2-12-54659
Kohus
Harju Maakohus, Kentmanni kohtumaja
Kohtunik
Marget Henriksen
Määruse tegemise aeg ja 04. juuli 2014. a, Tallinn koht Tsiviilasi
XXX avaldus XXX elamu korteriomanike 25.05.2010 ja 10.05.2012.a. üldkoosoleku otsuste kehtetuks tunnistamiseks
Menetlusosalised ja nende Avaldaja: XXX(isikukood XXX, elukoht: XXX) Puudutatud isik 1: XXX(isikukood: XXX XXX) esindajad Puudutatud isik 2: XXX(isikukood: XXX, elukoht: XXX) Puudutatud isik 3: XXX (isikukood: XXX, elukoht: XXX) Puudutatud isik 4: XXX (isikukood: XXX, elukoht: XXX) Puudutatud isik 5: XXX(isikukood: XXX, elukoht: XXX) Puudutatud isik 6: XXX (isikukood: XXX, elukoht: XXX) Puudutatud isik 7: XXX (isikukood: XXX, elukoht: XXX) Puudutatud isik 8: XXX(isikukood: XXX, elukoht: XXX) Puudutatud isik 9: XXX (isikukood: XXX, XXXXXX) Puudutatud isik 10: XXX(isikukood: XXX, elukoht: XXX) Puudutatud isik 11: XXX (isikukood: XXX, elukoht: XXX) Puudutatud isik 12: XXX (isikukood: XXX, elukoht: XXX) Puudutatud isik 13: XXX (isikukood: XXX, elukoht: XXX), Puudutatud isik 14: XXX (isikukood: XXX, elukoht: XXX) Puudutatud isik 15: XXX (isikukood: XXX, elukoht: XXX) Puudutatud isik 16: XXX (isikukood: XXX, elukoht XXX) Puudutatud isik 17: XXX (isikukood: XXX, elukoht XXX) Puudutatud isik 18: XXX (isikukood: XXX, elukoht XXX) Puudutatud isik 19: XXX (isikukood: XXX, elukoht: XXX) Puudutatud isik 20: XXX (isikukood: XXX, elukoht: XXX) Puudutatud isik: XXX (isikukood: XXX elukoht: XXX) Puudutatud isik 21: XXX (isikukood: XXX, elukoht: XXX) Puudutatud isik 22: XXX (isikukood: XXX, elukoht: XXX) Puudutatud isik 23: XXX (isikukood: XXX, elukoht: XXX) Puudutatud isik 24: XXX (XXX) (isikukood: XXX, elukoht:
XXX) Puudutatud isik 25: XXX (isikukood: XXX, elukoht: XXX) Puudutatud isik 26: XXX (isikukood: XXX, elukoht: XXX) Puudutatud isik 27: XXX (isikukood: XXX elukoht: XXX) Puudutatud isik 28: XXX (isikukood: XXX, elukoht: XXX) Puudutatud isik 29: XXX (isikukood: XXX, elukoht XXX) Puudutatud isik 30: XXX (isikukood: XXX, elukoht XXX) Puudutatud isik 31: XXX (isikukood: XXX, elukoht XXX) Puudutatud isik 32: XXX (isikukood: XXX, elukoht XXX) Puudutatud isik 33: XXX (isikukood: XXX, elukoht: XXX) Puudutatud isik 34: XXX (isikukood: XXX, elukoht: XXX) Puudutatud isik 35: XXX (isikukood: XXX, elukoht: XXX) Puudutatud isik 36: XXX (isikukood: XXX, elukoht: XXX) Puudutatud isik 37: XXX (isikukood: XXX, elukoht: XXX) Puudutatud isik 38: XXX (isikukood: XXX, elukoht XXX) Puudutatud isik 39: XXX (isikukood: XXX, elukoht XXX) Puudutatud isik 40: XXX (isikukood: XXX, elukoht: XXX) Puudutatud isik 41: XXX (isikukood: XXX, elukoht: XXX) Puudutatud isik 42: XXX (isikukood: XXX, elukoht: XXX) Puudutatud isik 43: XXX (isikukood: XXX, elukoht: XXX) Puudutatud isik 44: XXX (isikukood: XXX, elukoht: XXX) Puudutatud isik 45: XXX (isikukood: XXX, elukoht: XXX) Puudutatud isik 46: XXX (isikukood: XXX, elukoht: XXX) Puudutatud isik 47: XXX (isikukood: XXX, elukoht: XXX) Puudutatud isik 48: XXX (isikukood: XXX, elukoht: XXX) Puudutatud isik 49: XXX (isikukood: XXX, elukoht: XXX) Puudutatud isik 50: XXX (isikukood: XXX, elukoht: XXX) Puudutatud isik 51: XXX (isikukood: XXX, elukoht: XXX) Puudutatud isik 52: XXX (isikukood: XXX, elukoht: XXX) Puudutatud isik 53: XXX (isikukood: XXX, elukoht: XXX) Puudutatud isik 54: XXX (isikukood: XXX, elukoht: XXX) Puudutatud isik 55: XXX (isikukood: XXX, elukoht: XXX) Puudutatud isik 56: XXX (isikukood: XXX, elukoht XXX) Puudutatud isik 57: XXX (isikukood: XXX, elukoht XXX) Puudutatud isik 58: XXX (isikukood: XXX, elukoht: XXX) Puudutatud isik 59: XXX (isikukood: XXX elukoht: XXX) Puudutatud isik 60: XXX (isikukood: XXX, elukoht XXX) Puudutatud isik 61: XXX (isikukood: XXX, elukoht XXX) Puudutatud isik 62: XXX (isikukood: XXX, elukoht: XXX) Puudutatud isik 63: XXX OÜ (registrikood XXX; asukoht XXX, e-post XXX ) Puudutatud isik 64: XXX(isikukood: XXX, elukoht: XXX ja XXX)
