Eesti Vabariigi nimel Kohus Kohtunik Otsuse tegemise aeg ja koht Tsiviilasja number Tsiviilasi
Tsiviilasja hind Menetlusosalised esindajad
Asja läbivaatamine
RESOLUTSIOON
ja
Harju Maakohus Andrea Lega 22.05.2026, Tallinna kohtumaja 2-22-16616
K. J. hagi P. J. vastu kaasomandi lõpetamiseks P. J. vastuhagi K. J. vastu kaasomandi lõpetamiseks, kasutuseelise ja sellelt arvestatud viivise väljamõistmiseks Hagi hind 7000 eurot Vastuhagi hind 11 074,85 eurot nende Hageja: K. J. (isikukood XXX, elukoht XXX); Hageja lepingulised esindajad: vandeadvokaadid Jako Laanemägi ja Piret Rummi (e-post: XXX); Kostja: P. J. (isikukood XXX, elukoht XXX); Kostja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Kristo Kallas (e-post XXX). 23.03.2026 eelistung, edasi kirjalik menetlus
1.Jätta rahuldamata P. J. 20.04.2026 taotlus eksperthinnangu täpsustamiseks.
2.Rahuldada K. J. hagi P. J. vastu kaasomandi lõpetamiseks.
3.Lõpetada K. J. (isikukood xxx) ja P. J. (isikukood xxx) kaasomand kinnisasjale asukohaga xxx (registriosa nr xxx) reaalosadeks jagamisega, moodustades kaks eraldiseisvat kinnistut järgmiselt: a. kinnistu nr 1, mis on otsuse lisaks nr 1 oleval joonisel tähistatud numbritega 1-3 ja 6-12 ning 4-5 kuni sinise jooneni, ligikaudse pindalaga 75 851 m2, mis kuulub K. J.le (isikukood xxx); i. kinnistu nr 2, mis on otsuse lisaks nr 1 oleval joonisel tähistatud numbritega 4 ja 5 kuni sinise jooneni, ligikaudse pindalaga 7103 m2, mis kuulub P. J.le (isikukood xxx).
4.Kohustada P. J. (isikukood xxx) andma järgmised tahteavaldused ja asendada need kohtulahendiga: a. tahteavaldus kinnisasja registriosa numbriga xxx jagamiseks (sh vastava kaasomanike vahelise kaasomandi lõpetamise kokkuleppe sõlmimiseks, vastava asjaõiguslepingu sõlmimiseks) ning reaalosade moodustamiseks punktis 3 toodud viisil (s.o eraldiseisvate katastriüksuste moodustamiseks vajalike toimingute tegemiseks; kinnistamisavalduse esitamiseks).
6.Jätta rahuldamata P. J. vastuhagi K. J. vastu kaasomandi lõpetamiseks, kasutuseelise ja sellelt arvestatud viivise väljamõistmiseks. Menetluskulude jaotus ja rahaline kindlaksmääramine
7.Jätta kaasomandi lõpetamise nõuetega seotud menetluskulud poolte endi kanda.
8.Jätta kasutuseeliste hüvitise nõudega seotud menetluskulud P. J. kanda.
9.Määrata menetluskulude rahaline suurus kindlaks pärast kohtulahendi jõustumist. Edasikaebamise kord Pooled võivad esitada otsuse peale apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Ringkonnakohus võib apellatsioonkaebuse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebaja ei taotle selle lahendamist istungil. Menetlusabi taotlemise selgitus Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg-le 6 peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE
1.K. J.le (hageja) kuulub 778190/851070 mõttelist osa ja P. J.le (kostja) kuulub 72880/851070 mõttelist osa kinnistust registriosa numbriga xxx, asukohaga xxx
2.Hageja omandas 1996. aastal 1/2 suuruse osa Kinnistust koos sellel asuvate hoonetega omandireformi käigus maa erastamise teel. Kinnistu kuulus seejärel aastaid hageja ja A. P. kaasomandisse. Kinnistu oli mõlema elukoht, Kinnistul sündisid ja elasid ka hageja tütar ja poeg. Hageja ja tema poeg S. J. elavad Kinnistul siiani. Kinnistul varasemalt asunud elamu hävis 1995. aastal põlengus, misjärel taastasid A. P. ja hageja elamu. Selleks vajalikud tööd ja materjalid tellis ning nende eest tasus hageja. 2008-2009. aastatel koostati Kinnistu kohta detailplaneering, mis kehtestati 2009. aastal.
3.2011. aastal sõlmisid A. P. ja kostja Kinnistu mõtteliste osade kinkelepingu, mille punktide 1.1 ja 1.2 kohaselt kinkis A. P. kostjale 72880/851070 suuruse osa Kinnistust. Kinkelepingu punkti 2.1.8 kohaselt kinkija (A. P.) avaldas ja kinnitas, et Kinnistu on hoonestatud ning Kinnistul asub selle oluliseks osaks olev elamu (ehitisregistri koodiga XXX), kuid Lepingu ese on hoonestamata. Lepingu punkti 2.2.1, 2.2.3 ja 2.2.5 ning 2.3 kohaselt kinnitas kostja, et ta on kõik lepingu esemega seotud dokumendid üle vaadanud, teadlik lepingu eseme seisukorrast ja teab mis õigused ja kohustused talle lepingu sõlmimisega kaasnevad. Lepingu ese kattub ja selle puhul on silmas peetud Kinnistu detailplaneeringu põhijoonisel märgitud alasid nr 4 ja 5 (vt lisa 2). Hageja selgitab juurde, et kostja vanemad pöördusid kunagi A. P. poole küsimusega, kas A. P. oleks nõus andma kostjale ühe väikese osa Kinnistust selleks, et kostjal oleks võimalik sellele oma elukoht rajada. A. P. küsis üle hagejalt, kes oli sellega nõus. Osapooled jalutasid Kinnistu läbi
2
2-22-16616 ning valisid välja Kinnistu loodenurgas asuva osa, mis hiljem sai detailplaneeringusse märgitud aladena nr 4 ja 5. A. P. suri 2015. aastal ja pärandas kogu oma vara hagejale.
4.Eeltoodu tulemusel kuulub hagejale 778190/851070 suurune osa Kinnistu kaasomandist ja kostjale 72880/851070 suurune osa Kinnistu kaasomandist, seejuures nii kinkelepingu kui senise praktika kohaselt kuulub kostjale kindlaks määratud suuruse ja asukohaga maatükk Kinnistu loodenurgas – detailplaneeringu põhijoonisel märgitud alad nr 4 ja 5 (vt lisa 2).
5.Hageja ja kostja on pidanud läbirääkimisi Kinnistu kaasomandi lõpetamise osas, kuid ei jõudnud kokkuleppele.
6.Kinnistu osa kingiti kostjale kunagi eeskätt eesmärgil, et ta saaks vastavat osa elamiseks kasutada. Selleks on ainuloogiline vastav osa ülejäänud Kinnistust eraldada. Kinnistu reaalosadeks jagamine võimaldab seda, et kaasomanikud saavad endale oma kaasomandi suurusele vastava suurusega reaalosa omandid, millega omanikel on võimalik edasi toimetada oma äranägemise järgi, sh võõrandada, säilitada, arendada vmt (vt lisa 5).
7.Käesoleval ajahetkel on Kinnistu suurus kokku 82 955 m2 ja käib Kinnistu 424 m2 suuruse osa sundvõõrandamise menetlus. Kinnistu reaalosadeks jagamine (sh mõõtmine) ja uute kinnistute loomine ja kinnistusraamatusse kandmine toimub lõplikult pärast sellekohase kohtulahendi jõustumist.
8.Võttes arvesse kõiki asjaolusid soovib hageja Kinnistu kaasomandi lõpetada selliselt, et Kinnistu jagatakse kaheks reaalosaks (vastavalt kaasomandiosade suurustele, arvestades Transpordiametile sundvõõrandatud maad) nii, et kostja omandisse jääb loodav kinnistu, mis moodustab 72880/851070 suuruse osa Kinnistust ning on tähistatud Kinnistu detailplaneeringu põhijoonisel aladena nr 4 ja 5 kuni sinise jooneni, ning hageja omandisse jääb loodav kinnistu, mis moodustab 778190/851070 suuruse osa Kinnistust ning on tähistatud Kinnistu detailplaneeringu põhijoonisel aladena nr 1-3 ja 6-12 ja aladena 4-5 kuni sinise jooneni (vt lisa 2). Selline jagamise viis on maakorralduslikult võimalik (vt detailplaneering), see on kooskõlas kinkelepingu tingimustega, mille alusel kostja osa Kinnistust omandas, ning seda toetab ka Kinnistu kasutamise praktika, sh kostja ei ole kunagi kasutanud või enda omaks pidanud Kinnistu teisi osi (sh panustanud mujale), va alad 4 ja 5, mille suurus on vähenenud proportsionaalselt Kinnistu suuruse vähenemisega. Mõlemale kaasomanikule jääb sel juhul tema ainuomandisse kuuluv kinnisasi, mida omanikul on võimalik oma äranägemise järgi vallata ja kasutada. Hageja märgib, et kaasomandi lõpetamine käesolevas hagiavalduses taotletud viisil on mõistlik, see koormab kaasomanikke (sh kostjat) kõige vähem ning on ühtlasi enim mõlema kaasomaniku huvides.
9.Hageja palub: lõpetada kinnisasja asukohaga XXX, registriosa numbriga xxx, kaasomand; jagada kaasomand kinnisasja registriosa numbriga xxx kaasomanike K. J. (isikukood xxx) ja P. J. (isikukood xxx) vahel reaalosades järgmisel viisil: vastavalt lisatud detailplaneeringu põhijoonisele (hagi lisa 2) jagada kinnistu registriosa numbriga xxx kaheks kinnistuks nii, et moodustatakse vastavalt uued katastriüksused ning tekivad kaks kinnistut, so kinnistu 1, mis on tähistatud detailplaneeringu põhijoonisel numbritega 1-3 ja 6-12 ning 4-5 kuni sinise jooneni, suurusega 75851 m 2, ja kinnistu 2, mis on tähistatud detailplaneeringu põhijoonisel numbritega 4 ja 5 kuni sinise jooneni, suurusega 7103 m 2, millest kinnistu 1 kuulub K. J.le (isikukood xxx) ja kinnistu 2 kuulub P. J.le (isikukood
3
2-22-16616 xxx); kohustada P. J. (isikukood xxx) andma järgmised tahteavaldused ja asendada need kohtulahendiga: tahteavaldus kinnistu registriosa numbriga xxx jagamiseks ning reaalosade moodustamiseks; tahteavaldused kinnistu registriosa numbriga xxx senise omanikukande, mille kohaselt kuulub 778190/851070 mõttelist osa kinnistust K. J.le (isikukood xxx) ning 72880/851070 mõttelist osa kinnistust P. J.le (isikukood xxx), kustutamiseks ja uue kande tegemiseks, millega kantakse kinnistu reaalosade ainuomanikena kinnistusraamatusse K. J. (isikukood xxx) ja P. J. (isikukood xxx) vastavalt lisatud detailplaneeringu põhijoonisele (hagi lisa 2), mille kohaselt K. J. (isikukood xxx) omandisse jääb kinnistu 1, mis on tähistatud detailplaneeringu põhijoonisel numbritega 1-3 ja 6-12 ning 4-5 kuni sinise jooneni, suurusega 75851 m 2, ja P. J. (isikukood xxx) omandisse jääb kinnistu 2, mis on tähistatud detailplaneeringu põhijoonisel numbritega 4 ja 5 kuni sinise jooneni, suurusega 7103 m 2; 4. jätta kõik menetluskulud P. J. kanda.
