XXXOÜ hagi XXXOÜ vastu lepingu ülesütlemise tühisuse tuvastamise või kohustuse tuvastamise nõudes
Tsiviilasja hind
3 500 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: XXXOÜ (registrikood XXX, asukoht XXX); Hageja seaduslik esindaja: XXX(e-postXXX); Hageja volitatud esindaja: Stanislav Buldakov (isikukood 34703140222, e-post [email protected]); Kostja: XXXOÜ (registrikood XXX; asukoht XXX, epost XXX); Kostja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Ott Saame (advokaadibüroo Concordia, e-post [email protected]).
Asja läbivaatamine
Kirjalikus menetluses
RESOLUTSIOON
1.Jätta rahuldamata XXXOÜ hagi XXXOÜ vastu lepingu ülesütlemise tühisuse tuvastamise või kohustuse tuvastamise nõudes.
2.Tühistada 16.04.2014 määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõu, millega kohus keelas kostjal hageja elektri- ja veevarustuse katkestamise. Menetluskulud
3.Jätta menetluskulud hageja kanda. Edasikaebamise kord
4.Kohtuotsusele võib esitada Tallinna Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Kohus selgitab, et kui menetlusosaline taotleb apellatsioonkaebuse esitamisel menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja
järgmiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Hagi aluseks olevad asjaolud ja hageja nõue
1.Hageja ja kostja kinnistud on naaberkinnistud. Kuni 1998 aastani oli see üks territoorium ühise kommunikatsiooniga. Sellel territooriumil paiknevate ehitiste omanik oli AS XXX, mis hiljem nimetati ümber AS-iks XXX. Kõik need ehitised olid ühendatud üldise elektrikaabli ja veevõrguga, seejuures oli ka ühine elektrikilp. 04.02.1997 müüs AS XXX hagejale notariaalse lepingu alusel ühe ehitistest, mida nimetati garaaž-töökojaks. 11.02.1997 sõlmisid hageja ja AS XXX lepingu elektrienergia kasutamise kohta, mis tuli territooriumile XXXAS-ilt kõikide ehitiste, seal hulgas ka garaaž-töökoja elektrienergiaga varustamiseks. Selle ehitise võõrandamise tõttu müüs AS XXX hagejale 100 amprit. Seega hageja on seisukohal, et kostja eelkäija on loovutanud hageja kasuks 100 amprit alates 1997. aastast. Kuna XXXsõlmis lepingu AS-ga XXX, siis kogu selle aja vältel kuni käesoleva ajani hageja maksis kasutatud elektrienergia eest alguses AS-le XXX ja AS XXX, seejärel kostjale. Sama moodi sai makstud vee eest. 1998 aastal loodi XXXi endise territooriumile kaks kinnistut. Nendest ühe omanikuks sai AS XXX, teise omanikuks hageja.
2.Liitumiskohast jooksevad elektrikaabel ja veetoru mööda kostja kinnistut. Poolte kinnistute elektriga varustamine toimub XXXja hageja vahel sõlmitud liitumislepingu alusel. 22.01.2014 aastal sai hageja kostja esindajalt hoiatuse alates 01.05.2014 aastal hageja kinnistul elektrienergia väljalülitamisest. Seejärel tehti hagejale hoiatus tema kinnistu veega varustamise lõpetamise kohta 2014 aasta sügisel.
3.Hageja on seisukohal, et ta saab kinnistu elektrienergiat ja veevarustust kostjalt kasutusvalduse lepingu alusel. Vastavalt 04.02.1997 aasta lepingu punktile 2.1. müüs AS XXXhagejale ehitise kõigi õigustega, mida ta kasutas seda ehitist vallates. Hageja on seisukohal, et järelikult käib siia hulka ka elektrienergia ja veevarustuse saamine ning järelikult ka müüja kohustus mitte takistada nende õiguste realiseerimist. Neid õigusi ja kohustusi tõendab ka 100 ampri ostmine 11.02.1997 aasta ostu-müügilepingu alusel. Hageja leiab, et see leping on oma sisu poolest kasutusvalduse leping. Kostja on eelmise omaniku õigusjärglane ja talle läksid üle kõik tema õigused ja kohustused, kuid kostja tegevus ja kavatsused hageja suhtes tähendavad eelmärgitud ostu-müügilepingu tühistamist, mida saab teha vaid tsiviilseadustiku üldosa seaduses ette nähtud korras. Vastavalt asjaõigusseaduse rakendamise seaduse §-i 91 kohaselt enne asjaõigusseaduse, kinnistusraamatuseaduse ja nendega seonduvate seaduste muutmise seaduse jõustumist sõlmitud vallasasja või õiguse kasutusvalduse leping loetakse vallasasja või õiguse üürivõi rendilepinguks. Lepingule kohaldatakse võlaõigusseaduses üüri- või rendilepingu kohta sätestatut, kui lepingupoolte kokkuleppest ei tulene teisiti, sh ka lepingu ülesütlemise kord. Seega VÕS § 353 lg 1 kohaselt võivad lepingupooled tähtajatu rendilepingu üles öelda, teatades sellest ette vähemalt kuus kuud. Hageja märgib, et 11.02.1997 sõlmitud leping on tähtajatu. Tähtajatu lepingu ülesütlemise avalduse esitamine on reguleeritud VÕS §-ga 195. Selle nõuetele vastavat avaldust hageja ei ole saanud.
