Eesistuja Indrek Parrest, liikmed Ülle Jänes ja Imbi SidokToomsalu
Otsuse tegemise aeg ja koht
25.02.2015, Tallinn
Tsiviilasja number
2-14-8614
Tsiviilasi
OÜ Celisar hagi KM vastu valduse taastamiseks ja kinnistusraamatusse märke tegemiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Pärnu Maakohtu 31.10.2014 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
OÜ Celisar apellatsioonkaebus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
7000 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Apellant (hageja): OÜ Celisar (registrikood 10906003, asukoht Luise 19, Tallinn), tehinguline esindaja Indrek Teppo Vastustaja (kostja): KM (isikukood XXXXXXXXXX, elukoht XXXXXXX XXX XXX-X,XXXXXXX), tehinguline esindaja vandeadvokaat Kersti Põld
Menetluse liik
kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON:
1.Jätta Pärnu Maakohtu 31.10.2014 otsus muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata.
2.Maakohtu ja ringkonnakohtu menetluskulud jätta hageja, OÜ Celisar kanda.
3.Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Kohtu selgitused: Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha, sealhulgas avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise
esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Menetlusabi andmise taotlus ei peata menetlustähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Asjaolud ja hageja nõue
1.25.02.2014 esitas OÜ Celisar (hageja) hagi KM (kostja) vastu valduse taastamiseks ja kinnistusraamatusse märke tegemiseks. Hageja palus nõuda kostja ebaseaduslikust valdusest välja kinnisasi asukohaga XXXXX XXXXXXX XXXX XXXX XXXXX (kinnistusraamatu registriosa number XXXXX; edaspidi ka XXXXX XXXXXXXX) koos selle oluliste osadega ja taastada hageja valdus kinnisasjale; valduse vabatahtliku tagastamata jätmise korral tõsta kostja kinnistul asuvatest hoonetest välja; kohustada kostjat hoiduma pooltevahelise üürilepingu kehtivuse ajal kinnistu valduse edaspidistest rikkumistest; teha Pärnu Maakohtu Saare kinnistusosakonna kinnistusraamatusse kinnistu asukohaga XXXXX XXXXXXX XXXX XXXX XXXXX (katastritunnus XXXXX:XXX:XXXX, registriosa number XXXXX) III jakku esimesele vabale järjekohale kanne järgmises sõnastuses: "Märkus üürilepingu (üürnik OÜ Celisar) kohta tähtajaga 30.08.2026." Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.
2.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid OÜ Club Shipping (praeguse ärinimega OÜ Celisar, hageja) ja kostja 01.04.2009 hoonestatud kinnistu pikaajalise üürilepingu, mille kohaselt andis kostja OÜ-le Club Shipping üürile XXXXX XXXXXXXX koos seal asuvate hoonete ja rajatistega. Üürileping sõlmiti esialgu suulises vormis. Pärast, 17.12.2009 vormistati XXXXX XXXXXXXX üürileping kirjalikult. Üürilepingu tähtajaks lepiti kokku 30.08.2026 (lepingu p 1.1). Lepingus märgiti, et üürilepingu sõlmimisel olid XXXXX XXXXXXXX asuvad hooned tugevasti amortiseerunud ning vajavad täielikku renoveerimist. Pooled leppisid kokku, et hagejal on õigus ja kohustus teostada XXXXX XXXXXXXX remondi ja/või renoveerimistöid oma vajadusi silmas pidades (p 2.3.3). Samuti lepiti kokku, et üürnik peab tähtaja saabumisel tagastama XXXXX XXXXXXXX, arvestades loomulikku kulumist (p 5.2). Juhul, kui üürileandja soovib üürilepingut ennetähtaegselt lõpetada, kohustub ta hüvitama üürnikule tehtud investeeringud ja saamata jäänud tulu täies mahus (p 4.2). Lepingu ennetähtaegse lõpetamise korral peab üürileandja maksma üürnikule mõistliku hüvituse ja hüvitama tehtud investeeringute maksumuse (p 5.3). Kinnistu hagejale üleandmise seisukorda kirjeldasid ka mitmed fotod.
