2-11-6027/55 - Asjaõigus - Muud asjaõiguse asjad - Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium - lahend.ee

4.Menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud kohtuotsuse jõustumisest. Hagi aluseks olevad asjaolud ja hageja nõue Pärnu notar Kaia Krügeri asendaja M M poolt tõestati 03.01.2008 hageja ja kostjate vahel sõlmitud hüpoteegi seadmise leping ja asjaõigusleping ning kinnistamisavaldus (edaspidi leping). Hageja on lepingu osaline tulenevalt hageja ja kostja II abielusuhetest. Lepingu esemeks oli kinnistu nr. 2165905 korteriomandile asukohaga XXXXXX, Pärnu (edaspidi ühisvara) hüpoteegi seadmine. Ühisvara kuulub ja kuulus hageja ja kostja II abikaasaade ühisomandisse abielulise ühisvarana ja ühisomandina. Kostja I on esitanud 21.10.2010 Pärnu kohtutäitur Rannar Liitmaale täitmisavalduse ja täitedokumendid täitemenetluse läbiviimiseks kostja II suhtes. Täitedokumendiks on täitmisteate kohaselt hüpoteegiga tagatud võlanõue ning võlgnikuks on märgitud kostja II. Täitmisteate kohaselt täitedokumendina lisatud kostja I ja P S i vahel 19.06.2006 sõlmitud laenuleping nr. L060023243 ja selle lisakokkulepped. Täitmisteatele oli lisatud kostja I poolt P S ile adresseeritud 17.11.2009 laenulepingu ülesütlemise teade. Hageja emakeel on soome keel ja eesti keelt ta ei valda isegi mitte hädapärasel suhtlustasandil. Leping sõlmiti hageja ja kostjate vahel eesti keeles. Lepingu teksti hagejale notari poolt ei tõlgitud. Tehingu sõlmimise juures tõlki ei viibinud. Kirjalikku tõlget lepingust hagejale ei koostatud ja selle koostamise võimalusest hagejat ei teavitatud. Tõestamisseaduse § 17 lg 1 kohaselt, kui osaleja tema enda teatel või notari tähelepaneku kohaselt ei valda piisavalt eesti keelt, märgib notar selle asjaolu notariaalakti. Notariaalaktiks olevas lepingus märge hageja keeleoskuse kohta puudub. Tõestamisseaduse § 17 lg 2 kohaselt tuleb notariaalakt sama paragrahvi lg-s 1 nimetatud juhul (tehingus osaleja piisava keeleoskuse puudumise korral) osalejatele ettelugemise asemel tõlkida, ilma selleta on tõestamine tühine. Viidatud põhjusel on leping ka tühine. Kuivõrd lepingus sisalduv 2(11)

hüpoteegi seadmise kokkulepe on tühine, on kinnistusraamatusse tehtud hüpoteegi kanne tehtud tühise käsutustehingu ja tühise käsutuse alusel. Seetõttu on kinnistusraamatu kanne, millega hageja ja kostja II korteriomandile seati hüpoteek, tühine. Isegi juhul, kui leping pole tühine, oleks sundtäitmine lubamatu. Lepingus puudub sundtäitmisele allumise kokkulepe. Lepingu punktis 4.1. lepiti kokku, et sundtäitmisele allub ainult omanik ehk lepingu tähenduses kostja II. Seega ei saa hageja vara suhtes ilma tema nõusolekuta sundtäitmist läbi viia. TMS § 14 lg 1 kohaselt on sissenõude pööramine abikaasade ühisvarale lubatav võlgnikuks mitteoleva abikaasa nõusolekul või siis, kui on olemas mõlemat abikaasat kohustuse täitmiseks kohustav täitedokument. Käesoleval juhul puuduvad mõlemad ühisvarale sissenõude pööramise eeldused. Seetõttu on sundtäitmine ühisvara osas kohtutäitur Ranna Liitmaa menetletavas täitemenetluses lubamatu. Hüpoteegi seadmise lepingu p. 4.1 teise lause kohaselt on kostja II andnud oma nõusoleku sundtäitmisele allumiseks üksnes lepingust endast tulenevate kohustuste täitmiseks, mitte aga kostja I ja P S vahel sõlmitud laenulepingust tulenevate kohustuste sundtäitmiseks, kuivõrd suure tähega algav sõna „leping“ sõlmitud hüpoteegi seadmise lepingu tähenduses on vastavalt lepingu pealkirjas sisalduvale definitsioonile üksnes 03.01.2008 sõlmitud ja eelpool nimetatud hüpoteegi seadmise leping ning asjaõigusleping ja kinnistamisavaldus, millest tulenevateks nõueteks on peamiselt hüpoteegi koormatud kinnisasja kindlustuskohustus. Lepingust tulenevad nõuded hüpoteegi seadmise lepingu punkti 4.1. tähenduses ei saa olla P S i vastu suunatud nõuded, kuivõrd P S ei olnud lepingu osaline. Teisisõnu on kostja I kasuks seatud küll P S i ja kostja I vahel sõlmitud ühe laenulepingu täitmise tagamiseks hüpoteek, kuid kohesele sundtäitmisele allumiseks nimetatud laenulepingust tulenevate nõuete täitmiseks ei hageja ega ka kostja II oma nõusolekut andnud ei ole, mistõttu puudub kostjal I võimalus oma nõudele läbi kohese sundtäitmise ning hagimenetlust alustamata rahuldust saada. Isegi kui täitedokument poleks tühine, ei saaks ühisvara osas täitemenetlust läbi viia tulenevalt lepinguga ja selle alusel seatud hüpoteegiga tagatavate nõuete määratlematusest. Esiteks