4.Hageja on seisukohal, et kostja kavatsus katkestada hageja ehitise elektrienergia varustamine alates 01.05.2014 ja edaspidi katkestada ka veevarustus, on vastuolus heade kommetega ja hea usu põhimõttega. Elektri- ja veevarustuse lõpetamine toob hagejale kaasa suure kahjumi, kuna hoone ruumides töötavad firmad, kelle tegevus on võimatu ilma elektri ja veeta. Nende tootmise tegevus lõpetatakse selle tõttu ja selle tagajärjel ei ole välistatud ka nende pankrotistumine. Hageja ostis hoone hea usu põhimõttest lähtuvalt, et hoonel on vajalikud kommunaalteenused ja seda oli kasutatud ka üle 15 aasta. Kusjuures endised omanikud ei ole mitte kunagi nõudnud hagejalt elektri ja vee kasutamise lõpetamist läbi nende kinnistu, ka uus omanik alates kinnistu ostmist 2013 mai kuus kuni 2014 jaanuarini ei ole esitanud nõuded selle kohta.
5.Hageja leiab, et õigus elektri- ja veevarustusele on hageja kinnistu omandiõiguse lahutamatu osa, mis on tekkinud ehitise 04.02.1997 ostu-müügilepingu sõlmimisega. Elektri- ja veevarustamise katkestamine kostja poolt on hageja omandiõiguse rikkumine.
6.Hageja on seisukohal, et hageja ja kostja vahelisi suhteid saab hinnata ka AÕS § 158 lg 1 ja AÕSRS § 152 lg1 järgi. Hageja ja kostja kinnistud olid esmakordselt kantud registrisse enne 01.04.1999 ja tehnovõrgud on ehitatud sellel ajal, kui mõlemad kinnistud olid ühise krundina ja teenindasid kõiki seal asuvaid ehitisi. Kusjuures puuduvad tõendid selle kohta, kes on maaluste tehnovõrkude omanik. Hageja arusaama kohaselt peavad need olema kaasvalduses.
7.Hageja on seisukohal, et kostjapoolne elektrivarustuse katkestamine ei toimu seoses elektriseadmete avariilisusega, kuna see ei ole tõendatud. Samuti on hageja seisukohal, et kostja ei riku seadust hagejale elektriteenuse edastamisel. Hageja on seisukohal, et hageja kinnistu varustamine kostja kinnistu kaudu on sisuliselt XXXAS-i ja XXXOÜ poolt müüdava elektrienergia jagamine kahe kinnistu vahel. Seega raha, mida hageja maksab kostjale, on tegelikult tasu kostja kaabli ja kinnistu kasutamise eest, mis on võrdne hageja poolt tarbitud elektrienergia maksumusega vastavalt temale paigaldatud elektriarvestiga.
