XXX avaldus XXX jt vastu kaasomandi keldri kasutuskorra kindlaksmääramiseks
Tsiviilasja hind
3 500 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Avaldaja: XXX(isikukood XXX, elukoht XXX Avaldaja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Tanel Mällas (Advokaadibüroo Luberg & Päts, e-post [email protected]) Puudutatud isik I: XXX(isikukood XXX, XXX) Puudutatud isik II: XXX(isikukood XXX, elukoht XXX) Puudutatud isik III: XXX(isikukood XXX, elukoht XXX) Puudutatud isik IV: XXX(isikukood XXX, elukoht XXX) Puudutatud isik V: XXX(isikukood XXX, elukoht XXX) Puudutatud isik VI: XXX(isikukood XXX, elukoht XXX) Puudutatud isik VII: XXX(isikukood XXX, elukoht XXX, epost XXX) Puudutatud isik VIII: XXX(isikukood XXX, elukoht XXX) Puudutatud isik IX: Tallinna linn (asukoht Vabaduse väljak 7, Tallinn) Puudutatud isiku IX volitatud esindaja: Ave XXX (e-post [email protected]).
Asja läbivaatamine
Kirjalikus menetluses
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada XXX avaldus XXXjt vastu kaasomandi keldri kasutuskorra kindlaksmääramiseks osaliselt.
2.Määrata kindlaks XXX(isikukood XXX), XXX(isikukood XXX), XXX(isikukood XXX), XXX(isikukood XXX), XXX(isikukood XXX), XXX(isikukood XXX), XXX(isikukood XXX), XXX(isikukood XXX), XXX(isikukood XXX) ja Tallinna Linna kaasomandi esemeks oleva kinnistu asukohaga XXXTallinn keldribokside kasutuskord alljärgnevalt: 2.1 XXXja XXXühiskasutusse jääb keldriboks, mis on määrusele lisatud plaanil märgitud numbriga 1; 2.2 XXXainukasutusse jääb keldriboks, mis on määrusele lisatud plaanil märgitud numbriga 2; 2.3 XXXainukasutusse jääb keldriboks, mis on määrusele lisatud plaanil märgitud numbriga 3; 2.4 XXXainukasutusse jääb keldriboks, mis on määrusele lisatud plaanil märgitud numbriga 4; 2.5 XXXainukasutusse jääb keldriboks, mis on määrusele lisatud plaanil märgitud numbriga 5; 2.6 XXXainukasutusse jääb keldriboks, mis on määrusele lisatud plaanil märgitud numbriga 6; 2.7 XXXainukasutusse jääb keldriboks, mis on määrusele lisatud plaanil märgitud numbriga 7; 2.8 Tallinna linna ainukasutusse jääb keldriboks, mis on määrusele lisatud plaanil märgitud numbriga 9; 2.9 XXXainukasutusse jääb keldriboks, mis on määrusele lisatud plaanil märgitud numbriga 12; 2.10 XXXTallinn asuva kinnistu kaasomanike ühiskasutusse jäävad määrusele lisatud plaanil numbritega 10 ja 11 märgitud ruumid; 2.11 XXXTallinn asuva kinnistu kaasomanikel on kohustus elamu keldrikorruse kaasomaniku ainukasutuses ja ühiskasutusega ruumide ehitustöödest teavitada teisi kaasomanikke. Kaasomanik teostab ehitustöid korrektselt, ega kahjusta olemasolevaid kommunikatsioone ning likvideerib koheselt ehitustöödega kaasnevad tagajärjed; 2.12 XXXTallinn asuva kinnistu kaasomanikel on kohustus kasutada keldris asuvaid ruume heaperemehelikult nii, et nende tegevus ei häiri teiste kaasomanike keldrikasutust, ei piira teiste kaasomanike ligipääsu nende ainukasutuses olevatesse keldriboksidesse ega kahjusta keldri seisukorda.
3.Käesoleva kohtumääruse lahutamatu osa on määrusele lisatud XXXTallinn asuva kinnistu keldribokside asendiplaan.
4.Menetluskulud jätta menetlusosaliste endi kanda. Edasikaebamise kord Käesoleva kohtumääruse peale võib esitada määruskaebuse Tallinna Ringkonnakohtule Harju Maakohtu Kentmanni kohtumaja kaudu 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu jooksul alates määruse tegemisest. Kui menetlusosaline taotleb määruskaebuse esitamisel menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama määruskaebuse. Asjaolud ja avaldaja nõue
1.XXX(avaldaja) ja XXX, XXX, XXX, XXX, XXX, XXX, XXX, XXX ja Tallinna linn on korteriomanditeks jagatud kinnisasja Tallinnas, XXX korteriomanikud. Kinnisasjal asub 2 eraldiseisvat elamut, kus on kokku kümme korteriomandit. Elamus nr 1 asub kaheksa korteriomandit, elamus nr 2 (edaspidi hoovimaja) kaks korteriomandit. Elamus nr 1 asuvate
korteriomandite omanikud on puudutatud isikud, hoovimajas asuva kahe korteriomandi omanik on avaldaja. Moodustatud on ka korteriühistu XXX.