3.Hageja märkis, et üürileping sõlmiti eeltoodud asjaoludel, kuna kostjal puudusid rahalised vahendid kinnistul asuvate hoonete korrastamiseks ning hagejal olid vastavad vahendid ja huvi kasutada kinnistut pikaajaliselt oma majandustegevuses. Kuna üürilepingu sõlmimise ajal olid kostja ja hageja seadusliku esindaja RR vahel lähedased isiklikud suhted, siis pooled ei kiirustanud üürilepingu kirjaliku vormistamisega.
4.01.04.2009 alustas hageja kinnistu ja seal asuvate hoonete renoveerimist ning on renoveerimise peale kulutanud 138 581 eurot (ilma käibemaksuta). Hageja teostas järgmised tööd: loomalaudast kahekorruselise 144 m2 üldpinnaga eluruumide väljaehitamine koos elektri-, vee- ja kanalisatsioonisüsteemi ning uute küttekehade väljaehitamisega, sisetööd ja mööbliga sisustamine; sauna ehitus koos elektri-, vee- ja kanalisatsioonisüsteemi ning uute küttekehade väljaehitamisega, palkide puhastamise ja siseviimistlustöödega; aida renoveerimine; sissesõidutee ehitus ja mereni viiva tee renoveerimine koos haljastusega; puurkaevu ja kiviaia ehitus. Hagile on lisatud ka fotod renoveerimistöödega saavutatud lõpptulemustest.
5.03.03.2013 murdis kostja hageja valduse kinnistule ja seal asuvatele hoonetele, vahetas ära hoonete lukud ning ei lubanud hagejat hoonetesse. Kostja ei võimaldanud hagejal kätte saada ka hoonetesse jäänud vallasasju ega dokumente, sh üürilepingut. Hageja esitas valduse murdmise kohta politseile avalduse, kuid kriminaalmenetlus lõpetati, sest puudusid kriminaalkorras karistatava teo tunnused.
6.Kostja on üürilepingu olemasolu tunnistanud XXXXX XXXXXXXX kütteseadmeid paigaldanud isikule 28.02.2013 saadetud e-kirjas, milles kostja avaldas, et hagejal ei ole XXXXX XXXXXXXX enam mingisuguste seost (tl 24). Sellest tuleneb, et kostja on kinnitanud hageja varasemat seost XXXXX XXXXXXXX.
7.Kostja on üürilepingut oluliselt rikkunud. Kostja on võtnud vastu üürilepingu täitmise, võimaldanud hagejal kinnistut kasutada ja teostada kinnistu oluliste osade renoveerimise ning võtnud siis renoveeritud kinnistu omavoliliselt enda kasutusse. Kostja ei ole teavitanud hagejat ka mingisugustest üürilepingu tingimuste rikkumisest. Hageja on teinud kostjale korduvaid ettepanekuid valduse taastamiseks ja kahju hüvitamiseks, kuid edutult. Kostja on rikkunud üürilepingu p-i 2.2.1 ja võlaõigusseaduse (VÕS) § 276 lg-t 1. Kuna poolte vahel on kehtiv üürileping, siis on hagejal asjaõigusseaduse (AÕS) § 45 lg 1 alusel õigus nõuda kostjalt üürilepingu täitmist, s.o asja kasutamiseks üle andmist ja kinnistu valduse taastamist. Kostja vastuväited
8.Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
9.Kostja palus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 277 lg 4 alusel või alternatiivselt TsMS § 238 lg 5 alusel jätta hageja poolt esitatud üürilepingu tõendina arvestamata, kuna üürileping on võltsitud. Hageja nõue on alusetu ja tõendamata. Hageja väited hoonete renoveerimise algus- ja lõppaja ning tehtud investeeringu summa kohta on tõendamata ja paljasõnalised. Ainuüksi fotod ja 28.02.2013 e-kiri ei tõenda üürisuhte olemasolu. Hageja nõue kinnistusraamatusse kande tegemiseks tuleb jätta rahuldamata, kuna hageja ja kostja vahel ei ole kehtivat üürisuhet.
