Triin Uusen-Nacke, Anneli Alekand, Andra Pärsimägi
Otsuse tegemise aeg ja koht
30. oktoober 2024, Tartu
Tsiviilasja number
2-21-17966
Tsiviilasi
R. A. hagi I. A. vastu kaasomandi lõpetamiseks I. A. vastuhagi R. A. vastu kaasomandi lõpetamiseks
Apellatsioonkaebuse hind
3500 eurot
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 21. septembri 2023 otsus
Kaebuse esitaja ja liik
I. A. apellatsioonkaebus
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Apellant (kostja / vastuhagis hageja): I. A. (isikukood XXX) Vastustaja (hageja / vastuhagis kostja): R. A. (isikukood XXX), esindaja J.C
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tartu Maakohtu 21. septembri 2023. a otsus tsiviilasjas nr 2-21-17966 ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale maakohtule.
2.Rahuldada apellatsioonkaebus osaliselt.
3.Jätta menetluskulude jaotus ja rahaline kindlaksmääramine maakohtu otsustada. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest.
Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.R. A. (hageja) esitas 15. novembril 2021 Tartu Maakohtule hagi I. A. (kostja) vastu kaasomandi lõpetamiseks. Hageja palus lõpetada poolte kaasomand X X kinnistule (registriosa nr XXXXXXXX). Mõlemale poolele kuulub kaasomandist 1⁄2. Hageja palub kaasomandi lõpetada müügiga avalikul enampakkumisel. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda. Hagiavalduse kohaselt ostsid pooled vaidlusaluse kinnistu 26. aprillil 2007. Pooled ei sõlminud kinnistu ostmisel seltsingut. 17. oktoobril 2008 pooled abiellusid. Abielu lahutati
10.detsembri 2021. a kohtuotsusega. Hageja ei vaidlusta, et kostja panustas kinnistu soetamisel enda lahusvaraks olnud raha. Hageja on kaasomandisse panustanud võrdselt kostjaga. Abielu ajal parendas hageja kinnistut oluliselt. Hageja sai oma eelmise suhte raames soetatud korteri müügist ca 180 000 krooni, mille panustas kokkuvõttes täielikult kaasomandi parendamisele. Pooled võtsid Nordea pangast (praegune Luminor pank) elamu ostuks 23. aprillil 2007 laenu 742 500 krooni. Laenujääk 46 804 eurot vormistati 7. märtsil 2008 ümber n-ö eurolaenuks. Seisuga 12. jaanuar 2023 on laenu tasumata põhiosa jääk 25 436 eurot 22 senti. Kostja on kahel korral tasunud oma arveldusarvelt pool laenumakset, kokku 149 eurot 35 senti. Ülejäänud osas tasus laenumaksed hageja. Alates laenu võtmisest kuni 2023. a jaanuarini tasus hageja laenu 21 879 eurot 64 senti (47 456,21 - 25 436,22 - 149,35), mis arvestades abielusuhet tuleb lugeda ühiseks panuseks. Pärast lahutust tasus hageja laenumakseid 1735 eurot 25 senti.
2.Kostja vaidles hagile vastu ja esitas 10. oktoobril 2022 vastuhagi kaasomandi lõpetamiseks hagis taotletust erineval viisil. Kostja palub lõpetada X X kinnistu kaasomand selle jagamisega kolmeks reaalosaks. Tekkiv hoonestatud kinnistu jätta kostja ainuomandisse, kinnistul asuva tee baasil tekkiv uus kinnistu anda tasuta Kastre valla omandisse ja tekkiv hoonestamata uus kinnistu müüa avalikul enampakkumisel. Hoonestamata kinnistu müügist saadud rahast tagastada poolte ühiselt võetud pangalaenu jääk, ülejäänud raha anda hagejale. Alternatiivselt palus kostja jätta kinnistu kostja ainuomandisse ja panna kohtuotsuse jõustumise järgselt ühise pangalaenu teenindamise maksete tegemise kohustus täies ulatuses kostjale. Kostjalt mõista hageja kasuks välja 12 718 eurot 15 senti. Menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda. Kostja pakutud kaasomandi jagamise viisid tagavad lastele ja kostjale kodu säilimise ning arvestavad kostja tehtud panustega. Kohus ei tohiks lubada hageja õiguste teostamist, millega kaasneks kostja ja poolte ühiste puuetega laste õiguste kahjustamine viisil, mis oleks vastuolus hea usu põhimõtetega. Kinnistu jagamisel tuleb poolte panuste suurust kinnistu omandamisse ja parendamisse hinnata enne abielu seltsingusätete alusel, abielu ajal perekonnaseaduse ja seltsingusätete koosmõjus.
