Asjaõigus › Piiratud asjaõiguse asjad

Ka X X oli seisukohal, et tema ei andnud põhjust kohtusse pöördumiseks. Ta ei soovinud juurdepääsu eest tasu ja oli juurdepääsuga nõus, kui juurdepääsuteel sõidetakse kiirusega kuni 15 km tunnis ning kui hilissügisel või varakevadel hakkavad ehitustegevuse tõttu teed läbima raskeveokid, siis taastavad avaldajad tee esialgse olukorra oma kuludega ja avaldajad on talvel kohustatud tee lumest lahtihoidmise protsessis osalema. Puudutatud isik III tegi ettepaneku käsitleda tee kasutajatena nii avaldajaid kui ka koormatava kinnistu omanikke ning hoolduskulude arvestamise korral sellest lähtuda. Eratee omanik, kes peab lubama teed kasutada teisel isikul, võib nõuda hüvitist teise isiku teekasutuse tõttu kinnistu turuväärtuse vähenemise eest vaid ulatuses, milles see on suurem teeseaduse (TeeS) § 37 lg 3 järgi arvestatavast hüvitisest. Harku vald toetas avaldajate kinnistule juurdepääsu õiguslikku fikseerimist. Kõige varasemalt on taotletav juurdepääsutee osaliselt nähtav katastri aluskaardist 1978-1989. Juba 1995. a ortofotol on näha tee paiknemine praeguses kohas. Tee kanti endise Hiie A-31 maaüksuse maa tagastamisel ka Hiietamme katastriüksuse plaanile, millelt nähtub, et selle koostamise hetkel oli tee kruusakattega ja laius oli ligikaudselt 4 meetrit. Hetkel kehtiva (1996. a) üldplaneeringu kohaselt asub tee hajaasustusega alal (põllumajanduspiirkond), kus puudub detailplaneeringu koostamise kohustus. Üldplaneeringust kõnealust juurdepääsuteed ei nähtu ja juurdepääsutee aluse ala osa kehtestatud detailplaneering puudub. Senise tee asukoht on otstarbekas, sellega on kooskõlas ka praeguste katastriüksuste piirid. Tee saab alguse kohalikult maanteelt (Humala tee) ja kulgeb Humala teest ca täisnurga all olemasolevate hoonestuste kõrvalt peaaegu sirgjooneliselt avaldajate kinnistul olevate hooneteni. Tee asukoht võimaldaks lisaks olemasolevale hoonestusele teenindada ka teest riigimaantee poole (kirdesse) jäävat ala, kuhu koostatava, Harku Vallavolikogu poolt 2009. a vastuvõetud üldplaneeringu (on hetkel maavanema järelevalve staadiumis) maakasutusplaanilt nähtuvalt on ette nähtud ärimaa juhtotstarve. Vald ei kavatse määrata juurdepääsuteed avalikuks kasutamiseks. Valla andmetel on võrreldava kattega tee hoolduskulud 15, 90 eurot/m2 kuus, kuid see ei tarvitse kõnealuse tee koormust arvestades olla kohane. Vallale esitatud pakkumuse kohaselt on taotletavat juurdepääsu võimaldava tee aastane hooldustasu 566, 21 eurot (koos käibemaksuga). Maakohtu määrus Maakohus rahuldas avalduse osaliselt ja määras kinnistult nr xxxxxx tähtajatu ja piiranguteta juurdepääsu avalikult kasutatavale teele (Humala tee) Hiietamme kinnistu nr xxxxxxxxx kaudu järgmistel tingimustel: juurdepääs on määratud kinnistu nr xxxxxxxxxx igakordse omaniku, tema pereliikmete ja külaliste kasuks, õigusega kasutada seda jalgsi või transpordivahenditega märgiga “Õueala” tähistatud alal liiklemiseks liiklusseaduses ettenähtud tingimustel, kusjuures juurdepääsuteed võib neil tingimustel kasutada ka läbisõiduks; kinnistu nr xxxxxxxxxx igakordne omanik on kohustatud juurdepääsuõiguse eest