikkunud ning et avaldaja nõue puudutatud isikult valduse rikkumise lõpetamiseks on õigustatud üksnes parkimiskoha nr 48 osas. Arvestades avaldaja nõuet ning asjaolu, et see on püstitatud eelkõige parkimiskohtade suurusest ja asukohast lähtuvalt (vt I kd, tlk 62 – plaan, mille lisamist kohtulahendile avaldaja taotleb) ei ole parkimiskohad nr 45 ja 47 avaldaja ainukasutuses- ja valduses ning nimetatud kohtadel puudub ka ruumiline seos avaldaja kasutuses oleva äriruumiga. Puudutatud isik ei ole AÕS § 46 kohaselt tõendanud, et temapoolne valduse rikkumine oleks õiguspärane. Kohus on küll leidnud, et Gonsiori 33 kinnistu hoovis puudub kasutuskord ja hoovi võivad kasutada kõik korteriomanikud, kuid see ei tähenda siiski seda, et puudutatud isikul on õigus oma tegevusega takistada teiste isikute valdust. Oma õigusi tuleb teostada heas usus ning selliselt, et sellega ei rikuta kolmandate isikute õigusi (KrtS § 30 lg 1 p 1, AÕS § 72 lg 3).
20.Kohtul on alust arvata, et puudutatud isik võib ka edaspidi toime panna tegevusi, mis takistavad avaldajal tema kasutuses olevat äriruumi vallata. Seega on avaldajal õigus nõuda puudutatud isikult ka edaspidistest rikkumistest hoidumist.
21.Maakohus jättis menetluskulud menetlusosaliste endi kanda ega määranud kindlaks menetluskulude rahalist suurust. Määruskaebus
22.Puudutatud isik esitas määruskaebuse, milles palub tühistada Harju Maakohtu 20.12.2022 määruse resolutsiooni punktid 2 kuni 5 ja teha uus määrus, millega jätta SadkoGrupp OÜ avaldus rahuldamata. Menetluskulud palub jätta avaldaja kanda.
23.Puudutatud isik vaidlustab maakohtu määrust nii menetlusõiguse (eelkõige TsMS) § 613 lg 2; § 614 lg 3 rikkumise ja materiaalõiguse (AÕS § 72 lg 1, § 68, § 46) väära kohaldamise tõttu.
24.Puudutatud isiku kaebuse kohaselt on kohtumääruses esitatud ekslikke väiteid (otsuse p 41). Vastuolus materiaalõigusega (KOS sätetega) on kohtumääruse p 45 teise lõike põhjendus. 04.07.2005 kokkuleppe sõlmimise ajal oli Gonsiori 33 maa omanikuks riik ja kaasomand tekkimata, mis ka välistas korterite – vallasasjade omanike poolt KOS alusel riigimaa suhtes kokkuleppe sõlmimise.
2-22-7787
25.Alusetu ja tõendamata on kohtumääruse p 54 avaldaja väide, et tal on estakaadi kasutuseks sõlmitud korteriühistuga üürileping ning kui puudutatud isik avaldaja parkimiskohal pargib, rikub see avaldaja õigust oma parkimiskohta vallata. Avaldaja pole menetluses esitanud tõendeid, millistest nähtuks kaasomandis oleva estakaadi avaldajale üürimine ning estakaad on ka kaasomanike tegelikus valduses ja kasutuses. Üürileping ei anna avaldajale mitte ühegi kaasomandis oleva parkimiskoha ainuvaldust. Puudutatud isikul on tulenevalt AÕS §-st 68 õigus vallata ja kasutada oma omandit (sh kaasomandis olevat kinnistut/hoovi) ning avaldaja/teine kaasomanik võib seda piirata vaid seadusest tuleneval alusel.
