Eesistuja Gaida Kivinurm, liikmed Reet Allikvere ja Imbi Sidok-Toomsalu
Otsuse tegemise aeg ja koht
23.09.2013, Tallinn
Tsiviilasja number
2-12-650
Tsiviilasi
Iron Arenduse OÜ hagi T M vastu kaasomandi lõpetamiseks ja T M vastuhagi Iron Arendus OÜ vastu kaasomandi lõpetamiseks
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
3500 eurot
VaidlusTd kohtulahend
Harju Maakohtu 18.03.2013 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
T M apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
10.09.2013
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja Iron Arenduse OÜ (registrikood 11329884, asukoht Mustamäe tee 5c, Tallinn), lepinguline esindaja vandeadvokaat Triin Biesinger-Jussmann Kostja T M (IK xxxxxxxxxx, xxxxxxxxxxxxx), lepinguline vandeadvokaat Martin Männik
elukoht esindaja
RESOLUTSIOON:
1.Tühistada Harju Maakohtu 18.03.2013 otsus ja teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata ja rahuldada vastuhagi.
2.Lõpetada xxxxxxxxxxxxxx (Harju Maakohtu Kinnistusosakonna Harju kinnistusjaoskonn kinnistusregistri registriosa nr xxxxxxxxx) kinnistu kaasomand selliselt, et T M kohustub tasuma Iron Arenduse OÜ-le tema mõttelise osa eest 133 000 (ükssada kolmkümmend kolm) tuhat eurot.
Kohustada Iron Arenduse OÜ-d andma nõusolek kaasomandis oleva kinnisasja jagamiseks selliselt, et xxxxxxxxxxx asuv kinnistu (Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju kinnistusjaoskonn kinnistusregistri registriosa nr
xxxxxxxxxxx), jääb T M ainuomandisse. Samuti kohustada Iron Arenduse OÜ-d andma nõusolek (kinnistusraamatuseaduse § 341 lg 1 tähenduses) kinnistu, mille kinnistusraamatu registriosa nr on xxxxxxxx, teise jao omanikukande, mille kohaselt on Iron Arenduse OÜ viidatud kinnistu kaasomanik, kustutamiseks ja uue kande tegemiseks, millega kantakse kinnistu ainuomanikuna kinnistusraamatusse T M.
4.Iron Arenduse OÜ-l on kohustus anda T M’le koormatistest vaba kaasomandi osa üle samaaegselt T M poolt hüvitise väljamaksmisega.
5.Apellatsioonkaebus rahuldada.
6.Maakohtu ja ringkonnakohtu menetluskulud jätta poolte endi kanda. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi taotlemise selgitus Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätesTd tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimeTd taotlus ei olnud esiTd põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
Hagi asjaolud
1.Iron Arenduse OÜ esitas 06.01.2012 hagi Harju Maakohtusse T M vastu kaasomandi lõpetamiseks. Poolte kaasomandis on võrdsetes mõttelistes osades xxxxxxxxxx asuv kinnistu koos sellel paikneva elamuga. Tallinna Linnavolikogu 22.06.2010 otsusega on kehtestatud xxxxxxxxxxxx kinnistute detailplaneering, milles on ette nähtud liita kinnistud üheks elamumaa krundiks ning on määratud ehitusõigus moodustatavale krundile kuni kuue maapealse ja kahe maa-aluse korrusega kuni 42 korteriga elamu ehitamiseks. Detailplaneeringu menetlemisega seotud kulud on kandnud hageja, kostja on nõustunud detailplaneeringu lahendusega ja selle kehtestamisega. Detailplaneeringu realiseerimine seisab eeskätt selle taga, et pooled ei ole saavutanud kokkulepet detailplaneeringu lahenduse elluviimisega seotud kulude ja tulude jagamises. Lisaks puudub pooltel kaasomandi kasutamiseks ja valdamiseks kasutuskorra kokkulepe. Kostja on kasutanud ja käsutanud kaasomandis olevat kinnistut hageja huvide vastaselt ja hagejaga kooskõlastamata.
