Muud › Muud hagiasjad

HAGIAVALDUS JA SELLE PÕHJENDUSED

OÜ Palu Steel Constructions esitas 18.03.2013 kohtusse hagi kostja vastu üürilepingu erakorralise ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks. Hagiavalduse kohaselt ei ole käesoleval juhul üürilepingu erakorralise ülesütlemine ei ole kehtiv, kuna puuduvad ülesütlemise formaalsed ja materiaalsed eeldused. Kostja tegevus üürilepingu erakorralisel üles ütlemisel ei vasta hea usu põhimõtetele. Hageja on seisukohal, et üürilepingu ülesütlemine on tühine. Hageja palub 1. tuvastada hagi esitamise seisuga s.o. seisuga 18.03.2013.a., 02.08.2010.a. sõlmitud üürilepingu, mille esemeks on osa kinnisasjast asukohaga Ehitajate tee 126b Kohtla-Järve, kehtivus OÜ Palu Steel Constructions ja OÜ SCM Assets vahel või 2. alternatiivsena tuvastada, et OÜ SCM Assets poolt 19.2.2013.a. esitatud avaldus 02.08.2010.a. OÜ Palu Steel ja OÜ Palu Steel Constructions vahel sõlmitud üürilepingu ülesütlemiseks on tühine. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda.

KOSTJA VASTUS

Kostja esitas 24.05.2013 vastuväited hagile. Vastuse kohaselt ostis kostja OÜ Palu Steel) pankrotimenetluse käigus kinnistu koos selle oluliste osade ja päraldistega, mida tõendab 03.07.2012 kinnistu müügileping ja asjaõigusleping. Kinnistu päraldiseks (TsÜS § 57 lg 1) olid ka telfrid ehk sildkraanad (2 tk) koos nende mehhanismidega (edaspidi nimetatud sildkraanad), mis on vajalikud kinnistul asuva tootmishoone sihtotstarbeliseks kasutamiseks. Kinnistu ja sildkraanade omand ning kaudne valdus anti kostjale müügilepinguga ja 03.07.2012 üleandmisevastuvõtmise aktiga (akti p 1.1.2.3 ja p 2.5). Kostja ostis kinnistu just sildkraanade pärast, sest kinnistul asub tootmishoone, mida saab sihtotstarbeliselt kasutada just sildkraanade tõttu, mis on spetsiaalselt sellele tootmishoonele tellitud, paigaldatud ja seadistatud. Kostja sai kinnistu ja sildkraanade kaudse valduse põhjusel, et kinnistu oli kahe üürniku ehk hageja ja OÜ Palu Tootmine otseses valduses. Üürileping on välja toodud ka müügilepingu punktis 1.4.3 ja akti punktis 1.1.2.2. Seega on kinnistu koos sildkraanadega olnud kogu aeg hagejate otseses valduses ja kasutuses ning nende otsest valdust ei ole kostjale üle antud. Üüritud vara (sh. sildkraanad) kuulub üürileandjale (üürilepingu p 6.1). Pooled sõlmisid 26.11.2012 notariaalselt tõestatud üürilepingute lõpetamise kokkuleppe ja raha hoiustamise avalduse kokkuleppe nr 2320/2012, mida hageja keeldus täitmast. Sealhulgas keeldus 2(10)

