Harju Maakohtu Kentmanni kohtumaja kantselei kaudu (Kentmanni tn 13, Tallinn) 04.november 2014
Tsiviilasja number
2-13-4018
Tsiviilasi
XXXAS-i hagi Korteriühistu XXX ja XXXvastu solidaarselt 23 102,33 euro väljamõistmiseks
Hagihind
23 102,33 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: XXXAS (registrikood lepinguline esindaja Artjom XXX
XXX,
asukoht
XXX)
Kostja I: Korteriühistu XXX (registrikood XXX, asukoht XXX ), lepinguline esindaja Andry XXX Kostja II: XXX(isikukood XXX, elukoht XXX ); lepinguline esindaja vandeadvokaat Jürgen Valter Kolmas isik kostja II poolel: XXXAS (registrikood XXX, aadress XXX) esindaja Allan XXX Kohtuistungi aeg
24.september 2014
Resolutsioon
Jätta XXXAS-i hagi Korteriühistu XXX ja XXX vastu solidaarselt 23 102,33 euro väljamõistmiseks rahuldamata Hagimenetluse kulud jätta XXXAS-i kanda
Menetluskulude jaotus Edasikaebamise kord
Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest.
Hagiavalduse asjaolud
Hagiavalduse ja selle 31.10.2013.a täienduse kohaselt teatas XXX12.01.2011.a XXXAS-ile (edaspidi hageja) veekahjust, mis toimus 11.01.2011.a Tallinnas, XXX(edaspidi elamu) asuvas korteris nr 2 ning, mille tagajärjel sai suures ulatuses kahjustada korteri nr 2 siseviimistlus ja
kodune vara. Veekahju sai alguse XXX(edaspidi kostja II) kuuluvast korterist nr 5, kus lõhkes soojaveetoru kuulkraan enne veearvestit, mille tagajärjel jooksis vesi mööda konstruktsioone korterisse nr 2.
2.XXX oli sõlminud korteri XXX, Tallinn kindlustamiseks hagejaga kodukindlustuse lepingu (poliis nr XXX), perioodiga 10.04.2010 – 09.04.2011.a. Vastavalt kindlustuslepingule on hageja varakahju hüvitanud, tasudes kindlustusvõtjale taastusremondi ning kahjustada saanud koduse vara eest 23 102,33 eurot. VÕS § 492 lg 1 sätestab, et kindlustusandjale läheb tema poolt hüvitatava kahju ulatuses üle kindlustusvõtjale või kindlustatud isikule kolmanda isiku vastu kuuluv kahju hüvitamise nõue. Kohtuväliselt on hageja esitanud nõude kostja I, kui elamu hallatava korteriühistu vastu. Kostja I ei ole kohtuväliselt võlanõuet täitnud. 28.10.2013.a kohtuistungil kaasas kohus hageja taotlusel menetlusse kostja II.
3.Hageja põhjendab kostja I vastu esitatud nõuet alljärgnevalt: 11.02.2011.a kostja I poolt väljastatud akti kohaselt oli veekahju põhjuseks kostjale II kuuluva korteri nr 5 kuulkraani korpuse purunemine soojaveetorul enne veearvestit. Purunenud kuulkraan kuulub korteriomanike kaasomandi hulka, kuna see on osa elamu üldpüstikust ja ühenduskoht, mille abil ühendatakse konkreetsesse korterisse viiv torustik elamu üldpüstiku külge. Kuulkraan on kõikide korteriomanike ühiseks kasutamiseks vajalik seade. KÜS § 2 lõigetest 1 ja 2 ning Riigikohtu lahendist nr 3-2-1-76-04 (p 25) tulenevalt leiab hageja, et kostja I seadusest tulenevaks kohustuseks oli teostada elamu korteriomanike kaasomandis olevate tehnosüsteemide hooldust ning tagada nende korrasolekut niiviisi, et sellest ei tekiks kahju teistele korteriomanikele.
Vastavalt Eesti Standardile EVS 807:2010 „Kinnisvara korrashoid“ (edaspidi standard) hõlmab kinnisvara korrashoid muuhulgas ka ehitise tehnilist hooldamist eesmärgiga füüsiliselt säilitada ehitist, tagada selle vastavust ettenähtud nõuetele, välistada sellest kahju tekitamist. Standardi lisaks A oleva tabeli „Kinnisvara korrashoiu tagamise tegevuste, kulude ja tulude klassifikaator“ rea 242 kohaselt tähendab veevarustussüsteemide tehnohooldus seda, et soovitavalt 1 kord kvartalis korraldatakse regulaarselt kontrolli kogu süsteemi ulatuses; kontrollitakse lekkeid, filtrite ummistusi, läbijookse, kondensaatvee kogunemist ning kasutajate või teiste süsteemide (nende elementide) poolset torustike lubamatut koormamist. Lisaks tuleb kontrollida veevarustusega seotud pumpade tööd ja seadeid, samuti tsirkulatsioonisüsteemide tööd. Sellise veevarustussüsteemide hoolduse tulemuseks peab olema see, et elamus on ettenähtud kvaliteediga ja temperatuuriga vesi, süsteemis ei esine lekkeid ning süsteem ei põhjusta tarbijate vara kahjustamist. Kuna purunenud kuulkraan on osa kaasomandist, siis oli kostja I kohustuseks teostada selle tehnohooldust tasemel, mille puhul veelekked ja korteriomanikele kahju tekitamine oleksid välistatud. Seda vaatamata asjaolule, et kuulkraan asub korteri nr 5 reaalosa piires.