8.Hageja palub tuvastada kostja poolt hageja kinnistu elektri- ja veevarustuse lepingu ülesütlemise tühisus, selle mittevastavuse tõttu heade kommete ja seadusega või alternatiivselt tuvastada kostja kohustus taluda tema kinnisasjal maapõues olevaid tehnovõrke, kuna need on hageja kinnisasjale eesmärgipäraseks kasutamiseks ja majandamiseks vajalikud, või alternatiivselt tuvastada kostja kavatsus katkestada hageja kinnistu elektri- ja veevarustus hageja omandiõigust rikkuvaks ning kohustada kostjat hoiduma edasisest tegevustest, mis on seotud hageja kinnistu elektri- ja veevarustuse katkestamisega. Kostja vastuväited
9.Kostja on seisukohal, et hagi tuleb jätta rahuldamata. Kostja leiab, et temale ei ole keegi seadnud 04.02.1997 hageja ja AS XXX vahel sõlmitud lepingust tulenevalt kohustust hagejale mingeid teenuseid tagada, kuna hageja ja AS-i XXX vaheline ostu-müügileping ei saa luua kohustusi kostjale, kes ei ole selle lepingu osapooleks. Samuti jääb kostjale 11.02.1997 sõlmitud kasutusvalduse lepingu olemus arusaamatuks. Kostjale teadaolevalt on amper elektrivoolu tugevuse mõõtühik (vrd meeter, kilogramm vmt). Jääb selgusetuks, mida on lepingu osapooled silmas pidanud, kui nad on kirjutanud, et ostja võtab oma valdusse 100 elektriamprit, müüja annab need amprid kuidagi üle, ampritele ei ole mingeid pretensioone ja ostja võib ampreid kasutada oma kommertstegevuses. Kostja on seisukohal, et tegelikkuses pidasid pooled ilmselt silmas mingit niisugust kokkulepet, mille kohaselt müüja annab hagejale raha eest õiguse kasutada müüja elektriühendust teatud ulatuses/mahus (antud juhul siis 100 ampri ulatuses). Kostja leiab, et tegemist ei ole ostumüügilepinguga. Sõltumata sellest, millise lepinguga õiguslikus mõttes tegemist ka ei oleks, ei ole kostja selle lepingu pool ning see leping ei ole kostjale üle tulnud ka hageja poolt väidetava õigusjärgluse korras.
10.Kostja märgib, et arusaamatuks jääb, mille alusel peaks 11.02.1997 lepingut lugema kasutusvalduse lepinguks. AÕS 1997 aastal kehtinud redaktsiooni kohaselt võis kasutusvaldust seada ka õigusele, kuid seejuures tekkis kasutusvaldus õigusele vastava õiguse üleandmise kohta käivate sätete alusel (AÕS 1999 redaktsiooni § 204). Kostja leiab, et 11.02.1997 sõlmitud leping on niivõrd arusaamatu, et sellest ei saa teha järeldust, nagu oleks AS XXX andnud hagejale kasutusvalduse mingile õigusele vastava õiguse üleandmise kohta käivate sätete alusel. Kuid isegi kui leida, et amprite lepingu näol oli siiski tegemist õiguse kasutusvalduse lepinguga, ja niisugune leping AÕS rakendumisega muutus õiguse üüri- või rendilepinguks, siis on niisugune üüri- või rendileping üles öeldud. Kui tegemist on üüri- või rendilepinguga, siis ilmselt ei ole vaidlust selle üle, et niisugune leping on tähtajatu. Tähtajatu üürilepingu korralisest ülesütlemisest peab üürileandja ette teatama kas 3 päeva (VÕS § 312 lg 3) või maksimaalselt 3 kuud (VÕS § 312 lg 1), tähtajatu
rendilepingu korralisest ülesütlemisest tuleb ette teatada 6 kuud (VÕS § 353 lg 1). Kostja leiab, et 22. jaanuari 2014 e-kirja ei saa tõlgendada kuidagi teisiti, kui lepingu ülesütlemise tahteavaldust, kui peaks tegemist olema üüri- või rendilepinguga. Kui aga tegemist on üürilepinguga, siis on etteteatamistähtaeg järgitud. Kui tegemist on rendilepinguga, rakendub VÕS § 311 lg 2, mille kohaselt juhul, kui lepingupool ei järgi ülesütlemisel ülesütlemiseks ettenähtud tähtaega, loetakse leping ülesöelduks ettenähtud tähtaja möödumisest. Kui tegemist peaks olema rendilepinguga, tuleb leping ülesöelduks lugeda alates 22.06.2014. Kui tegemist on amprite üürimise või rendiga, siis toob lepingu ülesütlemine kaasa selle, et hageja peab kostjale tagastama üüril/rendil olnud amprid.
