OÜ LUISEN avaldus kasutuskorra kehtetuks tunnistamiseks ja uue kasutuskorra kindlaksmääramiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 30.06.2014 määrus Harju Maakohtu 26.05.2014 määrus õiguskaitse avalduse lahendamise kohta
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
esialgse
OÜ LUISEN määruskaebus M-AA määruskaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Avaldaja: OÜ LUISEN (registrikood 10914020, asukoht Keks 2, Kambja alevik, Kambja vald, 62001 Tartumaa), lepinguline esindaja Kuldar Kirt Puudutatud isik I: M-AA (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXXXX X-X XXXXX
XXXXXXX)
Puudutatud isik II: MA (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXXXX X-X XXXXX
XXXXXXX)
Puudutatud isikute lepinguline esindaja Helis Selge
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Harju Maakohtu 30.06.2014 määrus jätta muutmata, OÜ LUISEN määruskaebus jätta rahuldamata.
2.Tühistada Harju Maakohtu 26.05.2014 määrus ja rahuldada M-AA määruskaebus.
3.Määruse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata Riigikohtule 15 päeva jooksul määruse kättetoimetamisest. Asjaolud ja menetluse käik
1.OÜ LUISEN (avaldaja) esitas 26.04.2013 kohtule avalduse Tallinnas aadressil Tondi tänav 5 asuva kinnistu (registriosa nr 2586601) kasutuskorra kehtetuks tunnistamiseks ja uue kasutuskorra kindlaksmääramiseks. Menetluskulud palus avaldaja jätta puudutatud isiku I kanda.
2.Avalduse kohaselt rikub sõlmitud kasutuskord avaldaja õigusi ning kaasomandi valdamine ja kasutamine ei toimu kõigi kaasomanike õiguste ja huvide kohaselt. Puudutatud isik I, toetudes kasutuskorraga talle antud õigustele, omavolitseb ega arvesta avaldaja huvidega – hoovis asuvate ehitiste ja hoovi kasutamine toimub vastavalt puudutatud isiku I soovidele. Hetkel kasutab nii hoovi kui ka hoovis asuvaid ehitisi ainult puudutatud isik I. Avaldaja oli nõus jätma kõrvalhoonete kasutamise ja valdamise õiguse puudutatud isikule I, kui hoovi jagamisel arvestatakse ka ehitiste alust maad. Hoovi jagamise ettepanekus lähtus avaldaja kaasomanike mõttelistest osadest, st iga kaasomaniku ainukasutusse jääb maatükk, mis vastab tema mõttelise osa suurusele kaasomandist. Avaldaja oli seisukohal, et kui kohus leiab, et käesolevas vaidluses tuleks lahendada kõik kinnistu valdamise ja kasutamisega seotud küsimused.
3.Samuti leidis avaldaja, et puudutatud isikul i ei ole õigust õuealal viia läbi ehitustöid ilma teiste kaasomanike nõusolekuta. Seega puudutatud isikule I väljastatud ehitise rekonstrueerimisluba on õigusvastane. Avaldaja võttis tagasi kehtiva kasutuskorra p-des 9.3 ja 9.4 nimetatud igakordsed nõusolekud ning oli seisukohal, et kinnistul peab ehitamine toimuma kõikide kaasomanike nõusolekul.
4.Kohus kaasas menetlusse puudutatud isikutena M-AA (puudutatud isik I) ja KL ning küsis seisukohta avalduse osas.
5.Puudutatud isikud teatasid 23.10.2013 ja 29.10.2013, et KL on oma kaasomandi osa müünud puudutatud isikule I. Kohus kõrvaldas KL menetlusest 04.11.2013 määrusega. Kohus kuulas menetlusosalised ära 07.11.2013, määrates neile tähtaja kokkuleppe sõlmimiseks. Menetlusosalised kokkuleppele ei jõudnud. Puudutatud isikute seisukoht
6.Puudutatud isikud leidsid, et kehtiv kasutuskord ei riku kaasomanike õigusi. Menetluskulud palusid puudutatud isikud jätta avaldaja kanda.
7.Puudutatud isikud olid seisukohal, et koridori jätmine puudutatud isikute ühiskasutusse on mõistlik ja kõigi kaasomanike huve arvestav kuna elamus asuvad korterid kuuluvad hetkel puudutatud isikutele ning avaldaja ei vaja juurdepääsu koridorile. Puudutatud isikud on soovinud koridoriga seonduvad kulud jätta enda kanda, et mitte panna avaldajale kohustust tasuda koridori eest, mida ta reaalselt ei kasuta. Puudutatud isikute reaalses kasutuses on oluliselt väiksem osa elamust kui nende kaasomandi osa suurus ning sellega tuleb õueala jagamisel arvestada.
