E E e ja A E e avaldus avalikult kasutatavale teele juurdepääsu määramiseks ja selleks vajaliku märke kinnistusraamatusse tegemiseks nõusoleku tuvastamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Pärnu Maakohtu 18.12.2014 määrus
Kaebuste esitajad ja kaebuse liik
E E e, M A a, OÜ Tregeron ja T R määruskaebused
Menetlusosalised, nende esindajad
Avaldaja I E E (isikukood XXXXXXXXXX), lepinguline esindaja Annika Murulaid Avaldaja II A E (isikukood XXXXXXX) Puudutatud isik I OÜ Tregeron (registrikood 11000747, asukoht Linaküla, Kihnu vald, Pärnumaa), lepinguline esindaja adv Martin Tamme Puudutatud isik II OÜ Elektrilevi (registrikood 11050857, asukoht Kadaka tee 63, Tallinn), lepinguline esindaja Heili Raudkivi Puudutatud isik
XXXXXXXXXX)
III
E
E
(isikukood
Puudutatud isik IV M A a (isikukood XXXXXXXX), lepinguline esindaja adv Kerstin Linnart Puudutatud isik V T R (isikukood XXXXXXXXXX), lepinguline esindaja advMartin Tamme Puudutatud isik VI Sauga Vallavalitsus (registrikood 75009622, asukoht Selja tee 1a, Sauga alevik, Sauga vald, Pärnumaa), seaduslik esindaja vallavanem Priit Ruut
1.Jätta Pärnu Maakohtu 18.12.2014 määrus muutmata ja määruskaebused rahuldamata.
2.Ringkonnakohtu menetluskulud jätta menetlusosaliste endi kanda. Edasikaebamise kord Kohtumääruse peale võib esitada määruskaebuse Riigikohtule 15 päeva jooksul alates määruse ärakirja kättetoimetamisest. Avaldus ja menetluse käik
1.E E ja A E esitasid 13.06.2011 Pärnu Maakohtule avalduse neile kuuluvatele Pärnu Maakonnas Sauga vallas Uuemetsa elamurajoonis asuvatele XXXXXX ja XXXXXX a kinnistutele (endise nimega XXXXXXX) avalikult kasutatavalt teelt (Vesikaaare tee) juurdepääsu määramiseks.
2.08.01.2014 esitatud täpsustatud avalduse kohaselt palusid avaldajad: 1) kohustada OÜ-d Tregeron lubama avaldajatele juurdepääs avalikult teelt (Vesikaaare tee) Pääsusilma tänava kinnistu kaudu XXXXXX ja XXXXXX a kinnistule lisatud plaanil tähistatud piirides, kasutamiseks jalgraja ja sõiduteena ning ajalise piiranguta, laiusega 5 m XXXXXX kinnistu olemasoleva piirdeala mõtteliselt joonelt magistraalkraavi poole, Karukella tänava XXXXXX kinnistuga piirnevas osas on juurdepääsu laius 8 m; 2) kanda Pärnu Maakohtu kinnistusosakonna Pärnu maakonna kinnistusjaoskonna kinnistusraamatusse kinnisasja nr 2544906 kolmandasse jakku esimesele vabale järjekohale kinnisasjade registriosa numbriga 1816106 ja 2544806 igakordse omaniku kasuks märkus juurdepääsu määramise kohta vastavalt p-le 1 ning lugeda see OÜ Tregeron nõusolekuks, mis on aluseks kande tegemiseks kinnistusraamatusse; 3) kohustada OÜ-d Tregeron eemaldama kogu juurdepääsuõigusega hõlmatud Pääsusilma tänava kinnistu osalt (sh Karukella tänava XXXXXX kinnistuga piirnevalt alalt sinna paigaldatud esemed, sh merekonteiner, ehituspaneelid, kaubik) ning mitte paigaldama juurdepääsuõigusega hõlmatud alale uusi esemeid. Avaldajate nõude aluseks on asjaõigusseaduse (AÕS) § 156 lg 1, mille kohaselt on omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja.
3.Esitatud avalduse ja selle täpsustuse kohaselt kuuluvad avaldajate ühisomandisse kinnistud XXXXXX ja XXXXXX a. XXXXXX kinnistul paikneb elamu. XXXXXX a kinnistu paikneb XXXXXX kinnistu ja Pärnu jõe vahelisel alal, see on hoonestamata, avaldajad on kinnistu haljastanud ja kasutavad seda õualana. Kumbki eeltoodud kinnistutest ei piirne avaliku teega. Avaldajad omandasid XXXXXX kinnistu 20.01.2000 sõlmitud T A kinnistu jagamise ja ostu-müügilepingu alusel. Müügilepingu kohaselt pidi arendaja välja ehitama lepingu esemele ligipääsu tagamiseks vajalikud teed detailplaneeringu ala piires. Teed jäid aga lõpuni valmis ehitamata. T A kinnistu jagamise teel tekkis ka Pääsusilma tänava kinnistu, mille koosseisu jäid kinnistute vahelised tänavad. Juurdepääs elamurajooni siseselt toimuski Pääsusilma tänava kinnistu koosseisu kuuluvate kinnistute vaheliste tänavate kaudu. Juurdepääs XXXXXX ja XXXXXX a kinnistutele toimus ja toimub siiamaani Pääsusilma tee
kinnistu koosseisu kuuluva Karukella tänava kaudu. 14.08.2009 omandas Pääsusilma tänava kinnistu OÜ Tregeron ning teatas avaldajatele, et ta piirab Karukella tänava, mis on ainuke juurdepääs avaldajatele kuuluvatele kinnisasjadele, kasutamise avaldajate poolt. OÜ Tregeron märkis, et avaldajatel on XXXXXX kinnistule ligipääs Uuemetsa Ranna kinnistu kaudu olemas ning kehtiv detailplaneering näeb ette ligipääsu Pärnu jõe kallasrajale Uuemetsa Ranna kinnistu kaudu ning sealt saaks avaldajad pääseda ka Uuemetsa Ranna sektorisse, mis on avaldajate ainukasutuses (praegune XXXXXX a kinnistu). 