Asjaõigus › Muud asjaõiguse asjad

Asjaolud ja hageja nõue

tingimustel või tingimustega mittenõustumisel võtta pakkumised kolmandatelt isikutelt, ja kui hageja jaoks sobiv pakkumine on sobiv ka kostjale, siis sõlmida uus kasutusõiguse seadmise leping kostjaga. Kostja hakkas Viru 26 asuvat kinnisasja kasutama juba 1996 kui poolte vahel sõlmiti koostööleping. Koostöölepingu alusel korrastas kostja Viru 26 kinnistu, ehitas sinna müügikioskid, pani kõnniteele uue katte. Kokku läksid investeeringud kostjale maksma 5 000 000 krooni, lisaks on kostja pärast Viru 26 kinnistu korrastamist teinud kinnistule olulises osas täiendavaid investeeringuid korrastatuse säilitamiseks. 03.10.2012 esitas kostja vastuhagi, milles palus tuvastada hageja tahteavaldus 27.09.2006 sõlmitud isikliku kasutusõiguse seadmise lepingu ja lepingu lisade pikendamise kokkuleppe sõlmimiseks järgmistel tingimustel: kostjal on õigus kasutada hagejale kuuluvat Viru 26 asuvat kinnistut ja kinnistul paiknevaid ehitisi tähtajaga kuni 31.10.2016 ning kostja kohustub Viru 26 kinnistu eest tasuma hagejale 30 500 eurot aastas. Hageja vastuväited vastuhagile

sõlminud 18.12.2007 ja 27.11.2008 isikliku kasutusõiguse muutmise kokkulepped, millega muudeti isikliku kasutusõiguse tasu suurust ning muuhulgas leppisid pooled kokku, et kostjal on õigus kasutada kinnistu osa pindalaga 240 m2. Poolte vahel on peetud läbirääkimisi isikliku kasutusõiguse lepingu tähtaja pikendamise üle ning hageja allasutus on valmistanud ette Tallinna Linnavalitsuse korralduse projekti, millega kavatseti muuta Tallinna Linnavalitsuse 31.05.2006 korraldust nr 1114-k ning pikendada hageja omandis oleva Viru 26 kinnistu isikliku kasutusõiguse tähtaega ning muuta kasutusõiguse tasu suurust. Pooled vaidlevad selle üle, kas kostjal on lepingust tulenevalt õigus jätkata vaidlusaluse kinnistu kasutamist ning, kuidas tõlgendada pooltevahelisi läbirääkimisi ja kasutusõiguse tähtaja pikendamise tingimustes kokkuleppele jõudmist. Poolte vahel 27.09.2006 sõlmitud Viru 26 asuva kinnistu isikliku kasutusõiguse seadmise lepingu p 3.8 sätestab, et isikliku kasutusõiguse tähtaja lõppemisel võib tähtaega pikendada õigustatud isiku ja omaniku kokkuleppel. Kokkuleppe mittesaavutamisel säilib õigustatud isikul õigus sõlmida omanikuga uus isikliku kasutusõiguse seadmise leping samadel tingimustel, kui on omaniku poolt heakskiidetud tingimused, mis on enampakkumise või muu valikuviisi tulemusena esitatud kolmandatest isikutest pakkujate poolt. Seega on lepingust tulenevalt isikliku kasutusõiguse pikendamiseks eelkõige vajalik poolte kokkulepe. Lepingu p 3.8 annab kostjale küll õiguse kokkuleppel hagejaga pikendada isikliku kasutusõiguse tähtaega ning eesõiguse kinnistu kasutusõiguse lepingu sõlmimiseks kolmanda isikute poolt pakutud ja hageja poolt heakskiidetud tingimustel, kuid ei välista võimalust, et hageja kasutab talle kuuluvat kinnistut ise. Alles siis, kui kostja endast tulenevatel põhjustel kinnistut kasutada ei soovi, on hagejal õigus anda kinnistu muude isikute kasutusse, kuid antud juhul soovib hageja kinnistut ise kasutada. Lisaks ei ole esitatud ühtegi tõendit, et hageja oleks asunud sõlmima kolmanda isikuga kasutusõiguse lepingut. Kostja ei ole esiletoonud ühtegi asjaolu, mille alusel hageja ei tohiks oma omandit vastavalt AÕS § 68 lg-le 1 vabalt vallata ja kasutada ning asuda ise oma kinnistut kasutama. Kostja leiab, et lepingut tuleb tõlgendada vastavalt poolte tahtele ja kavatsusele lepingu sõlmimisel ning kuivõrd kostja on teinud Viru 26 kinnistuga seonduvalt suuremahulisi investeeringuid, sõnastati lepingu p 3.8 vastavas sõnastuses, et kaitsta kostja õigusi ja tehtud investeeringuid. Samas lepingu p 3.7 sätestab, et isikliku kasutusõiguse lõppemisel ei hüvita omanik õigustatud isikule ehitiste püstitamiseks, kasutusloa vormistamiseks, remontimiseks ja heakorra tagamiseks tehtud kulutusi ega saamata jäänud tulu. Lepingu p 3.8 esimene lause määrab lepingu pikendamise esmase alusena poolte kokkuleppe. Seega kostja ei saanud lepingu sõlmimisel eeldada, et ta kasutab kinnistust niikaua, kui kinnistul toimub müügitegevus. Ka tunnistaja Ahto Eesmäe ütlustega ei ole leidnud nimetatud asjaolu tõendamist. Nõustuda ei saa kostja seisukohaga, et poolte kirjavahetus ja hageja allasutuse poolt Tallinna linnavalitsuse korralduse projekti koostamine on pooltele siduvad tahteavaldused, hageja ja kostja on lepingu pikendamise osas jõudnud kokkuleppele ning lepingut tuleb lugeda seega pikenenuks kuni 31.10.2016. Käesoleval juhul on üheks lepingupooleks kohalik omavalitsus. Poolte vahel on küll sõlmitud eraõiguslik leping, kuid eraõigusliku suhte tekkimiseks ja selle muutmiseks on eelkõige vaja vastavasisulist haldusakti. TsÜS § 25 lg 2 kohaselt on kohaliku omavalitsuse üksus avalik-õiguslik isik, kelle organid ja pädevus nähakse ette seadusega (TsÜS § 31 lg 4). Tallinna linna kinnisasja isikliku kasutusõigusega koormamist reguleeriva Tallinna Linnavolikogu 04.11.2010 määruse nr 51 „Linna kinnisasja reaalservituudi ja isikliku kasutusõigusega koormamise korra“ § 6 lg 4 kohaselt kinnisasja isikliku kasutusõigusega koormamise otsustab Tallinna Linnavalitsus korraldusega linnavaraameti ettepaneku alusel ning