11.Hageja ei ole kuidagi selgitanud ega põhistanud, milles peaks seisnema väidetav kostja tegevuse vastuolu hea usu põhimõttega, õiguste teostamine seadusevastasel viisil või eesmärgiga tekitada kellelegi kahju. Kostja ainsaks eesmärgiks on vajadus kasutada kõiki kostja ressursse kostja enda äritegevuseks, hageja valduses oleva kostja elektrikilbi halb seisukord ja kostja soovimatus kanda sellega seonduvaid mittevajalikke riske. Seejuures on kostja mitte soovinud hagejat kuidagi kahjustada, vaid andnud hagejale võimalikult pika aja autonoomsuse tegelikuks saavutamiseks. Kostja ei soovi hagejale mingit kahju tekitada, kuid kostjalt ei saa loomulikult ka oodata, et kostja jätkaks hageja elektrivarustuse korraldamist igavesti. Hageja peab nii või teisiti oma elektrivarustuse varem või hiljem ise korraldama, samuti korraldama ise oma üürnike elektrivarustuse. Kostja leiab, et kui kostja poolt elektrienergiaga varustamise lõpetamine toob endaga kaasa ka hageja üürnike elektrivarustuse katkemise, siis on selles süüdi hageja pikaajaline tegevusetus.
12.Seoses hageja väitega, et kostja on kohustatud taluma tema kinnisasjal asuvaid tehnovõrke ja –rajatisi, leiab kostja, et see väide ei puutu käesolevasse vaidlusesse. Hageja ei ole isegi välja selgitanud, kes on nimetatud rajatiste/võrkude omanik, ja on seejuures segaduses omandi ja valduse küsimuse osas. Hageja poolt viidatud õigusnormid kohustavad kinnisasja omanikku rajatiste ja võrkude talumiseks, mitte ei kohusta kinnisasja omanikku neid rajatisi/võrke omalt poolt nt elektrienergiaga varustama.
13.Kostja ei jaga hageja seisukohta, et õigus elektri- ja veevarustusele on kinnistu omandiõiguse lahutamatu osa. Vähemalt ei ole kostjal kohustust hagejale niisuguse õiguse realiseerumist tagada. Kostja on seisukohal, et kui hagejal on soov omada kinnistul elektrija veevarustust, siis ei pea seda soovi realiseerima mitte kostja, vaid hageja ise.
14.Hageja väidab, et kogu küsimus leiab lahenduse, kui kehtestatakse detailplaneering. Kostja märgib, et hageja on juba pikema aja jooksul väitnud, et detailplaneering saab kohe valmis, peale seda saab ehitustööd ära teha ja hageja saab endale autonoomse elektri- ja veevarustuse, kuid mingit tegelikku progressi ei ole täheldada. Kostjale ei ole teada, et elektrivõrguga liitumiseks peaks eeltingimuseks olema mingi detailplaneering. Kostja hinnangul on tegemist lihtsalt olukorraga, kus hageja ei ole pikema aja jooksul võtnud vaevaks endale oma liitumist korraldada.
15.Kostja märgib, et ei soovi jätkata hageja kinnistu elektrivarustuse korraldamist kauem, kui see on vältimatult vajalik, kuna kostjal ei ole elektri müümiseks nõutavat tegevusluba. Elektrituruseaduse § 22 lg 1 p 7 kohaselt on elektrienergia müügiks nõutav tegevusluba. Kostjal ei ole niisugust tegevusluba. Kui kostja oleks õiguslikult sunnitud jätkuvalt ja tähtajatult hagejale elektrienergiat Elektrituruseaduse § 3 p 18 mõttes müüma, siis tekiks ka küsimus, kes vastutav selle eest, et kostja tegeleb ilma tegevusluba omamata tegevusalal, milleks on nõutav tegevusluba. Kostja on kindlalt seisukohal, et temalt ei saa nõuda niisuguse teenuse sunniviisil osutamist ja vastava kvalifikatsiooni sunniviisil omandamist. Samas ei saa kostja, kellel ju ei ole ei kvalifikatsiooni ega tegevusluba, ka sisuliselt vastutada selle eest, millised riskid tulenevad hagejale sellest, et hageja valduses olev kostjale kuuluv elektrikilp on ilmselt kasutamiseks juba liiga ohtlik.
16.Samuti kostja märgib, et olukord on ka ohtlik, kuna elektrikilp, mis asub hageja ruumides, on üks kord juba põlema läinud. Ohu või tulekahju korral puudub kostjal igasugune ligipääs elektrikilbile. Päästeamet ei hakka kustutustöid tegema enne, kui elekter on välja lülitatud. Rikke korral kilbis või muu õnnetuse korral, kui kilbist oleks vaja välja lülitada
elekter, on otseselt ohus kostja hoone ja ka hageja enda hoone, koos nendes asuvate inimestega ja kostja ja hageja ja nende üürnike varaga. Sellel olukorral ei saa lasta jätkuda.