10.Seoses kostja vastuväidetega märgib hageja järgmist. Kostja viitab oma vastuses, et põhjendatud oleks jätta hageja hagiavaldus rahuldamata ja seega kaasomand justkui üldse lõpetamata. Hageja sellise lahendusega ei nõustu ja selgitab, et kui kaasomandi lõpetamise hagi on kohtusse esitatud, siis kohtupraktika järgi tuleb kohtul kaasomand igal juhul lõpetada ning seda saab kohus teha viisil, mida on menetluses taotletud. Üksnes äärmiselt erandlikus olukorras saaks olla võimalik lahendus, mille kohaselt jätab kohus kaasomandi lõpetamata. Ent sellist erandlikku olukorda antud juhul ei esine. Kinnisasja osa sundvõõrandamise kohta on 02.02.2023 tehtud korraldus ja 07.03.2023 käskkiri, millega sundvõõrandati Eesti Vabariigile P. J.le (kostja) kaasomandi alusel kuuluvast xxx kinnisasjast 72880/851070 mõtteline osa. Käskkirja kohaselt on kostjale ette nähtud tasu koos asjaajamisega kaasnevate kulude hüvitisega kokku summas 995 eurot. Käskkirja põhjendustes on välja toodud, et kaasomanikule K. J. (hageja) kuuluvast xxx katastriüksusest 778190/851070 omandas Transpordiamet mõttelise osa kokkuleppemenetluses 02.02.2023 korraldusega nr 1.1-3/23/99. Puudub mistahes alus kinkeleping kõrvale jätta või sellest kõrvale kalduda. Tegemist on tegelikkuses sarnase olukorraga kui kaasomanike vahel oleks sõlmitud kasutuskorra kokkulepe. Antud juhul ei ole eraldi notariaalset kasutuskorra kokkuleppe pealkirja kandvat dokumenti vormistatud ja kannet kinnistusraamatusse tehtud, ent kinkeleping ja senine kinnistu kasutamise praktika näitavad, et pooltel oli ühtemoodi teadmine ja arusaamine, et kostjale kuulub kindlaks määratud suuruse ja asukohaga maatükk kinnistu loodenurgas. Kostja mured aladega nr 4 ja 5 ei ole põhjendatud. Viited müra, õhu- ja valgussaastele ja nende mõjule kinnistu väärtusele ei ole faktorid, mida antud juhul kaasomandi lõpetamisel tuleb arvestada. Need väited on ka otsitud ja paljasõnalised. Lisaks on kostja vastavad väited vastuolus tema enda muude väidetega. Kinnistu loodenurgas asub juba puid, põõsaid ja võsa, mis pakuvad privaatsust ning ühtlasi saavad kinnistu ümbrusest tulenevaid võimalikke mõjutusi varjata – tootmishoonet varjavad puud ja põõsad on näha ka kostja vastuse lisalt 5. Samas ala nr 3, mida kostja soovib, asub Kungla tänava ääres, kus teisel pool tänavat tegutseb ettevõte, mis tegeleb pagaritoodete tootmisega (Lantmännen Unibake Estonia AS) ja ettevõte (Mediq Eesti OÜ), mis tegeleb erinevate meditsiiniseadmete hulgimüügiga. Nende ettevõtete tegevusega seonduvalt on tänaval liiklust, sh sõidab tänaval suuri veoautosid. Samas ala nr 3 on täiesti lage, seega mingeid takistusi ümbruskonnast levivatele võimalikele mõjutustele ei ole sellel alal olemas.
4
2-22-16616 Järelikult ei ole kostjal tegelikkuses mingit muret ümbruskonnast tulenevate võimalike mõjutustega.
11.Hageja taotleb kinnistu kaasomandi lõpetada selliselt, et kinnistu jagatakse kaheks reaalosaks vastavalt kaasomandiosade suurustele, arvestades Transpordiametile sundvõõrandatud maad. Hageja hagi resolutsiooni punktides 2.1 ja 2.2 on märgitud kostjale jääva kinnistu osa suurus 7103 m2, millest ei ole transpordimaa maha arvestatud. Transpordimaa maha arvestades on kostjale jääva kinnistu osa suurus 7067,5 m2.
12.Riiklikult tunnustatud ekspert M. M. poolt koostatud eksperthinnang kinnitab, et xxx ja xxx väärtus on 1 260 000 eurot (dtl 317). Kinnistu osa, mis vastab detailplaneeringu põhijoonise aladele 4 ja 5, väärtus on 105 000 eurot (dtl 317). Seega on kostjale jäävate osade (detailplaneeringu põhijoonise alad 4 ja 5) väärtuse suurus ligilähedane kostja mõttelise osa (täpsemalt 8,56%) väärtuse suurusele (107 856 eurot). Seega ei eksisteeri olukorda, kus kostja võiks tulevikus jääda ilma mistahes võimalikust hüvitisest põhjusel, et selle tasumine ei ole hagejale jõukohane.
KOSTJA VASTUVÄITED HAGILE
13.Kostja vaidleb hagile vastu. Hageja väidab hagiavalduse punktis 3 ja 4 ning hagiavalduse lisale 3 (kinkeleping) tuginedes, et A. P. ja kostja vahelisest kinkelepingust tuleneb selgelt, milline osa kinnistust pidi jääma hageja kasutada. Faktiliselt pole kinkelepingu osaks ühtegi plaani, kinkelepingus pole mitte ühtegi maamärgilist viidet vms muud sarnast, millest tuleneks piiritletud asukoha määratlus ja kostja nõusolek ennast piirata kinnistu omandiõiguse osas. Ka pole hageja tõendanud väidetut kinnistu kasutamise praktikat. Samas tuleb arvestada, et kinnistu osaks on 102 m 2 suurune elamu ehitisregistrikoodiga xxx (lisa 2 ja lisa 3). Seda siis juurde kinnistul asuvatele saunale, keldrile ja küünile (lisa 4).
14.Hageja taotlus kaasomandi lõpetamiseks ei ole kooskõlas kostja põhjendatud huvide ega hea usu põhimõttega. Perekondlikult oli algselt (enam kui 20 aastat tagasi) tõepoolest soov, et kostja võiks saada endale kinnistust maa-ala, mis on hilisema detailplaneeringu põhijoonise kohaselt piiritletud numbritega 4 ja 5. Mõte oli selles, et kostja oleks saanud 2000ndate alguses asuda kinnistule elama. Tol ajal oli piirkonnas suuresti elamud ja oli alus arvata, et arendatakse välja ka täiendavad elamupiirkonnad. Pärast 24 aastat kestnud takistusi oma vara kasutamiseks ei soovi kostja enam K. J. kõrvale Sauele elama kolida. Kostja on olnud sunnitud rajama kodu mujale ja selleks pidi kostja võtma ka pangalaenu. Lisaks on aastate jooksul oluliselt muutunud ka piirkond tervikuna. Sugulaste poolt kostjale planeeritud nn elamumaa on tänaseks ümbritsetud tööstushoonetega. Seetõttu on ka krundi turuväärtus elamumaana pigem vähenenud. Hageja on oma 09.06.2024 seisukohas eksitavalt märkinud, et pooled on alates kinkelepingu sõlmimisest tegutsenud teadmisega, et kostjale kuulub maatükk kinnistu loodenurgas. Õige oleks öelda, et pooltele oli alates 1996. aastast teada, et kostjale saab kuuluma maatükk kinnistu loodenurgas. Kuna K. J. seda üle ei andnud ja keeldus aastaid maatüki eraldamisest, siis alates 2011. a kinkelepingu sõlmimisest kumbki pool sellest teadmisest enam lähtuda ei saanud.
5
2-22-16616
15.Hageja väited, et nii kinkelepingu kui kinnisasja kasutamise senise praktika kohaselt kuulub kostjale kindlaks määratud suuruse ja asukohaga osa kinnistu loodenurgas [detailplaneeringu joonisel märgitud alad 4 ja 5] on ebaõiged. Kinkeleping sellist piirangut ei sisalda, samuti pole seda lisatud kinnistusraamatusse. Selleks puudub ka õiguslik alus. Ebaõiged on ka väited senise kasutamise praktika kohta. Kostja ei ole kinnistut kasutada saanud ega kasutanud. Kinnistule ca 10 aastat enne omanikuks saamist (2002) vanatädi A. (kes oli siis kaasomanik) nõusolekul ühekordselt telliskivide ladustamist ei saa võrdsustada 15 a jooksul kinnistu kasutamisega, eriti käesoleva vaidluse asjaolusid arvestades. Täna on kostja eesmärk lõpuks oma vara mõistlikult kasutusse võtta (mitte kanda üksnes kulusid ilma vara reaalse kasutamise võimaluseta: maamaks, DP koostamisekulu jne).
VASTUHAGI ASJAOLUD JA KOSTJA NÕUE
16.Hagejale kuulub 778190/851070 mõttelist osa ja kostjale 72880/851070 mõttelist osa kinnistust (vt hagiavalduse lisa 1). Protsentuaalselt kuulub hagejale seega 91,4% ja kostjale 8,6% kinnistust.
17.Kinnistu osaks on 102 m2 suurune elamu ehitisregistrikoodiga xxx, samuti saun, kelder ja küün (vt kostja vastuse lisad 2-4). Puudub vaidlus, et kõiki kinnistul asuvaid ehitisi (vt lisa 2) on alates 2011. aastast ainukasutanud hageja, kes on üheselt leidnud, et kostjal mis tahes õigus hoonetele puudub.
18.Kasutuskorda kaasomanikud sõlminud ei ole. Kinnistusraamatust mis tahes kasutamise ja/ või omandiõiguse piiranguid ei nähtu.
19.Perekondlikult (K. J., kostja vanaisa L. P. ja kostja vanatädi A. P. vahel) kokku lepitud, et osa K. J. nimele vormistatud kinnistust – loodeosas asuv maatükk, mis enam-vähem vastab hiljem vormistatud detailplaneeringu aladele nr 4 ja 5 – tuleb ümber vormistada kostjale. Kostjaga 1999-2000 korduvalt läbi räägitu kohaselt oli ühine plaan, et kostja saab sinna rajada oma elamise.