10.Kostja ei ole hagejaga üürilepingut sõlminud (ei suulises ega kirjalikus vormis). Hageja poolt esitatud üürileping on võltsitud. Üürilepingus on märgitud kostja e-posti aadressiks XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX, kuid sellist e-posti aadressi kostja 2009. aastal veel ei kasutanud, see on kasutusele võetud 03.10.2011. Üürilepingus on märgitud üürnikuks: “RR. OÜ AC”, kuid 01.04.2009 puudus äriregistris äriühing ärinimega OÜ AC (kantud äriregistrisse alles 17.12.2009). Lepingu sõlmimise kuupäev, kehtivusaeg ja p-s 1.1 märgitud lõppemise tähtpäev ei ole omavahel
kooskõlas, kuna kui 01.04.2009 oleks sõlmitud leping kehtivusajaga 15 aastat, siis lõppeks leping 01.04.2024, mitte 30.08.2026. Lepingu p 1.2 järgi oleks pooled pidanud koostama lepingu lisaks oleva üleandmis-vastuvõtmisakti, kuid sellist akti ei ole koostatud ja hagejale kinnistu valdust aktiga üle antud ei ole. Üürilepingu p-des 2.4.5 ja 3 märgitud summas ja tingimustel ei ole väidetav üürnik üüri maksnud. Üürilepingu p-des 2.4.6 ja 2.4.8 nimetatud maamaksu ja kõrvalkulude eest ei ole väidetav üürnik maksnud. Üürilepingu p-s 3.1 on märgitud üürisummaks 100 eurot aastas. Kuna eurole mindi üle 01.01.2011, siis ei ole usutav, et üürilepingus lepiti 2009. aastal, millal ametlikuks maksevahendiks oli Eesti kroon, üüri maksmine eurodes. Üürilepingu on allkirjastanud R.R eraisikuna ning lepingu viimasel lehel puudub igasugune viide sellele, et ta on lepingu allkirjastanud juriidilise isiku esindajana. Hageja poolt esitatud üürilepingu viiendal lehel on kostja allkiri, kuid lepingu esimesed neli lehte on asendatud.
11.Kostja valduses ei ole hageja dokumente, sh üürilepingut. R.R on kõik oma asjad ja temaga seotud äriühingute asjad XXXXX XXXXXXXX ära viinud. Seda, et vaidlusaluse üürilepingu originaal on hageja käes, kinnitab asjaolu, et hageja on 08.11.2012 esitanud lepingu originaali kinnitamiseks Tallinna notar Jaan Hargile. Kostja vastu algatatud kriminaalasjas esitas hageja politseile 01.04.2009 üürilepingu notariaalselt kinnitatud ärakirja. Ärakiri ei koosnenud ainult lepingu tekstist, vaid lepingule oli lisatud ka kinnistu plaan ning plaanil olev kostja allkiri on võltsitud.
12.Isegi kui kohus ei nõustu kostja väitega, et üürileping on võltsitud, tuleb hageja poolt esitatud üürileping jätta asja lahendamisel arvestamata tulenevalt TsMS § 238 lg-st 5, kuna üürileping on tõendina ilmselt ebausaldusväärne. Hageja on väitnud, et esialgu suuliselt sõlmitud leping viidi hiljem kirjalikku vormi. Riigikohus on leidnud, et lepingu tagantjärgi koostamine võib olla asjaolu, mis annab alust lugeda lepingut tõendina oluliselt ebausaldusväärseks (Riigikohtu otsus tsiviilasjas 3-2-1-122-08, p 19).
13.Kostja märkis, et ta oli hageja seadusliku esindaja R.R kooselusuhtes. R.R XXXXX XXXXXXXX kostja elukaaslasena ning tal olid kinnistul asuvate hoonete võtmed. R.R ja kostja kooselu lõppes 2012. aasta aprillis. Sama aasta maikuus tagastas R.R kostjale kinnistul asuvate ehitiste võtmed ja andis valvesignalisatsiooni koodid. Seda tõendab R.R käsikirjas tehtud kiri (tl 74). Vahetult enne kooselu lõppu andis R.R kostjale allkirjastamiseks kinnistu lühiajalise üürilepingu ning põhjendas seda vajadusega põhistada äriühingu arvel tehtud kulutusi maksunduslikult. Kostja allkirjastas lepingu, kuna soovis elukaaslasele vastu tulla. Kostjale sellest eksemplari ei jäänud. Kostja ei ole hagejaga üürilepingut sõlminud.
14.Kui kohus siiski arvestab hageja poolt esitatud üürilepingut tõendina, siis leiab kostja esimese alternatiivse vastuväitena, et tegemist on näiliku tehinguga (tsiviilseadustiku üldosa seadus (TsÜS) § 89 lg 1) ning näilik tehing on tühine (TsÜS § 89 lg 2). Kostjal puudus tahe olla õigussuhtes äriühinguga. XXXXX XXXXXXXX kasutati ainult perekonna huvides, seal ei arendatud äritegevust. Üürisuhte näilikust tõendab ka see, et valduse üleandmise kohta ei koostatud akti, väidetava üürniku poolt ei tasutud üüri ja kõrvalkulusid, poolte õigused ja kohustused olid tasakaalust väljas, XXXXX XXXXXXXX üür 100 eurot aastas on tavatult madal. Samuti on lepingus märgitud, et hagejal on õigus teostada lepingu objektil remondi- ja /või renoveerimistöid vastavalt oma äranägemisele (p 2.3.3). Selline lepingupunkt on vastuolus VÕS § 285 lg-ga 1
ning sellega on üürileandjalt võetud võimalus avaldada arvamust tehtavate kulutuste vajalikkuse ja põhjendatuse kohta. Lepingus on ka märgitud, et kostja kohustub lepingu ennetähtaegse lõpetamise korral hüvitama hagejale tema äriplaanis arvestatud investeeringud ja saamata jäänud tulu, mitte aga hageja tehtud tegelikud kulutused. Selline lepingutingimus ei ole kooskõlas VÕS §-ga 286, kuna ükski mõistlik inimene ei annaks sellistel tingimustel oma vara üürile.
15.Teise alternatiivse vastuväitena leiab kostja, et isegi kui jaatada üürilepingu olemasolu, siis on väidetav üürileping lõppenud. 25.05.2012 andis R.R kostjale tagasi hoonete võtmed ja viis oma asjad hoonetest ära. Sellega on R.R, kes oli kostjaga kooselusuhtes, kuid samaaegselt ka hageja seaduslik esindaja, XXXXX XXXXXXXX valdusest loobunud, kostja on valduse vastu võtnud ning mingeid üürilepingu täitmisele suunatud toiminguid (vara hageja huvides kasutamine, üüri- ja kõrvalkulude tasumine) ei ole pooled pärast seda teinud. Seega on valdus hageja seadusliku esindaja väljendatud tahteavaldusega lõppenud (AÕS § 39 lg 1). Osaühingu AC sekretär saatis pärast kinnistu valduse kostjale üleandmist päringu, kas kostja soovib lepingu üle võtta, kuid kostja keeldus sellest.
16.R.R võttis 2012. aasta sügisel XXXXX XXXXXXXX omavoliliselt salaja enda valdusesse. Kostja, sellest teada saades, tegutses teadmises, et temal on omanikuna seaduslik alus oma kinnisasja vallata ja kasutada, vahetas luku ja taastas valduse. AÕS § 41 lg-s 3 on sätestatud, et kui kinnisasja valdus võetakse valdajalt ära omavoliliselt salaja, on valdajal õigus kinnisasi oma võimu alla tagasi võtta. Hageja nõue tuleb AÕS § 45 lg 2 alusel jätta rahuldamata. Maakohtu otsus
17.Harju Maakohus jättis 31.10.2014 otsusega hagi rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda (TsMS § 162 lg 1).
18.Maakohus nõustus kostjaga, et asjas tuleb jätta tõendina arvestamata hagiavaldusele lisatud üürileping (TsMS § 238 lg 5 alusel), kuna see on tõendina ilmselt ebausaldusväärne. Kohtu hinnangul viitasid antud tõendi ebausaldusväärsusele järgnevad asjaolud: esialgu suuliselt sõlmitud leping viidi hiljem kirjalikku vormi (sellist tegevust on Riigikohtu praktikas peetud asjaoluks, mis annab alust lugeda tõendit oluliselt ebausaldusväärseks, Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 25.02.2009 otsus tsiviilasjas 3-2-1-122-08, p 19); üürilepingus on märgitud kostja e-posti aadressiks XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX, kuid sellist e-posti aadressi kostja 2009. aastal veel ei kasutanud; üürilepingus on märgitud üürnikuks: “RR. OÜ AC”, kuid 01.04.2009 puudus äriregistris äriühing ärinimega OÜ AC (kanti äriregistrisse alles 17.12.2009); üürilepingu sõlmimise kuupäev, kehtivusaeg ja lõppemise tähtpäev ei ole omavahel kooskõlas, kuna kui 01.04.2009 oleks sõlmitud leping kehtivusajaga 15 aastat, lõppeks leping 01.04.2024, mitte 30.08.2026; üürilepingu p-i 1.2 järgi oleks pooled pidanud koostama lepingu lisaks oleva üleandmis-vastuvõtmisakti, kuid sellist akti koostatud ei ole ja hagejale kinnistu valdust aktiga üle antud ei ole; üürilepingu p-des 2.4.5 ja 3 märgitud summas ja tingimustel ei ole väidetav üürnik üüri maksnud; üürilepingu p-des 2.4.6 ja 2.4.8 nimetatud maamaksu ja kõrvalkulude eest ei ole väidetav üürnik maksnud; üürilepingu p-s 3.1 on märgitud üürisummaks 100 eurot aastas, kuid eurole mindi üle alles 01.01.2011; üürilepingu on allkirjastanud R.R eraisikuna ning lepingu viimasel lehel puudub igasugune viide sellele, et ta on lepingu allkirjastanud juriidilise isiku esindajana.