on võlgniku isik lepingu tähenduses jäänud kindlaks määramata ja defineerimata. Erinevalt näiteks omaniku isikust, kelleks on lepingu sissejuhatavas osas lepingupoolte loetelu kohaselt kostja II. Hüpoteegipidaja isikuks on kostja I. Omaniku abikaasaks on hageja. Seega pole tõsikindlalt kindlaks määratud, kelle suhtes ja milliste kohustuste mittetäitmisest tulenevate nõuete sissenõudmiseks on sundtäitmist lubatud läbi viia. Kostja I nõuded ei ole muutunud sissenõutavaks kohtutäiturile esitatud mahus. Kostja I ja P S i vahel 19.06.2006 sõlmitud laenulepingu nr L060023243 ülesütlemine on õigusvastane ja tühine. Kostja I pole andnud mõistlikku tähtaega laenulepingust tulenevate rikkumiste kõrvaldamiseks ega andnud võimalust läbirääkimisteks. Viidatud põhjusel saab ja tuleb asuda seisukohale, et kostja I ning P S i vahel sõlmitud laenulepingut pole üles öeldud. Seega kostja I rahaline nõue P S i vastu, mida kostja I hinnangu kohaselt tagab hagejale ja kostjale II kuuluv ühisvara, pole muutunud täitemenetluse algatamise avalduses sätestatud ulatuses sissenõutavaks. Lepingu p-s 3.2.1 lepiti kokku, et hageja korteriomandile seatud hüpoteek tagab kõiki kostja I ja P S i vahel 19.06.2006 sõlmitud laenulepingust nr L060023243 ning nimetatud laenulepingu võimalikest lisadest tulenevaid kostja I nõudeid P S i vastu. Kuivõrd hüpoteegi seadmise lepinguga viidati võimalikele laenulepingu nr L060023243 lisadele, oli kostja II hüpoteegi lepingut sõlmides ja on ka tänaseni arusaamisel, et laenulepingu lisasid hüpoteegi seadmise lepingu sõlmimise ajal sõlmitud veel ei olnud. Tegelikkuses olid aga eranditult kõik P S iga sõlmitud laenulepingu nr L060023243 lisad hüpoteegi seadmise lepingu sõlmimise ajaks sõlmitud. Hüpoteegi seadmise

lepingu sõlmimise ajaks olemasolevatest laenulepingu lisadest tulenevate nõuete tagamiseks aga kokkulepe lepingus puudub. Viidatud põhjusel puudub lepingus ka kokkulepe, millega oleks kokku lepitud laenuleping nr. L060023243 lisadest tulenevate nõuete tagamises ühisvarale seatud hüpoteegiga. Lepingu p-s 3.2.2. lepiti küll kokku, et ühisvarale seatud hüpoteegiga on tagatud ka kõik kostja I ja P S i vahel sõlmitud ja tulevikus sõlmitavad võlaõiguslikud kokkulepped. Kuid arvestades, et lepingu p-s 3.2.1 lepiti kokku konkreetselt laenulepingu nr. L060023243 tagamises, on ilmne, et kostja I kasuks seatud hüpoteegiga on tagatud üksnes ja ainult 19.06.2006 sõlmitud laenuleping nr L060023243 ilma lisadeta. Hageja hinnangul on hüpoteegi seadmise lepingu p-s 3.2.2 sisalduv ning sisult piiritlemata kokkulepe heade kommete vastane. Antud seisukohta toetab Riigikohtu otsuses 3-2-1-104-08 avaldatud seisukoht, et heade kommetega võib vastuolus olla ja tühine tagatiskokkulepe osas, mis ei määratle tagatavaid tulevikus tekkivaid nõudeid piisavalt või millega tagatakse kõikvõimalikke hüpoteegipidaja nõudeid kinnisasja omaniku või kolmanda isiku vastu ja piiratakse sellega ebamõistlikult kinnisasja omaniku majandusvabadust või edasist toimetulekut (ka Riigikohtu otsused 3-2-1-140-07, 3-2-1-41-08). Hageja palus tuvastada 03.01.2008 Pärnu notar Kaia Krügeri asendaja M M poolt tõestatud ning HI R , H-S R ja AS SEB Pank vahel sõlmitud ning notari ametitoimingute raamatu registri numbri 5 alla kantud hüpoteegi seadmise lepingu ning asjaõiguslepingu ja kinnistamisavalduse tühisus ning tunnistada lubamatuks viidatud hüpoteegi seadmise lepingu ning asjaõiguslepingu ja kinnistamisavalduse alusel Pärnu kohtutäitur Rannar Liitmaa poolt täiteasjas nr. 175/2010/3401 läbiviidav sundtäitmine. SEB Pank AS vastuväited Kostja I vaidles hagile vastu. TsÜS § 99 lg 2 järgi võib tehingu tühistada, kui tehingu tegemisest ei ole möödunud rohkem kui kolm aastat. 03.01.2008 notariaalaktist on hagiavalduse esitamise ajaks, s.o 14.02.2011 möödunud enam kui kolm aastat. Hageja keeleoskus pole lepingu tühisuse tunnistamise aluseks. Tõestamisseaduse § 17 lg 1 on kohaldatud õigesti. Hageja ei teatanud tõlke vajadusest ega notar tähelepaneku kohaselt ei tuvastatud tõlkevajadust. Arusaamatuks jääb, millele hageja enda arvates siis alla kirjutas. Väär on hageja seisukoht, et puudub lepingus sundtäitmise kokkulepe. Põhjendamata on hageja väide, et lepingu p. 3.2.2 on heade kommet vastane. Hageja andis lepingule allakirjutamisega nõusoleku perekonnaseaduse mõttes ühisvara suhtes sundtäitmise algatamiseks. Helle S-R vastuväited Helle S-R vastuväited hagile ei esitanud ja kohtuistungitele ei ilmunud. Esimese astme kohtu otsus Maakohus jättis hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. SEB Pank AS esitas aegumise taotluse. TsÜS § 146 lg 1 järgi on nõudeõigus aegumata, kui tehingu tegemisest pole möödunud rohkem kui kolm aastat. Hagi on esitatud 14.02.2011, s.o enam kui kolm aastat peale tehingu tegemist (03.01.2008). Seega on hageja nõue aegunud ning hagi tuleb jätta rahuldamata. Hageja on tuginenud sundtäitmise lubamatuks tunnistamise nõudes lepingu tühisusele. Kohus leidis, et lepingu tõestamisel on tõestamisseaduse § 17 lg 1 kohaldatud õigesti, sest tehingus osaleja ei

