Asjaõigus › Muud asjaõiguse asjad

2 (6)

Pärast kohtu poolt tsiviilasja läbivaatamise määramist kirjalikus menetluses on kostja I. O. kohtule täiendavad seisukohad (tl.43-49), selgitades korteriomandi xxxxx-xx müügitehingu asjaolusid ja põhjendades hageja huvide mittekahjustamist nimetatud tehinguga ning I. O. O.

O. I. V. P. .

I. O. xxxxx-xx asuva korteri P. K. O. müügihinnaga 350 000 krooni, mis arvestades korteri seisukorda oli kõrge hind. Müügilepingu sõlmimist vahendanud maakler A. S. maaklerilepingu V. P. sõlminud 2007.a. septembrikuus, nimetatud lepingus oli müügihinnaks määratud 300 000 – 350 000 krooni. Kinnisvarabüroo oli teadlik V.P. võlgadest O. P. , AS E. E. , AS S. E. B. E. O. T. I. , Viimased kaks võlausaldajat osalesid hüpoteegipidajatena ka müügi- ja asjaõiguslepingu sõlmimisel. Arvestades müügiperioodi, korteri seisundit ja müügihinda, tuleb kinnisvarabüroo hinnangul lugeda tehing toimunuks müüjale soodsatel tingimustel. Kostja II on seisukohal, et korteriomandi müügitehinguga ei ole kahjustatud hageja kui võlausaldaja huve, mis on eelduseks TMS § 188 lg 1 ja 187 lg 1 kohaldamisele. I. O. enne tehingu tegemist notari deposiitkontole 320 000 krooni ning andis lepingu sõlmimisel V.P. üle sularahas 30 000 krooni. Notari deposiitkontole kantud summast kanti V.P. arvele 25 846,46 krooni, ülejäänud summa, s.o enamik korteri müügihinnast kanti V.P. võlausaldajate – AS S. E. B, O. T. I. P. K. O. . xxxxx-xx korter müüdi tavapärastel, võlausaldajaid mittekahjustavatel tingimustel. Müügilepingu sõlmimisega ei toimunud ka olulist muutust kostja I varalises olukorras. Ta jäi ilma küll talle kuulunud korteriomandist, kuid likvideeris samas võlgnevused, mis olid olulisel määral tagatud sama korteriomandit koormanud hüpoteekidega. Kinnistusraamatu väljavõttest nähtuvalt olid korteriomandil hüpoteegid, summas 195 000 krooni AS S. E. B kasuks ning 70 000 krooni O. T. I. . Isegi juhul, kui vaidlusalust müügilepingut ei oleks sõlmitud, ei oleks hagejal olnud võimalik rahuldada oma nõuet kostja I vastu xxxxx-xx asuva korteriomandi arvel. Korteri müügi korral täitemenetluses oleksid esmajärjekorras rahuldamisele kuulunud hüpoteekidega tagatud nõuded. Ei ole tõenäoline, et korteri müügi korral enampakkumise käigus oleks pärast hüpoteekidega tagatud nõuete rahuldamist ning kohtutäituri tasu ja täitemenetluse kulude tasumist jäänud veel raha hageja nõude rahuldamiseks. Seetõttu ei saanud korteriomandi müük kahjustada hageja huve. Hageja huvide teadlik kahjustamine on kostja II hinnangul välistatud ka seetõttu, et korteri müügitehingu tegemise ajal ei olnud hageja 17.12.2007.a. kohtumäärusest tulenev nõue veel sissenõutavaks muutunud. Hageja ei ole tõendanud, et vaidlusaluse müügi- ja asjaõiguslepingu sõlmimisega rikuti tema õigusi. Esitades nõude TMS § 188 lg 2 alusel vabaneb hageja küll teise poole teadlikkuse tõendamise kohustusest, kuid ülejäänud TMS 187 ja 188 kohaldamise eelduste tõendamise kohustus lasub hagejal. Kostja II on siinkohal toetunud Riigikohtu poolt tsiviilasjas nr 3-2-1-41-13 väljendatud seisukohtadele, mille kohaselt kehtib TMS § 188 lg 2 sätestatud eeldus vaid juhul, kui on tõendatud võlausaldaja huvide kahjustamine. Kostja II ei teadnud, ega pidanudki teadma, et korteri müügitehinguga kahjustatakse hageja huvisid. Mitmed kostja I võlausaldajad viibisid müügilepingu sõlmimise juures ning nende nõuded rahuldati korteri müügihinnast. P. K. O. kinnitanud, et kostja I olid võlgnevused ka P. M. E. E. , millised nõuded pidi kostja I likvideerima samuti korteri müügihinnast. Kostja II omandas korteriomandi võlgadeta. Kostja I tegevus tehingu tegemisel ja lepingu tingimused osundasid sellele, et kostja I

