2-14-8614/18 - Asjaõigus - Omandiasjad - Pärnu Maakohus Kuressaare kohtumaja - lahend.ee

2-14-8614 OÜ Club Shipping võttis üürile Saare maakonnas, M vallas asuva R kinnistu koos seal asuvate hoonete ja rajatistega (katastritunnus XXXXXXXXXXXXXXXX, kinnistu registriosa number XXXXXXXXXX) (edaspidi nimetatud Kinnistu). Nimetatud üürileping sõlmiti esialgu suulises vormis. OÜ Club Shipping alustas valduse teostamist üürilepingu sõlmimise päevast. Harju Maakohtu registriosakond kinnitas 17.12.2009 üürniku OÜ Club Shipping (registrikood 11238762) ühendatav ühing, OÜ Celisar (registrikood 11545961) ühendatav ühing ja OÜ Approve (registrikood 10906003) ühendav ühing ühinemise, mille tulemusel kustutati 17.12.2009 Harju Maakohtu registriosakonnast OÜ Club Shipping ja OÜ Celisar. Ühinemise järgselt sai ühendava ühingu (registrikood 10906003) ärinimeks OÜ approve Celisar. Vastavalt ÄS § 391 lg 4 läks ühendatava ühingu OÜ Club Shipping vara sh. Kinnistu Üürileping koos õiguste ja kohustustega üle ühendavale ühingule OÜ approve Celisar. Hageja uueks ärinimeks sai 27.06.2013 OÜ Celisar. Kirjeldatud ühinemise järgselt viisid hageja OÜ approve Celisar (registrikood 10906003) ja kostja K M esialgselt suulises vormis sõlmitud Kinnistu pikaajalise üürilepingu kirjalikku vormi. Üürilepingu tähtajaks sätestati 30.08.2026 (edaspidi nimetatud Üürileping), lisa nr. 2. Üürilepingus sätestati, et üürilepingu sõlmimisel olid Kinnistul asuvad hooned tugevasti amortiseerunud ning vajavad täielikku renoveerimist. Pooled leppisid kokku, et hagejal on õigus ja kohustus teostada Kinnistul remondi ja/või renoveerimistöid oma vajadusi silmas pidades. Lepingus sisaldus säte, et üürnik peab tähtaja saabumisel tagastama Kinnistu arvestades loomulikku kulumist. Juhul, kui üürileandja soovib üürilepingut ennetähtaegselt lõpetada, kohustub ta hüvitama üürnikule tehtud investeeringud ja saamata jäänud tulu täies mahus. Lepingu ennetähtaegse lõpetamise korral peab üürileandja maksma üürnikule mõistliku hüvituse ja hüvitama tehtud investeeringute maksumuse, (üürilepingu punktid 4.2; 5.1; 5.2; 5.3). Kinnistu hagejale üleandmise seisukorda kirjeldavad mitmed fotod, hageja lisab hagile kaks fotot, lisa nr. 3 ja lisa nr. 4. Hageja selgitab, et Üürileping sõlmiti ülal kirjeldatud erilistel asjaoludel, kuivõrd kostjal enesel puudusid rahalised vahendeid Kinnistul asuvate hoonete korda tegemiseks ning hagejal olid vahendid ja huvi kasutada Kinnistut pikaajaliselt oma majandustegevuses. Lepingu sõlmimise ajal oli Kostja ja Hageja seaduslik esindaja R R lähedastes ja usaldusväärsetes suhetes. Viimane oli ka põhjuseks, miks hageja ei pidanud prioriteetseks kiirustada suulise üürilepingu kirjaliku vormistamisega. Hageja alustas Kinnistu ja Kinnistul asuvate hoonete renoveerimist 1.04.2009. Kinnistu renoveerimisel tegi hageja muuhulgas ära järgmised tööd: a) loomalaudast kahekorruselise 144 ruutmeetrise üldpinnaga eluruumide väljaehitamine koos elektri-, vee- ja kanalisatsioonisüsteemi ning uute küttekehade väljaehitamisega, sisetööd ja mööbliga