Asjaõigus › Omandiasjad

Asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lg 1 kohaselt kaasomanikul on õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. Seega on ka hagejal AÕS § 76 lg 1 kohaselt õigus nõuda kaasomandi lõpetamist Kinnistu suhtes. Riigikohus on 17.10.2005 lahendis tsiviilasjas 3-2-1-102-05 rõhutanud (otsuse p 11), et kaasomandi lõpetamise nõude eeldusteks on vaid kaasomandi olemasolu asjale ning poolte kokkuleppe puudumine kaasomandi jagamise viisi suhtes. Käesoleval juhul on eelviidatud tingimused kaasomandi lõpetamise nõude osas täidetud, sest pooltele kuulub Kinnistu kaasomandina ja pooled ei ole kokku leppinud kaasomandi jagamise viisi suhtes, samuti ei ole poolte vahel AÕS § 76 lg 2 kohaselt sõlmitud kokkuleppeid kaasomandi lõpetamise nõudeõiguse välistamise kohta. AÕS § 77 lg 1 kohaselt kaasomandi lõpetamisel jagatakse asi vastavalt kaasomanike kokkuleppele. AÕS § 77 lg 2 kohaselt kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Riigikohus on 09.05.2006 lahendis tsiviilasjas 3-2-1-45-06 märkinud, et „Linnakohus on põhjendatult leidnud, et asja jagamine (kaasomandi lõpetamine) peab toimuma mõlema kaasomaniku huve võimalikult suures ulatuses arvestades. Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama poolte huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest.” Kinnistut ja suvilat ei ole võimalik maakorralduslikult ja ehitustehniliselt reaalosadeks jagada, mistõttu on antud juhul põhjendatud ja otstarbekas lõpetada kinnistu suhtes poolte kaasomand selliselt, et kinnistu jäetakse AÕS § 77 lg 2 kohaselt ühele kaasomanikule, pannes talle kohustuse maksta teisele kaasomanikule välja tema osa rahas. Hageja taotleb käesolevaga AÕS § 77 lg 2 kohaselt kinnistu suhtes kaasomandi lõpetamist selliselt, et kinnistu jäetakse hageja ainuomandusse, pannes hagejale kohustuse tasuda kostjale hüvitis kostja omandiõiguse kaotuse eest. Kostja ei ole huvitatud suvila kasutamisest ega kasuta suvilat. Hageja on huvitatud ja soovib suvilat kasutada. Hageja sooviks on suvila regulaarne kasutamine (v.a. talvel, kuna suvila pole talviseks kasutamiseks mõeldud). Hagejal on kaks last ning hageja elab perega Tallinnas asuvas korteris. Seega on hageja väga huvitatud suvila regulaarsest kasutamisest, et hageja lapsed saaksid suvisel ajal palju õues olla ning suvel olekski hageja perel võimalik elada peamiselt suvilas. Kostja perele (täpsemalt kostja abikaasale XXX) kuulub lisaks kinnistu mõttelisele osale ka suvekodu XXX, kus kostja viidab hagejale teadaolevalt perega suurema osa suvedest. Seega reaalselt ei jäägi kostjal aega ega võimalust XXX asuvat suvilat kasutada, kuivõrd kostja kasutab oma teist suvekodu. AS XXX 20.05.2013 eksperthinnangu kohaselt on kinnistu turuväärtuseks 35 500,00 eurot, mistõttu on käesoleval juhul, kostjale kuuluva mõttelise osa suurust arvestades, so 1⁄2 kaasomandist, õiglaseks rahaliseks hüvitiseks kostjale tema omandiõiguse kaotuse eest kokku 17 750,00 eurot (35 500/2), millise summa kohustub hageja tasuma kostjale kostja omandiõiguse kaotuse eest kinnistu suhtes. Kaasomandi lõpetamine kohtus on materiaalõiguslikult tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 alusel kaasomanike kokkuleppe sõlmimise tahteavalduste asendamine ning seega asendab kohtulahend, millega kaasomand lõpetatakse, kaasomanike kokkulepet kaasomandi lõpetamise kohta (vt Riigikohtu 29. septembri 2010. a määrus tsiviilasjas nr 3- 2-

1-65-10, p 20). AÕS § 641 kohaselt on kinnisasja käsutuseks nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti. Kande tegemiseks on kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 järgi nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. TSÜS § 68 lg 5 kohaselt kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma. Arvestades eelnevat, taotleb hageja ühtlasi kostja kohustamist andma nõusolek (kinnistusraamatuseaduse § 341 lg 1 tähenduses) kinnistu teise jao omanikukande, mille kohaselt on kostja kinnistu kaasomanik, kustutamiseks ja uue kande tegemiseks, millega kantakse kinnistu ainuomanikuna kinnistusraamatusse hageja. Juhul, kui kostja vaidleb eelnevalt toodud kinnistu jagamise viisile vastu ning kohus leiab, et selline kinnistu jagamise viis ei ole põhjendatud, siis taotleb hageja alternatiivselt kinnistu jagamist selliselt, et kinnistu müüdaks kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagataks kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Kostja väidab, et kohtueelsetel läbirääkimistel on kaasomanike tahe olnud jätta kinnistu kostja ainuomandisse. Hageja selle väitega ei nõustu. Hageja esmane soov on alates kinnistu kaasomanikuks saamisest olnud asuda suvilat kasutama, kuid kostja on olnud sellele kategooriliselt vastu. Vaid seetõttu on läbirääkimistel tulnud kõne alla erinevad kaasomandi lõpetamise viisid. Hageja on juba alates 2007. aastast teinud kostjale erinevaid ettepanekuid – koos kasutamine, koos kasutamine kokkulepitud eri aegadel, väljaostmine kostja või hageja poolt. Kõikidest ettepanekutest on kostja loobunud – enamasti hageja ettepanekuid lihtsalt ignoreerides. Kostja ise on olnud passiivne, kuna hetke olukord, kus vaid temal on suvila valdus ja suvila võtmed, teda ilmselgelt