19.Maakohus märkis ka, et tõendamata on hageja väide, et kostja valduses on hageja dokumendid, sh vaidlusalune üürileping. Kostja kinnitusel koosneb hageja poolt politseile esitatud 01.04.2009 üürilepingu notariaalselt kinnitatud ärakiri lisaks lepingule ka kinnistu plaanist, millel on kostja allkiri võltsitud.
20.Võrreldes hageja ütlustega, pidas kohus usutavamaks kostja selgitusi, mille kohaselt allkirjastas kostja R.R vastu tulles lühiajalise tähtajaga lepingu, kuid kostja ei sõlminud üürilepingut hagejaga. Üürilepingu viiendal lehel on kostja allkiri, kuid lepingu esimesed neli lehte on võltsitud. Kostjal ei olnud tahet hagejaga üürilepingut sõlmida ning ta ka ei teinud seda. Eeltoodud põhjustel jättis kohus 01.04.2009 üürilepingu TsMS § 238 lg 5 alusel tõendina arvestama. Kohtu hinnangul on hageja nõue alusetu ja tõendamata ning tuleb seetõttu jätta rahuldamata. Ainuüksi fotod (tl 15-18) ja 28.02.2013 (tl 24) ja 19.09.2009 (tl 82) e-kirjad ei tõenda üürisuhte olemasolu. Samuti on paljasõnalised ja tõendamata hageja väited hoonete renoveerimise algus- ja lõppaja ning tehtud investeeringute summa kohta. Kuna poolte vahel puudub üürisuhe, siis tuleb jätta rahuldamata hageja nõue ka kinnistusraamatusse kande tegemiseks. Apellatsioonkaebus
21.Hageja palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada ning jätta menetluskulud kostja kanda.
22.Maakohus on hinnanud tõendeid ebaõigesti. Kohus on jätnud tähelepanuta, et kostja on tunnistanud üürilepingu olemasolu. Kostja on kinnitanud üürilepingu viimase lehe autentsust. Seega ei ole üürisuhte olemasolu kohta poolte vahel vaidlust, vaid küsimus on üürisuhte pikkuses. Kostja on avaldanud, et ta on sõlminud lühiajalise üürilepingu, kuid muid üürilepingu tingimusi (sh tähtaja pikkus) ei ole kohus välja selgitanud. Seega ei ole kohus andnud lõplikku seisukohta üürisuhte olemasolu kohta.
23.Maakohus on tunnistanud ebaõigesti usaldusväärseks kostja ütlused, mille kohaselt sõlmis kostja (lühiajalise) üürilepingu R.R, mitte hagejaga. Samas aga on kostja kinnitanud, et üürilepingu sõlmimise vajadus tekkis "äriühingu arvel tehtud kulutuste majandusliku põhistamise vajadusest". Seega pidi üürilepingu pooleks olema äriühing ehk praegusel juhul hageja.