2.Hageja palus kaasomandi lõpetada selliselt, et kinnistu antakse hageja ainuomandisse ning hageja maksab kostjale tema mõttelisele osale vastava rahalise hüvitise 133 000 eurot. Hageja palus tuvastada, et kostjal on kohustus anda nõusolek omanikukannete tegemiseks kinnistusraamatus ja kohustada kostjat andma hagejale koormatisest vaba kaasomandi osa üle samaaegselt hageja poolt hüvitise väljamaksmisega. Alternatiivselt palus hageja lõpetada kaasomand selliselt, et kaasomanike vahel korraldatakse enampakkumine kinnistu osas ning saadav raha jagatakse kaasomanike vahel vastavalt
nende osa suurusele või kinnistu müüakse avalikul enampakkumisel ning müügist saadav raha jagatakse hageja ja kostja vahel vastavalt nende osa suurusele. Kostja vastuväited ja vastuhagi
3.Kostja hagi ei tunnistanud. Detailplaneeringu seletuskirjas on märgitud, et ehitusprojekti koostamise eelduseks on kinnistute kõigi kaasomanikega notariaalse kokkuleppe sõlmimine kinnistute liitmiseks. Seega on väär hageja väide, et detailplaneeringu realiseerimine seisab eeskätt selle taga, et pooled ei ole saavutanud kokkulepet detailplaneeringu lahenduste elluviimisega seotud kulude ja tulude jagamises. Detailplaneeringu realiseerimine oleks takistatud ka seetõttu, kuna puudub kõigi xxxxxxx kinnistu kaasomanike nõusolek kinnistute liitmiseks. Ebaõige on hageja seisukoht, et poolte vahel puudub kaasomandi kasutamiseks ja valdamiseks kasutuskorra kokkulepe. Kui kostja müüs hagejale 1⁄2 mõttelise osa vaidlusalusest xxxxxxxxx kinnistust, siis kinnitas hageja, et ta on teadlik sellest, kes kasutavad kinnistu oluliseks osaks olevaid kortereid ning ei oma selles osas müüja suhtes mingeid nõudmisi ega pretensioone. Hageja pidi juba detailplaneeringu menetluses arvestama võimalusega, et detailplaneering võib jääda tema poolt realiseerimata, kui ta ei saavuta selleks vajalikke kokkuleppeid kostjaga ning kõigi xxxxxxxxx kinnistu kaasomanikega. Seega oleks ebaõiglane kasutada detailplaneeringu kehtestamist argumendina, miks kohus peaks kaasomandi jagamisel eelistama hageja õigusi ja huve kostja omadele. Hageja on ise teadlikult ja tahtlikult loonud olukorra, kus ta on finantseerinud detailplaneeringu menetlust ilma selles osas kostjaga eelnevat kokkulepet saavutamata detailplaneeringu realiseerimise osas. Hageja poolt tellitud ekspertiis ei kajasta õiglaselt vaidlusaluse kinnistu turuväärtust. Hageja on lähtunud ebaõigesti ekspertarvamuses avaldatud vaidlusaluse kinnistu turuväärtusest, kui olemasolevat detailplaneeringut ei ole võimalik realiseerida. Kostja võimalused detailplaneeringu realiseerimiseks on sama suured kui hagejal ning olukorras, kus hageja kavandab detailplaneeringu realiseerimist, oleks ebaõiglane määrata kaasomandi jagamisel kostjale hüvitis, arvestamata saadava tuluga detailplaneeringu realiseerimisest. Ka ülejäänud hageja alternatiivsed taotlused ei taga kaasomandi õiglast jagamist.
4.23.10.2012 esitas T M vastuhagi, milles soovis jagada kaasomand selliselt, et T M saab vaidlusaluse kinnistu ainuomanikuks ja kohustub maksma Iron Arenduse OÜ-le hüvitist 133 000 eurot. xxxxxxxx on vastuhageja ainukene elukoht, hoolimata sellest, et ta elab ajutiselt oma eaka ema juures. Erinevalt Iron Arenduse OÜ-st on T Ml vajalik kinnistu kasutamine elamiseks, mitte arendustegevuseks.