rahuldab. Kostja väidab ka oma vastuses hagile, et hageja on olnud aastatel 2007-2010 kinnistu passiivne omanik, kes pole suvila kasutamise vastu huvi tundnud. Antud väide on vale. Hageja pöördus koheselt pärast suvila omandamist (s.o. 2007 aastal) kostja poole sooviga suvilat ühiselt kasutada. Kostja ei olnud nõus. Hageja ja kostja kohtusid antud teemal korduvalt. Taas pöördus hageja kostja poole 2010 aasta novembris. Kuna kostja jällegi keeldus suvila ühisest kasutamisest, siis sellest tulenevalt sai räägitud variandist suvila kostjale müüa. Hageja tellis kokkuleppel kostjaga eksperthinnangu kinnistu turuväärtuse kohta ning kostja pidi esitama kulutused, mida ta on teinud suvilale. Kostja aga ei vastanud hageja korduvatele kirjadele, mistõttu jäi tehing taas katki. Hageja pöördus taas kostja poole 2012 oktoobris. Kostja pidi saatma hinnangu kuludest suvilale, kuid ei teinud seda. Hageja pöördus kirja teel uuesti kostja poole korduvalt 2012 novembris ning 2013 veebruaris, kuid kostja endiselt hagejale ei vastanud. Hageja pöördus kostja poole ka veebruaris 2013.a. ning muuhulgas tegi kohtumisel kostjale ettepaneku, et hageja ostab ära kostja osa hinnaga 17 000 eurot. Kostja palus mõtlemisaega ning tegi hagejale vastupakkumise osta välja hageja osa hinnaga 8000 eurot. Selle peale tegi hageja omakorda vastupakkumise, millele kostja taas ei reageerinud. See, et hageja ei ole saanud suvilat kasutada just nimelt kostja vastuseisu tõttu, nähtub üheselt hageja ja kostja kirjavahetusest. Asjaolu, et hageja ema on ühel korral 2012 aastal suvilas viibinud, ei tähenda, et kostja oleks nõustunud suvilat hagejaga ühiselt kasutama. Vale on

kostja väide, et hageja on alati saanud suvilat kasutada, kui hageja on seda soovinud. Hageja ei ole alates 2004 aastast saanud kostja vastuseisu tõttu suvilat kordagi kasutada. Hagejat seovad suvilaga mälestused lapsepõlvest ning samuti vanaemast, kellega seal palju aega sai koos veedetud. Niikaua kui hageja mäletab, on suvila hageja jaoks olemas olnud. Hageja ema seovad suvilaga aga samaväärsed mälestused nagu kostjatki, kuna hageja ema on suvilas oma lapsepõlve veetnud. Lisaks elavad suvila naabruses ka hageja ema poolsed sugulased, kellega hageja ema väga aktiivselt suhtleb (mida aga ei saa öelda kostja kohta), mistõttu on suvila hagejale ja ka tema emale väga tähtis. Seega on hageja ja tema pere (sh hageja ema) seotus suvilaga vähemalt samaväärne või olulisemgi kui kostja seotus. Hageja peab esmalt vajalikuks märkida, et käesoleva hagi esemeks on kaasomandi lõpetamise nõue, mistõttu ei oma käesoleva asja lahendamisel tähtsust, millised on kostja poolt väidetavalt kinnistule tehtud kulutused. Teiseks rõhutab hageja, et kuna suvilat on saanud kasutada vaid kostja, siis on ka mõistlik eeldada, et kõik suvila kasutamisega seotud kulud kantaks just nimelt kostja poolt. Kolmandaks märgib hageja, et kostja väidetud kulutused on tõendamata, kusjuures kostja poolt alates 2004.a. tehtud kindlustuse maksetest ei nähtu, et kindlustuse maksed oleks seotud just nimelt suvila kindlustamiskuludega. Hageja rõhutab, et suvilale väidetavalt tehtud kulutuste küsimus ei ole antud menetluse kontekstis oluline, kuna hüvitise arvestamisel tuleb arvesse võtta kinnisasja käesoleva hetke turuväärtus. Hageja leiab, et kui kohtu hinnangul ei ole kaasomandi lõpetamisel õiglane eelistada üht või teist poolt jättes kinnistu õiglase hüvitise eest ühe või teise poole ainuomandisse, siis on põhjendatud ja õiglane rahuldada hageja alternatiivne nõue, ehk müüa kinnistu kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Sel juhul on kaasomanikul, kellel on teisest suurem soov kinnistu ainuomandi saamiseks, võimalik pakkuda kinnistu eest ka sellevõrra suuremat hinda, millisel juhul kompenseeritakse kinnistust ilmajäävale poolele sellevõrra suurem rahaline hüvitis. Hageja taotleb lõpetada kaasomand kinnistu suhtes, mis on kantud Harju Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr XXX, asukohaga XXX (katastriüksus XXX), selliselt, et anda kinnistu asukohaga XXX, registriosa nr XXX XXXainuomandusse, pannes XXX kohustuse maksta alates XXX poolt kinnistule omandiõiguse kaotamise hetkest XXX välja rahaline hüvitis XXX osa eest summas 17 750,00 eurot. Kohustada XXX andma nõusolek (kinnistusraamatuseaduse § 341 lg 1 tähenduses) kinnistu, asukohaga XXX, registriosa nr XXX, teise jao omanikukande, mille kohaselt on XXX viidatud kinnistu kaasomanik, kustutamiseks ja uue kande tegemiseks, millega kantakse viidatud kinnistu ainuomanikuna kinnistusraamatusse XXX. Juhul, kui XXX vaidleb eelnevalt toodud kinnistu jagamise viisile vastu ning kohus leiab, et selline kinnistu jagamise viis ei ole põhjendatud, siis taotleb XXX alternatiivselt kinnistu asukohaga XXX, registriosa nr XXX jagamist selliselt, et kinnistu müüakse kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Hageja palub kohtul TsMS § 162 lg-te 1 ja 2 alusel jätta menetluskulud kogu ulatuses kostja kanda. Hageja vastuväited vastuhagile Hageja vaidleb vastuhagile vastu. Hageja peab vajalikuks märkida, et vastuhagi nõue ei ole selge, kuna selles ei ole toodud väljamõistetava hüvitise suurust ega seda, kes peaks vastava hüvitise välja maksma.