8.Avaldaja seisukohad seoses ehitusloaga tuleb jätta tähelepanuta, kuivõrd see ei ole käesoleva vaidluse ese. Varasemalt kehtinud ehitusloa alusel tehtud toimingud ei muutu tagantjärgi uue kasutuskorra määramisega kehtetuks. Samuti leidsid puudutatud isikud, et avaldaja esitatud õueala plaanid on ebamõistlikud. Avaldaja on märkinud kaasomanike alad, kuid märgitud ei ole ühtegi reaalset parkimiskohta. Sellisel kujul ei ole võimalik puudutatud isikul I oma autosid parkida ja samas jätkata tema ainukasutuses olevate ehitiste kasutamist. Avaldaja on jätnud tähelepanuta, et kuigi hetkel on peale tema kinnistul kaks kaasomanikku, siis parkimiskohtade määramisel tuleb lähtuda asjaolust, et elamus on neli korterit, mistõttu peab puudutatud isikutel olema võimalik kasutada nelja teineteisest sõltumatut parkimiskohta. Puudutatud isik I ei soovi õuealast oma kasutusse rohkem kui praegu tema ainukasutuses olev ala ja sellele lisaks üks parkimiskoht korteri nr 3 juurde ja puudutatud isikule II parkimiskoht, mis kuulub korteri nr 1 juurde. Kogu ülejäänud parkimisala on puudutatud isikud nõustunud jätma avaldaja ainukasutusse ainsa tingimusega, et parkimiskohad ei oleks
üksteisest sõltuvad. Avaldaja kasutuskorra punktile nr 5 puudutatud isikud vastu ei vaielnud. Esimese astme kohtu määrus
9.30.06.2014 määrusega rahuldas Harju Maakohus avalduse osaliselt ja määras kinnistu asukohaga Tallinnas Tondi tänav 5 (registriosa nr 2586601) kasutuskorra, mis asendab 04.08.2000 sõlmitud kasutuskorda, järgmiselt: 2.1. OÜ LUISEN (registrikood 10914020) ainuvaldusesse ja -kasutusse jäävad kinnistul asuvas elamus (ehitisregistri kood 101020662) keldrikorrusel asuvad ruumid; 2.2. M-AA (isikukood XXXXXXXXXXX) ainuvaldusesse ja -kasutusse jäävad elamu esimese korruse plaanil korterina nr 2 ja teise korruse plaanil korteritena nr 3 ja 4 märgitud ruumid ning kinnistul asuvad muud ehitised/abihooned peale elamu koos nende all oleva maa-alaga. 2.3. MA (isikukood XXXXXXXXXXX) ainuvaldusesse ja –kasutusse jääb elamu esimese korruse plaanil korterina nr 1 tähistatud ruumid. 2.4. M-AA ja MA-i ühiskasutusse jäävad esimese ja teise korruse trepikojad ja pööning. 2.5. Hoovi kasutamine toimub kaasomanike vahel vastavalt kohtumäärusele lisatud hoovi plaanile, mis on kohtumääruse lahutamatu lisa. OÜ LUISEN kastususse jääb tähisega „A“ märgitud ala, M-AA kasutusse jääb tähisega „PI1” märgitud ala ja MA kasutusse jääb tähisega „PI2” märgitud ala. Ühiskasutusse jääb sõnaga „ÜHIS“ märgitud ala. 2.6. Kõigi kaasomanike ühiskasutusse jäävad elamu fassaad, seinad, katus, korstnad ja korstnalõõrid, autoväravad, vaheaiad kinnistu naabritega, vee-, kanalisatsiooni- ja elektrisüsteemid ja muud tehnorajatised. Ühiskasutuses oleva osa hooldus toimub vastavalt vajadusele kõigi kaasomanike kokkuleppel. 2.7. Kõigil kaasomanikel on kohustus kanda ise tema ainuvaldusesse ja -kasutusse antud osal lasuvad kulud. 2.8. Ühiskasutusse jääva osa hooldustööd (talvisel ajal lume koristamine tänavalt, hoovist sissesõiduteelt ja välisuste eest; muudel aastaaegadel muru niitmine, lehtede ja muu prahi koristus) teostatakse kolmanda isiku poolt lepingu alusel eeldusel, et igakuine maksumus ei ületa 150 eurot kuus. 2.9. Kaasomanikel on õigus lisaks nende ainuvaldusesse ja -kasutusse antud elamu ja õueala osadele kasutada ka seda elamu ja kinnistu osa, mille kaudu ja/või mida pidi on neil võimalik pääseda nende ainuvalduses ja -kasutuses olevate osadeni või ühiskasutuses oleva osani. 2.10. Kaasomanikel on õigus tema ainuvaldusse ja -kasutusse antud kinnistu osi vallata ja kasutada teistest kaasomanikest eraldi, nendelt lubasid ja kooskõlastusi võtmata. Ühiskasutuses oleva osa valdamine ja kasutamine toimub vastavalt kõigi kaasomanike kokkuleppele. 2.11. Kaasomanikud on kohustatud kandma kõiki kinnistul lasuvaid avalik-õiguslike koormatisi ja makse proportsionaalselt kinnistust neile kuuluvate mõtteliste osade suurustele. 2.12. Kaasomanikel on õigus tema ainukasutusse antud kinnistu osast saadavale viljale. 2.13. Kaasomanikud on kokku leppinud, et kinnistul lasuvad üldelektri kulud kannab M-AA. Juhul kui mõni kaasomanik soovib lisada kinnistule täiendavat valgustust või muud energiaallikat, siis kohustub ta kandma ka vastavad kulud. Muud kinnistul lasuvad avalik-õiguslikud koormatised ja maksud on kaasomanikud kohustatud kandma proportsionaalselt kinnistust neile kuuluvate osade suurustele. 2.14. Kaasomanikud on kokku leppinud, et kinnistu ja elamu kasutamisega seonduvad halduskohustused jagatakse selliselt, et MAA kohustub igakuiselt hiljemalt iga kuu esimeseks päevaks saatma OÜ-le LUISEN elektrinäidud ning OÜ LUISEN kohustub igakuiselt samaks kuupäevaks saatma M-AAle vee- ja gaasinäidud. OÜ LUISEN vastutab ainuisikuliselt igakuise veefiltri puhastuse teostamise eest. M-AA vastutab muude halduskohustuste (mh õuevalgustite hooldus, väravalukkude hooldus) eest.
