Asjaõigus › Omandiasjad

Edasikaebamise kord Pooltel on õigus esitada kohtuotsuse peale apellatsioonkaebus Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Kohus selgitab, et kui menetlusosaline taotleb apellatsioonkaebuse esitamisel menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse ( TsMS § 187 lg 6 ja 442 lg 6) Asjaolud 27.12.2011 esitas hageja Osaühing Laguna VR KVB Viru Maakohtule hagi kostja Vladislav Boborenko vastu kaasomandi lõpetamise nõudes. Hagi on Viru Maakohtus menetlusse võetud 10.01.2012. 15.03.2012 esitas kostja Vladislav Boborenko vastuhagi Osaühing Laguna VR KVB vastu kaasomandi lõpetamise nõudes. Vastuhagi on Viru Maakohtu menetlusse võetud 23.05.2012.

Hagiavalduses esitatud asjaolud OÜ Laguna VR KVB ja Vladislav Boborenko kaasomandis on kinnistu (registrikood XXX) aadressil XXX. Igale kaasomanikule kuulub 1⁄2 kinnistust. Vastavalt Ober-Haus Hindamisteenuse OÜ 05.12.2011 ekspertarvamusele on 1⁄2 kinnistu turuväärtuseks 2011. aasta detsembrikuus 50 000- 55 000 eurot. Hageja leiab, et kaasomand tuleb lõpetada pidevate erimeelsuste tõttu kaasomanike vahel. Erimeeldused on pooltel kaasomandi valdamise ja kasutamise üle. Hageja sõnul ei soovi kostja investeerida kinnistu säilimiseks ja heakorrastamiseks materiaalseid vahendeid. Hageja on üksi kandnud alates kinnistu soetamise päevast, so 02.11.2009 kinnistul asuva elamu kulusid hooldusele (v.a elekter), küttele, kindlustusele. Hageja leiab, et nimetatud asjaolu tuleb kaasomandi jagamisel arvestada. Hageja on pöördunud korduvalt hageja poole kaasomandi lõpetamise ettepanekuga. Hageja on teinud kostjale ettepaneku osta hagejalt välja 1⁄2 kinnistust. Kostja ei ole kaasomandi lõpetamise vastu, kuid väidab, et tal puuduvad materiaalsed vahendid kinnistu osa ostmiseks. Hageja on teinud kostjale ettepaneku müüa kinnistu avalikul enampakkumisel või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Telefonivestluses nentis kostja, et tal puuduvad materiaalsed