Hageja jääb kõigi oma seni käesolevas tsiviilasjas esitatud seisukohtade juurde ning on seisukohal, et vastuhagis taotletud viisil kaasomandi lõpetamise nõue tuleb jätta rahuldamata ning rahuldada tuleb hagiavalduses esitatud nõue kaasomandi lõpetamiseks hageja taotletud viisil. Hageja on oma põhjendused, miks kaasomand tuleb lõpetada just hageja poolt taotletud viisil, esitanud juba hagiavalduses ja arvamuses kostja hagi vastuse kohta. Hageja palub jätta vastuhagi rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda. Kostja vastuväited hagile Kostja vaidleb hagile vastu. Kostja leiab, et hageja nõue lõpetada kaasomand viisil, et kinnistu ainuomand jääb hagejale ja kostjale makstakse õiglane hüvitis on ebaõige. Kostja on nõus kaasomandi lõpetamisega viisil, et kinnistu jääb kostja ainuomandisse ja hagejale makstakse õiglane hüvitis. Arvestades hageja ja kostja poolt väljakujunenud kinnisasja valdamise ja hooldamise olukorda, on selge, et kõige mõistlikum ja otstarbekam on kaasomand lõpetada. Kostja sooviks on järjepidevalt olnud kinnistu omandiküsimuse lahendamine kaasomandi lõpetamise teel. Kostja on korduvalt pakkunud nii hagejale kui ka hageja emale, kes on ühtlasi kostja õde, võimalust, et kostja ostab neile kuuluva kaasomandi osa välja. Kostja on selleks teinud ka reaalseid pangaülekandeid hageja emale. Pärast hageja vanaema ja kostja ema surma leppis kostja XXX kokku, et kuna XXX elab nagunii XXX ja suvilat ei kasuta, siis ostab kostja XXX kinnistu välja. Selleks maksis kostja XXX kontole 123 000 krooni, mis oli pool tolleaegse kinnistu turuväärtusest, teise poole pidi kostja maksma hiljem. XXX soovis kinnistu kostja nimele vormistada hiljem. Kostja usaldas oma õde ega vaielnud tema soovile vastu, hoolimata asjaolust, et pool raha kinnistu välja ostmiseks oli õele juba üle kantud. Veelgi enam kinnitas kostja soovi kinnistu oma õelt välja osta asjaolu, et 2005 aastal, kui tekkis võimalus hakata kasutama naaberkrundi puurkaevu, tasus kostja notaritasu nii enda kui ka oma õe eest, sest õde kinnitas, et müüb oma osa kostjale ja ei kasuta suvilat nagunii, mistõttu ei pidanud õde vajalikuks maksta ka naaberkaevu kasutamise eest. 2007. aastal mõtles XXX, hoolimata nende vahelisest kokkuleppest, ümber ning kinkis oma osa kinnistust pojale XXX . Kostja poolt õele kantud raha, kandis XXX tagasi. Hageja oli samuti aastatel 2007-2010 kinnistu passiivne omanik, kes ei tundnud huvi suvila kasutamise ega hooldamise vastu. 2010. aastal hakkas hageja kinnistu vastu huvi tunda. Hageja lasi kinnistu hinnata ja tegi kostjale ettepaneku maksta hagejale välja pool kinnistu turuväärtusest. Kostja leidis, et õiglane oleks võtta hagejale makstava turuhinna poolest maha kostja tehtud kulutused, mis ta kandis seoses suvila hooldamisega, mis on ka reaalselt kinnistu väärtust tõstnud. Hageja leidis, et kostja soov ei ole põhjendatud, sest kostja on suvilast tulenevaid hüvesid kasutanud. Eeltoodust nähtub, et kostja on soovinud juba alates aastast 2004 kinnistu kaasomandi lõpetamise osas nii hageja kui ka eelnevalt hageja emaga kokkuleppele jõuda. Hageja väited nagu kostja kinnistut ei kasutaks ja kokkuleppeid kaasomandi lõpetamise osas ei soovi sõlmida on pahatahtlikud ja alusetud, eesmärgiga kinnistu endale saada ja mitte maksta kostjale välja tema kulutusi kinnistule. Käesolevas vaidluses on õige ja õiglase otsuse tegemiseks oluline välja selgitada, kas ja kuidas kumbki kaasomanik on vallanud kinnisasja ning kas ja millises mahus on kumbki kaasomanik teinud vajalikke kulutusi kinnisasja säilimiseks. Hageja ei ole esitanud tõele vastavaid asjaolusid ning on püüdnud kohut eksitada.