10.Kohus määras, et määruse lahutamatuteks lisadeks on esimese ja teise korruse ning õueala plaanid kolmel lehel. Samuti jättis kohus 26.05.2014 määrusega kohaldatud esialgse õiguskaitse abinõu kehtima kuni käesoleva määruse jõustumiseni. Kohus
rahuldas avaldaja taotluse määruse saatmiseks kinnistusraamatu pidajale kinnistusraamatu registriossa nr 2586601 resolutsiooni punktiga 2 määratud kasutuskorra kohta märkuse sissekandmiseks ja senise kasutuskorra kohta märkuse kustutamiseks. Käesolev määrus asendab menetlusosaliste tahteavaldused ja nõusolekud vastavate kannete tegemiseks. Menetluskulud jättis maakohus menetlusosaliste endi kanda.
11.Kohus lahendas avalduse tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 475 lg 1 p 13 ja § 613 lg 2 järgi hagita menetluses. TsMS § 477 lg 1 kohaselt vaatab kohus hagita asja läbi hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades hagita menetluse kohta sätestatud erisusi. Juhindudes TsMS § 477 lg-st 7 kontrollib kohus avalduse vastavust seadusele ja avalduse tõendatust ka juhul, kui avalduse kohta ei ole esitatud vastuväiteid.
12.Kohus järeldas asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg-tele 1 ja 5, tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg-le 5 ja Riigikohtu praktikale tuginedes, et kaasomanik saab taotleda kohtus ka kaasomanike kokkuleppega määratud ja kinnistusraamatusse kantud kasutuskorra muutmist, millele ongi avaldaja tahe käesoleval juhul suunatud. Kohtul on kasutuskorra määramisel lai diskretsiooniõigus, lähtudes hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest ning arvestades kõigi oluliste asjaoludega. Kohus saab võtta arvesse ka puudutatud isikute ettepanekuid kasutuskorra osas. Tulenevalt TsMS § 477 lg-st 5 ei ole kohus hagita asja läbivaatamisel siiski seotud menetlusosaliste esitatud taotluste ega asjaoludega ega nende hinnanguga asjaoludele, kui seadusest ei tulene teisiti, st kohus ei ole ka seotud avaldaja või teiste menetlusosaliste taotletud kasutusviisidega (Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-172-10, p 12 kolmas lõik). Kaasomandi kasutuskord peab olema kooskõlas seadustega ning heade kommetega (Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-14910, p 15 teine lõik).
13.Kinnistusraamatu andmete (I kd tlk 103, 104, 138, 205 ja II kd tlk 47–53) kohaselt kuuluvad kaasomandi osad menetlusosalistele järgmiselt: avaldajale 278/1000 (27,8%), puudutatud isikule I 602/1000 (60,2%) ja puudutatud isikule II 120/1000 (12%). Kinnistu krundi pindala on 793 m2, elamu suletud netopind on 394,3 m2 (I kd tlk 205). Elamu suletud netopinna (I kd tlk 53) moodustab esimene korrus (140 m2, sh trepikoda 23,8m2), teine korrus (135,4 m2, sh trepikoda 19,6 m2) ja keldrikorrus (118,4 m2). Avaldaja ja puudutatud isikud on üksmeelel, et keldrikorrus (118,4 m2) peaks jääma avaldaja ainukasutusse ning esimese ja teise korruse eluruumid (korterid nr 1–4) puudutatud isikute ainukasutusse. Puudutatud isikud leiavad, et korterid 2–4 (157,7 m2) peavad jääma puudutatud isiku I ainukasutusse ja korter nr 1 (36,9 m2) puudutatud isiku II ainukasutusse. Samas leiavad puudutatud isikud, et pööning ja trepikojad (43,4 m2) peavad jääma samuti puudutatud isikute kasutusse, kuivõrd vastavalt kaasomandi osa suurusele on neil õigus kasutada suuremat pinda. Elamu kogupind (394,3 m2) peaks menetlusosaliste vahel jagunema järgmiselt: avaldaja 109,62 m2, puudutatud isik I 237,37 m2 ja puudutatud isik II 47,32 m2. Kohus leidis, et üldjuhul teostatakse kasutamist vastavalt mõttelise osa suurusele kaasomandist. Kaasomandis oleva asja kasutuskord ei pea siiski vastama täpselt omandi kuuluvuse suhtarvule, kuid peab lähtuma võimalikult õiglasest lahendusest. Kohtule esitatud varasemast kasutuskorrast ja selle lisadest (I kd tlk 9-25) nähtuvalt oli elamu pööning kaasomanike ühiskasutuses, st seda ei olnud varasemalt kellegi ainukasutusse määratud. Kohus leidis, et kaasomandiosa suurustega arvestades on õiglane ja põhjendatud jätta pööning ja trepikojad puudutatud isikute ühiskasutusse. Avaldaja mõttelise osa suurus on 278/1000 kaasomandist, millele vastaks 109,63 m2 suurune pind. Kuivõrd avaldaja kasutab 118,4 m2 (keldrikorrus), mis sisuliselt vastab tema kaasomandi osale, siis on õiglane jätta trepikojad ja pööning puudutatud isikute ühiskasutusse nagu puudutatud isikud on oma kasutuskorra ettepanekus märkinud.