sisustamine; b) sauna ehitus koos elektri-, vee- ja kanalisatsioonisüsteemi ning uute küttekehade väljaehitamisega, palkide puhastamise ja siseviimistlustöödega; c) aida renoveerimine; d) sissesõidutee ehitus ja mereni viiva tee renoveerimine koos haljastusega; e) puurkaevu ehitus; f) kiviaia ehitus. Kuni 31. detsembrini 2012. a. investeeris hageja Kinnistu renoveerimisse kokku 138 581 eurot. Summa ei sisalda käibemaksu. Hagile on lisatud fotod sooritatud renoveerimistöödega saavutatud lõpptulemusest, lisa nr. 5 ja 6. 03.03.2013. a. kl. 17:03. sai hageja juhatuse liige R R mobiiltelefonile Kinnistuga seoses turvafirmalt G4S häireteate. Turvafirma ja seejärel hageja esindaja kohale saabudes selgus, et kostja on murdnud valdust, sisenenud hoonetesse ja vahetanud ära Kinnistul asuvate hoonete lukud. Kostja keeldus Kinnistult ja hoonetest lahkumast ja ei lubanud hagejat Kinnistul asuvatesse hoonetesse. Samuti ei võimaldanud kostja hagejale tema vallasasju ja dokumente kätte saada ja ei andnud hagejale üle uusi võtmeid. Tänaseni on kostja keeldunud valduse

2-14-8614 taastamisest ja vallasasjade sh. kuid mitte ainult töö portfell „Victorinox“; printer KYOCERA FC-1118 ning dokumentide sh. Üürilepingu tagastamisest. Kostja valduse murdmise kohta esitas hageja avalduse Politseile. Tänaseks on kriminaalmenetlus lõpetatud 1.09.2013. tehtud otsusega. Riigiprokurör sätestas oma määruses, et kriminaalmenetlust alustati KarS § 266 lg 1 tunnustel selles, et 03.03.2013 tungis K. M omavoliliselt Saare maakonnas M vallas R kinnistul asuvasse hoonesse, mida kasutas üürilepingu alusel OÜ Celisar. Kuivõrd tegemist oli kinnistu ainuomaniku tungimisega oma kinnistule ja kriminaalkorras on karistatav üksnes valdaja tahte vastaselt võõrasse hoonesse, ruumi, sõidukisse või piirdega alale ebaseaduslik tungimine, siis oli menetluse lõpetamine seaduslik. Riigiprokuratuur märkis, et üürilepinguga seonduvad võimalikud vaidlused ning kahjutasu nõuded on lahendatavad tsiviilkohtupidamise korras vastava(te) hagi(de) esitamisega, lisa nr. 7. Hageja on pidanud kostjaga läbirääkimisi valduse taastamiseks või tekitatud kahju hüvitamiseks, kuid edutult. Viimase valduse taastamise nõude esitas hageja kostjale 23.12.2013, lisa nr. 8. Kostja ei ole hagejale vastust andnud. Hageja leiab, et tal on õigus nõuda Kinnistu valduse taastamist. Pooltevaheline üürileping on kehtiv alates selle sõlmimisest 1.04.2009 kuni tänaseni. Nimetatud väide leiab kinnitust ka kostja poolt Kinnistu keskkütte paigaldajale saadetud ekirjas, milles kostja avaldab, et OÜ’l approve Celisar ei ole Kinnistuga mittemingisugust seost enam. Hagiavalduse lisa nr. 9. Hageja märgib, et nimetatud tõendiga osutab ka kostja Üürilepingu kehtivusele, kuivõrd kinnitab hageja varasemat seost kinnistuga. Hageja leiab, et tema seotuse kaotamine Kinnistuga on kostja poolt meelevaldne, sest kostja ei ole üürilepingut üles öelnud. Hageja on enda poolt üles näidanud temalt oodatud hoolsust ja austust Üürilepingu tingimuste ja Kinnistu suhtes ning renoveerinud täielikult Kinnistul asuvad hooned. Hoonete