17.Kostjal on endal vajadus kogu kostjale eraldatud elektrivõimsuse tarbimiseks. Kostja ehitab välja elektritoitel baseeruva küttesüsteemi, lisaks kasvab uute üürnike lisandumisega kostja üürnike elektritarbimine märgatavalt. Praegu on kostja sunnitud neid küsimusi lahendama täiendavate kulutuste tegemisega, hankides kas ajutiste elektrigeneraatorite läbi lisavõimsusi või kompenseerides üürnikele vajaka jäävad võimsused ja asenduslahendused rahaliselt. Niisugune olukord on kostjale otseselt rahaliselt ja äriliselt kahjulik.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
18.Kohus, tutvunud hagiavalduse, kostja vastuse, poolte poolt menetluse käigus esitatud seisukohtadega ja tõenditega, leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata.
19.Kohus on seisukohal, et antud asjas puudub vaidlus järgmistes küsimustes. Hageja ja ASi XXX vahel on 04.02.1997 sõlmitud ostu-müügi leping (lk 7), mille alusel hageja omandas Tallinnas XXXasuva kahekorruselise garaaž-remonditöökoja. Kinnistusraamatu andmetest nähtuvalt kuulub hagejale kinnistu asukohaga XXXTallinn, mis on kinnistusraamatusse sisse kantud 08.07.1999 (lk 14) ning kostjale kinnistu asukohaga XXXTallinn, mis on kinnistusraamatusse sisse kantud 06.10.1998 (lk 15). Kuna kinnistud jagati kaheks 1998 aastal, on kinnistutel ühine elektri- ja veevarustus, mille elektri ja vee tarbimise eest tasus hageja algselt AS-ile XXX, seejärel AS-ile XXX ja nüüd kostjale kinnistu XXXTallinn omaniku ja XXXAS-i vahel sõlmitud lepingu alusel. Samuti toimub hageja kinnistu varustamine veega. Seega hagejal ja kostjal on ühine elektri- ja veevarustus ning, et hageja on elektrit ja vett tarbinud XXXAS-i ja kinnistu XXXTallinn igakordse omaniku vahel sõlmitud lepingu alusel.
20.Pooled vaidlevad asjaolu üle, kas hageja ja AS XXXi vahel sõlmitud 11.02.1997 leping on kostjale üle läinud ning kas kostjal on seadusest tulenev kohustus edastada hagejale elektrija veevarustust.
21.Hageja ja AS-i XXX vahel 04.02.1997 sõlmitud ostu-müügi lepingu p 2.1 kohaselt müüja müüb ostjale temale kuuluva ehitise hinnaga üks miljon viissada tuhat krooni, ühes kõigi õiguste ja kohustustega, millega ta ise on seda vallanud ja kasutanud või seaduse järgi vallata või kasutada võinud (lk 7). AS-i XXX ja hageja vahel on 11.02.1997 sõlmitud ostumüügi leping, mille punkt 1 kohaselt „müüja müüb ja ostja ostab millega võtab oma valdusesse elektriamprid vastavalt käesolevas lepingus kogusele 100 elektriamprit 20 000 krooni (lk 6)“.
22.Kohus leiab, et 04.02.1997 sõlmitud lepingu sõnastusest ja olemusest ei tulene, millised õigused ja kohustused on hagejale üle läinud seoses elektri- ja veevarustusega. Samuti ei ole hageja selle kohta esitanud täiendavad tõendeid, sh tõendanud, kuidas on AS-ile XXX kuulunud müügilepingu eseme varustamine elektri ja veega toimunud enne ehitise hageja omandisse üleminekut. Kohus leiab, et 04.02.1997 sõlmitud lepingu esemeks oleva ehitise elektrienergiaga varustamise kokkulepe sai tuleneda hageja ja AS-i XXX vahel 11.02.1997 sõlmitud lepingust.
23.Kohus märgib, et 04.02.1997 ostu-müügi lepingu punktis 6.1 on notar pooltele selgitanud, et vastavalt asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRS) §-le 13 ei ole õiguslikul alusel püstitatud ehitis kuni maa kandmiseni kinnistusraamatusse maa oluline osa ja seda loetakse vallaasasjaks (lk 8). AÕSRS § 91 kohaselt enne asjaõigusseaduse, kinnistusraamatuseaduse ja nendega seonduvate seaduste muutmise seaduse jõustumist sõlmitud vallasasja või õiguse kasutusvalduse leping loetakse vallasasja või õiguse üüri5
või rendilepinguks. Lepingule kohaldatakse võlaõigusseaduses üüri- või rendilepingu kohta sätestatut, kui lepingupoolte kokkuleppest ei tulene teisiti. Seega on hageja õigesti leidnud, et hageja ja AS-i XXX vahel 11.02.1997 sõlmitud lepingu ülesütlemine saab toimuda üksnes võlaõigusseaduse (VÕS) sätete alusel.
