Asjaõigus › Omandiasjad

summalt viivist alates otsuse jõustumisest kuni täitmiseni VÕS § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud ulatuses. Riigilõivu tasumiseks vajalikud pangarekvisiidid ning viitenumber on kohustatud isikule kättesaadavad kohtulahendile lisatavas makseinfos. Kohtuotsuse kehtiv resolutsioon

EDASIKAEBE KORD

Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Selgitused:

2(16)

omandiosa väärtust. Sellisel eesmärgil tehtud tehing on näilikuna või vastuolu tõttu heade kommetega tühine. Tallinna Ringkonnakohtu 31.01.2008 otsusega jäeti maakohtu otsus muutmata, Riigikohus ei võtnud 19.05.2008 määrusega kostja I kassatsioonkaebust menetlusse ja maakohtu otsus jõustus. Esialgne hageja kanti vaidlusaluse kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse ja selle tulemusel laienesid kostja I mõttelisele osale seatud hüpoteegid, sh vaidlusalune hüpoteek kogu vaidlusalusele kinnistule. Just eelkõige vaidlusaluse hüpoteegi tõttu oli esialgsel hagejal oluliselt raskendatud laenu saamine kostja I kasuks väljamõistetud hüvitise tasumiseks, mille tulemusel tasumine viibis ja esialgsel hagejal tuli maksta viivist. Ka sel põhjusel on vaidlusaluse hüpoteegi seadmise tehing tühine vastuolu tõttu heade kommetega. Kostjad ei ole hagejale avaldanud, milliseid kostja I kohustusi vaidlusalune hüpoteek tagab ega ole ka nõustunud selle kustutamisega. Hageja palus kohtul: • tuvastada kostja II kohustus anda hüpoteegipidajana nõusolek hagejale kuuluvat Tallinnas XXXXX XX X, asuvat kinnisasja (edaspidi vaidlusalune kinnistu) koormava, Harju Maakohtu Kinnistusosakonna Tallinna Jaoskonna kinnistusregistri registriossa nr XXXXXXX tehtud kande kostja II kasuks seatud hüpoteegi (eespool ja edaspidi „vaidlusalune hüpoteek”) kustutamiseks, asendades hüpoteegipidaja nõusoleku kohtuotsusega; • esimese nõude rahuldamata jätmise korral tunnistada lubamatuks kostja I ja kostja II vahelise 28.11.2007 laenulepingu ja 29.11.2007 lepingudokumendis (pealkirjastatud „Hüpoteegi seadmise leping ja asjaõigusleping”) sisalduvate kostjate vaheliste hüpoteegi seadmise kokkuleppe, tagatislepingu ning asjaõiguslepingu alusel toimuv võimalik sundtäitmine ja tuvastada eelmises taandes märgitud kostja II kohustus asendades selle kohtuotsusega. Kostja I vastuväited Kostja I vaidles hagile. Kostjad I ja II lähtusid vaidlusaluse hüpoteegi seadmisel seda liiki tehingu tavapärasest eesmärgist, st tagada kostja I rahalisi kohustusi kostja II ees. Kostja I vajas laenu, sest ta pidi olema valmis kaasomandi lõpetamise vaidluse tema soovitud lahenduse korral maksma esialgsele hagejale hüvitise, samuti asuma vaidlusalusel kinnistul asuvat elamut korrastama või talle ebasoodsa lahendi korral soetama uue eluaseme. Vaidlusalune hüpoteek ei mõjuta kinnisasja väärtust nagu üldse väärtus ei sõltu hüpoteekidest. Kui hüpoteegipidaja ka hüpoteegi realiseerib, siis omandab kinnisasja omanik vastava nõude esialgse võlgniku vastu ja tema vara hulk tervikuna ei muutu. Kostjal I on tegelik rahaline kohustus kostja II ees, mis on osaliselt täitmata. Vaidlusaluse hüpoteegi alusel sundtäitmise algatamist ei saa pidada tõenäoseks, sest kostja I täidab oma kohustusi kohaselt. Kostja II vastuväited Kostja II vaidles hagile vastu. Hageja ei saa nõuda selliste võlaõiguslike lepingute tühisuse tuvastamist ega esitada sellel rajanevaid nõudeid, mille pool ta ise ei ole, käesoleval juhul on selliseks muu hulgas kostjate I ja II vaheline laenuleping, hüpoteekide seadmise võlaõiguslikud kokkulepped ja tagatiskokkulepped.

4(16)

Vaidlusaluse hüpoteegi seadmine ega sellega seotud tehingud ei ole näilikud või muul alusel tühised, sest kostja II andis kostjale I laenu tehes selleks osaliselt ülekandeid kostja I kohustuste täitmiseks, samuti andes ja kandes üle raha, mille tulemusel kostjal I on kostja II ees täitmata rahaline kohustus ja vaidlusalune hüpoteek tagabki selle täitmist. Kostja II ei olnud maakohtu otsuse ega hilisemate lahendite tegemise ajal enam kaasomandi lõpetamise menetluses osaline, ta ei teadnud ega pidanud teadma menetluse käigust ja tal puudus huvi vaidlusaluse hüpoteegi seadmiseks mingil muul eesmärgil peale kostja I rahalise kohustuse tagamise. Kostjal II oli piisav sissetulek ja rahalised vahendid laenu andmiseks. Algselt sõlmiti 28.11.2007 suuline laenuleping, hiljem 29.12.2007 kirjalik. Vaidlusalune hüpoteek tagab muu hulgas ka kirjalikust laenulepingust tulenevate kostja I kohustuste täitmist. Esimese astme kohtu otsus Maakohus rahuldas KR hagi LV vastu hüpoteegi kustutamiseks. Kohus tuvastas LV kohustuse anda hüpoteegipidajana nõusolek KR-le kuuluvat Tallinnas XXXXX XX X, asuvat kinnisasja koormava, Harju Maakohtu Kinnistusosakonna Tallinna Jaoskonna kinnistusregistri registriossa nr XXXXXXX tehtud kande LV kasuks seatud hüpoteegi kustutamiseks ning kohustas LV andma nõusoleku ja asendada see käesoleva kohtuotsusega. Maakohus jättis läbi vaatamata KR hagi LV ja EV vastu sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks. Kohus jättis hageja menetluskuludest 50% LV kanda ja ülejäänud 50% hageja enda kanda, kostjate LV ja EV menetluskulud kummagi kostja enda kanda. Kohus mõistis LV-lt Eesti Vabariigi kasuks välja riigilõivu 1600 eurot. Hüpoteek on piiratud asjaõigus, mis AÕS § 325 lg 1 kohaselt koormab kinnisasja selliselt, et isikul, kelle kasuks hüpoteek on seatud (hüpoteegipidajal), on õigus hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamisele panditud kinnisasja arvel. Hüpoteeki kui asjaõigust seob tagatavate nõuetega võlaõiguslik kokkulepe, millega määratakse, milline nõue on hüpoteegiga tagatud (tagatiskokkulepe). Seega saab hüpoteegi puhul eristada kolme kokkulepet: asjaõiguslikku kokkulepet hüpoteegi seadmiseks; tehingut, millest tuleneb võlg (nt laenuleping), ja tagatiskokkulepet, mis seob hüpoteegi tagatava nõudega (vt Riigikohtu 05.11.2008 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-104-08, p 12 teine lõik). AÕS § 346 lg 2 teine lause näeb muu hulgas ette, et tagatiskokkulepe kehtib hüpoteegiga koormatud kinnisasja omaniku vahetumisel ka uue omaniku suhtes. Eelviidatud kolmest kokkuleppest loovad esimene ja viimane õigussuhte hageja ja kostja II vahel: hüpoteegi seadmise kokkulepe tänu kinnistusraamatusse kantud hüpoteegile ja selle asjaõiguslikule toimele hageja kui kinnistu omaniku suhtes ning tagatiskokkulepe AÕS § 346 lg 2 teise lause tõttu. Hageja on esimese nõude osas tuginenud järgmistele alternatiivsetele väidetele: − 29.11.2007 lepingudokumendis sisalduv tagatiskokkulepe ja kostjatevaheline 28.11.2007 laenuleping on näilikud ja seetõttu tühised (esimene väide); − nii eelmises taandes märgitud tehingud kui ka 29.11.2007 lepingudokumendis sisalduvad hüpoteegi seadmise kokkulepe ja asjaõigusleping on tühised vastuolu tõttu heade kommetega (teine väide); − juhul kui kohus ei tuvasta asjaõiguslepingu heade kommete vastasust ja sellest tulenevat tühisust, aga tühine on laenuleping ja tagatisleping või ainult tagatisleping, siis puudub tagatav nõue ja hageja nõuab hüpoteegi kustutamiseks nõustolekut AÕS § 349 lg 1 alusel (kolmas väide).