2.Kaasomanikele kuuluvad korteriomandid, mille kinnistusraamatusse kantud kaasomandiosad (mõttelised osad) ja reaalosad (korterid) on alljärgnevad: 1) XXXja XXX– XXX/XXX mõttelist osa maatükist, katastritunnusega XXX, asukohaga Harju maakond Tallinna linna Kesklinna linnaosa XXX, pindalaga 1382 m2, sihtotstarbega elamumaa, ja selle oluliseks osaks oleva ehitise osast, mis ei ole ühegi korteriomandi reaalosaks ning reaalosana korter nr 1, üldpinnaga 24,00 m2; 2) XXX– XXX/XXX mõttelist osa maatükist, katastritunnusega XXX, asukohaga Harju maakond Tallinna linna Kesklinna linnaosa XXX, pindalaga 1382 m2, sihtotstarbega elamumaa, ja selle oluliseks osaks oleva ehitise osast, mis ei ole ühegi korteriomandi reaalosaks ning reaalosana korter nr 2, üldpinnaga 24,20 m2; 3) XXX– XXX/XXX mõttelist osa maatükist, katastritunnusega XXX, asukohaga Harju maakond Tallinna linna Kesklinna linnaosa XXX, pindalaga 1382 m2, sihtotstarbega elamumaa, ja selle oluliseks osaks oleva ehitise osast, mis ei ole ühegi korteriomandi reaalosaks ning reaalosana korter nr 3, üldpinnaga 24,10 m2; 4) XXX– XXX/XXX mõttelist osa maatükist, katastritunnusega XXX, asukohaga Harju maakond Tallinna linna Kesklinna linnaosa XXX, pindalaga 1382 m2, sihtotstarbega elamumaa, ja selle oluliseks osaks oleva ehitise osast, mis ei ole ühegi korteriomandi reaalosaks ning reaalosana korter nr 4, üldpinnaga 23,90 m2; 5) XXX– XXX/XXX mõttelist osa maatükist, katastritunnusega XXX, asukohaga Harju maakond Tallinna linna Kesklinna linnaosa XXX, pindalaga 1382 m2, sihtotstarbega elamumaa, ja selle oluliseks osaks oleva ehitise osast, mis ei ole ühegi korteriomandi reaalosaks ning reaalosana korter nr 5, üldpinnaga 24,00 m2; 6) XXX– XXX/XXX mõttelist osa maatükist, katastritunnusega XXX, asukohaga Harju maakond Tallinna linna Kesklinna linnaosa XXX, pindalaga 1382 m2, sihtotstarbega elamumaa, ja selle oluliseks osaks oleva ehitise osast, mis ei ole ühegi korteriomandi reaalosaks ning reaalosana korter nr 6, üldpinnaga 24,20 m2; 7) XXX– XXX/XXX mõttelist osa maatükist, katastritunnusega XXX, asukohaga Harju maakond Tallinna linna Kesklinna linnaosa XXX, pindalaga 1382 m2, sihtotstarbega elamumaa, ja selle oluliseks osaks oleva ehitise osast, mis ei ole ühegi korteriomandi reaalosaks ning reaalosana korter nr 7, üldpinnaga 48,80 m2; 8) Tallinna linn – 357/XXX mõttelist osa maatükist, katastritunnusega XXX, asukohaga Harju maakond Tallinna linna Kesklinna linnaosa XXX, pindalaga 1382 m2, sihtotstarbega elamumaa, ja selle oluliseks osaks oleva ehitise osast, mis ei ole ühegi korteriomandi reaalosaks ning reaalosana korter nr 9, üldpinnaga 35,70 m2; 9) XXX– XXX/XXX mõttelist osa maatükist, katastritunnusega XXX, asukohaga Harju maakond Tallinna linna Kesklinna linnaosa XXX, pindalaga 1382 m2, sihtotstarbega elamumaa, ja selle oluliseks osaks oleva ehitise osast, mis ei ole ühegi korteriomandi reaalosaks ning reaalosana korter nr 12, üldpinnaga 23,60 m2; 10) XXX– 436/XXX mõttelist osa maatükist, katastritunnusega XXX, asukohaga Harju maakond Tallinna linna Kesklinna linnaosa XXX, pindalaga 1382 m2, sihtotstarbega elamumaa, ja selle oluliseks osaks oleva ehitise osast, mis ei ole ühegi korteriomandi reaalosaks ning reaalosana korter nr 13, üldpinnaga 43,60 m2. Märgitud asjaolusid tõendab XXXkinnistusraamatu registriosa väljavõte.
3.Kaasomanikud on pidanud varasemalt läbirääkimisi kinnisasjal asuva ning kaasomanike ühiskasutusse kuuluva elamu nr 1 keldrikorruse kasutuskorra määramiseks, keldri kasutamiseks ja valdamiseks, kuid ei ole tänaseks päevaks kokkulepet saavutanud. Avaldaja on elanud kinnisasjal juba pikema aja vältel, olles teinud kinnisasja korrastamiseks märkimisväärseid kulusid. Vaatamata sellele puuduvad avaldajal ja puudutatud isikutel heanaaberlikud suhted ning omavahel kasutuskorra küsimuse lahendamine on võimatu. Selle asemel on elamu nr 1 KÜ juhatuse endised ja praegused liikmed võtnud enda suva alusel kasutusse keldriboksid, mis neile on meeldinud ning need ka lukustanud. Avaldaja arvates on selline käitumine avaldaja ja teiste kaasomanike suhtes pahatahtlik ja isikutel puudub mistahes alus endale iseseisvalt keldribokse määrata.