teatanud tõlke vajadusest ega notar ei tuvastatud tõlkevajadust, seega ei järgne ka nimetatud sättes toodud sanktsioone. Samuti võib eeldada, et hageja oma puuduliku keeleoskuse juures lepingut allkirjastades sai aru lepingus toodust. Puuduvad tõendid, et hagejat sunniti lepingule alla kirjutama. Hageja hinnangul on hüpoteegi seadmise lepingu p-s 3.2.2 sisalduv sisult piiritlemata kokkulepe ja seega heade kommete vastane. Riigikohus on otsus 3-2-1-104-08 väljendanud seisukohta, et heade kommetega võib vastuolus olla ja tühine tagatiskokkulepe osas, mis ei määratle tagatavaid tulevikus tekkivaid nõudeid piisavalt või millega tagatakse kõikvõimalikke hüpoteegipidaja nõudeid kinnisasja omaniku või kolmanda isiku vastu ja piiratakse sellega ebamõistlikult kinnisasja omaniku majandusvabadust või edasist toimetulekut (ka Riigikohtu otsused nr. 3-2-1-140-07, 3-2-1-41-08). Kohtu hinnangul nimetatud asjaolu võib olla, kuid ei pea olema heade kommete vastane. Lisaks pole hageja tõendanud, et antud lepingu punktis toodu piiraks ebamõistlikult hageja majandusvabadust või edasist toimetulekut. Maakohtu arvates on lepingu p 3.2.2 lepingu p 3.2.1 kordus, viimati nimetud lepingu punktis on käsitletud samad asjaolud, mis lepingu p-s 3.2.2. Tuginedes kohtupraktikale ja TsÜS § 86 lg-le 1 tunnistas kohus lepingu p 3.2 2 tühiseks, kuna see ei vasta headele kommetele. TsÜS § 85 järgi ei too antud asjaolu kaasa kogu lepingu tühisust. Kohaldamisele ei kuulu AÕS § 65 lg 1, kuna kohus ei ole kindlaks teinud, et kanne on ebaõige. Hageja ei pöördunud tehingu tühisuse tuvastamise avaldusega kohtu poole mõistliku aja jooksul, alles siis, kui vara suhtes oli algatatud sundtäitmise menetlus, sellest järeldub, et hageja pöördus kohtusse otsitud põhjusel, vabanemaks kohustuse täitmisest ja hoidmaks ära vara kaotust. Väär on hageja seisukoht, et lepingus puudub sundtäitmise kokkulepe. Hageja lepingule allakirjutamisega andis nõusoleku ka perekonnaseaduse mõttes ühisvara suhtes sundtäitmise algatamiseks, seejuures kohaldamisele kuulub lepingu p 3.1, 3.2 ja 4.1 ning TMS § 2 lg 1 p 19. Lähtudes kohaldatavast seadusest, kohtu poolt tuvastatud asjaoludest ja uuritud tõenditest, ei leidnud tuvastamist lepingu tühisuse aluseid ja seetõttu tuleb hagi jätta täielikult rahuldamata. Apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus Hageja palub tühistada maakohtu otsuse ning teha uus otsus, millega hagi rahuldada. Kõik menetluskulud jätta AS SEB Pank kanda. Maakohus on rikkunud TsMS § 232 lg 1 ja § 442 lg 8. Kohus on jätnud igasuguse tähelepanuta hageja väite, et 03.01.2008 tõestatud hüpoteegi seadmise lepingu ning asjaõiguslepingu ja kinnistamisavalduse p-s 4.1. lepiti kokku üksnes omaniku kohustuses alluda sundtäitmisele. Seejuures defineerib leping omanikuna selgelt vaid hageja abikaasat, ehk Helle S-Rt. Seega puudub isegi selle kehtivuse korral tegelikkuses hageja nõusolek sundtäitmisele allumiseks. Kohus ei ole põhjendanud, miks ta ei nõustu hageja seisukohaga, et tõestamisseaduse § 17 lg 1 sisu ega mõte ei sätesta tehinguosaliste aktiivset teavitamiskohustust oma keeleoskusest, vaid selles tuleb veenduda eelkõige notaril ja et ilma vastavasisulise märketa notariaalaktis, mis kinnitaks isiku poolt keele valdamist, ei saa asuda seisukohale, et notar suurima tõenäosusega keelt mitte oskava isiku keeleoskuse osas veendunud oleks. Kohus ei võtnud seisukohta ka hageja väite osas, et lepingus puudub kokkulepe, millega oleks kokku lepitud laenulepingu nr L060023243 lisadest tulenevate nõuete tagamises hageja ja kostja II ühisvarale seatud hüpoteegiga. Lepingu sõlmimise ajaks oli sõlmitud tegelikkuses mitmeid laenulepingu nr L060023243 lisasid, millele lepingus ei viidatud, siis antud lisad ei ole saanud lepingu osaks, s.t nendest tulenevaid nõudeid lepinguga seatud tagatis ei taga.