tasuma kinnistu nr xxxxxxxx omanikele kokku 424, 66 eurot aastas, alates juurdepääsuõiguse kinnistusraamatusse kandmisest; tasu tuleb maksta iga aasta eest ette; juurdepääsutee pikkus on 253 meetrit, laius on 4 meetrit ja pindala 1012 m2; juurdepääsutee plaan on määruse lahutatamatu osa. Maakohus tuvastas puudutatud isikute X X, MTÜ Hof Hummala ja X X kohustuse anda nõusolek märke kandmiseks Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju jaoskonna registriosa nr xxxxxxxx III jakku kinnistu nr xxxxxxxxxx juurdepääsuõiguse kohta kinnistu nr xxxxxxxxxx igakordse omaniku kasuks määruse resolutsiooni p-s 2 märgitud tingimustel. Menetluskulud jättis kohus menetlusosaliste endi kanda. Määrus kehtib ja kuulub täitmisele alates jõustumisest. Avaldajate kinnistult puudub avalikule teele juurdepääs. Puudutatud isikud ei väitnud, et juurdepääs ei ole vajalik või seda ei oleks mõistlik korraldada avalduses märgitud viisil koormatava kinnistu kaudu. Asjakohane ei ole puudutatud isikute I ja II väide, et avaldajad rajasid veel täiendava juurdepääsu. Avaldusest ja kohtule esitatud andmetest nähtub, et ajalooliselt

kasutati juurdepääsuks olemasolevat teed ja avaldajad soovivad seda kasutada ka edaspidi. Vald pidas samuti senist juurdepääsu ja selle õiguslikku fikseerimist otstarbekaks. Menetlusosaliste avaldustest nähtuvalt ei õnnestunud neil juurdepääsu kasutamise tähtaja ja tasu osas kokkulepet saavutada, seega määrab juurdepääsu ja selle kasutamise tasu AÕS § 156 lg 1 järgi kohus. Menetlusosalised esitasid andmed, et juurdepääsule vastav olemasolev tee on 253 m pikk ja ca 4 m lai. Tee saab alguse kohalikult maanteelt (Humala tee) ja kulgeb Humala teest praktiliselt risti koormataval kinnistu hoonete kõrvalt peaaegu sirgjooneliselt avaldajate kinnistul olevate hooneteni. Sama nähtub kaartidelt, plaanidelt ja aerofotodelt. Tee on ajalooliselt olemas ja kasutusel. Praegune maakorralduslik olukord kujunes maareformi käigus. Kohus määras avaldajate taotletud juurdepääsu selle tee kaudu. Kohus ei pidanud otstarbekaks määrata juurdepääsu tähtajalisena. Puudutatud isikute I ja II väited avaldaja ebaperemehelikust käitumisest ja koormatava kinnistu kahjustamisest ei anna alust keelduda juurdepääsu määramisest. Seetõttu jättis kohus väited ja tõendid prahi ja ehitusmaterjali ladustamise kohta tähelepanuta. Kuna avaldajate kinnistule muu juurdepääs puudub, siis tuleb määrata juurdepääs nii jalgsi kui ka mootorsõidukiga. Kohus ei pidanud põhjendatuks piirata teel liiklevate mootorsõidukite massi. Samuti ei ole põhjendatud keelata juurdesõiduteel peatumine ja parkimine. Kohus pidas käesolevas asjas juurdepääsuks taotletava tee puhul põhjendatuks järgmisi piiranguid: peatatud või pargitud sõidukil ei tohi mootor töötada kauem kui kaks minutit; suurim lubatud sõidukiirus on 20 kilomeetrit tunnis ja jalakäija vahetuses läheduses tohib sõiduk liikuda selle jalakäija kiirusega; juht ei tohi õuealal jalakäijat ohustada ega takistada, vajaduse korral tuleb sõiduk seisma jätta; parkida tohib ainult A- ja B-kategooria ning D1-alamkategooria mootorsõidukit. Seda tohib teha ainult tähistatud parklas, selle