24.Maakohus on otsuses märkinud, et "vahetult enne kooselu lõppu andis RR kostjale allkirjastamiseks kinnistu lühiajalise üürilepingu, põhjendades sellise lepingu allkirjastamise vajadust äriühingu arvel tehtud kulutuste maksundusliku põhistamise vajadusega. Soovist elukaaslasele vastu tulla, allkirjastas kostja lühiajalise tähtajaga lepingu". Eeltoodust tuleneb, et kostja tunnustas üürilepingu tagantjärgi sõlmimist (vahetult enne kooselu lõppu). Seega ei muuda see muid tagantjärele lepingu sõlmimise elemente (e-posti aadress, ärinime muutmine, eurole üleminek) ebaõigeks.
25.Kohus on jätnud arvestamata, et kostja ja hageja juhatuse liikme puhul on tegemist endiste elukaaslastega, mistõttu on nende suhted keerulised. Maakohus oleks pidanud tõendite hindamisel arvestama, et tegu on sõna-sõna vastu olukorraga. Maakohus on pidanud põhjendamatult usaldusväärsemaks kostja ütlusi.
26.Kostja on kohtuistungil möönnud, et hageja tegi XXXXX XXXXXXXX kulutusi (tl 115). Arusaamatuks jääb, miks peaks hageja tegema kostja kinnistule kulutusi, kui nende vahel ei ole üürisuhet. Kohus ei ole seda otsuses käsitlenud. Hageja leiab, et hageja poolt kohtule esitatud äriplaanist (tl 82), fotodest (tl 15-18) ja 28.02.2013 (tl 24) e-kirjast tuleneb, et hagejal on XXXXX XXXXXXXX suurem seos, kui kostja seda väidab. Vastus apellatsioonkaebusele
27.Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta kaebuse rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Tsiviilkolleegiumi seisukoht
28.Kolleegium leiab, et maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning apellatsioonkaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks. Vastavalt TsMS § 657 lg 1 p-le 1 tuleb kohtuotsus jätta muutmata ning apellatsioonkaebus rahuldamata. Ringkonnakohus järgib maakohtu otsuse põhjendusi ega pea TsMS § 654 lg-st 6 juhindudes vajalikuks neid üle korrata.
29.Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele märgib kolleegium esmalt, et TsMS § 230 lg 1 esimese lause järgi peab eeskätt hageja tõendama enda hagi aluseks olevaid asjaolusid. Seega ei saa kostjale ette heita ainult vastuväidete esitamist seni, kuni hageja ei ole esitanud tõendeid nõude aluseks olevate asjaolude tõendamiseks. Kuivõrd hageja on tuginenud üürilepingu (kehtivale) sõlmimisele, pidi hageja kostja vastuväite esitamisel seda ka tõendama (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-14613, p 25).
30.Nõustuda ei saa hageja väitega, nagu puuduks pooltel vaidlus nendevahelise üürisuhte olemasolu üle. Asja materjalidest nähtuvalt on kostja üürisuhte olemasolule hagejaga läbivalt vastu vaielnud. Samuti on kostja 07.04.2014 kirjalikus vastuses hagiavaldusele avaldanud, et ta eitab hagejaga 01.04.2009 pikaajalise üürilepingu sõlmimist, nii suulises kui kirjalikus vormis (tl 58). Asjaolust, et kostjal oli toona lähedased isiklikud suhted hageja juhatuse liikme R.R, ei saa teha järeldusi üürisuhte olemasolu kohta poolte vahel.
31.Maakohus on poolte väiteid ja esitatud tõendeid analüüsides järeldanud, et hageja poolt nõude alusena esitatud 01.04.2009 kuupäevaga dateeritud üürileping on tõendina ilmselt ebausaldusväärne ja tuleb TsMS § 238 lg 5 teise lause alusel jätta asja lahendamisel arvestama. Maakohus on vastavat seisukohta piisavalt ning asjakohaselt põhjendanud, kohtu siseveendumuse kujunemine on otsuse põhjal jälgitav. Apellandi mittenõustumine maakohtu järeldustega ei ole iseenesest otsuse tühistamise aluseks.