Põhihagi rahuldamisel tuleks kinnistu müügi järel esiteks tagastada pangale laenujääk (20. juuni 2023 seisuga 24 816 eurot 44 senti). Seejärel tuleks tagastada kostjale 60 955 eurot 59 senti ja hagejale 10 683 eurot 88 senti (poolte tõendatud rahalised panused). Ülejäänud raha tuleks jagada poolte vahel suhtes 85% kostjale ja 15% hagejale. Vastuhagi rahuldamisel tuleks kinnistu reaalosadeks jagamise tulemusena tekkiva hoonestamata kinnistu müügist saadavast rahast tagastada pangale laenujääk (20. juuni 2023 seisuga 24 816 eurot 44 senti). Seejärel tuleks tagastada hagejale 10 683 eurot 88 senti. Kostja ainuomandisse antava kinnitu reaalosa väärtuseks on 78 000 eurot. Sellest 60 955 eurot 59 senti tuleks arvestada kostja tehtud rahalise panuse tagastamisena ning 17 044 eurot 41 senti ja müügist saadavast rahast üle jääv summa tuleks jagada poolte vahel suhtes 85% kostjale ja 15% hagejale. Kinnistu jagamisel vastuhagis alternatiivselt taotletud viisil tuleks kostja ainuomandisse jääva kinnistu väärtuseks arvestada 115 000 eurot. Hageja rahalise panuse suuruseks on 10 683 eurot 88 senti ja kostjal koos pangalaenu tagastamise kohustusega 85 817 eurot 3 senti. Seega tuleb panuste suhet (89% kostja 11% hageja) arvestades kostjalt hageja kasuks välja mõista hüvitis 12 718 eurot 15 senti.
MAAKOHTU LAHEND
3.Maakohus rahuldas 21. septembri 2023. a otsusega hagi osaliselt ning jättis vastuhagi rahuldamata. Maakohus lõpetas poolte kaasomandi X X kinnistule müügiga kohtutäituri korraldataval avalikul enampakkumisel. Kinnistu müügist saadavast rahast tasutakse Luminor Bank AS-i eluasemelaenulepingust tulenevad nõuded ning enampakkumisega korraldamisega seotud kulud. Ülejäänud müügist saadav tulu jagatakse proportsiooniga 1⁄3 hagejale ja 2⁄3 kostjale. Menetluskulud jättis maakohus poolte endi kanda. Vaidlust ei ole selles, et pooled soetasid kinnistu 26. aprillil 2007 pangalaenuga. Kinnistu ostmiseks võetud eluasemelaen on suuremas osas tasutud. Kinnistu on koormatud hüpoteegiga 1 003 000 krooni Luminor Bank AS-i kasuks. Hagejale kuulub 1⁄2 kaasomandist ja kostjale 1⁄2 kaasomandist. Ilma lisakuludeta pole kaasomandi reaalosadeks jagamine hetkel võimalik ega otstarbekas. Imbväljaku mujale rajamine eeldab kohtule teadaolevalt projekteerimislahenduste leidmist ja panga nõusolekut. Kostja vastuhagi nõue kinnistu reaalosadeks jagamiseks tuleb jätta seetõttu rahuldamata. Kostja esitatud tõend ei ole kinnistu turuväärtuse tõendamiseks piisav. Kostjal ei ole võimalik ebastabiilse sissetuleku tõttu laenulepingut enda nimele ümber vormistada. Kostja taotlus, et poolte sisesuhtes jääks ühise pangalaenu teenindamise maksete tegemise kohustus kostjale, kuid panga ees jääksid kohustuse täitmise eest vastutama mõlemad, ei ole põhjendatud. Ilma hageja nõusolekuta ei ole selline lahendus võimalik. Hageja huvi on kaasomandi lõpetamisel pangalaenust vabaneda, et oma eluga edasi minna ja vajadusel võtta uus eluasemelaen kinnisvara ostmiseks. Rahalisi vahendeid kostjal hetkel ei ole. Seetõttu tuleb jätta rahuldamata kostja vastuhagi nõue kaasomandi lõpetamiseks selle jätmisega kostja ainuomandisse. Pooled hakkasid koos elama augustis 