5.Hageja on seisukohal, et kostja I ei teostanud purunenud kuulkraani hooldust vajalikul tasemel - s.t kostja I on rikkunud talle seadusega ja standardiga pandud kohustust. Kostja I poolse kaasomandi esemeks oleva vara korrashoiu kohustuse täitmata jätmise ja XXX tekitatud kahju vahel esineb põhjuslik seos - kui kostja oleks toru ja sellel asuva kuulkraani õigeaegselt ja nõuetekohaselt üle vaadanud ja selle korrashoidu teostanud, siis kuulkraan oleks terve ning
kahju ei tekiks. KÜ ja korteriomanike vaheline suhe on võlasuhe - s.t KÜ täidab korteriomanike poolt saadud korraldusi, korteriomanikud aga tagavad selle kohustuse täitmiseks vajalikke vahendeid. Seega tegemist on käsunduslepingu sarnase võlasuhtega, mille rikkumise puhul tuleb vastutust tuvastada VÕS § 100 alt 1, § 103 lg 1 p 3, § 115 ja § 127 lg 1 lähtuvalt. VÕS § 103 lg 1 p-st 3 tulenevalt tuleb eeldada, et kostja 1 vastutab kahju põhjustamise eest (tema rikkumine ei ole vabandatav).
Alternatiivselt, kui kohus asub seisukohale, et KÜ ja korteriomanike vahel lepingulist või lepingusarnast suhet pole, siis tugineb hageja kostja I vastu nõude esitamisel VÕS §1043 ja § 1045 lg 1 p-le 7. Sellisel juhul leiab hageja, et kostja I ei ole täitnud talle seadusest tulenevat kohustust hooldada kaasomandi esemeks olevat vara ning tekitas sellega õigusvastaselt ja süüliselt kahju XXXvarale. VÕS § 1050 lg 1 kohaselt kostja 1 süüd kahju tekitamisel tuleb eeldada. Kostja I vastutust ei välista asjaolu, et KÜS § 2 lg-s 1 sätestatud kohustuste täitmiseks on kostja 1 palganud sellele spetsialiseeruvat ettevõtet. See tuleneb TsÜS § 132 lg-st 2.
7.Hageja põhjendab kostja II vastu esitatud nõuet alljärgnevalt: kostjale II kuuluva korteri nr 5 reaalosa piires asuv kuulkraan, mis purunes 11.01.2011.a ning tekitas kahju XXX varale, on elamu korteriomanike kaasomandis. Hageja leiab, et kostja II, kui elamu korteriomanik ja kaasomandi esemeks olevate asjade (sealhulgas elamu soojaveepüstiku ja selle peal oleva purunenud kuulkraani) kaasomanik ja kaaskasutaja AÕS § 72 tähenduses vastutab koos teiste elamu korteriomanikega solidaarselt kaasomandi esemeks oleva vara rikke tagajärjel tekkinud kahjude eest AÕS § 75 lg 1 ja VÕS § 115 alusel, sealhulgas ka siis, kui kahju on tekkinud ühele kaasomanikule.
Samuti on kostjal II, kui elamu korteriomanikul ja kaasomandi esemeks olevate asjade (sealhulgas elamu soojaveepüstiku ja selle peal oleva purunenud kuulkraani) kaasomanikul, üldisest käibekohustusest, mis on tuletatav TsÜS § 138 lg-st 2, tulenev kohustus mitte kahjustada teiste isikute, sealhulgas teiste kaasomanike, vara. Korteriomanikud peavad hea usu põhimõttest ja üldisest käibekohustusest tulenevalt tegema kõik mõistliku selleks, et nad elamut omades, vallates ja kasutades ei kahjustaks teisi isikuid. Kui kaasomanikud sellist kohustust rikuvad ning tekitavad kahju teisele isikule, siis vastutavad nad solidaarselt kahju tekitamise eest. Seetõttu tuleneb kostja II vastutus XXX kahju tekitamise eest alternatiivselt ka VÕS §-st 1043 ja § 1045 lg 1 p-st 5. Elamu korteriomanike, sealhulgas kostja II, vastutus XXX kahju tekitamise eest on solidaarne VÕS § 65 lg 1 ja § 137 lg 1 mõttes.