24.Hageja on seisukohal, et hageja ja AS-i XXXi vahel 11.02.1997 sõlmitud leping on kostjale kui kinnistu asukohaga XXXTallinn omaniku õigusjärglasele üle läinud. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 6 lg 1 kohaselt võivad tsiviilõigused ja -kohustused üle minna ühelt isikult teisele (õigusjärglus), kui need ei ole seadusest tulenevalt isikuga lahutamatult seotud, ning lg 2 kohaselt on õigusjärgluse aluseks tehing või seadus.
25.Kohus märgib, et hageja ei ole kohtule esitanud tõendeid, millest nähtuvalt on hageja ja AS-i XXX vahel 11.02.1997 sõlmitud leping kostjale üle läinud. Kuna 04.02.1997 sõlmitud ostu-müügi lepingu p 2.1 alusel on lepingu ese hagejale üle läinud selliselt, nagu AS XXX on seda ise vallanud ja kasutanud või seaduse järgi vallata ja kasutada võinud, on hageja ja AS XXX täiendavalt 11.02.1997 sõlminud elektriamprite ostu-müügi lepingu, mille alusel toimus hageja kinnistu elektriga varustamine. Seega hageja ja AS-i XXX vahel 04.02.1997 sõlmitud ostu-müügi lepingu punktist 2.1 ei tulene, et hagejale kaasnes ostumüügilepingu sõlmimisel õigus ka elektri- ja veevarustuse saamisele AS-ile XXX kuuluva kinnistu kaudu, kuna pooled on avaldanud tahet sõlmida ostu-müügi leping 100 elektriampri saamiseks.
26.Sellest tulenevalt ei saa tõlgendada 04.02.1997 lepingu punkti 2.1 selliselt, et hagejale on üle läinud elektri- ja veevarustuse võimaldamine AS-i XXX poolt, kuna pooled on eraldi lepinguga elektrivarustuse hagejale võimaldanud. Samuti, kuna kostja hageja ja AS-i XXXi vahel 11.02.1997 sõlmitud leping osapooleks ei ole, ei saa kostjale olla üle läinud hageja ja AS-i XXXi vahel 11.02.1997 sõlmitud lepingust tulenev kohustus hagejale elektriamprite müügiks/kasutamiseks. Pooled ei ole kohtule esitanud kostja ja AS-i XXX vahel sõlmitud müügilepingut, millest nähtuvalt oleks ostu-müügilepingu lahutamatuks osaks hageja ja AS-i XXXi vahel 11.02.1997 sõlmitud leping või et kostjal oli müügilepingust tulenev kohustus tagada hagejale elektri- ja veevarustus. Seega ei oma käesoleva vaidluse lahendamisel tähtsust ka hageja ja AS-i XXX vahel 11.02.1997 sõlmitud lepingu olemus. Käesoleval juhul ei ole hageja tuginenud ka asjaoludele, millest lähtuvalt oleks kostjale üle läinud hageja ja AS-i XXXi vahel 11.02.1997 sõlmitud leping või kohustus tagada hagejale elektri- ja veevarustus. Seega puudub kostjal tehingust või seadusest tulenev kohustus hagejale elektri- ja veevarustuse võimaldamiseks hageja ja ASi XXXi vahel 11.02.1997 sõlmitud lepingu või seaduse alusel.
27.Hageja on seisukohal, et hageja kinnistu elektri- ja veevarustuse lepingu ülesütlemise on vastuolus heade kommete ja seadusega. Kohus on seisukohal, et kuivõrd kostja ei ole olnud hageja ja AS-i XXXi vahel 04.02.1997 ja 11.02.1997 sõlmitud lepingute pooleks, ei saa kostja olla käitunud hageja suhtes heade kommete või avaliku korra vastaselt, kuna kostja ei saa vastavasisulisi lepinguid üles öelda. Samuti on kohus tuvastanud, et kostjal ei ole seadusest või tehingust tulenevat kohustust võimaldada hagejale elektri- ja veevarustus.