4.Kuivõrd kaasomanikud ei ole jõudnud keldri kasutuskorra kasutamise osas kokkuleppele ning osa kaasomanikest on juba oma suva järgi endale keldribokse valinud, taotleb avaldaja keldri
kasutuskorra määramist vastavalt käesolevas avalduses esitatule. Avaldaja põhjendab nimetatud kasutuskorra kehtestamise soovi alljärgnevaga.
5.Avaldaja on oma 27.05.2013 e-kirjas KÜ juhatuse liikmetele esitanud omapoolse nägemuse keldri kasutuskorra võimalikust lahendusest. Samuti on avaldaja 21.06.2013 oma esindaja kaudu teinud ettepaneku kohtuda kasutuskorra kokkuleppe sõlmimise arutamiseks 26.06.2013. Nimetatud avaldajapoolsed püüdlused ei ole aga käesolevaks hetkeks tulemust toonud. Avaldaja ettepanekule kohtumise korraldamiseks reageerisid mõned puudutatud isikud, kellest üks isik XXX edastas enda ettepanekud seoses kasutuskorra kokkuleppega kaasomanikele 26.06.2013 e-kirja teel. Nimetatud kirjas avaldas puudutatud isik, et keldris võiksid seal asuvad nn endised korterid jääda KÜ majandamispindadeks, millest ühes võiks hoida KÜ vara ja teise tulevikus ehitada sauna või muu ühiskasutatava ruumi. Avaldaja on palunud, et KÜ juhatuse liige XXX esitaks vastava nimekirja KÜ varadest, mida soovitakse poole lukustatud keldripinna ulatuses hoiustada. Tänaseni seda edastatud ei ole.
6.Tegemist on olukorraga, kus KÜ endised ja praegused juhatuse liikmed on omavahel suuremad ja nende korteriomandite registriosale mittevastavaid keldripindu lukustamisega nende endi kasutusse võtnud. Seejuures on oma käitumist põhjendatud KÜ vajadustega, mille juhatusse nad ise kuuluvad või on kuulunud varasemalt, kuid selline väide ei vasta tõele, sest KÜ-l puudub vara, mis nõuaks nii suurt laopinda.
7.Lisaks on XXX teinud avaldaja elukaaslasele ettepaneku võtta endale keldriboks nr 8 või oma asjad viivitamatult ära viia. Avaldaja on seisukohal, et selline käitumine on pahatahtlik, kuna keldriboks nr 8 on kõigest ca 2 m2 suurune ning asub kõige ebamugavamalt ligipääsetavas kohas. Mis tahes mõistlikku diskussiooni avaldaja ja puudutatud isikute vahel kinnisasja kasutuskorra kokkuleppe sõlmimise osas läbi viia õnnestunud ei ole ning rohkem ei ole puudutatud isikud avaldajaga ühendust võtnud ega ühtegi ettepanekut kasutuskorra osas teinud. Vastupidiselt eeldatavale viisakale suhtlusele on puudutatud isikud esitanud avaldajale alusetuid süüdistusi keldri risustamise ja tuleohtlikkuse tekitamise osas. Samuti vahetati avaldaja teadmata ära keldri lukk, millega piirati avaldaja ja tema pereliikmete liikumisvabadust seal, kus selleks õiguslikku alust ei olnud.
8.Lisaks viitab avaldaja asjaolule, et kuna talle kuulub kõige suurem osa XXX, Tallinn kinnisasja mõttelisest osast ehk kaks korterit, on tal õigus ka sellele vastavale keldriboksile. Avaldusele lisatud tabelist nähtub iga kaasomaniku registriosale proportsionaalselt vastava keldripinna suurus, mille kohaselt on avaldajal õigus 17,51 m2 suurusele keldriboksile. Sellest tulenevalt soovib avaldaja saada enda ainukasutusse avalduse lisas nr 5 esitatud joonisel märgitud keldriboksi. Kuivõrd keldriboksi vajavad kõik kaasomanikud, siis avaldaja arvates tuleks kõigile kaasomanikele võimaldada oma keldriboks, mille suuruse arvestamisel tuleks aluseks võtta iga kaasomaniku registriosa suurusele vastav keldripinna suurus, mille suurused on toodud lisas nr 4.
9.Avaldajale jääb mõistmatuks puudutatud isikute tegevus, kuivõrd avaldajalt on nõutud vaatamata võimatusele kasutada oma omandit tänu suuremale ruutmeetrite arvule kõige suuremat majandamiskulude tasumist. Samas ei ole aga võimalik lahendada avaldajal ühtegi küsimust eelkõige KÜ juhatusega, mis puudutab kinnistu kasutamist ja ka majandamist. Eeltoodud suhtlemisraskuste ja lahendamatute erimeelsuste tõttu on jäänud keldri kasutamise kord lahendamata. Avaldaja arvates on vajalik reguleerida keldri kasutamise kord kogu ulatuses, kuna poolte vahel on tekkinud keldri kasutamisega korduvalt probleeme, mida oleks võimalik vältida kasutuskorra olemasolul. Avaldaja soovib keldri kasutuskorra määramist käesolevas avalduses esitatud kasutuskorra järgi.