5(16)

Hageja nõude alusel ei saa kohus hinnata kostjatevahelise 28.11.2007 laenulepingu ega 29.11.2007 hüpoteegi seadmise võlaõigusliku kokkuleppe tühisuse aluseid. VÕS § 8 lg 1 kohaselt tulenevad lepingust õigused ja kohustused lepingupooltele. TsMS § 3 lg 1 näeb ette, et tsiviilasjas saab kohtusse pöörduda oma eeldatava ja seadusega kaitstud õiguse või huvi kaitseks. Kohus ei tähelda hageja piisavat huvi kostjatevahelise laenulepingu ega hüpoteegi seadmise võlaõigusliku kokkuleppe tühisuse tuvastamiseks. Tagatiskokkuleppe näilikkus eeldaks, et kokkuleppe sõlminud isikud, st kostjad, ei soovinud sellega taotletavaid õiguslikke tagajärgi. Eelkõige tähendab see hüpoteegiga tagatava nõude kokkuleppimise puhul, et tagada sooviti mõnda muud nõuet või seada mõni muu tagatis või tegelikku tagamise tahet üldse ei olnud. Hageja väitel kostjatevahelise laenusuhte puudumise tõttu polnud neil tegelikku tahet midagi tagada. Kohus tuvastas kostja II arvelduskonto väljavõtete ja maksekorralduste põhjal, et kostjate I ja II vahel on rahalisi kohustusi hõlmavad lepingulised suhted, kusjuures vähemalt osade kohustuste puhul on kohustatud isikuks kostja I. Kohtumenetluses on kostja I kinnitanud, et tal on kostja II ees rahalised kohustused ja kostja II on varasemas menetluses kinnitanud kostjale I laenu andmist. Kostja II majandustehinguid puudutavate lepingute, tema vara kohta kinnistusraamatu väljatrükkide ja hinnangute ning tulusid tõendavate dokumentide põhjal kostja II varaline seis ei ole olnud selline, et ta üldse ei oleks saanud kostjale I laenu anda. Kohtu hinnangul hoolitseb mõistlik isik ka tuttavatele ja sugulastele laenu andmisel kohase tagatise saamise eest, st kui 2007 lõpus oli kostjatel I ja II vähemalt ette näha, et nendevaheliste rahaliste suhete tulemusel osutub kostja I vastutavaks isikuks kostja II ees, siis võisid nad erinevatel eesmärkidel soovida tagatiskokkuleppe sõlmimist sellisel kujul nagu on märgitud 29.11.2007 lepingudokumendi p-s 4. Kõnealuse tagatiskokkuleppe näilikkust kohus neil asjaoludel ei tuvastanud. Järelikult ei ole hageja esimese nõude toetuseks esitatud esimene väide edukas. Vaidlusaluse hüpoteegi seadmise ajal kehtinud TsÜS § 86 sätestas muu hulgas, et heade kommetega vastuolus olev tehing on tühine. Riigikohus on otsuse tsiviilasjas nr 3-2-1-140-07 p-s 30 leidnud, et heade kommetega võivad tehingud olla vastuolus erinevatel põhjustel, mida ühiskonnas valitsevate arusaamade järgi võib pidada ebamoraalseteks ja taunitavateks. Asjaõiguslepingu kui käsutustehingu kehtivust tuleb abstraktsiooniprintsiibist (TsÜS § 6 lg 4) lähtudes hinnata lahus selle aluseks olevast võlaõiguslikust kausaaltehingust. Käsutustehinguna on asjaõigusleping omandi üleandmise kohta õiguslikult neutraalne ja ei saa seetõttu üldjuhul olla vastuolus heade kommetega ning sel põhjusel tühine. Seega saab heade kommete vastasus enamasti puudutada vaid käsutustehingu aluseks olevat kohustustehingut. Kohus on käesolevas asjas asunud seisukohale, et ei saa hageja nõude alusena hinnata kostjatevahelise kohustustehingu tühisust. Siiski on Riigikohus erandina jaatanud käsutustehingu vastuolu heade kommetega, kui käsutustehingu eesmärk või käsutustehing ise on heade kommete vastane (otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-140-07, p 31, samuti otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-80-05, p 26). Käesoleva juhtumi asjaoludel on võimalik hinnata kostjatevahelise hüpoteegi seadmise asjaõiguslepingu tühisust heade kommete vastasuse väite alusel, sest hageja tugineb kostjate järgitud eesmärgi vastuolule heade kommetega. Senise põhjal saab kohus hageja teise väite osas hinnata, kas tagatiskokkulepe ja/või hüpoteegi seadmise asjaõiguskokkulepe eksisid ausalt ja õiglaselt mõtleva inimese õiglustunde ja väärtushinnangute ning õiguse üldpõhimõtete vastu tehingu tegemise ajal või oli nende tehingute eesmärk heade kommete vastane. Sellekohase hinnangu andmist ei takista kohtu senine järeldus, et kostjatevaheline tagatiskokkulepe ei ole näilik ja üks selle eesmärk vastab mõistlikult talitava inimese

6(16)