Kohus ei ole võtnud seisukohta ka hageja väite osas, et kostja II ei ole hageja vara koormavat hüpoteeki omandanud heauskselt, sest kutsetegevuses tegutseva krediidiasutusena oleks ta pidanud täheldama, et lepingu sõlmimisel osalenud hageja oli eesti keelt mittevaldav isik, kellele lepingut ei tõlgitud. Samuti on keeleoskuse puudumine negatiivne asjaolu, mida hageja ei saa tõendada, mistõttu on hageja keeleoskuse olemasolu tõendamiskoormis kostjal. Kohus ei võtnud seisukohta ka selles osas, et kostja II ei ole P S iga sõlmitud laenulepingut üles öelnud, millest tulenevalt ei ole ka nõue täitemenetluses muutunud tema poolt esitatud osas sissenõutavaks. Maakohus on vääralt kohaldanud TsÜS § 146 lg-t 1. Hageja palus kohtul tuvastada tehingu tühisuse. Kuna tühisel tehingul ei ole TsÜS § 84 lg 1 järgi õiguslikke tagajärgi, siis ei kohaldu sellisele tehingule tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg. Maakohus kohaldas ebaõigesti ka TõS § 17, asudes seisukohale, et antud sätte alusel ei saa seaduse järgi tehingu tühisust tuvastada. Tõestamisseadus ei näe notariaalaktis osalejale ette aktiivset teavitamiskohustust oma keeleoskusest või selle puudumisest. Selles tuleb veenduda eeskätt tehingut tõestanud notaril, kes menetluses kogutud tõendite kohaselt seda ei ole teinud. Maakohtu eeldus ei ole loogiline, et kui hageja lepingu allkirjastas, sai ta aru lepingus toodust. Kohus on jätnud kohaldamata VÕS § 8 lg 1 ning § 23 lg 1. Isegi kui leping oleks kehtiv, puuduks selles hagejat sundtäitmisele allutav kokkulepe TMS § 2 p 19 tähenduses. Kohus on jätnud kohaldamata VÕS § 29 lg-tes 1 ja 4 sätestatud lepingu tõlgendamise reeglid. Kuna lepingu sõlmimise ajaks oli sõlmitud tegelikkuses mitmeid laenulepingu nr L060023243 lisasid, millele lepingus ei viidatud, siis hagejaga sarnane mõistlik isik ei saanud isegi lepingu kehtivuse korral teada laenulepingu lisadest, vaid sai parimal juhul aru saada, et tema korteriomandile seatud hüpoteek tagab 19.06.2006 sõlmitud algsest laenulepingust tulenevat 1 300 000 krooni suurust laenu. Hageja tahe ei saanud olla 5 500 000 krooni suuruse laenu tagamine, kuivõrd lepingust see ei nähtu. Seega lepingust ei tulene kokkulepet juba sõlmitud laenulepingu lisade tagamiseks, kuivõrd poolte ühine tegelik tahe ei ole selles osas tuvastatav. 04.03.2014 esitas hageja ringkonnakohtule taotluse, milles palus tunnistada põhiseadusega vastuolus olevaks ja kehtetuks RLS (RT I 2010, 21,107; RT I 06.01.2011, 29) § 57 lg 1 koostoimes lisaga 1 osas, milles tsiviilasja hinnaga 17 575,70 eurot kuni 19 173,49 eurot, tuleb hagiavaldusest tasuda riigilõivu 1 917,34 eurot. SEB Pank AS vastus apellatsioonkaebusele Kostja I palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium, ära kuulanud hageja ja kostja I ning tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust maakohtu otsuse lõppjärelduse hagi rahuldamata jätmise kohta muutmiseks, küll aga tuleb TsMS § 657 lg 1 p 21 järgi muuta maakohtu otsuse põhjendusi. Hageja esitas maakohtule kaks nõuet: esiteks palus hageja tuvastada 03.01.2008 hageja ja kostjate vahel sõlmitud hüpoteegi seadmise lepingu, asjaõiguslepingu ja kinnistamisavalduse tühisuse ning teiseks palus hageja tunnistada lubamatuks viidatud hüpoteegi seadmise lepingu ning asjaõiguslepingu ja kinnistamisavalduse alusel kohtutäitur Rannar Liitmaa poolt täiteasjas nr. 175/2010/3401 läbiviidav sundtäitmine. Hageja on nõuded esitanud viisil, kus tehingu tühisuse