suurem osa ühises asjas. See tähendab, et asja kasutamise üle otsustamine on asja omaniku pädevuses ja kaasomandis oleva asja kasutamine toimub kaasomanike enamuse otsusel. Korteriomandi kaasomandi osa kasutamise kohta on erisätted korteriomandiseaduses. Teade korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumise kohta oli välja pandud 10.05.2010.a. Seega 25.05.2010.a kell 18.30 toimus korteriomanike üldkoosolek päevakorraga, mis koosneb viiest punktist. Antud üldkoosoleku kokkukutsumise ja läbiviimise korda oli järgitud vastavalt korteriomandiseadusele ja asjaõigusseadusele. 25.05.2010.a korteriomanike üldkoosolekul osales 39 korteriomanikku 59 korteriomanikust, kellele kuulub 2105,6 m2 kinnistusraamatusse kantud kaasomandiosadest. Vastavalt KOS § 19 lg 2 üldkoosolek on otsustusvõimeline, kui selles osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole kinnistusraamatusse kantud kaasomandiosadest. Seega antud üldkoosolek oli otsustusvõimeline. 25.05.2010.a üldkoosolekul korteriomanikud võtsid vastu otsused vastavalt päevakorrale häälteenamusega (KOS § 17 lg 1). Kõik üldkoosoleku otsused olid võetud vastu korteriomanike huvidest lähtuvalt. Vastavalt korteriomanike otsustele elamu juurde kinnistatud 3670 m2 suurune maatükk, mida oli siiani kasutatud korteriomanike poolt nendele kuuluvate autode parkimiseks suvaliselt, territoorium ümbritsetakse piirdega, kuhu tulevad jalgvärav ja autovärav ning iga parkimiskoht märgistatakse eraldi. Kuivõrd see nõudis lisakulutusi, siis korteriomanikud otsustasid, et tasuvad korteriomanikud, kes soovivad märgitud parkimiskohti kinnisel territooriumil kasutada. Kuna avaldaja ei ole kaasomandi korrashoiu kulutusi teistele kaasomanikele hüvitanud, siis ei ole tal ka õigust kasutada kaasomandi majandamisest saadavat vilja s.o korrastatud parkimisalal asuvat parkimiskohta. Vastavalt 25.05.2010.a korteriomanike otsustele oli korraldatud 28 parkimiskohta ja 27 parkimiskohta on kinnitatud korteriomanikele. Üks parkimiskoht on vaba, aga avaldaja ei soovi kasutada antud kohta, kuna ei taha maksta parkimiskoha korraldamise eest. Seoses 25.05.2010.a korteriomanike üldkoosoleku otsuse vaidlusega avaldaja poolt toimus 10.05.2012.a jälle korteriomanike üldkoosolek, kus võeti vastu XXX kaasomandi kasutamise kord ja korterelamu XXX parkimiskorralduse eeskiri. 10.05.2012.a korteriomanike üldkoosolekul osales 39 korteriomanikku 59 korteriomanikust, kellele kuulub suurem osa ehitisest ja maatükist kinnistusraamatusse kantud kaasomandiosadest. Sellel üldkoosolekul korteriomanikud võtsid otsused vastu vastavalt päevakorrale häälteenamusega (KOS § 17 lg 1). Eeltoodust tulenevalt on puudutatud isikud seisukohal, et 25.05.2010 ja 10.05.2012 üldkoosoleku otsuste vastuvõtmisel järgid KOS ja AÕS sätteid, mistõttu paluvad kohtul jätta avaldus rahuldamata. Puudutatud isikud XXX ja XXX vaidlevad avaldusele vastu ning leiavad, et avaldaja õigusi ei ole kahjustatud ning korteriühistu XXX üldkoosolekud nii 25. mail 2010. aasta kui ka 10. mail 2012. aastal on olnud otsustusvõimelised ning üldkoosolekutel vastuvõetud otsused on õiguspärased. Puudutatud isikute vastuväidete kohaselt avaldaja väidab, et 25.05.2010 üldkoosolekul puudus KOS § 81 lõike 2 punkti 2 kohane