§ 15 lg 2 järgi lepingu muutmise valmistab ette linnavaraamet. Seega saab linnale kuuluvat kinnisasja koormata üksnes Tallinna Linnavalitsuse korralduse alusel, ka isikliku kasutusõiguse lepingu tähtaja pikendamiseks on otsustuspädevus üksnes Tallinna Linnavalitsusel. Antud juhul korraldust, millega otsustatakse kinnistu suhtes kostja isikliku kasutusõiguse lepingu tähtaja pikendamine, vastu võetud ei ole. Riigikohus on lahendis nr 3-3-1-31-06 selgitanud, et linna vara kasutusse andmisel toimub mitmeastmeline menetlus: esmalt valib linn välja isiku, kelle kasutusse vara antakse, seejärel vormistatakse valik korraldusega lepingu sõlmimiseks ning lõpuks sõlmitakse tsiviilõiguslik leping ja poolte vahel tekib eraõiguslik suhe (vt ka Riigikohtu määrus asjas nr 3-3-1-8-01, p 17). Linna vara isiku kasutusse andmise otsustamine on avalik-õiguslik ning haldusorgani ja huvitatud isikute vahel on avalik-õiguslik suhe. Valikut vormistav akt sisaldab nii avalikõigusliku iseloomuga korraldust linna vara kasutusse andmise osas kui ka haldusorgani eraõiguslikku tahteavaldust konkreetse lepingu sõlmimiseks. Seega on vajalik, et omavalitsusorgan väljendaks lepingu sõlmimiseks eraõiguslikku tahteavaldust haldusaktis. Haldusakti, millega Tallinna Linnavalitsus oleks väljendanud oma tahteavaldust kostjaga isikliku kasutusõiguse lepingu tähtaja pikendamiseks välja antud ei ole. Samuti ei ole pooled sõlminud vastavalt AÕS §-le 203 notariaalset lepingut isikliku kasutusõiguse tähtaja pikendamiseks. Hageja on küll haldusmenetluses kostjale Tallinna Linnavalitsuse korralduse projekti ja selle seletuskirja edastades ning oma muutunud seisukohtadest õigeaegselt teavitamata jättes käitunud vastuoluliselt, kuid selline käitumine ei anna iseenesest alust tuvastada, et pooltevahelise isikliku kasutusõiguse lepingu tähtaeg on pikenenud kuni 31.10.2016. Seega isikliku kasutusõiguse seadmise leping lõppes 31.10.2011. Kõik otsuses käsitlemata väited ning tõendid tähtsust ei oma ja seetõttu neid lahendis ei käsitleta. Apellatsioonkaebus

Kostja tunnistajate ülekuulamise taotluste rahuldamata jätmisega rikkus maakohus oluliselt TsMS § 230 lg-t 1, TsMS § 236 ja TsMS § 238 lg-t 1, kuivõrd ei võimaldanud kostjal tõendada, et pooled said lepingu p-st 3.8 aru selliselt, et kostjal on eesõigus Viru 26 kinnistu kasutamiseks kuni kinnistul toimub müügitegevus ning see eesõigus säilib sõltumata sellest, kas hageja soovib kinnistut müügitegevuseks ise kasutada. Tunnistaja A.Eesmäe korduval ülekuulamisel ja lillepaviljone üürivate lillemüüjate ülekuulamisel antud ütlustega oleks võimalik selgitada hageja tahe lepingu sõlmimisel. Kohus kohaldas ebaõigesti TsÜS § 69 lg-t 1, TsÜS § 68 lg-t 5, VÕS § 9 lg-t 1 ja lg-t 2 leides, et hageja kui haldusorgan ei saa tahteavaldust lepingu pikendamiseks tuvastada, kuna selleks puudub Tallinna Linnavalitsuse korraldus. Kuigi hageja on avalik-õiguslik juriidiline isik, siis on hageja ja kostja vahel sõlmitud leping oma loomult eraõiguslik ja ei ole oluline kas hageja esitas kostjale oma tahteavalduse Tallinna Linnavalitsuse korralduse kujul või mitte. Oluline on, et hageja ja kostja vahetasid tahteavaldusi lepingu pikendamise kokkuleppe sõlmimiseks. Riigikohtu otsuse nr 3-3-1-26-04 p-st 15 järeldub, et haldusorgani otsus ei pea olema vormistatud kui haldusorgani otsus selleks, et see tooks kaasa õiguslikke tagajärgi ehk haldusorgani otsusena vormistatud dokument ei ole ainus võimalus haldusorgani tahteavalduse väljendamiseks, vaid selleks võib olla ka lepingu sõlmimine, mida hiljem on võimalik käsitleda kui haldusorgani otsust. Seega oleks kohus saanud anda hinnangu hageja ja kostja vahel vahetatud tahteavaldustele ning tuvastada, milliseid õiguslikke tagajärgi nende vahetamine kaasa tõi. Kohus tahteavalduste sisu hinnanud ei ole, rikkudes TsMS § 232 lg-t 1. Kohus on õigesti tuvastanud, et hageja käitumine on olnud vastuoluline. Hageja ei teavitanud kostjat oma kavatsusest mitte sõlmida kostjaga lepingu pikendamise kokkulepet enne, kui kostja isikliku kasutusõiguse tähtaja lõppemisel hageja poole pöördus. Vastavalt TsÜS § 138 lg-le 1 on hea usu põhimõtte kohaselt keelatud ka vastuoluline käitumine. Sellest tulenevalt oleks kohus saanud ka tuvastada, et hageja ja kostja jõudsid enne lepingu tähtaja saabumist lepingu pikendamise osas kokkuleppele, sest hageja käitumine oli vastuolus hea usu põhimõttega. Hageja seisukoht

Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et poolte kirjavahetus ja hageja allasutuse poolt Tallinna linnavalitsuse korralduse projekti koostamine ei ole pooltele siduvad tahteavaldused, mis kinnitavad, et pooled olid jõudnud lepingu pikendamise osas seeläbi kokkuleppele ja leping tuleb lugeda pikenenuks kuni 31.01.2016 tasuga 30 500 eurot aastas. Nõustuda saab kohtuga ka selles, et kuigi poolte vahel sõlmitud leping on eraõiguslik, tuleb arvestada, et üheks lepingupooleks oli kohalik omavalitsus, kellel on eraõigusliku suhte tekkimiseks ja selle muutmiseks vaja vastavasisulist haldusakti. Hageja Tallinna Linnavalitsuse kaudu ei ole vastavasisulist korraldust lepingu muutmiseks vastu võtnud, mis välistab hageja nõustumuse lepingu pikendamiseks. Hageja kinnisasja isikliku kasutusõigusega koormamist reguleeriva Tallinna Linnavolikogu 04.11.2010 määruse nr 51 „Linna kinnisasja reaalservituudi ja isikliku kasutusõigusega koormamise korra“ § 6 lg 4 kohaselt otsustab kinnisasja isikliku kasutusõigusega koormamise Tallinna Linnavalitsus korraldusega ja korra § 15 lg 2 järgi valmistab lepingu muutmise ette linnavaraamet. Seega saab linnale kuuluvat kinnisasja koormata üksnes Tallinna Linnavalitsuse korralduse alusel ja selle vastuvõtmisele eelnevaid toiminguid tuleb pidada haldusmenetluse läbiviimiseks, mis ei ole tahteavalduseks. Maakohus ei ole rikkunud menetlusõiguse norme sellega, et ei rahuldanud kostja taotlust tunnistajate ülekuulamise osas, kuna kostja taotluse rahuldamine ei oleks andnud kostjale soovitud lahendit. Apellant on teinud lepingu p-st 3.8 eksliku järelduse, mille kohaselt säilib tal kinnisasja kasutusõigus seni, kuni ta Viru 26 kinnisasjal paiknevaid müügipaviljone kasutab. Selline kokkulepe eelnimetatud lepingupunktist ei järeldu. Samuti ei saa lepingu p 3.8 kohustada Tallinna linna olema kostjaga lepingulises suhtes kuni kostja kasutab kinnistul paiknevaid müügipaviljone. Maakohus on õigesti tuvastanud, et kasutusõiguse pikendamiseks on vaja poolte kokkulepet, mis vajab AÕS § 203 ja § 228 järgi notariaalset tõestust. Lepingu p-ga 3.8 on antud kostjale üksnes eesõiguse tingimused kinnistu kasutusõiguse lepingu sõlmimiseks. Ringkonnakohus jätab apellatsioonkaebuse rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Menetluskulude jaotus

Ulvi Loonurm

Margo Klaar

Iko Nõmm

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.