2010. aasta novembrikuus paigaldas OÜ Tregeron XXXXXX a kinnistu juurdepääsu (kinnistut piirava piirdeaia värava) ette merekonteineri ja ehituspaneelid ning parkis vahetult XXXXXX a kinnistu värava ette ka kaubiku, millega blokeeris juurdepääsu täielikult. Juurdepääs sõidukiga on vajalik ka XXXXXX a kinnistule, kuna kinnistu haljastamine ei ole täielikult lõpetatud. Isegi kui haljastustööd saavad lõpule viidud, siis on edasine juurdepääs sõidukiga kindlasti vajalik haljasala edasisteks hooldustöödeks. XXXXXX ja XXXXXX a kinnistud on iseseisvad kinnisasjad ning seega on need ka tsiviilkäibes eraldi kinnisasjadena. Asjaolu, et kinnistutel on üks omanik, kes kasutab XXXXXX a kinnistut peamiselt XXXXXX kinnistu õuealana, ei anna põhjust määrata kinnistule ühine juurdepääs. XXXXXX a sihtotstarve on elamumaa. Kinnisasjade juurdepääsu määramisega peab olema tagatud iga kinnisasja iseseisev ja sihipärane kasutamine. Samuti on avaldajatele kirjalik nõusolek XXXXXX a kinnistule paadikuuri rajamiseks ning mille osas on vundamendi süvend ka rajatud. Juurdepääsutasu määramisel tuleb vastava teelõigu osa jagada selle kasutajate arvuga. Vastavalt Sauga valla majandusnõunik J P i vastusele on kruusakattega teede teehoiutööde maksumus ühe ruutmeetri kohta 0,22 eurot aastas. Seega, juhul kui teehoiutööd teeb OÜ Tregeron (mitte vald), oleks juurdepääsuõiguse eest määratava põhjendatud tasu suurus 490 x 0,22 = 107 eurot aastas. Kuna OÜ Tregeron teehoiutöid ei tee (nende tegemist ei ole puudutatud isik ka tõendanud), siis tuleb võimaliku juurdepääsutasu osas lähtuda maa maksustamishinnast. Avaldajad ei nõustunud OÜ Tregeron poolt välja pakutud alternatiivsete juurdepääsuteedega.
Puudutatud isikute seisukohad
8.OÜ Tregeron palus jätta avalduse rahuldamata ning määrata juurdepääsuteena tema poolt välja pakutud alternatiiv.
9.OÜ Tregeron ei ole merekonteinerit ja paneele väravate ette paigutanud ega takistatud avaldajate juurdepääsu. Ajal, kui paneelid ja konteiner on paiknenud nende praeguses asukohas, on mh pääsenud XXXXXX a kinnistul haljastustööde teostamisel sinna ka veoauto. OÜ Tregeron on parkinud üksnes Karukella kui umbtänava lõppu talle kuuluvat kaubikut.
10.XXXXXX ja XXXXXX a moodustavad ühtse funktsionaalse õueala. Kaks eraldi kinnistut on säilitatud eesmärgiga jätkata käesoleva vaidluses kahe juurdepääsu määramise nõude menetlemist ning rääkida ei saa kahest teineteisest sõltumatust ja iseseisvat juurdepääsu vajavast kinnistust. XXXXXX ja Xa kinnistutel paikneb juba neid ühendav kinnistute sisene tee laiusega ca 2 m. Vajadusel on vastav tee laiendatav.
11.OÜ Tregeron õigusi vähem riivavaks alternatiivseks juurdepääsuks XXXXXX ja Xa kinnistule on juurdepääsu rajamine Kasteheina tn mõttelise pikenduse kaudu Pärnu jõe kallasrajale ja kallasrajalt XXXXXX a kinnistule – nn Kasteheina alternatiiv. Vastava tee rajamise maksumus on 2898,48 eurot, millest OÜ Tregeron on valmis kandma 100 %. Teiseks alternatiivseks juurdepääsuteeks on XXXXXX ja Xa kinnistule avalikult kasutatava tee Vesikaare tee pikendamine üle Karukella 1a (üldmaa) kinnistu
– nn Vesikaare alternatiiv. Vastava tee maksumus on 2346,97 eurot (AS Nurme Teed hinnapakkumine), millest OÜ Tregeron on valmis kandma 50 %. Vesikaare alternatiivi kasutamine võimaldab OÜ-l Tregeron täita täielikult 16.08.2013 lepingut, millega ta võõrandas T R le mõttelise osa Pääsusilma tänava kinnistust, millele kehtiva kasutuskorra järgi vastab XXXXX kinnistu esine ala. Lepingu järgi tekib ostjal õigus lepingust tagandeda, kui kehtima jääb Karukella tänava alternatiiv. Seega kannab OÜ Tregeron olulist kahju, kui kohus ei määra Vesikaare või Kasteheina alternatiivi.
12.Avaldajatel tuleb hüvitada OÜ-le Tregeron ühekordselt ka kahju kinnistu alternatiivse kasutusvõimaluse kaotusest. Kui OÜ Tregeron ei suuda 16.08.2013 lepingut täita, kaotab ta sellega ka võimaluse vastava tasu teenimiseks kinnistu turuväärtuse osas. Vastavalt põhjustab juurdepääsu määramine XXXXXX esise ala kaudu OÜ-le Tregeron 14 000 euro suurust kahju, mis tuleb avaldajate poolt OÜ-le Tregeron hüvitada. Kuivõrd avaldajad tahavad edasi kasutada juurdepääsuks oma kinnistule OÜ Tregeron kinnisasja osaks olevat teed sisuliselt 100% ulatuses ja seda ilma igasuguste ajaliste või mahuliste piiranguteta, on avaldajad kohustatud tasuma 50% tee hooldamiseks vajalikest kuludest. OÜ Tregeron hinnangul on vastav põhjendatud hüvitise määr juurdepääsu kasutamisel edaspidiseks (eeldusel, et kasutusalternatiivi kaotus korvatakse ühekordse hüvitisena) 100 eurot kuus. Perioodiline hüvitis tuleb siduda seda suurendava tarbijahinnaindeksiga. OÜ-l Tregeron puudub soov saada tasu juhul, kui juurdepääsuks määratakse Kasteheina alternatiiv. Vesikaare alternatiivi määramisel soovib OÜ Tregeron vaid ühekordset tasu - hüvitis 20 eur/1m2 ehk kokku 1300 eurot.