hageja allkirjastamast üüripinna üleandmise-vastuvõtmise akti, kui hageja läks üüripinda 07.12.2012 vastu võtma. Hageja seaduslikud esindajad ei ilmunud kohale ja vältisid valduse üleandmist. Lisaks sellele esitas hageja Viru Maakohtule enne hagi esitamist taotluse hagi tagamiseks, seoses sooviga esitada üürileandja vastu hagi üürilepingu täitmise (mitte üürilepingu lõpetamise) nõudes, kuigi kostja oli üürilepingut täitnud nõuetekohaselt. Hagi tagamise taotluse esitamise riigilõivu tasus 11.12.2012 (s.o üks päev pärast kokkuleppe p 4.1 ja 6.1 alusel üüripinna valduse üleandmise kohustust). Viru Maakohus rahuldas hageja ebaõigetele väidetele tuginedes hagi tagamise taotluse 13.12.2012 määrusega tsiviilasjas nr 2-12-48364. Hageja hagi üürilepingu täitmise nõudes ei esitanud, sest tal puudusid vastavad nõuded kostja vastu ning menetlus lõpetati, sest hageja esitas 04.01.2013 sisuliselt kostja vastu hagi kinnistu valduse vastuvõtmise nõudes, mis eraldati teise menetlusse ja mida tõendab Viru Maakohtu 08.01.2013 kohtumäärus tsiviilasjas nr 212-48364. Viru Maakohus keeldus hageja 04.01.2013 hagi menetlusse võtmisest 01.02.2013 määrusega tsiviilasjas nr 2-13-1022. Kuna hagejad kokkulepet nõuetekohaselt ei täitnud ja üüripinna valdust kostjale üle ei andnud (vaatamata kokkuleppes sätestatule, 04.01.2013 hagile, samuti 18.02.2013 üürilepingute erakorralisele ülesütlemisele, siis kostja taganes kokkuleppest 18.02.2013 avaldusega hagejale. 23.01.2013 sai hageja võimaluse siseneda korraks kinnistul asuvasse hoonesse üürilepingute täitmise kontrollimiseks, millise külastuse käigus selgus üllatuslikult asjaolu, et hageja omandis ja üürilepingute esemeks olevad sildkraanad on omastatud/varastatud, sest sildkraanasid seal enam ei ole. Sildkraanade (sh. KONECRANES kraana) olemasolu on näha pärast aktiga nende kaudse valduse üleandmist kostjale tehtud piltidelt, kuid 23.01.2013 tehtud ülevaatuse ajal neid seal enam ei olnud, mida tõendavad ülevaatuse käigus tehtud pildid. Üüripind oli tühi. Nagu eeltoodud pildid tõendasid, siis 23.01.2013 hageja kinnistut enam ei kasutanud ja oli viinud kõik asjad üüripinnalt minema. Sellele vaatamata üürnik keeldus kinnistu ja selle päraldiste otsese valduse üleandmisest hagejale, mis tõendab hagejate pahauskset ja vastuolus hea usu põhimõttega tegutsemist. Hageja on 24.01.2013 esitanud sildkraanade omastamise/varastamise süütegude tunnustel uurimisorganitele avalduse kriminaalmenetluse algatamiseks, mille alusel on 08.02.2013 alustatud kriminaalmenetlus nr 13740000035, mida tõendab vastav teade VRP-7/13/86. Kostja jääb 18.02.2013 hagejale esitatud üürilepingute erakorraliste ülesütlemisavalduse ning selles toodud asjaolude ja aluste juurde. Kostja on seisukohal, et vastav ülesütlemisavaldus on kehtiv ja üürileping lõppenud. Kostja täitis üürileandjana kõik oma üürilepingutest tulenevad kohustused hageja ees nõuetekohaselt. Hageja aga jättis oma üürilepingust tulenevad kohustused, s.h kohustus tasuda üüri ja säilitada üürileandja vara (üürilepingu p 3.1, 3.3, 3.5, 4.1.1, 4.1.2, 4.1.4, 6.1), täitmata. Üürilepingute p 4.1.1 sätestab, et üürnik kohustub kasutama ja hoidma üüritud vara (sh. sildkraanasid) vastavalt sihtotstarbele ja heaperemehelikult. Üürilepingu p 4.1.2 kohaselt on üürnikul kohustus tagada üüritud vara (sh. sildkraanade) säilimine ja tagastama selle üürileandjale lepingu lõppemisel või ennetähtaegsel lõpetamisel. Samuti kohustus üürnik üürilepingu p 4.1.4 järgi tasuma õigeaegselt lepingus kokkulepitud makseid. Üürilepingu p 3.1, 3.3 ja 3.5 kohaselt oli üüri suurus 7000 krooni ehk 447,38 eurot kuus. Hageja ei ole tasunud kostjale üüri alates detsembrist 2013. Kostjal oli 26.11.2012 kokkuleppe (s.h 4.1 ja p 4.3) täitmise vastu huvi seni, kuni ta oleks saanud üürilepingud lõpetada poolte kokkuleppel ja vastu võtta kinnistu koos kõikide päraldistega (s.h sildkraanade) otsese valduse (kokkuleppe p 6.2, 6.3, üürilepingu p 4.1.2). Kokkulepe oli sõlmitud ja kokkuleppe punktis 4.3 ettenähtud hüvitis oli ette nähtud eesmärgiga kiirendada protsessi ja vältida vaidlusi (kokkuleppe p 4.2), kuid hageja ei olnud nõus üürilepingut poolte kokkuleppel lõpetama ja kokkulepet tähtaegselt hiljemalt 10.12.2012 (kokkuleppe p 4.1, p 6.1) täitma. Seda tõenäoliselt seetõttu, et samal ajal pandi toime süütegu ja varastati/omastati kostjale kuuluvad sildkraanad, mille väärtus on ca 60 000 eurot. 3(10)

Hagejapoolsed üürilepingu rikkumised olid olulised lepingurikkumised. Kostja on seisukohal, et tal olid üürileandjana olemas õiguslikud alused üürilepingute erakorraliseks ülesütlemiseks ning vastava 18.02.2013 tahteavalduste tegemiseks nii üürilepingute p 7.2.1, p 7.2.4, kui ka VÕS § 196 lg 1, lg 2, § 313 lg 1 alusel. Faktilisi asjaolusid arvesse võttes ei pea üürilepingu punktis 7.2 ettenähtud 3-kuulist ebamõistlikku etteteatamistähtaega järgima, mida seotud isik oli ise kokku leppinud (VÕS § 6, TsÜS § 138, § 196 lg 1 ja lg 2, § 313 lg 3). Ka põhjusel, et VÕS § 313 lg 1 eraldi üürilepingu erakorralise ülesütlemise üldalusena seda samuti ei nõua (VÕS § 313 lg 3). Menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda.