arusaamadele. Sama kokkuleppega saab taotleda erinevaid eesmärke ja kui neist üks on heade kommete vastane, siis on seda ka tehing vähemalt sellele eesmärgile vastavas osas. Vaidlust ei ole selles, et vaidlusaluse hüpoteegi kokkuleppimise ajal oli kinnistu esialgse hageja ja kostja I kaasomandis ning hüpoteek seati koormama kostja I kaasomandiosa. Hüpoteek seati kostja II kasuks, kes oli varem samuti kinnistu kaasomanik, kuid võõrandas oma kaasomandiosa kostjale I pärast seda, kui esialgne hageja oli esitanud muu hulgas kostjate vastu hagi kaasomandi lõpetamiseks. Hüpoteegi seadmine toimus täpsemalt sel ajal, kui esimese astme kohus oli teinud otsuse kaasomandi lõpetamise kohta (viisil, et jätta kinnistu hagejale ja mõista temalt välja hüvitis kostja I kasuks) ning kostja I oli selle otsuse vaidlustanud apellatsioonikohtus. Kohtu hinnangul eksib kirjeldatud olukorras vaidlusaluse kinnistu kostjale I kuulunud mõttelise osa hüpoteegiga koormamise asjaõiguskokkulepe ausalt ja õiglaselt mõtleva inimese õiglustunde vastu. Kaasomandi lõpetamise vaidluses tehtud maakohtu otsusega jäeti vaidlusalune kinnistu esialgsele hagejale, kes pidi maksma kostjale I rahalise hüvitise lähtuvalt maakohtu menetluse ajal tuvastatud vaidlusaluse kinnistu väärtusest. Sellise otsustuse tegemise eeldusena tuvastas kohus kinnistu väärtuse ja määras sellest lähtuvalt hüvitise suuruse. Ausalt ja õiglaselt mõtlev inimene lähtub niisugusel juhul sellest, et hüvitis makstakse samasuguses faktilises ja õiguslikus olukorras oleva asja kaasomandiosa saamise eest. Kui kaasomanik oma kaasomandiosa pärast esimese astme kohtulahendit täiendavalt koormab, siis ei saa teine kaasomanik temalt välja mõistetud hüvitise eest enam samaväärset eset. Kohus ei nõustunud kostjatega, et hüpoteegiga koormamine ei mõjuta kinnisasja väärtust. TsÜS § 65 kohaselt loetakse eseme väärtuseks selle harilik väärtus, kui seaduse või tehinguga ei ole ette nähtud teisiti. Eseme harilik väärtus on selle kohalik keskmine müügihind (turuhind). Hüpoteegiga koormatud kinnistu müügihind on üldjuhul hüpoteegisumma (või vähemalt tagatava kohustuse summa) võrra väiksem samasuguse koormatistest vaba kinnisasja müügihinnast. Samuti eksib kirjeldatud olukorras kaasomandiosa hüpoteegiga koormamine õiguse üldpõhimõtete vastu. Tulenevalt AÕS § 325 lg-st 2 ja § 343 lg-st 1 jäävad kaasomandi lõpetamisel seniseid mõttelisi osi koormanud hüpoteegid kehtima kogu kinnisasja suhtes. Seega sõltub AÕS § 77 lg 2 alusel omandit kaotavale kaasomanikule välja mõistetav hüvitis (tema osa rahas) sellest, kas ja millises osas on tema kaasomandiosa koormatud hüpoteekidega, mis ei seondu sama eseme omandamisega. Käesoleval juhul ei ole vaidlusalune hüpoteek seatud tagama vaidlusaluse kinnistu omandamisega seonduvat kohustust ega ole ka muul viisil seotud esialgse hagejaga. Õiguse üldpõhimõttega on sellisel juhul kooskõlas koormava hüpoteegi „üleminek” omandi saavale kaasomanikule üksnes juhul, kui sellega oli võimalik arvestada kaasomandi lõpetamise ja hüvitise väljamõistmise otsuse tegemise ajal. Eelneva põhjal tuvastas kohus, et kostjate I ja II vaheline 29.11.2007 hüpoteegi seadmise asjaõiguskokkulepe eksis ausalt ja õiglaselt mõtleva inimese õiglustunde ja väärtushinnangute ning õiguse üldpõhimõtete vastu kõnealuse tehingu tegemise ajal. Vaidlusalune hüpoteek tagab kostja I kohustusi kostja II ees, mis tulenevad 28.11.2007 (suulisest) laenulepingust, samuti aga varasematest ja hilisematest muudest samade poolte vahelistest kokkulepetest ja nende lisadest. Riigikohus on sedastanud, et AÕS hüpoteeki reguleerivate sätete mõtte kohaselt tuleb kaitsta omaniku huvi olla kindel kinnisasja vastutuse ulatuses (Riigikohtu 29.03.2004 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-41-04, p 20 neljas lõik). Hüpoteegi seadmise lepingu p-s 4 lepiti kokku, et hüpoteek tagab ka tulevikus tekkivaid kostja II nõudeid kostja I vastu. Iseenesest on see AÕS § 279 lg 3 järgi lubatud. Heade kommetega võib olla vastuolus ja tühine tagatiskokkulepe osas, mis ei määratle tagatavaid tulevikus tekkivaid nõudeid piisavalt või millega tagatakse kõikvõimalikke hüpoteegipidaja nõudeid kinnisasja omaniku või kolmanda isiku vastu ja piiratakse sellega ebamõistlikult kinnisasja omaniku majandusvabadust või edasist toimetulekut. Hüpoteegiga tagatava nõude piisava määratletuse nõuet on Riigikohus rõhutanud ka eelviidatud otsuse tsiviilasjas nr 3-2-141-04 p-s 21. Kostjad on käesolevas menetluses tuginenud muu hulgas sellele, et vaidlusaluse hüpoteegiga on tagatud kostjate I ja II vahel 29.12.2007 vormistatud (kirjalikust) laenulepingust tulenev kohustus. Laenulepingut on kostjad hiljem muutnud, pikendades laenu tagasimaksmise

7(16)

tähtaega. Sellest järeldub, et kostjad I ja II on juba sisuliselt laiendanud vaidlusaluse hüpoteegiga tagatavate kohustuste ringi 29.11.2007 lepingu p 4 kolmanda taande järgi. Sellisel juhul eksib tagatiskokkulepe 29.11.2007 lepingu p 4 kolmandas taandes märgitud osas ausalt ja õiglaselt mõtleva inimese õiglustunde ja väärtushinnangute ning õiguse üldpõhimõtete vastu. Nimelt ei ole tagatav nõue selles osas piisavalt määratletud. 28.11.2007 lepingu sõlmimise ajal kuulus kostjale I veel ka teine kinnisasi, mille väärtus oli 190 000 – 220 000 eurot. Lisaks kuulus kostja I abikaasale kinnisasi väärtusega 255 000 – 375 000 eurot. Kostjad ei ole esitanud mõistlikke ja kohtu jaoks usutavaid põhjendusi, miks oli sellises olukorras vajalik koormata hüpoteegiga just vaidlusaluse kinnisasja mõtteline osa, mille kohta esimese astme kohus oli juba teinud kaasomandi lõpetamise otsuse. Mõlemad kostjad olid olnud (ja kostja I oli jätkuvalt) selles kohtuasjas menetlusosalised, st olid teadlikud kinnistuga seotud vaidlusest ja selle peamistest asjaoludest. Kohus tuvastas kostjate käitumises vaidlusaluse hüpoteegi seadmise omaette eesmärgina, sest kostjad vormistasid hüpoteegi seadmisele suunatud lepingudokumendi 28.11.2007, aga tagatiskokkuleppes viidatud laenulepingu kirjalikult alles hiljem ja avaldasid 29.11.2007 lepingu sõlmimisel notarile teadvalt eksitavalt, et koormatava kinnisasja suhtes ei ole vaidlusi (I kd tlk 30). Lisaks sõnastati tagatiskokkulepe väga üldisena, mis võimaldab samuti hinnata vaidlusaluse hüpoteegi seadmist kui omaette eesmärki ja majanduslik sisu oli vähemalt tehingu tegemise ajal teisejärguline. Kokkuvõtvalt leidis kohus, et nii tagatiskokkuleppe kui ka hüpoteegi seadmise asjaõiguskokkuleppe sõlmimisel kostjate I ja II järgitud eesmärk oli heade kommete vastane. Eespool tehtud järeldustest tuleneb, et nii 28.11.2007 tagatiskokkulepe kui ka hüpoteegi seadmise asjaõiguskokkulepe on vastuolus heade kommetega ning nende sõlmimise ajal kehtinud TsÜS § 86 järgi tühised. TsÜS § 84 lg 1 esimese lause kohaselt ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi. Asjaõiguskokkuleppe tühisuse tõttu on ebaõige kinnistusraamatusse tehtud kanne vaidlusaluse hüpoteegi kohta. AÕS § 65 lg 1 alusel võib isik, kelle õigust on ebaõige kandega rikutud, nõuda ebaõige kande parandamiseks nõusolekut isikult, kelle õigusi parandamine puudutab. Samuti on kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 lg 1 järgi muu hulgas kande kustutamiseks nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. KRS § 341 lg 2 p 2 kohaselt on asjaõiguse kustutamise korral puudutatud isikuks asjaõiguse omaja, st hüpoteegikande kustutamisel hüpoteegipidaja. TsÜS § 68 lg 5 sätestab, et kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma. Seega kuulub hagi rahuldamisele ilma, et oleks vaja kontrollida hageja kolmanda väite põhjendatust. Siiski tulenevalt tagatiskokkuleppe tühisusest on võimalik hagi rahuldamine ka AÕS § 349 lg 1 alusel. Hageja teise nõude sisuline lahendamine ei ole esimese nõude rahuldamise ja TsMS § 442 lg 8 viimase lause tõttu vajalik. Käesoleva asja eripärana on kostjate ring nõuete puhul erinev: esimese nõude esitas hageja üksnes kostja II, aga teise nõude mõlema kostja vastu. Tulenevalt TMS § 222 lg-st 3 ei olnud hageja täielikult vaba otsustama, kelle vastu sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagi esitada. Hageja on nõuded esitanud alternatiivsetena ning selgelt kohtule avaldanud soovi lahendada nõuded nende esitamise järjekorras. Hageja teine nõue tuleb TsMS § 423 lg 2 p 2 alusel jätta läbi vaatamata, mitte õiguskaitsevajaduse puudumise ja nõude ebapiisava põhistamise tõttu, vaid seetõttu, et hagiga taotletav eesmärk on esimese nõudega juba saavutatud. Kuna kohus rahuldas esimeses nõudes hagi, siis jäävad selle nõudega seonduvad hageja ja kostja II menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel kostja II kanda. Teise nõudega, samuti hageja ülejäänud esialgsete nõuetega seonduvad menetluskulud tuleks TsMS § 168 lg 2 üldreegli järgi jätta hageja kanda. Käesolevas asjas aga tuleb lisaks kohaldada TsMS § 162 lg-t 4, mis sätestab, et kohus võib jätta kulud täielikult või osaliselt poolte endi kanda, kui vastaspoole kulude väljamõistmine poolelt, kelle