13.Sauga vald leidis, et XXXXXX kinnistule tuleb määrata juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt üle Pääsusilma tänava kinnistu.
14.M A a seisukoht on, et arvestades eksisteerivaid alternatiive ning võimalust tagada avaldajate juurdepääs avalikult kasutatavale teele olemasoleva tänavate võrgustiku kaudu, tooks alternatiivse juurdepääsu valik kaasa puudutatud isiku õiguste põhjendamatu ja ebaproportsionaalse riive.
15.E E ei ole nõus talle kuuluvale kinnistule, mille sihtotstarve on elamumaa, rajama avalikku sõiduteed.
16.OÜ Elektrilevi ei pidanud võimalikuks Uuemetsa 44 kinnistu kaudu avalikule teele juurdepääsu võimaldamist.
17.T L u ei ole nõus Vesikaare alternatiiviga. Esimese astme kohtu määrus
18.Pärnu Maakohus võttis vastu A E e loobumise avaldusest ning lõpetas 18.12.2014 määrusega A E e avalduse osas menetluse.
19.Maakohus rahuldas E E e avalduse osaliselt.
20.Maakohus määras: 1) juurdepääsu avalikult teelt (Vesikaare tee kinnistu koosseisus olev Vesiranna tee) E E ele kuuluvale XXXXXX kinnistule vastavalt käesolevale määrusele lisatud plaanile ja piirides (laius/pikkus) mööda OÜ Tregeron ja T R kaasomandis oleva Pääsusilma tänava kinnistu koosseisu kuuluvat Karukella tänavat. Juurdepääs on määratud ajalise piiranguta ja kasutamiseks jalgraja ja sõiduteena; 2) p-s 1 nimetatud juurdepääsu tasuks on 1,73 % Pääsusilma tänava kinnistu igaaastasest maamaksust ning nimetatud summa tuleb juurdepääsu omajal tasuda igaaastaselt ühekordse maksena Pääsusilma tänava kinnistu omanikule või omanikele proportsionaalselt nende osa suurusega; 3) kanda p-s 1 nimetatud juurdepääs Pääsusilma tänava kinnistu registriosa kolmandasse jakku esimesele vabale järjekohale XXXXXX kinnistu igakordse omaniku kasuks märkusena. Käesolev määrus asendab Pääsusilma tänava kinnistu omanike nõusolekut vastava kande tegemiseks;
4) jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.
21.AÕS § 156 lg 1 eesmärk on võimaldada kinnisasja omanikule vajalik juurdepääs avalikult teelt üle teise kinnisasja oma kinnisasjale nii, et võimalikult vähe kitsendada koormatava kinnisasja omaniku huve. Seega on juurdepääsu nõude rahuldamise eeldusteks 1) avalikult teelt vajaliku juurdepääsu puudumine avaldaja kinnisasjale; 2) taotletava juurdepääsu maakorralduslik võimalikkus ja 3) juurdepääsu taotleja juurdepääsu vastu omatava huvi ülekaalukus, võrreldes kinnisasja, mille kaudu juurdepääsu soovitakse, omaniku õiguste juurdepääsust tuleneva kitsendusega. Lisaks on juurdepääsu nõude rahuldamise eelduseks asjaolu, et senine ühendus avalikult kasutatava teega ei katkenud juurdepääsuõigust taotleva kinnisasja omaniku tahtel (AÕS § 156 lg 3).
22.Vaidlus kinnisasjale juurdepääsuõiguse tagamiseks tuleb lahendada poolte huvide kaalumise teel. Käesoleval juhul taotletakse juurdepääsu avalikule teele mööda olemasolevat Karukella tänavat – transpordimaad, mis võimaldab seda aastaringselt sõidukitega kasutada ning mis on üks osa kogu Uuemetsa elamurajooni tänavavõrgustikust. OÜ Tregeron ja T R pakutud alternatiivid nõuavad kas uue tee rajamist (Kasteheina alternatiiv) ja/või pikendamist avalikule teele (Vesikaare alternatiiv). Arvestades Pääsusilma tänava kinnistu paiknemist, kuju ning seisukorda looduses, ei ole kohtule mõistetav OÜ Tregeron ja T R kinnitus soovist eraomandit maksimeerida ning tänavaosa väidetav võimalik kasutuselevõtt elamukinnistu (T R le kuuluva XXXXXX) osana. Kohus nõustus avaldajate, Sauga valla ja M A a seisukohtadega selles, et OÜ Tregeron omandas 2009. aastal sisuliselt osa elamurajooni tänavavõrgustikust (sh Karukella, Kasteheina, Pilliroo, Mesika jt tänavad) – see on sarnase kinnistu, nagu vallale kuuluv Vesikaare tee kinnistu (sh Vesikaare tee, Vesiranna tee, Vesikupu tee). Selles mõttes ei ole tegemist tavapärase juurdepääsu vaidlusega eraomanike vahel, kus tuleb kaaluda avalikule teele juurdepääsu mitteomava kinnisasja omaniku huve ja teise elamuomaniku huve küsimuses, kas avalikule teele või tänavale tuleks saada koormatava kinnisasja omaniku elamu eest, tagant või ehitada uus tee kinnistu piiri mööda, et võimalikult vähe omanikku häirida. Pääsusilma tänava kinnistu koosseisu kuuluvad tänavad ongi mõeldud elamukinnistute omanikele juurdepääsuks nende kodudele, mis elamurajoonis on igati mõistlik lahendus. Elamurajooni tänavad on algselt kavandatud (üldplaneering) ja juba aastaid kasutuses sõidukitega liigeldavate tänavatena. Maakorralduslikult on seega Karukella tänava kasutamine ligipääsuks mitte ainult võimalik, vaid ka tegelikult sellisena kavandatud ja kasutuses.
23.Kasteheina alternatiiv tuleks alles rajada ja seadusest tulenevalt ei saa sõidukiga läbitavat teed kallasrajale üldse rajada.