20.Kostja oli valmis kinnistu jagamise ja omandi ülemineku vormistamisega 2000. aastal koheselt edasi liikuma (et sinna elamu ehitada), aga K. J. soovis oodata, väites, et ta teeb esmalt detailplaneeringu. Perekondliku kokkuleppe väliselt nõudis K. J. kostjale kinnistust maatüki eraldamise eeldusena kostjalt 50% detailplaneeringu kulude tasumist (vt kostja ekirjahagejale, kostja vastuse lisa 1). Kostja – kes sel ajal polnud veel kinnistu omanikki! – need kulud ka Arhitektibüroole Lokomotiiv kandis. Detailplaneeringu menetlust korraldas K. J.. Kostja selles menetluses ei osalenud ja ta sai alles hiljem üllatuslikult teada, et kinnistule planeeriti spordirajatised, mitte elamupiirkond, nagu varem juttu oli olnud.
21.Ca 10 aasta möödudes perekondlike kokkulepete tegemisest oli hageja, kostja ja A. P. vahel lõpuks kokku lepitud notari (T. T.) aeg, et hageja ja A. P. saaksid ühiselt eraldada kinnistust perekondlikult kokku lepitud maalala ja kinkida selle kostjale. Ometi ilmus hageja küll notarisse, kuid keeldus tehingut tegemast. Detailplaneeringu eest makstud raha ei ole K. J. samas kostjale tagastanud. Seejärel kavandati tehingute tegemist uuesti 2011. a mais-juunis, kuid ka siis jäid tehingud K. J. keeldumise tõttu sõlmimata. Kostja oli selleks ajaks kinnistule maja ehitamist plaaninud ja oodanud juba enam kui 10 aastat, kuid ilma K. J. allkirjata polnud konkreetse maatüki eraldamine võimalik ja tehinguks puudus igasugune perspektiiv.
6
2-22-16616
22.Kuna K. J. keeldus pereliikmete ebameeldivaks üllatuseks aastaid P. J.ile kinnistust kokkulepitud osa võõrandamast, otsustas kostja vanatädi A. P. kostja isa (L. P.) ja vanaemaga (A. P.) olukorda arutades, et kostja suhtes pikalt kestnud ebaõiglane olukord tuleb teisiti lahendada. Nii kinkiski A. P. 22.08.2011 kinkelepinguga kostjale temale kuulunud 72880/851070 mõttelise osa kinnistust. 02.09.2011 kanti P. J. kinkelepingu alusel kinnistusraamatusse Kinnistu 72880/851070 mõttelise osa omanikuna sisse.
23.Kinnistut on läbivalt kasutanud üksnes hageja. Lisaks on alates augustist 2021 kinnistu registreeritud ka hageja täisealise poja S. J. elukohana.
24.Kaasomanikule K. J. kuuluvast XXX katastriüksusest omandas Transpordiamet mõttelise osa kokkuleppemenetluses 02.02.2023 korraldusega nr 1.1-3/23/99. 07.03.2023 andis majandus- ja taristuminister käskkirja nr 41 sundvõõrandada Eesti Vabariigile avalikult kasutatava xxx tänava pikenduse väljaehitamiseks vajalik, xxx asuv ja P. J.le kaasomandi alusel kuuluvast xxx kinnisasjast (registriosa nr xxx, katastriüksuse katastritunnus xxx, pindala 424 m2, transpordimaa) 72880/851070 mõtteline osa ja tasuda P. J.le (isikukood xxx) punktis 2.1 nimetatud kinnisasja mõttelise osa sundvõõrandamise eest tasu koos asjaajamisega kaasnevate kulude hüvitisega kokku summas 995 eurot, millest tasu kinnisasja sundvõõrandamise eest on 843 eurot ja täiendav hüvitis asjaajamisega kaasnevate kulude eest 152 eurot. Transpordimaa (katastriüksus xxx xxx, transpordimaa 100%, pindala 424 m2) on tänaseks maakatastrisse kantud, kuid see on jätkuvalt kinnistu osa (vt lisa 1). Transpordimaa ja eraldi katastriüksuse moodustamine ei ole aga muutunud poolte kaasomandi osasid ja seega ei ole see teema ka vaidluse lahendamisel otseselt asjakohane.
25.Esimese eelistusena taotleb kostja kinnistu jagamist vastavalt poolte vahel peaaegu saavutatud kompromissile: kinnistust eraldatakse kostja omandisse detailplaneeringu põhijoonisel numbriga 3 tähistatud ala; vajadusel kohustada vastavalt kas K. J. või P. J. maksma teisele poolele omandi kaotuse eest hüvitist edaspidi eksperthinnangu alusel täpsustatavas summas. Kogu kinnistut arvestades on kõige mõistlikum eraldada kinnistust just detailplaneeringu ala nr 3: Kuna eelkirjeldatud perekondlikku ajalugu arvestades ei asu kostja enam kinnistule elama, pole ka kostja huvides eraldada talle kinnistust elamumaa sihtotstarbega alad, vaid ärimaa (seda enam, et kostja on ka 50% koostatud detailplaneeringu kuludest kandnud); Krunt 3 oli ala, mille eraldamise ettepaneku on kohtueelselt teinud ka hageja ja selle eraldamise põhimõtetes on kostja ka hageja ja tema pojaga põhimõtteliselt kokku leppinud; Krunt 3 asub K. J. elamist arvestades kõige kaugemas nurgas, mis segab seega hagejat ja tema elukorraldust kõige vähem. Hetkel kehtiva detailplaneeringu alusel saab krunte eraldada, kuid kruntide suurust ja asukohta ei ole võimalik ilma täiendavate toiminguteta (uue detailplaneeringuta?) muuta.
7
2-22-16616
26.Esimene alternatiivne kinnistu kaasomandi lõpetamise viis: kinnistu jääb tervikuna hageja ainuomandisse ja hageja hüvitab kostjale tema omandi kaotuse rahas.
27.Viimase võimalusena – nt juhuks, kui K. J. ei ole võimeline hüvitama kostjale viimase omandiosa kaotust – palub kostja müüa kinnistu tervikuna avalikul enampakkumisel ja jaotada saadud raha vastavalt kaasomanike omandiproportsioonile, st kostjale 8,6% saadust ja hagejale 91,4% saadust. See lahendus kohtleb kaasomanikke võrdselt nii riskide kui potentsiaalse tulu osas. K. J. jääks sel juhul küll ilma oma praegusest kodust – mis ei ole kindlasti olnud P. J.i eesmärgiks –, aga muude mõistlike lahendusvariantidega mittenõustumise tõttu ei ole olukorra lahendamiseks muud võimalust.
28.Hageja kohustub hüvitama kostjale kasutuseelised perioodil 2011- 2024 kinnistul asuvate hoonete ainukasutuse eest. Puudub vaidlus, et kostja kinnistu omanikuks olemise ajal (alates 02.09.2011) on kinnistul asuvaid hooneid (sh elamut) ainukasutanud hageja ja tema perekonnaliikmed. Hageja kostjal hoonet kasutada pole võimaldanud ning on läbivat avaldanud, et hoone on ainult tema oma. 2021. aastal, kui Transpordiamet soovis eraldada osa kinnistust tee tarbeks, teha sellest äralõike ja tasuda omanikele hüvitist, pidas hageja vastavat osa kinnistust täielikult enda omaks ja püüdis kostja osa hüvitisest välistada. Vastuseks Transpordiameti küsimusele, kuidas jaotatakse kinnistu äralõike eest makstav hüvitis kaasomanike vahel, vastas hageja 25.02.2021 e-kirjas, et „Summa ei lähe jagamisele kaasomanike vahel, sest kaasomanik P. Jãrvelaid'ile kuulub kindlalt piiritletud ala mis ole ãralõike alas.“ 11.06.2022 e-kirjas teatas hageja, et „Mina ei saa aru kui sa minu vara najal rikastuma hakata otsustad. [...] Kui sulle need variandid ei sobi palun meie kaasomandi lahkulüüa kohtul.“ (lisa 2). Seega hageja nimetab osa kaasomandist konkreetselt „oma varaks“, mille arvelt ei tohiks kostja midagi saada. Teiste tõenditega kogumis hinnates on ilmselge, et hageja pidas silmas elamuga kinnistuosa, millele kostjal taaskord tema hinnangul mingit õigust ei olnud. Kostja on püüdnud kinnistu väärtuse leidmiseks tellida ekspertarvamust, ent see ebaõnnestus, kuna hageja ei lasknud kostjat ega hindajat kinnistul asuvasse elamusse. Kostja viitas sellele ka 21.11.2024 vastuhagi p-s 60 (dtl 177) ja 07.04.2025 menetlusdokumendi p-des 4-6 (dtl 237). Samalaadne olukord tekkis ka uuel hindamisel, 13.11.2025 ei takistati kostjat kinnistul asuvasse elamusse sisenemisel ja piirati oluliselt tema võimalust olla juures isegi kinnistu hoonete ülevaatamisel ja hindamisel. Sealjuures kasutati kostja takistamisel ka jõudu. Kostja on selle sündmuse kohta koostanud ka oma allkirjaga selgituse (lisa 3). Elamu üürihind nõudeperioodil on kokku 114 120 eurot. Seega kogu perioodi 2011-2025 üürist oleks P. J. osa 9772,48 eurot. Nõude täpsustamise hetke seisuga on lisandunud hageja kasutuseelis veel 3 kuu ja 20 päeva eest. Arvestades viimast hinda 1200 eurot kuus oleks üürihind perioodi 01.01.2026 – 20.04.2026 eest kokku 4400 eurot (3x1200 + 1200x20/30), millest P. J. osa oleks 376,79 eurot. Seega kogu kasutuseelise nõue 20.04.2026 seisuga on summas 10 149,27 eurot (9772,48 + 376,79).
29.Juhul, kui (a) kohus rahuldab kostja hagi ja lõpetab kaasomandi vastavalt kostja taotletud esimesele alternatiivile; ja (b) rahuldab kostja kasutuseeliste hüvitamise nõude, palub kostja kasutuseeliste ulatuses vähendada kostja poolt tasumisele kuuluvat hüvitist, st vastavas ulatuses nõuded tasaarvestada.
8
2-22-16616
30.Kostja palub: rahuldada P. J. vastuhagi K. J. vastu kaasomandi lõpetamise nõudes ja lõpetada Tartu Maakohtu Kinnistusosakonna kinnistusregistri registriosasse number xxx sisse kantud X kinnistust asukohaga xxx kaasomand ühel alljärgnevatest alternatiivsetest viisidest (prioriteetsuse järjekorras). Lõpetada Tartu Maakohtu Kinnistusosakonna kinnistusregistri registriosasse number xxx sisse kantud X kinnistust asukohaga xxx kaasomand selliselt, et:
eraldada Tartu Maakohtu Kinnistusosakonna kinnistusregistri registriosasse number xxx sisse kantud kinnistust asukohaga xxx(edaspidi Kinnistu) detailplaneeringu põhijoonisel (hagiavalduse lisa 2) numbriga 3 tähistatud ala ja moodustada sellest uus kinnistu (edaspidi nimetatud X 2 kinnistu), mis jääb P. J.i ainuomandisse, ning X kinnistu jätta K. J. (isikukood xxx) ainuomandisse;
kohustada K. J. (isikukood xxx) andma vajalikud tahteavaldused Maa-Ametis ja teistes ametiasutustes kohtuotsuse täitmiseks vajalike toimingute/taheavalduste tegemiseks (sh ja ennekõike vastavate katastriüksuste moodustamiseks) ja asendada tahteavaldused kohtuotsusega;
vajadusel kohustada vastavalt kas K. J. või P. J. maksma teisele poolele omandi kaotuse eest hüvitist edaspidi eksperthinnangu alusel täpsustatavas summas.