3 (6)

arvestab oma võlausaldajate huvidega ning täidab korteriomandi müügihinna arvelt oma kohustused kolmandate isikute ees. Kuna kohtuotsus, millega mõisteti kostja I hageja kasuks välja võla ja kohtukulude katteks 26 625,01 krooni tehti hagiavaldusest nähtuvalt 17.12.2007.a. , ei saanud xxxxx-xx asuva korteri müügilepingu sõlmimise ajal kohtuvaidluse tulemus olla teada ei hagejale, kostjatele ega kolmandatele isikutele. Korteriomandile ei olnud seatud kohtulikke hüpoteeke, mis oleksid viidanud kohtuvaidlusele ja võimalikele kolmandate isikute nõuetele. Eeltoodud asjaoludel leiab kostja II, puuduvad alused 1.novembril 2007.a. kostja I ja Kostja II vahel sõlmitud asjaõiguslepingu kehtetuks tunnistamiseks ning kuna leping on kehtiv, ei ole alust muuta ka kinnistusraamatu kannet. Hageja ei ole tõendanud vaidlusaluse müügitehinguga oma huvide kahjustamist ning müügilepingu sõlmimise eesmärgiks ei olnud hageja huvide kahjustamine. Kuid isegi, kui huvide kahjustamine on aset leidnud, siis kostja II ei teadnud, ega pidanudki teadma, et müügitehinguga hageja huve kahjustatakse. Kostja V. P. ei ole hagile vastanud. Hageja seisukoht kostja I. O. osas Hageja on kostja I. O. .12.2008.a. esitatud seisukohtadele vastanud (tl.18-19), et kuna kostja I võõrandas korteriomandi kostjale II vähem kui kaks kuud enne täitemenetluse alustamist, tuleb TMS § 188 lg 2 kohaselt eeldada, et teine pool - kostja 2 teadis või pidi teadma, et tehinguga kahjustatakse teise võlausaldaja huvisid. Vastupidist peab tõendama kostja I. O. . Korteri näol oli tegemist võlgniku ainukese varaga, mis müüdi peale seda kui võlgnik oli teadlikuks saanud sissenõudja nõudest, seega on üheselt selge, et korteri müügiga kahjustati hageja huve olulisel määral. Kohtu poolt tuvastatud asjaolud, otsuse põhjendused Kohus lahendab tsiviilasja tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) §-de 404 lg 1 sätteid kohaldades kirjalikus menetluses. Kohus on seisukohal, et hageja nõue tuleb jätta rahuldamata, kuna hageja ei ole tõendanud nõude aluseks olevate asjaolude esinemist. TsMS § 230 lg 1 sätestab, et hagimenetluses peab kumbki pool tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. TMS § 187 lg 1 kohaselt võib sissenõudja esitada hagi võlgniku ja tehingu teise poole vastu ning nöuda, et kohus tunnistaks kehtetuks tehingu, mis kahjustab sissenõudjate huvisid. Sama paragrahvi 2. lõike kohaselt võib sissenõudja tagasivõitmist nõuda, kui tal on täitedokument ja tema nõue on muutunud sissenõutavaks ning sissenöude pööramisega võlgniku varale ei ole kaasnenud tema nõude täielikku rahuldamist või on alust eeldada, et sissenõude pööramine ei vii nõude rahuldamiseni. Tulenevalt TMS § 188 lg 1 tunnistab kohus kehtetuks tehingu, mille võlgnik on teinud kolme aasta jooksul enne sissenöudja tehingu kehtetuks tunnistamise hagi esitamist teadlikult sissenõudja huvide kahjustamiseks, kui teine pool teadis või pidi sellest teadma tehingu tegemise ajal. Vastavalt TMS § 188 lg 2 eeldatakse, et teine pool teadis või pidi teadma, et tehinguga kahjustatakse teise võlausaldaja huvisid, kui teine pool on võlgniku lähikondne või kui tehing tehti kuus kuud enne täitemenetluse alustamist vöi võlgniku vara arestimist.