Alternatiivselt eelpool esitatule, kui kohtumenetluse käigus kostja I suudab tõendada, et elamu korteriomanike kaasomandis oleva kuulkraani purunemise põhjuseks oli selle ebakorrektne kasutamine kostja II poolt või et kostjal II oli kohustus nimetatud kuulkraani üle järelevalvet teostada ja seda hooldada või kostja II ei võimaldanud süüliselt kostjal I teostada kuulkraani õigeaegset hooldust, siis tuleneb sellisel juhul kostja II vastutus KOS § 11 lg 1 p 1 teisest alternatiivist ja/või p-st 3.
10.Alternatiivselt, kui kohus leiab, et purunenud kuulkraan on kostjale II kuuluva korteriomandi reaalosa, siis sellisel juhul tuleneb kostja II vastutus KOS § 11 lg 1 p-st 1.
11.Hageja on esitanud TsMS § 207 lg 1 pp 2 ja 3, VÕS § 137 lg 1 ja VÕS § 65 lg 1 kohaselt nõude mõlema kostja vastu solidaarselt, kuna nende vastu esitatavate nõuete alus (kuulkraani purunemine ja vee läbijooks) ja ese (XXX tekitatud kahju hüvitamine) on samad. Kostja I vastuväited
12.Kostja I hagi ei tunnista. Vastuväidete kohaselt on ta KÜS § 2 lg 1 sätestatud kohustute täitmiseks sõlminud lepingu XXXOÜ-ga. Kostja tellimusel ja haldaja järelevalve all teostatakse elamu hooldustöid üks kord kuus vastavalt standarditele ja tavapärasele praktikale. Nimetatud hooldustööd hõlmavad ka veevarustuse (sh külma ja soojavee süsteemid) korrashoidu. Veevarustussüsteemi hoolduse käigus teostatakse regulaarset kontrolli süsteemis: kontrollitakse lekkeid, filtrite ummistusi, läbijookse, kondensaatvee kogunemist ning kasutajate või teiste süsteemide poolset torustike lubamatut koormamist. Korterisisene süsteemide kontrollimise kohustus lasub AÕS §-st 72 lähtuvalt korteriomanikul.
13.XXX/2 Tallinn asuv korterelamu on ehitatud ja esmaselt kasutusele võetud 2006.a. Arvestades, et ehitise oluliseks osaks oleva veetorustiku tavapärane kasutusaeg on minimaalselt 30 aastat, siis ei saanud avarii põhjuseks olla ka veetorustiku osade, sh. sooja tarbevee sulgarmatuuri amortiseerumine. Kuna veesüsteemi kasutusiga ei ole möödunud ning hooldustoimingud on teostatud nõuetekohaselt, siis on kostja seisukohal, et avarii tekkis kostjast sõltumatutel asjaoludel, ning tuginedes VÕS § 127 lg 4 ja § 1043 ei kanna kostja vastutust avarii tagajärgede eest.
14.Kostja on asutatud XXX Tallinn asuvate korteriomanike, sh kindlustatud isiku poolt KOS § 15 lg 1 sätestatud kohustuse täitmiseks. Kindlustatud isiku näol on tegu kostja liikmega, kes tulenevalt kostja põhikirjast tasub igakuiselt kostja poolt kantud kulude eest proportsionaalselt oma kaasomandi eseme suurusele. Olukorras, kus kostja vara tekib tema liikmete maksetest, tähendab hagi esitamine kostja vastu sisuliselt nõude esitamist ka kindlustatud isiku vastu, mis on vastuolus hageja ja kindlustatud isiku vahelise kindlustuslepinguga ning VÕS § 492 lg-ga 1. Kostja II vastuväited
Kostja II ei vaidle vastu hageja väidetele, mis puudutavad asjaolu, et leidis aset soojaveetoru kuulkraani purunemine, mis paiknes torul enne kostja II veearvestit. Kõnealune kuulkraan on käsitletav olulise osana elamu üldpüstikust ja on vajalik kõikide korterite ühiseks kasutamiseks eraldades üldpüstikut korteri torustikust. Kostja II nõustub hageja seisukohaga, et korteriomanikul, kelle reaalosa piires selline kuulkraan asub, puudub võimalus seda iseseisvalt hooldada. Vaatamata asjaolule, et kuulkraan asub korteri 5 reaalosa piires, et ole tegemist korteri reaalosaga, vaid see kuulub kaasomanike kaasomandi hulka.
Kostja II ei nõustu sellega, et hageja poolt hr XXX makstud kahjuhüvitise suurus on võrdne hr XXX tekkinud kahju suurusega. Kostja II hinnangul tuleb kahju suurus ja hüvitatav kahju käesolevas menetluses eraldi tuvastada. Olukorras, kus tegelik kahju suurus oli väiksem või kindlustusandja hüvitas rohkem, kui oli kohustatud, ei saa hagejal olla sellist nõuet kostjate vastu. Antud juhul tuleneb hageja esitatud materjalidest, et kõnealusel juhul esines alakindlustus. Korteris asuva vara kindlustussumma on 9586,75 eurot. Hageja esitatud
tõenditest ilmneb, et osaliselt on väljamaksed põhjendamatud, näiteks fotodelt on näha, et kahjustada sai köögi laminaat-tööpind, kuid hüvitatud on kunstkivist tööpind summas 2810 eurot. Samuti on hageja esitatud tõenditest näha, et kahjusumma (kahjustatud vara väärtus) ei ole üheselt tuvastatud, vaid on toimunud nö “kauplemine”. Kostja II on seisukohal, et sellises olukorras ei ole võimalik lugeda hagiavaldust (kahju nõuet) tõendatuks ja selgeks.