HAGEJA SEISUKOHT KOSTJA VASTUSELE

Hageja esitas 15.aprillil 2014 kostja vastusele omapoolsed seisukohad, mille kohaselt üürileping on üles öeldud põhjusel, et sildkraanad olid teisaldatud. Kostja on ekslikul seisukohal, et sildkraana on telfer. Hageja väidab, et need on kaks täitsa erinevat seadet. Väite tõenduseks esitab hageja internetilehelt xxx väljatrükid (s.o. sildraana ja telfrite kohta, vt lisad 1 ja 2). Seega on tõendatud hageja väide ja kostja väite mitte paikapidavus. Kostja omandas telfrid, kostja ei ole omandanud sildkraanasid. Kostja pole tõendanud sildkraanade omandamist ega ka omandiõigust nendele. AÕS § 68 lg 3 kohaselt tekib omand ainult seaduses sätestatud juhtudel. AÕS § 92 lg 1 kohaselt tekib vallasomand vallasasja üleandmisega, kui võõrandaja annab asja valduse üle omandajale ja nad on kokku leppinud, et omand läheb üle omandajale. Sildkraanade näol on tegemist vallasasjadega. Vallasomandi tekkeks peavad täidetud olema kaks tingimust: 1) võõrandaja peab andma asja valduse üle omandajale ja 2) olemas peab olema kokkulepe selle kohta, et omand läheb üle omandajale. Hageja märgib, et omandi üleminekut ei saa siduda Palu Steel OÜ (pankrotis) pankrotihalduri ja SCM Assets OÜ, pooltevahelise kokkuleppega, vaid vallasomandi ülemineku puhul peavad olema täidetud AÕS §-is 92 sätestatud tingimused, kuna vallasomand tekib ainult seaduses sätestatud juhtudel. AÕS § 92 lg 1 näeb vallasasja omandiõiguse üleminekuks ette võlaõigusliku müügilepingu ja asjaõiguslepingu sõlmimise. Omandi üleandmiseks eeldatakse nii asjaõigusliku kui võlaõigusliku lepingu olemasolu. Asjaõiguslik kokkulepe on pooltevaheline tahteavaldus, millega lepitakse kokku, et omand sellele asjale peab üle minema omandajale. Kokkuleppe all peetakse silmas asjaõiguslikku kokkulepet. Hageja on seisukohal, et 03.07.2012.a. Palu Steel OÜ (pankrotis) pankrotihalduri ja SCM Assets OÜ vahel sõlmitud müügilepingus puudus sildkraana osas nii võlaõiguslik kui ka asjaõiguslik leping. Seega SCM Assets OÜ pole omandanud sildkraanasid. Vaidlust ei ole, et Palu Steel Construction OÜ otseses valduses oli 03.07.2012.a. seisuga sildkraanad. Käesoleval juhul tuleb juhinduda AÕS § 90 lg-st 1, mille kohaselt loetakse vallasasja valdaja ka vallasja eelduslikuks omanikuks, kuni ei ole tõendatud vastupidist. SCM Assets OÜ pole vastupidist tõendanud. Palu Steel OÜ (pankrotis) ja SCM Assets OÜ vahel 03.07.2012.a. koostatud üleandmisakt ei ole omandamise õigust tõendav dokument. Selles toodud vara nimekiri ei ole ega saa ka olla täielik, kuna Palu Steel Constructions OÜ teostas 03.07.2012.a. tootmistegevust Ehitajate tee 126b Kohtla-Järve asuva hoone ruumides, mistõttu 03.07.2012.a. seisuga asus selles väga mitmesugust vara. Vastava mitmesuguse vara olemasolu on tõendatud kostja poolt esitatud vastuse lisadena toodud fotodega. Kui hüpoteetiliselt võtta 03.07.2012.a. akt aluseks omandi ülemineku aluseks, siis selle järgi tuleb välja, et ka oleks müüdud kõik Palu Steel Constructions OÜ ja kolmandate isikute omandis olevad materjalid ning muud esemed mis olid kinnistul 03.07.2012.a. seisuga. Vastavat VÕS § 285 lõikele 3 üürnik võib üürilepingu lõppemisel ära võtta asjale tehtud parenduse või muudatuse, kui see on võimalik asja kahjustamata. Sildkraana on seade, mis ei ole üüritud kinnisasja parenduseks ega ka muudatuseks. Tegemist on iseseisva seadmega, mis on kergesti teisaldatav. Sildkraana teisaldamine ei kahjusta ruume. 26.11.2012.a. üürilepingu lõpetamise kokkulepega oli kokku lepitud, et Palu Steel Constructions OÜ viib ära oma vara. Palu Steel Constructions OÜ teades, et sildkraanad on tema omandis, viiski need ära. 26.11.2012.a. üürilepingu lõpetamise kokkulepe punktis 6.2. on loetletud vara, mida antakse üle, kuid selles loetelus puuduvad sildkraanad. 4(10)