8(16)

kahjuks otsus tehti, oleks tema suhtes äärmiselt ebaõiglane või ebamõistlik. Hageja on menetluse algusest peale toonud esile, et hagiga taotletav eesmärk on vaidlusaluse hüpoteegi kustutamine. Hagejale ei saa menetluslikult ette heita, et ta esitab sama eesmärgi saavutamiseks alternatiivsed nõuded, mis lähtuvad vähemalt suures osas samadest asjaoludest. Esimese nõude põhjendustest järeldub, et hageja kohtusse pöördumise tingis kostjatevaheline tehing, mida kohus hindas heade kommete vastasena. Esialgne hageja proovis leida kohtuvälist lahendust, mis aga kostja II vastuseisu tõttu ei õnnestunud. Samuti ei saanud hageja ilma kohtusse pöördumata kostjatelt teavet vaidlusaluse hüpoteegiga tagatud kohustuste kohta. Ka kohtumenetluses avaldasid kostjad teabe 29.12.2007 kirjaliku laenulepingu kohta olulise viivitusega. Hageja suhtes oleks äärmiselt ebamõistlik, kui ta peaks kandma sel alusel ja kirjeldatud olukorras esitatud hagis mingi osa kostjate menetluskuludest. Neil kaalutlustel jäävad hageja teise nõude menetluskulud iga menetlusosalise enda kanda. Samuti jäävad iga praeguse menetlusosalise enda kanda kulud seoses nõuetega, mis jäid 11.03.2013 määrusega läbi vaatamata. Kohus vabastas esialgse hageja riigilõivu summas 1800 eurot tasumisest hagi esitamisel 13.08.2012 määrusega. Selles summas riigilõiv tuleb kostjalt II TsMS § 190 lg-te 3 ja 71 alusel riigituludesse välja mõista. TsMS § 179 lg 9 järgi tuleb kostjal II tasumisega viivitamise korral tasuda otsuse jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. EV apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus EV palub tühistada maakohtu otsuse osas, millega kohus jättis EV menetluskulud tema enda kanda. Teha vaidlustatud osas uus otsus ja jätta kõik EV menetluskulud KR kanda. Alternatiivselt jätta KR kanda EV menetluskulud, mis tekkisid EVl perioodil 16.07.2012 kuni 16.10.2013, apellatsioonmenetluse kulud jätta KR kanda. Menetluskulude jaotamisel on maakohus ebaõigesti kohaldanud TsMS § 162 lg-t 4. TsMS § 168 lg 2 sätestab, et hageja kannab menetluskulud, kui hagi jäetakse läbi vaatamata. Nimetatud säte on imperatiivne ning see ei võimalda kohtul ilma seadusliku aluseta kalduda kõrvale kõnealuses sättes toodud menetluskulude jaotuse põhimõttest hagi läbivaatamata jätmise korral. Käesoleval juhul on maakohus jätnud EV vastu esitatud sundtäitmise lubamatuks tunnistamise nõude läbi vaatamata, ent EV menetluskulud jättis kohus alusetult tema enda kanda. Kohus on alusetult kandnud menetluskulude jaotamisel kostja II suhtes tuvastatu üle kostjale I. Asjaolud, et kostjate vaheline laenuleping esitati menetluse käigus või et kohus hindas kostja II suhtes esitatud nõude menetlemisel nimetatud lepingu heade kommete vastaseks, ei ole aluseks EV menetluskulude hagejalt välja mõistmata jätmisel. Riigikohus on lahendi 3-2-1-20-12 p-s 24 rõhutanud, et kostjad osalevad (sarnaselt solidaarvõlgnikele) menetluses TsMS § 207 lg 2 mõttes iseseisvalt, st kostja I toimingud (sh kaebused) ei mõjuta kostja II menetluslikku seisundit. Erinevalt kohtu seisukohast ei ole poole menetlusõiguste kasutamise õigusega samastatav TsMS § 4 lg-s 2 sätestatud hageja õigus esitada hagi erinevate kostjate vastu, kandmata samal ajal riski, et kui mõne kostja vastu esitatud nõue või nõuded jäävad rahuldamata, siis jäävad nimetatud kostja menetluskulud teda alusetult menetlusse kaasanud hageja kanda. Vastasel juhul muutuks sisutühjaks TsMS § 168 lg 2. Kohus ei ole otsuses esile toonud objektiivseid põhjendusi, millest nähtuvalt oleks õiglane ja põhjendatud jätta EV menetluskulud tema enda kanda. Isegi juhul, kui oleks põhjendatud EV menetluskulude tema enda kanda jätmine nõude II menetlemise osas, on alusetu EV kanda jätta nende menetluskulude jätmine, mis tekkisid tulenevalt ebaselge hagi esitamisest 16.07.2012 kuni hagi tervikteksti esitamiseni 16.10.2013, milles hageja määratles lõplikult oma nõuded. Kostjal I tekkisid märkimisväärsed õigusabikulud juba hageja esialgsete nõuete