renoveerimine kestis kokku ligikaudu 4 (neli) aastat kuni 31.12.2012. Kostja on võtnud üürilepingu täitmise vastu ja on võimaldanud Kinnistu oluliste osade renoveerimist, mida kinnitavad hagile lisatud fotod renoveerimistööde tulemustest. Kostja ei ole kordagi teavitanud hagejat ühestki üürilepingu tingimuse rikkumisest ja on aktsepteerinud hoonete renoveerimist. Hageja on arvamusel, et kostja on üürilepingut oluliselt rikkunud. Hageja on Kinnistu ja selle oluliste osade renoveerimisega investeerinud pikaajalisse üürilepingusse lootes renoveerimise läbi saadud tulemust lepingus ettenähtud tähtaja jooksul kasutada. Kostja on võimaldanud hagejal Kinnistut kasutada, see koos hoonetega täies mahus korda teha ja seejärel võtnud juba renoveeritud Kinnistu omavoliliselt enda isiklikku kasutusse. Tegemist on üürilepingu kui kasutuslepingu olulise rikkumisega, millise tõttu on hageja sunnitud kasutama õiguskaitsevahendeid. Hagejal on selgelt suur huvi asja kasutamiseks ning selle jätkuva katkestamatu kasutuse tagamiseks. See huvi on tinginud ka käesoleva hagi esitamise. Käesoleval juhul on hageja esitanud valduse taastamise hagi, põhjusel, et pooltel on kehtiv üürileping. Kostja on oma käitumisega rikkunud üürilepingut ja näidanud üles lubamatut omavoli. Rikutud on lepinguga kokkulepitud kasutuslepingu alusel tekkinud valdust. Kostja on eksinud üürilepingu punkti 2.2.1 ja võlaõigusseaduse § 276 lg 1 vastu. Kui valdus on murtud seadusevastaselt, on selliseks puhuks seaduses ette nähtud valduse kaitse regulatsioon AÕS § 40 lg 1 kohaselt on valdus seadusega kaitstud omavoli vastu. AÕS § 40 lg 2 järgi on omavoli valdaja nõusolekuta seadusvastaselt asja valduse rikkumine või valduse äravõtmine. Sel viisil saadud valdus on omavoliline. AÕS § 45 lg 1 kohaselt on valduse äravõtmisel valdajal õigus nõuda valduse taastamist isikult, kes on nõudja suhtes omavoliline valdaja. Seega on ka hagejal, kes on vaidlusaluse kinnistu suhtes üürnikuks, õigus kehtiva üürilepingu alusel asja kasutada ning nõuda kostjalt üürilepingu täitmist s.o. asja kasutamiseks üle (tagasi) andmist. Ühtlasi on ka hagejal, arvestades kostja varasemat

2-14-8614 4) lepingu punkti 1.2. järgi oleks pooled pidanud koostama lepingu lisaks oleva üleandmisvastuvõtmisakti. Niisugust akti koostatud ei ole ja hagejale kinnistu valdust aktiga üle antud ei ole; 5) lepingu punktides 2.4.5 ja 3 märgitud summas ja tingimustel ei ole väidetav üürnik üüri maksnud; 6) lepingu punktides 2.4.6. ja 2.4.8. nimetatud maamaksu ja kõrvalkulude eest ei ole väidetav üürnik maksnud; 7) lepingu punktis 3.1. on märgitud üürisummaks 100 eurot aastas. Eestis mindi eurole üle 01.01.2011.a. Ei ole usutav, et üürilepingus lepiti 2009.a, millal ametlikuks maksevahendiks oli Eesti kroon, üüri maksmine eurodes; 8) lepingu on allkirjastanud R R eraisikuna. Lepingu viimasel lehel puudub igasugune viide sellele, et ta on lepingu allkirjastanud mingi juriidilise isiku esindajana. Õige ei ole hageja väide, et kostja valduses on hageja dokumendid, sh vaidlusalune üürileping. 