Kostja on kinnistul asuvat suvilat pidevalt kasutanud ja hooldanud. Kostja elas koos emaga, hageja vanaemaga, 40nda eluaastani ja viibisid tihti kinnistul asuvas suvilas. XXX abiellus 1980ndal aastal ja asus elama XXX, pärast abielu XXX enam suvilat ei kasutanud. Kostjal oli oma emaga väga lähedane suhe ja nad kasutasid XXX suvilat pidevalt. Kostja on kasutanud kinnistut pidevalt ka pärast ema surma 2004. aastal. Kuna kostja on pidevalt kasutanud kinnistut, tunneb ta hästi kinnistu naabreid ning on nendega heanaaberlikes suhetes. Kostja ja naabrite lapsed on mängukaaslased. Taoline asi ei oleks võimalik, kui kostja kinnistut ei kasutaks. Ebaõige on hageja väide, et kostja ei luba hagejal ja tema perel kinnistul asuvat suvilat kasutada. Hageja ise ei ole näidanud üles soovi suvilat aktiivselt kasutada. Kordadel, mil hageja on soovinud suvilas viibida, ei ole kostja seadnud selleks mingeid takistusi. Kostjal on suvila võtmed seepärast, et ta on seda ainsana kaasomanikest läbi aegade aktiivselt kasutanud. Hageja on siiani olnud passiivne kaasomanik. Viimastel aastatel on mõnel korral ka XXX avaldanud soovi suvilat kasutada ning kostja ei ole seda kuidagi takistanud. Näiteks 2012 aasta augustikuus viibis XXX suvilas terve nädala. Alati kui hageja või tema pere on soovinud suvilat kasutada on nad seda ka saanud. Alusetu on hageja väide justkui kostja keelaks hageja perel suvilat kasutada. Kostja on teinud kinnistule ja sellel asuvale suvilale järgmisi kulutusi: suvila puidust välisvoodri uuendamine ja maja ülevärvimine; eterniitkatuse vahetus plekk-katusega; uue maa-aluse elektrikaabli ( + tööstusvool) ja elektrikilbi paigaldus majja; silla ehitamine üle oja; uue välikäimla ehitus; auto- ja jalakäijate värava paigaldus. puurkaevust vee sissetoomine majja; veetorustiku ehitus; kogu majas on välja vahetatud elektrijuhtmed ja lülitid; majas on teostatud sanitaarremont; värvitud põrandad, laed, uksed, aknad, uued tapeedid; majas on vahetatud mööbel, kardinad, osa valgusteid; uus pliidiplaat, praeahi ja korsten. pinnase- ja mullatööd; krundilt on eemaldatud võsa: kibuvitsad, väljakasvanud sirelid, kuslapuud, väikesed võsastunud okaspuud; ojakallast on toestatud ühe autokoorma raudkividega; igaaastased haljastustööd; korduvalt on külvatud ja väetatud muru, seda on vajadusel kastmissüsteemidega kastetud; muru on niidetud regulaarselt; krunt on suvel korrastatud, suvelilled on istutatud kastidesse; krundile on istutatud viljapuid: 2 õunapuud, ploomipuu ja kirsipuu; krundile on istutatud tikri- ja mustasõstrapõõsad; krundilt on eemaldatud vanad väljakasvanud ja enam mitte kandvad marjapõõsad (ca 20 põõsast); kostja on ostnud kokku 3 muruniidukit, mida on kasutanud krundi hooldamiseks; kostja ostnud on ca 70 meetrit kastmisvoolikuid ja teist samapalju elektrikaableid ojast elektripumba abil vee võtmiseks. Lisaks on kostja sõlminud kinnistule kindlustuslepingu ning tasunud ainsa kaasomanikuna kindlustusmakseid. Eeltoodust nähtub, et kostja on terve oma eluaja kinnistut ja sellel asuvat suvilat kasutanud ja korrastanud. Kostja on teinud kinnistu ja suvila korrashoiuks suuri kulutusi. Hagejal puudub kinnistuga igasugune muu side peale juriidilise sideme. Pelgalt soov nüüd hakata kinnistut kasutama ei saa ületada kümneid aastaid kestnud hoolsa pere kodulugu. Asjaolu, et kostjal on suvila ka Muhu saarel, ei oma antud juhul tähtsust. Samuti ei oma käesolevas asjas tähtsust asjaolu, et hageja abikaasale kuulub kinnistu Aegviidu lähedal. Hoolimata teisest suvilast, on kostja pidevalt, erinevalt hagejast, kasutanud ja hooldanud ka Kloogal asuvat kinnistut. Konkreetse kinnistu kaasomandi lõpetamiseks ei oma tähtsust asjaolu, kui palju kinnistuid on hagejal või kostjal. Käesoleval juhul saab hinnata siiski suhestust konkreetsesse kinnistusse.

Ebaõige on hageja väide selles, et kostja on olnud kategooriliselt selle vastu, et hageja kasutab suvilat. Taoline hageja väide on väär ja meelevaldne, sest kostja ei ole kordagi väljendanud, et ta oleks kategooriliselt vastu hageja poolsele suvila kasutamisele. 2007. aastal, kui hageja sai suvila kaasomanikuks, oli kostjal hageja ja tema abikaasaga vestlus, milles kostja väitis, et kahe pere jaoks jääb suvila liialt kitsaks. Hagejal sel hetkel lapsi ei olnud ning kostja oli huvitatud suvila kaasomandi lõpetamisest ja hagejale rahalise hüvitise maksmisest. Hageja ei ole kunagi teinud kostjale pakkumist suvilat ühiselt kasutada, mida tõendab ka hageja poolt arvamusele lisatud kirjavahetus. Kirjavahetusest nähtub vaid hageja soov kas suvila endale saada või kostjalt suvila omandi eest makstava hüvitise saamine. Hageja ei ole kunagi väljendanud kostjale konkreetset soovi suvilat kasutada, sellest tulenevalt on ka väär hageja väide nagu kostja oleks sellele kategooriliselt vastu. Ebaõige on hageja väide justkui ei omaks kostja poolt suvilale tehtud kulutused ja selle eest hoolitsemine tähtsust. Hageja on ise antud asjas korduvalt viidanud Riigikohtu lahendile nr 32-1-45-06, mille kohaselt tuleb kaasomandi lõpetamise nõue lahendad poolte huvides, lähtudes õiglusest. Hageja hinnangul omab tähtsust see, kui palju kinnisvara on kostja abikaasal, kuid tähtsust ei oma see, et kostja on hoolitsenud ja korrashoidnud suvilat, mis on ka suvila väärtust tõstnud. Taoline hageja seisukoht ilmestab hästi, millised on hageja tegelikud soovid ja väärtushinnangud õiglusest. Hageja jaoks omab õigluse mõttes tähtsust asjaolu, et kostja abikaasale kuulub suvila Muhus ja ka maatükk Aegviidus. Kostja on seisukohal, et viited kostja abikaasa kinnisvarale ei ole antud hagi lahendamisel üldse asjakohased. Ebaõige ja tegelikkusele mittevastav on hageja väide, et suuremad kostja poolt väljatoodud suvilaga seotud tööd ja kulutused on tehtud ajal, mil hageja vanaema oli kinnistu kaasomanikuks, mistõttu saab eeldada, et kulutused suvilale on tehtud olulises osas eelkõige just hageja vanaema vahenditest. Hageja vanaema andis XXX kaasomandi ühest talust, millest saadud vahendite arvel sai hageja ema Pärnus korteri osta. Teise osa talust müüs hageja vanaema oma eluajal ning müügi eest saadud raha summas 45 000 krooni hoidis vanaema oma pangaarve. Vanaema pangaarvel oli pärast tema surma kokku 98 000 krooni, mis jäi kõik hageja ema XXX . Kostja hooldas ema oma raha eest ja tegi ka ema eluajal enda raha eest suvilale kulutused. Kostja palub jätta rahuldamata XXX hagi XXX vastu kaasomandi lõpetamiseks viisil, millega lõpetatakse kinnistu suhtes poolte kaasomand selliselt, et kinnistu jäetakse XXX ainuomandisse ja XXX määrata õiglane hüvitis omandi kaotamise eest; kohtul langetada otsus, millega lõpetatakse kinnistu suhtes poolte kaasomand selliselt, et kinnistu jäetakse XXX ainuomandisse ja XXX määrata õiglane hüvitis omandi kaotamise eest. Jätta menetluskulud XXX kanda. Vastuhagi nõue ja selle põhjendused Kostja (vastuhagi järgi hageja) esitas 05.12.2013 hageja (vastuhagi järgi kostja) vastu vastuhagi kaasomandi lõpetamiseks. Vastuhageja taotleb lõpetada kaasomand kinnistu suhtes, mis on kantud Harju Maakohtu kinnistusodakonna registriossa nr XXX, asukohaga XXX (katastriüksus XXX), selliselt, et anda kinnistu XXX ainuomandisse, maksta XXX välja õiglane rahaline hüvitis XXX kaasomandi osa eest; asendada kohtuotsusega XXX nõusolek 1⁄2 mõttelise osa kinnistu asukohaga XXX, registriosa nr XXX omandiõiguse üleminekuks XXX ainuomandisse; jätta menetluskulud XXX kanda.

Hageja soovib jagada kostja poolt hagiavalduse esemeks oleva asja kostja hagiavalduses märgitud kaasomandi jagamise viisist erineval viisil, mistõttu esitab hageja vastuhagi. Hageja soovib vaidlusaluse kinnistu kaasomandi lõpetada ja jagada järgmisel viisil: lõpetada kaasomand kinnistu suhtes, mis on kantud Harju Maakohtu kinnistusodakonna registriossa nr XXX, asukohaga XXX (katastriüksus XXX), selliselt, et anda kinnistu XXX ainuomandisse, maksta XXX välja õiglane rahaline hüvitis XXX kaasomandi osa eest; asendada kohtuotsusega XXX nõusolek 1⁄2 mõttelise osa kinnistu asukohaga XXX registriosa nr XXX omandiõiguse üleminekuks XXX ainuomandisse. Hageja jääb oma tsiviilasjas nr 2-13-46481 toodud seisukohtade ja põhjenduste juurde seoses poolte vahelise kaasomandi lõpetamise vaidlusega, kuid peab vajalikuks välja tuua alljärgnev õiguslik põhjendus: Arvestades hageja ja kostja poolt väljakujunenud kinnisasja valdamise ja hooldamise olukorda, on selge, et kõige mõistlikum ja otstarbekam on kaasomand lõpetada. Hageja sooviks on järjepidevalt olnud kinnistu omandiküsimuse lahendamine kaasomandi lõpetamise teel. Arvestades nii hageja hagis kui ka kostja vastuhagis esitatud nõudeid omavad käesoleva asja lahendamisel tähtsust vaid need asjaolud, mis võimaldavad kohtul langetada poolte huvide kaalumise kaudu õiglane otsus selle kohta, kes jääb kinnistu ainuomanikuks ning kellele kuulub omandiõiguse kaotuse eest tasumisele õiglane hüvitis. Kostja hinnangul omavad erinevate läbirääkimiste käigus tehtud kokkuleppe ettepanekud asjas tähtsust vaid nii palju, et tõendavad üheselt – kostja ei ole kunagi avaldanud soovi kinnistu omandist loobuda. Hageja on olnud valmis hüvitise eest omandist kostja kasuks loobuma. Eelnimetatud asjaolu tõendab, et hageja poolt väidetud tugev emotsionaalne side kinnistuga ei ole sugugi nii tugev ja olulisem võrreldes kostja sidemega, et poolte huvide kaalumisel oleks õiglasem jätta ainuomand hagejale. Kostja ei ole menetluses mingilgi moel üritanud jätta muljet, et vaid kostjal on seos suvilaga. Kostja on pidanud vajalikuks menetluses esitada asjaolud, mis tõendavad kostja seotust ja sidet kinnistuga. Kostjal ei ole kuidagi võimalik ümber lükata asjaolu, et hageja tunneb läbi oma lapsepõlve kinnistuga emotsionaalset sidet. Samas tuleb anud juhul arvestada, et ka kostjal on emotsionaalne side kinnistuga. Vaidlus puudub selles, et suvila on kostjale kuulunud alates 1965. aastast. Kostja sündis 1962 aastal, seega on kostja olnud alates oma varajasest lapsepõlvest kuni käesoleva ajani kinnistuga seotud (s.o ca 50 aastat). Hageja väidab, et tema emotsionaalne seos suvilaga on eelkõige tingitud asjaolust, et hageja on lapsepõlves suviti suvilas viibinud. Hageja on sündinud 1980. aastal, seega on hageja seos suvilaga kestnud kõige rohkem 18 aastat, s.o kuni täisealiseks saamiseni. Täisealisena on hageja side olnud sisuliselt olematu ning tugineb põhiliselt lapsepõlve mälestustel. Kostja ei soovi mingilgi moel pisendada hageja lapsepõlvemälestusi, kuid kostjale jääb arusaamatuks, miks hageja lapsepõlvemälestused on olulisemad ja kaaluvad antud juhul üles kostja mälestused, mis ei piirdu vaid lapsepõlvega. Lisaks -nö emotsionaalsele sidemele kinnistuga tuleb arvesse võtta ka muid asjaolusid ehk siis emotsionaalne seotus on oluline, kuid mitte ainus kriteerium hindamaks mil viisil tuleb kaasomand lõpetada. Hageja ei ole toonud vastuses vastuhagile välja muid asjaolusid, kui vaid emotsionaalse sideme olemasolu hageja ja suvila vahel. Kostja hinnangul tuleb arvestada antud juhul, et kostja seos ei ole vaid emotsionaalne, vaid ka puhtalt praktiline ehk siis kostja on alati kinnistul asuva hoone seisukorra ja kinnistu heakorra eest hoolitsenud. Erinevalt

hagejast on kostja teinud kulutusi selleks, et poolte kaasomand üldse säiliks ning oleks mida kaasomandi lõpetamise teel poolte vahel jagada ja/või säiliks suvila, mis on hageja enese hinnangul oluline hageja lapsepõlvemälestuste kandja. Hageja panus ja huvi suvila säilimise osas on olnud olematu. Siinkohal peab kostja vajalikuks märkida, et asjaolu, et kostja ei ole hagejale esitanud kinnistuga seotud kuludokumente ei ole antud juhul kuidagi kostjale etteheidetav. Hageja on täiskasvanud isik, kes peaks ise aru saama, et vara säilimiseks on teatud elementaarsed kulud, mida tuleb teha ning keegi ei pea seda hagejale meelde tuletama. Seega kui hageja huvi panustada oleks olnud tegelikkuses ka olemas, siis oleks hagejal olnud kõik võimalused panustamaks koos kostjaga. Seda hageja teinud ei ole. Eeltoodust tulenevalt ei esine kostja hinnangul asjaolusid, mis võimaldaksid poolte huve õiglaselt kaaludes teha otsust, millega kaasneks hageja nõude rahuldamine. Kõigi kaasomanike huve arvestades on igati õiglane, et kostja vastuhagi hageja vastu rahuldatakse ning poolte vahel lõpetatakse kaasomand selliselt, et kinnistu ainuomand jääb kostjale ja kostjalt mõistetakse hageja kasuks välja õiglane hüvitis. Kohtuotsuse põhjendused Kohus, kuulanud ära pooled ja tunnistajad ning uurinud esitatud avaldusi ja tõendeid, leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata, vastuhagi tuleb rahuldada ning kaasomand lõpetada. Hagi rahuldamata jätmise põhjendused Kinnistusraamatu väljatrükk (kd I tlk 8) tõendab, et hagejale kuulub kaasomandiosana 1/2 ja kostjale 1/2 XXX asuvast kinnistust. Hageja on esitanud kohtule nõude kaasomandi lõpetamiseks alternatiivsetel viisidel. Esmajärjekorras taotleb hageja kaasomandi lõpetamist viisil, mille kohaselt kaasomandisse kuuluv suvila jäetakse hageja omandisse ning hageja hüvitab kostjale tema osa rahas. Juhul, kui kohus nimetatud nõuet ei rahulda, taotleb hageja alternatiivselt kaasomandi lõpetamist viisil, mille kohaselt kaasomandisse kuuluv kinnistu müüakse kaasomanikevahelisel enampakkumisel. Kohus leiab, et hageja mõlemad alternatiivsed nõuded tuleb rahuldamata jätta. Kooskõlas asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lõikega 1 on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. See tähendab, et kohus ei pea tuvastama kaasomandi lõpetamise nõude põhjust. Kõnealust seisukohta on väljendanud ka Riigikohus lahendis nr 3-2-1-45-06. AÕS § 77 lg 1 kohaselt jagatakse asi kaasomandi lõpetamisel vastavalt kaasomanike kokkuleppele. Tulenevalt AÕS § 77 lg-st 2, kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosadeks, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Riigikohus on rõhutanud lahendis nr 3-2-1-102-05, et kohtul on õigus kaasomand lõpetada vaid AÕS § 77 lõikes 2 sätestatud viisil ja vaid sellisel viisil, mille kohta on kohtule esitatud hagi või vastuhagi. Asjaõigusseaduse § 76 lg 2 järgi on kaasomandi lõpetamise nõuet välistavaks asjaoluks üksnes poolte kokkulepe. Sellise kokkuleppe sõlmimist ei ole kohus käesoleval juhul tuvastanud, nagu ka muid piiranguid, mis takistaksid kaasomandi lõpetamist, seega on kaasomandi jagamise nõude materiaalõiguslikud eeldused täidetud.