28.Hageja leiab, et kostja kavatsus elektri- ja veevarustamine lõpetada on vastuolus hea usu põhimõttega. TsÜS § 138 lg 1 alusel õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel tuleb toimida heas usus. Sama paragrahvi lg 2 sätestab, et õiguse teostamine ei ole lubatud seadusvastasel viisil, samuti selliselt, et õiguse teostamise eesmärk on kahju tekitamine teisele isikule. Hageja leiab, et elektri- ja veevarustus lõpetamine toob hagejale kaasa suure kahjumi, kuna hageja hoone ruumides töötavad ettevõtted, kelle tegevus on võimatu ilma elektri ja veeta (lk 37-39, lk 44-53, lk 57-67). Kohus märgib, et kuna hageja on näidanud valmisolekut autonoomse elektri- ja veevarustuse teostamiseks enda kinnistule juba alates
aastast 2008 (lk 103-115), ei saa pidada kostja nõuet elektri- ja veevarustuse katkestamiseks hea usu põhimõtte vastaseks.
29.Olukorras, kus kostja elektri tarbimise vajadus on suurenenud ning hageja pole suutnud pika aja jooksul luua autonoomsest elektri- ja veevarustust enda kinnistule, ei saa pidada kostja käitumist hea usu põhimõtte vastaseks, kuna kostjal on muuhulgas õigus lähtuda enda majanduslikest huvidest. Kohus märgib, et hageja ei ole tõendanud ka kostja tahtlust hagejale kahju tekitamiseks elektri- ja veevarustuse katkestamisel. Kohus leiab, et kostjale ei saa panna kohustust võimaldada määramata perioodil hagejale elektri- ja veevarustust. Samuti ei saa kostjal olla seadusest tulenev kohustus hagejale elektrivarustuse võimaldamine müüjana elektrituruseaduse (ELTS) tähenduses. ELTS § 3 p 18 kohaselt on müük elektrienergia tasu eest või tasuta üleandmine teisele isikule. ELTS § 15 lg 1 kohaselt elektriettevõtja on äriregistrisse kantud või asutamisel olev aktsiaselts või osaühing. ELTS § 22 lg 1 p 4 kohaselt ettevõtjal peab olema tegevusluba elektrienergia müügiks. Kuivõrd kostja ei vasta ELTS seaduses sätestatud elektrienergia müüjale esitatud nõuetele, ei saa panna kostjale kohustust asuda müüma elektrienergiat hageja kinnistule. Kohus leiab, et puudub alus asuda seisukohale, kostja on hageja suhtes käitund hea usu põhimõtte vastaselt.
30.Eeltoodust tulenevalt jätab kohus rahuldamata hageja nõude tuvastada hageja kinnistu elektri- ja veevarustuse lepingu ülesütlemise tühisus ja selle mittevastavus headele kommetele ja seadusele, kuna kostjale ei ole hageja ja AS-i XXXi vahel 11.02.1997 sõlmitud lepingust tulenevad kohustused üle läinud ning kostja ei ole hageja suhtes käitunud hea usu põhimõtte vastaselt.
31.Hageja palub kohtul tuvastada kostja kohustus taluda kostja kinnisasjal maapõues olevaid tehnovõrke. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 158 lg 1 kohaselt on kinnisasja omanik kohustatud taluma tema kinnisasjal maapinnal, maapõues ning õhuruumis ehitatavaid tehnovõrke ja rajatisi (kütte-, veevarustus- või kanalisatsioonitorustikku, elektroonilise side või elektrivõrku, nõrkvoolu-, küttegaasi- või elektripaigaldist või surveseadmestikku ja nende teenindamiseks vajalikke ehitisi), kui need on teiste kinnisasjade eesmärgipäraseks kasutamiseks või majandamiseks vajalikud, nende ehitamine ei ole kinnisasja kasutamata võimalik või nende ehitamine teises kohas põhjustab ülemääraseid kulutusi. Seega AÕS § 158 lg 1 reguleerib olukorda, mil tekib vajadus paigutada ühe kinnisasja (valitsev kinnisasi) jaoks vajalik ese teisele kinnisasjal (teeniv kinnisasi), kui ilma selle esemeta oleks valitseva kinnisasja eesmärgipärane kasutamine või majandamine võimatu või seotud ülemääraste kulutustega. Regulatsiooni kehtestamise ajal olemas olnud tehnorajatisi tuleb taluda AÕSRS alusel. Kohus märgib, et kohtule ei ole esitanud tõendeid selle kohta, kellele hageja ja kostja kinnistul olevad tehnorajatised kuuluvad, seega ei ole võimalik tuvastada, kas kostjal on kohustus taluda kostja kinnistut läbivaid tehnovõrke. Samuti, kuna AÕS § 158 lg 1 ei reguleeri olukorda, mis tagaks hagejale elektri- ja veevarustuse võimaldamise, st tegemist on tehnorajatise talumise kohustusega, jätab kohus hageja alternatiivse nõude, tuvastada kostja kohustus taluda kinnisasja maapõuel olevaid tehnovõrke rahuldamata, kuna hagejal ei ole võimalik tehnorajatise kohustuse tuvastamise kaudu tagada enda kinnistule elektri- ja veevarustuse võimaldamist kostja poolt.