9(16)

selgitamise ja nimetatud nõuetele vastu vaidlemise tõttu, ehkki nagu hiljem selgus, oli kostja I vastu suunatud vaid üks nõue. Puuduvad igasugused põhjendused, miks kostja I peaks kandma kahju hageja tegevuse tõttu käesoleva menetluse venimisel. KR vastus EV apellatsioonkaebusele KR palub jätta EV apellatsioonkaebuse rahuldamata ja apellatsioonimenetluse kulud EV kanda. LV apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus LV palub tühistada maakohtu otsuse osas, millega hagi rahuldati ning menetluskulde jaotuse osas ning teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Maakohtu seisukoht, et hüpoteek mõjutab kinnisasja väärtust, on ebaõige. Maakohus jättis tsiviilasjas nr 2-05-15366 kaasomandi jagamise aluseks olnud asjaolud tuvastamata ja kohtuotsused analüüsimata, seega ei ole kohus asja lahendamiseks olulisi tõendeid hinnanud ega asjaolusid tuvastanud, rikkudes sellega TsMS § 436 lg-t 2, 438 lg-t 1, 442 lg-t 8. Maakohtu seisukoht kinnisasja väärtuse määramise aluste kohta on üllatuslik. Seisukoht, et kinnisasja hariliku väärtuse määramisel tuleb turuhinnast arvata maha hüpoteegisumma või tagatavate nõuete summa, on sisult ebaõige ja tsiviilasja 2-05-15366 asjaoludega vastuolus. Kohtud jagasid tsiviilasjas nr 2-05-15366 kaasomandi ja määrasid EV-le kaasomandiosa kaotuse eest hüvitise eeldusel, et EV kaasomandiosal on hüpoteegid AS Sampo Pank ja kostja II kasuks. Tsiviilasjas nr 2-05-15366 tehtud kohtuotsus on jõustunud. Hageja ei saa uues vaidluses väita ja maakohus asuda seisukohale, et kinnisasjal asuvate hüpoteekide tõttu ei vasta tsiviilasjas nr 2-05-15366 kaasomandi jagamise vaidluses määratud hüvitis kinnisasja väärtusele või olukorrale, millest lähtuti kaasomandi jagamisel. Maakohus on lubamatult hinnanud kaasomandi jagamise asjaolusid erinevalt tsiviilasjas nr 2-05-15366 tehtud seadusjõus kohtuotsusest, mistõttu on maakohtu otsus tsiviilasjas 2-05-15366 tehtud seadusjõus otsusega vastuolus. Maakohus on hüpoteegi seadmise asjaõiguslepingut valesti hinnanud ja kohaldanud TsÜS § 6 lg-t 4 valesti, mistõttu on ekslik järeldus, et hüpoteegi seadmise asjaõigusleping on tühine ja kinnistusraamatu kanne hüpoteegi kohta ebaõige. Maakohus kohaldas AÕS § 65 lg-t 1 valesti. Kohus jättis arvestamata, et tagatud nõuded on määratud tagatislepingus, hüpoteegisumma asjaõiguskokkuleppes. Maakohtu põhjendus asjaõiguslepingu tühisuse kohta ei arvesta asjaõiguslepingu ja kausaallepingu (tagatiskokkuleppe) lahutatuse põhimõtet. Hüpoteek kui neutraalse sisuga kokkulepe, mis ei eelda tagatava nõude olemasolu (AÕS § 325 lg 1), kinnisasja väärtust iseenesest ei muuda. Küsimus tagatud nõuetest ei seondu aga asjaõiguslepinguga. Maakohtu seisukoht tagatiskokkuleppe tühisuse kohta on ebaõige. Ainuüksi faktist, et hüpoteegiga on tagatud tulevikus tekkiv nõue, ei saa järeldada tagatiskokkuleppe tühisust. Maakohus pidi 29.11.2007 tagatiskokkuleppe tühisuse sedastamiseks tuvastama ja põhjendama, et tulevikus tekkivad tagatud nõuded piiravad ebamõistlikult kinnisasja omaniku majandusvabadust või edasist toimetulekut. Maakohtu otsuses selline põhjendus puudub. Tagatislepingu tühiseks lugemisel tuleb arvestada ka hüpoteegipidaja usaldust tehingu kehtivuse vastu (Riigikohtu otsus 3-2-1-153-09 p 22). Maakohus ei ole põhjendanud, mis asjaoludel pidi kostja II 29.11.2007 lepingu sõlmimisel ette nägema, et tagatiskokkulepe piirab ebamõistlikult EV kui kinnisasja omaniku majandusvabadust või toimetulekut. Ekslik on ka maakohtu seisukoht, nagu muudaks laenu tagasimaksmise tähtaja hilisem (pärast tagatiskokkuleppe sõlmimist) pikendamine laenunõude tulevikus tekkivaks nõudeks ja tagatiskokkuleppe tagantjärele heade kommete vastaseks

10(16)

Isegi kui lähtuda maakohtu seisukohast, et 29.11.2007 leping on p 4 kolmandas taandes märgitud tulevikus tekkivate nõuete tagamise osas tühine, ei tulene sellest järeldust, et tagatiskokkulepe on ka muus osas tühine. Kuna maakohus eksis tagatiskokkuleppe kehtivuse hindamisel, jättes TsÜS § 85 ebaõigesti kohaldamata, siis on maakohus ka hüpoteegi kustutamise nõude valesti rahuldanud. Käimasolev kohtumenetlus ei piira isikule kuuluvat eseme käsutusõigust. Hagejal oli tsiviilasjas nr 205-15366 võimalik taotleda oma väidetava huvi kaitseks hagi tagamist, sealhulgas TsMS § 378 lg 1 p 2 järgi käsutuskeelu või eelmärke seadmist. Asjaolu, et isik ei ole kohast õiguskaitsevahendit kasutanud, ei anna alust väita, et eriregulatsioon puudub ja kohaldada TsÜS § 86 kui õiguslikku alust, millele oma õigusi kohaselt teostanud isik tugineda ei saaks. Kohtupraktikas on selgitatud, et heade kommete vastasuse koosseisu ei ole alust kohaldada juhtumil, kus seadusandja on kehtestanud sama elujuhtumi kohta eriregulatsiooni. Eriregulatsioon välistab sarnaste põhjendustega TsÜS § 86 kohaldamise (vt viimati Riigikohtu lahend 3-2-1-18-14 p 38; samuti lahendid 3-2-1-80-02 p 10, 3-21-80-05 p 23). Hageja on valinud vale õiguskaitse vahendi. Käesoleval juhul on hagejal hulgaliselt õiguskaitsevahendeid, et oma huve suhetes kostja II kui hüpoteegipidajaga ja EV kui hüpoteegiga tagatud nõude võlgnikuga kaitsta. Maakohtul puudus alus TsÜS § 86 kui üldnormi kohaldamiseks. Maakohus ei ole põhjendanud, et AÕS § 349 lg 1-3 sätestatud hüpoteegi (ka osalist) kinnisasja omanikule üleandmise, kolmanda isiku poolt kohustuse täitmise ja regressinõude sätted, samuti kahju hüvitamise sätted ei võimalda hageja õigusi kaitsta. Maakohtu menetluse ajal suri esialgne hageja GR ning maakohus lubas 19.03.2014 määrusega astuda hagejana menetlusse KR-l. Hageja teatas maakohtule, et ta ei soovi hagiavalduses sõnastatud nõuet muuta. Eeltoodust tulenevalt ei olnud maakohtul alust teha otsust tuvastada kostja II kohustus anda nõusolek KR-le kuuluvat kinnisasja koormava hüpoteegi kustutamiseks. Kohus ei saa TsMS § 4 lg-t 2 ja § 5 lg-t 1 arvestades hagi nõudest omaalgatuslikult kõrvale kalduda, seda ka juhul, kui hagiavalduses esitatud nõuet pole võimalik rahuldada. Asjas esitatud tõenditest nähtub, et kostja II suhtes ei ole tsiviilasjas nr 2-05-15366 kaasomandi jagamise kohta otsust tehtud. Samuti olid alates 15.12.2006 kinnisasja kaasomanikud hageja ja EV. Seega on maakohtu poolt eksitav väita, et hageja ja kostja II vahel toimus aastatel 2005-2008 vaidlus kaasomandi lõpetamise üle. Eeltoodust tulenevalt on ebaõige ka maakohtu seisukoht, nagu pidanuks kostja II olema teadlik kinnistuga seotud vaidlustest ja selle peamistest asjaoludest. Eluliselt ei ole usutav, et hüpoteegi seadmine hageja laenuvõimalusi kuidagi mõjutas. GR oli tsiviilasja nr 2-05-15366 vaidluse ajal üle 80-aastane inimene, kes elas hooldekodus ja vajas hooldust ning arvestades hageja töövõimet ja sissetulekuid, ei oleks ilmselt laenuvõtjaks kvalifitseerinud. Maakohus ka ei tuvastanud, et hagejal oli tsiviilasjas nr 2-05-15366 menetluse ajal kavatsus kinnisasja tagatisel laenu võtta. Isegi kui hagejal oli laenuvajadus ja võimalus laenu saada reaalselt olemas, ei saa see mõjutada kostja ja EV vahelise tehingu kehtivust. Seega ei saanud kostja ja EV väidetava laenuvajadusega hüpoteegi seadmisel arvestada. Lisaks tsiviilasjas nr 2-05-15366 kinnisasja kaasomandi lõpetamisega ei tekkinud hageja ainuomand XXXXX XX X kinnisasjale otsuse tegemisest ega jõustumisest, vaid kande tegemisest kinnistusraamatusse (AÕS § 641) ning hagejal oli võimalus laenu võtta talle kuulunud 4/9 kaasomandiosa arvel. Et hageja seda ei teinud, ei ole kostjale II etteheidetav. Hageja esitas kostja II vastu 3 iseseisval alusel nõuet: 1) nõue hüpoteegi kustutamiseks, kuna tehingud on näilikud; 2) nõue hüpoteegi kustutamiseks, kuna tehingud on heade kommete vastased; 3) nõue sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks ja hüpoteegi kustutamiseks, kuna laenulepingud on rahatud.