Kostja II ei nõustu hageja järeldustega, et kuulkraani purunemisest saaks järeldada, et kuulkraani hooldust ei ole teostatud ning kui kostjad oleksid toru ja sellel asuva kuulkraani õigeaegselt ja nõuetekohaselt üle vaadanud ja selle korrashoidu teostanud, siis kuulkraan oleks terve ning kahju ei oleks tekkinud. Hageja ei ole selgelt öelnud, mis tegu oleks pidanud olema tehtud ja kuidas see oleks garanteerinud selle, et kraan oleks terve.
Kostja II ei nõustu hageja ühegi alternatiivselt esitatud argumentatsiooniga. Kostja II on seisukohal, et tema vastutuse korral oleks see piiratud kaasomandi osa proportsionaalse suurusega. Kostjale II kuulub XXX mõttelist osa kinnistust, mis teeb vastutuse maksimaalseks rahaliseks suuruseks 266,03 eurot. Korteriomaniku vastutuse osas teise korteriomaniku ees, tuleb lähtuda KOS § 11 regulatsioonist, kui eriregulatsioonist. Kohaldamisele ei kuulu deliktivastutuse sätted (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-38-05 p 10, 3-2-1-69-06 p 15 ja 3-2-1-18612 p 10).
KOS § 11 lg 3 kohaselt ei vastuta korteriomanik oma kohustuste rikkumise eest, kui ta tõendab, et rikkus kohustust asjaolu tõttu, mida ta ei saanud mõjutada, ja mõistlikkuse põhimõttest lähtudes ei saadud selle asjaoluga arvestamist või selle vältimist või takistavast asjaolust või selle tagajärgedest ülesaamist korteriomanikult oodata. Kui takistav asjaolu on ajutine, on kohustuse rikkumine vabandatav üksnes aja vältel, mil asjaolu takistas kohustuse täitmist. Kostjale II korteri ostmisel antud „XXX korterelamud, XXX hooldus- ja kasutusjuhend“, mis sisaldab kasutus- ja hooldusjuhendeid korteri ja selles asuvate seadmete hooldamiseks ei sisalda juhendit, et kuulkraane peaks mingil viisil hooldama ja/või kontrollima. Kuulkraani tutvustusmaterjalis on deklareeritud, et kuulkraan ei vaja eraldi hooldust. Kuulkraani purunenud koht asub sellises varjatud kohas, et isegi, kui seal oleks eelnevalt olnud pragu, siis ei oleks seda pragu olnud näha enne, kui kraan on täiesti purunenud. Kostja II teostas igakuist visuaalset kontrolli nii reaalosaks olevate tehnosüsteemide, kui ka kaasomandi osaks oleva kõnealuse purunenud kuulkraani osas, kuna kostja II esitab igakuiselt veenäite, mille saab veemõõtjast, mis asub purunenud kuulkraani läheduses. Kostja II ei tuvastanud igakuiste kontrollide käigus, et kraan lekiks või oleks seal mõni pragu või mistahes muu tuvastatav viga.
20.Alternatiivselt palub kostja II kahjuhüvitist vähendada VÕS § 140 lg 1 alusel, kuna kahju hüvitamine täies ulatuses oleks kostja 2 suhtes äärmiselt ebaõiglane ning mõistlikult vastuvõtmatu. Seejuures palub kostja 2 kohtul arvestada kõiki asjaolusid, eelkõige vastutuse iseloomu, isikutevahelisi suhteid ja nende majanduslikku olukorda, sealhulgas kindlustuse olemasolu.
21.Kostja II taotlusel kaasas kohus kolmanda isikuna kostja II poolel menetlusse XXXAS-i (edaspidi kolmas isik).
Kolmanda isiku seisukoht
22.Kolmas isik kostja II poolel on seisukohal, et hageja 23 102.33 euro väljamõistmise nõue ei ole põhjendatud ning ei kuulu rahuldamisele.
23.Kolmas isik nõustub kostjate vastuväidetega hagiavaldusele. Hagiavaldusest ei selgu, millist kohustust konkreetselt on kostjad rikkunud ning kuidas on see põhjuslikus seoses kahju tekkimisega. Kostja I on kinnitanud, et teostas tehnosüsteemide üle järelevalvet, kostja II teostas regulaarselt igakuist visuaalset kontrolli tehnosüsteemide üle sh veemõõtja kõrval asuva purunenud kuulkraani üle ning, et kontrolli käigus ei ilmnenud, et kraanis oleks pragu või see lekiks. Kuulkraan purunes sellisest kohast, mis on varjatud välispidise visuaalse kontrolli alt. Kuulkraani purunemisele ei viidanud mitte midagi enne kui see ootamatult purunes. Kuskilt ei tulene kohustust vahetada 5 aastat kasutuses olnud ning ilma igasuguste väliste vigastusteta kuulkraani uue vastu.