Kostja on esitanud käesolevaga menetlusega seoses asjakohatu tõendi, milleks on Palu Grupp OÜ kiri SA Jõhvi Tööstuspark ja sellega seonduvalt tõendamata väite sildkraanade maksumuse kohta. Palu Grupp OÜ ei ole olnud Ehitajate tee 126b Kohtla-Järve kinnistu omanik ning ta ei ole olnud Palu Steel OÜ õiguseelneja), SA Jõhvi Tööstuspark põhikirjaliseks tegevuseks oli oma regiooni (nimest tulenevalt Jõhvi) ettevõtluskeskkonna (eriti tootmise) arengu toetamine. Ka Prokuratuuri teade ei tõenda SCM Assets OÜ omandiõigust sildkraanadele ega ka Palu Steel Constructions OÜ omandiõiguse puudumist sildkraanadele. Kuna sildkraanad ei olnud kostja omandis ja kostjal ei olnud õigust nõuda hagejalt nende jätmist üüritud pinnale, ei olnud kostjal ka sildkraanade teisaldamise tõttu õigust üürilepingu üles ütlemiseks. Üürileping on üles öeldud põhjusel, et üür oli tasumata. Palu Steel Constructions OÜ ja SCM Assets OÜ vahel oli sõlminud 26.11.2012.a. kokkulepe üürilepingu ennetähtaegses lõpetamises. SCM Assets OÜ pole tõendanud, et Palu Steel Constructions OÜ oleks keeldunuks seda täitmast. Hoopiski 26.11.2012.a. kokkulepes Palu Steel Constructions OÜ-d esindanud Vjatšeslav Palu 10.12.2012.a e-kiri notar Ülle Mesile (kes tõestas 26.11.2012. kokkulepe ning kelle juures oli hoiustatud raha) tõendab, et SCM Assets OÜ ei ilmunud üüritud ruume vastu võtma. SCM Assets OÜ oli 27.12.2012.a. seisuga nõudnud notarilt Üle Mesi tasutud deposiidi tagastust (lisa 7). Seega nimetatuga on tõendatud, et SCM Assets OÜ tegevus oligi suunatud sellele, et mitte vastu võtta ruumide valdust. Kostja tegevus üürilepingu üles ütlemisega seoses üüri tasumata jätmisega on vastuolus VÕS § 6 ja TsÜS § 138 sätestatud hea usu põhimõtele. Üürilepingu ülesütlemine seoses üüri tasumata jätmisega on võimalik vastavalt üürilepingu punktidele 7.2. ja 7.2.4. ja see eeldab kolm kuud ette hoiatamist. VÕS § 313 puhul on tegemist dispositiivse normiga ning pooled võivad lepingus teistmoodi kokku leppida. Seetõttu ei kuulu kohaldamisele VÕS § 313 sätestatud üldalus. Esitades üürilepingu ülesütlemise teate 18.02.2013.. ei ole võimalik üürilepingut üle öelda samas päevast. Vastavalt lepingu punktil 7.2 tuleb sellest kolm kuud ette teatada. Üürilepingu üleütlemine 3-kuulise etteteatamistähtajaga on mõistlik, kuna tegemist on tootmiseks kasutatava varaga ning vara vabastamine nõuab üürnikul senise tootmisprotsessi lõpetamist (pooleli olevate toodete valmis tegemist, seadmete demontaaži jms mis on ajaliselt pikk protsess). Kuna kostja ei järginud üürilepingu üles ütlemisel lepingus kokku lepitud ülesütlemise korda, ei ole üürilepingu ülesütlemine kehtiv. Peale 10.12.2012.a kostja eksitas hagejat seoses üürilepingu esemeks oleva varaga ja põhjustega miks valduse vastu võtmine ei ole võimalik. Kostja soovis ümber mängida üürilepingu lõpetamise tingimused. Hageja esindaja Vjatšeslav Palu ja kostja esindaja Donald Paidre olid sms kirjavahetuses, milles hageja nõudis kostjalt üüritud vara otsese valduse vastu võtmist ja kostja esitas erinevaid põhjendusi, miks seda ei ole võimalik teha. Kostja soovis lõpuks muuta 26.11.2012.a. üürilepingu lõpetamise kokkuleppes kokku lepitut ning pidas hageja esindaja Vjatšeslav Paluga selles osas läbirääkimisi, sisuliselt ilma eesmärgita sõlmida mingitki kokkulepet. Kostja ainus eesmärk oli tekitada olukorda, kus hagejal ei ole valikut, st kas loobub 40000 euro kompensatsiooni nõudmisest üürilepingu ennetähtaegse lõpetamise eest või tekitada olukord kus tekiks üüri võlgnevus üle 3 kuu. Kostja tegevus vastab pahausksele käitumisele. Sellega kostja rikkus VÕS § 14 lg 3 toodud läbirääkimistele esitatud nõuet. Kostja tegevus seoses läbirääkimiste ja üürilepingu ülesütlemise tingimuste muutmise nõudega on tõendatud kostja esindajate 22.1.2013.a.e-kirjadega ja kirjade lisaks oleva SCM Assets OÜ, Palu Tootmine Osaühing ja Palu Steel Constructions OÜ kokkulepe projektiga. Vastav kirjavahetus ja kokkulepe projekt oli edastatud e-kirjaga hageja esindajale Vjatšeslav Palu.