11(16)

Maakohus jättis hagi, mille aluseks oli tehingute näilikkus, rahuldamata ja läbi vaatamata sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks. Seega pidanuks maakohus TsMS § 162 lg 1, § 168 lg 2 järgi jätma 2/3 menetluskuludest hageja kanda. Maakohus jättis hageja menetluskulud valdavas osas hoopis kostja II kanda. Ebaselge ja põhjendamata on maakohtu lahend, mis puudutab 11.03.2013 määrusega läbi vaatamata jäänud nõudeid. Ühelt poolt on maakohus otsuses märkinud, et 11.03.2013 määrusega läbi vaatamata jäänud nõuete menetlemisega seotud kulud jäävad menetlusosaliste endi kanda. Selline TsMS § 168 lg 2 vastuolus olev otsustus on esiteks jäänud maakohtu poolt põhjendamata ja otsuse resolutsioonis selgelt kajastamata. Teiseks on ebamõistlik jätta hageja õiguskaitse seisukohalt põhjendamatute tuvastusnõuete esitamise ja menetlusega seotud kulud muu menetlusosalise kui hageja enda kanda. Eeltoodud asjaoludel on menetluskulude jaotus selgelt ja ühemõtteliselt, täitmist võimaldaval viisil, jäänud otsuses lahendamata. Menetluskulud tuleb kooskõlas TsMS § 162 lg-ga 1, § 168 lg-ga 2 jätta hageja kanda. Maakohus määras tsiviilasja hinna ebaõigesti, sest lähtus hinna määramisel hüpoteegisummast. Alates 01.07.2012 kehtiva TsMS § 126 lg 3 järgi tuleb nõude tagamise ja selle tagatiseks oleva pandiõiguse üle toimuva vaidluse korral lähtuda tagatud nõude suurusest, mitte hüpoteegisummast. Hüpoteegiga tagatud nõude suurust maakohus ei tuvastanud, kuid kostja II avaldas menetluses, et hüpoteek tagab nõudeid 1 400 000 krooni ulatuses. Seega on vaidlus 1 400 000 krooni ehk 89 476,31 euro ulatuses hüpoteegiga tagatud nõuete olemasolu üle. Seega on hagi hind TsMS § 126 lg 3 esimese lause järgi vaidluse esemeks oleva tagatud nõuete suuruse alusel 89 476,31 eurot ja hagilt tasumisele kuuluva riigilõivu suurus riigilõivuseaduse järgi 1000 eurot. Maakohus, määrates ebaõigesti hagihinna, määras ebaõigesti ka hagilt tasumisele kuuluva riigilõivu suuruseks 1600 eurot. KR vastus LV apellatsioonkaebusele KR palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ning menetluskulud LV kanda. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium, ära kuulanud pooled ja tutvunud tsiviilasja materjalidega ning esitatud apellatsioonkaebustega, leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 järgi tühistada osaliselt menetluskulude jaotamise osas ja ringkonnakohtu otsusega jätta maakohtus kantud EV menetluskulud KR kanda. Ülejäänud osas on maakohtu otsus põhjendatud ja seaduslik ning LV kaebuse väited ei anna alust selle muutmiseks. TsMS § 652 lg 1 p 1 järgi võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuste läbivaatamisel aluseks esimese astme kohtu poolt tuvastatud faktilised asjaolud niivõrd, kui puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks. Ringkonnakohtu arvates ei ole maakohus faktiliste asjaolude tuvastamisel menetlusõiguse norme rikkunud. Samuti on maakohus õigesti kohaldanud materiaalõigust. See, et LV maakohtu järeldustega ei nõustu, ei tähenda, et maakohtu järeldused oleksid ebaõiged. Maakohus on õigesti hinnanud ennekõike hüpoteegi seadmise eesmärki ja sellest tulenevalt tuvastanud tagatiskokkuleppe ja asjaõiguslepingu vastuolu heade kommetega ja tehingute tegemise ajal kehtinud TsÜS § 86 järgi nende tühisuse. Kuna kolleegium nõustub maakohtu otsuses toodud põhjendustega hagi rahuldamise osas ja järgib neid, siis tulenevalt TsMS § 654 lg-st 6 kolleegium ei korda selles osas maakohtu otsuse põhjendusi. Järgnevalt vastab kolleegium LV apellatsioonkaebuse väidetele.

12(16)