4. märtsil 2013.a esitas hageja politseile kuriteoteate kostja vastu. Avalduse alusel algatatigi menetlus kriminaalasjas nr 13250100460, milles menetlus lõpetati (hagiavalduse lisa nr 7). Kriminaalasjas nr 13250100460 esitatud kuriteoteates tugines hageja väitele, et temal on 01.04.2009.a kuupäevaga kirjalikult vormistatud üürileping, mis annab temale alust nõuda Saare maakonnas M vallas K külas asuva R kinnistu valduse kaitset. Kriminaalasjas esitas hageja politseile 01.04.2009.a üürilepingu notariaalselt kinnitatud ärakirja, mille on kinnitanud 08.11.2012.a Tallinna notar Jaan Hargi /hagivastuse lisa 2/. Ärakiri ei koosne üksnes lepingu tekstist, lepingule on lisatud kinnistu plaan. Kinnistu plaanil on kostja allkiri võltsitud. Isegi kui kohus ei nõustu dokumendi ehtsusele esitatud vastuväitega, palub kostja hagiavalduse lisana nr 2 esitatud üürilepingu jätta asja lahendamisel arvestamata TsMS § 238 lg 5 alusel. Üürileping on tõendina ilmselt ebausaldusväärne. Hageja väidab hagiavalduses, et esialgu suuliselt sõlmitud leping viidi hiljem kirjalikku vormi. Kohtupraktikas on lepingu tagantjärele koostamist peetud asjaoluks, mis annab alust lugeda lepingut tõendina oluliselt ebausaldusväärseks (Riigikohtu kohtuotsus tsiviilasjas nr 3-2-1-122-08, p 19). Tõendi ebausaldusväärust kinnitavad ka hagivastuse punktis 3.4. nimetatud asjaolud. Hageja märgib hagiavalduses, et lepingu sõlmimise ajal olid hageja seaduslik esindaja R R ja kostja lähedastes ja usaldusväärsetes suhetes. Kostja selgitab, et tema oli R Rega kooselusuhtes. Kooselust sündis ccccccc R R. R R valdas Saare maakonnas M vallas K külas asuvat R kinnistut omaniku elukaaslasena. Kinnistul paiknevad suvemajana kasutuses olev elamu, saun ja ait. R Re ja K M kooselu lõppes 2012.a aprillikuus. Kooselu ajal olid R kinnistu majavalduse võtmed kummalgi elukaaslasel. 25.02.2012.a maikuus tagastas R R kostjale R kinnistu ehitiste võtmed ja andis valvesignalisatsiooni koodid. Selle kohta on säilinud R Re omakäeline kiri (hagivastuse lisa 2). Vahetult enne kooselu lõppu andis R R kostjale allkirjastamiseks kinnistu lühiajalise üürilepingu, põhjendades sellise lepingu allkirjastamise vajadust äriühingu arvel tehtud kulutuste maksundusliku põhistamise vajadusega. Soovist elukaaslasele vastu tulla allkirjastas kostja lühiajalise tähtajaga lepingu. Kostjale sellest oma eksemplari ei jäänud. Kostja ei võta omaks hagiavaldusele lisatud üürilepingu sõlmimist OÜ-ga approve Celisar. Lepingu viimasel, viiendal lehel on kostja allkiri, kuid lepingu esimesed neli lehte on asendatud, leping on võltsitud. Hageja tõendab oma nõuet 01.04.2009.a üürilepinguga. Kostja palub TsMS § 277 lg 4 alusel või alternatiivselt TsMS § 238 lg 5 alusel jätta üürilepingu tõendina arvestamata. Muid tõendeid hageja oma nõude tõendamiseks ei ole esitanud. Ainuüksi fotod ja 28.02.2013 elektronkiri, milles kostja ütleb, et OÜ-l approve Celisar ei ole M R kinnistuga enam mitte mingisugust seost, ei tõenda hageja ja kostja vahel üürisuhte olemasolu. Hageja nõue on alusetu ja tõendamata ning tuleb jätta rahuldamata.