Seoses hageja nõudega lõpetada kaasomand viisil, mille kohaselt kinnistu jäetakse hageja omandisse, märgib kohus järgmist. Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-65-10 p-st 21 tulenevalt peab kaasomandi lõpetamine toimuma kõigi kaasomanike huve võimalikult suures ulatuses arvestades. Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama kaasomanike huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest. Kohus on seisukohal, et käesolevas asjas on tõendamist leidnud, et XXXasuvat suvilat on ajalooliselt enam kasutanud, seda hooldanud ning hoone jaoks vajalikke kulutusi teinud kostja. Kõnealune asjaolu on tõendatud tunnistaja XXX ütlustega, millest nähtuvalt on tunnistaja aastaid näinud kostja peret suvilas viibivat ning kinnitanud, et kostja viibib suvilas regulaarselt nädalavahetustel, vahel ka nädala sees. Samuti kinnitas tunnistaja, et hoone on kostja initsiatiivil ja vahenditest remonditud. Hagejat on tunnistaja enne kohtuistungi toimumist näinud oma elus kaks korda (kd II lk 15-16). Ka tunnistaja XXX, kes on hageja abikaasa, on andnud ütlusi, et nad oleksid oma perega küll soovinud suvilat kasutada, kuid tegelikkuses seda teinud ei ole (kd II lk 15). Kohus leiab, et olukorras, kus kostja on aastatepikkuse perioodi vältel suvilat reaalselt kasutanud ning selle hooldamise ja korrashoiuga tegelenud, ei oleks õiglane kaasomandisse kuuluva kinnistu hagejale jätmine. Kohus ei kahtle hageja väidetes, et ka hagejal on tulenevalt lapsepõlvemälestusest suvilaga tugev emotsionaalne side, kuid kohus leiab, et eeltoodu pinnalt esineb alus asuda seisukohale, et kostjal on aastatepikkusest tihedast kasutamisest ja suvilasse panustamisest tingituna kinnistuga veelgi suurem emotsionaalne seos. Hageja on selgitanud, et ta ei ole suvilat kasutanud üksnes seetõttu, et kostja ei ole seda võimaldanud. Kohus märgib, et hageja ei ole esitanud tõendeid, millest nähtuks, et kostja on hagejal suvila kasutamise keelanud. Hageja on küll esitanud väljavõtte hageja ja kostja vahelisest kirjavahetusest, mis kajastab poolte suhtlemist suvila väljaostmise teemal (kd I lk 76-79), kuid kõnealustest kirjadest ei ilmne, et kostja keelaks hagejal suvilas viibimist. Samuti on hageja möönnud, et on suvila kasutamisest ise hoidunud põhjusel, et ei ole soovinud perekondlikke suhteid pingestada. Hageja leiab, et kaasomandisse kuuluv kinnistu tuleks jätta tema omandisse, kuna hageja peres kasvavad väikesed lapsed, samuti palub hageja arvesse võtta, et kostja perele kuuluvad ka muud suvekohad ning suvilas nad seetõttu eriti ei viibi. Kohus märgib, et hageja peres väikeste laste kasvamine ei ole asjaolu, mis annaks aluse kinnistu hageja omandisse jätmiseks. Samuti on tunnistaja XXX ütlustega ümber lükatud hageja väited, et kostja suvilat ei kasuta. Kohus leiab, et ka juhul, kui kostjale või tema pereliikmetele kuulub muud kinnisvara, ei võta see kostjalt õigust taotleda kõnealuse kinnistu enda omandisse jätmist olukorras, kus tunnistaja XXXon kinnitanud, et kostja ja tema perekond viibivad suvilas regulaarselt korra nädalas ja seda ka viimaste aastate jooksul. Alternatiivselt on hageja esitanud nõude kaasomandi lõpetamiseks viisil, mille kohaselt kaasomandisse kuuluv kinnistu müüakse kaasomanikevahelisel enampakkumisel. Kohus leiab, et käesoleval juhul ei vastaks kaasomandi lõpetamine hageja alternatiivses taotluses nimetatud viisil kõigi kaasomanike huvidele. Nimelt on kohus eelnevalt käsitlenud, miks on kohus jõudnud veendumusele, et kostjal on kaasomandis oleva kinnistuga suurem emotsionaalne seotus. Kohus leiab, et kaasomandisse kuuluva kinnistu enampakkumisele panemine, mis võib kaasa tuua kostja ilmajäämise suvilast, kus kostja on viibinud mitmekümne aasta jooksul ning sellel ajal kinnistu eest hoolt kandnud, ei oleks kostja suhtes õiglane. Seega tuleb jätta rahuldamata ka hageja alternatiivne nõue kaasomandi lõpetamiseks viisil, mille kohaselt kinnistu võõrandatakse enampakkumisel.