tuvastamise nõude rahuldamine on muuhulgas üheks eelduseks, mille alusel saaks sundtäitmise lubamatuks tunnistada. Esmalt käsitleb ringkonnakohus tsiviilasja hinna määramisega seonduvat. Maakohus on nõustunud hagejaga, et tsiviilasja hinnaks oli 300 000 krooni ehk 19 173,40 eurot. Tsiviilasja hinna määramisel lähtus hageja sellest, et korteriomandi, millele oli seatud kostja I nõude tagamiseks hüpoteek, väärtus oli hageja hinnangu kohaselt 600 000 krooni, millest hageja kui ühisomaniku osa on 300 000 krooni. TsMS § 123 järgi võetakse tsiviilasja hinna arvestamisel aluseks hagi või muu avalduse esitamise aeg. Hagi esitamise ajal (14.02.2011) kehtinud TsMS § 125 järgi määratakse tuvastushagi hind hüve väärtusega, mida hageja on eeldatavalt õigustatud saama hagi rahuldamise korral. Kolleegium ei nõustu hageja käsitlusega, mille kohaselt on tuvastushagi eesmärgiks oleva hüve väärtuseks pool XXXXXXXX asuva korteriomandi väärtusest. Hageja taotles hagis hüpoteegi seadmise lepingu tühisuse tuvastamist ja selle lepingu alusel toimuva sundtäitmise lubamatuks tunnistamist. Seega on hüve väärtus, mida hageja soovib saada, hüpoteegi väärtus, sest hagi rahuldamise korral vabaneks hageja hüpoteegist ja sundtäitmisest. Vastavalt 03.01.2008 hüpoteegi seadmise lepingu, asjaõiguslepingu ja kinnistamisavalduse (edaspidi: 03.01.2008 leping) p-le 3.1 seati hageja ja kostja II ühisomanduses olevale korteriomandile hüpoteek 1 000 000 krooni ehk 63 911,64 eurot. Seega on hagi hinnaks 63 911,64 eurot. TsMS § 137 lg 1 järgi on apellatsioonkaebuse esitamisel tsiviilasja hind sama, mis esimeses kohtuastmes, arvestades kaebuse ulatust. Maakohus jättis hagi rahuldamata ja apellatsioonkaebuses on otsus vaidlustatud kogu ulatuses. Järelikult on tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses sama kui maakohtus, s.o 63 911,64 eurot. Järgnevalt analüüsib kolleegium maakohtu poolt 03.01.2008 lepingu tühisuse tuvastamise nõude lahendamist. Kolleegium leiab, et maakohtu otsus on selles osas vastuoluline. Maakohus on leidnud, et hageja nõue on aegunud, kuid vaatamata sellele on hinnanud ka hageja poolt tühisuse alusena toodud asjaolusid. Kolleegiumi arvates on ebaõige maakohtu järeldus 03.01.2008 lepingu tühisuse tuvastamise nõude aegumise kohta. TsÜS § 84 lg 1 järgi ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi ja tühise tehingu järgi saadu kuulub tagastamisele, kuid TsMS § 146 lg 1 järgi aegub kolme aasta jooksul üksnes kehtivast tehingust tulenev nõue. Seega on maakohus TsMS § 146 lg 1 alusel kohaldanud nõudele ebaõigesti aegumist. Apellandi sellekohane väide on õige ja hageja nõue tehingu tühisuse tuvastamiseks ei ole aegunud. Kostja vastuväide oli esitatud TsÜS § 99 lg 2 alusel, kuna kostja käsitles hageja poolt toodut tehingu tühistamisena. Hageja ei ole väitnud, et ta oleks tehingu tühistanud ja sellekohaseid asjaolusid hageja esitanud ei ole. 03.01.2008 leping on sõlmitud hageja, kes on lepingu kohaselt omaniku abikaasa, kostja II, kes on omanik, ja kostja I, kes on hüpoteegipidaja, vahel. Kuna lepinguga seati hüpoteek hageja ja kostja II ühisvara hulka kuuluvale korteriomandile, siis on hageja isikuks, kelle omandiõigust hüpoteegi seadmine ja hüpoteegiga tagatud võlaõigusliku nõude sundtäitmine puudutab ning eeltoodu tõttu on hagejal tuvastushuvi 03.01.2008 lepingu tühisuse tuvastamise nõude esitamiseks. Nõudes tuvastada 03.01.2008 lepingu tühisus tõi hageja nõude alusena välja järgnevad asjaolud: hageja on rahvuselt soomlane ja Soome Vabariigi kodanik, kes ei valda eesti keelt, lepingut hagejale ei tõlgitud ja hageja ei saanud aru, millele ta alla kirjutas. Hageja leidis, et eeltoodu alusel on 03.01.2008 leping tühine tulenevalt TõS § 17 lg-st 2.