puudumisel aga teel kohas, kus parkimine ei takista jalakäijat ega muuda võimatuks teiste sõidukite liiklust. Kuna puudutatud isikud I–III taotlesid teel kiiruse piiramist, tee on üheaegselt kasutusel läbimiseks jalgsi ja mootorsõidukitega, teele suhteliselt lähedal asuvad puudutatud isiku III kasutuses olevad hooned ning puudutatud isikute I ja II peetavad loomad, siis on asjakohane piirata peatatud või pargitud sõiduki mootori töötamise aega ja sõidukiirust, samuti tagada jalakäijatele võimalikult ohutud liiklemistingimused. Eratee omanikul on õigus nõuda teed juurdepääsuna kasutavalt isikult tasu. Juurdepääsutasu suuruse määramisel AÕS § 156 lg 1 ja TeeS § 37 lg 3 järgi tuleb arvestada eelkõige teeseaduses sätestatud tee omaniku kohustuse täitmiseks vaja minevaid kulutusi. Eratee omaniku tasunõuet juurdepääsu taotlenud tee kasutaja vastu tee kasutamise eest ei välista asjaolu, et tema ja/või mõni muu isik kasutab sama teed. Sellisel juhul tuleb tee kasutamise tasu arvestamisel võtta arvesse iga isiku osa tee kasutamisel, kusjuures neid osasid tuleb eelduslikult pidada võrdseteks. Juurdepääsule vastavat teed kasutab pooles ulatuses (Humala teelt kuni koormataval kinnistul juurdepääsutee ääres olevate hooneteni) puudutatud isik III. Kogu teed kasutavad ainult avaldajad. Sellisel juhul tuleb jätta tee hoolduskuludest 25% koormatava kinnistu omanike kanda ja 75% avaldajate kanda. Kohtule esitatud andmetel on tee hoolduskulu 566, 21 eurot aastas. Kohus ei pidanud põhjendatuks lähtuda teisest võimalikust tasumäärast 15, 90 eurot ruutmeetri kohta kuus. Järelikult jääb avaldajate kinnistu igakordse omaniku kanda juurdepääsutee hoolduskulust 424, 66 eurot. Kohus ei saa määrata tasu kasutamise otstarvet ega viisi. Eratee omanik, kes peab AÕS § 156 lg 1 järgi lubama teed kasutada teisel isikul, võib nõuda hüvitist teise isiku teekasutuse tõttu kinnistu turuväärtuse vähenemise eest vaid ulatuses, milles see on suurem TeeS § 37 lg 3 järgi arvestatavast hüvitisest. Puudutatud isikud ei esitanud veenvaid tõendeid selle kohta, et niigi olemasoleva juurdepääsu seadustamine mõjutaks koormatava kinnistu väärtust. Kinnistu väärtust võib mõjutada eelkõige kas uue tee rajamine või senise tee varasemast suuremas mahus koormamine, kuid selliseid asjaolusid ei esine. Avaldajate kinnistu

väärtuse tõusu kohus juurdepääsu eest tasu määramisel arvestada ei saa. Kohus ei arvestanud juurdepääsu tasu määramisel maamaksu summaga. Maamaksuseaduse § 3 mõttest tulenevalt on tegemist omandi maksustamisega. Juurdepääsu seadmisel ei muutu koormatava kinnistu omandisuhe. Kohus ei tuvastanud, et koormatava kinnistu väärtus oleks vähenenud ning, et koormatava kinnistu omanikel oleks käesoleva kohtuasja asjaoludel nende maa kasutamise võimalused kohtu määratava juurdepääsu tõttu senisest sedavõrd erinevad, mis annaks alust kaaluda maamaksu kohustusega arvestamist juurdepääsu eest määratava tasu arvutamisel. Kokku on põhjendatud tasu juurdepääsu eest 424, 66 eurot aastas. Põhjendatud pole tasu automaatne suurenemine tulevikus ja seetõttu tuleb vastavad seisukohad ja tõendid jätta kohtu poolt tähelepanuta. Tasu tuleb