26.Puudutatud isiku hinnangul ei ole võimalik asuda seisukohale, et avaldaja kasutuses olevatele ruumidele juurdepääs puudub, vaid see on üksnes osaliselt takistatud. Kohus on asunud seisukohale, et puudutatud isik on rikkunud avaldaja valdust, kui ta on endale kuuluvad sõidukid parkinud estakaadi ja evakuatsiooniväljapääsu ees ning seda vaatamata sellele, et ka kõikidel teistel kaasomanikel on ja peab olema võrdne võimalus avaldajaga kasutada estakaadi, sissepääsu ja ka parkimiskohta nr 48 selle ees. Maakohtu määruse resolutsiooni p 2 rikub kõikide, puudutatud isiku ja menetlusse mitte kaasatud, Tallinn Gonsiori 33 kaasomanike õigusi. Parkimiskoha nr 48 valduse ja kasutamisega seotud küsimuse lahendamisse tulnuks kaasata kõik kaasomanikud (TsMS § 614 lg 3), mis võimaldanuks mh välja selgitada kaasomanike enamuse seisukoha vaidlusaluses küsimuses AÕS § 72 lg 1 järgi ja vähemuse huvid, mis võivad erandjuhtudel olla eelistatud enamuse huvidele.
27.Kohus ei ole põhjendanud, miks on avaldajal eelis puudutatud isiku ja menetlusse mitte kaasatud 101 kaasomaniku ees ning millisel materiaalõiguslikul alusel määratakse avaldajale ainuisikuliselt 24/7 kasutamiseks parkimiskoht nr 48. Kohus on jätnud ka põhjendamata selle, millisel materiaalõiguslikul alusel ei ole töövälisel ajal puudutatud isikul ja teistel kaasomanikel õigus parkimiskohta nr 48 vallata ja kasutada. Enamikel kaasomanikel tekib parkla kasutamise vajadus siis, kui avaldaja on töö lõpetanud.
28.Puudutatud isik on menetluses esitanud AÕS § 46 kohased nõuet välistavaid vastuväiteid: 1) nii avaldaja kui ka puudutatud isik on Gonsiori 33 kinnistu kaasomanikud, kokku 103 korteriomandit, milliste omanikel on kõikidel õigus maad kasutada, sest maa kasutuskord puudub; 2) avaldaja ei saa nõuda enda eelistamist teiste kaasomanike ees ilma kõikide kaasomanike kokkuleppeta, sest kõikidel kaasomanikel on õigus kasutada kõiki parkimiskohti (sh kohta nr 48).
29.Viimaks leiab puudutatud isik, et maakohtu määruse resolutsiooni p 2 ei ole ühemõtteliselt täidetav. Sisuliselt sätestab vastav punkt Gonsiori 33 kinnistul parkimiskoha nr 48 kasutuskorra, mis vajaks ka kinnistusraamatusse kandmist ning mis oleks kõikide kaasomanike jaoks siduv. Kuna TsÜS § 68 lg 5 järgi asendab kohtulahend kaasomanike kokkuleppe sõlmimise tahteavaldust, siis ei ole see vahetult sundtäidetav ning kasutuskorra rikkumise korral peab avaldaja uuesti pöörduma kohtusse selle täitmise nõudmiseks nii nagu tavalise kasutuskorra kokkuleppe puhulgi. Menetlusosaliste seisukohad
30.Avaldaja vaidleb täielikult määruskaebusele vastu ning leiab, et see tuleb jätta täies ulatuses rahuldamata ning maakohtu määrus muutmata. Avaldaja on seisukohal, et kohtumäärus on õige, seaduslik, põhjendatud ja selle tegemisel ei ole ebaõigesti kohaldatud
2-22-7787 materiaalõiguse normi ega vääralt hinnatud tõendeid. Avaldaja palub jätta kõik menetluskulud puudutatud isiku kanda. Menetluse edasine käik
31.Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ringkonnakohtule.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
32.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb TsMS § 667 lg 2 esimese lause alusel tühistada. Ringkonnakohus saab teha uue määruse, millega jätab avaldaja avalduse rahuldamata. Määruskaebus rahuldatakse ja kõik menetluskulud jäävad avaldaja kanda.