2-14-8614 Hageja väited kinnistul paiknevate hoonete renoveerimise algus- ja lõppaja ning väidetavalt tehtud investeeringu summa kohta on paljasõnalised ja tõendamata. Alternatiivne vastuväide I Kui kohus ei nõustu kostja vastuväidetega üürilepingu võltsituse või ebausaldus-väärsuse kohta ja arvestab 01.04.2009.a üürilepingut tõendina, tugineb kostja väitele, et tegemist on näiliku tehinguga. TsÜS § 89 lg-s 1 on sätestatud, et näilik on tehing, mille puhul pooled on kokku leppinud, et tehingu tegemisel tehtud tahteavaldustel ei ole avaldatud tahtele vastavaid õiguslikke tagajärgi, sest pooled tahavad jätta mulje tehingu olemasolust või varjata tehingut, mida nad tegelikult teha tahavad. Kostja oli kooselusuhtes hageja juhatuse liikme R Rega, temal puudus tahe olla õigussuhtes osaühinguga. Kostja kinnistut on kasutatud ainult perekonna huvides, seal ei ole arendatud mitte mingisugust äritegevust. Kinnistul paiknevaid eluhooneid ei ole kasutatud äriruumidena. Kostjal puudub selle kohta tõsikindel teadmine, kuid temale jäi mulje, et R R suunas maksude optimeerimise eesmärgil oma isiklikes huvides tehtavad kulud temaga seotud äriühingute kuludeks. Faktilise üürisuhte puudumist ja õigusnäivuse tekitamist tõendavad ka hagivastuse punkti 3.4 alapunktides 4 – 6 nimetatud asjaolud: valduse üleandmise kohta akti koostamata jätmine, üüri ja kõrvalkulude mittetasumine väidetava üürniku poolt. Tehingu näilikkusele viitab tasakaalu puudumine poolte õiguste ja kohustuste vahel. Kinnistu üür 100 eurot aastas on tavatult madal. Lepingu punktis 2.3.3. on antud üürnikule õigus teostada lepingu objektil remondi- ja/või renoveerimistöid vastavalt oma äranägemisele. Sellega on üürileandjalt võetud võimalus avaldada arvamust tehtavate kulutuste vajalikkuse ja põhjendatuse kohta. Nimetatud lepingusäte on otseselt vastuolus võlaõigusseaduse § 285 lg-ga 1. Lepingu alajaotuses 4 on pandud üürileandjale kohustus lepingu ennetähtaegse lõpetamise korral hüvitada üürnikule üürniku äriplaanis arvestatud investeeringud ja saamata jäänud tulu täies mahus, mitte aga üürniku tehtud tegelikud kulutused. Selline lepingutingimus ei ole kooskõlas VÕS §-ga 286. Ükski mõistlik inimene ei annaks sellistel tingimustel oma vara üürile. TsÜS § 89 lg 2 järgi on näilik tehing tühine. TsÜS § 84 lg 1 kohaselt ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi. Näilikku tehingut ei pea täitma. Näilikust tehingust ei teki hagejal valduse väljaandmise nõuet. Alternatiivne vastuväide II R R, kes on registriandmete järgi hageja juhatuse liige (seaduslik esindaja), andis 25.05.2012 võtme kostjale tagasi ja viis oma asjad M valla K küla R kinnistu hoonetest ära. Sellega ta loobus tegelikust võimust asja üle, valdus lõppes (AÕS § 39 lg 1). 2012.a suvel kasutas kostja R kinnistut enda tarbeks. Isegi kui kohus loeb õigeks hageja väited, et temal oli kostjaga sõlmitud üürileping ja et temale on kinnistu valdus lepingu alusel 2009. aastal üle antud, tuleb asja lahendamisel arvesse võtta, et valdus on hageja seadusliku esindaja väljendatud tahteavaldusega lõppenud. VÕS § 13 lg 1 järgi võib lepingut muuta või lepingu võib lõpetada lepingupoolte kokkuleppel või lepingus või seadusega ettenähtud muul alusel. Sama paragrahvi lõikes 2 