KOSTJA VASTUS HAGEJA SEISUKOHTADELE

Kostja esitas 09.mail 2014 vastuse hageja seisukohtadele, milles ta vaidleb seisukohtadele vastu. Kostja peab vajalikuks täiendavalt käsitleda alljärgnevat. 02.08.2010 üürilepingu ülesütlemise formaalsed ja materiaalsed alused on täidetud, mistõttu 18.02.2013 üürilepingu erakorraline 5(10)

ülesütlemisavaldus on kehtiv. Formaalselt on üürilepingu ülesütlemisavaldus koostatud, selles on esitatud ülesütlemise alused ning sisalduvad vajalikud andmed ja see on edastatud hagejale 18.02.2013, mida tõendab vastav e-kiri, samuti tähitud kirjana. Hageja on üürilepingu ülesütlemisavalduse saanud kätte, mille üle vaidlust ei ole. Esinevad materiaalselt alused üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks ning ülesütlemisavaldus on oma sisult õiguspärane. Kuigi üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks piisab ka ühest ülesütlemisavalduses toodud alustest, on üürileping on erakorraliselt üles öeldud kahel põhjusel, s.o:

KOHTUISTUNG

Kohtuistungil 04.juunil 2014.a jäi hageja esindaja hagi juurde, selgitades, et puudus alus lepingu ennetähtaegseks ülesütlemiseks. Lepingu ülesütlemisest tuli ette teatada 3 kuud. Pooled sõlmisid kokkuleppe, et hageja annab kostjale valduse üle ja kostja maksab kompensatsiooniks 40 000 eurot. Hageja ei tasunud üüri eeldades, et selle tasumiseks ei ole enam vajadust. Vaidlusalused sildkraanad ei olnud hoone olulised osad ega ka päraldised ning need ei olnud kostja omad. Hageja esitas 21.11.2012 hagi tagamise taotluse, kuna kostja tegi hagejale takistusi kinnistule pääsemiseks. Kostja esindaja jäi esitatud vastuväidete juurde, selgitades, et üürilepingu ülesütlemise põhjuseks oli üürivõlgnevus. Akti allkirjastamiseni üürileping ei lõppenud, see oli endiselt kehtiv ja üüri tasumist tuli täita. Piltidelt oli näha, et kraanad on olemas, need jooksevad seintel olevate talade küljes, need on hoone teenindamiseks ja seega päraldised. Reelinguid pole eemaldatud, ilma nendeta pole võimalik sildkraanasid kasutada. Need on hageja poolt ilma kostja nõusolekuta ära viidud. Erakorralise ülesütlemise puhul ei pidanud 3-kuulisest etteteatamisest kinni pidama. Kui hageja oleks valmis olnud 10.12.2012 valduse üle andma, siis oleks ta pidanud kostjale teatama, millal üleandmine aset leiab, teavitamist toimunud ei ole. 07.12.2012 olid kostja esindajad tööstushoone juures üüripinna valdust vastu võtmas , kuid seda üle ei antud.

KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED

Kohus, kuulanud ära menetlusosaliste selgitused, tutvunud hagiavalduse, täiendavate seisukohtade ja kostja vastustega ning hinnanud asjas olevaid tõendeid kogumis, leidis, et hagi on põhjendamatu ja kuulub rahuldamata jätmisele. Käesolevas vaidluses on tuvastatud järgnevad asjaolud: OÜ Palu Steel ja OÜ Palu Steel Constructions vahel sõlmiti 02.08.2010 tähtajaline üürileping, mille kohaselt OÜ Palu Steel andis OÜ-le Palu Steel Constructions üürile osa kinnistust asukohaga Ehitajate tee 126B Kohtla-Järve, registriosa nr xxx, koos selle oluliste osade ja päraldistega tähtajaga kuni 31.08.2015.a. OÜ SCM Assets omandas kinnistu asukohaga Ehitajate tee 126B Kohtla-Järve ning vastavalt VÕS § 291 lg1 on kostjale üle läinud üürileandja õigused ja kohutused. OÜ SCM Assets ja OÜ Palu Steel Constructions sõlmisid 26.11.2012 notariaalselt tõestatud üürilepingute lõpetamise kokkulepe ja raha hoiustamise avalduse kokkuleppe nr 2320/2012. OÜ SCM Assets esitas 19.02.2013.a esitanud OÜ Palu Steel Constructions 18.02.2013.a kuupäeva kandva taganemisavalduse 26.11.2012 notariaalselt tõestatud kokkuleppest nr 2320/2012 ja avalduse 02.08.2010.a. üürilepingu erakorralise ülesütlemise kohta. Nimetatud avalduse punkti 1.6. all on märgitud, et üürnik on jätnud üürilepingust tulenevad kohustused, sh. tasuda üüri ja säilitada üürileandja vara (üürilepingu punktid 3.1, 3.3, 3.5, 4.1.1, 4.1.2, 4.1.4, 6.1.), täitmata. Vaidlust ei ole selle üle, et hageja on üürilepingu ülesütlemisavalduse kätte saanud. Poolte vahel ei ole vaidlust selle, et käesoleval ajal puuduvad kostjale kuuluvatest ruumidest tõsteseadmed /sildkraanad või telfrid/ ning hageja ei ole kolmel järjestikusel kuu jooksul hiljemalt 05.12.2012, 05.01.2013 ja 05.02.2013 – summas kokku 1342,14 eurot (447,38 x 3) üüri tasunud. Hageja leiab, et üürilepingu erakorraline ülesütlemine ei ole kehtiv, kuna puuduvad ülesütlemise formaalsed ja materiaalsed eeldused. Samuti oleks kostjal tulnud järgida 3-kuulist etteteatamistähtaega. Kostja on seisukohal, et ülesütlemisavaldus on kehtiv ja üürileping lõppenud. 7(10)

VÕS § 186 p 6 järgi lõpeb võlasuhe muulhulgas lepingu ülesütlemisega. Lepingu erakorraline ülesütlemine on sätestatud VÕS § 196 lg 1, mille kohaselt kestvuslepingu võib kumbki lepingupool mõjuval põhjusel etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, eelkõige kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani või etteteatamistähtaja lõppemiseni (erakorraline ülesütlemine); lg 2 kohaselt kui mõjuv põhjus seisneb selles, et teine lepingupool rikub lepingulist kohustust, võib lepingu üles öelda alles pärast kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemusteta lõppemist. Tähtaja määramine ei ole vajalik käesoleva seaduse § 116 lõike 2 punktides 2–4 sätestatud juhtudel ning lg 3 kohaselt ülesütlemiseks õigustatud isik võib lepingu üles öelda üksnes mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta ülesütlemise aluseks olnud asjaoludest teada sai. VÕS § 309 lg1 kohaselt tähtajaline üürileping lõpeb tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud. Tähtajatu üürilepingu võivad nii üürnik kui üürileandja käesolevas peatükis sätestatut järgides üles öelda. VÕS § 313 lg 2 kohaselt erakorraline ülesütlemine on lubatud eelkõige käesoleva seaduse §-des 314–319 nimetatud asjaoludel ning lg 3 kohaselt üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ei pea ette teatama, kui seadusest ei tulene teisiti. VÕS § 316 lg1 punktide 1, 2 ja 3 kohaselt üürileandja võib üürilepingu üles öelda, kui: 1) üürnik on viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega; 2) võlgnetava üüri summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa; 3) võlgnetavate kõrvalkulude summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluvate kõrvalkulude summa. Poolte vahel sõlmitud üürilepingute p 4.1.1 sätestab, et üürnik kohustub kasutama ja hoidma üüritud vara vastavalt sihtotstarbele ja heaperemehelikult. Üürilepingu p 4.1.2 kohaselt on üürnikul kohustus tagada üüritud vara säilimine ja tagastama selle üürileandjale lepingu lõppemisel või ennetähtaegsel lõpetamisel. Samuti kohustus üürnik üürilepingu p 4.1.4 järgi tasuma õigeaegselt lepingus kokkulepitud makseid. Üürilepingu p 3.1, 3.3 ja 3.5 kohaselt oli üüri suurus 7000 krooni ehk 447,38 eurot kuus. Kostja on üürilepingu üles öelnud põhjendusel, et hageja (üürnik) on jätnud üürilepingust tulenevad kohustuse säilitada üürileandja vara (üürilepingu punktid 4.1.1, 4.1.2, 6.1.) täitmata. Pooled vaidlevad kas tõsteseadmed / sildkraanad, telfrid/ kuulusid kostjale või mitte. Kostja väitel ostis ta OÜ Palu Steel pankrotimenetluse käigus kinnistu koos selle oluliste osade ja päraldistega, mida tõendab 03.07.2012 kinnistu müügileping ja asjaõigusleping. Kinnistu päraldiseks (TsÜS § 57 lg 1) olid ka tõsteseadmed (2 tk) koos nende mehhanismidega, mis on vajalikud kinnistul asuva tootmishoone sihtotstarbeliseks kasutamiseks. Hageja väitel olid tõsteseadmed vallaasjad ning kuulusid hagejale. Telfrid on tööstuslikud tõsteseadmed, mis kasutavad koorma tõstmiseks ja teisaldamiseks kas trossi, ketti või rihma. Telfrid on kinnitatud kraanade või teiste tõsteseadmete külge. Sildkraanad, mida kutsutakse ka talakraanadeks, on kraanad, kus tõsteseade liigub piki silda paralleelsetel rööbastel (vt http://www.konecranes.ee). Kostja on lugenud talle kuuluvateks telfreid ehk sildkraanasid (tl 12), mis aga eeltoodust tulenevalt on erinevad tõsteseadmed. Esitatud tõendite e alusel võib olla tegemist nii telfrite kui ka sildkraanadega. Kuna asjas puudub vastava erialaspetsialist arvamus, samuti ei oma kummalgi poole esindajad ega ka kohus ilmselgelt eriteadmisi tõsteseadmete osas, leiab kohus antud juhul põhjendatud olevat nimetada vaidlusalust vara üldnimetusega tõsteseadmed. Samuti ei anna ainuüksi asjaolu, et kostja on ülesütlemisavalduses võrdustanud telfreid sildkraanadega ja nimetatud neid üldmõistena sildkraanadeks ülesütlesmiavaldust kehtetuks tunnistada. Telfrite kuulumist kostjale on hageja 15.04.2014 esitatud seisukohas õigeks võtnud.