14.Eelneva põhjal määras kohus elamu kasutuskorra selliselt, et avaldaja ainukasutusse jääb elamu keldrikorrus, puudutatud isiku I ainukasutusse jäävad korterid nr 2–4, puudutatud isiku II ainukasutusse jääb korter nr 1, puudutatud isikute I ja II ühiskasutusse jäävad esimese ja teise korruse trepikojad ja pööning ning kõigi kaasomanike ühiskasutusse jäävad elamu fassaad, seinad, katus, korstnad ja korstnalõõrid, autoväravad, vaheaiad kinnistu naabritega, vee-, kanalisatsiooni- ja elektrisüsteemid ja muud tehnorajatised. Esimese ja teise korruse plaanid on käesoleva kohtumääruse lisadeks.
15.Kohtu tutvus avaldaja (II kd tlk 72 ja 130) ja puudutatud isiku I (I kd tlk 54) poolt esitatud õueala kasutuskorra ettepanekutega ja leidis, et otstarbekas on määrata õueala kasutuskord vastavalt puudutatud isiku I 09.04.2014 esitatud plaani järgi (II kd tlk 54). Kuna õueala plaan ei arvesta puudutatud isiku II parkimiskohtadega, siis täiendab kohus plaani vastavalt. Puudutatud isikute 25.06.2014 esitatud kasutuskorra ettepanekus on viidatud kinnistu asendiplaanile. Samas puudutatud isikud ei täpsusta, mis dokumenti nad selle all silmas peavad. Kohus pidas puudutatud isikute ettepanekut õueala kasutuskorra osas põhjendatuks osas, mis puudutab kaasomanike võimalust parkimise korraldamiseks ja kasutamiseks selliselt, et kõigil kaasomanikel on võimalus kasutada mitut parkimiskohta sõltumata teistest kaasomanikest ning nende ainukasutuses olevat maad kasutamata. Puudutatud isiku I esitatud plaani kohaselt on see võimalik. Samuti on avaldaja väljendanud avalduses nõusolekut jätta kõrvalhoonete kasutamise ja valdamise õigus puudutatud isikule I tingimusel, et hoovi jagamisel arvestatakse ka nende ehitiste alust maad. Kohus märkis, et avaldaja 12.05.2014 esitatud õueala kasutuskorra ettepaneku (II kd tlk 72) järgi jääks sama osa hoovist puudutatud isiku I kasutusse. Erinevalt avaldaja ettepanekust muutuvad puudutatud isikule II ettenähtud parkimiskohad. Avaldaja ettepanek jätab puudutatud isiku II parkimiskohad võrreldes teiste kaasomanike parkimiskohtadega ebasoodsamasse olukorda. Nimelt ei ole puudutatud isikul II võimalik teatavatel juhtudel parkimiskohale pargitud sõidukiga või parkida sooviva sõidukiga manööverdamine ilma teise kaasomaniku ainukasutusse jäävat maad kasutamata.
16.Kohus ei nõustunud puudutatud isikutega, et kasutuskord tuleb käesoleval juhul määrata parkimiskohtade täpsusega. Arvestades kaasomanike ainukasutusse jäävate alade suurusi on neist igaühel võimalik soovi korral määrata tema kasutusse jääval alal parkimiskohtade paiknemine. Kohus nõustus avaldaja seisukohaga, et puudutatud isiku I puhul tuleb arvestada ka seda maad, mis jääb tema ainukasutuses olevate kõrvalhoonete alla. Kogu krundi pind on 793 m2, avaldaja ainukasutusse jääb ca 100 m2, puudutatud isiku I ainukasutusse ca 240 m2, puudutatud isiku II ainukasutusse 63 m2 ja ühiskasutusse ca 390 m2 (sh elamu ehitusalune pind 186 m2). Selline jaotus on kohtu hinnangul piisavalt kooskõlas menetlusosaliste kaasomandiosa suurustega ja vastab mõistlikule huvile hoovi kasutamiseks. Kohus selgitas, et ühiskasutusse jääv osa on reaalselt väiksem puudutatud isiku I kasuks jääva osa võrra st puudutatud isiku I osa on suurem kui 240 m2. Kohus selgitas, et arvutused on esitatud ligikaudsetena, kuivõrd avaldaja ja puudutatud isikute esitatud andmete põhjal ei ole võimalik täpseid andmeid välja arvutada. Eelneva põhjal määras kohus hoovi kasutuskorra vastavalt puudutatud isiku I poolt esitatud plaanile (II kd tlk 54), kuid kohtu poolt tehtud muudatustega. Õueala kasutuskorra plaan on käesoleva otsuse lisa.