on sätestatud, et kui leping on lepingupoolte kokkuleppel sõlmitud teatud vormis, ei pea seda vormi lepingu muutmisel või lõpetamisel järgima, kui lepingust ei tulene teisiti. R R, kes oli kostjaga kooselusuhtes, kuid samaaegselt ka hageja seaduslik esindaja, on 2012.a maikuus R kinnistu valdusest loobunud, kostja on valduse vastu võtnud, mingeid üürilepingu täitmisele suunatud toiminguid (vara hageja huvides kasutamine, üüri- ja kõrvalkulude tasumine) ei ole pooled pärast seda teinud. Pigem tehti toiminguid, mis olid suunatud omavaheliste suhete lõpetamisele. Näiteks oli R R R kinnistul teenuse kasutamiseks sõlminud lepingu Viasatiga. Osaühingu approve Celisar sekretär saatis pärast kinnistu valduse

3.märtsini 2013.a hageja omavolilises valduses. Hageja on esitanud valduse äravõtmisest tuleneva nõude AÕS § 45 lg 1 alusel. AÕS § 45 lg-s 2 on sätestatud, et nõuet ei rahuldata, kui nõudja valdus on äravõtja suhtes omavoliline ja on omandatud ühe aasta jooksul enne valduse äravõtmist. Hageja nõue tuleb AÕS § 45 lg 2 alusel jätta rahuldamata. Selguse huvides märgime, et üüri ja kõrvalkulusid ei maksnud hageja ka enne 25. maid 2012.a. Mingeid hageja vallasasju, sh töö portfelli “Victorinox”, printerit KYOCERA FC-118 ega dokumente, sh üürilepingut, kostja valduses ei ole. Kõik oma asjad ja temaga seotud äriühingute asjad on R R R kinnistult ära viinud. Seda, et vaidlusaluse üürilepingu originaal on hageja käes, kinnitab asjaolu, et tema on 08.11.2012.a esitanud lepingu originaali kinnitamiseks Tallinna notar Jaan Hargile. Hageja esitas 23.12.2013 kostjale nõudekirja valduse taastamiseks. Taganemata väidetest üürilepingu võltsituse ja tühisuse kohta, on isegi juhul, kui pidada väidetavat üürilepingut kehtivaks, hagivastuse punktis 3.14. kirjeldatud asjaoludel üürniku valdus 25. mail 2012.a lõppenud ja kostjal on õigus endale kuuluvat kinnisasja vallata. AÕS § 46 järgi võib valdaja AÕS §-des 44 ja 45 nimetatud nõuete rahuldamisest keelduda, kui ta tõendab, et valduse rikkumine või äravõtmine ei olnud omavoliline ja et tal oli õigus valdust rikkuda või asja vallata. Vastuväide nõudele kinnistusraamatusse märke tegemiseks: Hageja on esitanud nõude teha kinnistusraamatusse Saare maakonnas M vallas K külas asuva R kinnistu kohta avatud registriosa II jakku esimesele vabale järjekohale kanne järgmises sõnastuses: “Märkus üürilepingu (üürilepingu pool üürnik OÜ Celisar, registrikood 10906003) kohta tähtajaga 30.08.2026”. Mööname, et VÕS § 324 lg-s 1 on sätestatud, et kinnisasja üürnik võib nõuda kinnistusraamatusse üürilepingu kohta märke tegemist. Kinnistusraamatusse üürilepingu kohta märke tegemise eelduseks on kehtiva üürilepingu olemasolu. Hageja ja kostja vahel kehtiv üürileping puudub, st nõude rahuldamise eeldused ei ole täidetud ja nõue tuleb jätta rahuldamata. Kostja palub jätta hagi tervikuna rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