8(10)

AÕS § 68 lg 3 kohaselt tekib omand ainult seaduses sätestatud juhtudel. AÕS § 92 lg 1 kohaselt tekib vallasomand vallasasja üleandmisega, kui võõrandaja annab asja valduse üle omandajale ja nad on kokku leppinud, et omand läheb üle omandajale. Vallasomandi tekkeks peavad täidetud olema kaks tingimust: 1) võõrandaja peab andma asja valduse üle omandajale ja 2) olemas peab olema kokkulepe selle kohta, et omand läheb üle omandajale. TsÜS § 57 lg 1 kohaselt päraldis on vallasasi, mis, olemata peaasja osa, teenib peaasja ning on sellega seotud ühise majandusliku eesmärgi ja sellele vastava ruumilise seose kaudu. AÕS § 107 lg 2 kohaselt, kui üht ühendatud asjadest tuleb lugeda peaasjaks, saab selle omanik ühendamise teel tekkinud tervikliku asja ainuomanikuks. Kohus, hinnanud esitatud tõendeid kogumis, leiab, et kinnistu päraldiseks (TsÜS § 57 lg 1) olid ka püsivalt ühendatud ja selle tootmishoone jaoks valmistatud ning paigaldatud tõsteseadmed (2 tk) koos nende mehhanismidega, kuna need olid vajalikud kinnistul asuva tootmishoone sihtotstarbeliseks kasutamiseks. Kuigi tõsteseadmeid oli võimalik osaliselt eemaldada, olid need kogumis siiski tervik, mis teenisid peaasja (kinnistut). Kinnistu ja tõsteseadmete omand ning kaudne valdus anti kostjale müügilepinguga ja 03.07.2012 üleandmise-vastuvõtmise aktiga (akti p 1.1.2.3 ja p 2.5). Kostja väide, et ta ostis kinnistu just tõsteseadmete pärast, sest kinnistul asub tootmishoone, mida saab sihtotstarbeliselt kasutada just tõsteseadmete tõttu, mis on spetsiaalselt sellele tootmishoonele tellitud, paigaldatud ja seadistatud, on mõistlik ja usutav. Üüritud vara (sh. tõsteseadmed) kuulub üürileandjale (üürilepingu p 6.1). Vara, mis ei kuulunud üürileandjale on eraldi välja toodud akti p 2.2.1 ja järgnevad punktid. Palu Steel OÜ (pankrotis) pankrotihaldur tõi 01.03.2012 vallasvara arestimise aktis välja üüripinnal olevate kolmandatele isikutele kuuluva vara. Akti on allkirjastanud ka hageja ja hageja ei ole välja toonud, et tõsteseadmed oleks tema varana üüripinnal. Tõendeid, et hageja viis üürilepingu lõppemisel ära tema poolt asjale tehtud parenduse või muudatuse (VÕS § 285 lg 3), esitatud ei ole. Hageja väide, et tõsteseadmed olid nõuetekohaselt registreerimata, ega saanud ainuüksi seetõttu peaasja teenida, ei ole asjakohane. Kuna tõsteseadme ei olnud hageja omandis ja hagejal ei olnud õigust neid üüritud pinnalt ära viia, oli kostjal tõsteseadmete teisaldamise tõttu õigus üürilepingu üles ütlemiseks. Pooled vaidlevad selle üle, kas hagejal oli peale 26.11.2012 notariaalselt tõestatud kokkuleppe sõlmimist üüri maksmise kohustust või mitte. Vastavalt 26.11.2012 poolte vahel sõlmitud üürilepingute lõpetamise kokkuleppe ja raha hoiustamise avalduse punktile 4.1. leppisid pooled kokku, et kokkuleppe punktis 1.1 nimetatud üürileping loetakse nende kokkuleppel lõpetatuks valduse üleandmisel koostatud üleandmisvastuvõtmise akti alusel hiljemalt 10.detsembriks 2012.aastal. Asjas ei ole vaidlust selles, et poolte vahel kuni 10.12.2012 üleandmis-vastuvõtmise akti valduse üleandmise kohta koostatud ei ole. Asjas puuduvad tõendid, et hageja oleks teavitanud kostjat valduse üleandmise ajast 10.12.2012. Seega oli 18.02.2013 seisuga poolte vahel kehtiv üürileping ning hagejal sellest tulenevalt üüri maksmise kohustus. Hageja ei olnud tasunud kostjale üüri alates detsembrist 2012 ning ta jättis oma üürilepingust tulenevad kohustused (üürilepingu p 3.1, 3.3, 3.5), täitmata. Pooled vaidlevad selle üle, kas kostjal tuli üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest 3 kuu ette teatada. VÕS § 313 lg 1 kohaselt võib mõjuval põhjusel kumbki lepingupool nii tähtajatu kui ka tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt on erakorraline ülesütlemine lubatud eelkõige VÕS §-des 314–319 nimetatud asjaoludel ning sama paragrahvi kolmanda lõike kohaselt ei pea üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ette teatama, kui seadusest ei tulene teisiti. Üldjuhul (v.a seaduses sätestatud erandid) saab seega üürilepingu erakorraliselt üles öelda ilma ette teatamata. Samas ei välista VÕS § 313 lg 3, et pooled lepivad omavahel kokku üürilepingu 9(10)