24.Vesikaare alternatiivi kohta märkis kohus, et vähemalt 50% ulatuses tuleb see ühendustee alles rajada (OÜ Tregeron enda hinnang) ning see toob avaldajale kaasa kulutusi teadmata summas. Sisuliselt on ainsaks Vesikaare alternatiivi eeliseks asjaolu, et OÜ-le Tregeron kuuluvat Pääsusilma tänava kinnistut hõlmab selline juurdepääs oluliselt lühemas ulatuses. Arvestades eeltoodut ja asjaolu, et Karukella tänav on transpordimaana/ tänavana/juurdepääsulahendusena olemas, puudub alus eelistada Vesikaare alternatiivi avaldaja soovitud juurdepääsule.
25.Seega tuleb avaldajale juurdepääs määrata Karukella tänava kaudu. Tegemist on tavaga tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 2 lg 2 mõttes. Kohus nõustub avaldajaga, et tegelikult ei esine ega ole kohtu poolt tuvastatud ühtki mõistlikku põhjendust, miks senine olemasoleva tee kasutamise tava peaks katkema.
26.Juurdepääs tuleb määrata minimaalselt vajalikus ulatuses, kuid siinkohal tuleb siiski arvestada avaldaja kinnistu(te) paiknemise ja hoonestatusega. Vaatlusel tuvastatu alusel
ega esitatud tõendite põhjal ei saa lugeda avaldaja mõistlikuks vajaduseks kasutada Karukella tänava otsa kui tupiktänavat pääsuks otse XXXXXX a kinnistule. Kuigi XXXXXX a kinnistu näol on sihtotstarbena tegemist elamumaaga, ei esine mõjuvaid põhjuseid, lubamaks kinnistule juurdepääsu üle OÜ-le Tregeron kuuluva Pääsusilma tänava kinnistu koosseisu kuuluva Karukella tänava lõpuosa just sõidukiga. Juurdepääs XXXXXX a kinnistule on XXXXXX kinnistu kaudu avaldajal olemas ning XXXXXX a kinnistu liitmata jätmine XXXXXX kinnistuga (mida on teinud endise Uuemetsa Ranna kinnistu teised omanikud) on tõenäoliselt seotud vaid käesolevas vaidluses esitatud nõuetega.
27.Avaldaja viited haljastusele on kindlasti lahendatavad väiksemate sõiduvahenditega või kärudega, mis saavad liikuda ka ümber XXXXXX kinnistul asuva elamu rajatud paekividest teid.
28.Paadikuuri ei ole senini ehitatud, selle ehitamise võimalikkus on juba looduskaitseseaduse sätete kohaselt ehituskeeluvööndis võimalik ikkagi vaid detailplaneeringu alusel ning lisaks ei ole vältimatult vajalik juurdepääs paadikuurile sõidukiga või läbi tupiktänava otsas paikneva värava.
29.OÜ Tregeron on selgelt väljendanud, et soovib parkida vähemalt oma kaubikut ja väikekaubikut ning kohus ei pidanud mõistlikuks seda tänavakinnistu omanikul tupiktänava otsas keelata, kui see määratavat juurdepääsu ei takista. Kahe Karukella tänavale avanevale väravale juurdepääsu määramist pidas kohus põhjendatuks määrata juurdepääs väravale, mis jääb jõe poole, millisel juhul on Karukella tänava alguse poole jäävale väravale juurdepääs nagunii tagatud. Juurdepääs jõepoolsele väravale on mõistlik põhjusel, et nimetatud värav viib XXXXXX elamuni, garaažini ning paekividest teeni, mida mööda saab liikuda ka XXXXXX a kinnistule.
30.Mis puutub juurdepääsu laiusesse, siis puudub vaidlus Karukella 2, 4 ja 6 elamukinnistute ette jääva tänava laiuse, tänavaala pikkuse ja seeläbi juurdepääsu ulatuses osas – vastavalt avaldaja esitatud plaanile on see 3,5 m lai ning Karukella 2 osas 47 m, Karukella 4 osas 37 m ja XXXXXX osas 40 m. Kuna juurdepääsu lubamine Karukella tänava otsas asuvale väravale ei ole põhjendatud, ei saa lähtuda XXXXXX elamukinnistu ette jääva tänavaala kogupikkusest kuni nimetatud väravani, mis avaldaja andmeil on 42 m. Sellest tuleb lahutada nimetatud värava ja jõepoolse värava jõepoolsest otsast Karukella tänavaga risti tõmmatava sirge vaheline ala, mis kohtu poolt Maa-Ameti kaardiserveri vahemaade mõõtmise kaardirakenduse andmeil on pikkusega ca 22 m. Kohus ei pidanud vajalikuks võimaldada avaldajale 8 m laiust ligipääsu tema XXXXXX esisel Pääsusilma tänava kinnistuga piirneval alal. Selleks puuduvad mõistlikud põhjendused ning pealegi tuvastas kohus vaatlusel, et sõidetava osa laius on sellel küljel 410 cm. Ümberkeeramiskohta ei ole avaldajale vaja, sest XXXXXX mõlemad Pääsusilma tänava kinnistule avanevad väravad on piisavalt laiad (vastavalt 4,5 ja 5,5 m) ja kinnistusiseselt uunikiviga kaetud, et võimaldavad pöörata kinnistule sisse ning sealt välja tagurdades ümberpöörde manöövri tegemist. Arvestades minimaalse vajaliku juurdepääsu määramise põhimõtet, on mõistlik määrata juurdepääsu laiuseks XXXXXX sellel küljel, mis Pääsusilma tänava kinnistuga piirneb, 4 m. Kogu juurdepääsuala pindala on seega (47 + 37 + 40) x 3,5 + 20 x 4 = 514 m2. Vastavad Karukella 2, 4, 6 ja 8 kinnistute ette jäävad lõigud koos pikkuste ja laiustega märgib kohus selguse huvides ka Maa-Ameti kaardiserverist väljatrükitud plaanile, mille lisab käesolevale määrusele.
31.Mis puutub OÜ Tregeron ja T R vahel sõlmitud 16.08.2013 lepingusse, siis lepinguga oma juhatuse liikmele kasutuseks XXXXXX elamukinnistu esise ala ehk tänava kasutusse andmine ning seeläbi tekkivale kahjule viitamine Karukella tänava kaudu juurdepääsu andmise puhul on käsitletav pahauskse tegevusena Riigikohtu lahendi nr
3-2-1-42-10 p 32 mõttes. OÜ Tregeron, teades menetlusosalisena soovitavat juurdepääsu, otsustas sisuliselt luua nimetatud lepinguga õigusliku ja kaudselt ka rahalise takistuse (väidetava kahju näol). Seetõttu ei arvesta kohus nimetatud lepingut ei juurdepääsu kaalumisel ega võimalike hüvitiste määramisel.