33.Avaldaja palus maakohtul kohustada puudutatud isikut kõrvaldama avaldaja valduse rikkumise keelates puudutatud isikul parkida Tallinnas Gonsiori tn 33 hoone sisehoovis asuvatel parkimiskohtadel nr 45A, 47A, 48A (maakohtu määruse lisas oleval plaanil tähistatud vastavalt nr 45, 47 ja 48 ja märgistatud kollasega) nii sõidukeid registreerimismärkidega XXXXXX ja XXXX kui ka mistahes muid sõidukeid ja hoidma ära edasise avaldaja valduse rikkumise. Kuivõrd maakohus leidis, et puudutatud isik on avaldaja valdust rikkunud parkides parkimiskohal nr 48, siis ei vaidlusta puudutatud isik maakohtu määrust parkimiskohtadel nr 45 ja 47 parkimise osas. Maakohus tuvastas õigesti, et korteriomanike vahel puudub kehtiv kaasomandi eseme kasutamise korda reguleeriv kokkulepe Gonsiori tn 33, Tallinn (edaspidi Gonsiori 33) kinnistu sisehoovi kasutamiseks, mistõttu peab kõigile korteriomanikele olema tagatud juurdepääs Gonsiori 33 sisehoovile ja võimalus seal oma sõidukeid vabadel parkimiskohtadel parkida. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et arvestades avaldaja esile toodud asjaolusid ja menetluslikku taotlust võib olla tegemist avaldaja valduse rikkumisest tuleneva nõudega (AÕS § 44 lg 1). Ringkonnakohus ei nõustu aga maakohtuga selles osas, et puudutatud isik on avaldaja valdust rikkunud ja avaldaja nõudis puudutatud isikult valduse rikkumise lõpetamist ja edaspidistest rikkumistest hoidumist õigustatult. Seega on maakohus õigussuhte õigesti kvalifitseerinud, kuid maakohtu järeldused nõude eelduste täitmise osas on ebaõiged.
34.AÕS § 44 lg 1 kohaselt on valdajal õigus valduse rikkumise korral nõuda rikkumise kõrvaldamist ja edasise rikkumise ärahoidmist. Nõude esitamiseks ei pea valdaja olema asja omanik, samuti saab valdaja üldjuhul panna õiguse maksma sõltumata sellest, kas ja millisel õiguslikul alusel ta asja valdab. AÕS § 44 lg 1 alusel nõude esitamiseks peavad olema täidetud järgmised eeldused: (i) avaldaja peab olema valdaja; (ii) toimuma peab valduse rikkumine (AÕS § 40 lg 3); (iii) rikkumine peab tulenema puudutatud isiku tegevusest (puudutatud isiku tegevus või tegevusetus, mis toob avaldajale kaasa kahjuliku tagajärje); (iv) peavad puuduma nõuet välistavad asjaolud (AÕS § 46).
35.Ringkonnakohus leiab, et maakohus on eksinud avaldaja valdusõiguse olemasolu tuvastamisel leides, et parkimiskoha nr 48 osas on avaldajal sisuliselt ainuvaldus ja kasutusõigus (maakohtu määruse p 56).
35.1.Kolleegiumi hinnangul võib avaldajal ainuvaldus ja -kasutusõigus parkimiskohale nr 48 tekkida eelkõige juhul, kui avaldaja on Gonsiori 33 elamus korteriomanik ning korteriomanikud on leppinud kokku parkla vastavas kasutuskorras. Ringkonnakohus tuvastas kinnistusraamatu kande alusel, et avaldaja on Gonsiori 33 korteriomanik. Ringkonnakohus on
2-22-7787 eelnevalt välja toonud, et maakohus on õigesti tuvastanud kaasomandi eseme kasutamise korda reguleeriva kokkuleppe puudumise (vt käesoleva määruse p 33).