kvoorum. Puudutatud isikud leiavad, et viide KOS § 81 lõike 2 punkti 2 ei ole asjakohane, kuna üldkoosolekul ei toimunud kaasomandi eraldamist. Mittetulundusühingute seaduse § 21 lõike 1 kohaselt võib “üldkoosolek vastu võtta otsuseid, kui tema kokkukutsumisel on järgitud kõiki seadusest ja mittetulundusühingu põhikirjast tulenevaid nõudeid. Mittetulundusühingu põhikirjas võib sätestada, kui suure osa mittetulundusühingu liikmete osavõtul on üldkoosolek otsustusvõimeline ning millises korras kutsutakse uus üldkoosolek kokku sel juhul, kui üldkoosolekul ei osalenud nõutav arv mittetulundusühingu liikmeid.” Korteriühistu XXX põhikirja punkti 43 kohaselt on ühistu
liikmete üldkoosolek otsustusvõimeline, kui sellest osavõtvatele liikmetele kuulub üle poole häältest. 25. mai 2010. aasta üldkoosoleku protokollile lisatud korteriühistu liikmete nimekirjast nähtub, et üldkoosolekul osales 36 ühistu liiget 59-st, seega oli üldkoosolek otsustusvõimeline. Samuti oli järgitud ühistu põhikirja punkti 45 kohast üldkoosoleku otsustuspädevust. Sarnaselt 25. mai 2010. aasta korteriühistu XXX üldkoosolekule, oli ka 10. mai 2012. aasta üldkoosoleku kokkukutsumisel järgitud ühistu põhikirja nõudeid ning arvestades üldkoosolekul viibinud ühistu liikmete arvu, oli üldkoosolek pädev otsuseid vastu võtma. Eeltoodust tulenevalt paluvad puudutatud isikud jätta avaldus rahuldamata. Puudutatud isik XXX vastuse kohaselt ta 25.05.2010 ja 10.05.2012 koosolekutest osa ei võtnud, kuid on seisukohal, et koosolekud olid otsusevõimelise ning otsused õiguspärased ja vastu võetud XXX korteriomanike ja majaelanike huvides. Puudutatud isiku OÜ XXX otsuse vastuse kohaselt on OÜ XXX andnud heakskiidu korteriühistu otsustele ja edasise tegevuses lähtub korteriühistu üldkoosoleku poolt vastu võetud seisukohtades. Kohtu põhjendused Kohus tutvunud avalduse ja asjas kogutud materjalidega, leidis, et avaldus kuulub rahuldamisele osaliselt. Kohus on tuvastanud, et kinnistul asukohaga Tallinn, XXX asub elamu, milles on 59 korteriomandit. Avaldajale kuulub korteriomand aadressiga Tallinn, XXX korter 3 (kinnistusregistri numbriga XXX) (tlk 10-13). Avaldaja on esitanud oma avalduses 2 nõuet: avaldus XXX korteriomanike üldkoosoleku 25.05.2010 otsuste tühisuse tuvastamiseks ja avaldus XXX korteriomanike üldkoosoleku 10.05.2012 otsuste tühisuse tuvastamiseks. Vastavalt TsMS § 613 lg 1 p 1 ja 4 lahendab kohus hagita menetluses korteriomaniku avalduse alusel asjas, mis tuleneb korteriomanike ühisusest ja kaasomandi eseme valitsemisest ning puudutab korteriomanike omavahelisi õigusi ja kohustusi ning asja, mis käsitleb korteriomanike otsuste kehtivust. Menetlusosalisteks TsMS § 613 alusel toimuvas menetluses on kõik maatüki kaasomanikuks olevad korteriomanikud. Esmalt lahendab kohus avalduse KÜ XXX korteriomanike üldkoosoleku 25.05.2010 otsuste tühisuse tuvastamiseks. Kohus on tuvastanud, et 25.05.2010 toimus KÜ XXX korteriomanike üldkoosolek, kus võeti vastu järgmised otsused: Otsus punkt 1. XXX territooriumi heakorrastamise otsuse vastuvõtmine. Otsuse punkt 1.1 Piiratud territooriumil autoparkla laiendamine konkreetse korteriomanike investeeringute eest. Poolt 34 korteriomanikku. Otsuse punkt 1.2. Mänguplatsi rajamine. Poolt 33 korteriomanikku. Otsuse punkt 1.3 XXX elanike autode parkimiseks loa taotlemine maja esisel linna territooriumil. Poolt 34 korteriomanikku. Otsuse punkt 2. Autoparkla plaani kinnitamine. Poolt 35 korteriomanikku. Otsuse punkt 3. Parkimiskohtade jaotuskava kinnitamine. Poolt 36 korteriomanikku. Otsuse punkt 4. korteriomanikku.