10.Alljärgnevaga esitab XXX ettepaneku, kuidas võiks olla lahendatud keldri kasutuskord: a) XXX ainukasutuses on lisas 5 märgitud keldrikorruse ruum; b) teiste XXX, Tallinn kaasomanike ainukasutuses on käesoleva kasutamiskorra sõlmimiseni nende kasutuses olnud keldriboksid; c) Lisas 5 joonisel märgitud esik on ühiskasutuses. Lisaks soovib avaldaja leppida kokku kasutuskorraga, et 1) elamu keldrikorruse kaasomaniku ainukasutuses ja ühiskasutusega ruumide ehitustöödest teavitatakse teisi kaasomanikke. Kaasomanik teostab ehitustöid korrektselt, ega kahjusta olemasolevaid kommunikatsioone (näiteks elektrijuhtmed
jm) ning likvideerib koheselt ehitustöödega kaasnevad tagajärjed – ehitusprahi koristamine jne; 2) Kaasomanikud kasutavad keldris asuvaid ruume heaperemehelikult nii, et nende tegevus ei häiri teiste kaasomanike keldrikasutust, ei piira teiste kaasomanike ligipääsu nende ainukasutuses olevatesse keldriboksidesse ega kahjusta keldri seisukorda. Asjaõigusseaduse (edaspidi AÕS) § 72 lg 5 sätestab, et kaasomanikul on õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis oleva asja valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele. Kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest.
11.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (edaspidi TsMS) § 613 lg 2 kohaselt lahendab kohus hagita menetluses kinnisasja, mille oluliseks osaks on elamu, kaasomanike vaidlused sama paragrahvi lõikes 1 nimetatud küsimustes, mis on seotud kaasomandi esemeks olevate eluruumide või ühiskasutuses olevate ruumide või maa kasutamisega või valitsemisega või kaasomanike otsustega. Avaldaja ja puudutatud isikud ei ole vaatamata läbirääkimistele suutelised keldri kasutuskorra kokkulepet sõlmima. Eelnev tingib vajaduse, et keldri kasutuskorra määraks kohus.
12.Avaldaja palub määrata kindlaks XXX, Tallinn asuva Elamu 1 keldrikorrust puudutav kasutuskord kinnistu omanike XXX, XXX , XXX, XXX , XXX, XXX, XXX , XXX , XXX ja Tallinna linna vahel. Avaldaja palub määrata avaldaja kasutusse keldripind, mis peaks avaldajale vastavalt tema registriosadele kuuluma. Avaldaja oli nõus loobuma avaldajale registriosa suuruse alusel saadavast keldripinnast ainult kompromissi sõlmimisel. Kuivõrd seda ei sõlmitud ei ole pole avaldaja enam ka omapoolse kompromissiga seotud.
13.TsMS § 172 lg 1 sätestab, et hagita menetluses kannab menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi. Avaldaja arvates on tänane olukord, kus menetlus jätkub põhjustatud eelkõige puudutatud isikust XXX. Avaldaja arvates on õiglane jätta osaliselt avaldaja menetluskulud puudutatud isiku XXX kanda. Puudutatud isikute I-VI seisukoht
14.Puudutatud isikud ei tunnista avaldaja nõuet kasutuskorra määramiseks ja paluvad jätta selle rahuldamata. Kuue puudutatud isiku nägemus on hetkel selline, et keldri kasutuskord võiks jääda sarnaseks väljakujunenud olukorraga, kus iga korteriomandi juurde kuulub keldriboks ja kaks endist köök-tuba jäävad kaasomanike ühiskasutusse. Ühiskasutuse reeglid vajaksid täpsustamist, kuid sellega peaks tegelema üldkoosolek. Endised köök-toad oleksid sobilikud nii ühistu tegevuseks vajaliku vara (nt muruniiduk) alaliseks hoidmiseks kui kaasomanike suuremõõtmelise vara (nt töökorras, ent korteris enam mitte kasutatav külmkapp) ajutiseks hoidmiseks. Samuti võib üks neist ruumidest sobida nt ühiskasutuses oleva sauna ehitamiseks või ühistu koosolekute pidamiseks.