5.Kohus leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata. Hageja on valduse kaitse nõude alusena esitanud 01.04.2009.a kuupäeva kandva hoonestatud kinnistu pikaajalise üürilepingu /t.l. 10-14/. Kostja eitab hagejaga niisuguse lepingu sõlmimist nii suulises kui kirjalikus vormis. Kostja vaidlustab hageja poolt esitatud nimetatud üürilepingu ehtsuse ja taotleb, et kohus hageja esitatud üürilepingut tõendina ei arvestaks. Kostja hinnangul on üürileping võltsitud. Kostja palub TsMS § 277 lg 4 alusel või alternatiivselt TsMS § 238 lg 5 alusel jätta üürilepingu tõendina arvestamata. TsMS § 277 lg 1 ja sätestavad, et menetlusosaline võib esitatud dokumendi ehtsuse vaidlustada ja taotleda, et kohus dokumenti tõendina ei arvestaks, kui ta põhistab dokumendi võltsituse. Dokumendi ehtsust või võltsitust võib muu hulgas põhistada dokumentide võrdlemisega. Sama sätte 4.lõike kohaselt kui dokumendi ehtsus on vaidlustatud, võib kohus otsuse tegemisel jätta selle arvestamata või arvata dokumendi määrusega tõendite hulgast välja. TsMS § 238 lg 5 kohaselt kui kohus on juba tõendi vastu võtnud või tõendeid kogunud, võib ta jätta asja lahendamisel käesoleva paragrahvi lõigetes 1–3 sätestatud juhtudel tõendi arvestamata. Tõendi võib selle hindamise järel jätta arvestamata ka siis, kui see on ilmselt ebausaldusväärne. Kohus nõustub kostjaga selles, et hageja poolt hagiavalduse lisana esitatud üürileping tuleb jätta asja lahendamisel arvestamata TsMS § 238 lg 5 alusel. Üürileping on tõendina ilmselt ebausaldusväärne. Hageja väidab hagiavalduses, et esialgu suuliselt sõlmitud leping viidi hiljem kirjalikku vormi. Kohtupraktikas on lepingu tagantjärele koostamist peetud asjaoluks, mis annab alust lugeda lepingut tõendina oluliselt ebausaldusväärseks (Riigikohtu kohtuotsus tsiviilasjas nr 3-2-1-122-08, p 19). Tõendi ebausaldusväärust kinnitavad järgmised kostja osundatud asjaolud, mida hageja ei ole ümberlükanud: 1) üürilepingus on märgitud üürileandja elektronposti aadressiks xxxxxxx, sellist elektronposti aadressi K M 2009. aastal veel ei kasutanud, see on kasutusele võetud 03.10.2011.a. 2009. aastal kasutas K M ainult elektronposti aadressi XXXXXXXXXX ; 2) üürilepingus on märgitud üürnikuks: “R R. OÜ approve Celisar”. 01.04.2009 puudus äriregistris äriühing ärinimega OÜ approve Celisar. Ärinimi OÜ approve Celisar on kantud äriregistrisse alles 05.10.2009.a muudetud põhikirja alusel, kande tegemise päev on 17.12.2009.a /t.l. 8-9/; 3) lepingu sõlmimise kuupäev, kehtivusaeg ja punktis 1.1. märgitud lõppemise tähtpäev ei ole omavahel kooskõlas. Kui 01.04.2009.a oleks sõlmitud leping kehtivusajaga 15 aastat, lõppeks leping 01.04.2024.a, mitte aga 30.08.2026.a; 4) lepingu punkti 1.2. järgi oleks pooled pidanud koostama lepingu lisaks oleva üleandmisvastuvõtmisakti. Niisugust akti koostatud ei ole ja hagejale kinnistu valdust aktiga üle antud ei ole; 5) lepingu punktides 2.4.5 ja 3 märgitud summas ja tingimustel ei ole väidetav üürnik üüri maksnud;

2-14-8614 6) lepingu punktides 2.4.6. ja 2.4.8. nimetatud maamaksu ja kõrvalkulude eest ei ole väidetav üürnik maksnud; 7) lepingu punktis 3.1. on märgitud üürisummaks 100 eurot aastas. Eestis mindi eurole üle 01.01.2011.a. Ei ole usutav, et üürilepingus lepiti 2009.a, millal ametlikuks maksevahendiks oli Eesti kroon, üüri maksmine eurodes; 8) lepingu on allkirjastanud R R eraisikuna. Lepingu viimasel lehel puudub igasugune viide sellele, et ta on lepingu allkirjastanud mingi juriidilise isiku esindajana. Tõendamata on hageja väide, et kostja valduses on hageja dokumendid, sh