Esimese astme kohtu otsus
5.Harju Maakohus rahuldas 18.03.2013 otsusega hagi ja jättis vastuhagi rahuldamata, menetluskulud jättis kohus poolte endi kanda.
6.Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama kaasomanike huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest. Selline kaalumine on kohtu diskretsiooniotsus. Seega kaasomandi lõpetamise viisi valimisel võtab kohus võimalikult suures ulatuses arvesse kõigi kaasomanike huve.
7.Hageja palus kaasomandi lõpetada selliselt, et kinnistu antakse hageja ainuomandisse ning hageja maksab kostjale tema mõttelisele osale vastava rahalise hüvitise summas 133 000 eurot. Hageja väidete kohaselt tuleks kinnistu jätta tema ainuomandisse, kuna kostja ei kasuta kinnistut oma elukohana, vaid üürib elamus olevaid kortereid kolmandatele isikutele, saades sellest tulu. Kostja möönis, et ta elab hetkel ajutiselt
xxxxxxxxx, kuna ta hooldab oma eakat ema. Samas on kostja vastuhagis märkinud, et xxxxxxxxxxx on kostja ainukene elukoht. Hageja on kohtule esitanud väljavõtted postisaadetiste väljastusteadetest, millest nähtub, et kostjale adresseeritud postisaadetised on kostjale aadressil xxxxxxxxxx kätte toimetatud juulis 2011 ning novembris 2011. Hageja on kohtule esitanud ka T-K Ki selgituse xxxxx eluruumide kasutuse kohta, millest nähtuvalt üürib T-K K eluruumi xxxxxxxx alates 2009.a oktoobrist ning selle aja jooksul ei ole ta kostjat majas näinud. Kostja on kohtule esitanud T P 30.01.2012 e-kirja, millest nähtub, et T P elab aadressil xxxxxxxx kaks aastat, enne seda elas selles korteris kostja. Kostja pole oma vastuväidetes ega vastuhagis korterite väljaüürimist eitanud. Seega pidas kohus tõendatuks, et kostja ei ole mitme aasta vältel tema väidetavalt ainukest elukohta xxxxxxxxxx isiklikult kasutanud. Kuivõrd kostja on mitu aastat elanud xxxxxxxxxx, siis on kostja väide, et xxxxxxxxx asuv korter on tema ainus elukoht, alusetu. Samuti on paljasõnaline kostja väide, et xxxxxxxxx kinnistu kasutamine on temale vajalik elamiseks. Asjaolu, et kostja on kunagi reaalselt kõnealuseid eluruume kasutanud, ei tõenda, et ka käesoleval ajal on tegemist tema ainsa elukohaga või et kostja vajab elamiseks ilmtingimata kõnealuseid eluruume.
8.Kostja vastuväidete kohaselt oli hageja xxxxxxx kinnistu 1⁄2 mõttelise osa ostmisel teadlik sellest, kes kasutavad kinnistu oluliseks osaks olevaid kortereid ning on müügilepingu p-s 2.2.4 kinnitanud, et ei oma selles osas kostja suhtes mingisuguseid pretensioone ega nõudmisi. Kinnistu mõttelise osa müügilepingu p 2.2.4 kohaselt on ostja teadlik lepingu p-s 2.1.11 nimetatud asjaoludest, samuti lepingu p-s 2.1.12 nimetatud isikute ostueesõigusest, kuid ei oma selles osas müüja suhtes mingeid nõudmisi ega pretensioone. Kohus nõustus hageja seisukohaga, et kõnealusest müügilepingust ei tulene hageja nõusolekut või heakskiitu sellele, et kostja võiks hageja nõusolekuta anda vaidlusaluseid eluruume ka lepingu p-s 2.1.11 nimetamata isikute kasutusse.