TõS § 17 lg 1 sätestab, et kui osaleja tema enda teatel või notari tähelepaneku kohaselt ei valda piisavalt eesti keelt, märgib notar selle asjaolu notariaalakti ja lg 2 järgi tuleb notariaalakt lõikes 1 toodud juhul osalejale ettelugemise asemel tõlkida ning ilma selleta on tõestamine tühine. Vaidlust ei ole, et 03.01.2008 lepingut ei ole hagejale tõlgitud ega lepingus ei ole märget hageja keeleoskuse kohta. Selles, et hageja on soomlane ja Soome Vabariigi kodanik, ei ole poolte vahel vaidlust. Hageja ei ole väitnud, et ta teatas notarile, et ta eesti keelt ei oska. Eesti keele oskuse puudumise osas väitis kostja I, et seda asjaolu pole hageja tõendanud, millega nõustus ka maakohus. Apellatsioonkaebuses on apellant leidnud, et hageja ei pidanud tõendama, et ta ei oska eesti keelt, kuna tegemist on negatiivse asjaoluga, ja juhul, kui kostja I väitis, et hageja oskab eesti keelt, siis pidi tema seda tõendama. Kolleegium hageja käsitlusega ei nõustu. Kuna 03.01.2008 lepingus ei ole märget, et hageja ei oska piisaval määral eesti keelt, siis saab sellest TõS § 17 lg-st 1 lähtudes järeldada, et tehingu tõestanud notaril ei tekkinud kahtlust hageja eesti keele oskuses. Notaril on kohustus tehingut vormistades ja tõestades teha kindlaks lepinguosaliste arusaamine lepingu sõlmimise asjaoludest ja nende tegelik tahe. Seega saab 03.01.2008 lepingust järeldada, et notar on lepingut sõlmides ja tõestades lepinguosalistega vestelnud ja seeläbi ka veendunud, et lepinguosalised mõistavad eesti keelt. Arvestades seda, et 03.01.2008 lepingust saab järeldada, et hageja valdab eesti keelt, pidi hageja tooma kohtu ette asjaolud, millest saaks järeldada vastupidist. Sellest, et hageja on Soome Vabariigi kodanik ja rahvuselt soomlane, kolleegiumi arvates ei järeldu, et hageja ei võiks osata eesti keelt. Arvestades eestlaste ja soomlaste tihedat suhtlemist ja keelte sarnasust, ei ole haruldane, et soomlased oskavad eesti keelt. Seega nõustub kolleegium maakohtu järeldusega, et hageja poolt esiletoodu ei veena selles, et hageja ei osanud eesti keelt ja seetõttu oli 03.01.2008 lepingu tühine TõS § 17 lg-s 2 toodud asjaoludel. Järgnevalt analüüsib kolleegium hageja nõuet täitemenetluse lubamatuks tunnistamiseks. Ka eeltoodud nõude osas ei ole maakohus nõude rahuldamata jätmist piisavalt põhjendanud, jättes analüüsimata osa hageja poolt esitatud väiteid, millega on maakohtu poolt rikutud TsMS § 442 lg 8. Hageja on esitanud oma nõude TMS § 222 lg-te 1 ja 3 järgi, mille kohaselt kolmas isik, kellel on sundtäitmise eseme suhtes selle sundtäitmist takistav õigus, eriti omandiõigus või piiratud asjaõigus, võib esitada võlgniku ja sissenõudja vastu hagi vara arestist vabastamiseks või sundtäitmise muul põhjusel lubamatuks tunnistamiseks kohtule, kelle tööpiirkonnas sundtäitmine toimub. TMS § 5 lg 1 järgi on täitemenetluse osalised isik, kes on täitmiseks esitanud nõude (sissenõudja), isik, kelle vastu on täitmiseks esitatud nõue (võlgnik), ja muud isikud, kelle õigusi täitemenetlus puudutab. Kuna hageja on kostja II, kes on täitemenetluses võlgnik, abikaasa ja täitemenetluse esemeks olev korteriomand on omandatud abielu ajal, siis on tal sundtäitmise eseme suhtes omandiõigus ja ta on õigustatud TMS § 222 lg 1 järgi esitama kohtule hagi täitemenetluse lubamatuks tunnistamiseks mh ka alustel, mis on toodud TMS § 221 lg-tes 1 ja 2, mille kohaselt võlgnik võib esitada sissenõudja vastu hagi täitedokumendi alusel sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks, eelkõige põhjusel, et nõue on rahuldatud, ajatatud või tasaarvestatud ja muu kui kohtulahendi sundtäitmise puhul, iseäranis TMS § 2 lg 1 p-des 18–191 nimetatud täitedokumentide puhul, saab võlgnik sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagis esitada ka kõik vastuväited täitedokumendist tuleneva nõude olemasolule ja kehtivusele. TMS § 2 lg p 19 järgi on täitedokumendiks notariaalselt tõestatud kokkulepe, mis näeb ette kinnisasja omaniku kohustuse alluda kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Seega on hagejal võimalus esitada täitemenetluse lubamatuks tunnistamise hagis sundtäitmisele kõik vastuväited, kaasa arvatud ka need, mis seonduvad täitedokumendist tulenevast nõude olemasolu ja kehtivusega. Hageja esimeseks väiteks oli, et 03.01.2008 lepingus puudub kohesele sundtäitmisele allumise kohta kokkulepe. 03.01.2008 lepingu p-s 4.1. on lepingus osalenud isikud kokku leppinud, et võlgniku poolt seadusest ja/või lepingust tulenevate kohustuste mittetäitmisel on hüpoteegipidajal

õigus nõuda sundtäitmist sundenampakkumise teel vastavalt täitemenetluse seadustikus kehtestatud korrale. Pooled on kokku leppinud, et omanik allub kohesele sundtäitmisele lepingust tulenevate hüpoteegipidaja nõuete rahuldamiseks vastavalt TMS § 2 lg 1 p-le 19. Kolleegium nõustub maakohtuga, et eeltoodud punktis on sõlmitud kohesele sundtäitmisele allumise kokkulepe. Võlgniku isik on määratletud 03.01.2008 lepingu p-ga 3.2., mille kohaselt on hüpoteek seatud kostja I ja P S i 19.06.2006 sõlmitud laenulepingust tulenevate nõuete täitmiseks ja kõik muud nõuded, mis on kostjal I P S i ja kostja II vastu, mis tulenevad hüpoteegipidaja, omaniku ja/või P S i vahel sõlmitud või tulevikus sõlmitavatest võlaõiguslikest lepingustest. Asjaolu, et lepingus ei ole eraldi välja toodud isiku nime, kes on lepingu kohaselt võlgnik, ei tähenda seda, et võlgnikku ei ole võimalik lepingu järgi määratleda. Tõlgendades pooltevahelist 03.01.2008 lepingut, on üheselt mõistetav, et võlgnikuks on võlaõigusliku suhte, mille täitmist hüpoteek tagab, võlgnik, s.o P S ja samuti võib võlgnikuks olla ka kostja II. Kolleegiumi arvates on meelevaldne hageja käsitlus, mille kohaselt on p-s 4.1. kokku lepitud, et sundtäitmisele alluvad 03.01.2008 lepingust endast tulenevad nõuded. See, et p 4.1. tekstis on sõna „leping“ kirjutatud suure tähega, selliseks järelduseks alust ei anna. Lepingu p-s 3.2. on toodud, millistest võlaõiguslikest lepingutest tulenevaid nõudeid hüpoteek tagab. Kolleegium märgib, et ebaõige on apellandi käsitlus, mille kohaselt puudub lepingus sundtäitmise kokkulepe hageja suhtes, kuna selline kokkulepe on tehtud ainult kostja II suhtes. Vaatamata sellele, et hagejat on 03.01.2008 lepingus nimetatud omaniku abikaasaks, on ta olnud lepingu osaline, kuna ta oli vara, mida hüpoteegiga koormati, ühisomanik. Lepingu kohaselt on hageja nõustunud lepingus kokkulepituga ja kirjutanud lepingule alla, seega on ta olnud nõus hüpoteegi seadmisega ja sundtäitmise kokkuleppega. Järgnevalt on hageja väitnud, et kostja I nõuded ei ole muutunud sissenõutavaks mahus, milles esitati avaldus kohtutäiturile, kuna kostja I ja P S i vahelise laenulepingu ülesütlemine on tühine, sest kostja I ei andnud P S ile mõistlikku tähtaega võla tasumiseks ja ei võimaldanud sõlmida kompromissi või alternatiivselt laenulepingut ei ole üles öeldud, kuna P S ei ole ülesütlemise kohta saadetud teadet kätte saanud. Kostja I selgitas, et seisuga 17.11.2009 oli P S il tasumata laenumaksete võlgnevus 232 720,08 krooni ja samal päeval saatis ta P S ile kirja, milles teatas, et võla tasumata jätmisel öeldakse laenuleping 08.12.2009 erakorraliselt üles (I kd lk 35). Samas kirjas pakuti P. Sile võimalus läbi rääkida. Kuna võlga P. Si poolt ei tasutud ega kokkulepet ei saavutatud, ütles kostja 08.12.2009 laenulepingu erakorraliselt üles. Maakohus on eeltoodud väite jätnud analüüsimata. Kolleegium leiab, et poolte poolt kohtu ette toodud asjaolud ja neid kinnitavad tõendid hageja väiteid ei toeta. Kostja I on esitanud kohtule 17.11.2009 P S ile saadetud laenulepingu erakorralise ülesütlemise teate (I kd lk 35). Samasisuline teade on saadetud ka kostjale II. Seda, et P S on teadlik laenulepingu ülesütlemisest ja sellest, et kogu võlg on muutunud pärast seda sissenõutavaks, tõendab kostja I ja P S i vaheline e-kirjavahetus, kus kostja I töötaja L A teatab 21.06.2010 P S ile, et tema võlg on 5 767 931,41 krooni ja 29.06.2010 P S vastab, et ta on teadlik oma võlast kostja I ees ja plaanib selle lähemal ajal likvideerida (I kd lk 126). Eeltoodud kirjavahetusest nähtub, et P S on teadlik, et laenuleping on üles öeldud ja pank nõuab temalt kogu laenusumma ja ka kõrvalnõuete tasumist. Hageja väited, et laenulepingu erakorralise ülesütlemise teadet ei ole P S kätte saanud, on jäänud paljasõnaliseks ja mitteveenvaks. Kostja I 17.11.2009 kirjaga on P S ile antud täiendav tähtaeg laenu tasumiseks ja puuduvad asjaolud, millest saaks järeldada, et see ei olnud mõistliku pikkusega. P S i ja kostja I 2010 aasta kirjavahetusest selgub, et ka pärast lepingu üleütlemist on kostja I pidanud P S iga läbirääkimisi laenu tasumise osas ja pole kohe esitanud avaldust täiturile sundtäitmise alustamiseks. Seega ei ole alust kostjale I ette heita P S iga sõlmitud laenulepingu ülesütlemisel VÕS § 196 lg 2 rikkumist.

Hageja väitis, et 03.01.2008 lepingu p-st 3.2.1. ei tulene, et P S i ja kostja I vahelise laenulepingu nr L060023243 lisadest tulenevad nõuded oleksid tagatud hüpoteegiga. 03.01.2008 lepingu p 3.2.1 järgi on hüpoteegiga tagatud hüpoteegipidaja kõik nõuded P S i vastu, sealhulgas ka tingimuslikud ja tulevikus tekkivad nõuded, mis tulenevad kostja I ja P S i vahel 19.06.2006 sõlmitud laenulepingust nr L060023243 ning nimetatud laenulepingu võimalikest lisadest. Vaidlust ei ole, et 19.06.2006 sõlmitud laenulepinguga nr L060023243 andis kostja I P S ile laenu 1 300 000 krooni (I kd lk 23). 02.04.2006 sõlmiti laenulepingu lisa nr 2 ja anti laenu juurde 1 700 000 krooni, 24.07.2007 anti laenulepingu lisa nr 4 järgi laenu juurde 1 500 000 krooni ja 11.12.2007 anti lisa nr 5 järgi laenu juurde veel 1 000 000 krooni. Kokku oli enne 03.01.2008 antud kostja I poolt P S ile laenu 5 500 000 krooni. Vaidlust ei ole, et pärast 03.08.2008 lepingu sõlmimist ei ole kostja I ja P S laenulepingule nr L060023243 rohkem lisasid vormistanud ja laenu pole juurde antud. Kuna laenulepingu lisakokkulepped olid hüpoteegi seadmise ajaks juba sõlmitud ja P S ile laen antud, siis leiab kolleegium, et seatud hüpoteegiga tagati kogu laenulepingu nr L060023243 alusel P S ile antud võla tagastamist, kuid seda ainult hüpoteegi summa 1 000 000 krooni piires Poolte vahel oli vaidlus 03.01.2008 lepingu p 3.2.2, mis puudutab hüpoteegiga tagatud nõudeid, kehtivuse osas. 03.01.2008 lepingu p-s 3.2.2. lepiti kokku, et hüpoteegiga on tagatud tulevikus kostja I ja P S i ja/või kostja II vahelistest võlaõiguslikest lepingutest tekkivad nõuded. Maakohus tuvastas, et eeltoodud lepingu p on tühine, kuid kuna p-s 3.2.2. toodud võlaõiguslikust lepingust tulenev võlg ei ole täitemenetluse aluseks, siis selle punkti tühisusest ei olene sundtäitmise lubamatus. Selles osas ühineb kolleegium maakohtuga. Apellant on kaebuses esitanud lisaks väite, et kostja I ei ole hageja vara koormavat hüpoteeki omandanud heauskselt, sest kutsetegevuses tegutseva krediidiasutusena oleks ta pidanud aru saama, et hageja on isik, kes keelt ei oska. Kolleegium leiab, et apellandi poolt esiletoodu ei anna alust apellandi poolt soovitud järelduseks, kasvõi juba seetõttu, et apellandi eesti keele oskuse puudumist või puudulikkust ei ole tuvastatud. Eeltoodut kokku võttes tuli hagi jätta rahuldamata ja samuti ei anna ka apellatsioonkaebuse väited alust maakohtu otsuse lõppjärelduse muutmiseks. Kuna eelnevalt on kolleegium tuvastanud, et maakohus ja ka ringkonnakohus apellatsioonkaebuse menetlusse võtmisel on tsiviilasja hinna tuvastanud ebaõigesti, siis on kohus nõudnud ka ebaõigesti riigilõivu. Hagi esitati 14.02.2011 ja sellel ajal oli hagilt hinnaga 63 911,64 eurot riigilõiv 4 793,37 eurot. Eeltoodud riigilõivu määr, mis kehtis alates 01.01.2011 kuni 30.06.2012) on Riigikohtu 10.04.2013 otsusega tunnistatud põhiseadusega vastuolus olevaks. Samuti on riigilõivu määr 75 000 krooni tsiviilasjalt hinnaga 1 000 000 krooni (kehtis 01.01.2009 kuni 31.12.2010, tunnistatud Riigikohtu 04.11.2013 otsusega põhiseadusega vastuolus olevaks. Enne 01.01.2009 tuli RLS lisa nr 1 järgi tsiviilasjalt hinnaga 1 000 000 krooni maksta riigilõivu 37 750 krooni ehk 2 412,67 eurot, mis kuulub ka käesoleva hagi esitamisel kohaldamisele. Hageja on tasunud hagiavalduse esitamisel riigilõivu 1 917,34 eurot, seega 495,33 eurot vähem, kui ta pidi tasuma. Apellatsioonkaebuse esitamisel 08.02.2013 oli tsiviilasja hind sama, mis maakohtule hagi esitamisel, ja riigilõivu tuli tasuda 950 eurot vastavalt sellel ajal kehtinud RLS lisale nr 1 . Apellant on tasunud 650 eurot ja vähem on tasutud 300 eurot. Kokku on apellant tasunud vähem 795,33 eurot. Tulenevalt TsMS § 179 lg-st 1 tuleb eeltoodud summa mõista hagejalt riigi tuludesse. Seoses hagi rahuldamata jätmisega on maakohus õigesti TsMS § 162 lg 1 järgi jätnud menetluskulud hageja kanda. Kuna hageja apellatsioonkaebust ei rahuldatud, siis TsMS § 171 lg 1 järgi tuleb ringkonnakohtus kantud menetluskulud jätta apellandi (hageja) kanda.