32.Samas tuleb eristada kahte võimalikku hüvitist: hüvitis omandi väärtuse vähenemise eest ning hüvitist juurdepääsutee korrashoiu jt kulude eest. Eelduslikult vähendab juurdepääsutee talumise kohustus kinnisasja väärtust. Samas omandas OÜ Tregeron tänavakinnistu juba arendajalt ehk eraomandist ning juba 2009. aastal pidi talle olema selge, et tegemist on juurdepääsualaga Karukella, Kasteheina jt tänavate elanike elamukinnistuile. Seda oleks pidanud ostuhinna juures arvestama. Seega ei ole põhjendatud mõista omandi väärtuse vähenemise eest OÜ Tregeron ja T R kasuks välja hüvitist suuremas määras kui avaldajale käesoleva määrusega tagatava juurdepääsuala maamaksu osa proportsionaalselt Pääsusilma tänava kinnistu kogu maamaksu summale. Siinjuures tuleb arvestada ka seda, milline on avaldaja kasutusosa juurdepääsualast.
33.Teehoiukulude osas viitas maakohus Riigikohtu lahendile nr 3-2-1-90-11 (p 12), mille järgi tuleb juurdepääsutasu suuruse määramisel AÕS § 156 lg 1 ja TeeS § 37 lg 3 järgi arvestada eelkõige teeseaduses sätestatud tee omaniku kohustuse täitmiseks vaja minevaid kulutusi. Kuivõrd senini on Pääsusilma tänava kinnistu koosseisu kuuluvate tänavate teehooldusega tegelenud vald, siis ei saa mingit teehoiutasu koormatava kinnisasja omanikele määrata. Kui kinnistu omanikud asuvad ise teehoiuga tegelema, on võimalik juurdepääsutasu täiendavalt määrata. OÜ Tregeron nõutav 100 eurot kuus teehoolduskuludeks ei ole tõenditega põhistatud ega vasta tegelikule faktilisele olukorrale. Seega jääb tasu suuruseks vaid avaldaja poolt arvutatud kasutusalale (vastavatele arvutustele OÜ Tregeron vastuväiteid ei ole esitanud) 234 m2 langeva maamaksu suurus. Kuna Pääsusilma tänava kinnistu pindala on 17 100 m2, siis tuleb avaldajal iga-aastaselt tasuda 1,37% Pääsusilma tänava kinnistu maamaksust kinnistu igakordsele omanikule või omanikele proportsionaalselt nende osa suurusega.
34.Kohus leidis, et asjade eemaldamise nõude rahuldamiseks puudus alus. Avaldajale juurdepääsu määramine hõlmab ka koormatava kinnistu omaniku kohustust sellise juurdepääsu võimaldamiseks, seega ka takistuste mittetegemiseks. Vaatlusel ilmnes, et tegelikult ei sega kaubik ega merekonteiner avaldaja juurdepääsuteid, rääkimata asjaolust, et käesoleva määrusega ei pea kohus õigeks anda juurdepääsu Karukella tänava otsas asuvale väravale (mille kõrval asub konteiner). Kohus märkis, et ringkonnakohus ei olnud 26.08.2011 esialgse õiguskaitse määrust tehes ise vaatlust teostanud ega selgitanud, et tegelikkuses nimetatud esemed juurdepääsu ei piira. Kui Pääsusilma tänava kinnistu omanik ei võimalda avaldajal temale käesoleva määrusega antavat juurdepääsu või teeb selleks takistusi, saab need takistused kõrvaldada täitemenetluse korras.
35.Avaldaja nõudel tuleb kanda kinnistusraamatusse Pääsusilma tänava kinnistu registriossa ka märkus juurdepääsu kohta. Vastav õigus tuleneb AÕS § 141 lg 3 ja § 63 lg 1 p 4 sätetest ning selles osas puudub menetlusosaliste vahel vaidlus.
36.Maakohus leidis, et TsMS § 172 lg 1 teise lause alusel on õiglane menetlusosaliste kantud kulud avalduse osalist rahuldamist arvestades jätta nende endi kanda. Nimetatud lause, mis võimaldab mitme menetlusosalise puhul menetluskulude osalist või täielikku jätmist mõne muu menetlusosalise kanda, võimaldab kohtu hinnangul ka sellist lahendust. E E e määruskaebus
37.Avaldaja palub tühistada maakohtu määruse osas, millega kohus jättis avalduse rahuldamata. Samuti on kohus ebaõigesti jaganud menetluskulud. Avaldaja palub
tühistatud osas teha uue määruse, millega avaldus täielikult rahuldada ja jätta menetluskulud OÜ Tregeron ja T R kanda.
38.Kohus on vastuolus AÕS § 156 lg-ga 1 põhjendamatult jätnud XXXXXX a kinnistule juurdepääsu määramata. Pääsusilma tänava kinnistu koosseisu kuuluv Karukella tänav on ehitatud ja mõeldud juurdepääsuks nii XXXXXX , kui ka XXXXXX a kinnistule. Sellise juurdepääsutee XXXXXX a kinnistule näeb ette ka Tammiste küla üldplaneering. Kinnisasjad XXXXXX ja XXXXXX a on iseseisvad kinnitud ning sellisena ka eraldi tsiviilkäibes. Asjaolu, et täna on kinnistutel üks omanik, kes kasutab XXXXXX a kinnistut peamiselt XXXXXX kinnistu õuealana, ei anna põhjust määrata kinnistutele ühine juurdepääs. Arusaamatu ja vaid oletustel tuginev on kohtu järeldus, et avaldaja jättis kinnistud liitmata vaid käesolevas asjas nõuete esitamise eesmärgil. Kinnisasjale juurdepääsu määramata jätmine vähendab oluliselt selle kinnisasja väärtust ning teeb võimatuks selle sihtotstarbelise kasutamise.