4 (6)

Hageja on esitanud tõendina kohtutäitur R. R. teate täitemenetluses 17.03.2008.a. (tl.4-5), millest nähtub, et kohtutäituri menetluses on Tartu Maakohtu 17.12.2007.a. kohtumäärus tsiviilasjas nr 2-07-30972, mille alusel on 28.12.2007.a. algatatud täitemenetlus V. P. võla 26625,01 krooni nõudes O. O. I. . Täitemenetluse käigus on koostatud vara kontol arestimise akt, mille alusel on toimunud võlgniku kontode arestimine krediidiasutustes, kuid laekumisi kontodelt kohtutäituri ametikontole toimunud ei ole. Kinnipidamisi ei ole olnud võimalik teha ka võlgniku töötasust. Kinnistusraamatust nähtuvalt on võlgnikule kuulunud korteriomand asukohaga xxxxxxxxxxx tn 9-34 (registriosa nr xxxxxx Tartu Maakohtu Põlva kinnistusjaoskonna kinnistusregistris), millise uue omanikuna on 01.11.2007.a.sõlmitud asjaõiguslepingu alusel 02.11.2007.a. kinnistusraamatusse kantud I. O. . Kuna nimetatud tehing on tehtud veidi alla kahe kuu enne täitemenetluse alustamist, on kohtutäitur selgitanud sissenõudjale tehingu tagasivõitmise võimalusi TMS §-de 187 lg 1 ja 188 lg 2 alusel. Kohtutäituri teate kohaselt on võlgniku poolt tasumisele kuuluva summa suurus 33221,21 krooni, sealhulgas täitekulu 6596,20 krooni. Hageja taotlusel on kohus Tartu Maakohtu kinnistusosakonnalt välja nõudnud 01.11.2007.a. V. P. I. O. sõlmitud korteriomandi müügilepingu ja asjaõiguslepingu, vastav notariaalakt sisaldab ka hüpoteekide kustutamise avaldusi (tl.31-38). Lepingu esemeks oli korteriomand, registriosa nr.xxxxxx, aadressiga xxxxxxxxxxxxxxxxx, mille reaalosaks on korter nr.34, üldpinnaga 47,9 m2 ning mis oli kinnistusraamatusse kantud V. P. . Kinnistusregistriosa neljandasse jakku olid kantud kaks hüpoteeki – S. E. B. Eesti Ühispank kasuks summas 195 000 krooni ja O. T. I. summas 70 000 krooni. Lepingu p.1.5 -1.7. järgi kustutatakse kinnistusraamatust nähtuvad hüpoteegid enne ostja omanikuna kinnistusraamatusse sissekandmist ning ostja omandab koormistest vaba lepingu eseme. Müüja kohustused hüpoteegipidajate ees täidetakse müügisumma arvel. Korteriomandi müügihinnaks on lepingu kohaselt 350 000 krooni, millest lepingu sõlmimise hetkeks on ostja poolt müüjale tasutud 30 000 krooni ning 320 000 krooni on hoiustatud notari deposiidikontol. Vastavalt osalejate kokkuleppele kuulus notari poolt ülekandmisele V.P. vastu suunatud nõuete rahuldamiseks 232 999,09 krooni S. E. B. EÜP-le, 45 000 krooni OÜ-le T. I. ; 13 200 krooni P. K. O. ,45 krooni notaritasuks ja riigilõivuks ning 25 846,46 krooni müüja V. P. . Kostja I. O. esitanud P. K. O. välja antud tõendi ja selle lisad, tõendamaks korteriomandi müügitehingu tegemise asjaolusid (tl.51-55). Tõendist nähtub, et V.P. kuulunud korteriomandi müüki vahendas O. P. 25.09.2007.a. sõlmitud maaklerilepingu alusel. Lisatud maaklerilepingu kohaselt oli korteriomandi müügihinnaks määratud käsundiandja poolt 300 000 -350 000 krooni, minimaalsena 290 000 krooni ja müügiperioodiks 2 kuud. Lisatud on kinnistusraamatu elektroonilise registriosa väljatrükk 25.09.2007.a. seisuga, kust nähtuvad notariaalaktis märgitud hüpoteekide kanded. Hinnates kohtule esitatud tõendeid nende kogumis ja vastastikuses seoses, on kohus seisukohal, et V. P. I. O. 01.11.2007.a. sõlmitud asjaõiguslepingu, millega anti üle kinnisomand korteriomandile, asukohaga xxxxxxxx-xxxxxxxxx, kehtetuks tunnistamiseks puuduvad alused. Kuna asjaõigusleping on kehtiv, siis puudub alus ka kinnistusraamatu kande muutmiseks. TMS § -de 187 lg 1 ja 188 alusel tehingu kehtetuks tunnistamiseks (tagasivõitmiseks) tuleb kõigepealt tõendada, et tehingu tegemisega on toimunud teadlik sissenõudja huvide kahjustamine. Kohtu hinnangul käesolevas asjas ei ole nimetatud asjaolu tõendamist leidnud.

5 (6)

Võlgnik, kelle suhtes tehingu tegemise ajal ei olnud hageja nõue veel sissenõutavaks muutunud, tegi tehingu, kus ta jäi ilma oma omandist kinnisasjale, kuid sai vastusooritusena kohtu hinnangul turuhinnale vastava hinna. Korteriomandi müügilepingut ja maaklerilepingut võrreldes ning arvestades, et tegemist oli 2-toalise korteriga, tuleb möönda, et tegemist oli müüja seisukohast vaadatuna pigem kasuliku tehinguga. Seega ei saanud tehing iseenesest kuidagi kahjustada hageja kui tulevase sissenõudja huve. Asjaolu, et kostja I ei kasutanud saadud raha hilisemalt hageja nõude rahuldamiseks, ei muuda tehingut hageja huve kahjustavaks. Sellist seisukohta on väljendanud ka Riigikohus kohtuotsuses tsiviilasjas nr 3-21-113-09. Kohus nõustub I. O. , et ka tehingu tegemise asjaolud ei andnud nimetatud kostjale alust eeldada, et tehinguga võidakse kahjustada V.P. võlausaldajate huvisid. Kaks võlausaldajat osalesid hüpoteegipidajatena notariaalse lepingu sõlmimisel, andes nõusoleku hüpoteekide kustutamiseks pärast seda kui müüja kohustused hüpoteegipidajate ees on müügisumma arvelt täidetud. Tehingut vahendanud maakler oli I. O. avaldanud, et V.P. on võlad ka kommunaalteenuste ja elektrienergia kasutamise eest, mis tasutakse sularahas makstud summa arvelt. Pärast kõigi võlgade tasumist jäi müügitehingu tagajärjel kostja I kontole kandmiseks veel rahasumma, mille suurus oli ligilähedane hageja poolt nõutava summaga. Selleks, et hinnata, kas tehinguga on kahjustatud sissenõudja huvisid, tuleks mõtteliselt püüda ette kujutada olukorda, kus korteriomandi müügi- ja asjaõiguslepingut ei oleks sõlmitud ning hageja nõude alusel algatatud täitemenetluses oleks sissenõue pööratud korteriomandile. Täitemenetluses toimub kinnisasja müük enampakkumise teel. Üldteadaolevalt on müügihinnad enampakkumisel madalamad, kui tavalise müügi korral. Suure tõenäosusega oleksid täitemenetlusega liitunud hüpoteegipidajad, seega kõigepealt oleksid ikkagi rahuldatud hüpoteekidega tagatud nõuded. Korteriomandi üleminekuga oleks uuele omandajale üle läinud kommunaalteenuste võlg, mis oleks omakorda mõjutanud müügihinda. Müügist saadud rahast oleks rahuldatud kohtutäituri tasu ja täitemenetluse kulude hüvitamise nõue. Kohtu hinnangul ei oleks olukord sissenõudja jaoks olnud parem, kui praegusel juhul, seega ei saa väita, et tehinguga on toimunud teadlik sissenõudja huvide kahjustamine. Järelikult: vaatamata asjaolule, et vaidlustatav tehing on tehtud vähem kui kuus kuud enne täitemenetluse alustamist, mis võimaldab TMS § 188 lg 2 alusel eeldada, et tehingu teine pool teadis või pidi teadma, et tehinguga kahjustatakse teise võlausaldaja huvisid, ei saa tehingu teisele poolele siiski omistada teadmist asjaolust, mille esinemine ei ole tõendatud. TsMS § 162 lg 1 alusel kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Seega tuleb käesolevas asjas jätta menetluskulud hageja kanda. Kostjad võivad nõuda tulenevalt TsMS § 174 lg 1 asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude kohta tehtud lahendi jõustumisest.

Epp Tombak /allkirjastatud digitaalselt/ Kohtunik

6 (6)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.