Alternatiivselt: lõpetada X kinnistu (xxx; registriosa nr xxx) kaasomand selliselt, et kinnisasi jääb K. J. (xxx) ainuomandisse;
kohustada K. J.’d (xxx) andma nõusolek X kinnistu (xxx; registriosa nr xxx) omandi kande muutmiseks ning kinnistusregistri teises (II) jaos senise omaniku P. J. kohta tehtud kande kustutamiseks ja K. J. (xxx) kinnisasja ainuomanikuna registri teise (II) jakku sisse kandmiseks ning asendada K. J. tahteavaldused kohtuotsusega.
mõista K. J.lt P. J.i kasuks omandi kaotuse eest hüvitis edaspidi eksperthinnangu alusel täpsustatavas summas.
Teise alternatiivina, lõpetada X kinnistu (xxx; registriosa nr xxx) kaasomand müües kinnistu avalikul enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele (s.o K. J. 91,4% ja P. J. 8,6%). Mõista K. J.lt P. J.i kasuks välja kasutuseelised summas 10 149,27 eurot, arvestatuna kuni 20.04.2026, ning edasi alates 21.04.2026 (k.a) arvestusega 102,76 eurot kuus, kuni kinnisasja, registriosa nr xxx, P. J.le kuuluva kaasomandiosa kasutamise takistuse äralangemiseni. Mõista K. J.lt P. J.i kasuks välja viivis kasutuseeliste nõudelt (10 149,27 eurot) alates 21.04.2026 kuni põhinõude täitmiseni, lugedes viivise määraks VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määra.
31.Kostja on 20.04.2026 menetlusdokumendis esitanud taotluse eksperthinnangu täpsustamiseks. Kosja märgib, et Ehkki aeg eelviidatud ekspertarvamuse andmisest ei ole
9
2-22-16616 kuigivõrd kaua aega möödunud, on olukord turul maailmas toimuva tõttu muutunud ning sel on ka mõjud kinnisvara väärtusele. Samuti on ekspertarvamuses jäetud arvestamata mõningad olulised asjaolud, mis tingivad kostja hinnangul ekspertarvamuses märgitud hindade korrigeerimise. Kostja on küsinud teisest arvamust ekspert M. M. arvamuse kohta. Colliers International Advisors OÜ kutselise hindaja M. O. 20.04.2026 e-kirjas väljendatud seisukoha järgi oleks vaja arvamust korrigeerida, saada ajakohasem ja täpsem hinnang, mis arvestaks nii muutunud asjaolusid kui ka kohtule esitatud hinnangus seni arvestamata jäänud asjaolusid. Seega taotleb kostja kohtu määratud eksperdi arvamuse ajakohastamist. Eksperdilt tuleb küsida, kas 09.12.2025 arvamuses märgitud väärtus on ajakohane ka praegu ning kui ei ole, siis milline on kinnistu tänane väärtus.
32.Hageja 20.04.2026 seisukohas esitatud tasaarvestusavaldus on põhjendamatu ja tõendamata. Hageja ei ole esitanud kohtule kontrollitavat ja üksikkulude kaupa jälgitavat tõendikogumit, mille alusel saaks järeldada, et väidetavad kulutused on tegelikult tehtud just kaasomandi esemele, et need olid asja säilitamiseks vajalikud ning et kostjal lasus nende hüvitamise kohustus. Tasaarvestus eeldab kehtivat ja tõendatud vastunõuet, üksnes oletus või tõendamata väide, et kõik konto väljavõtetel kajastuvad maksed puudutasid xxx kinnistut, ei ole sellise tasaarvestuse nõuetekohaseks teostamiseks piisav. Hageja on esitanud küll üldise ülevaatliku tabeli ja konto väljavõtted, kuid nendest ei nähtu usaldusväärselt, milline konkreetne ülekanne puudutab millist tööd, materjali või teenust, kas tegemist oli üldse kõnealusel kinnisasjal asuva elamu või kaasomandi muu osa tarbeks tehtud väljaminekuga ning kas tegemist oli säilitamiseks vajaliku kulutusega. AÕS § 72 lg 4 annab kaasomanikule õiguse nõuda teistelt kaasomanikelt hüvitamist üksnes asja säilitamiseks vajalike kulutuste eest. Seadus ei anna alust nõuda teiselt kaasomanikult kõigi võimalike parenduste, mugavusinvesteeringute, sisustuse, tehnika, elukondlike kulude või kinnisasja väärtust suurendada võivate, kuid säilitamiseks mittevajalike väljaminekute hüvitamist. Hageja enda loetelust nähtub, et väidetavate kulude hulka on haaratud väga erineva iseloomuga väljaminekud – ehitusmaterjalid, sisustuspoodide ostud, kodutehnika, saunaga seotud ostud, elektri- ja prügiveokulud, samuti ülekanded kolmandatele isikutele. Sellise koondloetelu põhjal ei ole võimalik eristada, millised kulud olid vältimatud asja säilimiseks ja millised kujutasid endast hageja enda elukorralduse, mugavuse või elukeskkonna parandamise kulusid. Asja säilitamiseks vajalike kulutuste all ei saa käsitada kõiki kulutusi, mis hageja hinnangul elamu seisukorda parandasid või elamist mugavamaks muutsid. Vähemalt iga üksikkulu osas tuleb eraldi tõendada selle paratamatus, eesmärk ja vältimatu seos asja säilimisega. Hageja on lisanud oma väidetavasse kulude loetellu ka elektri, vee, prügiveo ja muud igapäevase kasutamisega seotud kulud. Need ei ole kostja suhtes automaatselt hüvitatavad kaasomandi säilitamise kulud. Tegemist on kuludega, mis tekivad asja tegelikul kasutamisel. Käesolevas asjas on vaidluseta, et kinnistu ja sellel asuv elamu on olnud faktiliselt hageja kasutuses. Kostja ei ole kinnistut samaväärselt kasutanud ning hageja on ise rõhutanud, et tegemist on hageja ja tema poja elukohaga. Veelgi enam – hageja on kostjale korduvalt rõhutanud, et kostjal ei ole õigust kinnistul asuvale elamule. Olukorras, kus üks kaasomanik kasutab kinnisasja tervikuna või põhiliselt enda huvides, jäävad sellise kasutamisega kaasnevad jooksvad kulud üldjuhul selle kasutaja enda kanda ega muutu ainuüksi kaasomandi olemasolu tõttu teise kaasomaniku vastu esitatavaks regressinõudeks. Vastasel juhul jõutaks põhjendamatu tulemuseni, kus hageja saaks ühelt poolt kinnisasja enda tarbeks täielikult kasutada, teiselt poolt nõuda kostjalt hüvitist selle kasutamise käigus tekkinud kulude eest ning kolmandalt poolt vaielda vastu kostja
10
2-22-16616 kasutuseelise nõudele. Selline lähenemine oleks sisemiselt vastuoluline. Isegi kui mõni selline kulu võiks teatud erandlikel asjaoludel osaliselt seonduda asja säilitamisega, ei ole hageja käesolevas asjas selliseid kulusid eristanud ega nende vältimatut säilitamisfunktsiooni tõendanud. Hageja esitatud väljavõtted maksetest ei ole piisavalt individualiseeritud ega seostatavad just vaidlusaluse xxx kinnistuga. Hageja on ise möönnud, et suur osa väidetavatest kuludest ei ole dokumentaalselt jälgitavad: lepinguid, arveid ja tšekke ei ole suures osas alles ning osa kulusid olevat tehtud sularahas. Seetõttu ei ole võimalik kontrollida, kas ja millises ulatuses on maksed üldse tehtud, kas need olid seotud vaidlusaluse kinnisasjaga, kas need puudutasid elamut, abihooneid või hoopis muud vara ning kas töö või kaup tegelikult kinnisasjale jõudis. Pelgalt see, et raha on makstud ehitus- või sisustusoodidele, ei tõenda veel, et ostetud kaup kasutati kaasomandi esemel. Veelgi vähem tõendavad seda maksed poodidele, mille kaubavalik hõlmab laia ringi kaupu alates sisustuselementidest kuni kodutehnika ja dekoratiivesemeteni. Nende maksete tegelik sisu on jäänud hageja poolt avamata ning nende seos vaidlusaluse kinnisasjaga on tõendamata. Sama kehtib ülekannete kohta kolmandatele isikutele, sealhulgas S. J.le ning muudele füüsilistele isikutele. Ilma arvete, tööde kirjelduste, töövõtukokkulepete, vastuvõtuaktide või muude kontrollitavate alusdokumentideta ei saa järeldada, millise töö eest maksti, kas töö tehti vaidlusalusel kinnisasjal, millises mahus töö tehti ja kas see oli asja säilitamiseks vajalik. Hageja ei ole tõendanud ka kostja heakskiitu ega VÕS § 1018 jj eeldusi. Hageja viide käsundita asjaajamise sätetele ei muuda tõendamiskoormust. Kaasomanikevahelises suhtes tuleb esmalt lähtuda AÕS § 72 lg-st 4 kui kaasomandisuhet otseselt reguleerivast erinormist. Hageja ei saa minna sellest mööda lihtsalt üldise viitega käsundita asjaajamise sätetele. Teiseks eeldaks ka käsundita asjaajamisele tuginemine, et hageja tõendab konkreetsete toimingute tegemise, nende eesmärgi, kostja huvi ning vähemalt eeldatava tahte või heakskiidu. Hageja väide, et kostja olevat asjaajamise heaks kiitnud üksnes seetõttu, et ta oli väidetavalt kulutustest teadlik ega esitanud vastuväiteid, on paljasõnaline. Hageja ei ole esitanud ühtegi kirjalikku kooskõlastust, teadet, nõusolekut ega muud tõendit, millest nähtuks kostja informeeritus konkreetsete tööde, nende maksumuse või vajaduse kohta. Ka üksnes asjaolu, et teatud tööd võisid teoreetiliselt tõsta kinnistu väärtust, ei tõenda veel kostja suhtes hüvitatavat nõuet. Vastasel korral saaks üks kaasomanik teha omal äranägemisel mistahes kulutusi ja esitada need hiljem teisele kaasomanikule, ilma et viimane oleks saanud nende vajalikkust, ulatust või hinda mõjutada. Eeltoodust tulenevalt palub kostja jätta hageja 20.04.2026 menetlusliku tasaarvestusavalduse rahuldamata. Seetõttu ei takista hageja tasaarvestusavaldus kostja kasutuseelise nõude sisulist läbivaatamist ega selle rahuldamist ulatuses, milles kohus peab kasutuseelise nõuet põhjendatuks.