Ebaõige on LV apellatsioonkaebuse väide, et vaidlustatud otsuses tuvastatu on vastuolus tsiviilasjas nr 2-05-15366 Harju Maakohtu 21.09.2007 ja Tallinna Ringkonnakohtu 31.01.2008 otsustes tuvastatuga. Apellandi väidete kohaselt on tsiviilasjas nr 2-05-15366 Tallinna Ringkonnakohtu otsuses tuvastatud, et hüpoteek ei mõjuta kinnisasja väärtust, kuid käesolevas tsiviilasjas, kus vaidlevad samad pooled, on maakohus tuvastanud vastupidist. Kolleegium LV apellatsioonkaebuse väitega ei nõustu. Ringkonnakohus on tsiviilasjas nr 2-05-15366 31.01.2008 otsuses tuvastanud, et kinnisasja mõttelisele osale seatud hüpoteek ei takista kaasomandi lõpetamist ja kaasomandi lõpetamiseks ei ole vaja hüpoteegipidajate nõusolekut. Tsiviilasja 2-05-15366 menetluses oli maakohus kinnistu väärtuse määranud tulenevalt sellele seatud ühest I järjekoha hüpoteegist summas 3 000 000 krooni AS Sampo Pank kasuks. Pärast apellatsioonkaebuse esitamist 29.11.2007 seatud hüpoteegi mõju ei saanud ringkonnakohus otsuse tegemisel arvestada, kuna apellatsioonimenetluses uute asjaolude arvestamine on piiratud ja sõltub poolte poolt apellatsioonkaebuses ja selle vastuses esitatud taotlustest. Tsiviilasja nr 2-05-15366 menetluses ei taotlenud hageja temalt väljamõistetud kompensatsiooni vähendamist seoses 29.11.2007 seatud hüpoteegiga ja väitis juba siis, et hüpoteegi seadmise tehing on tühine. Hüpoteegi kustutamise korral ei ole hagejal alust nõuda kompensatsiooni vähendamist. Kolleegium leiab, et tsiviilasjas nr 2-05-15366 tehtud otsustes ei ole kohtud tuvastanud, et hüpoteekide seadmine ei vähenda kinnisasja väärtust, nagu väitis LV apellatsioonkaebuses. Ebaõige on LV apellatsioonkaebuse järeldus, et hüpoteek kui neutraalse sisuga kokkulepe, mis ei eelda tagatava nõude olemasolu, kinnisasja väärtust iseenesest ei muuda. Maakohus on vaidlustatud otsuses analüüsinud hüpoteegi mõju kinnisasja väärtusele ja kolleegium nõustub nende järeldustega. Tavapäraselt on hüpoteegiga koormatud kinnisasja müügihind madalam, kui samasugusel kinnistul, mida ei koorma hüpoteek. Kinnistu ostmisel, mida koormab hüpoteek võõra võla tagamiseks, peab ostja arvestama võimalusega, et hüpoteegiga tagatud nõude mittetäitmisel võib võlausaldaja pöörata nõude hüpoteegiga koormatud kinnisasjale. Samuti mõjutab kinnistule seatud hüpoteek kinnistu väärtust laenu tagatisena. Ebaõige on LV kaebuse väide, et maakohus pole otsust tehes arvestanud TsÜS § 6 lg-s 4 sätestatut. Maakohus on õigesti käsitlenud Riigikohtu otsuses nr 3-2-1-140-07 toodud seisukohti. Riigikohus on eelviidatud asjas tehtud otsuse p-s 30 välja toonud, et erandina on võimalik ka käsutustehingu vastuolu heade kommetega, kui käsutustehingu eesmärk või käsutustehing ise on heade kommete vastane (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-80-05, p 26). Maakohus tuvastas kolleegiumi arvates õigesti, et hageja poolt esiletoodud asjaoludest järeldub 29.11.2007 hüpoteegi seadmise ja asjaõiguslepingu peamine eesmärk, milleks oli mõjutada ringkonnakohut EVle soodsat kohtuotsust tegema ning kahjustada hagejat, millest tulenes tehingute vastuolu heade kommetega. Maakohus on hinnanud hüpoteegi seadmise lepingu eesmärki, arvestades kõiki tuvastatud asjaolusid, ja pole lähtunud ainuüksi kinnistu väärtusest ja hüpoteegi suurusest, nagu võib järeldada LV apellatsioonkaebusest. Maakohus lähtus eelkõige sellest, et pärast 29.11.2007 tagatiskokkuleppe ja asjaõiguslepingu sõlmimist ei saanud hageja kaasomandi lõpetamisel enam samasuguses õiguslikus ja faktilises olukorras eset, kui see oli enne tagatiskokkuleppe ja asjaõiguslepingu sõlmimist. AÕS § 279 lg 3 järgi võib hüpoteegiga tagada ka tulevikus tekkivaid nõudeid. Kolleegium nõustub maakohtuga, et juhul, kui tagatiskokkulepe ei määratle tagatavaid tulevikus tekkivaid nõudeid piisavalt või tagatakse kõikvõimalikke hüpoteegipidaja nõudeid, siis sellise tagatiskokkuleppega piiratakse muuhulgas ebamõistlikult ka kinnisasja omaniku majandusvabadust või edasist toimetulekut. Maakohus on tulevikus tekkivate nõuete tagamist käsitledes lähtunud omaniku huvist olla kindel kinnisasja vastutuse ulatuses olukorras, kus hüpoteegiga koormatud kinnistu omanik ei ole ise võlgnik ja hüpoteek tagab kõrvalise isiku poolt kohustuse täitmist. Tagatiskokkuleppe p-s 4.1 on LV ja EV kokku leppinud, et vaidlusaluse hüpoteegiga on tagatud kõik LV nõuded EV vastu, mis tulenevad EV ja LV vahel võimalikest tulevikus sõlmitavatest võlaõiguslikest lepingutest ning nende lisadest.

13(16)

Riigikohus on lahendites nr 3-2-1-104-08 ja 3-2-1-64-12 leidnud, et selliste globaalsete tagatiskokkulepete, millega tagatakse kõikvõimalikke nõudeid kolmanda isiku (mitte pantija) vastu, kehtivus on eriti küsitav. Maakohus on tuvastanud tagatiskokkuleppe p 4.1 kolmanda lõigu sisu hinnates, et see on määratlematuse tõttu vastuolus heade kommetega ja seetõttu tühine. Apellant LV on rõhutanud, et hinnata oleks tulnud mitte hageja, vaid tagatislepingu sõlmimise ajal kinnistu mõttelise osa omaniku EV majandusvabadust ja toimetulekut. Kolleegiumi arvates on tagatiskokkuleppe kehtivuse hindamisel oluline lähtuda sellest, millises olukorras see sõlmiti. Õige on see, et 29.11.2007 tagatiskokkuleppega tagati hüpoteegiga hüpoteegipidaja nõuded kinnistu omaniku vastu. Kolleegiumi arvates on oluline see, et tagatiskokkulepe sõlmiti küll ajal, kui kinnistu omanikuks oli EV, kuid tagatiskokkuleppel on toime kinnisasja igakordse omaniku suhtes ja tagatiskokkuleppe sõlmimise ajal oli kostjatele selge, et kui maakohtu otsus jääb muutmata, siis kehtivad asjaõiguslepingus ja tagatiskokkuleppes kokkulepitud tingimused mitte enam EV, vaid hageja suhtes. Veenev ei ole kaebuse väide, et LV ei olnud teadlik kaasomandi lõpetamise vaidluse asjaoludest. LV oli kaasomandi lõpetamise kohtumenetluse alguses samuti kinnistu mõttelise osa omanik ja menetluse ajal võõrandas oma osa EV-le ning lisaks on e ja LV vend ja õde. Maakohus tuvastas, et LV ja EV on laenu tagasimaksmise tähtaega pikendanud, kuid ainuüksi see ei olnud aluseks tagatiskokkuleppe heade kommetega vastuolu tuvastamisele. Kostja LV esitas käesolevas menetluses hüpoteegiga tagatud nõudena 29.12.2007 sõlmitud laenulepingu (IV kd lk 228), mille täitmist oli hiljem pikendatud 15 aasta võrra. Õige on maakohtu järeldus, et sellist kinnisasja omaniku vastutuse laiendamist ei olnud hagejal kui hüpoteegiga koormatud kinnisasja omanikul võimalik ette näha ega kontrollida. LV väitis apellatsioonkaebuses, et isegi, kui lähtuda maakohtu seisukohast, et 29.11.2007 tagatiskokkulepe on p 4 kolmandas lõigus märgitud tulevikus tekkivate nõuete tagamise osas tühine, siis ei saa sellest järeldada, et see oleks tühine terves ulatuses. Kolleegiumi arvates ei arvesta apellandi väide maakohtu otsuses toodud järeldust, mille kohaselt tingis nii tagatiskokkuleppe tervikuna kui ka asjaõiguslepingu tühisuse eelkõige nende heade kommete vastane eesmärk, milleks oli hagejat kahjustada ja/või kallutada ringkonnakohut tegema kaasomandi lõpetamise osas otsust, mis oleks EVle kasulik. LV apellatsioonkaebuse kohaselt oli hagejal tsiviilasja nr 2-05-15366 arutamise ajal võimalik taotleda oma huvide kaitseks hagi tagamist, mida ta ei teinud ning eeltoodu välistab apellandi arvates võimaluse kohaldada heade kommete vastasuse koosseisu. Kolleegium sellega ei nõustu. Kolleegiumi arvates ei ole hagi tagamine eriregulatsioon teatud tüüpi vaidluste lahendamiseks, vaid tegemist on abinõuga, mis tagab otsuse täidetavuse. Kolleegium ei nõustu kaebuse väidetega, et hagejal oli võimalus oma õigusi muul moel kaitsta. Apellant on kirjeldanud mitmeid õiguskaitsevahendeid (kahju hüvitamine, hüpoteegi kinnisasja omanikule üleandmine jne), kuid kolleegiumi arvates ei välista need TsÜS § 86 kohaldamist. Eksitav on LV apellatsioonkaebuse väide, nagu oleks maakohus teinud otsuse nõude osas, mida pole maakohtule esitatud. 19.03.2014 määrusega lubas maakohus pärast esialgse hageja GR surma menetlusse tema üldõigusjärglase KR. TsMS § 209 lg 2 järgi on üldõigusjärglasele kohustuslikud kõik enne tema menetlusse astumist tehtud toimingud, sealjuures ka esitatud hagi päritud varalt hüpoteegi kustutamiseks nõusoleku andmiseks. Kolleegiumi arvates hageja nõue ei sõltu sellest, kas kinnistusraamatusse on kinnistu omanikuna kantud esialgne või praegune hageja. Maakohtu otsusest ei tulene tuvastust, mille kohaselt oleks GR-l olnud tsiviilasja nr 2-05-15366 menetluse ajal kavatsus laenu võtta. Hageja laenuvõime seisukohalt oli oluline see, et pärast