maksta ette, sest sel viisil saavad koormatava kinnistu omanikud seda teehoiu kulude katmiseks mõistlikult kasutada. Tasu jaotus koormatava kinnistu kaasomanike vahel kuulub otsustamisele koormatava kinnistu omanike endi vahel. Avaldajad taotlevad juurdepääsuõiguse kohta kinnistusraamatusse kande tegemist. Juurdepääsuõiguse siduvaks muutumine kinnistute igakordsetele omanikele saab toimuda AÕS § 63 lg 1 p 4, § 631 lg 7 ja § 141 lg 3 alusel kinnistusraamatusse märkuse kandmisega. Käesoleval juhul kahjustab juurdepääsu kohta koormatava kinnistu registriossa tehtav kanne selle kinnistu omanike õiguseid. Arvestades KRS § 341 lg-s 8 ja TsMS § 68 lg-s 5 sätestatut, tuvastas kohus koormatava kinnistu omanike kohustuse anda nõusolek kohtu määratud juurdepääsuõiguse kohta kinnistusraamatusse kande tegemiseks. Kohus jättis menetluskulud TsMS § 172 lg-te 1 ja 8 alusel menetlusosaliste endi kanda ning määras, et käesolev määrus kehtib ja kuulub täitmisele alates jõustumisest (TsMS § 478 lg 4). Menetlusosalised taotlesid kohtuvälistest kuludest õigusabikulude teiste menetlusosaliste kanda jätmist. Hagita menetluses puudub üldjuhul vajadus kasutada menetluses professionaalset õigusabi, mistõttu selle kasutamise korral ei saa menetlusosalisel olla õigustatud ootust, et õigusabikulud piiramatult mõnelt teiselt menetlusosaliselt välja mõistetaks. Vastupidine ei oleks kooskõlas TsMS § 2 järgse tsiviilkohtumenetluse ülesandega. Määruskaebus Avaldajad X X ja X X paluvad määruskaebuses maakohtu määruse tühistada ja teha uus määrus, millega rahuldada avaldus täielikult. Alternatiivselt, kui maakohus ise oma määrust ei tühista ja uut määrust ei tee ning kui ringkonnakohus ei pea võimalikuks määruse tühistamise järel ise uut lahendit teha, saata avaldus uueks lahendamiseks maakohtule. Menetluskulud palusid avaldajad jätta puudutatud isikute kanda. Maakohus kohaldas ebaõigesti TsMS § 198 lg 2 ja 3, kaasates puudutatud isikuna menetlusse Harku valla. Kuna soovitud juurdepääs puudutas vaid eraomandis olevat kinnistut, kelle omanikeringi Harku vald ei kuulunud ning antud teed tema ei hooldanud, siis ei olnud kohtul vajadust valda menetlusse kaasata. Maakohus määras seetõttu kasutustasu 424, 66 eurot aastas ebaõigesti, lähtuvalt eeskätt Harku Vallavalitsuse poolt esitatud teehoolduse hinnapakkumise andmetest. Maakohus ei märkinud, milliste teehoolduskulude alusel ta sellise kasutustasu kindlaks määras. Kohus võttis teehoolduskulude aluseks asjassepuutumatud andmed. Harku vald küsis hinnapakkumise sisuliselt esimesest ettejuhtuvast teehooldusega tegelevast firmast. Maakohus määras põhjendamatult kõrge kasutustasu juurdepääsu kasutamise eest, kusjuures toimikus puuduvad andmed selle kohta, et juurdepääsuga koormatava kinnistu omanikud oleks teehoolduse peale varem midagi kulutanud või plaaniks seda teha edaspidi. Ebaproportsionaalselt suur kasutustasu piirab põhjendamatult avaldajate õigust oma kinnisasja vabalt vallata ja kasutada. Maakohus arvestas määruse tegemisel Harku valla arvamust ja seisukohti, kuigi oleks pidanud keskenduma eeskätt koormatava kinnistu omanike esitatud seisukohtadele ja tõenditele.