17.Senise kasutuskorra kokkuleppe p-de 9.3 ja 9.4 osas leidis kohus, et kaasomanikel on õigus kaasomaniku ainuvaldusse ja -kasutusse antud osi vallata ja kasutada teistest kaasomanikest eraldi, nendelt lubasid ja kooskõlastusi võtmata. See ei puuduta kaasomandi osa, mis jääb kaasomanike ühiskasutusse, mida kaasomanikud kasutavad ühiselt. Siiski ei ole põhjendatud, et kaasomanikud võiksid ehitada ja muul viisil kaasomandiosa oluliselt muuta ilma teiste kaasomanike nõusolekuta, vastav osa tuleb
kasutuskorrast välja jätta. Kohus jättis seetõttu puudutatud isikute kasutuskorra ettepanekust välja osaliselt p 2.3 järgmises osas: „sealhulgas õigus teostada ruumide, koridori jm remonti ning pööningu väljaehitust. Kaasomanikel on õigus sõlmida nende ainuvalduses ja -kasutuses olevate osade suhtes kasutuskorra kokkuleppeid nende omal äranägemisel“. Kohtu hinnangul on mõistlik kasutuskord sõnastada selliselt, et ühisvaldusesse ja-kasutusse jääva omandiosa valdamine ja kasutamine toimub kõigi kaasomanike kokkuleppel ja ainuvaldusesse ja -kasutusse jääva omandiosa valdamine ja kasutamine toimub teistest kaasomanikest eraldi. Kuivõrd pööning ja koridor jäävad puudutatud isikute ühiskasutusse, siis jääb puudutatud isikute ettepaneku punkt selles osas selliselt märkimata. Ülejäänud osas on märkimata osa hõlmatud kehtestava kasutuskorraga. Samuti jättis kohus välja p 2.7 järgmises osas: „Vajaduse ilmnemisel kohustub kaasomanik teisi kaasomanikke teavitama kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Igal kaasomanikul on õigus kahe kalendripäeva jooksul esitada pakkumisi vajaliku hooldustöö teostamiseks. Tähtaegselt esitatud pakkumiste seast valitakse tööde teostaja rahaliselt soodsaima pakkumise alusel.“ Kohtu hinnangul ei ole otstarbekas määrata kindlat toimimisviisi ja tähtaega kõigi ühiskasutuses olevate osade hoolduse tekkida võivate probleemide lahendamiseks. Samuti ei ole puudutatud isikud põhjendanud, miks selles osas on kasutuskorra kokkulepe vajalik. Puudutatud isikud on soovinud kasutuskorraga (p 2.6 ja 2.8) määrata kindlaks kaasomanike halduskohustused. Avaldaja ei ole nendele punktidele vastu vaielnud. Kohus leidis, et puudutatud isiku kasutuskorra ettepaneku p-d 2.6 ja 2.8 on mõislikud ja lisas need kasutuskorda. Menetlusosalistel puudub vaidlus ühisomandisse jäävate osade hooldustööde osas (avaldaja kasutuskorra ettepaneku p 5 ja puudutatud isikute p 2.5). Kohus lisas selle samuti kasutuskorda.
18.Lisaks selgitas kohus, et uue kasutuskorra kehtestamine ei muuda tagantjärele kehtetuks kõiki varasema kasutuskorra alusel tehtud toimingud. Samuti ei lahendanud kohus käesoleva menetluse raames menetlusosaliste vaidlust seoses väljastatud ehituslubadega ja menetlusosaliste ehitustegevusega. Käesolevas asjas on kohus 26.05.2014 määrusega kohaldanud esialgset õiguskaitset. Kohus jättis kohaldatud esialgse abinõu kehtima kuni käesoleva määruse jõustumiseni. Samuti selgitas kohus, et kaasomandi kasutuskorra järgimist saab kaasomanik nõuda teiselt kaasomanikult võlaõigusseaduse (VÕS) § 101 lg 1 p 1 ja § 108 alusel, samuti on võimalik nõuda kasutuskorra rikkumise lõpetamist AÕS § 79 lg 2 alusel. Kaasomandi kasutuskorra rikkumisega tekitatud kahju tuleb hüvitada VÕS § 115 ning § 127 jj alusel (Riigikohtu
16.veebruari 2011. aasta määrus tsiviilasjas 3-2-1-149-10, p 15 kolmas lõik).
19.Kõik avalduse lahendamisega seotud menetluskulud jättis kohus TsMS § 172 lg-te 1 ja 8 alusel menetlusosaliste endi kanda. Määruskaebus
20.15.07.2014 esitatud määruskaebuses palub avaldaja tühistada Harju Maakohtu 30.06.2014 määruse resolutsiooni punktid 2.1, 2.4, 2.5, 2.10, 2.11, 2.12, 2.14 ja 3 ning teha uue määruse, millega muuta nimetatud punkte vastavalt kaebuses esitatule. Menetluskulud palub avaldaja jätta puudutatud isiku I (M-AA) kanda.