15.Ühe endise köök-toa andmine vaid avaldaja kasutusse ei oleks kooskõlas kõikide kaasomanike ühiste huvidega. Avalduses on õigesti märgitud, et puudutatud isikud on mures avaldajapoolse keldri risustamise ja tuleohu tekitamise pärast. Täpsemalt on muretekitajaks avaldaja teismeline poeg, kes hoiab keldri üldkasutatavas vahekäigus oma mopeedi ja tegeleb sealsamas ka selle remontimisega. Kuigi avaldaja seda oma avalduses ei maini, on puudutatud isikutel arusaamine, et endist köök-tuba tahetakse muuta mopeedi garaaž-töökojaks. Sellega kaasneb teismeliste (avaldaja poeg ja tema nn tehnikahuvilised sõbrad) kogunemine vastavasse ruumi koos arvatavate negatiivsete lisamõjudega. Nimelt taolistes noorte kogunemiskohtades pruugitakse vahel ka alkoholi ja suitsetatakse. Kui samas ruumis on mootorikütus jm kergestisüttivad ained, siis tuleb tuleohtu lugeda tõsiseks riskiks. Puudutatud isikute huvides ei ole mainitud riski talumine. Säilitades endiste köök-tubade ühiskasutusse jäämise, oleks risk maandatud.
16.Avaldaja õigused keldripinnale on praegu tagatud seeläbi, et tema poolt ostetud kahe korteriomandi (hoovimaja) juurde kuuluvad juba ajalooliselt ka kaks keldriboksi. Neid bokse
ta aga lihtsalt ei soovi kasutada ja on seevastu asunud kohtu kaudu teistele kaasomanikele peale sundima kasutuskorda, mis enamiku huvidele ilmselgelt ei vasta.
17.Avaldaja on osa puudutatud isikute suhtes (nn endised ja praegused korteriühistu juhatuse liikmed) süüdistava hoiakuga, püüdes neist jätta kohtule halba muljet ja pidades just neid kasutuskorra kokkuleppe mittesaavutamise põhjustajateks. Tegelikult on just avaldaja ise see, kes heanaaberlikest suhetest ei hooli ja oma konfliktse käitumisega tüli õhutab. Nii näiteks on avaldaja esitanud kohtusse teiste kaasomanike vastu praeguseks kolm nõuet (käesolev asi, Harju Maakohtu tsiviilasjad 2-13-47414 ja 2-13-42199) ja ähvardab täiendavate nõuetega. Puudutatud isikutel on põhjendatud kahtlus, et kõikide nende kohtuasjade algatamise ajendiks sai neljas kohtuasi, kus avaldaja ettevõtte (OÜ XXX) rahanõue XXX vastu jäi aegumise tõttu rahuldamata (Harju Maakohtu tsiviilasi 2-12-56354). Tegemist oli sisuliselt taas nõudega kõikide teiste kaasomanike vastu, kuid solidaarvõlgnikuna valiti kostjaks üksnes puudutatud isik XXX. Tagasilöök aegumise läbi viiski avaldaja arvatavasti pahatahtlikule mõttele esitada teiste kaasomanike vastu kohtusse niipalju nõudeid kui võimalik.
18.Pahatahtlikult ja alusetult esitatud nõue tuleb jätta rahuldamata ja kaasnevad menetluskulud tuleb TsMS § 172 lg 1 teise lause järgi panna avaldaja kanda. Puudutatud isiku XXX seisukoht
19.Puudutatud isik on seisukohal, et avaldaja ettepanek ei arvesta teistega, mistõttu puudutatud isik sellega ei nõustu. Keldrikorrusel on kaks endist köök-toaga keldrikorterit. On arusaamatu, miks avaldaja soovib just üht neist enda kasutusse, oleks mõistlik jätta need ruumid ühiskasutusse. Avaldajale peaks sobima ka keldri muu osa, avaldajale võiks jääda kaks eraldi ruumi, kuna talle kuulub kaks korterit. Koos keldri kasutuskorra kindlaksmääramisega oleks mõistlik kindlaks määrata ka pesumaja ja hoovimaja pööningukorruste kasutuskord. Ka maa kasutuskord vajaks määramist. Puudutatud isik palub jätta avalduse esitatud kujul rahuldamata.
20.Seoses asjaoluga, et puudutatud isik XXX soovis käesoleva menetluse raames olla ära kuulatud, kuulas kohus XXX15.10.2014 telefoni teel ära. Puudutatud isik selgitas, et keldrikorrust jagada ei ole õige, kuna korralike mõõtkavasid ei ole. Selleks, et jagamine oleks võimalik, peaksid ruumide suurused olema teada. Avaldaja on väitnud, et tema kasutuses olev ala on väiksem sellest, millele tal õigus on, kuid see ei ole tõsi. Puudutatud isik palub avalduse rahuldamata jätta. Puudutatud isiku XXX seisukoht
21.Puudutatud isik leiab, et avaldaja XXX hagita asja avaldus tuleb jätta rahuldamata ning menetluskulud tema kanda. XXX kaasomandi eseme kasutamiskord on kindlaks määramata. Faktiliselt on avaldaja kasutanud talle reaalosana kuuluva hoovimaja korteri juures asuvat mõttelist osa.
22.Riigikohus on seisukohal, et AÕS § 72 lg 5 annab kaasomanikele õiguse nõuda kohtult kaasomandis oleva asja kasutuskorra reguleerimist, kui kasutuskorras ei ole saavutatud kokkulepet või võetud vastu enamuse otsust AÕS § 72 lg 1 järgi (vt 8. veebruari 2006. a otsus nr 3-2-1-121-05, p 23 ja 17. aprilli 2008. määrus nr 3-2-1-12-08, p 13). Seega peaks avaldaja esmalt taotlema kaasomandi osa kasutamiskorra kindlaksmääramist puudutatud isikutelt (kui kaasomanikelt) ja alles siis, kui need keelduvad sellest või see ebaõnnestub, pöörduma kaasomandi kasutamiskorra kindlaksmääramiseks kohtu poole.