32.Hageja palub kohtul tuvastada kostja kavatsus katkestada hageja kinnistu elektri- ja veevarustus hageja omandiõigust rikkuvaks ning kohustada kostjat hoiduma edasistest tegevustest, mis on seotud hageja kinnistu elektri- ja veevarustuste katkestamisega. AÕS § 68 lg 1 kohaselt on omand isiku täielik õiguslik võim asja üle. Omanikul on õigus asja vallata, kasutada ja käsutada ning nõuda kõigilt teistelt isikutelt nende õiguste rikkumise vältimist ja rikkumise tagajärgede kõrvaldamist. Kuivõrd kohus on tuvastanud, et kostjal puudub seadusest ja tehingust tulenev kohustus hagejale elektri- ja veevarustuse võimaldamiseks, puudub kohtul alus kostja kohustamiseks elektri- ja veevarustuse
tagamisega jätkamiseks. Samuti ei saa see kostja poolt elektri- ja veevarustuse katkestamine olla hageja omandiõigust rikkuv, kuna kostja ei kahjusta selliselt ühtegi hageja omandisse kuuluvat asja. Seega jätab kohus hageja nõude, tuvastada kostja kavatsus katkestada hageja kinnistu elektri- ja veevarustuse hageja omandiõigust rikkuvaks ning kohustada kostjat hoiduma edasistest tegevustest, mis on seotud hageja kinnistu elektri- ja veevarustuste katkestamisega rahuldamata.
33.Eeltoodust tulenevalt jätab kohus hagi lepingu ülesütlemise tühisuse tuvastamise või kohustuse tuvastamise nõudes rahuldamata, kuna kohus ei ole tuvastanud asjaolusid, mille pinnalt saaks asuda seisukohal, et kostjal on seadusest või tehingust tulenev kohustus võimaldada hagejale elektri- ja veevarustust. Samuti ei ole kohus tuvastanud, et kostja on hageja suhtes käitunud hea usu põhimõtte vastaselt.
34.Kohus on käesoleva vaidluse raames kohaldanud 16.04.2014 kohtumäärusega hagi tagamise abinõu, mille kohaselt on keelanud kostjal hageja elektri- ja veevarustuse katkestamise. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 386 lg 4 kohaselt tühistab kohus hagi tagamise kohtuotsusega, kui hagi jääb rahuldamata, ja määrusega, kui hagi jäetakse läbi vaatamata või kui asjas menetlus lõpetatakse. Kohus tühistab hagi tagamise ka siis, kui hagi tagamise on otsustanud teine kohus, kui seadusega ei ole sätestatud teisiti. Kuivõrd hagi jääb rahuldamata, tühistab kohus hagi tagamise abinõu, millega kohus keelas kostjal hageja elektri- ja veevarustuse katkestamise.
35.Tulenevalt TsMS §-st 125, § 132 lg-st 1, § 134 lg-st 1 on hagi hind 3 500 eurot. Menetluskulude jaotus
36.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Sama paragrahvi lõike 2 alusel pool, kelle kahjuks otsus tehti, hüvitab teisele poolele muu hulgas kohtumenetluse tõttu tekkinud vajalikud kohtuvälised kulud. Kohtuvälised kulud, mis hüvitataks tunnistajale, kaasa arvatud hüvitis saamata jäänud töötasu või muu püsiva sissetuleku eest, hüvitatakse poolele samadel alustel ja samas ulatuses, nagu hüvitatakse tunnistajakulud. Lähtuvalt eeltoodust tuleb tsiviilasja menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel jätta hageja kanda.
37.TsMS § 174 lg 1 kohaselt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 3 kohaselt esitatakse hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega.