XXXavaldus XXX korteriomanike vastu kohustuse puudumise tuvastamiseks
Tsiviilasja hind
982,08 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Avaldaja: XXX, isikukood XXX, elukoht XXX Avaldaja lepinguline esindaja: Inge Veso, e-post [email protected] Puudutatud isik I: XXX, isikukood XXX, elukoht XXX Puudutatud isik II: XXX, isikukood XXX, elukoht XXX Puudutatud isik III: XXX, isikukood XXX, elukoht XXX Puudutatud isik IV: XXX, isikukood XXX, elukoht XXX Puudutatud isik V: XXX, isikukood XXX, elukoht XXX Puudutatud isik VI: XXX, isikukood XXX, elukoht XXX Puudutatud isik VII: Osaühing XXX, registrikood XXX, asukoht XXX Puudutatud isik VIII: XXX, isikukood XXX, elukohad
XXX; XXX
Puudutatud isik IX: Aktsiaselts XXX, registrikood XXX, asukoht XXX Puudutatud isikute I–IX lepinguline esindaja: Kaili Siilak, e-post [email protected] Puudutatud isik X: XXX, isikukood XXX, elukoht XXX, e-post XXX Puudutatud isik XI: XXX, isikukood XXX, elukoht XXX , e-post XXX
Asja läbivaatamine
Kohtuistungil 5. veebruaril 2014, millel osalesid avaldaja lepinguline esindaja Inge Veso, puudutatud isikud XXX, XXX, XXX, XXX, XXX, XXX, XXX, puudutatud isiku Aktsiaselts XXX seaduslik esindaja XXX ja puudutatud isikute lepinguline esindaja Kaili Siilak
RESOLUTSIOON
Jätta rahuldamata XXXavaldus tuvastada tema õigus mitte täita XXX, Maardu
2-13-16885
korteriühisuse valitseja poolt AS-ga Swedbank sõlmitud laenulepingust nr XXX tulenevaid, talle langevaid kohustusi ja Sihtasutusega KredEX sõlmitud käendus/tagatislepingust tuleneda võivaid talle langevaid kohustusi. Jätta kõik menetluskulud avaldaja kanda.
Edasikaebamise kord Käesoleva kohtumääruse peale võib esitada määruskaebuse Tallinna Ringkonnakohtule Harju Maakohtu Kentmanni kohtumaja kaudu 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu jooksul alates määruse tegemisest. Kui menetlusosaline taotleb määruskaebuse esitamisel menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama määruskaebuse. Kohtumääruse peale määruskaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv 50 eurot, kui määruskaebus esitatakse elektrooniliselt veebilehe www.e-toimik.ee kaudu, siis 25 eurot. Kohtu selgitused Menetlusosaline võib nõuda Harju Maakohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist otsuses sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates määruse jõustumisest. Hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse Harju Maakohtule (Kentmanni 13, Tallinn, e-posti aadress [email protected]). Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses käesoleva kohtuasja menetlusega. Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes määruse peale edasi kaevates.
MENETLUSE KÄIK
1.XXX(edaspidi „avaldaja”) esitas 16. aprillil 2013 e-kirja teel kohtule avalduse XXX, XXX, XXX, XXX, XXX, XXX, Osaühingu XXX, XXX, XXX ja XX (edaspidi „puudutatud isikud”) ning Aktsiaseltsi XXX (edaspidi „valitseja”) vastu taotlusega tuvastada tema õigus mitte täita XXX, Maardu korteriühisuse valitseja poolt AS-ga Swedbank sõlmitud laenulepingust nr XXX tulenevaid, talle langevaid kohustusi ja Sihtasutusega KredEX sõlmitud käendus/tagatislepingust tuleneda võivaid talle langevaid kohustusi.
2.Kohus võttis avalduse 14. mai 2013. aasta määrusega menetlusse. Puudutatud isikud esitasid avalduse kohta arvamused. Menetlusosalised esitasid menetluse käigus täiendavaid seisukohti ja tõendeid.
3.Kohus lahendas menetlusosaliste taotlused ja selgitas asjas kohaldatavat õigust
28.oktoobri 2013 määrusega. Seejärel kuulas kohus menetlusosalised ja tunnistaja ära
13.novembri 2013 ja 5. veebruari 2014 istungitel.
MENELUSOSALISTE SEISUKOHAD
4.Avaldaja palub kohtul tuvastada, et tal ei ole kohustust täita elamu korteriomanike ühisuse otsuse alusel sõlmitud laenu- ja tagatislepingutest tulenevaid talle langevaid kohustusi. Sisuliselt oleks avalduse rahuldamise tulemus, et ülejäänud korteriomanikud peavad täitma nende kaasomandiosast suurema osa kõnealustest kohustustest. Avaldaja esile toodud asjaolud ja põhiväited on järgmised: − avaldaja omandas 17. juuli 2012 lepingu alusel Maardu linnas XXX asuvas elamus (edaspidi „elamu”) paikneva korteriomandi, mille reaalosaks on korter nr 9;
2 (8)
2-13-16885 − elamu kinnistu on jaotatud korteriomanditeks, aga elamu haldamiseks ei ole moodustatud korteriühistust; − valitseja esitab korteriomandi ja selle mõttelise osa hooldamise ja haldamise eest korteriomanikele arveid, millel 2012. aastal oli rida „Elamu remont” hinnaga 0,65 eurot/m2 ja alates 2013. aasta jaanuarist rida „Laenu tagastamine” hinnaga 0,55 eurot/m2; − avaldaja päringule saadud vastusest selgus, et 2008. aasta märtsis on sõlmitud laenuleping XXX (edaspidi „laenuleping”). Laenu võtmine, sellega rahastatavate tööde teostamine, laenu tagatislepingu sõlmimine ja viidatud rahastamistehinguteks valitseja volitamine otsustati 20. veebruari 2008 korteriomanike koosolekul, millel osalejate nimekirja järgi osales või oli esindatud kokku seitse korteriomanikku. Osalejate nimekirja ja koosoleku protokolli vahel on vastuolu toimumise kohas, mistõttu ei tarvitse koosolek üldse olla toimunud. Koosolekul ei osalenud piisav arv korteriomanikke ja tegelikult otsuse poolt hääletanutele kuulus vähem kui pool elamu kaasomandi mõttelisest osast, sest korteritele nr 4 ja 8 vastavate korteriomandite omanikud ei olnud kohaselt esindatud. Lisaks rikuti oluliselt koosoleku kokkukutsumise korda; − koosolekul otsustati lugeda tavapäraseks korrashoiu töödeks katuse renoveerimine koos aluskilega ja vihmaveesüsteemi renoveerimine, mis ei ole tavapärased kaasomandi korrashoiu tööd: vana katuse mahavõtmine ja uue ehitamine ei ole tavapärane (igapäevane) töö ega tavapärane (igapäevane) korrashoid. See on hoone suurem ehituslik muudatus, mis ei ole tavapärane. Samuti ei ole tavapärased korrashoiu- või remonditööd katusetööde tehnilise projekti tellimine; hoone tehnilise seisukorra ülevaatuse akt ja omanikujärelevalve teostamine. Seega ei saanud nende tööde tegemist ega selleks laenu võtmist otsustada korteriomanike koosolekul häälteenamusega, vaid vajalik oli kõigi kaasomanike kokkulepe, mis puudus; − elamu katuse remondi käigus lammutati varasemad vintskapid ja uusi ei rajatud, mis on kahjulik ja ehituslik muudatus. Selleks pidi olema korteriomanike kokkulepe ja seda ei saanud otsustada korteriomanike üldkoosoleku otsusega; − elamu tehnilise seisukorra ülevaatuse akti koostas 15. jaanuaril 2008 XXX OÜ, kes on praeguseks ühinenud valitsejaga ja oli varem juhatuse liikme kaudu valitsejaga seotud ühing. Seotud isikute vahel sõlmitud tehingud muudavad ka korteriomanike koosoleku otsuse heade kommetega vastuolus olevaks; − eelnevast tulenevalt on korteriomanike 20. veebruari 2008 koosoleku otsuses koosolekul mitteosalenud korteriomanike suhtes tühiseid ja muu hulgas avaldaja ei pea neid ega neist tulenevaid kohustusi täitma.
5.Puudutatud isikud I–IX vaidlevad avaldusele vastu. Nad leiavad, et vaidlusalune otsus on vastu võetud õiguspäraselt, vaidlusalused lepingud on kehtivad ja kõigil korteriomanikel tuleb nii otsust kui ka lepinguid täita.
6.Puudutatud isikud X ja XI toetavad avaldust.
KOHTU PÕHJENDUSED
7.Kohus kuulas ära menetlusosalised, tutvus nende väidete ja asjas kogutud tõenditega ning leiab, et avaldus tuleb jätta rahuldamata. Menetluskulud jätab kohus avaldaja kanda.
8.Kohus lahendab avalduse tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 475 lg 1 p 13 ja ptk 61 järgi hagita menetluses. Avaldusest ja selle taotlusest nähtub, et vaidluse sisuks on elamu korteriomanike omavahelisest suhtest tulenevad kohustused. TsMS § 613 lg 1 p 1
3 (8)
2-13-16885 sätestab, et kohus lahendab hagita menetluses korteriomaniku avalduse alusel asja, mis tuleneb korteriomanike ühisusest ja kaasomandi eseme valitsemisest ning puudutab korteriomanike omavahelisi õigusi ja kohustusi, välja arvatud nõuded, mis korteriomandiseaduse (KOS) § 9 kohaselt tulenevad ühisuse lõpetamise erisusest, ja nõuded, mis KOS § 14 järgi on esitatud korteriomandi võõrandamise kohustamiseks. Käesolevas asjas tehtav lahend ei mõjutaks korteriomanike ühisuse ega valitseja kohustusi laenu- ja tagatislepingute teiste poolte suhtes, vaid üksnes korteriomanike omavahelisi kohustusi. Seega tuleb avaldus lahendada hagita asjana. TsMS § 477 lg 1 kohaselt vaatab kohus hagita asja läbi hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades hagita menetluse kohta sätestatud erisusi. Juhindudes TsMS § 477 lg-st 7 kontrollib kohus avalduse vastavust seadusele ja avalduse tõendatust ka juhul, kui avalduse kohta ei ole esitatud vastuväiteid.
9.Menetlusosalised ei vaidle järgmiste asjaolude üle, mis kohus loeb TsMS § 231 lg-te 2 ja 4 ning viidatud tõendite alusel tuvastatuks: − elamus on 11 korterit, millele vastavad 11 korteriomandit (I kd tlk 28); − elamu valitsemiseks ei ole moodustatud korteriühistut, vaid valitsemine toimub korteriomanike ühisuse ja nende nimetatud valitseja kaudu (I kd tlk 29–30); − korteriomanikud otsustasid 20. veebruari 2008 üldkoosolekul elamu remonditööde teostamise summas 744 476 krooni, selleks laenu võtmise summas 669 476 krooni (42 787,31 eurot) ja laenu tagasimaksmise korraldamiseks ruutmeetripõhiselt raha kogumise. Kõigi korteriomanike nimel volitati laenu- ja tagatislepinguid sõlmima valitseja (I kd tlk 31–32). Samal koosolekul otsustasid korteriomanikud, et laenuga rahastatavad remonditööd on elamu tavapäraseks korrashoiu tööd; − üldkoosoleku eelviidatud otsuse kehtivust ei ole kohtus seni vaidlustatud; − üldkoosoleku otsuse alusel esitas valitseja laenutaotluse (I kd tlk 36) ning sõlmis laenulepingu (I kd tlk 53) ja tagatislepingu; − laenulepingu täitmine toimub sel viisil, et valitseja esitatud igakuistel arvetel (I kd tlk 25–26) on elamu remondikulu hulgas või eraldi reana kajastatud iga korteriomaniku osasumma laenu ja intressi maksmiseks määraga 0,55 eurot/m2; − avaldaja omandas elamus korteriomandi 17. juuli 2012 lepingu alusel (I kd tlk 18–22, 27).
10.Korteriomanikud võivad valitseda kortereid ühisusena kokkuleppe või seaduses ettenähtud ulatuses enamuse otsuse alusel (KOS §-d 8-23). KOS-s reguleerimata küsimustes kohaldatakse korteriomandile KOS § 1 lg 1 teise lause järgi asjaõigusseaduse (AÕS) kinnisomandi sätteid, st esmajoones AÕS § 71–79 kaasomandi kohta. Lähtudes KOS § 8 lg 1 esimesest lausest, § 12 lg-st 1 ja § 16 lg 1 esimesest lausest, võivad korteriomanikud elamu valitsemise ja kasutamise korraldamisel sõlmida põhimõtteliselt igasuguseid kokkuleppeid, kui seadus seda ei välista. Korteriomanike kui kaasomanike kokkulepete kehtivust tuleb hinnata tehingu kehtivuse üldsätete järgi, st eelkõige tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 84 jj alusel. Tavakasutuse ja tavapärase valitsemise piires võivad korteriomanikud KOS § 11 lg 1, § 12 lg 2 ning § 15 lg-te 3 ja 6 järgi otsustada küsimusi ka häälteenamusega. Kui KOS või korteriomanike kokkuleppe alusel tehakse korteriomanike otsus häälteenamusega, kehtib otsus KOS § 8 lg 3 järgi ka nende korteriomanike kohta, kes on hääletanud otsuse vastu või kes ei ole hääletamises osalenud. Otsuse kehtetuks tunnistamist saab KOS § 15 lg 4 järgi nõuda otsuse vastuvõtmisest alates ühe kuu jooksul, välja arvatud siis, kui otsus läheb vastuollu õigusnormiga, millest ei saa korteriomanikud kokkuleppe ega otsusega kõrvale kalduda. See tähendab, et seaduse järgi nõutavat korteriomanike kokkulepet ei asenda häälteenamusega vastu võetud üldkoosoleku otsused ning lähtuda tuleb seadusest, mitte ei
4 (8)
2-13-16885 tule sellist otsust vaidlustada (vt Riigikohtu 9. veebruari 2011. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1146-10, p-d 11 ja 12, samuti 13. veebruari 2012. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-11, p-d 18 ja 19). Seega on korteriomanike otsuse kehtivuseks ja täitmiseks vajalik järgmiste tingimuste täitmine: otsustatud küsimuse lahendamine on korteriomanike pädevuses; küsimuse võis lahendada KOS või korteriomanike kokkuleppe alusel häälteenamusega; otsus on vastu võetud ettenähtud häälteenamusega; otsus ei ole tehinguna tühine ega ole seda ka KOS § 15 lg 4 alusel kehtetuks tunnistatud.
11.Kui korteriomanike otsus on neil tingimustel kehtiv, siis kehtib see KOS § 8 lg 3 kohaselt ka nende korteriomanike kohta, kes on hääletanud otsuse vastu või kes ei ole hääletamises osalenud. Korteriomaniku õigusjärglase kohta kehtib korteriomanike üldkoosoleku otsus KOS § 8 lg 3 tõttu kinnistusraamatusse kandmata. − − − −
12.Vaidlust ei ole selles, et elamu remontimise otsustamine oli korteriomanike pädevuses ja
20.veebruari 2008 otsust ei ole KOS § 15 lg 4 alusel kehtetuks tunnistatud. Menetlusosalised on aga menetluse lõppfaasis erimeelsed kolmes küsimuses: − esiteks, kas remonttööde teostamist ja selleks laenu võtmist võis otsustada pelgalt häälteenamusega või oli selleks vajalik kõigi korteriomanike kokkulepe (järgnevas p 13 jj); − teiseks, kas vaidlusalusel koosolekul osales nõutav hulk korteriomanikke (p 16) ; − kolmandaks, kas korteriomanike otsus on tühine (p 17 jj).
13.Esimese küsimuse lahendamine sõltub eelkõige KOS § 16 lg 1 tõlgendamisest. Üldkoosoleku toimumise ajal kehtinud KOS § 16 lg 1 oli sõnastatud järgmiselt: Ehituslikust või muust kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemiseks on vaja korteriomanike kokkulepet, seda ei saa otsustada käesoleva seaduse § 15 lõike 3 kohaselt ega nõuda käesoleva seaduse § 15 lõike 5 järgi. Nimetatud muudatuste tegemiseks ei ole vaja teiste korteriomanike nõusolekut, kui asjakohase toiminguga ei kahjustata teiste korteriomanike õigusi üle käesoleva seaduse § 11 lõike 1 punktis 1 nimetatud määra. Võrreldes praegu kehtiva sõnastusega on erinevus käändelõppudes, mille parandamise kohta märgiti äriseadustiku ja teiste seaduste muutmise seaduse seletuskirjas (466 SE, lk 3), et senine sõnastus loob mulje, et ka hoone ehituslikeks muudatusteks ei ole vaja korteriomanike kokkulepet. Tegemist on ekslike käändelõppudega, mida kinnitab KOS eelnõu seletuskiri: Ehituslikeks muudatusteks ja tavalise korrashoiu piire ületava tegevuse puhul on vaja kõigi korteriomanike kokkulepet. Luba ei ole vaja selliste meetmete võtmiseks, millega tekitatavad kahjustused ei ole suuremad tavakasutuses tekkida võivast kahjust. Korteriomanike kokkulepe on vajalik ka juhul, kui üle poole hoonest on hävinud ja kahju ei ole kindlustusega ega muul moel kaetud.
14.Eelnevast järeldub, et korteriomanike kokkulepe on muu hulgas vajalik ehituslikeks muudatusteks. Kohus ei tuvasta, et 20. veebruari 2008 üldkoosolekul otsustati elamut ehituslikult muuta. Kohtu hinnangul ei ole katuse renoveerimine ja sellega kaasnevad tööd (aluskile, vihmaveesüsteemid, projekteerimine, ülevaatamine ja järelevalve, vt I kd tlk 31–32 ja tlk 47) ehituslik muudatus, vaid hoone tavapärasest kulumisest tingitud ehitus- või remonditöö. Avaldaja esitatud asjatundja arvamuses on riiklikult tunnustatud ekspert Taivo Rattasepp asunud seisukohale, et ehitise katuse kandekonstruktsioone asendatud ei ole, vaid
5 (8)
2-13-16885 asendatud amortiseerunud katusekate (I kd tlk 189–190). Riigikohus on senises praktikas leidnud, et kui muu hulgas elamu katuse remondi on otsustanud üldkoosolek, siis oleks korteriomanik pidanud vaidlustama üldkoosoleku vastava otsuse, kui ta leidis, et see ei ole ehituslikuks korrashoiuks vajalik ja rikutud on KOS § 16 lg 1 või § 13 lg 3. Sellest järeldub, et üldkoosoleku otsus, mis rikub eelnimetatud sätteid, ei ole iseenesest tühine (28. novembri 2005. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-132-05, p 11). Kohtu esialgsel hinnangul on elamu korteriomanike 20. veebruari 2008 üldkoosolekul otsustatud remonditööde sisu ja ulatus olulises osas võrreldavad eelviidatud kaasuses esinenud asjaoludega.
15.Kohtu seisukohta ei muuda tõsiasi, et üldkoosolekul otsustatud tööde teostamisel ei taastatud elamu vintskappe. Puudutatud isikute ütlustest (II kd tlk 73–74) nähtub, et vintskappide säilimine või kaotamine ei mõjutanud nende otsustust. Kui muidu tavapärase korrashoiu või remonditöö hulka liigitatava töö teostamisel halveneb või muutub elamu seisukord, siis ei anna see alust liigitada sama töö ehituslikuks muudatuseks. Seega võeti vaidlusalusel koosolekul vastu otsused, mida sai KOS § 11 lg 1, § 12 lg 2 ning § 15 lg-te 3 ja 6 ja AÕS § 72 lg 1 alusel otsustada korteriomanike häälteenamusega, ja need ei riku KOS § 16 lg-st 1 tulenevat keeldu.
16.Teise küsimuse osas toob avaldaja esile, et kõnealusel üldkoosolekul osales vaid osa elamu korteriomanikke. Koosolekul osalejate nimekirja (I kd tlk 33) põhjal tuvastab kohus, et koosolekul osalesid korterite nr 11, 2, 6, 5 ja 7 (M1) omanikud ning volitatud isikud korterite nr 4 ja 8 (endine M2) esindajatena. Puudutatud isiku III volikirjast (II kd tlk 71, tõlge protokollis tlk 73) nähtub, et korteri nr 4 omanik oli andnud enda esindamiseks ja tema nimel otsustamiseks volikirja. Puudutatud isiku VIII volikirjast (I kd tlk 34) järeldub koosmõjus puudutatud isiku seletusega (II kd tlk 74), et ka tema kui korteri nr 8 oli andnud vaidlusaluste otsuste vastuvõtmiseks piisava volituse. Lisaks on puudutatud isikud III ja VIII hiljemalt kohtumenetluse käigus otsused heaks kiitnud. Koosoleku protokolli (I kd tlk 31–32) kohaselt anti vaidlusaluste otsuste poolt seitse häält, st kõigi osalenud korteriomanike nimel. Poolthäälte osa kõigi korteriomanike häältest moodustas 64% ( ≈ 7 / 11). Loetletud korteriomandite osakaal elamus moodustab 4914/7333 (4914 = 608 + 641 + 685 + 644 + 937 + 790 + 609, vt I kd tlk 28, 29–30, 176) ehk ca 67%. Järelikult hääletas poolt enam kui pool elamu korteriomanikest, kellele kuulus suurem osa kaasomandist.
17.Kolmanda küsimuse osas on avaldaja toonud välja, et 20. augusti 2008 üldkoosoleku otsus on tühine esiteks TsÜS § 87 alusel KOS § 16 lg-st 1 tuleneva keelu rikkumise tõttu (järgnevas p 18); teiseks TsÜS § 86 alusel vastuolu tõttu heade kommetega (p 19) ja kolmandaks koosoleku kokkukutsumise korra olulise rikkumise tõttu (p-d 20 ja 21).
18.Kohus tuvastas eespool otsuse p-s 15, et vaidlusalune otsus ei riku KOS § 16 lg-st 1 tulenevat keeldu, seega ei ole otsus ka TsÜS § 87 alusel tühine.
19.Tehing on vastuolus heade kommetega, kui see eksib ausalt ja õiglaselt mõtlevate inimeste õiglustunde ja väärtushinnangute ning õiguse üldpõhimõtete vastu tehingu tegemise ajal ning tehingu heade kommete vastasus võib tuleneda kas tehingu eesmärgi heade kommete vastasusest või ühe poole ebamoraalsest käitumisest tehingu tegemise eesmärgil (vt Riigikohtu 23. septembri 2005. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-80-05, p 23 teine lõik, ja
10.detsembri 2012. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-156-12, p 11 viies lõik). Kohtu hinnangul ei saa valitseja tegevus muuta heade kommetega vastuolus olevaks sellist tehingut (üldkoosoleku otsus), mille pool valitseja ise ei ole. Seetõttu ei sõltu hinnang vaidlusaluste otsuste kehtivusele sellest, kas valitseja ja korteriomanike valitud teenusepakkuja olid omavahel seotud. Kohus leiab, et vähemalt üldjuhul ei eksi elamu katuse remondi otsustamine ausalt ja õiglaselt mõtlevate inimeste õiglustunde ja väärtushinnangute ning õiguse üldpõhimõtete vastu. Käesolevas asjas ei tuvasta kohus erandlikke asjaolusid, mis tingiksid
6 (8)
2-13-16885 sellest reeglist kõrvalekaldumist. Korteriomanikud olid pikemat aega taotlenud elamu katuse remontimist (I kd tlk 105–109), katus oli puudustega (I kd tlk 186, II kd tlk 7–9 ja 73–74) ja selle parandamine vastas kohtu hinnangul elamu säilitamise eesmärkidele. Katuse remontimine oli tunnistaja ütluste kohaselt koosoleku toimumise ajal ta tavapärane (II kd tlk 72). Neil kaalutlustel ei tuvasta kohus, et vaidlusalune otsus oleks vastuolus heade kommetega.
20.KOS ei reguleeri väga täpselt korteriomanike koosoleku kokkukutsumise korda ega selle rikkumise tagajärgi. Seetõttu tuleb analoogia korras kohaldada TsÜS § 38 lg 2, mis sätestab, et juriidilise isiku organi otsus on tühine, kui see on tagajärjena seaduses otse sätestatud või kui otsus on vastuolus heade kommetega või kui see rikub juriidilise isiku võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või kui selle vastuvõtmisel rikuti oluliselt selleks ettenähtud korda. Huvitatud isik saab otsuse tühisusele tugineda, kui kohus on otsuse tühisuse tuvastanud. Avaldaja esile toodud asjaolude põhjal saab kohus eelkõige hinnata, kas 20. veebruari 2008 otsuse vastuvõtmisel rikuti oluliselt otsuse vastuvõtmiseks ette nähtud korda. Muu hulgas tuleb sellise korrana käsitleda KOS § 17 lg 2, mis näeb otsuse vastuvõtmise tingimusena ette, et otsuse projekti sisu oleks üldkoosoleku kutses esitatud päevakorras kirjeldatud, aga ka sama seaduse § 18 lg-s 4 sätestatut. Eelkõige tuleneb viidatud normidest, et korteriomanikele peab vähemalt nädal aega ette olema kirjalikult teatatud koosoleku toimumise aeg ja koht, päevakord ja kavandatavate otsuste projektid.
21.Puudutatud isikute ja tunnistaja ütlustest (II kd tlk 72–74) selgub, et 20. veebruari 2008 koosolekust olid korteriomanikud teadlikud ja teated olid kirjalikult avaldatud elamu trepikodades olevatel teadetetahvlitel. Kohus tuvastab, et elamu tehnilise seisukorra ülevaatuse akt (I kd tlk 41–46) koostati 10. jaanuari 2008 ülevaatuse põhjal. Avaldaja on väitnud, et akt oli olemas 15. jaanuaril 2008. Sellest järeldab kohus, et korteriomanikel oli enne vaidlusalust koosolekut olemas piisav ülevaade remonditöö vajadusest, ulatuses ja mahust. Majanõukogu 21. veebruari 2008 koosoleku protokollist (I kd tlk 48–49) ja kohtule esitatud pakkumustest (I kd tlk 50–52) nähtub, et selleks ajaks olid olemas pakkumused erinevatelt ehitusettevõtjatelt planeeritud ehitustööde tegemiseks. Puudutatud isikute ütlustest (II kd tlk 73–74) selgub, et neile oli juba koosoleku toimumise ajaks teada planeeritava töö maksumus ja kavandatava laenu summa. Sellest järeldab kohus, et koosoleku kokkukutsumisel oli korteriomanikke piisavalt teavitatud kavandatava otsuse sisust. Järelikult ei rikutud koosoleku kokkukutsumise korda oluliselt.
22.Kokkuvõtvalt ei tuvasta kohus, et elamu korteriomanike 20. veebruari 2008 otsused oleks tühised. Koosmõjus eelmistes punktides tuvastatud asjaolude ja kohtu tehtud järeldustega tuleneb sellest, et kõnealune otsus vastab p-s 10 loetletud tingimustele, st otsustatud küsimuse lahendamine on korteriomanike pädevuses; küsimuse võis lahendada häälteenamusega; otsus on vastu võetud ettenähtud häälteenamusega ning otsus ei ole tehinguna tühine ega ole seda ka kehtetuks tunnistatud. Seega on otsuse täitmine KOS § 8 lg-te 3 ja 4 järgi avaldajale kohustuslik ning avaldus jääb rahuldamata.
23.TsMS § 238 lg-te 5 ja 1 alusel jätab kohus määruse tegemisel arvestamata Harju Maakohtu 14. mai 2012. aasta määruse tsiviilasjas nr 2-11-36243 (väljavõte I kd tlk 23–24); kinnistu majandamise aastakava (I kd tlk 35) ja äriregistri andmete väljatrükid (I kd tlk 37– 40), sest neist ei nähtu asja lahendamisel tähtsust omavad asjaolud. Kohus ei arvesta võõrkeelsete avaldustega (I kd tlk 110–113), mille sisu on käesolevat vaidlust puudutavas osas sama nagu tõendina uuritud teistel avaldustel (I kd tlk 105–109). Lisaks jätab kohus arvestamata ekslikult toimikusse köidetud laenutaotluse teise eksemplari (I kd tlk 39).
24.Tsiviilasja hind on TsMS § 477 lg 1 ja § 129 lg 1 alusel 982,08 eurot.
7 (8)
2-13-16885
25.Kuna kohus jätab avalduse rahuldamata, siis jäävad menetluskulud TsMS § 172 lg 7 teise lause alusel avaldaja kanda. / allkirjastatud digitaalselt / Mati Maksing kohtunik
8 (8)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.