39.Paadikuuri osas märgib avaldaja, et Sauga Vallavalitsus on väljastanud kirjaliku nõusoleku XXXXXX a kinnistule paadikuuri rajamiseks, mille osas on vundamendi süvend ja kommunikatsioonid rajatud. KOV nõusolek on paadikuuri ehitamist lubav haldusakt ning tulenevalt ehitusseaduse (EhS) § 12 lg 2 ja § 16 on sellel ehitusloa tähendus. Järelikult ei ole ehitamiseks täiendava detailplaneeringu koostamine enam vajalik. Kui paadikuur saab valmis, on vajalik paadi transport jõe äärde.
40.Kohus on jätnud põhjendamatult arvesse võtmata XXXXXX a kinnistule juurdepääsu määramise vajaduse kinnistu hooldamise eesmärgil, milleks peab olema võimalus pääseda kinnistule nii veoauto, kui ka traktoriga.
41.Kohtu põhjendus, et kui Pääsusilma tänava kinnistu omanik ei võimalda avaldajal temale käesoleva määrusega antavat juurdepääsu või teeb selleks takistusi, saab need takistused kõrvaldada täitemenetluse korras, ei ole õige. Kohtutäitur ei saa ise otsustada, kas kohtumääruse täitmiseks tuleb juurdepääsu tagamiseks teelt sõidukid, konteiner või muud esemed eemaldada või mitte. See peab olema üheselt kohtumäärusest tulenev, vastasel juhul ei ole selline kohtumäärus täidetav.
42.Tulenevalt TsMS § 162 lg-st 1 ja 172 lg-st 1 tuleb menetluskulud jätta OÜ Tregeron kanda, kuna avalduse esitamine oli tingitud asjaolust, et OÜ Tregeron ähvardas sulgeda avaldajate juurdepääsutee nende kinnisasjadele ning paigaldas juurdepääsuteele esemelisi takistusi. Samuti on OÜ Tregeron põhjendamatu määruskaebuse, väidete ja tõendite esitamisega antud menetlust põhjendamatult venitanud. Kuna OÜ Tregeron taotles põhjendamatult, üle kolmandatele isikutele kuuluva maa alternatiivsete juurdepääsude käsitlemist, tingis see kolmandate isikute kaasamise, mis omakorda venitas menetlust.
OÜ Tregeron ja T R määruskaebus
43.Puudutatud isikud paluvad maakohtu määruse tühistada osas, millega avaldus rahuldati ja teha uus määrus, millega jätta avaldus rahuldamata.
44.Puudutatud isikud paluvad juurdepääsu määramisel Karukella tänava kaudu tühistada määrus juurdepääsu tasu osas ja määrata ühekordne tagasiulatuv tasu 14 000 eurot ja perioodiline juurdepääsu tasu summas 100 eurot igas kalendrikuus. Määrata, et kuuhüvitis suureneb iga kalendriaasta 1. jaanuarist tarbijahinnaindeksi suurenemise protsendi võrra. Samuti määrata, et tasu tuleb maksta hiljemalt iga kalendrikuu 10. kuupäevaks ning kanda kinnistusraamatusse märkus p 3.1 tasu tingimuste kohta.
45.Käesoleva määruskaebuse menetluse raames ei tugine kaebajad edaspidiselt enam Kasteheina alternatiivina käsitletud juurdepääsule, mistõttu tuleb menetlusest kõrvaldada vaid nimetatud juurdepääsuga seotud puudutatud isikud M A a ja E E .
46.Kaebajad (nagu ka enamik teisi Uuemetsa elurajooni enamikke) arvestasid sellega, et mh on Karukella tänav vajalik kallasrajale juurdepääsuks. Alles olukorras, kus oli ilmne, et vald ei kavatse midagi ette võtta kallasrajale juurdepääsu taastamiseks üle XXXXXX a kinnistu, võõrandas OÜ Tregeron 16.08.2013 mõttelise osa kinnistust T R le, sõlmis vastava kasutuskorra kokkuleppe ning teostas 2014. aastal ettevalmistavad tööd nii Vesikaare alternatiivi realiseerimiseks, kui ka Kaurkella tänava teeala välise ala haljastamiseks.
47.Karukella tänav on minetanud selle tähenduse, mis tal algselt elurajooni rajamisel oli ning seda seejuures just avaldaja enda käitumisest tulenevalt. Karukella tänaval ei ole enam avalikkuse jaoks juurdepääsu jõeäärsele haljasalale, ranna-alale ja kallasrajalele, sest juurdepääs on avaldaja poolt suletud OÜ Tregeron ja T R kinnistu ning XXXXXX a kinnistu piiril. Selliselt ei ole enam kohane rääkida sellest, et Karukella tänav on algselt kavandatud tänavavõrgustiku osa. Seega tuleb kaaluda küsimust kitsalt sellest, et XXXXXX saaks avalikule teele vajaliku juurdepääsu ja see kahjustaks OÜ Tregeroni ja T R huve nii vähe kui võimalik.
48.Vesikaare alternatiiv ei kahjusta kellegi huve ebamõistlikult. Ainsaks vastuargumendiks on maakohus märkinud, et selline Vesikaare tee ühendus nõuaks uut detailplaneeringut. AÕS § 156 lg 1 alusel juurdepääsu määramine ei eelda detailplaneeringut. Hetkel on Vesikaare alternatiivi rajamise ainsaks takistuseks valla nõusoleku puudumine. Seejuures ei oleks AÕS § 156 lg 1 alusel juurdepääsu määramisel ka nõusoleku puudumine takistuseks. Avaldaja ei ole toonud esile sisulisi vastuväiteid Vesikaare alternatiivile (va kahtlused, kas see tehniliselt ja õiguslikult võimalik on, mis on aga nii tõenduslikult kui materiaalõiguslikult ümber lükatud).
49.Kaebajad on jätkuvalt valmis Vesikaare alternatiivi realiseerimiseks vajalikke töid teostama, kui vald selleks oma nõusoleku annab. Kaebajad taotlevad vallalt kui maaomanikult nõusolekul vajalike tööde teostamiseks ning kinnitavad, et nimetatud alternatiivi rajamise järgselt ei tee nad mistahes takistusi neile kuuluva maa kasutamiseks vastava juurdepääsu ulatuses.