Parkimiskohtade
kasutamise
eeskirjade
kinnitamine.
Poolt
Otsuse punkt 5. Konkreetsete parkimiskohtade kasutamise õiguse kinnitamine konkreetsele korteriomanikule. Poolt 37 korteriomanikku. Otsuse punkt 6. Üldküsimused, mille kohaselt autoparkla teenindamisega seotud küsimustega volitada KÜ XXX juhatust tegelema parkla haldus- ja hooldusküsimustega. Poolt 36 korteriomanikku (tlk 35. Kohus on tuvastanud, et 25.05.2010 toimunud XXX korteriomanike üldkoosolekul osales 37 korteriomanikku (tlk 7). Pooled vaidlevad küsimuses, kas korteriomanikud võivad kaasomandi osade kasutamist reguleerida korteriomanike enamuse otsusega. Kui tavapäraselt reguleerib kaasomandi kasutamist asjaõigusseaduse (AÕS) § 72, siis korterelamu juurde kuuluva kaasomandi kasutamist reguleerib erisättena korteriomandiseaduse (KOS) § 12. KOS § 12 lg 1 sätestab, et korteriomanikud võivad korteriomandi reaalosa ja kaasomandi eseme kasutamist reguleerida kokkuleppega. Nimetatud sättest tuleneb nõue, et kaasomandi kasutuskord korterelamus tuleb sätestada kokkuleppega, millega on nõustunud kõik korteriomanikud. Nii ei ole lubatud kaasomandi kasutuskorda kehtestada näiteks enamuse otsusega või muul sarnasel viisil. Kui korteriomanikud ühisele kokkuleppele ei jõua, on kõigil korteriomanikel võrdsed õigused kõikide kaasomandi osade kasutamisel. KOS § 12 lg 3 sätestab, et kui korteriomandi reaalosa ja kaasomandi eseme kasutamine on reguleerimata, lähtutakse korteriomanike huvidest. Tegemist on analoogilise sättega AÕS §-le 75 lg-le 5. Ka KOS §-st 12 lg-st 3 tuleneb korteriomanike kohustus tagada, et kaasomandis oleva asja valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele ning kohustus käituda lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest. Kui korteriomanikud ei ole kaasomandi kasutamiseks kokkulepet sõlminud, võib korteriomanik KOS § 12 lg 3 alusel nõuda kasutuskorra määramist kohtult. Samas võib korteriomanik nõuda ka üksnes tema õigusi kahjustava tegevuse lõpetamist. Riigikohtu tsiviilkolleegium on 18.91.2011 kohtumääruses tsiviilasjas nr 3-2-1-51-10 märkinud, et korterelamut teenindaval maal korteriomanike parkimiskohtade kindlaksmääramine on käsitatav kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramisena. Seejuures on parkimisvõimalustes kokkuleppimine korteriomanike jaoks oluline küsimus, mis ei ole vaadeldav korteriomandiseaduses sätestatud tavakasutusena. Selline kokkulepe peab tagama kõigile korteriomanikele õiglase lahenduse ning selle küsimuse lahendamiseks tuleb saavutada kõigi korteriomanike konsensus. Kui mõni kinnisasja kaasomanik keeldub kaasomandi kasutuskorra (praegusel juhul parkimiskohtade kindlaksmääramise) kokkuleppe sõlmimisest, võib iga kaasomanik nõuda kohtult kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramist kohtumenetluses AÕS § 72 lg 5 esimese lause kohaselt (vt Riigikohtu 17. aprilli 2008. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-12-08 p 13 ja 8. veebruari 2006 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-121-05 p 23). Kohtuotsus kasutuskorra kindlaksmääramise kohta asendab tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 68 lg 5 järgi kaasomanike kokkuleppe sõlmimise tahteavalduse. Käesoleval juhul ei ole vaidlust selles, et Tallinnas asuva kinnistu XXX korteriomanikud on soovinud kaasomandi kasutuskorda sätestada korteriomanike enamuse otsusega 25.05.2010. Kuivõrd kaasomandi kasutuskorra kehtestamine korteriomanike enamuse otsusega on vastuolus KOS §-ga 12 lg-ga 1, leiab kohus, et nimetatud kasutuskord on seetõttu tühine. Kohus leiab, et 25.05.2010 toimunud KÜ XXX korteriomanike üldkoosoleku päevakorra punktide 1.1, 2, 3, 4, 5 6 raames vastu võetud otsuste osas kuulub avaldus rahuldamisele. Kuivõrd 25.05.2010 toimunud KÜ XXX üldkoosoleku päevakorrapunktide 1.1, 2, 3, 4, 5 ja 6 raames vastu võetud otsused puudutavad ka avaldaja kui elamu korteriomaniku kaasomandi osa, eksisteerib avaldajal õigustatud huvi otsuste tühisuse tuvastamise suhtes. Eeltoodust
tulenevalt kohus tuvastab kinnistu XXX Tallinn korteriomanike 25. mai 2010 üldkoosoleku päevakorra punktide 1.1, 2, 3, 4, 5 ja 6 raames vastu võetud otsuste tühisuse. Kohus leiab, et 25.05.2010 toimunud KÜ XXX korteriomanike üldkoosoleku päevakorra punktide 1, 1.2 ja 1.3. raames vastu võetud otsuste osas ei kuulu avaldus rahuldamisele seetõttu, et avaldajal puudub korteriomanike vaidlustatud otsuste tühisuse tuvastamiseks õiguslik huvi. Nimetatud otsused ei riiva kohtu hinnangul avaldaja õigusi ega huve. Eeltoodust tulenevalt jätab kohus rahuldamata avalduse kinnistu XXX Tallinn korteriomanike 25. mai 2010 üldkoosoleku päevakorra punktide 1, 1.2 ja 1.3. raames vastu võetud otsuste tühisuse tuvastamise nõudes. Järgnevalt lahendab kohus avalduse XXX korteriomanike üldkoosoleku 10.05.2012 otsuse tühisuse tuvastamiseks. Kohus on tuvastanud, et 10.05.2012 toimus XXX korteriomanike üldkoosolek, kus võeti vastu otsus kinnitada Korterelamu XXX kaasomandi kasutamise kord loos lisadega 1, 2 ja 3, so Lisa 1 “Korterelamu XXX parkimiskorralduse eeskiri“, Lisa 2 „ Kinnise parkimisala kohtade kasutamise plaan“ ja Lisa 3 „Keldribokside kasutamise plaan“ (tlk16-18). Korteriomanike koosolekul osales 37 korteriomanikku ja otsuse poolt oli 35 korteriomanikku. Kohtule esitatud KÜ XXX korteriomanike kaasomandi kasutamise kord projekt punkti 5 kohaselt sõidukite parkimine on kindlaks määratud KÜ parkimiskorra eeskirjadega. Korteriühistu parkimiskorra eeskirja punkt 1.1 kohaselt parkimiskohad asetsevad kahes piirkonnas: Punkt 1.1.1 Suletud piirkonnas, mis asub maja taga aiaga piiratud alal, kus on märgistatud 28 kohta. Kohad on kindlaks määratud korteriomanikele. Punkt 1.1.2. Avatud piirkonnas, maja esisel aiaga piiramata alal, kus on märgistatud 4 kohta. Kohad pole kindlaks määratud autoomanikele. Korteriühistu parkimiskorra eeskirja punkt 1.2 kohaselt suletud piirkonnas, maja kinnises hoovis saavad parkimiskoha kasutamise õiguse korteriomanikud, kes esitasid avalduse vastavalt välja pandud kuulutusele ning on tasunud KÜ poolt esitatud arve alusel 639.12 eurot/10000 krooni/ parkimiskohtade väljaehitamiseks ja 63.92 eurot /1000 krooni/ värava puldi ja automaatika soetamiseks. Korteriühistu parkimiskorra eeskirja punkt
lahend tehakse avaldaja huvides. Puudutatud isikute menetluskulud tuleb jätta nende endi kanda kuna nende vastuväited avaldusele olid valdavalt põhjendamatud, mistõttu kuulus avaldus rahuldamisele. Kohus arvestab ka asjaolu, et kohus on rahuldanud avalduse osaliselt. /allkirjastatud digitaalselt/ Marget Henriksen kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.