9.Kostja vastuväidete kohaselt on tema vallanud kaasomandit vastavalt kõigi kaasomanike huvidele, tasudes ainuisikuliselt hoone majandamisteenuste, gaasi, prügiveo ja koristustööde eest. Nimetatud asjaolude tõendamiseks on kostja esitanud konto väljavõtted ning Õ R ja T P seletuskirjad. Kostja on tasunud xxxxxxxxx elamuga seotud teenuste osutamise eest Arkadia Halduse AS-ile, AS-ile Eesti Gaas ning AS-ile Veolia Keskkonnateenused. Samuti on tasutud maamaks ning koristustööde eest. Kohus leidis, et tegemist on tavapäraste kommunaalkuludega, mis tulenevad asja kasutamisest ning mis kuuluvad tasumisele vastavaid teenuseid tarbinud isikute poolt. Kuivõrd kõik xxxxxxxxx hoones olevad korterid on välja üüritud, siis on nimetatud kulud elamus elavate üürnike poolt tarbitud kommunaalteenused, mille eest tegelikult tasuvad üürnikud, mitte kostja ise. Kostja ei ole tõendanud, et ta oleks kinnistul teinud mingisuguseid muid märkimisväärseid vajalikke ja/või parenduslikke kulutusi kaasomandi esemele. Hageja selgitas, et kuna detailplaneering näeb ette kinnistul asuva hoone lammutamise ja uue hoone ehituse, siis ei ole olnud otstarbekas kinnistul asuvasse elamusse olemasoleval kujul investeerida. Samuti on hageja märkinud, et selle aja jooksul, mil tema on olnud kinnistu kaasomanikuks, ei ole kinnistu kaasomandi osa suhtes tehtud faktiliselt mitte mingisuguseid vajalikke ega parenduslikke kulutusi AÕS § 72 tähenduses, mis on tõendatud ka eksperthinnanguga nr 0584 AP/2011. Seega on kostja väited ainuisikuliselt kaasomandi esemele märkimisväärsete kulude tegemise kohta paljasõnalised.
10.Hageja leidis, et kinnistu tuleks jätta tema ainuomandisse ka sel põhjusel, et sellisel juhul on võimalik detailplaneeringut realiseerida ning linnaruumi osaks olevat kinnistut ja naaberkinnistut arendada planeeringuga kehtestatud viisil. Kostja vastuväidete
kohaselt puudub hagejal Raua 61 kinnistu kaasomanike nõusolek kinnistute liitmiseks, kuid kõigi kaasomanike nõusolek on detailplaneeringu realiseerimise eelduseks. Raua 61 kinnistusraamatu väljavõttest nähtub, et korteriomanditest kolm kuuluvad Arkaadia Kapital OÜ-le, üks H V ja üks korter kuulub ühisomandina H V ja H V. Kinnituskirjade kohaselt on A R ja T L Arkaadia Kapital AS-i aktsionäridena ning H V nõus kinnistute detailplaneeringu elluviimisega. Hageja kinnituste kohaselt ei ole H V kunagi väljendanud oma vastuseisu detailplaneeringu realiseerumise osas. Seega on kostja väited kinnistu kaasomanike nõusoleku puudumise kohta alusetud.
11.Kohus nõustus hageja seisukohaga, et kostja poolt vastuhagis välja pakutud kaasomandi lõpetamise viis eeldab rahaliste vahendite olemasolu. Kuivõrd kaasomandi lõpetamise viisi valikul peab kohus võimalikult suures ulatuses arvesse võtma kõigi kaasomanike huve, siis ei saa kohus jätta tähelepanuta ka poolte rahalisi võimalusi kaasomandi lõpetamisest tulenevate kohustuste täitmisel. Kostja ise on kohtule avaldanud, et temal puuduvad likviidsed vahendid enampakkumisel kinnistu turuhinna ulatuses pakkumise tegemiseks. Kostja ei ole tõendanud, et tal on võimalik nii suure summa ulatuses pangalaenu saada. Eeltoodust tulenevalt pidas kohus põhjendatuks hageja kahtlust, et vastuhagi rahuldamisel võib kohtuotsus ilmselt jääda täitmata. Kõike eeltoodut arvesse võttes leidis kohus, et põhjendatud on rahuldada hagi ning jätta kinnistu hageja ainuomandisse.
12.Kuna kaasomandi lõpetamine kohtu valitud viisil riivab intensiivselt PS § 32 lg-s 1 sätestatud omandi puutumatuse põhimõtet tuleb vastavalt AÕS § 77 lg-le 2 ja PS § 32 määrata omandi kaotanud kaasomanikule kohene ja õiglane hüvitis omandi kaotamise eest. 25.11.2011 eksperthinnangust nr 0584 AP/2011 nähtuvalt on xxxxxxxx kinnistu turuväärtuseks olemasolevat olukorda arvestades 266 000 eurot, millest 1⁄2 suurune kaasomandi osa turuväärtus on 133 000 eurot. Kostja on oma vastuväites ekspertiisis kajastatud turuväärtusele vastu vaielnud, kuna hageja on lähtunud ebaõigesti ekspertarvamuses avaldatud kinnistu väärtusest, kui olemasolevat detailplaneeringut ei ole võimalik realiseerida. Samuti tasus hageja ise kinnistu 1⁄2 mõttelise osa eest kostjale 210 908,44 eurot. Seega ei saa vaidlusaluse kinnistu 1⁄2 mõttelise osa väärtus olla väiksem kui 210 908,44 eurot. Kinnistu mõttelise osa müügileping, mille alusel tasus hageja kostjale kõnealuse kinnistu 1⁄2 mõttelise osa eest 210 908,44 eurot, sõlmiti 31.01.2007. Kohus leidis, et on üldteada asjaolu, et kinnisvara hind aja jooksul muutub. Kaasomandi lõpetamisel õiglase ja kohese hüvitise maksmise tagamiseks tuleb võimalikult täpselt määrata omandi väärtus omandi kaotamise aja seisuga ja kaasomanik peab saama rahalise hüvitise võimalikult samaaegselt omandi kaotusega. Kohus leidis, et hüvitise suuruse määramisel tuleb arvestada 25.11.2011 eksperthinnangut. Poolte vahel ei olnud vaidlust, et kinnistu turuväärtus oleks kohtumenetluse ajal oluliselt muutunud.
13.Kuna kohus rahuldas hageja nõude lõpetada kaasomand selliselt, et jätta vaidlusalune kinnistu hageja ainuomandisse, siis tuleb tuvastada kostja kohustus anda nõusolek kinnistusraamatu kannete tegemiseks selliselt, et Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju kinnistusjaoskonna registriosast nr 1616301 kustutatakse omanikukanded poolte kohta ja tehakse omanikukanne, millega märgitakse kinnistu ainuomanikuks hageja. Vastavalt hageja taotlusele tuleb kohustada kostjat andma hagejale koormatistest vaba kaasomandi osa üle samaaegselt hageja poolt hüvitise väljamaksmisega.
Apellatsioonkaebus
14.T M palub maakohtu otsuse tühistada, uue otsusega vastuhagi rahuldada ja jätta menetluskulud vastustaja kanda.
15.Kostja esitas maakohtule taotluse ekspertiisi määramiseks, mida põhjendas sellega, et kui hagi siiski rahuldatakse, ei ole kaasomandi jagamisel õiglase hüvitise määramiseks PS § 32 lg 1 mõttes õige võrdlusbaas mitte xxxxxxxxxx kinnistu ehitusõiguse maapealse osa brutopinna turuväärtus, vaid võrrelda tuleks seda, milline on detailplaneeringu järgi samas asukohas vastvalminud korteriomandite netopinna turuväärtus, millest on maha arvatud vajalik ja põhjendatud korteriomandite ehitusmaksumus. Kohus jättis kostja taotluse rahuldamata.
16.Riigikohus on korduvalt rõhutanud, et kaasomand tuleb lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke kõige vähem. Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama poolte huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest. Maakohus on otsust tehes lähtunud üksnes ja ainult hageja huvidest, kohus ei ole arvestanud asjaoluga, et vaidlusalune kinnisasi on ainukene kostja omandis olev elamumaa, mille omanikuks ta on saanud õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise teel. Kostja on rõhutanud asjaolu, et tegemist on tema koduga, kus ta ei viibi ajutiselt üksnes seetõttu, et ta hooldab enda ema. Tegemist on kostja registreeritud elukohaga.