24.Kolmas isik on seisukohal, et juhul kui kostja II vastutab tekkinud kahju eest, siis vastutab kaasomanikuna ka kahjustatud korteri omanik, kuna ka tema rikkus kaasomandi korrashoiu kohustust. Sellisel juhul kohaldub korteriomanike solidaarse vastutuse asemel kolmanda isiku arvates VÕS § 137 lg 2. Nimetatud sätte järgi jaguneb kahju tekitajate solidaarvastutus omavahelises suhtes kõiki asjaolusid, eelkõige kohustuse rikkumise raskust või muu käitumise õigusvastasuse laadi ja riisiko astet, mille eest iga isik vastutab, arvesse võttes. Kuivõrd tegemist on korteriomaniku kaasomandist lähtuvat vastutust puudutava vaidlusega, siis AÕS § 75 lg 1 ja KOS § 13 lg 1 ja 2 tulenevalt vastutab kaasomanik vastavalt tema korteriomandi mõttelise osa suurusele. Kostjale II kuulub XXXmõttelist osa kinnistust, mis teeb vastutuse maksimaalseks rahaliseks suuruseks juhul, kui hagi rahuldataks täies ulatuses 266,03 eurot. Kui VÕS § 492 alusel on hagejale kahjustatud korteri omaniku nõue üle läinud, siis ei saaks ka tema nõuda kostjalt II kahju hüvitamist suuremas ulatuses, kui 266,03 eurot. Kohtuotsuse põhjendused
25.Pooltel ei ole vaidlust, et korteri XXX, Tallinnas omanik XXX oli sõlminud hagejaga kodukindlustuse lepingu (poliis nr XXX) perioodiga 10.04.2010-09.04.2011.a, et 11.01.2011.a sai korteri nr 2 siseviimistlus ja kodune vara veekahjustusi, et veekahju sai alguse kostjale II kuuluvast korterist nr 5, kus purunes enne veearvestit asuv soojaveetoru kuulkraan, mille tagajärjel voolas vesi mööda konstruktsioone korterisse nr 2 ning, et hageja on vastavalt kindlustuslepingule XXX varakahju hüvitanud, tasudes kindlustusvõtjale taastusremondi ja kahjustada saanud koduse vara eest kokku 23 102,33 eurot.
Pooltel on vaidlus kahju ulatuse üle, selle üle kas veetorustik, millel asus kuulkraan on korteriomaniku nr 5 reaalosa või korteriomanike kaasomandi osa ning selle üle, kas kostjad on oma kohustusi rikkunud ning kas ja missugustel alustel on nad kohustatud kahju hüvitama.
27.KOS § 1 lg 2 tulenevalt on kaasomandi esemeks maatükk ning ehitise osad ja seadmed, mis seaduse § 2 lõike 2 järgi ei kuulu ühegi korteriomandi reaalosa hulka ega ole kolmanda isiku omandis. KOS § 2 lg 2 sätestab, et korteriomandi eseme reaalosa ei ole ehitis ja selle osad ega ehitise püsimiseks või ohutuse tagamiseks või korteriomanike ühiseks kasutamiseks vajalikud
seadmed, ka siis, kui need asuvad korteriomandi eseme reaalosa piires. Riigikohus on mitmetes lahendites (nr 3-2-1-38-05, nr 3-2-1-116-11, 3-2-1-129-13) märkinud, et elamu ühiseks kasutamiseks vajalikud ühiskommunikatsioonid, nagu ühiskasutuses olevad torustikud, kuuluvad korteriomanike kaasomandisse, isegi kui need läbivad mõne korteriomandi reaalosa. Purunenud kuulkraan on osa XXX elamu ühiskasutuses olevast torustikust olles ühenduskoht, mille abil ühendatakse konkreetsesse korterisse viivat torustikku elamu torustiku külge. Seega kuulub kuulkraan korteriomanike kaasomandi hulka, vaatamata sellele, et see asub kostja II reaalosa piires.
28.VÕS § 3 punkti 6 järgi võib võlasuhe tekkida seaduses tulenevast alusest. VÕS § 100 sätestab, et kohustuse rikkumine on võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. VÕS § 101 lg 1 punkt 3 sätestab, et kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja nõuda kahju hüvitamist. VÕS § 115 lg 1 kohaselt kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele. Vastavalt VÕS § 492 lõikele 1 läheb kindlustusandjale tema poolt hüvitatava kahju ulatuses üle kindlustusvõtjale või kindlustatud isikule kolmanda isiku vastu kuuluv hüvitamise nõue.