HAGEJA VASTUVÄITED VASTUHAGILE
33.Hageja jääb enda hagiavalduse juurde ja palub selle rahuldada ning kostja vastuhagi jätta rahuldamata. Hageja hagis esitatud lahenduse puhul on tegemist kaasomanike jaoks kõige õigema ja õiglasema lahendusega. Kostja kinnitab oma 21.11.2024 vastuhagis, et hagis mainitud kokkulepe eksisteeris. Kostja kasutuseelise nõue ja viivisenõue on alusetud, põhjendamata ja ilmses vastuolus hea usu põhimõttega.
11
2-22-16616
34.Hageja ei vaidle vastu sellele, et hageja on kostja tädi. Hageja vaidlustab kõik kostja väited selle kohta, et mistahes kokkulepete elluviimine ja kaasomandi jagamine seisis hageja taga või hageja keeldus kaasomandi jagamisest. Kõik kostja väited on ka tõendamata.
35.Hageja vaidlustab kostja väite, et hageja, L. P. ja A. P. vahel oli mingisugune kokkulepe, et hageja peab kinkima osa oma kaasomandiosast kostjale. Sellel puudub ka igasugune loogiline seletus, kuna kostjale hakati kinnistule maatükki valima pärast seda, kui tema vanemad olid vastavasisulise sooviga pöördunud A. P. poole ja kokkulepped kinnistu osa üleandmise kohta tehti A. P.ga, mitte hagejaga. A. P. küsis hagejalt eelnevalt üle, kas hageja oleks sellega nõus, et kostja tüki kinnistust saab, ent mitte hageja osast. Teisena vaidlustab hageja kostja väited 1999-2000 korduvalt toimunud läbirääkimiste kohta. Hageja ei ole osalenud 1999-2000 aastatel mingitel läbirääkimistel. 1999. aastal oli kostja alles x-aastane ja viibis Saksamaal. Hageja vaidlustab kostja väited selle kohta, et hageja nõudis kostjalt detailplaneeringu kulude tasumist. Kostja tasus osa detailplaneeringu kuludest, ent kostja ei teinud seda hageja nõudel. Hageja korraldas detailplaneeringu koostamist ja kandis kulusid. Ühel hetkel teatas kostja, et soovib osa kulusid tasuda ja küsis hagejalt arhitekti andmed, millised hageja talle andis. Hagejal ei olnud midagi selle vastu. Hagejale teadaolevalt tasus kostja kulud A. P.ga kokkuleppe alusel. See on ka täiesti loogiline, kuna A. P. kinkis kostjale osa oma kaasomandiosast ja A. P.ga sõlmis kostja kokkuleppeid. Valed ja ka tõendamata on kostja väited selle kohta, et hageja tõttu jäi kinnistu osa kostjale üle andmata. Kostja pidi algusest peale saama osa A. P. kaasomandiosast ning seepärast sõlmisid kostja ja A. P. 2011. aastal kinkelepingu (vt hagi lisa 2). Hageja ei pidanud selles tehingus osalema. Hageja ei osalenud ka 2011. aasta kinkelepingu sõlmimisel. Seega hageja ei saanud selle tehingu tegemist ka takistada ega takistanudki.
36.Hageja hinnangul ei ole tõsiseltvõetavad kostja väited selle kohta, et ta reaalselt kunagi kavatses kinnistule elamut rajama hakata. Seda ilmestab mh asjaolu, et esmalt kuni 2011. aasta kinkelepinguni ei teinud kostja kinnistul mistahes toiminguid. Pärast 2011. aastat lasi kostja viia omandatud kinnistu osale ehitusmaterjali (telliskive), et seal ehitustegevusega alustada, ent rohkemaid toiminguid ei teinud. Oli ilmne, et kostjal on teadmine, et talle kuulub kindlaks määratud suuruse ja asukohaga maatükk kinnistu loodenurgas. Samas kuni 2019. aastani kostja rohkem kinnistul midagi ei teinud ja ka hagejaga ei suhelnud. Kinnistu muude osade vastu ei tundnud kostja samuti mistahes huvi.
37.Tegemist on hageja koduga, hageja on kinnistul elanud aastakümneid. Kostja jaoks on see äriprojekt. Kostja väited, et hageja on takistanud tal 24 aastat kinnistule elama asuda, ei vasta tõele. Hageja on aastaid rahulikult toimetanud enda omandiosal ja sellel asuvas elumajas. Kuni 2011. aasta kinkelepingu sõlmimiseni ja seejärel kuni 2021. aastani ei tundnud kostja hagejale teadaolevalt mingit erilist huvi kinnistule elamu rajamiseks. Kostja arutlused on ka vastuolulised. Ühelt poolt heidab kostja hagejale ette, et hageja ei ole lasknud tal kinnistule elama asuda 24 aastat (vt nt vastuhagi p 47). Samal ajal viitab, et ta kaotas huvi kinnistule elamu rajamiseks juba 2000ndate aastate alguses.
38.Riigikohtu praktika juhiste kohaselt ei lahendata võimalikku hüvitisenõuet kaasomandi lõpetamise vaidluses, vaid eraldi menetluses pärast seda, kui kinnistu on reaalselt ära
12
2-22-16616 jagatud ja tekkinud uute kinnistusraamatusse tehtud.
kinnisasjade
piirid
on
kindlaks
määratud,
kanded
39.Hageja ei nõustu kostja kolmanda alternatiivse kaasomandi jagamise viisiga, mille kohaselt võõrandatakse kinnistu avalikul enampakkumisel ja saadu jaotatakse vastavalt omandiproportsioonile. Hageja on seisukohal, et see lahendus ei vasta kummagi kaasomaniku huvidele. Igal juhul oleks see põhjendamatult ebaõiglane lahendus hageja suhtes. Kinnistu on hageja kodu, mille ta on sinna aastate jooksul rajanud. Hageja on elanud kinnistul juba 1988. aastast. Algselt vanavanemate majas, hiljem enda ehitatud majas. Selle üle pooled ei vaidle. Kinnistul elades on sündinud ka hageja lapsed S. (xxx ja S. (xxx). Kaasomaniku poolt kinnistu pikaaegne elukohana kasutamine on oluline asjaolu, mida tuleb kaasomandi jagamise viisi valikul poolte huvide kaalumisel ilmselgelt arvestada.
40.Kostjal puudub hageja vastu kasutuseeliste nõue või alternatiivselt on see nõue ilmses vastuolus hea usu põhimõttega ja tuleb seetõttu jätta rahuldamata. Hageja vaidleb vastu nii kasutuseeliste nõudele kui ka selle suurusele, samuti viivisenõudele ning menetluslikule tasaarvestusele. Riigikohus on selgelt öelnud, et kasutuseelise hüvitamise nõue eeldab, et kostja õigusi on rikutud, eelkõige seda, et hageja on takistanud kostjal kaasomandis oleva asja kaaskasutust (vt nt RKTKo 04.05.2022 tsiviilasjas nr 2-19-12055, p 14.3). Ent käesoleval juhul see nii ei ole ehk hüvitise nõude eeldused ei ole täidetud. Esiteks kostja ei ole soovinud kinnistul asuvates hoonetes elada või neid kasutada. Kostja ei ole nendesse panustanud ega nende vastu absoluutselt mingit huvi tundnud. Teiseks, hageja on seisukohal, et kostja ei ole kunagi varem ka ise arvanud, et tal oleks ka hoonete osas mingid õigused kuivõrd poolte vahel oli selge kokkulepe, et kostja saab endale kindla suuruse ja asukohaga kinnistu osa kinnistu loodenurgas. Sellise kokkuleppe olemasolu on kostja kinnitanud. Samuti tõendab seda 2011. aastal sõlmitud kinkelepingu punkt 2.1.8, mille Kinnistu on hoonestatud ning Kinnistul asub selle oluliseks osaks olev elamu (ehitisregistri koodiga xxx), kuid lepingu ese on hoonestamata. Kostja on esitanud kasutuseeliste nõude esmakordselt 2024. aasta novembris esitatud vastuhagis. Seejuures on pooled vahelduva eduga proovinud kompromissi saavutada juba enam kui kahe aasta vältel. Samas kordagi ei olnud kostja esitanud kasutuseeliste nõuet. Kinnistule on hooned ehitanud hageja. Hageja on korraldanud kõik hoonete ehitamisega ja ka kasutamisega seotud toiminguid ja kandnud kulud. Hageja on rajanud kinnistule oma kodu. Kostja ei ole panustanud ega soovinudki mingil kujul panustada hoonete ehitusse. Samuti ei ole kostja varasemalt aastaid esitanud hoonetega seonduvalt mistahes nõudeid. Need asjaolud koostoimes ülal esitatud vastuväidetega näitavad, et kostja nõue on igal juhul ilmses vastuolus hea usu põhimõttega ja tuleb ka sel põhjendusel jätta rahuldamata. Kuna kostjal ei ole hageja vastu kasutuseeliste nõuet ega viivisenõuet nõuet, siis ka kostja menetluslik tasaarvestusavaldus on alusetu. Hageja vaidlustab ka kasutuseeliste nõude suuruse. Kostja vastav nõue on täielikult tõendamata.
41.I alternatiivina taotles kostja, et kostjale jääb kinnistu osa, mis vastab detailplaneeringu põhijoonise alale 3, ja kostja kohustub hagejale maksma hüvitise (põhjenduste kohaselt 40% ala väärtusest). Kohtumenetluses koostatud eksperthinnangu kohaselt alade 4 ja 5 väärtus on 105 000 eurot ja ala 3 väärtus on 340 000 eurot. Eelnevast tulenevalt ja vaidluse lahendamise eesmärgil on hageja nõus lahendusega, et kostja hüvitab hagejale
13
2-22-16616 136 000 eurot (40% 340 000-st). Hageja märkis samuti juba varem, et hüvitist maksma kohustatud pool peab tõendama, et ta on võimeline hüvitist maksma. Vajadusel tuleb hüvitise maksmise kohustuse täitmine ka tagada. Need asjaolud peab kohtu ette tooma ja ära tõendama esmalt kostja. Kostja ei ole siiani tõendanud, et ta on võimeline mistahes suuruses hüvitist hagejale tasuma ja seega sellist kohtulahendit täitma. Hageja alternatiivne menetluslik tasaarvestusavaldus. Kostja kasutuseeliste nõude lahendamisel on põhjendatud arvesse võtta, et elamu üürihind on kasvanud tänu hageja poolt elamule tehtud kuludele, misläbi on elamu seisukord ajas paranenud (vt ka eksperthinnangus toodud põhjendused, lk 46 tabel, dtl 362). Hageja on kandnud kulusid perioodil 2011-2026 kokku vähemalt summas 103 005,44 €. Juhuks, kui kohus peaks mistahes osas pidama kostja kasutuseeliste nõuet võimalikuks, siis esitab hageja menetlusliku tasaarvestusavalduse. Hageja palub sel juhul tasaarvestada kostja kasutuseeliste hüvitamise nõue 8817,27 eurot ulatuses hageja poolt elamule kantud kulude hüvitamise nõudega kostja vastu ja lugeda vastavas osas poolte nõuded lõppenuks tasaarvestuse tõttu (VÕS § 197 lg-d 1-2; VÕS § 186 p 2).