23.Kuna avaldaja ei ole väitnud, et puudutatud isikud oleksid keeldunud kaasomandi kasutamiskorra kindlaksmääramisest, siis ei ole tema avaldus õiguslikult põhjendatud ning selle menetlemisest tuleks TsMS § 372 lg 1 p 2 alusel keelduda. Puudutatud isiku Tallinna linn seisukoht
24.Tallinna linnale teadaolevalt on XXX on esitanud 2013 aasta septembrikuus hagiavalduse Harju Maakohtule korteriomandi koosseisu kuuluvast kaasomandist osa eraldamiseks ja sellekohase kinnistusraamatu kande tegemiseks. Nimetatud nõue on esitatud kõikide XXX
korteriomandi omanike vastu. XXX kinnisasjal asub kaks elamut. Elamu pos 2, s.o hoovimajas asuvad Andres Kokkale kuuluvad korteriomandid nr 12 (reaalosa suurus 23,60 m2) ja 13 (reaalosa suurus 43,60 m2), ülejäänud korteriomandid asuvad tänavapoolses elamus. XXX on kõnealustes korteriomandites teostanud ehitustöid, mille tulemusel on korteriomandite 12 ja 13 reaalosad füüsiliselt ühendatud ning ehitustööde käigus on avaldaja poolt välja ehitatud ka kaasomandisse kuuluv pind suurusega 60 m2, kokku moodustab korteriomandite nr 12, 13 reaalosade ja kaasomandi arvelt välja ehitatud pind 127,30 m2. Seega on kogu hoovimaja XXX ainuvalduses ja -kasutuses. XXX soov on liita korteriomandid nr 12 ja 13 ning suurendada uue korteriomandi reaalosa kaasomandiosa arvelt. Korteriomandite omanikud ei ole selles küsimuses üksmeelele jõudnud. Kohtumääruse põhjendused
25.Avaldaja taotleb Tallinnas XXX asuva kinnistu keldri kasutuskorra kindlaksmääramist. Sellise avalduse lahendab kohus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 475 lg 1 p 13 ja § 613 lg 2 järgi hagita menetluses. TsMS § 477 lg 1 kohaselt vaatab kohus hagita asja läbi hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades hagita menetluse kohta sätestatud erisusi.
26.Käesoleval juhul on kohtule kinnistusraamatu väljavõtete näol esitatud tõendid selle kohta, et avaldaja XXX ja puudutatud isikud XXX, XXX, XXX, XXX, XXX, XXX, XXX, XXX ja Tallinna linn on korteriomanditeks jagatud kinnisasja Tallinn XXX korteriomanikud (kd I lk 9-20). Asjaõigusseaduse (AÕS) § 56 lg 1 kohaselt kinnistusraamatusse kantud andmete õigsust eeldatakse. Seega kohus loeb tuvastatuks, et XXX Tallinn on avaldaja ja puudutatud isikute kaasomandis. Kohtule ei ole esitatud ka andmeid, millest nähtuvalt oleksid kaasomanikud varasemalt kokku leppinud kinnistu keldri kasutuskorras.
27.Antud asjas on tegemist kaasomanike vahelise vaidlusega, mistõttu kuuluvad kohaldamisele asjaõigusseaduse kaasomanikevahelisi suhteid reguleerivad sätted. AÕS § 72 lg 1 sätestab, et kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppel. Kaasomanike häälteenamusega tehtava otsusega võib otsustada küsimusi, mis jäävad ühise asja tavapärase valdamise ja kasutamise piiridesse. AÕS § 72 lg 3 alusel on kaasomanikul õigus ühist asja kasutada niivõrd, kui see ei takista teiste kaasomanike kaaskasutust. AÕS § 72 lg 5 sätestab, et kaasomanikul on õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis oleva asja valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele. Kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest.
28.Tulenevalt Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-6-07 p-st 18 valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja esmajoones kokkuleppe alusel. Seega kaasomanikud peavad ühiselt otsustama, kuidas nad kaasomandis olevat asja kasutavad. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-93-12 p-s 15 märkinud, et kui mõni kinnisasja kaasomanik keeldus kaasomandi kasutuskorra kokkulepet sõlmimast, võib iga kaasomanik nõuda kohtult kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramist kohtumenetluses ning kohtuotsus kasutuskorra kindlaksmääramise kohta asendab tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 järgi kaasomanike kokkuleppe sõlmimise tahteavalduse (vt Riigikohtu 18. jaanuari 2011. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-151-10, p 11; 17. aprilli 2008. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-12-08, p 13; 8. veebruari 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-12105, p 23). Seega, kui kaasomanikud kasutuskorra kokkulepet ei saavuta, võib kaasomanik, tuginedes AÕS § 72 lg-tele 1 ja 5, nõuda kasutuskorra kindlaksmääramist. Kohus leiab, tulenevalt asjas esitatud seisukohtadest, tõenditest ja kaasomanike vahelisest suhtest, et käesolevas asjas on mõistlik ja vajalik kinnistu keldri kasutuskord kindlaks määrata kohtu poolt.