29.KÜS § 2 lg 1 kohaselt on korteriühistu korteriomanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Riigikohus on 14.06.2004.a kohtuotsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-76-04 leidnud, et korteriühistu esmaseks kohustuseks on hoolitseda ühise omandi korrapärase majandamise eest. Riigikohus on selles lahendis leidnud samuti, et elamu korteriomanike kaasomandis olevate tehnosüsteemide hooldamine ja kasutuskõlblikus seisundis hoidmine on üks peamisi korteriühistu majandustegevusest tulenevaid kohustusi. Eelnevast tuleneb, et kostja I seadusest tulenevaks kohustuseks on teostada elamu korteriomanike kaasomandis olevate tehnosüsteemide hooldust ka sellele osale, mis asub konkreetse korteri reaalosa piires. Järelikult kohaldub analoogia alusel VÕS § 1044 lg 2, mis välistab deliktiõiguslike nõuete esitamise, väljaarvatud kui rikutud kohustuse kaitseeesmärk ei hõlma tekkinud kahju. Järelikult kuuluvad kohaldamisele VÕS §-d 100, 101 lg 1 p 3, 108 lg 1, 115 lg 1 ja korteriühistu ja korteriomandi seaduste sätted kui erisätted, mitte kahju õigusvastase tekitamise sätted, mille hageja on alternatiivselt esile toonud.
30.Hageja on seisukohal, et kinnisvara korrashoiul saab kostjate kohustuste kindlaksmääramisel lähtuda Eesti Standardist EVS 807:2010 „Kinnisvara korrashoid“, täpsemalt standardi lisaks A oleva tabeli reast 242. Standardi kohaselt hõlmab kinnisvara korrashoid muuhulgas ka ehitise tehnilist hooldamist eesmärgiga füüsiliselt säilitada ehitist, tagada selle vastavust ettenähtud nõuetele, välistada sellest kahju tekitamist. Standardi lisaks A oleva tabeli „Kinnisvara korrashoiu tagamise tegevuste, kulude ja tulude klassifikaator“ rea 242 kohaselt tähendab veevarustussüsteemide tehnohooldus seda, et soovitavalt 1 kord kvartalis korraldatakse regulaarselt kontrolli kogu süsteemi ulatuses; kontrollitakse lekkeid, filtrite ummistusi, läbijookse, kondensaatvee kogunemist ning kasutajate või teiste süsteemide (nende elementide) poolset torustike lubamatut koormamist. Lisaks tuleb kontrollida veevarustusega seotud
pumpade tööd ja seadeid, samuti tsirkulatsioonisüsteemide tööd. Sellise veevarustussüsteemide hoolduse tulemuseks peab olema see, et elamus on ettenähtud kvaliteediga ja temperatuuriga vesi, süsteemis ei esine lekkeid ning süsteem ei põhjusta tarbijate vara kahjustamist. Kuigi kostja I vaidles hagejale vastu selles osas, et standard ei ole korteriühistule täitmiseks kohustuslik, vaid on soovitusliku iseloomuga, on ta vastuses hagile ka ise esile toonud, et tema lepingupartner XXXOÜ teostab elamu hooldustöid standardile ja tavapärasele praktikale vastavalt. Järelikult võtab ka kohus muuhulgas arvesse standardis esile toodud kinnisvara korrashoiu nõudeid.
31.Kostja I vastuväidete kohaselt on elamu ehitatud ja kasutuses alates 2006. aastast. Kostja I esitatud hooldustabelitega on tõendatud, et ta on regulaarselt teostanud veevarustuse ja kanalisatsiooni hooldus- ja remonditöid, sh kontrollinud veemõõdusõlme, puhastanud veefiltreid, kontrollinud lekete ja tsirkulatsiooni olemasolu, kinnitite ja tugede korrasolekut. Õige on hageja märkus, et hooldustabelite kohaselt ei ole kostja I teostanud veetorustike kuulkraanide, sh korteris 5 asuva kuulkraani, kontrolli ega hooldust. Standardis ei ole otseselt esile toodud kohustust kontrollida või hooldada kuulkraane. XXX AS-i kuulkraani tutvustusest nähtub, et kuulkraan ei vaja eraldi hooldust ning, et ainuke hooldustöö on kuulkraani tihendi pingutamine. Seega ei tulene kostjale I kuulkraani hooldamise kohustust ka kuulkraani müüja antud juhistest. Kohus on seisukohal, et kostja I poolt regulaarselt läbi viidud lekete ja tsirkulatsiooni olemasolu kontroll, on tõhus abinõu avastamaks torustiku ja selle erinevate osade sh kuulkraanide lekkeid.
32.Kostja II kinnitas kohtule vande all antud ütlustes, et igakuise veemõõtja näidu fikseerimisel vaatas ta ka veemõõtja kõrval asuvat kuulkraani ega näinud sellel mõra ega leket.