42.Kostja on 20.04.2026 menetlusdokumendis lisaks nõude arvestuse korrigeerimisele lisanud juurde edasiulatuva kasutuseeliste hüvitamise nõude, mida kostja algses 21.11.2024 vastuhagis ei esitanud. 21.11.2024 vastuhagis esitas kostja vastava nõude vaid perioodi eest 2011-2024. Kostja ei ole selgitanud, mis asjaoludele ja põhjendustele ta tugineb edasiulatuva nõude esitamisel.
43.Hageja on seisukohal, et kostja nõudele kohaldub TsÜS § 154 regulatsioon. Kostja esitas vastuhagi, milles sisaldus esmakordselt ka kasutuseeliste hüvitamise nõue, 21.11.2024 (TsÜS § 160 lg 1). Eelnevast tulenevalt on hageja seisukohal, et kostja kasutuseeliste nõue perioodi eest 2011- 2020 ehk kokku summas 4541,99 eurot (53040x8,5633379158%) koos viivisenõudega on aegunud. Eelnevast tulenevalt tuleb kostja kasutuseeliste nõue perioodi eest 2011-2020 summas 4541,99 eurot ning eelnevast tulenev viivisenõue jätta rahuldamata.
44.Kostja taotlus ekspertarvamuse ajakohastamiseks on alusetu ja põhjendamata. Esiteks jääb arusaamatuks, millise tõendi menetlusse kogumist kostja taotleb. Sellise taotluse alusel ei ole võimalik mistahes tõendit TsMS järgi koguda. Teiseks on taotlus ilmselgelt põhjendamata ja ühelgi juhul ei ole praeguses menetlusetapis alust uut hinnangut eksperdilt küsida. Kostja selgitab taotluses üldsõnaliselt, et olukord turul maailmas on muutunud, millel on ka mõjud kinnisvara väärtusele. Ent kostja ei esita ühtegi täpsemat selgitust, mis mõju ta silmas peab ja mis on selle sisu. Samuti puuduvad tõendid. Samal ajal märgib kostja ise, et eelnevast eksperthinnangust ei ole kuigivõrd kaua aega möödas. Hageja rõhutabki, et eksperthinnangust on möödas alles ca 5-6 kuud, mis on lühike aeg. Lisaks on üldteada, et maailma turul toimub pidevalt igasuguseid muutusi ja neid ei peeta praktikas iseseisvalt kinnisvara väärtuse oluliseks mõjutajaks ning seeläbi uue hinnangu andmise vajaduse põhjuseks. Kokkuvõtvalt, kostja vastavad põhjendused ei ole kooskõlas kohtupraktikaga sarnastes asjades. Kostja ei ole konkreetselt välja toonud, miks tema vastuhagi seisukohast on eksperthinnangu nn ajakohastamine üldse vajalik.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
45.Kohus, tutvunud poolte esitatud menetlusdokumentidega ja uurinud esitatud tõendeid, leiab, et hagi tuleb rahuldada ja vastuhagi tuleb jätta rahuldamata. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 järgi hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste
14
2-22-16616 alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi lg 2 sätestab, et pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või selle vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 436 lg 2 järgi kohus rajab otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. TsMS § 436 lg 7 kohaselt ei ole kohus otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega.
46.Asjas puudub vaidlus järgmiste asjaolude osas: K. J.le (hageja) kuulub 778190/851070 mõttelist osa ja P. J.le (kostja) kuulub 72880/851070 mõttelist osa kinnistust registriosa numbriga xxx, asukohaga xxx pooled soovivad kaasomandi lõpetamist, kaasomanikud ei ole kaasomandi lõpetamise õigust kokkuleppega välistanud, kuid nad ei ole saavutanud kokkulepet asja jagamise viisi suhtes.
47.Hageja on esitanud kostja vastu nõude kinnistu kaasomandi lõpetamiseks viisil, mille kohaselt kaasomandisse kuuluv kinnisasi jagatakse reaalosadeks vastavalt hagi lisas 2 märgitud plaanile (kostjale jäävad positsioonid 4 ja 5, ülejäänud jääb hagejale). Kostja on esitanud hageja vastu nõude kinnistu kaasomandi lõpetamiseks viisil, mille kohaselt kaasomandisse kuuluv kinnisasi: 1) jagatakse reaalosadeks vastavalt hagi lisas 2 märgitud plaanile (kostjale jääb positsioon 3, ülejäänud jääb hagejale); alternatiivselt 2) jääb hageja ainuomandisse ning hageja maksab kostjale omandiosa kaotuse eest hüvitist; alternatiivselt 3) müüakse avalikul enampakkumisel ja tulem jaotatakse vastavalt omandiosade suurusele.
48.Kohus märgib, et asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lõike 1 kohaselt on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-45-06 p-s 19 märkinud, et kohus ei pea üldjuhul tuvastama mingeid põhjusi kaasomandi lõpetamiseks. Olulist põhjust kaasomandi lõpetamiseks on AÕS § 76 lg 3 kohaselt vaja siis, kui kaasomandi lõpetamise nõudeõigus on kokkuleppega välistatud. Kohus märgib, et pooled ei ole esitanud tõendit, millest nähtuks, et pooled on kaasomandi lõpetamise nõudeõiguse kokkuleppega välistanud, seega ei esine kokkuleppest tulenevat takistust kaasomandi lõpetamiseks. Täiendavalt osundab kohus Riigikohtu lahendile nr 3-2-1-39-17, mille punktis 10 on Riigikohus rõhutanud, et kui kas või alternatiivselt on taotletud kõiki kaasomandi lõpetamise viise, mis asjaolusid arvestades võiksid kõne alla tulla, ei saa kohus jätta kaasomandit lõpetamata, vaid peab valima viisi, mis vastab kõige paremini kaasomanike huvidele. Samuti on Riigikohus oma varasemas praktikas lahendis nr 3-2-1-46-06 p-s 19 ja lahendis nr 3-2-1-143-04 p-s 16 kinnitanud, et kohus peab hagi alusel kaasomandi lõpetama ühel seaduses sätestatud viisil.
15
2-22-16616 Tulenevalt AÕS § 77 lg-st 2, kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel, kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosadeks, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele.
49.Kostja on soovinud kaasomandi lõpetamist kinnisasja müügiga avalikul enampakkumisel. Kostja on menetluses viidanud, et ei oma enam soovi kinnisasja kasutada, mistõttu järeldab kohus, et kostja huvi on pelgalt majanduslik. Kohus leiab, et sellisel viisil kaasomandi lõpetamine ei ole aga põhjendatud. Hageja on avaldanud soovi jääda kinnisasja omanikuks, kuna on kinnisasjale püstitanud elamu ja seda aastakümneid koduna kasutanud. Hagejal on kinnisasjaga tugev emotsionaalne side ning kohus arvestab sellega. Vaatamata sellele, et avalikul enampakkumisel saavad osaleda ka kaasomanikud ise, esineb tõenäosus, et kinnisasja omandist võivad ilma jääda kõik kaasomanikud. Sellises olukorras ei ole avalik enampakkumine põhjendatud, kuna riivab liigselt hageja huve. Remargi korras märgib kohus, et Riigikohus on AÕS § 77 lg-et 2 eesmärgipäraselt tõlgendades ja kõikide kaasomanike huve arvestades leidnud, et kaasomandi saab lõpetada jagatava asja või õiguse panemisega kahe kaasomaniku vahelise vaidluse korral kaasomanikevahelisele enampakkumisele vaid sellisel juhul, kui mõlemad neist nõuavad asja või õigust tervikuna enda omandisse. Sellisel juhul tagab kaasomanikevaheline enampakkumine eelduslikult kaasomandi lõpetamise õiglaselt (vt RKTKo nr 2-16-15236, p 21). Pooled ei ole siiski soovinud kaasomandi lõpetamist kaasomanike vahelisel enampakkumisel.
50.Kostja on soovinud kaasomandi lõpetamist viisil, mille kohaselt saab hageja hüvitise tasumise vastu kinnisasja ainuomanikuks. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-39-17 p-s 13 rõhutanud, et kohus saab lõpetada kaasomandi selle jätmisega ühele kaasomanikule üksnes juhul, kui kaasomanik on asja omandamisest huvitatud ja nõus teisele kaasomanikule tema osa rahas välja maksma. Hageja on viidatud lõpetamise viisile vastu vaielnud. Kohus märgib, et sellises olukorras ei ole võimalik hagejale kinnisasja omandit n.ö peale suruda. Eelduslikult puuduvad hagejal vahendid, et kostjale vajalikus ulatuses hüvitist tasuda. Seega sellisel viisil kaasomandi lõpetamine ei ole põhjendatud.