2006. Kostja tegi kinnistu sissemakse oma lahusvara arvelt. Kinnistu omandati võrdselt kaasomandisse. Poolte eesmärk oli perekonna loomine ja lastele kodu ehitamine. Hageja ei vaidlusta, et kostja panustas kinnistu soetamisel tema lahusvaraks olnud raha. Hageja väidab, et ta panustas kaasomandisse võrdselt kostjaga. Hageja väitel sai ta eelmise suhte raames ühiselt soetatud korteri müügist ca 180 000 krooni, mille ta panustas täielikult kaasomandi parendamisele. Kostja leidis, et nimetatud raha kasutas hageja autode ostuks. Maakohus leidis, et hageja korteri müügist tehtud panus on eluliselt usutav ja kooskõlas poolte selgitustega. Hageja korteri müügitulu tuleb lugeda hageja panuseks kaasomandi parendusse tema lahusvara arvelt.
Kostja tasus 250 100 krooni kinnistu soetusmaksumusest. Pooled võtsid ühiselt laenu 742 500 krooni. Kostja tasus oma lahusvara arvelt laenu teenindamiseks, materjalide ja ehituse eest koos laenu sissemaksuga perioodil 2007–2008 august kokku 777 203 krooni 67 senti. Maakohus arvestas hageja kaasomandisse panustatud lahusvara osana 11 504 eurot ja kostja osana 49 672 eurot 37 senti. Hageja kontolt debiteeriti eluaseme laenu 21 879 eurot 64 senti, mille kohus luges abielusuhet arvestades ühiseks panuseks, milles mõlema poole osa on 10 939 eurot 50 senti. Peale lahutust tasus hageja lahusvara arvelt eluasemelaenu makseid 1735 eurot 25 senti. Seega oli hageja panus laenumaksete tasumisse 12 674 eurot 75 eurot. Sellele lisandub hageja lahusvara osa 11 504 eurot, s.o kokku 24 178 eurot 75 senti. Kostja lahusvara panus on 49 672 eurot 37 senti, millele lisanduvad lahusvara arvelt tasutud eluasemelaenu osamaksed alates veebruarist 2023 (täpne summa on muutuv kuni kaasomandi lõpetamiseni). Hinnanguliselt on kostja osa 2/3 ja hageja osa 1/3.
MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
4.Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb maakohtu otsuse tühistamist. Kostja palub teha uue otsuse, millega jagada kinnistu reaalosadeks või jätta kinnistu hüvitise vastu kostjale. Viimase alternatiivina palub kostja kinnistu müügist saadu arvelt pangalaenu tagastamisest järele jääv raha jagada arvestades poolte tõendatud panuseid kaasomandisse. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt ei nõustu kostja maakohtuga, et kinnistu jagamine ei ole mõistlik, teostatav ja otstarbekas. Maakohus ei selgitanud, miks on kinnistu jagamine ebamõistlik. Ainult lisakulude vältimatus ei muuda kinnistu jagamist teostamatuks. Müüki mineval kinnistu osal paikneva imbväljaku kasutamise lõpetamise kulu on kostjale vastuvõetav. Maakohus ei selgitanud enne otsuse tegemist, et imbväljaku kasutamise lõpetamine võib olla otsuse tegemisel tähtis. Kostja ei uurinud seetõttu reovee ärajuhtimise uue võimaluse loomisega seotud kulutuste suurust. Pärast kohtuotsust uuris kostja välja, et nimetatud kulude suuruseks oleks 830 eurot. Kostja ei usu, et nimetatud tegevuseks oleks vajalik panga nõusolek. Kohus ei selgitanud menetluses, et kostja tõend kinnistu turuväärtuse kohta ei ole piisav. Hageja ei esitanud kostja tõendit ümberlükkavaid tõendeid, seega pidi kohus arvestama kostja tõendiga. Kostja