50.16.08.2013 OÜ Trgeron ja T R vaheline tehing ei olnud pahauskne. Müügitehing teostati viisil, mis on üheselt seostatud käesoleva menetluse ja selle lõpplahendiga ning see ei kahjustanud kuidagi Karukella alternatiivi määramist ega kohtumenetlust. Lisaks ühines T R koheselt oma kaasamisel OÜ Tregeron seisukohtadega ega põhjustanud seeläbi kuidagi menetluse täiendavat venimist.
51.Maakohus määras juurdepääsu tasuks 1,37 % Pääsusilma tänava maamaksust, kuid Pääsusilma tänava kinnistu eest pole seni kunagi maamaksu määratud. Selliselt on maakohus andnud avaldajale tasuta juurdepääsu, mis on vastuolus AÕS § 156 lg 1 järgse tasulisuse nõudega. Ebaõige on ka maakohtu seisukoht, et vaidlus puudub selles, nagu oleks teehooldustöödega siiani tegelenud vaid vald. OÜ Tregeron ei ole vastavaid väiteid omaks võtnud, vaid on viidanud, et vald on tegelenud vaid lumekoristusega ning tänaseks ca 15 aastat vanu teid pole vald korrastanud. Mitmeid teehoiutöid on OÜ Tregeron teostanud omal kulul. OÜ Tregeron ei ole küll esitanud vastavaid kuludokumente, kuid see ei välista teehoiukulude kandmiseks vajaliku mõistliku hüvitise määramist. Maakohus on tasu määramisel jätnud arvestamata OÜ Tregeron ja T R vahelise 16.08.2013 lepingu. Põhjendatud hüvitis on jätkuvalt 16.08.2013 lepingu p 3.2.1 järgne tasu 14 000 eurot ning tee korrashoiuks ja hoolduseks 100 eurot kalendrikuus.
52.Eeltoodust tulenevalt saaks avaldaja Vesikaare alternatiivi tasuta ning seejuures ei ole vaidlust, et see hõlmaks kaebajate kinnistust oluliselt väiksema ala võrreldes maakohtu poolt määratuga ja lisaks kaebajate kinnistule puudutaks veel üksnes vallale kuuluvat Karukella 1 kinnistu ala, millel ei paikne mistahes takistusi. Isegi kui 16.08.2013
kaebajate vaheline leping kõrvale jätta, ei ole ühtegi mõistlikku põhjendust, miks Vesikaare alternatiiv oleks halvem maakohtu poolt määratust. M A a määruskaebus
53.M A a palub tühistada maakohtu määruse osas, milles jäeti M A a menetluskulud tema enda kanda ning jätta M A a menetluskulud OÜ Tregeron kanda. Samuti palus kaebaja jätta ringkonnakohtus kantud menetluskulud OÜ Tregeron kanda.
54.OÜ Tregeron poolt kohtule juurdepääsu määramiseks esitatud taotluse realiseerimine oleks eeldanud uue tee rajamist puudutatud isikule kuuluva Piibelehe tn 1a kinnistu kaudu. OÜ Tregeron jaoks pidi taotluse esitamisel olema ilmne, et kaebaja kaasatakse menetlusse kinnisasja omanikuna, keda avalduse lahendamine puudutab (TsMS § 6182 lg 1).
55.Märkimisväärne ajakulu on olnud suunatud mitte avaldajate, vaid OÜ Tregeron juurdepääsu käsitlevate taotluste lahendamisele ning hinnangu andmisele OÜ Tregeron esitatud väidetele. OÜ Tregeron on esitanud kohtumenetluses alternatiivsete juurdepääsude põhjendamisel asjassepuutumatuid väiteid ja asjaolusid. Kõik see on põhjendamatult suurendanud menetlusosaliste menetluskulusid. Eeltoodud tulenevast on kaebaja poolt kantud menetluskulude tema enda kanda jätmine ebaõiglane. Vastused määruskaebustele
56.Sauga vallavalitsus ei vaielnud Eda Erisaare ja M A a määruskaebustele vastu, kuid ei nõustunud OÜ Tregeron ja T R määruskaebusega.
57.E E palus jätta OÜ Tregeron ja T R määruskaebuse rahuldamata ning menetluskulud OÜ Tregeron ja T R kanda.
58.M A a märkis teiste määruskaebuste kohta, et kuna need ei puuduta tema subjektiivseid õigusi, ei pea ta põhjendatuks sisulise seisukoha kujundamist.
59.OÜ Tregeron ja T R palusid jätta Eda Erisaare ja M A a määruskaebused rahuldamata. Ringkonnakohtu põhjendused
60.Tsiviilkolleegium, kuulanud ära menetlusosaliste selgitused ja tutvunud asja materjaliga, leidis, et maakohtu määrus on seaduslik ja põhjendatud ning määruskaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks. Määrus tuleb TsMS §-de 659 ja 657 lg 1 p 1 alusel jätta muutmata ja määruskaebus rahuldamata. Kolleegium nõustub esimese astme kohtu põhjendustega ja TsMS § 654 lg-st 6 tulenevalt neid ei korda.