17.Maakohus on oluliselt ületanud diskretsioonipiire sellega, et on pidanud kostja poolt Raua tn 59 elamuga seotud teenuste eest tasumist tähtsusetuks. Maakohus on jätnud tähelepanuta, et teine kaasomanik ei ole üldse nimetatud teenuste eest tasunud (ega ole ka väitnud, et ta oleks seda teinud) ehk on selles osas kostja arvel alusetult rikastunud. Kõik kaasomandi alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kulutusi on kandnud ainult kostja. Seejuures ei oma mistahes tähtsust hageja väide, et kinnistusse ei ole otstarbekas investeerida – ilmselgelt vajab iga elamu valvet, lumekoristust, veevarustust ja kütet, et sinna ei tuleks elama kodutud ja narkomaanid. Hageja ei ole aga mistahes viisil panustanud elamu jooksvate kulude kandmisesse.
18.Maakohus on jätnud kinnistu hageja omandisse, et väidetavalt tagada hagejale kinnistu arendamine planeeringuga kehtestatud viisil. Hüvitise on kohus mõistnud välja aga mitte lähtuvalt kinnistu tegelikust väärtusest (lähtuvalt väärtusest detailplaneeringu realiseerimise korral), vaid ebaõigete eelduste alusel koosTd ekspertarvamusest. Sellega on kohus ületanud diskretsioonipiire ja jätnud arvestamata kostja huvidega.
19.Maakohus on pidanud võimalikuks detailplaneeringu realiseerimist kinnisasja jätmisel hageja omandisse, kuna hageja kinnituse kohaselt ei ole H V kunagi väljendanud enda vastuseisu detailplaneeringu realiseerumise osas. Maakohus on rajanud enda otsuse hageja oletusele H V seisukohta kohta detailplaneeringu realiseerimise osas, mida ei ole vande all antud.
20.Maakohus ei ole põhjendanud, millistele väidetavatele tõenditele tuginedes saab väita, et hagejal on paremad rahalised võimalused kohtuotsuse täitmiseks kui on kostjal. Ühtegi tõendit hageja rahaliste vahendite olemasolu kohta kohtule esitatud ei olnud. Seda asjaolu ei saanud kohus eeldada pelgalt sellest, et hageja on juriidiline isik, kuid kostja on füüsiline isik. Kui nõustuda kohtu käsitlusega, siis oleks võimalik kaasomandi jagamine vaid selliselt, et kaasomand jääks poolele, kes on juriidiline isik või kes kohtu oletuste kohaselt võiks paremini kohtulahendit täita.
21.Kostja ei ole kordagi väitnud, et hüvitis 133 000 eurot oleks õiglane hüvitist kaasomandi mõttelise osa eest, vaid üksnes põhjendanud esitatud vastuhagis, et kui hageja on valmis omandama nimetatud summa eest kostja omandis oleva mõttelise osa kinnistust, on kostja ise valmis sama summa eest omandama hageja omandis oleva mõttelise osa kinnistust. Seetõttu tuleb rahuldada vastuhagi ja hagi jätta rahuldamata.
Vastustaja seisukoht
22.Hageja palub jätta maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohtu põhjendused
23.Tsiviilkolleegium, kuulanud ära poolte seletused ja tutvunud tsiviilasja materjaliga, leidis, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada kaasomandi jagamise viisi osas. Ringkonnakohus teeb tühisTd osas uus otsus, millega jätab hagi rahuldamata ja rahuldab vastuhagi.
24.Ringkonnakohus ei nõustu maakohtu põhjendustega osas, mille alusel maakohus otsustas jätta kinnistu hageja ainuomandisse ja kostjale mõista välja rahaline kompensatsioon. Maakohus leidis, et hageja ärihuvi detailplaneeringu elluviimiseks kaalub üle kostja kui füüsilise isiku huvi omand säilitada ning kostja pole tõendanud ka rahaliste vahendite olemasolu kompensatsiooni maksmiseks.