29.Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-93-12 p-s 12 märkinud, et kohtul on kasutuskorra üle otsustades lai diskretsiooniõigus, st lähtuda tuleb hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest ning arvestada mh kõigi kaasomanike ühiste huvide, kaasomandi mõtteliste osade suuruse, senise
kasutuskorra, pooltevaheliste suhete jm oluliste asjaoludega; kohus ei olnud seotud kasutuskorra kindlaksmääramisel taotletud kasutusviisidega (vt Riigikohtu 23. veebruari 2011. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-172-10; 17. aprilli 2008. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-1208, p 13; 8. veebruari 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-121-05, p 42; 16. aprilli 2003. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-31-03, p 14).
30.Kaasomanikud on menetluse kestel avaldanud oma seisukohad XXX Tallinn kinnistu keldri kasutuskorra kindlaksmääramise osas, esitades omapoolse nägemuse kasutuskorra jaotusest. Avaldaja soovib, et tema ainukasutusse jääks keldriruum, milles varasemalt asus üks kööktoaga keldrikorteritest (määrusele lisatud plaanil tähistatud numbriga 10). Avaldaja leiab, et nimetatud ruum tuleks jätta tema kasutusse, kuna selle suurus – 17,51 m2– vastab proportsionaalselt avalaja kaasomaniku registriosa suurusele. Puudutatud isikud vaidlevad avaldaja nõudele vastu, kuna see ei arvestaks tervikuna kõigi kaasomanike ühiseid huvisid. Nii avaldaja poolt taotletud ruum kui ka teine endine köök-tuba (määrusele lisatud plaanil tähistatud numbriga 11) tuleks jätta kõigi kaasomanike ühiskasutusse. Neid ruume saaks tulevikus kasutada sauna- või puhkeruumidena ning ühistu või kaasomanike suuremõõtmelisema vara hoidmiseks.
31.Kohus on seisukohal, et XXX Tallinn kinnistu keldri kasutuskord tuleb kindlaks määrata, kuid mitte avaldaja nõutud viisil. Kohus ei leia, et antud juhul oleks põhjendatud avaldaja ainukasutusse jätta üks kahest endisest köök-toast. Nimetatud ruumid tuleb jätta kõigi kaasomanike ühiskasutusse, kuna sinna on võimalik kaasomanike ühiseid huve arvestades rajada puhkeruumid või ühistule kuuluvate esemete hoiupaik. Antud juhul on avaldaja esitanud 23.11.2013 toimunud KÜ XXX üldkoosoleku protokolli (kd I lk 107-114), millest nähtuvalt on üldkoosoleku raames arutatud ka keldri kasutuskorra määramist. Üldkoosoleku protokollile on lisatud keldri kasutuskorra selgitus (kd I lk 112) ja keldrikorruse plaan (kd I lk 114). Nähtuvalt protokolli punktist 5 on keldri kasutuskord võetud vastu sellisena, et see väljendab kehtivat kasutustava. Keldri kasutuskorra selgituse kohaselt jäävad endised korterid 10 ja 11 ühiskasutusse ning kõigile kaasomanikele on määratud keldriboks. Kohus on seisukohal, et määrates keldri kasutuskorra lähtuvalt 23.11.2013 toimunud üldkoosolekul vastuvõetud otsusest, on arvesse võetud kaasomanike huve tervikuna. Samuti on sellise lahenduse korral avaldajale tagatud tema ainukasutusse jäävad keldriboksid.
32.Lähtuvalt eeltoodust määrab kohus kindlaks XXX Tallinn asuva kinnistu keldri kasutuskorra selliselt, et XXXja XXX ühiskasutusse jääb keldriboks, mis on määrusele lisatud plaanil märgitud numbriga 1; XXX ainukasutusse jääb keldriboks, mis on määrusele lisatud plaanil märgitud numbriga 2; XXX ainukasutusse jääb keldriboks, mis on määrusele lisatud plaanil märgitud numbriga 3; XXX ainukasutusse jääb keldriboks, mis on määrusele lisatud plaanil märgitud numbriga 4; XXX ainukasutusse jääb keldriboks, mis on määrusele lisatud plaanil märgitud numbriga 5; XXX ainukasutusse jääb keldriboks, mis on määrusele lisatud plaanil märgitud numbriga 6; XXX ainukasutusse jääb keldriboks, mis on määrusele lisatud plaanil märgitud numbriga 7; Tallinna linna ainukasutusse jääb keldriboks, mis on määrusele lisatud plaanil märgitud numbriga 9; XXX ainukasutusse jääb keldriboks, mis on määrusele lisatud plaanil märgitud numbriga 12; XXX Tallinn asuva kinnistu kaasomanike ühiskasutusse jäävad määrusele lisatud plaanil numbritega 10 ja 11 märgitud ruumid.