51.Eeltoodust tulenevalt on kaalumisele jäänud poolte esitatud reaalosadeks jagamise nõuded – lahendada tuleb küsimus, kas kostja omandisse jäävad detailplaneeringu plaanil (hagi lisa 2) märgitud positsioonid 4 ja 5 või positsioon 3. Kohus on seisukohal, et põhjendatud on kaasomand lõpetada hagis taotletud viisil, jättes kostjale detailplaneeringu plaanil (hagi lisa 2) märgitud positsioonid 4 ja 5. Pooled on kohtu ette toonud kinnistu ja selle omandiga seotud ajaloo kuni sisuliselt tänase päevani välja. Kohus ei pea vajalikuks detailselt analüüsida poolte perekondade ajaloolisi suhteid, tehes tõendite pinnalt kindlaks, kes millal ning kellega mingeid kokkuleppeid sõlmisid – see ei anna asja lahendamisele juurde. Siiski on õigluse ning poolte huvide kaalumise raames oluline, et pooled ei vaidle, et algselt oligi kinnistu loodenurk mõeldud kostjale elamu rajamiseks. Kuivõrd sellises olustikus kostjale kaasomandi osa võõrandati, tuleb seda kaasomandi lõpetamisel arvesse võtta. Ka kostja ise on olnud teadlik, et
16
2-22-16616 loodenurk on igakordsete omanike vahel kehtinud taval põhineva kasutuskorra järgi kostja kasutusse jääv ala – nimelt on kostja sinna paigutanud ehitusmaterjale. See, et kostja huvi rajada kinnistule kodu on aastate jooksul lahtunud ning asendunud huviga kaasomandi lõpetamisest maksimaalset tulu teenida, ei muuda eeltoodut olematuks. Kohus arvestab siinkohal ka rahalise aspektiga. Vaidlust ei ole, et kaasomanik peab saama rahalise hüvitise võimalikult samaaegselt omandi kaotusega (vt Riigikohtu 09.02.2006 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-168-05, p 9). Kostja on läbivalt olnud rahalistest küsimustes ebalev ega ole selgesõnaliselt kinnitanud, kas tal on valmisolek hüvitist tasuda või mitte. Ka pärast eksperthinnangu saamist ei pidanud kostja vajalikuks kohtule seisukohti esitada (ka nt selles osas, kuidas mõjutab eksperthinnang vastuhagis esitatud nõudeid) ega ole seda teinud ka eelistungil ega neile järgnevatest kirjalikes dokumentides. Puudub vaidlus, et kui kohus peab kinnisasja jagama reaalosadeks vastavalt kostja taotletule, tekib hagejal kostja vastu hüvitisenõue AÕS § 77 lg 3 järgi (vt dtl 317 jj – eksperthinnangust tulenev positsiooni nr 3 väärtus on 340 000 eurot). See tähendaks tõenäoliselt täiendavat kohtuvaidlust, mis on tarbetu ja pooli ebamõistlikult koormav. Olukorras, kus kostja ei ole oma maksevõimes kindel, ei ole mõistlik lahendada asja kostja taotletud viisil, pannes pooled riski ette, et kaasomandit lõpetav kohtulahend ei ole hiljem täidetav või et pooled peavad tingimata uuesti kohtusse pöörduma. Hageja taotletud viisil kaasomandi lõpetamine on pooli vähem koormav, kuivõrd sellisel viisil kaasomandi lõpetamise korral vastab kostja saadava reaalosa väärtus (vt dtl 317 jj – eksperthinnangust tulenev positsiooni nr 4 ja 5 väärtus on 105 000 eurot) sisuliselt kostjale kuuluva kaasomandiosa väärtusele (vt dtl 317 jj – eksperthinnangust tulenev kinnistu koguväärtus on 1 260 000 eurot ning kostja omandiosale vastav väärtus seega 1 260 000 * ~8,6% = 108 360 eurot), st ei pruugi tekkida AÕS § 77 lg 3 nõuet. Seega ei pea eelduslikult kumbki pool teisele poolele rahaliselt midagi hüvitama. Kohus märgib, et käesolevas asjas AÕS § 77 lg 3 nõuet siiski ei lahendata, kuivõrd Riigikohtu praktika kohaselt (RKTKo nr 3-2-1-104-05, p 9) võimalikku hüvitisenõuet AÕS § 77 lg 3 järgi ei lahendata kaasomandi lõpetamise vaidluses, vaid eraldi menetluses pärast seda, kui kinnistu on reaalselt ära jagatud ja tekkinud uute kinnisasjade piirid on kindlaks määratud, kanded kinnistusraamatusse tehtud. Siiski saab kohus poolte esitatud kaasomandi lõpetamise viiside kaalumisel eeltoodut arvesse võtta. Tähtsust ei oma kostja argumentatsioon, et hageja taotletud viisil reaalosadeks jagamise korral oleks kostjale kuuluv reaalosa hageja kodule liialt lähedal. Kostja on ise kinnitanud, et tal puudub huvi kinnisasjale elama kolida, mistõttu kostja vastav mure ei oma suurt kaalu. Kostja taotletud viisil reaalosade moodustamist ei toeta senine tava ega suuline kasutuskord.
52.Kostja on esitanud taotluse ülalmainitud eksperthinnangu täpsustamiseks või ajakohastamiseks. Kohus märgib, et kostja taotlus on alusetu ja tuleb jätta rahuldamata. Kostja põhistused on üldsõnalised ega veena kohut selles, et tõend ei kajastaks kinnisasja väärtust adekvaatselt. On tavapärane, et tõendi saamise ja kohtuotsuse tegemise (ja hilisema jõustumise) vahele jääb teatav hulk aega. Arvestades tsiviilkohtumenetlust reguleerivaid norme, ei ole võimalik saavutada olukorda, kus asja väärtust kajastav tõend kajastaks asja väärtust otsuse kuupäeva seisuga. Arvestades kohtu senist praktikat
17
2-22-16616 kaasomandi lõpetamise asjades, on tõend jätkuvalt ajakohane ning kohus saab selle pinnalt adekvaatselt asja väärtusega seotud küsimusi lahendada.
53.Kinnisasja jagamisel tuleb arvestada maatüki olemust ja maakorralduse nõudeid (vt Riigikohtu 15. detsembri 2003. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-103-03, p 26). Kinnisasi on MaaKS § 13 lg 4 kohaselt jagamatu, kui jagamise tulemusena muutub võimatuks kinnisasja kasutamine vastavalt sihtotstarbele või kui ei ole võimalik moodustada katastriüksust. Ehitise kui kinnisasja olulise osa reaalosadeks jagamise võimaluse hindamine nõuab tavaliselt eriteadmisi ja põhjendatud eksperdiarvamust (RKTKo nr 3-21-61-12, p 12). Käesoleval juhul ehitiste reaalosadeks jagamist ei nõuta, mistõttu põhjendatud eksperdiarvamuse esitamine ei ole tingimata vajalik. Maakorralduslikult on reaalosadeks jagamine võimalik – vastupidiste ei ole väitnud kumbki pool, liiati on maakorraldusliku poole pealt kehtestatud detailplaneering ning reaalosaseks jagamine toimub vastavalt sellele. Kohus leiab, et kinnisasi tuleb jagada reaalosadeks vastavalt hageja esitatud plaanile (dtl 10), mille kohus vormistab otsuse lisana. Moodustatavate kinnisasjade suurus (7 288 m2) jääb samasse suurusjärku omandiosade suurusega (kostjale kuulub 72880/851070, st ca 8,6% kinnisasjast, mis pindalaliselt moodustab ca 7 097,75 m 2). Moodustatavad kinnistud on terviklikud ning otstarbeka kujuga, nende piirid on ilmselt lihtsad ja selged ning arvestavad kinnisasjal paikneva hoonestusega (MaaKS § 5 lg 2 p 5). Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et reaalosade moodustamine hageja taotletud viisil on võimalik.
54.Kohus selgitab, et kaasomandi lõpetamine kohtus on materiaalõiguslikult TsÜS § 68 lg 5 alusel kaasomanike kokkuleppe sõlmimise tahteavalduste asendamine. Seega asendab kaasomandit lõpetav kohtulahend kaasomanike kokkulepet kaasomandi lõpetamise kohta (vt Riigikohtu 29.05.2013 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-42-13 p 12). Riigikohus on märkinud, et „üksnes kohtuotsuse alusel ei saa kinnistut jagada ka kinnistusamet (registriosakond). Kui kohus on oma otsuse kaasomandi jagamise ning selle viisi kohta teinud, peavad pooled läbima vastava menetluse kinnistu jagamiseks. Dokumendid, mis tuleb kinnistusametile esitada kinnistu jagamiseks, sätestab kinnistusraamatuseadus. Kinnistamisavaldusele tuleb lisada KRS §-s 35 nõutud dokumendid, kinnistu jagamisel KRS § 36 lg 2 kohaselt tuleb kinnistamisavaldusele lisada ka katastriüksuse plaani koopia. Kinnistamisavalduse läbivaatamisel selgitab kinnistamiseks pädev isik KRS § 46 lg 1 kohaselt, kas on esitatud nõutavad dokumendid, mis vastavad nõutavale vormile ja kas kinnistusraamatusse kantud või märkega tagatud õigustest või seadustest tulenevalt ei ole kinnistamine välistatud. Seega ei saa käesolevas asjas taotletud otsusega määrata kaasomandi lõpetamisel ja reaalosadeks jagamisel kindlaks kinnistute piire“ (RKTKo nr 3-2-1-104-05, p 7). Seega täpsed piirid, kinnisasjade suurus jms selgub kohtuotsusele järgnevas haldusmenetluses.
55.Kohus on korrigeerinud hageja nõude sõnastust, muutes selle selgemaks ja täidetavaks, arvestades sealjuures hageja taotletavat eesmärki. Kohus on moodustatavate reaalosade pindalade osas märkinud, et need on ligikaudsed, kuivõrd hagi lisaks 2 oleval plaanil märgitud tähistus (sinine joon) ei järgi planeeringujärgseid krunte, mis toob kaasa teatava ebatäpsuse seal märgitud pindalade osas. Nagu kohus on ülal märkinud, selguvad reaalosade täpsemad andmed haldusmenetluse tulemusel.
18
2-22-16616
56.Kostja on esitanud ka kasutuseelise hüvitamise nõude. Kostja palub: mõista K. J.lt P. J.i kasuks välja kasutuseelised summas 10 149,27 eurot, arvestatuna kuni 20.04.2026, ning edasi alates 21.04.2026 (k.a) arvestusega 102,76 eurot kuus, kuni kinnisasja, registriosa nr xxx, P. J. kuuluva kaasomandiosa kasutamise takistuse äralangemiseni; mõista K. J.lt P. J.i kasuks välja viivis kasutuseeliste nõudelt (10 149,27 eurot) alates 21.04.2026 kuni põhinõude täitmiseni, lugedes viivise määraks VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määra. Kostja märgib, et hageja pole võimaldanud kostjal hoonet kasutada ning on läbivalt avaldanud, et hoone on ainult tema oma. Kostja on hoonet pidanud enda omaks kirjavahetuses hagejaga ning ka Transpordiametiga. Kostja on püüdnud kinnistu väärtuse leidmiseks tellida ekspertarvamust, ent see ebaõnnestus, kuna hageja ei lasknud kostjat ega hindajat kinnistul asuvasse elamusse.
57.Kaasomanike kaasvalduse ja kaasomandisse kuuluva asja kasutamisõiguse rikkumise korral on kaasomanikel, kelle õigusi rikuti, võimalik esitada rikkuja vastu hüvitisnõue kolmel alternatiivsel õiguslikul alusel: 1) kahju hüvitamise nõue VÕS § 115 alusel, kus kahju on kaotatud kasutuseelised; 2) kasu hüvitamise nõue AÕS § 71 lg 2 alusel; 3) alusetust rikastumisest tulenev nõue VÕS §-de 1037-1039 alusel, mille ese võib mh olla alusetult saadud kasutuseelised (vt Riigikohtu 24. märtsi 2016. a otsus tsiviilasjas nr 3-21-175-15, p 12). TsÜS § 62 lg 1 järgi on esemest saadav kasu eseme viljad ja eseme kasutamisest saadavad eelised (kasutuseelised). Õigusrikkumise tõttu kaotatud kasutuseeliste eest nõutava kahjuhüvitise arvutamisel on lähtekoht kasu, mida kahjuhüvitise nõudja võinuks saada, arvestades ka kulutusi, mida ta kasu saamiseks pidi tegema (vt Riigikohtu 21. detsembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-137-05, p 13; 30. novembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-123-05, p 28; 13. juuni 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-64-05, p-d 15, 16 ja 19). Samu kasutuseelistega seotud hüvitise arvutamise põhimõtteid tuleb kohaldada ka VÕS §de 1037-1039 alusel esitatava nõude puhul ja ka juhul, kui AÕS § 71 lg 2 alusel nõutakse hüvitist kaasomandi valdamise ja kasutamisega saadud kasutuseeliste eest (vt Riigikohtu
24.märtsi 2016. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-175-15, p 12). Kaasomanikule kuulub AÕS § 71 lg 2 järgi tema osale vastav osa ühise asja kasust, kui kaasomanike kokkuleppega ei nähta ette teisiti. AÕS § 71 lg 2 on nõudenorm, mille alusel saab üks kaasomanik nõuda teiselt kaasomanikult tema osale vastava vilja väljaandmist. AÕS § 71 lg 2 alusel on kaasomanikul mh õigus esitada teise kaasomaniku vastu, kes kasutab kaasomandi mõttelisest osast suuremat reaalosa, nõue kasutuseeliste hüvitamiseks. Kasutuseelis on ka see, kui kaasomanik kasutab kaasomanike kokkuleppe alusel kaasomandi mõttelisest osast suuremat kasulikku pinda (vt Riigikohtu 20. detsembri 2010. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-137-10, p-d 11 ja 12). AÕS § 70 lg 3 kohaselt on kaasomand kahele või enamale isikule üheagselt mõttelistes osades ühises asjas kuuluv omand. Asja mõtteline osa on tegelikkuses piiritlemata ja selle suurust väljendatakse murdosana asjast (TsÜS § 56). Kolleegium on varem selgitanud, et kaasomanikule kuulub kindlaksmääratud osa ühisest omandist, mitte aga osa ühisest asjast ning et kaasomand on ühine õigus kogu asjale (vt nt Riigikohtu 8. veebruari 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-121-05, p 26; 14. oktoobri 1998. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-97-98;
17.oktoobri 1996. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-113-96).