21.Avaldaja ei nõustu resolutsiooni p-ga 2.1, mille kohaselt jäävad avaldaja ainukasutusse ja -valdusesse ruumid keldrikorrusel. Tegemist ei ole mitte keldri- vaid soklikorrusega. Nimetatud vahetegu on äärmiselt oluline lähtudes ruumide sihtotstarbest ning selle alusel väljastatavast kasutusloast. Avaldaja leiab, et punkti uus sõnastus võiks olla järgmine: avaldaja ainuvaldusesse ja -kasutusse jäävad kinnistul asuvas elamus (ehitisregistri kood 101020662) soklikorrusel asuvad ruumid.
22.Viidates AÕS § 70 lg-le 1 ja § 72 lg-le 5 leiab avaldaja, et määruse resolutsiooni p-s 2.4 on kohus põhjendamatult rikkunud avaldaja õigust kasutada võrdselt teiste
kaasomanikega trepikoda ja pööningut. Resolutsiooni p 2.4 tekitab olukorra, kus puudutatud isikutel on võimalik võõrandada osa oma kaasomandist selliselt, et ostja saaks ainuisikuliselt kasutada näiteks pööningut. Avaldaja rõhutab, et seniajani on pööning olnud kaasomanike ühises kasutuses ning kuni ei ole leitud lahendust kõikides maja renoveerimist puudutavates küsimustes, siis ei ole põhjendatud ega kuidagi kooskõlas trepikoja ja pööningu jätmine puudutatud isikute ainukasutusse. Tänaseks päevaks on katus vahetatud ja puudutatud isik I on paigaldanud katuseakna ning asunud pööningu ehitust muutma, mis viitab otseselt puudutatud isiku I soovile ehitada pööning ümber ning võtta see enda ainukasutusse või võõrandada edasi. Kahtlemata riivab selline puudutatud isiku I tegevus avaldaja omandiõigust ning õigust saada asjast kasu, mida pööningu võõrandamine kahtlemata võimaldab. Seetõttu ei ole õige, et kohus on lähtunud trepikoja ja pööningu jaotamisel puhtalt matemaatilisest tehtest, kuna puudutatud isiku I poolt esitatud plaanidel avaldatud numbrid ei ole avaldaja hinnangul õiged. Avaldaja leiab, et kui kohus jääb p-i 2.4 sõnastuse juurde, siis tuleks seda täiendada ning sätestada, et „trepikoja ja pööningu ehitus- ja muudatustöödeks (sh ümberehitustööd) on vajalik kõikide kaasomanike kirjalik nõusolek“. Nimetatud lause lisamine on kooskõlas määruse p-s 24 avaldatud kohtu põhjendustega ning välistab mistahes puudutatud isikute omaalgatusliku ehitustegevuse, mis võib pöördumatult kahjustada avaldaja omandiõigusi. Asjaolu, et puudutatud isik I on seda eelnevalt teinud, kinnitab kasvõi käesolevas tsiviilasjas tehtud esialgse õiguskaitse kohaldamise määrus.
23.Eeltoodut arvestades tuleks avaldaja hinnangul muuta ka resolutsiooni punkte 2.10, 2.11 ja 2.12. Punkti 2.10 tuleb muuta, sest see tekitab segadust seoses ehitamisega ning pole välistatud, et keegi kolmas isik tõlgendab nimetatud resolutsiooni punkti nii laialt, justkui võiks selle alusel ka ehitada. Juhul kui kohus muudab punkti 2.4 sõnastust määruskaebuse esitaja ettepaneku järgi, siis ei ole punkti 2.10 muutmine vajalik. Juhul, kui mitte, siis tuleks punkti 2.4 kindlasti lisada ilma teiste kaasomanike nõusolekuta ehitamise keeld. Punkti 2.11 muutmise vajadust põhjendab avaldaja sellega, et avaldaja hinnangul jääb vastavalt määrusele puudutatud isikutele suurem osa kaasomandist, mistõttu peaks kulude kandmine olema seotud kasutatava kaasomandi suurusega. Punkti 2.12 tuleb muuta, sest avaldaja ei nõustu sellega, et trepikoja ja pööningu jäämisel puudutatud isikutele oleks neil õigus või võimalus teenida pööningu pealt seda ümberehitades tulu. Juhul kui kohus muudab punkti 2.4 sõnastust avaldaja ettepaneku järgi, siis ei ole punkti 2.12 muutmine vajalik. Juhul, kui mitte, siis tuleks punkti 2.4 kindlasti lisada ilma teiste kaasomanike nõusolekuta ehitamise keeld.