33.Asja juurde võetud asitõendist - kuulkraanist, nähtuvalt purunes kraan varjatud kohast sisekeermest, mida ei saanud kostja I mingil moel välisel vaatlusel tuvastada. Kuna kuulkraan ei lekkinud vee tsirkulatsiooni kontrollimisel ega ka enne selle purunemist, siis asub kohus seisukohale, et kuulkraanil ilmnenud viga ei saanudki kostja I enne selle purunemist mõistlikul viisil kindlaks teha. Ebamõistlik ning käibe- ja standardis märgitud kohustusi oluliselt ületav, oleks kostjale I panna kohustus regulaarselt kuulkraan torustiku küljest eemaldada, et põhjalikult uurida või pingutada selle keermeid. Välistada ei saa, et ka sellise kontrollimise puhul ei oleks keerme purunemist saanud ette näha ning, et tegemist oli ebakvaliteetse või praak tootega. Hageja ei ole esile toonud, mil viisil oleks kostja I saanud kuulkraani hooldada või mida ette võtta, et veekahju ei oleks tekkinud. Järelikult ei ole kostja I rikkunud talle seadusega pandud kohustusi. Seega tuleb jätta hagi kostja I vastu rahuldamata. Kuna kohus asus eelpool seisukohale, et deliktiõiguslike nõuete esitamine on välistatud, siis tuleb rahuldamata jätta ka hageja alternatiivselt esitatud nõuded.
34.Vastavalt KOS § 11 lg 1 p 1 on korteriomanik kohustatud hoidma korteriomandi reaalosa korras ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. Riigikohus on lahendites 3-21-51-11, 3-2-1-186-12, 3-2-1-103-13, 3-2-1-80-13, 3-2-1-129-13 asunud seisukohale, et nii kaasomanike kui ka korteriomanike vahelistele kahju hüvitamise nõuetele kohaldub analoogia alusel VÕS § 1044 lg 2, mis välistab olulises osas deliktiõiguslike nõuete esitamise. Üksnes
juhul, kui rikutud kohustuse kaitse-eesmärk ei hõlma tekkinud kahju, saab kannatanud korteriomanik, olgugi et poolte vahel on seadusest tulenev võlasuhe, esitada VÕS § 1044 lg 1 järgi deliktilise nõude. Seega ei saa hageja antud juhul nõuda ka kostjalt II kui korteriomanikult kahju hüvitamist deliktiõiguslike sätete alusel.
35.AÕS § 72 lg 5 teine lause sätestab, et kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest. KOS § 10 lg 1 järgi võib korteriomanik korteriomandi reaalosa kasutada oma äranägemise järgi, välja arvatud siis, kui kasutus läheb vastuollu seadusega või kolmanda isiku õigustatud huvidega. KOS § 12 lg 3 järgi võib korteriomanik nõuda, et korteriomandi reaalosa ja kaasomandi eset kasutataks seaduse ning korteriomanike kokkulepete ja otsuste kohaselt. Kui korteriomandi reaalosa ja kaasomandi eseme kasutamine on reguleerimata, lähtutakse korteriomanike huvidest. KOS § 15 lg 5 järgi võib korteriomanik nõuda, et korteriomandi eset valitsetakse korteriomanike kokkulepete ja otsuste kohaselt või, kui need puuduvad, siis korteriomanike huvidest lähtudes.
36.Eelnevatest sätetest järeldub, et kaasomandi eset tuleb kasutada seaduse ning korteriomanike kokkulepete ja otsuste kohaselt, nende puudumisel aga korteriomanike huvidest lähtudes. Seega on kaasomanike huvides, et nende vara ei kahjustata, järelikult on kaasomanikel ühine kohustus tagada kaasomandieseme s.h tehnosüsteemide korrasolek ning oluline ei ole kahju tekitaja süü. Juhul kui korteriomanik kahjustab KOS § 11 lg 1 p-s 1 sätestatud kohustuste rikkumisega teise korteriomaniku omandit ja kannatanu nõuab omandi rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, saab rikkuja vastutusest vabaneda, kui ta tõendab, et rikkumine oli vabandatav.
37.Riigikohus on lahendi 3-2-1-129-13 punktis 43 asunud seisukohale, et tähtsust ei ole, kas korteriomanikule põhjustatud kahju lähtus teise korteriomandi reaalosast või kaasomandiosast. Kahju hüvitamise nõude esitamiseks VÕS § 115 lg 1 alusel peab korteriomanik olema rikkunud oma kohustusi, ilma et rikkumine oleks vabandatav (otsuse p 22). Sama lahendi punktis 47 on Riigikohus märkinud, et kaasomanikel on ühine üldine kohustus tagada, et kaasomandiese oleks sellises korras, millest ei tekiks kellelegi kahju (otsuse p 20). See ei ole aga üksnes passiivne kohustus hoiduda kaasomandieseme kahjustamisest. See kohustus hõlmab ka hoolsuskohustust kontrollida perioodiliselt elamu tehnosüsteemide korrasolekut, vältimaks mh lekkeid. Korteriomanikul, kelle korteriomandi reaalosa torustik läbib, on lisaks kohustus teavitada teisi korteriomanikke (olgu ka valitseja või korteriühistu vahendusel) torustikust lähtuvatest ohtudest, sh torustiku amortiseerumisest ja lekkimisest. Korteriomanike ühine kohustus on tagada, et elamu tehnosüsteemid oleksid korras. Sellest tulenevalt on korteriomanikud kohustatud kontrollima tehnosüsteemide korrasolekut ning rakendama puuduste ilmnemisel vajalikke abinõusid ohu või puuduse kõrvaldamiseks, sh andma nõusoleku selleks vajalike otsuste vastuvõtmiseks või kokkulepete sõlmimiseks ja kulude kandmiseks.