32.Apellandi hinnangul tuleneb vastustaja enda poolt maakohtule antud selgitustest, et üürilepingu sõlmimine pidi äriühingu jaoks maksunduslikult kulud ära põhjendama. Üürileping aga saab teha seda vaid juhul, kui üürnikuks antud juhul on äriühing ise. Kolleegium märgib, et kostja kõnealused väited refereerivad R.R poolt kostjale üürilepingu vormistamise vajaduse kohta antud selgitusi. Kostja ei ole kinnitanud seda menetluses kui tõsikindlat teavet. Kostja on seejuures täiendavalt märkinud, et ta tahtis tulla vastu elukaaslase soovile (makse n-ö optimeerida) ning allkirjastas temale ette antud dokumendi. Seejuures ei olnud kostjal tahet kinnistu valdust kellelegi reaalselt üle anda. Asjaolu, et vastustajal puudus tahe kinnistu valdust hagejale üle anda,
kinnitab lepingu kohase valduse üleandmise ja vastuvõtmise kohta akti koostamata jätmine. Kokkuvõttes ei saa ringkonnakohtu arvates kostja vastuväidetest järeldada, et ta allkirjastas R.R palvel selle lepingu, mis on lisatud hagiavaldusele.
33.Põhjendamatu on apellandi etteheide, mille kohaselt oleks maakohus pidanud arvestama, et vastustaja ja apellandi seaduslik esindaja (R.R) on endised elukaaslased, kelle vahel on praeguseks hetkeks kujunenud ebasõbralikud suhted. Käesoleva vaidluse lahendamisel ei oma nimetatud asjaolud õiguslikku tähtsust.
34.Apellant heidab maakohtule ette ka olemasoleva õigussuhte kvalifitseerimata jätmist, maakohus olevat teinud otsuse vaid selle kohta, millist õigussuhet poolte vahel ei ole. Kolleegium märgib, et vastavalt TsMS § 5 lg-s 1 sätestatule menetleb kohus hagi hageja nõudest lähtudes. Käesolevas asjas on hageja esitanud nõuded valduse taastamiseks ja üürilepingu kohta kinnistusraamatusse märke tegemiseks. Hageja väitel annab XXXXX XXXXXXXX valdamiseks aluse poolte vahel 01.04.2009 sõlmitud (pikaajaline) üürileping. Pooltel puudub vaidlus selles, et kostja on nimetatud kinnisasja omanik, lisaks nähtub omandiõigus ka asja materjalide hulgas olevatest dokumentidest. AÕS § 68 lg-st 1 tulenevalt on omanikul muu hulgas õigus talle kuuluvat asja vallata. Maakohus jõudis tõendite hindamise põhjal järeldusele, et hageja väited üürilepingu sõlmimise kohta (mis annaks õiguse ka kinnisasja vallata) ei ole tõendatud. Sellest piisas üürilepingu täitmisele (VÕS § 108 lg 2) ning AÕS §-le 45 ja VÕS § 324 lg-le 1 tuginevate nõuete rahuldamata jätmiseks. Hagi piiridest lähtuvalt ei saanudki kohus võimalike muude õigussuhete olemasolu täiendavalt tuvastada. Tuleb möönda, et maakohus võinuks järeldust hageja väidetud üürisuhte puudumise kohta otsuses selgemalt väljendada, kuid see ei ole aluseks vaidlustatud kohtulahendi tühistamisele, kokkuvõttes on maakohtu seisukoht üheselt mõistetav.
35.Seonduvalt apellatsioonkaebuse väidetega kulutuste tegemise kohta kõnealusele kinnisasjale märgib kolleegium esiteks, et kulutuste tegemine hageja poolt ei ole ka ringkonnakohtu hinnangul tõendatud. Nõustuda ei saa apellandi väitega nagu oleks kostja 24.09.2014 toimunud maakohtu istungil hageja poolt kulutuste tegemise omaks võtnud (TsMS § 231 lg 2). Vastupidi, istungiprotokollist nähtuvalt on kostja soovinud väidetavate kulutuste tegemise kohta tõendite esitamist. Ka ei ole hageja apellatsioonkaebuses märkinud, millised konkreetsed tõendid tema arvates kulutuste tegemist kinnitavad. Kolleegium lisab, et R.R poolt isiklikult tehtud võimalikke kulutusi ei saa lugeda hageja poolt tehtud kulutusteks. Teiseks ei ole tõendatud ka see, et väidetavaid kulutusi oleks tehtud üürisuhte raames. Kulutuste tegemine võõrale asjale võib toimuda õiguslikult erinevatel alustel, lisaks ka õigusliku aluseta (VÕS § 1042). Ka hageja osundatud äriplaan (tl 82), fotod (tl 15-18) ega kostja 28.02.2013 ekiri (tl 24) ei tõenda otseselt ega kaudselt tegeliku üürisuhte olemasolu. Lisaks võib nõustuda kostjaga, et hageja esitatud väidetav äriplaan (e-kiri) kinnitab täiendavalt üürilepingu kui tõendi ebausaldusväärsust. Väidetava äriplaani on saatnud R.R adressaatidele 18.09.2009. Kuigi üürileping oli hageja väidetel sõlmitud juba alates 01.04.2009, on e-kirja kohaselt üürilepingu tähtaeg lahtine. Menetluskulude jaotus