61.Vastuseks Eda Erisaare määruskaebusele märgib ringkonnakohus järgmist:
62.Ringkonnakohus on seisukohal, et maakohus jättis õigesti rahuldamata avalduse eraldi juurdepääsu määramiseks XXXXXX -ga külgnevale XXXXXX a kinnistule, lähtudes põhimõttest, et juurdepääs tuleb määrata minimaalselt vajalikus ulatuses. Siinjuures arvestas kohus avaldaja kinnistute paiknemise ja hoonestatusega. Nagu nähtub maakohtu poolt läbiviidud paikvaatluse protokollist ja menetlusosaliste seletustest, on XXXXXX a ja 8 funktsionaalselt üks toimiv tervik, XXXXXX a on XXXXXX juurde kuuluv õueala. Uuemetsa elurajoon moodustati 1998. aastal kehtestatud T A detailplaneeringuga. Detailplaneering nägi ette mh elurajooni teed, haljasalad ja rannaala. Toonane Uuemetsa Ranna kinnistu (tänase XXXXXX a, Kasteheina 9a ja Piibelehe 1a maa-ala) oli ette nähtud üldmaaks ja kavandatud avalikuks kasutuseks. Seega pidi mööda Karukella tänava pikendust pääsema ka kallasrajale. Hiljem võõrandati XXXXXX a, Kasteheina 9a ja Piibelehe 1a maad külgnevate kinnistute omanikele, millega anti neile võimalus oma kinnistute suurendamiseks. Kuna avaldaja on tegelikkuses välja ehitanud ja kujundanud XXXXXX a XXXXXX õueala osana, siis
järeldas maakohus põhjendatult, et XXXXXX a kinnistu liitmata jätmine XXXXXX kinnistuga, mida on teinud endise Uuemetsa Ranna kinnistu teised omanikud, on tõenäoliselt seotud vaid käesolevas vaidluses esitatud nõuetega. Kuna avaldaja ise sulges Karukella tänava pikenduse kapitaalselt müüriga ja ei luba puudutatud isikuid ka jalgsi läbi oma kinnistu jõe äärde, siis on põhjendatud OÜ Tregeron ja T R seisukoht, et Karukella tee ei ole enam kasutatav selle esialgses tähenduses. Tekkinud on tupiktänav, mille otsa soovivad tänava omanikud kasutada oma kaubikute parkimiseks. Maakohus määras avaldajale juurdepääsu XXXXXX kinnistu jõepoolsema värava kaudu, millest tupiktänava otsa on 22 meetrit. Seega asetsevad väravad, arvestades kinnistute kogu ulatust, suhteliselt lähestikku ning küsimus on ainult avaldaja mugavuses pääseda XXXXXX a kinnistule ka otse väravast. Kui avaldaja ka tegelikkuses soovib kinnistut 8a eraldi võõrandada, mida ta ringkonnakohtu istungil väitis, saab ta kinnistu uuele omanikule kindlustada juurdepääsu oma kinnistu kaudu. Paikvaatluse protokollist nähtub, et XXXXXX kinnistult 8a kinnistule pääsemiseks takistusi pole, on rajatud ka kinnistuid ühendav sillutiskividega tee.
63.Maakohus leidis õigesti, et asjade eemaldamise nõude rahuldamiseks puudub alus. Juurdepääsu määramine ise hõlmab takistuste puudumist ning selleks ei ole vaja eraldi kohustada. Juurdepääs on määratud piisava täpsusega, üheselt on piiritletud ala, millel takistusi olla ei tohi. Maakohus määras tee laiuse ning näitas kaardil selle paiknemise. Kui maakohtu määratud laiuses ja asukohas on juurdepääs olemas, puudub takistus ja seega ka alus kohtutäituri poole pöördumiseks. Maakohus tuvastas ka paikvaatlusega, et tupiktänava otsa paigaldatud konteiner ja seal parkiv kaubik, millele avaldaja viitab, ei takistanud tegelikult avaldajal oma kinnistutele pääsemist.
64.Vastuseks OÜ Tregeron ja T R määruskaebuse märgib ringkonnakohus järgmist:
65.Maakohus lähtus kõige mõistlikumast lahendusest ja määras juurdepääsuks seni kasutuses olnud ja sellisel eesmärgil juba ka algselt rajatud juurdepääsu. Käesoleval juhul taotletakse juurdepääsu avalikule teele mööda olemasolevat Karukella tänavat – transpordimaad, mis võimaldab seda aastaringselt sõidukitega kasutada ning mis on üks osa kogu Uuemetsa elamurajooni tänavavõrgustikust. Vesikaare alternatiivi puhul tuleb ühendustee suures osas alles rajada. Selleks puudub vajadus ja mõistlik põhjendus, kui tee on juba olemas.
66.Maakohus ei ole määranud avaldajale juurdepääsu tasuta, vaid sidunud tasu maamaksu määraga. Samuti ei ole maakohus eitanud tee omanike õigust teehoiutööde eest tasu saada, kuid jättis tasu välja mõistmata seetõttu, et senini on Pääsusilma tänava kinnistu koosseisu kuuluvate tänavate teehooldusega tegelenud vald. OÜ Tregeron ja T R ei ole seda asjaolu millegagi ümber lükanud. Maakohus märkis, et kui kinnistu omanikud asuvad ise teehoiuga tegelema, on võimalik juurdepääsutasu täiendavalt määrata.
67.Mis puutub OÜ Tregeron ja T R vahel sõlmitud 16.08.2013 lepingusse, siis nõustub ringkonnakohus maakohtu poolt antud hinnanguga, et tänava kasutusse andmine oma juhatuse liikmele kohtumenetluse kestel ja seeläbi tekkivale kahjule viitamine on käsitletav pahauskse tegevusena. Seetõttu jättis maakohus õigesti võimaliku hüvitiste määramisel nimetatud lepinguga arvestamata.
68.Vastuseks M A a määruskaebusele märgib ringkonnakohus järgmist:
69.Hagita menetluses menetluskulude jaotust reguleerib TsMS § 172, mille kohaselt saavad menetluskulud jääda eelkõige avaldaja kui asjast ja lahendist huvitatud isiku kanda. Mitme menetlusosalisega hagita asjades on võimalik ka teistsugune menetluskulude jaotus, kuid seda ei saa tõlgendada nii, et isik, üle kelle maa juurdepääs määrati, peaks teiste menetlusosaliste kulud kandma üksnes seetõttu, et ta pakkus ka teisi alternatiive. TsMS § 477 lg-test 5 ja 7 tulenevalt peab kohus kõiki võimalikke alternatiive hindama ka omal algatusel ning tulenevalt TsMS § 6182 lg-st 1 kaasama
kõik isikud, keda alternatiivid puudutavad. Maakohus lähtus avalduse osalisest rahuldamisest ja otsustas jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Ringkonnakohtul pole alust jaotada maakohtu menetluskulusid teisiti.
70.Seoses kõigi määruskaebuste rahuldamata jätmisega, jätab ringkonnakohus TsMS § 171 lg 1 alusel ka ringkonnakohtu menetlusega seotud kulud menetlusosaliste endi kanda.
/allkirjastatud digitaalselt/ Gaida Kivinurm
/allkirjastatud digitaalselt/ Kaija Kaijanen
/allkirjastatud digitaalselt/ Tiit Kollom
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.