35.2.Kolleegiumi hinnangul ei saanud avaldajal tekkida parkimiskoha nr 48 ainuvaldus- ja kasutusõigust ka üürilepingu alusel. Maakohus tuvastas, et avaldaja on Gonsiori 33 elamus asuvate äriruumide valdaja. Avaldaja ja Gonsiori 33 KÜ vahel on sõlmitud üürileping Gonsiori 33 kinnistul asuva äriruumi üürimiseks avaldajale ning 01.07.2022 on vastav üürileping muudetud poolte kokkuleppel tähtajatuks. Ringkonnakohus ei nõustu maakohtuga, et valduse rikkumisest tuleneva nõude esimene eeldus on täidetud selle tõttu, et avaldaja valdab Tallinnas Gonsiori 33 kinnistul asuvat äriruumi. Äriruumi üürilepingu p 1 kohaselt antakse Lepinguga Üürnikule kasutamiseks Lepingus toodud tingimustel äripinnana Tallinnas, Gonsiori 33 asuv ruum üldpinnaga orienteeruvalt 31,6 m 2 (edaspidi: Üüriobjekt). Üüriobjekti täpsem plaan on sätestatud Lepingu Lisana 1 (dtl 430). Äriruumi üürileping (dtl 430-433) ega sellele lisatud äriruumi plaan (dtl 446) ei hõlma äriruumi läheduses asuvaid parkimiskohti. Ringkonnakohus ei tuvastanud ka asjaolu, et üürilepingus oleks kokku lepitud estakaadi ja evakuatsiooniväljapääsu kasutamises ja nendele ligipääsus, mille alusel tekiks avaldajal ainukasutus- ja valdusõigus mõnele parkimiskohale. Lisaks ei saa korteriühistu võtta korteriomanikult ära kolmanda isikuga või teise korteriomanikuga sõlmitud üürilepinguga kaasomandi korras kindlaks määramata asja kasutusõigust s.o antud juhul parkimiskoha kasutusõigust (vrdl RKTKo 23.10.2007, 3-2-1-85-07, p 16). Seetõttu leiab kolleegium erinevalt maakohtust, et avaldajal ei ole üürilepingust tulenevalt õiguslikku alust Gonsiori 33 sisehoovis asuva parkimiskoha nr 48 ainuvaldamiseks või -kasutamiseks.
36.Eelnevat arvestades ei ole täidetud avaldaja valdusõiguse rikkumise nõude esmane eeldus, sest avaldajal puudub vaidlusaluse parkimiskoha osas ainuvaldus ja -kasutusõigus, mistõttu tuleb jätta avaldaja nõue nii valduse rikkumise kui ka edaspidistest rikkumistest hoidumiseks rahuldamata.
37.Ringkonnakohus ei nõustu kaebuse väitega, et maakohus rikkus menetlusõigust, kui jättis asjast puudutatud isikutena kaasamata teised korteriomanikud (TsMS § 613 lg 2; § 614 lg 3). Arvestades, et avaldaja esitas AÕS §-st 44 lg 1 kohase valduse rikkumisest tuleneva nõude, ei olnud kohustust TsMS § 614 lg 3 alusel kaasata teisi kaasomanikke. Tegemist on avaldaja ja ühe konkreetse korteriomaniku (puudutatud isik) vahelise valdusõiguse väidetavast rikkumisest võrsunud vaidlusega, millel ei ole puutumust teiste korteriomanikega. Kolleegiumi hinnangul oleks olukord teistsugune, kui kaasomanikud oleksid kokku leppinud parkimiskohtade kasutuskorra kindlaksmääramises, millega puudutatud isik ei nõustu (AÕS § 72 lg-d 3 ja 5). Seejärel oleks avaldajal olnud võimalik esitada nõue puudutatud isiku vastu, et kohus asendaks puudutatud isiku tahteavalduse kaasomandi kasutuskorra kokkuleppe sõlmimisel lähtuvalt tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) §-st 68 lg-st 5. Sellisel juhul oleks vajalik tulenevalt TsMS §-st 613 lg-st 2 ja §-st 614 lg-st 3 kaasata menetlusosalistena kõik kaasomanikud (vt ka RKTKo 14.11.2016, 3-2-1-87-16, p 14). Seega ei ole maakohus asja lahendamisel vääralt menetlusõiguse norme kohaldanud. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
38.Maakohtu määruse tühistamise ja muutmise tõttu tuleb TsMS § 173 lg 3 esimese lause järgi muuta ka menetluskulude jaotust.
2-22-7787
39.Võttes arvesse, et määruskaebuse rahuldamise tõttu jäeti avaldaja avaldus täielikult rahuldamata on õiglane jätta nii maa- kui ka ringkonnakohtus tekkinud menetluskulud TsMS § 172 lg 1 II lause järgi avaldaja kanda.
40.TsMS § 174 lg 4 kohaselt kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist. Kaebuse lahendamisel maakohtu kohtuotsuse või asja lõpetava määruse peale, millega maakohus menetluskulusid kindlaks ei määranud, kõrgema astme kohus menetluskulude rahalist suurust kindlaks ei määra. Puudutatud isikule hüvitatavad menetluskulud kõigis kohtuastmetes määrab TsMS § 177 lg 2 järgi kindlaks maakohus.
(allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.