36.Maakohus on enne 01.01.2015 kehtinud korra järgi otsustanud käesolevas tsiviilasjas vaid menetluskulude jaotuse. 01.01.2015 jõustusid TsMS-i muudatused, mis olulisel määral muutsid menetluskulude kindlaksmääramise korda. TsMS § 174 lg 1 esimese lause uue redaktsiooni kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse
menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. TsMS § 177 lg 1 uue redaktsiooni kohaselt määrab kohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses (p 1) või määrusega pärast tsiviilasja sisulise lahendamise kohta tehtud kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist (p 2). Seejuures nähakse TsMS § 176 lg 4 uues redaktsioonis ette menetlusosaliste kohustus esitada igas kohtuastmes, kus asja menetletakse, menetluskulude nimekiri selle kohtuastme menetlusega seotud kulude kohta. TsMS-is ei sätestata enam võimalust pöörduda menetluskulude kindlaksmääramiseks kohtu poole § 174 lg 1 varasemas redaktsioonis sätestatud viisil. Samas ei olnud enne 01.01.2015 lahendatud asjades kohtutel võimalik menetluskulude jaotamisel ja kindlaksmääramisel lähtuda ka alates 01.01.2015 kehtivast korrast, st eelkõige kohustada menetlusosalisi esitama juba põhimenetluse käigus menetluskulude nimekirju. TsMS § 174 lg 4 teise lause kohaselt kaebuse lahendamisel maakohtu kohtuotsuse või asja lõpetava määruse peale, millega maakohus menetluskulusid kindlaks ei määranud, kõrgema astme kohus menetluskulude rahalist suurust kindlaks ei määra. Seega ei ole tsiviilasjades, milles maa- või ringkonnakohtu lõpplahend on tehtud enne 01.01.2015, võimalik järgida TsMS § 176 kehtivas redaktsioonis menetluskulude dokumentide esitamiseks ja kättetoimetamiseks ettenähtud korda.
37.Seadusandja ei ole pidanud vajalikuks tekkinud probleemi lahendada rakendussätete kaudu, tekitades sellega olulise õigusliku ebaselguse. Eespool nimetatud rakendusprobleemi ületamiseks tuleb tõlgendada kehtivaid menetluskulude kindlaksmääramise sätteid selliselt, et tsiviilasjades, milles lõpplahend kas või ühes kohtuastmes on tehtud enne 01.01.2015, ilma et selles menetluskulud oleksid rahaliselt kindlaks määratud, määrab kogu asja menetluskulud kindlaks maakohus määrusega pärast tsiviilasja sisulise lahendamise kohta tehtud kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist (TsMS § 177 lg 1 p 2 ja lg 2), andes õigustatud menetlusosalisele mõistliku tähtaja menetluskulude nimekirja ja vajadusel neid tõendavate dokumentide esitamiseks ning kohustatud menetlusosalisele vastuväite esitamiseks. Kui menetlusosaline ei esita kohtu määratud tähtaja jooksul menetluskulude nimekirja, määrab maakohus TsMS § 174 lg 1 teise lause kohaselt kindlaks sellise menetluskulu, mida on võimalik määrata tsiviilasja materjalide alusel (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-147-14, p 22).
38.Lähtudes TsMS § 162 lg-st 1 ja § 171 lg-st 1 jätab ringkonnakohus maakohtu ja ringkonnakohtu menetluskulud hageja kanda. Ringkonnakohus ei teinud asja menetlemisel TsMS §-s 143 sätestatud asja läbivaatamise kulusid.
/allkirjastatud digitaalselt/ Indrek Parrest
/allkirjastatud digitaalselt/ Ülle Jänes
/allkirjastatud digitaalselt/ Imbi Sidok-Toomsalu
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.