33.Avaldaja on esitanud ka taotlused, et kohus määraks kasutuskorra raames kindlaks, et elamu keldrikorruse kaasomaniku ainukasutuses ja ühiskasutusega ruumide ehitustöödest teavitatakse teisi kaasomanikke. Kaasomanik teostab ehitustöid korrektselt, ega kahjusta olemasolevaid kommunikatsioone (näiteks elektrijuhtmed jm) ning likvideerib koheselt ehitustöödega kaasnevad tagajärjed; samuti leiab avaldaja, et kasutuskorra raames tuleb kindlaks määrata, et kaasomanikud kasutavad keldris asuvaid ruume heaperemehelikult nii, et
nende tegevus ei häiri teiste kaasomanike keldrikasutust, ei piira teiste kaasomanike ligipääsu nende ainukasutuses olevatesse keldriboksidesse ega kahjusta keldri seisukorda.
34.Kohus on seiskohal, et avaldaja eelnimetatud taotlused tuleb rahuldada. Kooskõlas Riigikohtu lahendiga nr 3-2-1-185-13 märgib kohus, et AÕS § 72 lg 5 teisest lausest tuleneb, et kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest. Seega on põhimõtteliselt kõigil kaasomanikel kohustus kasutada kaasomandi eset selliselt, et üksteise huvid ja õigused ei saaks sellest kahjustatud. Kohus leiab, et kaasomanike huve arvestades on põhjendatud määrata kasutuskorra raames kindlaks, et nii ainu- kui ühiskasutuses olevate ruumide ehitustööde korral teavitatakse ka teisi kaasomanikke, töid teostatakse korrektselt ning ehitustöödega kaasnevad tagajärjed likvideeritakse. Sellisel juhul on kaasomanikel võimalik ehitustöödega arvestada ning õigus eeldada, et koristustööde läbiviija likvideerib enda järelt ka tekkinud prahi.
35.Samuti on põhjendatud kindlaks määrata, et kasutuskorrast lähtuvalt ei tohi piirata teiste kaasomanike ligipääsu oma keldriboksidele ega kahjustada keldri olukorda. Võttes arvesse, et käesoleva kohtumäärusega määrab kohus kindlaks, milline keldriboks konkreetse kaasomaniku ainukasutusse jääb, on vastaval kaasomanikul ka õigus nõuda, et tema ligipääsu sellesse boksi ei takistataks. Keldri olukorra kahjustamist hoidumiseks kohustamine on aga kõigi kaasomanike ühistes huvides, kuna ka juhul, kui keldri kasutuskord on kindlaks määratud ning keldriboksid kaasomanike ainukasutusse jagatud, on kelder tervikuna jätkuvalt kaasomanike ühises omandis ning kõigil on seetõttu säilinud huvi keldri heakorra tagamiseks.
36.Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-13-14 p-s 10 märkinud, et AÕS § 72 lg 5 järgi tuleb vaidlus lahendada kaasomanike huvidest lähtudes. Kohus peab asja lahendades kaasomanike huve kaaluma ja hindama, milline lahendus vastab kõige paremini nende huvidele. Kohus on seisukohal, et käesoleva lahendi tegemisel on kohus kaalunud ja hinnanud kaasomanike huve ning on seisukohal, arvestades vaidluse asjaolusid, asjas esitatud tõendeid, pooltevahelisi suhteid ja kaasomandi suuruseid, et kinnistu keldri kasutuskord vastab kõigi kaasomanike huvidele.
37.Eeltoodust tulenevalt rahuldab kohus avalduse osaliselt. Kohus jätab avalduse rahuldamata osas, milles avaldaja taotles, et XXX Tallinn asuva kinnistu keldrikorruse kasutuskorra kindlaksmääramise raames jäetaks avaldaja ainukasutusse määrusele lisatud plaanil numbriga 10 tähistatud ruum. Kohus asus seisukohale, et avaldaja ainukasutusse tuleb jätta ruum numbriga 12.
38.Tsiviilasja hind on TsMS § 122 lg 3, § 132 lg 1 ja § 477 lg 1 järgi 3 500 eurot.
39.TsMS § 478 lg 4 kohaselt hakkab hagita menetluses tehtav määrus kehtima ja kuulub täitmisele sõltumata jõustumisest viivitamata alates päevast, kui see tehakse teatavaks isikutele, kelle kohta määrus vastavalt selle sisule on tehtud, kui seadusest ei tulene teisiti. Kohus võib määrata, et määrus kuulub osaliselt või täielikult täitmisele alates hilisemast asjast, kuid mitte hiljem kui alates jõustumisest, kui seadusest ei tulene teisiti. Tehingu tegemiseks nõusoleku või heakskiidu andnud või isiku tahteavalduse asendanud määrus kuulub täitmisele alates jõustumisest. Kohus leiab, et antud asjas on põhjendatud määrata, et käesolev määrus hakkab kehtima alates jõustumisest. Menetluskulude jaotus
40.TsMS § 172 lg 1 kohaselt kannab hagita menetluses menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud
kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi. Kohus leiab, et kuna käesolev vaidlus oli põhjustatud kõigi kaasomanike huvidest, tuleb menetluskulud jätta menetlusosaliste endi kanda.