Lähtuvalt eeltoodust jätab kohus hageja mõlemad alternatiivsed nõuded kaasomandi lõpetamiseks rahuldamata. Vastuhagi rahuldamise põhjendused Kostja on esitanud käesolevas tsiviilasjas vastuhagi, milles taotleb kaasomandi lõpetamist viisil, mille kohaselt kaasomandisse kuuluv kinnistu jääb kostjale ning kostja maksab hagejale õiglase hüvitise. Kohus leiab, et kostja nõue kuulub rahuldamisele. Kohus kordab siinkohal eelpool välja toodud asjaolusid, et lähtuvalt Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-65-10 p-st 21 peab kaasomandi lõpetamine toimuma kõigi kaasomanike huve võimalikult suures ulatuses arvestades. Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama kaasomanike huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest. Kohus on eelnevalt analüüsinud, miks kohus peab kaasomandi kostja omandisse jätmist kõige õiglasemaks lahenduseks. Tulenevalt Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-110-09 p-st 17 tuleb AÕS § 76 ja § 77 kohaldada nii, et kaasomanikule, kes kaotab omandi, tagatakse õiglane hüvitis. Samuti on Riigikohus märkinud lahendi nr 3-2-1-70-10 p-s 13, et kaasomandi lõpetamisel tagab õiglase hüvitise maksmise see, kui kaotatud omandi väärtus määratakse kindlaks võimalikult täpselt omandi kaotamise aja seisuga. Eeltooduga saab kohus arvestada vaid juhul, kui pooled on selliselt hüvitise kindlaksmääramist taotlenud. Hageja on kaasomandis oleva kinnisasja väärtuse määratlemiseks esitanud Arco Vara poolt 2013. aastal koostatud eksperthinnangu (kd I lk 9-33), mille kohaselt on XXXasuva kinnisasja turuväärtus 35 500 eurot. Nähtuvalt esitatud kinnistusraamatu väljavõttest kuulub hagejale 1/2 kaasomandist, mistõttu tuleb kostjal hüvitada hagejale 17 750 eurot. Hageja on seoses vastuhagiga märkinud, et kostja ei ole välja toonud väljamõistetava hüvitise suurust. Kohus märgib, et tulenevalt 3-2-1-110-09 p-st 17 tuleb tagada kaasomanikule, kes kaotab omandi, õiglane hüvitis. Antud juhul on kostja vastuhagis taotlenud, et kaasomandi kostja valdusesse jätmise korral makstakse hagejale välja õiglane hüvitus. Käesolevas tsiviilasjas on esitatud 20013. aastal koostatud eksperthinnangu näol tõend, mis kajastab omandi väärtust võimalikult täpselt võrreldes selle kaotamise ajaga, seega on kohtul olnud võimalik määrata kindlaks hagejale välja makstav õiglane hüvitis ka ilma kostja poolt vastuhagis konkreetset summat nimetamata. Eeltoodust tulenevalt ei loe kohus kostja vastuhagis esitatud nõuet puudulikult formuleerituks. Eeltoodu alusel asub kohus AÕS § 77 lg 2 alusel seisukohale, et kaasomand XXX asuvale kinnistule (katastriüksus XXX), tuleb lõpetada viisil, mille kohaselt kinnistu omanikuks saab kostja XXX ning kostjal tuleb hagejale hüvitada tema osa õiglases väärtuses, mis on 17 750 eurot. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-65-10 p-s 20 asunud seisukohale, et kaasomandi lõpetamine kohtus on materiaalõiguslikult tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 68 lg 5 alusel kaasomanike kokkuleppe sõlmimise tahteavalduste asendamine. Seega asendab kohtulahend, millega kaasomand lõpetatakse, kaasomanike kokkulepet kaasomandi lõpetamise kohta. AÕS § 641 kohaselt on kinnisasja käsutuseks nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei

sätesta teisiti. Kande tegemiseks on kinnistusraamatuseaduse § 341 järgi nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. TSÜS § 68 lg 5 kohaselt kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma. Lähtuvalt eeltoodust asub kohus seisukohale, et käesoleva kohtulahendiga tuleb asendada XXX nõusolek 1⁄2 mõttelise osa kinnistu asukohaga XXX, registriosa nr XXX, omandiõiguse üleminekuks XXX ainuomandisse. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 132 lg 1, lg 4 p 4 alusel on nii hagihind kui vastuhagihind 3500 eurot. Menetluskulude jaotus Kohus leiab, et tulenevalt TsMS § 163 lg-st 1 tuleb menetluskulud (nii hagi kui vastuhagiga seotud) jätta kummagi poole enda kanda, vaatamata hagi rahuldamata jätmisele ja vastuhagi rahuldamisele. AÕS § 76 lg 1 võimaldab igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist ja hageja poolt pakutud kaasomandi lõpetamise viisidega mittenõustumise korral on kostja kohustatud esitama vastuhagi, mis tähendab, et kaasomand reeglina lõpetatakse ühe või teise poole poolt pakutud viisil. Käesolev vaidlus on lahendatud kõigi poolte huvisid silmas pidades ning seetõttu ei saa pidada ühegi poole kantud menetluskulusid tarbetuks. Menetluskulude hageja kanda jätmist ei õigustaks ka asjaolu, et hagi jäeti rahuldamata ning vastuhagi rahuldati, kuna sisuliselt nõustusid mõlemad pooled seisukohaga, et kaasomand tuleb ühel või teisel viisil lõpetada. Kohtu poolt määratud menetluskulude jaotus on kooskõlas ka Riigikohtu otsustes nr 3-2-1-70-10 ja nr 3-2-1-138-08 märgitud seisukohtadega. Nimelt tulenevalt Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-70-10 p-st 14, kui kaasaomand lõpetatakse eelduslikult mõlema poole huvides, on põhjendatud ja õiglane jätta menetluskulud TsMS § 163 lg 1 alusel poolte endi kanda. Kristi Rickberg /digitaalselt allkirjastatud/ Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.