vahendid kinnistu osa ostmiseks. 25.10.2011 pöördus hageja kostja poole tähitud kirjaga lahendamaks kaasomandi lõpetamist kohtuväliselt. Pöördumises tegi hageja ettepaneku lõpetada kaasomand võimaldades kostjal valida sobiv kaasomandi jagamise viis ja sõlmida notariaalne leping. Kostja ei reageerinud hageja ettepanekule. Hagiavalduses taoles hageja lõpetada kaasomand ja anda kinnistu hagejale ja pannes hagejale kohustus maksta kostjale välja tema osa rahas, so 52 500 eurot. Jätta kohtukulud kostja kanda. Nõude õiguslikul põhistamisel juhindus hageja AÕS §-st 75 lg 1, 76 lg 1, 77 lg 1, 2. Hagi tõendamiseks on lisatud kirjalikud tõendid - ärakirjad B-kaardi väljavõttest (tl 6), kinnistusregistri väljavõttest (tl 7), Ober-Haus Hindamisteenuse OÜ 05.12.2011 ekspertarvamusest (tl 8-11), maksekorraldused kulude kandmisest (tl 12-15), postikviitung koos hageja kirjaga (tl 16- 17), õigusabi teenuse loetelu kinnitav document (tl 19), maksekorraldus riigilõivu tasumise osas (tl 19), volikiri jt hageja esindusõigust tõendavad dokumendid ( tl 20-22). Kostja vastus Kostja võtab hagi õigeks kaasomandi lõpetamise nõude osas, kuid ta ei ole nõus kaasomandis oleva asja jagamise viisiga, mistõttu esitab vastuhagi. Kostja sõnade kohaselt on kinnistu olnud perekonna omandis aastakümneid, kõigepealt kuulus see kostja vanaemale- Svetlana Lakkisovale, kes selle 1995 aastal kinkis 1⁄2 mõttelises osas oma õele Tamara Lukjanovale ja 1⁄2 mõttelises osas oma pojale, kosja isale -Vladimir Bobarenkole. Hageja on temale kuuluva kinnistu osa omanik alates 02.11.2009. Omandiõigus on temale üle läinud kaasomaniku Tamara Lukjanova pärijalt müügilepingu alusel. Hageja on äriühing ja nimetatud kinnistu osa hageja poolt omandatud tulu saamise eesmärgil. Omandades nimetatud kinnistu osa kavatses hageja osutada suveperioodil suvitajatele majutusteenust. Hageja ei küsinud selliseks tegevuseks kostja nõusolekut. Hageja on nõudnud kinnistu osa eest hüvitist 80 000 eurot. Hageja väited, et ta on tasunud üksi kinnistul lasuvad kulutused on tõendamata. Kostja kasutab kinnistul asuvat elamut suviti ja kannab kõik kulud. Lisaks on kostja korraldanud maja elektri arvesti ja peakaitsme vahetamist pädeva ettevõtte poolt. Kinnistu on kostja jaoks erilise tähenduse ja väärtusega ning selle eest pakutud hüvitis ei saa antud olukorras asendada kinnistu osa omandiõiguse kaotust. Kostjal on huvi jätta kinnistu enda omandisse. Kostja on nõus kinnistu jagamisega selliselt, et see jääb tervenisti kostja omandisse, kostja seejuures kohustub tasuma hagejale hüvitist 52 500 eurot. Vastuse kinnitamiseks on esitatud kirjalikud tõendid – kinkelepingud (tl 44-45, 46-53), kulusid tõendavad dokumendid ( tl 54-58). Vastuhagis esitatud asjaolud Kostja jaoks on kinnistu erilise tähenduse ja väärtusega. Kinnistu on olnud perekonna omandis aastakümneid, kõigepealt kuulus see kostja vanaemale- Svetlana Lakkisovale, kes selle 1995 aastal kinkis 1⁄2 mõttelises osas oma õele Tamara Lukjanovale ja 1⁄2 mõttelises osas oma pojale, kosja isale -Vladimir Bobarenkole. Hageja on temale kuuluva kinnistu osa