erakorralise ülesütlemise etteteatamise tähtaja ka nendel juhtudel, mil seadus etteteatamist ei nõua. Võlaõigusseaduse § 5 võimaldab lepingupooltel seaduses sätestatust kõrvale kalduda, kui seaduses ei ole otse sätestatud või sätte olemusest ei tulene, et kõrvalekaldumine ei ole lubatud (nt VÕS § 275 eluruumi üürilepingu puhul üürniku suhtes), või kui see oleks vastuolus avaliku korra või heade kommetega või rikuks isiku põhiõigusi. Võlaõigusseaduse § 196 lg 1 ja § 313 lg 1 võimaldavad poolte kokkuleppel äriruumide üürimisel nendest sätetest kõrvale kalduda (vt ka Riigikohtu 9. märtsi 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-2-06, p 15). Seega võivad üürilepingu pooled ka kokku leppida, et erakorralise ülesütlemise aluseks ongi üksnes kindla etteteatamistähtaja järgimine. Vastavat poolte vahel sõlmitud üürilepingu p 7.2 üürileandjal on õigus nõuda lepingu ennetähtaegset lõpetamist 3 (kolme) kuulise kirjaliku etteteatamise tähtajaga, kui üürnik: 1. ei täida lepingus sätestatud kohustusi; 2. ei ole tasunud üüri ja teisi tasumisele kuuluvaid makseid 10 päeva jooksul tasumise tähtaja möödumisest ning seda vähemalt ühe aasta jooksul 3 (kolmel) korral järjest. Eeltoodust tuleneb, et juhul, kui kostja oleks üürilepingu erakorraliselt üles öelnud ainuüksi põhjendusel, et hageja on jätnud üüri kolmel järjestikusel kuul tasumata, oleks tal tulnud järgida lepingu kokkulepitud 3 kuulist etteteatamistähtaega. Antud juhul on kostja lepingu erakorraliselt üles öelnud ka põhjusel, et hageja on ära viinud kostjale kostja kuuluvad tõsteseadmed. Kohus, hinnanud esitatud tõendeid kogumis, leiab et tegemist on olulise üürilepingu rikkumisega, mille puhul ei saanud kostjalt kõiki asjaolusid (sh poolte omavahelisi suhteid) arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni etteteatamistähtaja lõppemiseni. Kohus leiab, et faktilisi asjaolusid arvesse võttes ei pidanud kostja üürilepingu punktis 7.2 ettenähtud 3-kuulist ebamõistlikku etteteatamistähtaega järgima (TsÜS § 138, VÕS § 6, § 196 lg 1 ja lg 2, § 313 lg 3). Eeltoodust lähtuvalt leiab kohus, et üürileping on kostja poolt kehtivalt erakorraliselt üles öeldud. Eeltoodu alusel ja juhindudes TsMS § 434, § 436, § 442, § 456, § 632 lg 1 rahuldamata.

jätab kohus hagi

Menetluskulude jaotus Vastavalt TsMS § 173 lg 1, asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, /---/. Kooskõlas TsMS § 162 lg 1 kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kohus jätab hagi rahuldamata ning seega jäävad hagimenetluses kantud menetluskulud hageja kanda. TsMS § 174 lg 1 kohaselt menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.

/allkirjastatud digitaalselt/ Helgi Vinni Kohtunik

10(10)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.