14(16)

hüpoteegiga koormatud kinnisasja omandamist on tal raskendatud kinnisasja tagatisel laenu saamine ja oluline pole see, kas hageja kavatses seda teha kaasomandi lõpetamise seisuga. EV-le kuuluval kinnisasja mõttelisel osal oli küll ka eelnevalt hüpoteek Sampo Pank AS kasuks, kuid lisaks veel 3 000 000 krooni suuruse hüpoteegi seadmine vähendab oluliselt hageja võimalust saada kinnistu tagatisel laenu. Ebaõige on LV apellatsioonkaebuse väide, mille kohaselt on maakohus jaganud menetluskulud ebaõigesti. Maakohus jättis hageja menetluskuludest 50% LV kanda ja LV menetluskulud tema enda kanda. Hageja on esitanud maakohtule kaks nõuet viisil, kus esimene nõue oli kostja LV vastu esitatud nõue hüpoteegi kustutamiseks nõusoleku andmiseks kohustamiseks ja alternatiivne nõue oli esitatud LV ja EV vastu sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks. Maakohus esimese nõude rahuldas ja seoses esimese nõude rahuldamisega jättis alternatiivselt esitatud nõude läbi vaatamata. Esimese nõude osas on hageja esitanud hagi alusena alternatiivsed asjaolud, kuid sellest ei tulene, et hageja oleks esitanud kohtule kolm nõuet, nagu väitab LV apellatsioonkaebuses. Eeltoodu tõttu on õige maakohtu menetluskulude jaotus LV suhtes. Kuna LV suhtes hagi rahuldati, siis tema menetluskulude jätmine tema enda kanda on TsMS § 162 lg 1 järgi põhjendatud. Asjaolu, et alternatiivselt esitatud nõue jäeti läbi vaatamata, ei mõjuta LV suhtes tehtud menetluskulude jaotust, kuna alternatiivse nõude läbivaatamata jätmise tingis ainuüksi asjaolu, et esimesena esitatud nõue rahuldati. Maakohus ei ole sisuliselt hinnanud alternatiivselt esitatud nõue põhjendatust. Ebaõige on LV apellatsioonkaebuse väide, et maakohus on ebaõigesti määranud tsiviilasja hinna. TsMS § 126 lg 3 järgi nõude tagamise ja selle tagatiseks oleva pandiõiguse üle toimuva vaidluse korral määratakse hagihind nõude suurusega. Kui pandieseme väärtus on nõude väärtusest väiksem, lähtutakse eseme väärtusest. TsMS § 134 lg 1 teise lause järgi määratakse alternatiivsete nõuete korral hagihind suurema nõude järgi. TsMS § 126 lg 3 kohaldamise kohta on Riigikohus lahendis nr 3-2-181-12 selgitanud, et lähtuda tuleb hüpoteegisummast. Maakohus määras hagihinna 191 734,95 eurot (3 000 000 krooni) õigesti hüpoteegisumma järgi. Hagihinnast tulenevalt on õigesti LV-lt maakohtu otsusega välja mõistetud ka riigilõiv 1 600 eurot riigituludesse. EV on apellatsioonkaebuses vaidlustanud maakohtu otsuse ainult menetluskulude jaotuse osas. Kolleegium leiab, et EV apellatsioonkaebuse väited on põhjendatud, kuna tema vastu esitatud alternatiivne nõue sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks jäeti läbi vaatamata. TsMS § 168 lg 2 järgi hageja kannab menetluskulud, kui hagi jäetakse läbi vaatamata. Kolleegium nõustub EV apellatsioonkaebusega, et tegemist on imperatiivse sättega, mis ei anna võimalust jagada menetluskulusid seaduses sätestatust erinevalt, sealjuures kohaldada TsMS § 162 lg-s 4 sätestatut. Kuna EV suhtes esitatud hagiavaldus jäeti läbi vaatamata, siis tuleb tema menetluskulud jätta hageja kanda. TsMS § 4 lg 2 järgi määravad pooled vaidluse eseme. Juhul, kui hageja esitab kohtule alternatiivsed nõuded viisil, kus alternatiivsena esitatud nõudel on erinev kostja esimesena esitatud nõudest, siis on hagejale ettenähtav, et esimesena esitatud nõude rahuldamisel alternatiivse nõude kostja menetluskulud nõude läbivaatamata jätmisel võivad jääda tema kanda. Menetluslikud küsimused ja menetluskulude jaotus ringkonnakohtus Kuna LV apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, siis TsMS § 171 lg 1 järgi tuleb apellatsioonimenetluse kulud, mis seonduvad selle apellatsioonkaebuse läbivaatamisega, jätta LV kanda. EV apellatsioonkaebuse läbivaatamise kulud tuleb jätta menetlusosaliste endi kanda. EV apellatsioonkaebuse põhjal muutis ringkonnakohus ainult maakohtu otsust menetluskulude jaotuse osas ja see ei anna põhjust jätta EV menetluskulusid teiste menetlusosaliste kanda. TsMS § 137 lg 1 järgi on apellatsioonkaebuse esitamisel tsiviilasja hind sama, mis esimeses astmes, arvestades kaebuse ulatust. LV vaidlustas apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse terves ulatuses.

15(16)

Seega on tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses sama, mis maakohtu menetluses ehk 191 734,95 eurot, millelt tuleb vastavalt RLS 57 lg-tele 1 ja 15 LV-l tasuda riigilõivu 1 600 eurot. LV on apellatsioonkaebuse esitamisel tasunud riigilõivu 1 000 eurot. Kuna LV on tasunud apellatsioonkaebuse esitamisel riigilõivu vähem, siis tuleb temalt välja mõista riigituludesse 600 eurot riigilõivu.

Margo Klaar

Kaija Kaijanen

Ande Tänav

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

16(16)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.