taotles ekspertiisi tegemist olukorras, kus kohus kostja tõendit ei arvesta. Kohus jättis vastava taotluse tähelepanuta ning ei andnud ekspertiisi taotlemise võimalust. Kostjal ei olnud maakohtu menetluse ajal võimalust kodulaenu refinantseerida. Käesolevaks ajaks on asjaolud muutunud ning pank ei välista enam kostjale laenu refinantseerimiseks laenu andmist. Samas on uue laenu võtmine väga ebasoodus, sest tagasimaksed tuleksid oluliselt kõrgemad kui vanal laenul. Juhul kui kostja kodu on võimalik säilitada ilma vana laenu tagasimaksmiseks uue võtmiseta, siis palub kostja ringkonnakohtul nii otsustada. Kui see võimalik ei ole, siis on kostja laenu refinantseerimisega nõus. Kostja ei nõustu, et hageja rahalise panuse suurus kinnistu soetamisse ja parendamisse moodustab 1⁄3. Kohus pidas eluliselt usutavaks, et hageja panustas kinnistu parendamisse eelmise kooselu korteri müügist saadud 180 000 krooni. Kohus tugines vaid hageja suulistele ja kirjalikele ütlustele. Kostjale jäi istungil mulje, et kohus soovis ka hagejalt kulutuste tõendamist, kuid otsuses arvestati hageja ütlusi. Tehtud kulutustest pidid alles jääma tõendid. Kostja seostas kõik oma kulutused kinnistu ostmise ning konkreetsete ehitudtööde kuludega. Hageja ei ole esitanud tõendeid ega konkreetseid selgitusi seoses oma korteri müügi ja kinnistu soetamise või ehitustöödega. Hageja selliseid kulutusi teinud ei ole. Hageja korteri müük toimus 2006. a, aga poolte ühise kinnistu ostmine alles aasta hiljem. Hageja kinnistu ostu ei panustanud. Ringkonnakohtu otsuse tegemise ajaks peaks kostja panuste osakaal tõusma ja hageja osa langema seoses vahepealsete kostja tehtud ühise laenu tagasimaksetega ning 2022. a majale paigaldatud veetöötlusseadme hinnaga 2280 eurot ostmisega.
5.Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele menetluskulude kostja kanda jätmist.
vastu
ja
taotleb
selle
rahuldamata
ning
Hageja on seisukohal, et vastuhagis esitatud nõuded ei vastanud AÕS §-s 77 lg 2 pakutud kaasomandi lõpetamise viisidele ning seetõttu ei saanud kohus vastuhagi rahuldada. Kostja alternatiivseid nõudeid ei olnud alust rahuldada, sest kohus ei võtnud neid menetlusse. Kostja esitas täiendavad alternatiivsed nõuded 5. juuni 2023 seisukohas, mille kohta kohus määrust ei teinud. Kostja osadelt nõuetelt ei tasutud riigilõivu ning tõendamata jäi kinnistu turuväärtus. Imbväljakuga kinnistu osa müümise ettepanek ei olnud mõistlik, sest keegi ei ostaks mõistliku hinnaga kinnistut, kuhu immutatakse kõrvalkinnistu fekaalid. Lisaks ei nõustu hageja, et üks osa kinnistust tuleks tasuta loovutada kohalikule omavalitsusele, sest kaasomandist saab seaduse järgi ilma jätta vaid õiglase hüvitise vastu. Kostja ei olnud nõus kandma kulutusi kinnistute moodustamisele. Kostja esitatud kinnistute eraldamise plaanil on suurused märgitud umbmääraselt ning puuduvad piiripunktide täpsed koordinaadid looduses, mis viitab sellele, et tegemist on kellegi visandiga. Kinnistu reaalosadeks jagamiseks on vaja teha täpsem mõõdistus ja planeering, mida tasuta ei tehta. Poolte panuste arvestamisel oli maakohtu otsus kostjale soodne, sest kostja saab müügist endale 2⁄3 ja hageja 1⁄3.
6.Kostja esitas 15. oktoobril 2024 kohtule täiendava seisukoha koos uute tõenditega. Kostja selgitas, et palus apellatsioonkaebuses teha kindlaks, mitu protsenti on hageja ja kostja vaidlusalusele kinnisasjale kulutanud. Kostja palus protsendi arvestamisel võtta arvesse ka kostja kulutused apellatsioonkaebuse esitamise ja ringkonnakohtu otsuse tegemise vahelisel ajal. Kostja tasus vahepealsel ajal pangalaenu tagasimaksetena 3195 eurot 66 senti, mille kohta esitas tõendina Luminor Bank AS kinnituse. Kostja tegi kinnisasjale kulutuse 2736 eurot kinnistu soojasõlme veetöötlusseadmete ostmiseks ja paigaldamiseks. Kostja esitas selle koha tõendina 10. juuni 2022 ostu-müügilepingu Bauer Veetehnika OÜ-ga.
7.Hageja esitas 16. oktoobril 2024 kostja täiendatavate tõendite vastuvõtmisele vastuväite. Hageja hinnangul ei ole tõendite vastuvõtmine põhjendatud. Kostja ei põhjendanud, miks ta ei esitanud 10. juunil 2022 sõlmitud lepingut varasemas menetluses, ega põhistanud tõendite vajalikkust ning lubatavust. Maakohus arvestas lahendi tegemisel laenukohustusega. See, et laen on jätkuvalt tasumata, sõltub kostjast, kes takistab maakohtu otsuse jõustumist ning lükkab sellega edasi kaasomandi lõpetamist.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
8.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 3 alusel tühistada ja asi tuleb saata esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks eelmenetluse staadiumis. Seoses sellega tuleb tühistada ka maakohtu määratud menetluskulude jaotus. Apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele osaliselt.
9.Maakohus rikkus oluliselt menetlusõigust TsMS § 656 lg 1 p 1 mõttes, kuna ei viinud läbi eelmenetlust nii nagu selle näevad ette TsMS § 329 lg 3 ja TsMS § 392 lg 1 p 1 ega täitnud piisavalt selgitamiskohustust. Kuigi ainuüksi eelmenetluse nõuete rikkumine ei ole menetlusõiguse normi oluliseks rikkumiseks TsMS § 656 lg 1 mõttes, saavad maakohtule ette heidetavad rikkumised olla siiski kohtuotsuse tühistamise aluseks, kui rikkumine võis mõjutada asja lahendamise tulemust ja seda ei saa kõrvaldada apellatsioonimenetluses (TsMS § 656 lg 2, vt ka RKTKo 29.04.2015, 3-2-1-41-15, p 20). Praegusel juhul rikkus maakohus oluliselt selgitamiskohustust, lahendas nõudeid, mida pooled menetluses ei esitanud ning kohaldas kaasomandi osade suuruse kindlaksmääramisel ebaõigesti materiaalõigust, nimetatud rikkumised mõjutasid asja lahendamise tulemust ja neid ei ole võimalik mõistlikult kõrvaldada apellatsioonimenetluses.
10.Kostja esitas pärast apellatsiooni tähtaega Luminor Bank AS-i kinnituse laenumaksete tasumise kohta apellatsioonkaebuse esitamise ja ringkonnakohtu otsuse vahelisel ajal ning 10. juuni 2022 ostu-müügilepingu Bauer Veetehnika OÜ-ga. Ringkonnakohus jätab kostja taotluse läbivaatamata ja selle lahendab maakohus asja uuel läbivaatamisel.
11.Kostja vaidlustab maakohtu otsuse nii osas, milles lõpetati kaasomand avaliku enampakkumise teel, kui ka enampakkumisel saadud tulemi kaasomanike vahel jaotamise proportsiooni osas. Ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuse põhjendustega kaasomandi lõpetamise viisi osas, mistõttu maakohtu otsuse põhjendusi selles osas käesolevas otsuses TsMS § 654 lg 6 järgi ei korrata.
12.Vastuseks kostja apellatsioonkaebuse väidetele kaasomandi lõpetamise viisi osas märgib ringkonnakohus järgmist.
12.1.Kostja väide, et maakohus ei kaalunud kõiki asjaolusid, vaid tegi otsuse hageja arvamust esikohale seades, ei ole õige. Maakohus märkis otsuses õigesti, et kaasomanikul on asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lg-te 1 ja 2 järgi õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist, kui kaasomanikud ei ole vastavat nõudeõigust omavahelise kokkuleppega välistanud. Seega ei pea kohus üldjuhul tuvastama põhjusi kaasomandi lõpetamiseks. Hageja esitas kaasomandi jagamise viisina kinnisasja müügi kohtutäituri vahendusel ja saadud rahast tuleb esmalt täita kinnisasjaga seotud kohustus ning ülejäänud raha jagada kaasomanike vahel. Tegemist on viisiga, mille täitmine on ilma täiendavate toiminguteta võimalik, mis arvestab nii kaasomanike kui hüpoteegipidaja huvidega.
12.2.Õige ei ole kostja apellatsioonkaebuse väide, et maakohus ei ole põhjendanud, miks ta jättis rahuldamata kostja vastuhagi nõude jagada kinnisasi reaalosadeks. Maakohus hindas asjas esitatud tõendeid kinnistu jagamise võimalikkuse osas ja märkis, et reaalosadeks jagamise nõue tuleb jätta rahuldamata, kuna see eeldab imbväljaku asukoha muutmiseks projektlahenduste väljatöötamist ning alles seejärel on võimalik hinnata, kas reaalosadeks jagamine on lubatav. Hageja reaalosadeks jagamisega ei nõustunud ning sellesse panustama nõus ei olnud. Ringkonnakohus märgib, et kui kostja soovis kinnisasja reaalosadeks jagamist, siis oleks ta pidanud esmalt hüpoteegipidajalt nõusoleku saama tagatiste muutmiseks, lahendama imbväljaku asukoha muutmise küsimuse ning tagama, et kinnisasja jagamine oleks nii tehniliselt kui ka õiguslikult lähitulevikus võimalik. Kostja möönab, et nende toimingute tegemiseks on vaja raha. Ringkonnakohtu arvates on kostja esitanud menetluses oma majandusliku seisukorra kohta vastuolulist teavet. Kostja kinnitas maakohtu menetluses, et tal puudub raha, et kinnistut hinnata (tlk 165), kulutuste katmiseks oli kostja valmis võtma kiirlaenu (tlk 184). Ringkonnakohus võimaldas kostjal tasuda riigilõivu osamaksetena, kostja esitas kaebuse Riigikohtule leides, et määratud osamaksed on suured, ja taotles, et tal lubataks osamakseid tasuda 50 eurot kuus. Ringkonnakohus leiab, et eeltoodu kinnitab, et kostjal puudub majanduslik võimekus finantseerida vajalikke tegevusi, et üldse oleks võimalik kinnisasja reaalosadeks jagamise viisi kaaluma hakata. Seetõttu puudub alus muuta maakohtu otsust osas, milles maakohus tuvastas, et vastuhagi reaalosadeks jagamise nõudega tuleb jätta rahuldamata. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega ka osas, milles maakohus leidis, et vastuhagi tuleb jätta rahuldamata ka kostja alternatiivse nõude osas – jätta kinnisasi kostjale ja mõista kostjalt hageja kasuks välja hüvitis omandi kaotuse eest. AÕS § 77 lg 2 järgi võib
kohus kaasomandi lõpetamise ühe viisina otsustada, et asi jääb ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas. Kohus saab lõpetada kaasomandi selle jätmisega ühele kaasomanikule üksnes juhul, kui kaasomanik on asja omandamisest huvitatud ja nõus teistele kaasomanikele nende osa rahas välja maksma (RKTKo 10.05.2017, 3-2-1-39-17, p 13).
13.Kostja heidab maakohtule ette, et talle ei selgitatud, millise tõendiga saab tõendada kinnisasja väärtust. Kostjal oli maakohtus õigusteadmistega esindaja, kelle ülesanne oli selgitada, mis aja seisuga ja kuidas määratakse kaasomandi lõpetamisel kinnisasja väärtus. Kostja ei esitanud maakohtu ega ka apellatsioonimenetluses kinnistu hindamise akti. Kostja kinnitab apellatsioonkaebuses, et seda takistas tema rahaline seis. Lisaks märgib kostja, et pank ei olnud nõus lepingutingimuste muutmisega ja hageja vabastamine kaasomandis oleva kinnisasja laenumaksetest oleks võimalik üksnes juhul, kui kostja võtaks uue laenu. Kostja märkis, et refinantseerimiseks võetava laenu tingimused oleksid tema jaoks väga ebasoodsad ja ta ei ole seda teinud. Ringkonnakohus leiab, et lähtudes eeldusest, et kinnisasja väärtus on ca 120 000 eurot ja kostja soovib kinnisasja endale, kuid ta on ise korduvalt kinnitanud, et ei suuda hagejale tema osa rahas välja maksta, ei ole kaasomandi lõpetamine kinnisasja kostjale jätmisega võimalik.
14.Ringkonnakohus ei nõustu maakohtu põhjendustega osas, milles maakohus kaldus kõrvale AÕS § 77 lg-s 2 sätestatust, mille kohaselt enampakkumisel saadud raha jagatakse kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. AÕS § 77 lg-s 2 sätestatud osa suurus tähendab kaasomandi mõttelise osa suurust (AÕS § 70 lg 3 ja TsÜS § 56), mitte ehitise või maatüki suurust, mis on kasutuskorra järgi iga kaasomaniku kasutuses. See tähendab, et juhul, kui kaasomand lõpetatakse kinnisasja avalikul enampakkumisel müümisega, tuleb enampakkumise tulem jaotada AÕS § 77 lg 2 alusel kaasomanike vahel vastavalt nende kaasomandi mõtteliste osade suurusele (Riigikohtu tsiviilkolleegiumi otsus 23. oktoober 2024, nr 2-22-2159, p 15). Maakohus rikkus menetlusnorme, kui ei selgitanud õiguslikku olukorda, sh poolte esitatud asjaoludele kohaldatavat materiaalõigust. Maakohus kohaldas materiaalõigust ebaõigesti, kui kohaldas kaasomandi lõpetamisel tulemi jaotuse proportsiooni määramisel nii ühisvara jagamise sätteid kui ka rakendas analoogiat seltsingu likvideerimise sätetega, arvutas välja poolte panused ning muutis kaasomandiosa kaotuse eest saadaoleva tulemi suurust. Maakohus lahendas nõudeid, mida pooled hagi ja vastuhagi nõuetena ei esitanud, kuid mida pooled oleksid saanud esitada ja mis võiksid olla kaasomanike vastastikused hüvitisnõuded, eelkõige AÕS § 72 lg 4 või VÕS § 69 alusel. Kostja taotles apellatsioonkaebuses, et ringkonnakohus arvestaks tulemi jaotamisel, et ta on pärast kohtulahendit tasunud solidaarkohustuseks oleva laenu makseid. Tegemist ei ole asjaoluga, mis muudab kaasomandi kaotuse eest saadaoleva hüvitise proportsiooni, kuid tegemist võib olla solidaarkohustuse täitnud võlgnikule võlausaldaja nõude üleminekuga VÕS § 69 lg 1 järgi. AÕS § 72 lg 4 sätestab, et kaasomanikul on õigus teha asja säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste kaasomanike nõusolekuta, kuid ta võib teistelt kaasomanikelt nõuda asja säilitamiseks vajalike kulutuste hüvitamist võrdeliselt nende osadega. AÕS § 75 lg 1 sätestab, et kaasomanik kannab vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi.
15.Maakohus peab asja uuel läbivaatamisel pooltega õiguslikku olukorda arutama ja välja selgitama, kas kaasomanikud soovivad esitada teineteise vastu rahalisi nõudeid, andma vajaduse korral neile selleks tähtaja ja kui nõuded esitatakse, need sisuliselt läbi vaatama. Kui pooled esitavad vastastikku põhjendatud nõudeid, saab maakohus need VÕS § 197 lg 1 ja TsMS § 445 lg 1 alusel resolutsioonis tasaarvestada. Kui ühele kaasomanikule jääb teise vastu
rahaline hüvitise nõue, siis tuleb see kaasomandi kaotuse eest arvestatud hüvitisest maha arvata enne hüvitise välja maksmist. Kui pooltel puuduvad rahuldamisele kuuluvad rahalised nõuded, tuleb kinnisasja enampakkumise tulem jaotada poolte vahel võrdselt.
16.Menetluskulude jaotus ja rahaline kindlaksmääramine jääb TsMS § 173 lg 3 teise lause ja § 174 lg 6 alusel maakohtu otsustada.
(allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.