25.Maakohus pole arvestanud asjaoluga, et kinnisasja näol on tegemist kord juba õigusvastaselt võõrandatud varaga, mis on kostjale tagastatud, mistõttu ei tohiks kostjat uuesti tema tahte vasteselt omandist ilma jätta. Asjaolu, et kostja võõrandas ise 1/2 mõttelise osa kinnisasjast hagejale eesmärgiga tegeleda koos kinnisavraarendusega, ei tähenda, et koostöö mittelaabumisel, tuleks kostjalt kinnisasi üldse ära võtta. Vaidlust pole selles, et xxxxxxxxxx on kostja ja tema perekonna registreeritud elukoht, ehkki kostja elab praegu tulenevalt vajadusest ema hooldada viimasele kuuluval elamispinnal. Kostja ei ole kaotanud huvi kinnisasja vastu. Maakohus tuvastas, et just kostja tegeleb korterite väljaüürimisega ja elamu majandamisega kogu majas.
26.Maakohus eelistas hagejat seetõttu, et ainuomandi jäämisel hagejale saab realiseerida detailplaneeringut, mis võimaldab xxxxxxxxxx kinnistud liita ning ehitada krundile kuni kuue maapealse ja kahe maa-aluse korrusega elamu. Detailplaneeringu realiseerimise eelduseks on aga kõigi kaasomanike nõusolek. Seega tuleks kaasomanikele teha neid rahuldav pakkumine.
27.Hagejal kinnisvaraarendajana pole vahet, kas arendada üht või teist projekti, kui ta saab oma omandi kaotuse eest õiglase hüvitise. Hageja on lasknud kinnisasja hinnata ja tugineb asjaolule, et 1⁄2 mõttelise osa kinnisasja turuhind on 133 000 eurot. Kostja seda hinda õiglaseks ei pea, arvestades tõenäolist tulevikus kinnisasjast saadavat tulu.
28.Olukorras, kus mõlema poole huvi saada ise kinnisasja ainuomanikuks ja mitte kaotada omandit, on võrreldav ning üks pool peab väljapakutud kompensatsiooni suurust õiglaseks ja teine mitte, tuleks eelistada kompensatsiooni väljamõistmist sellele, kes peab seda õiglaseks. See tagab suurema õigusrahu mõlemale poolele.
29.Ringkonnakohus nõustub apellatsioonkaebuse väitega, et maakohus ei ole põhjendanud, millistele tõenditele tuginedes saab väita, et hagejal on paremad rahalised võimalused kohtuotsuse täitmiseks kui on kostjal. Ka hageja ei ole rahaliste vahendite olemasolu kohta kohtule tõendeid esitanud, siis miks pidanuks seda tegema kostja. Asjaolu, et kostja avaldas menetluse kestel, et tal puuduvad likviidsed vahendid enampakkumisel osalemiseks, ei tähenda, et kostjal poleks võimalik laenu saada või muud vara realiseerida. Vastuseks ringkonnakohtu küsimusele vastas kostja, et kui kinnistu jääb talle, on ta võimeline raha maksma ühe kuu jooksul.
30.Eeltoodu alusel tuleb poolte kaasomand lõpetada kostja poolt soovitud viisil, see on panna kostjale kohustus maksta hagejale välja hüvitis mõttelise osa eest summas
133 000 eurot ning selle nõude rahuldamisel tuvastada, et hagejal on kohustus anda nõusolek kinnistusraamatus omanikukande muutmiseks.
31.Menetluskulude poolte vahel jaotamise osas on Riigikohus kaasomandi lõpetamise asjades leidnud, et ühe kaasomaniku hagi alusel kaasomandi lõpetamise nõude rahuldamise korral tuleb üldjuhul jätta menetluskulud kummagi poole enda kanda, sest kaasomandi lõpetamine on mõlema poole huvides (Riigikohtu lahend 3-2-1-70-10). Käesoleval juhul ei ole esile toodud asjaolusid, miks tuleks üldreeglist kõrvale kalduda, mistõttu jätab ringkonnakohus nii maakohtu kui ringkonnakohtu menetluskulud poolte endi kanda.
Reet Allikvere
Imbi Sidok-Toomsalu
Gaida Kivinurm
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.