19
2-22-16616 AÕS § 71 lg 3 järgi on kaasomanikul teiste kaasomanike suhtes oma osale ühises asjas omaniku õigused, arvestades teiste kaasomanike õigusi. AÕS § 72 lg 3 järgi on kaasomanikul õigus ühist asja kasutada niivõrd, kui see ei takista teiste kaasomanike kaaskasutust. AÕS § 72 lg 5 järgi on kaasomanikul õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis olevat asja vallataks ja kasutataks kõigi kaasomanike huvides. Kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest. AÕS § 72 lg 1 esimese lause järgi valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppel. AÕS § 72 lg 1 teise lause järgi võib kaasomanike häälteenamusega tehtava otsusega otsustada küsimusi, mis jäävad ühise asja tavapärase valdamise ja kasutamise piiridesse. Riigikohus on märkinud, et vaatamata kaasomanike vahel kinnisasja valduse kohta kokkuleppe puudumisele ei pruugi see, kui kaasomandis olev kinnisasi on ühe kaasomaniku ainukasutuses, tähendada teiste kaasomanike õiguste rikkumist. Kaasomandi kasutuskorra puudumine ei tähenda iseenesest ka seda, et AÕS § 71 lg 2 järgi tuleb kaasomanike vahel jagada kaasomandi kasutamisest saadud kogu kasu. Kaasomandis oleva asja kasutuskorra kokkuleppe puudumisel on üldjuhul igal kaasomanikul õigus nõuda AÕS § 71 lg 2 alusel teiselt kaasomanikult tema osale vastava vilja väljaandmist. Kaasomandis oleva asja kasutuskorra kokkuleppe puudumisel tuleb kasutuseelise hüvitamise nõude eeldusena teha mh kindlaks, kas kaasomanik on ühist asja kasutades rikkunud teiste kaasomanike õigusi, eelkõige seda, kas kaasomanik on takistanud teistel kaasomanikel kaasomandis oleva asja kaaskasutust. Ainuüksi asjaolu, et üks kaasomanik võtab kasutuskorra kokkuleppe puudumisel kaasomandis oleva asja kas osaliselt või tervikuna enda valdusse ja kasutusse, sh kasutab oma kaasomandi mõttelisest osast suuremat asja osa, ei anna teistele kaasomanikele alust nõuda kasutuseelise hüvitamist AÕS § 71 lg 2 alusel. Kaasomanikud saavad kasutuskorra kokkuleppe puudumisel nõuda kaasomandis oleva kinnisasja või selle osa enda ainukasutusse võtnud kaasomanikult asja sellise kasutamisega saadavate kasutuseeliste hüvitamist juhul, kui ta rikub sellega teiste kaasomanike õigusi, eelkõige takistab teistel kaasomanikel kaasomandis oleva asja kaaskasutust. Asjaolul, et üks kaasomanik kasutab ühist asja temale kuuluvast mõttelisest osast suuremas ulatuses, on AÕS § 71 lg 2 esimese lause alusel esitatud kasutuseeliste nõude lahendamisel tähendus eelkõige olukorras, kus kaasomanikud on sõlminud kasutuskorra kokkuleppe või kui AÕS § 72 lg 5 alusel nõutakse kohtu kaudu tahteavaldusi sellise kokkuleppe sõlmimiseks.
58.Kohus on seisukohal, et kostja nõue on alusetu. Kostja ei ole esile toonud ega tõendanud selliseid asjaolusid, mis annaks aluse asuda seisukohale, et kostja õigusi on rikutud. Puudub vaidlus, et kaasomanike vahel ei ole sõlmitud kirjalikku kasutuskorra kokkulepet. Puudub vaidlus, et hageja on kinnisasjale rajanud elamu ja seda aastakümneid koduna kasutanud. Kostja ehitusse panustanud ei ole. Kostja ei ole ka enne käesoleva tsiviilasja algust kunagi hagejalt elamu kasutamist nõudnud ega ka selle rajamisse või säilitamisse mingil viisil panustanud. Poolte vahel ei saa olla mõistlikku vaidlust, et kostja jaoks oli ette nähtub kinnistu loodeosas paiknev ala. Eeltoodust tulenevalt ei ole hageja kostja õigusi rikkunud, mistõttu ei ole kostjal ka kasutuseeliste nõuet.
20
2-22-16616 Sellise nõude rahuldamine on vastuolus hea usu põhimõttega, kuivõrd kostja on oma käitumisega jätnud hagejale mulje, et kostja aktsepteerib hageja poolset elamu kasutamist ega esita sellega seonduvalt mingeid (rahalisi) nõudeid. Asjaolu, et hageja on kinnistut pidanud kostjaga või ametiasutusega peetud kirjavahetuses enda omaks, ei tähenda, et kostja õigusi oleks rikutud. Võib nentida, et hagejale andis selliseks kõneviisiks õiguse seadus (vt AÕS § 71 lg 3). Asjaolu, et hageja ei lubanud oma koju kolmandaid isikuid, ei võimalda väita, et kostja õigusi oleks rikutud. Kuivõrd kasutuseeliste nõue jääb rahuldamata, ei analüüsi kohus hageja tasaarvestusavaldust ega ka aegumise vastuväidet. Hageja ei ole esitanud haginõuet tasaarvestuse esemeks olevate kulutuste väljamõistmiseks.
59.Kokkuvõttes rahuldab kohus hageja esitatud põhihagi, jätab rahuldamata kostja vastuhagi ning lõpetab poolte kaasomandi kinnisasjale viisil, mille kohaselt jagatakse see hageja taotletud viisil reaalosadeks.
60.Kõik kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ning esitatud tõendid hagiavalduse läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitlenud. Vastuhagi hinna määramine
61.Kostja on vastuhagi hinnaks kasutuseeliste nõude osas märkinud 11 179,42 eurot ja tasunud kasutuseelise nõudelt riigilõivu 840 eurot.
62.Kuna kasutuseeliste nõue hõlmab ka veel sissenõutavaks mittemuutunud tulevast nõuet, tuleb hüvitise nõude hind TsMS § 124 lg 1 asemel määrata TsMS § 129 lg 1 kohaselt, arvestades, et kostja nõuab korduva kohustuse täitmist – 102,76 eurot igakuiselt kuni takistuse äralangemiseni. Seega on kohustuse aastase koguväärtuse kolmekordne summa on 3 699,36 eurot (100 x 12 x 3). Riigikohus on märkinud, et juba sissenõutavaks muutunud osamaksete (ka siis, kui neid nõutaks ühe summana) ja tulevaste maksete tasumise nõuet ei tule lugeda hagihinna mõttes eraldi nõueteks ega liita TsMS § 134 lg 1 esimese lause alusel (vt Riigikohtu 04.12.2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-136-13, p 16). Viidatud seisukohast tulenevalt ei liideta juba sissenõutavaks muutunud summasid kohustuse aastase koguväärtuse kolmekordsele summale.
63.Kõnealuse edasiulatuva nõude osas on viivise arvestuse algus kuupäevaks märgitud 21.04.2026 (dtl 683), mistõttu kohaldub seadusjärgne viivisemäär 10,15% aastas vastavalt VÕS § 113 lg 1 teisele lausele ja seal viidatud VÕS §-le 94. Hageja nõuab viivist ka tulevikus sissenõutavaks muutuvalt hüvitiselt, mistõttu tuleb tsiviilasja hinna määramisel seda arvesse võtta. Hüvitise kolmekordse summa ühe aasta eest arvestatav viivis on 375,49 eurot (3 699,36 × 10,15%). Eeltoodust tulenevalt on kasutuseelise nõude hind kokku 4 074,85 eurot (375,49 + 3 699,36). Kostjal on võimalus esitada kohtule taotlus enamtasutud riigilõivu tagastamiseks.
64.Kokkuvõtvalt määrab kohus vastuhagi hinnaks 11 074,85 eurot (kaasomandi lõpetamise nõue 3500 eurot + tahteavalduste asendamise nõue 3500 eurot + kasutuseeliste hüvitamise nõue 4 074,85 eurot). Menetluskulude jaotus
21
2-22-16616
65.TsMS § 173 lg 1 sätestab, et asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 173 lg 4 kohaselt näeb kohus menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. TsMS § 162 lg 1 järgi kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 162 lg 4 kohaselt võib kohus jätta kulud täielikult või osaliselt poolte endi kanda, kui vastaspoole kulude väljamõistmine poolelt, kelle kahjuks otsus tehti, oleks tema suhtes äärmiselt ebaõiglane või ebamõistlik.
66.Menetluskulude poolte vahel jaotamise osas on Riigikohus kaasomandi lõpetamise asjades leidnud, et ühe kaasomaniku hagi alusel kaasomandi lõpetamise nõude rahuldamise korral tuleb üldjuhul jätta menetluskulud kummagi poole enda kanda, sest kaasomandi lõpetamine on mõlema poole huvides (Riigikohtu lahend 3-2-1-70-10). Seega on põhjendatud ja õiglane jätta kaasomandi lõpetamise nõudega seotud menetluskulud poolte endi kanda. Kasutuseelise nõudega seotud kulud tuleb jätta kostja kanda, kuivõrd kohus jättis nõude rahuldamata. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
67.TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 174 lg 4 sätestab, et kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras.
68.Kohtupraktikast tuleneb, et maakohus peab menetluskulud uuesti kindlaks määrama juhul, kui lahend kaevatakse edasi ja menetluskulude jaotus selle tulemusel muutub. Poolte vahel leidis aset intensiivne vaidlus ning pooltevahelised erimeelsused näivad olevat ületamatud, mida kinnitab ka menetluses kompromissile mittejõudmine. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et menetluskulude suuruse kindlaksmääramine on menetlusökonoomikast tulenevalt mõistlik alles peale lõpplahendi jõustumist. Seega ei määra kohus menetluskulude rahalist suurust kindlaks kohtumääruses, vaid määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtulahendi jõustumist TsMS § 177 lõikes 2 sätestatud korras. /digitaalselt allkirjastatud/ Andrea Lega kohtunik
22
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.