38.Kohus tuvastas eelpool, et kostja II vaatas igakuise veemõõtja näidu fikseerimisel ka kuulkraani ega näinud sellel mõra ega leket. „Merirahu korterelamud, Paljandi tn. 2 hooldus- ja kasutusjuhendiga“, mis anti kostjale II korteri ostmisel ning sisaldab kasutus- ja
hooldusjuhendeid korteri ja selles asuvate seadmete hooldamiseks on tõendatud, et see ei sisalda juhendit, et kuulkraane peaks mingil viisil hooldama ja/või kontrollima. Kohus tuvastas ka eelpool, et kuulkraani tutvustusmaterjalis on märgitud, et kuulkraan ei vaja hooldust ning, et kuulkraan purunes varjatud kohast, sisekeermest, mida ei saanud kraani torustiku küljest lahti võtmata mingil viisil märgata. Kohus märgib ka kostja II puhul, et ebamõistlik ning käibe- ja standardis märgitud kohustusi oluliselt ületav oleks talle panna kohustust nõuda korteriühistult kuulkraani põhjalikuma kontrollimise eesmärgil selle torustiku küljest regulaarselt eemaldamist ja uurimist. Hageja ei ole ka kostja II puhul esile toonud, mil viisil oleks kostja II pidanud kuulkraani hooldama või kontrollima või veekahju ära hoidma. Kostja II vande all antud ütlustega on tõendatud, et kuulkraan hakkas lekkima öösel, et ta sulges kraani kohe kui ärkas ja nägi, et vesi on põrandal ning, et ta helistas avarii numbrile ja hakkas põrandat kuivatama. Seega võttis ta koheselt tarvitusele kõik temast sõltuvad abinõud veekahju ulatuse vähendamiseks.
KOS § 11 lg 3 kohaselt ei vastuta korteriomanik oma kohustuste rikkumise eest, kui ta tõendab, et rikkus kohustust asjaolu tõttu, mida ta ei saanud mõjutada, ja mõistlikkuse põhimõttest lähtudes ei saadud selle asjaoluga arvestamist või selle vältimist või takistavast asjaolust või selle tagajärgedest ülesaamist korteriomanikult oodata. Kui takistav asjaolu on ajutine, on kohustuse rikkumine vabandatav üksnes aja vältel, mil asjaolu takistas kohustuse täitmist.
40.Kohus asub eelneva põhjal seisukohale, et kostja II on tõendanud KOS § 11 lg 3 märgitud eeldused st, et mõistlikkuse põhimõttest lähtudes ei saanud ta peale igakuisest kuulkraani vaatlemisest ja tuvastamisest, et kraan ei leki, midagi muud ette võtta ega ootamatult kuulkraani purunemisest alanud veekahju vältida. Seega tuleb jätta hagi kostja II vastu rahuldamata. Kuna kohus asus eelpool seisukohale, et deliktiõiguslike nõuete esitamine on välistatud, siis tuleb rahuldamata jätta ka hageja alternatiivselt esitatud nõuded Menetluskulude jaotus
41.Kuna kohus jättis hagi täies ulatuses rahuldamata, siis tuleb hagimenetluse kulud TsMS § 162 lg 1 alusel jätta täies ulatuses hageja kanda.
42.TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Kohus märgib seda menetluskulude jaotust ettenägevas kohtulahendis.
43.Vastavalt TsMS § 174 lg 3 esitatakse hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega; lõike 5 kohaselt võib kohus menetlusosalisele anda tähtaja hüvitatavate menetluskulude täpsustamiseks või kohustada teda esitama menetluskulusid tõendavaid dokumente. Kohtu nõudmiseta ei pea menetluskulusid tõendavaid dokumente esitama; lõike 6 kohaselt peab avaldaja menetluskuludelt arvestatava käibemaksu hüvitamiseks kinnitama, et ta ei ole käibemaksukohustuslane või ei saa muul põhjusel tekkinud kuludelt käibemaksu tagasi
arvestada; lõike 7 kohaselt ei või menetlusosaline menetluskulude kindlaksmääramise menetluse väliselt ega seal määratust suuremas ulatuses esitada menetluskulude kandmiseks kohustatud menetlusosalise vastu nõuet kulude hüvitamiseks kahju hüvitamise nõudena või muul sellesarnasel viisil. /allkirjastatud digitaalselt/ Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.