24.Avaldaja leiab, et punkti 2.4 uus sõnastus võiks olla järgmine: hoone esimese ja teise korruse trepikojad ja pööning jäävad kõikide kaasomanike ühiskasutusse. Resolutsiooni punkti 2.5 osas märgib avaldaja, et ei ole nõus kohtu poolt hoovi jagamisega, kuna määrusele lisatud plaan ei arvesta võrdselt kõikide kaasomanike õigustega. Nimetatud asjaolu nähtub selgelt käesolevale määruskaebusele lisatud exceli failist (lisa 2), millest selgub, et puudutatud isiku I hoovi kasutamise osa on 4 m2 ja puudutatud isiku II hoovi kasutamise osa on tervelt 12 m2 suurem kui kaasomandi proportsioon ning avaldaja hoovi kasutamise osa tervelt 15 m2 väiksem kui kaasomandi proportsioon. Selline hoovi jaotamine ei saa olla kuidagi õige, õiglane ega kõikide kaasomanike huve arvestav, mistõttu lisab avaldaja määruskaebusele plaani (lisa 3), kus on täpselt arvestatud kõikide kaasomanike kaasomandite osade suurustega hoovi jaotamisel ja kasutamisel. Samuti on avaldaja seisukohal, et ühiskasutusse jääva maa-ala puhul tuleks määruses sätestada, et ühiskasutuses oleval alal on keelatud igasuguste asjade ladustamine ja hoidmine, autode peatamine ja parkimine, va prügikastid ja maja hooldust teostavad sõidukit. Regulatsioon on vajalik selleks, et välistada mistahes kaasomanike vahelised vaidlused, mis võivad tekkida ühikasutataval alal asjade hoidmisest, autode parkimisest jms.
Lisaks peaks kõikidel kaasomanikel olema õigus oma hoovi osale kuuride jms rajatiste või ehitiste püstitamiseks.
25.Resolutsiooni punkti 2.14. osas märgib avaldaja, et arvestades, et veefiltri puhatust tuleb teostada kord aastas, siis tuleb muuta punktis 2.14 sätestatud avaldaja kohustust selliselt, et „OÜ LUISEN vastutab ainuisikuliselt veefiltri puhastuse teostamise eest vähemalt kord aastas“. Samuti tuleks muuta punkti 2.14 viimast lauset ning lisada sinna puudutatud isiku I kohustus kanda ka muude halduskohustustega seotud kulud. Seega võiks avaldaja hinnangul punkti 2.14 viimane lause olla: „M-AA vastutab muude halduskohustuste (mh õuevalgustite hooldus, väravalukkude hooldus) täitmise eest ning kannab ainuisikuliselt kõik halduskohustuste täitmisega seotud kulud.“ Lisaks eeltoodule tuleks ka täpsustada, et elektri, vee- ja gaasikulude tasumine toimub vastavalt näidikutele ja poolte poolt tegelikult tarbitud kogustele. Vastus määruskaebusele
26.Puudutatud isikud paluvad jätta avaldaja määruskaebuse rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda. Edasine menetluse käik
27.Harju Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse, jättis selle rahuldamata ja saatis TsMS § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ja lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule. Ringkonnakohtu seisukoht
28.Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjaliga, leiab, et Harju Maakohtu 30.06.2014 määrus on seaduslik ja põhjendatud ning määruskaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks. Vastavalt TsMS § 657 lg 1 p-le 1 ja §-le 659 tuleb kohtumäärus jätta muutmata ning määruskaebus rahuldamata.
29.TsMS § 651 lg 1 kohaselt kontrollib apellatsioonikohus esimese astme kohtu määruse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Kuna puudutatud isikud ei ole maakohtu määrust vaidlustanud ning avaldaja on vaidlustanud määrust üksnes resolutsiooni punktide 2.1, 2.4, 2.5, 2.10, 2.11, 2.12, 2.14 ja 3 ning menetluskulude jaotuse osas, ei pea kolleegium vajalikuks maakohtu määruse seaduslikkust ega põhjendatust muus osas kontrollida. Ringkonnakohus võtab TsMS § 652 lg 1 p 1 kohaselt määruskaebuse läbivaatamisel ja lahendamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud, kuivõrd puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks.
30.Kuna tegemist on kaasomanike vahelise ühise asja kasutamise pinnalt kerkinud erimeelsusega, on õige maakohtu viide AÕS §-le 72, mille lg-te 1 ja 3 kohaselt peaksid kaasomanikud kasutama ühist asja kokkuleppel ja viisil, mis ei takista teise kaasomaniku kaaskasutust, ning sama paragrahvi lg-le 5, mis annab kaasomanikule õiguse nõuda teiselt kaasomanikult, et asja valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele.
31.Avaldaja peab tema kui kaasomaniku huvidele mittevastavaks maakohtu poolt määratud kaasomandi kasutuskorda, mille järgi on kohus nimetanud avaldaja kasutusse jäävaid ruume keldriks ja mitte soklikorruseks (resolutsiooni p 2.1), ei ole jätnud avaldajale õigust kasutada trepikoda ega pööningut (resolutsiooni p-d 2.4 ja 2.10-2.12). Samuti ei ole avaldaja nõus maakohtu poolt määratud hoovi jaotusega (resolutsiooni p 2.5) ega halduskohustuste jaotamist sätestava punkti 2.14 sõnastusega. Kolleegiumi hinnangul ei anna määruskaebuses toodud kaalutlused alust maakohtu määrust nimetatud punktide osas muuta. Maakohus on kasutuskorda kindlaks määrates kõiki avaldaja poolt
esiletoodud asjaolusid arvestanud ja leidnud kolleegiumi hinnangul põhjendatult, et need ei anna alust kasutuskorra teistsuguseks jaotuseks.