vaidlusalune üürileping. Riigiprokuratuuri 20.11.2013.a. määrusest /t.l. 19-20/ ja Advokaadibüroo Kersti Põld 31.03.2014 avaldusest Lääne Prefektuurile dokumentaalse tõendi väljastamiseks /t.l. 6566/ nähtub, et hageja esitas 2013 kevadel politseile kuriteoteate kostja vastu. Avalduse alusel algatatud menetlus kriminaalasjas lõpetati. Nimetatud kriminaalasjas esitatud kuriteoteates on hageja tuginenud väitele, et temal on 01.04.2009.a kuupäevaga kirjalikult vormistatud üürileping, mis annab temale alust nõuda Saare maakonnas M vallas K külas asuva R kinnistu valduse kaitset. Kriminaalasjas on hageja esitanud politseile 01.04.2009.a üürilepingu notariaalselt kinnitatud ärakirja, mille on kinnitanud 08.11.2012.a Tallinna notar Jaan Hargi /t.l. 67-73/. Ärakiri ei koosne üksnes lepingu tekstist, lepingule on lisatud kinnistu plaan. Kostja kinnitusel on kostja allkiri sellel plaanil võltsitud. Hageja on hagiavalduses märkinud, et lepingu sõlmimise ajal olid hageja seaduslik esindaja R R ja kostja lähedastes ja usaldusväärsetes suhetes. Kostja on selgitanud, et tema oli R Rega kooselusuhtes ning et sellest kooselust sündis vvvvv R R. Kostja väitel valdas R R Saare maakonnas M vallas K külas asuvat R kinnistut omaniku elukaaslasena. Kinnistul paiknevad suvemajana kasutuses olev elamu, saun ja ait. R Re ja K M kooselu lõppes 2012.a aprillikuus. Kooselu ajal olid kostja kinnitusel R kinnistu majavalduse võtmed kummalgi elukaaslasel. 25.02.2012.a maikuus tagastas R R kostjale R kinnistu ehitiste võtmed ja andis valvesignalisatsiooni koodid, mida kinnitab R Re omakäeline kiri /t.l. 74/, milles ta kirjutab muuhulgas, et ehitas Mt perele. Kostja selgituse kohaselt vahetult enne kooselu lõppu andis R R kostjale allkirjastamiseks kinnistu lühiajalise üürilepingu, põhjendades sellise lepingu allkirjastamise vajadust äriühingu arvel tehtud kulutuste maksundusliku põhistamise vajadusega. Soovist elukaaslasele vastu tulla allkirjastas kostja lühiajalise tähtajaga lepingu. Kostjale sellest oma eksemplari ei jäänud. Kostja ei võta omaks hagiavaldusele lisatud üürilepingu sõlmimist OÜ-ga approve Celisar. Kostja kinnitusel on lepingu viimasel, viiendal lehel tema allkiri, kuid lepingu esimesed neli lehte on asendatud, kostja väitel on leping võltsitud. Kostja on kinnitanud, et ta ei ole vaidlusalust üürilepingut sõlminud ja et tal puudus tahe seda sõlmida. Kohus peab kostja seletust teiste tõenditega kõrvutades usutavamaks, kui hageja seletust. Eeltoodud põhjendustel jätab kohus kostja taotlusel TsMS § 238 lg 5 alusel 01.04.2009.a üürilepingu tõendina arvestamata. Muid tõendeid hageja oma nõude tõendamiseks ei ole esitanud. Ainuüksi fotod /t.l. 15-18/ ja 28.02.2013 elektronkiri /t.l. 24/ , milles kostja ütleb, et OÜ-l approve Celisar ei ole M R kinnistuga enam mitte mingisugust seost, ei tõenda hageja ja kostja vahel üürisuhte olemasolu. Seda ei tõenda ka 19.09.2009 e-kiri /t.l. 82/, milles hageja kirjeldab M majaga seotud äriplaanist ja üürilepingu sõlmimisest. Hageja nõue on kohtu hinnangul alusetu ja tõendamata ning tuleb jätta rahuldamata. Hageja väited kinnistul paiknevate hoonete renoveerimise algus- ja lõppaja ning väidetavalt tehtud investeeringu summa kohta on paljasõnalised ja tõendamata.