Kohus tuvastas tee laiuseks ca 4 meetrit, tuginedes seejuures peamiselt Harku Vallavalitsuse arvamusele. Kuigi kohus märkis, et tee laius on tuvastatav ka kaartide ja fotode alusel, siis selline väide on meelevaldne, sest toimikusse ei esitatud tee laiuse kohta mõõdistusandmeid. Seetõttu esitas avaldaja foto, mis tõendab kohtu eksimust juurdepääsutee laiuse osas. Kohus oleks pidanud enne tee kasutustasu määramist välja selgitama, kui lai see tee on ja mitut ruutmeetrit sellest teest keegi kasutab. Avaldajale jäi arusaamatuks, kus kohast võttis kohus protsendi, mille alusel ta tee kasutustasu kandmise proportsioonid menetlusosaliste vahel kindlaks määras. Määruse loogika järgi ei saa puudutatud isikutest kinnistuomanikel olla justkui üldse asja sellele kinnistu poolele, kus asub piir avaldaja kinnistuga. Kui kellegi kinnistule on rajatud tee, siis oleks mõistlik eeldada, et seda teed kasutavad vajadusel ka kinnistu omanikud ise. Kohus oleks pidanud enne määruse tegemist teostama kohapealse vaatluse ja ise andmeid koguma. Kohus tegi lahendi pealiskaudsete andmete põhjal. Kuivõrd kinnistuomanikud ei toonud välja tee hooldusega seotud kulutusi, pidi kohus määrama kasutustasu suuruse kindlaks lähtuvalt avalduses pakutud summast, mis on kooskõlas kohtupraktikaga. Keegi ei väitnud, et puudutatud isikute kinnistule oleks paigaldatud „õueala“ märk, mistõttu sisaldub määruse resolutsiooni punktis 2.1 eksitav viide õuealale, mida ei eksisteeri. Avaldajad ei soovi liigelda õuealal, vaid konkreetsel teel. Liikluse korraldamine erakinnistul ei kuulu tsiviilkohtu pädevusse ja keegi ei ole midagi sellist kohtult ka taotlenud. Kohus ei saa „õueala“ regulatsiooni kehtestada üksnes ühe kinnistu omanikele, pereliikmetele ja külalistele. Kui määruse resolutsioon näeb juba ette avaldajatele õiguse liigelda jalgsi või transpordivahenditega, siis suurendab eksimust resolutsioonis pärast „õueala“ märgiga tähistatud ala veelgi lause: kusjuures juurdepääsuteed võib neil tingimustel kasutada ka läbisõiduks. On loogiline, et juurdepääs määrataksegi võõra kinnisasja suhtes sisuliselt vaid läbisõiduks või läbikõnniks, mistõttu puudub vajadus märkes veel üle korrata, et seda õigust „võib kasutada ka läbisõiduks“. Kuigi kohus märkis määruses, et plaanimaterjal on määruse lahutamatu osa, ei lisanud ta seda plaani e-toimikusse koos määrusega, mistõttu avaldajatel ei ole võimalik näha, milline näeb välja määruse lisaks oleva juurdepääsu tee plaan. Määruse jõustumiseks tuleb kohtul see menetlusosalisele kätte toimetada. Sama nõue peaks kehtima ka määrusest lahutamatu lisa kohta, mida kohus ei täitnud. Avaldajad ei nõustunud ka kohtu seisukohaga menetluskulude jaotuse osas. Kohus leidis ekslikult, et juurdepääsu asjades ei ole põhjendatud lepinguliste esindajate kasutamine, sest avaldajad ei suudaks kohtule arusaadavalt väljendada, mida nad taotlevad. Lisaks peaks olema tuvastatud, et kohtuväliselt ei olnud juurdepääs kokkulepitav. Menetluse edasine käik Harju Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse ja küsis puudutatud isikutelt vastust. Puudutatud isikud palusid jätta määruskaebuse rahuldamata, maakohtu määruse muutmata ja menetluskulud avaldajate kanda. Harju Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja saatis selle TsMS § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ja lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule. Ringkonnakohtu seisukoht Tsiviilkolleegium, tutvunud toimiku materjaliga, leidis, et määruskaebuse väited ei anna alust Harju Maakohtu määruse tühistamiseks. Kooskõlas TsMS § 657 lg 1 p-ga 1 ja §-ga 659 tuleb kaevatav määrus jätta muutmata ja määruskaebus rahuldamata. Kolleegium nõustub maakohtu määruse põhjendustega ning tulenevalt TsMS § 654 lg-st 6 ja §-st 659 ei korda neid.