32.Kaebaja on väitnud, et kohtu poolt avaldaja kasutusse jäetud ruumide nimetamine keldrikorruseks takistab ruumide sihtotstarbelist kasutamist ja ruumide nimetamine soklikorruseks on äärmiselt oluline. Kaebuses puudub aga selgitus, milles väidetav takistus seisneb ehk miks kohtu poolt määruses kõnealuste ruumide keldrikorruseks nimetamine avaldajat ruumide kasutamisel segab. Kohtumääruse resolutsioon käesolevas asjas ei määra kindlaks ruumide otstarvet ega defineeri nende tegelikku olemust vaid sätestab üksnes nende kasutaja. Seetõttu ei ole põhjust muuta kasutuskorra punkti 2.1.
33.Samuti ei näe kolleegium vajadust muuta kohtumäärust p-de 2.4, 2.10-2.12 osas, mis puudutab trepikoja ja pööningu kasutamist. Avaldaja kartus, et puudutatud isikud võivad pööningu ümberehitada või võõranda ja seeläbi tulu saada, on asjatu. Kehtima on jäänud AÕS § 74 lg 1 regulatsioon, mille kohaselt võib asja või selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta üksnes kõigi kaasomanike kokkuleppel ning maakohus ei ole määratud kasutuskorras puudutatud isikutele pööningu ümberehitusõiguse osas ainuotsustusõigust andnud. Samuti kehtib AÕS § 73 regulatsioon, mille lg 1 järgi võib kaasomanik oma osa ühises asjas võõrandada ja lg 2, mille järgi on kaasomanikul sellisel juhul lg-s 3 sätestatud erandeid arvestades ostueesõigus. Asjakohane on puudutatud isikute viide vaidluse all mitteolevale asjaolule, et seni ei ole avaldaja trepikoda ega pööningut kasutanud ega selle vastu huvi üles näidanud.
34.Hoovi kasutamise jaotust sätestava p-i 2.5 osas on kolleegium samuti maakohtuga ühte meelt. Maakohus on hoovi kasutuse kindalaksmääramist otsuses põhjendanud püüdes võimalikult suures ulatuses arvestada kõigi kaasomanike huvidega. Asjaolu, et avaldaja kasutada jääv osa hoovist on väiksem kui temale kaasomandiosa suuruse järgi kasutada jääda võiks, ei riiva avaldaja õigusi ülemääraselt. Avaldaja huvi on peamiselt seotud hoovis parkimisega, mis on talle kasutuskorra järgi tagatud. Ringkonnakohtu hinnangul tuleb parkimiskohtade jaotust ja hoovi kasutust hinnata maakohtu poolt kaasomandi jaotuse osas tervikuna leitud lahenduse valguses ning kolleegium ei pea maakohtu sellekohaseid kaalutlusi vajalikuks korrata.
35.Kolleegium ei näe põhjust muuta ka maakohtu määruse resolutsiooni p-i 2.14 sõnastust. Maakohus on nimetatud määruse punktiga piisava selgusega määranud kindlaks halduskohustuste kandjad ja nende kohustuste sisu ning kaebuse väited punkti mitmetimõistetavuse osas ei ole põhjendatud. Ka selles osas ei pea kolleegium vajalikuks maakohtu määruse põhjendusi taasesitada.
36.Kolleegium juhib kaebaja tähelepanu sellele, et kohtul on kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramisel lai diskretsiooniõigus, lähtudes hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest ning arvestades mh kõigi kaasomanike ühiste huvide, kaasomandi mõtteliste osade suuruse, senise kasutuskorra, pooltevaheliste suhete jm oluliste asjaoludega. Seejuures ei ole kohus seotud kasutuskorra kindlaksmääramisel taotletud kasutusviisidega (vt RKTK 17.04.2008 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-12-08, p 13; 08.02.2006 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-121-05, p 42; 16.04.2003 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-31-03, p 14). Tulenevalt TsMS § 477 lg-st 5 ei ole kohus hagita asja läbivaatamisel seotud menetlusosaliste esitatud taotluste ega asjaoludega ega nende hinnanguga asjaoludele, kui seadusest ei tulene teisiti (RKTK 23.02.2011 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-172-10). Maakohus on nimetatud põhimõtetega arvestanud ja lähtunud kasutuskorra kindlaksmääramisel ja selle sõnastamisel kohtule seaduse järgi kuuluvat diskretsiooniõigusest. Asjaolusid, mis annaksid alust väita, et kohus on kõnealusel juhul diskretsioonipiire ületanud, maakohtu määruse põhjendusi silmas pidades, kolleegiumi hinnangul ei esine.
37.Määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu tuleb apellatsioonimenetluse kulud jätta TsMS § 171 lg 1 alusel kaebaja kanda.
38.Harju Maakohtu 26.05.2014 määrus tuleb tühistada, kuna omandikaitse küsimused ei ole otsustatavad kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramiseks esitatud avalduse menetlemise raames. Avaldaja poolt taotletud hagi tagamise abinõude rakendamine eeldab AÕS § 89 järgse omandikaitsehagi esitamist.
/allkirjastatud digitaalselt/ Iko Nõmm
/allkirjastatud digitaalselt/ Reet Allikvere
/allkirjastatud digitaalselt/ Margo Klaar
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.