Vastuseks määruskaebusele märgib ringkonnakohus alljärgmist. Maakohtu määrust ei muuda ebaõigeks ega tingi selle tühistamist Harku valla kaasamine puudutatud isikuna. TsMS § 198 lg 3 esimese lause järgi kaasab kohus hagita menetluse osalised omal algatusel. Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-42-10 tehtud otsuse p-s 24 selgitanud, et kõigi kinnisasjade omanike, keda avalikult kasutatavalt teelt juurdepääsu määramise avalduse lahendamine puudutab, samuti kinnisasjade asukohajärgse vallavalitsuse kaasamine on üks olulisemaid põhimõtteid juurdepääsuasjade lahendamisel, kuna selle järgimisega tagatakse, et vaidlus lahendatakse tervikuna ja korraga kõigi naabrite suhtes siduvalt ning seejuures arvestatakse ka avaliku võimu seisukohtadega. Pealegi on avaldajad ise kohtule 30.07.2012 esitatud avalduses, viitega TsMS § 6182 lg-le 1, märkinud üheks isikuks, keda vaidlus puudutab, kohaliku omavalitsuse (ekslikult küll Saue valla). Seega on kohtu poolt Harku valla kaasamine puudutatud isikuna ning viimase poolt esitatud tõendite hindamine põhjendatud. Ringkonnakohus ei nõustu määruskaebuse väidetega, et maakohus tegi lahendi pealiskaudsete andmete põhjal. Menetlusosaliste avaldustest nähtuvalt ei õnnestunud neil juurdepääsu kasutamise tähtaja ja tasu osas kokkulepet saavutada, seega peab juurdepääsu ja selle kasutamise tasu AÕS § 156 lg 1 järgi määrama kohus. Maakohus on põhjalikult hinnanud ja analüüsinud nii tee ligikaudsete mõõtmete kui tasu kohta esitatud tõendeid. Praeguses asjas said avaldajad kohtulahendiga õiguse kasutada puudutatud isikute kinnisasjadel asuvat erateed tähtajatult 253 m ulatuses. Juurdepääsu eest tasu määramine on kohtu diskretsiooniotsus ning kaebuse väited ei anna alust tõendeid teisiti hinnata. Arvestades eeltoodut on kohtu poolt määratud tasu igati mõistlik ja põhjendatud. Ekslik on avaldajate seisukoht, et edaspidi reguleeritakse juurdepääsuteel liiklemist õueala märgiga. Maakohus on määruses selgitanud, et juurdepääsuteel kehtiksid liiklusseaduses märgiga „õueala“ ettenähtud liiklustingimused. Asjaolu, et kohus on määruse resolutsiooni p-s 2.3 märkinud täiendavalt, et „juurdepääsuteed võib neil tingimustel kasutada ka läbisõiduks“, ei muuda määruse sisulist tähendust. Menetluskulude jaotuse osas märgib kolleegium, et määrusega pole maakohus andnud hinnangut avaldajate võimele ennast kohtule arusaadavalt väljendada. Kohus on õigesti leidnud, et professionaalse õigusabi kasutamise korral ei saa menetlusosalistel olla õigustatud ootust, et õigusabikulud piiramatult mõnelt teiselt menetlusosaliselt välja mõistetaks. Määruskaebuse menetlemise kulud jäävad kaebuse rahuldamata jätmisel kaebuse esitajate kanda solidaarselt.

Ü. Jänes

T. Kollom

U. Loonurm

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.