omanik alates 02.11.2009. Omandiõigus on temale üle läinud kaasomaniku Tamara Lukjanova pärijalt müügilepingu alusel. Hageja on äriühing ja nimetatud kinnistu osa on hageja poolt omandatud tulu saamise eesmärgil. Omandades nimetatud kinnistu osa kavatses hageja osutada suveperioodil suvitajatele majutusteenust. 2010 ja 2011 aasta suviti on kinnistul viibinud võõrad isikud, kes on end tutvustanud OÜ Laguna VR KVB klientidena, kes tulid Narva-Jõesuusse paariks nädalaks puhkama, nimetatud asjaolu kinnitab hageja esindaja volikiri teenuse osutamiseks kinnistul. Hageja ei küsinud selliseks tegevuseks kostja nõusolekut. Vastuhagis hageja kasutab kinnistul asuvat elamut suviti ja kannab kõik kulud (vesi, elekter, gaas). Kinnistu on kostja jaoks erilise tähenduse ja väärtusega. Kostjal on huvi jätta kinnistu enda omandisse. Kostja on nõus kinnistu jagamisega selliselt, et see jääb tervenisti kostja omandisse, kostja seejuures kohustub tasuma hagejale hüvitist 52 500 eurot. Nõude õiguslikul põhistamisel juhindus vastuhagis hageja AÕS §-st 72 lg 1 ja 5, 75 lg 1, 76 lg 1, 77 lg 2. Lisaks taotles hageja vastuhagis menetluskulude väljamõistmist kostjalt. Hagi tõendamiseks on lisatud kirjalikud tõendid – volikiri (tl 74). Hageja /vastuhagis kostja vastuväited vastuhagile OÜ Laguna VR KVB vastuhagi ei tunnista põhjusel, et on teinud korduvalt vastuhagis hagejale ettepaneku lõpetada kaasomand ja jagada kinnistu kostjale sobival viisil. Vastuhagis kostja nõustub vastuhagis hageja poolt pakutud kaasomandi jagamise viisiga, selliselt, et kaasomand antakse kostjale/ vastuhagis hagejale, pannes talle kohustuse maksta hagejale/ vastuhagis kostjale välja hageja/ vastuhagis kostja osa rahas. Vastuhagis kostja leiab, et õiglaseks kinnistu turuhinnaks on Ober-Haus Hindamisteenuse OÜ 01.10.2009 ekspertarvamusele viidates 175 000 eurot, millest 1⁄2 mõttelist osa on 87 500 eurot. Vastuhagis kostja leiab, et kuna hilisema 05.12.2011 Ober-Haus Hindamisteenuse OÜ ekspertarvamuse kohaselt 1⁄2 kinnistu turuväärtus on vahemikus 50 000- 55 000 eurot, (eksperthinnangu kohaselt 1⁄2 kinnistu müügi puhul tuleb arvestada, et turuväärtus ei ületa 60 % poole kinnistu turuväärtusest). Kuna 1⁄2 turuväärtus on eksperthinnagus esitatud vahemikus, siis õiglase ja täieliku hüvitise leidmiseks tuleb võtta selle keskmine hind (52500 eurot), korrutada kahega (kuna ekspertarvamuses on hinnatud 1⁄2 kinnistu turuväärtust) ja arvestada kaasomandi turuväärtust tervikuna (eksperhinnangus on rõhutatud, et 1⁄2 kinnistu müügi puhul tuleb arvestada, et turruväärtus ei ületa 60% poole kinnistu turuväärtusest) järgmiselt: 52 500 eurot x 2 jagatud 60 x 100 on 175 000 eurot. 1⁄2 mõttelise osa kinnistu väärtuse leidmiseks tuleb 175000 eurot jagada 2-ga on 87 500 eurot. Vastuhagis hageja/ põhihagis kostja seisukoht vastuhagis kostja vastusele Vastuhagis hageja ei ole nõus vastuhagis kostja arvamusega kogu kinnistu turuväärtuse ja sellest 1⁄2 mõttelise osa väärtuse leidmisega. Vastuhagis hageja/põhihagis kostja leiab, et eksperthinnangu mõtte kohaselt oleks poole kinnistu väärtus mitte rohkem kui 63 000 eurot. Vastuhagis hageja /põhihagis kostja leiab, et vastuhagis kostja ei ole tasunud täiendavat riiglõivu, et nõuda vastuhagis hagejalt suuremas summas kui 52 500 euro hüvitise tasumist. Lisaks leiab vastuhagis

hageja, et eksperthinnang on vananenud ja esitab eluaseme hinna indekseid kinnitavad dokumendid ( tl 115-119). 17.08.2012 esitab hageja täiendava eksperthinnangu Domus Kinnisvara eksperthinnagu 16.08.2012 seisuga ( tl 130-161), mille kohaselt on kogu kinnistu turuhind 170 000 eurot, millest 1⁄2 kinnistu hind on 85 000 eurot. Kohtumenetluse käik Kohtuistungil jäi hageja selle juurde, et kaasomandi lõpetamisel peab kinnistu jääma kostjale ja viimane peab hüvitama hagejale kaasomandi kaotuse eest 85 000 eurot vastavalt 17.08.2012 kohtule esitatud Domus Kinnisvara ekspertarvamusele. Kostja vaidles ekspertarvamusele vastu, samas ei taotlenud kohtult ekspertiisi määramist, vaid soovis esitada seda iseseisvalt. 30.11.2012 esitas vastuhagis hageja/põhihagis kostja Oberhaus Hindamisteenuste OÜ eksperthinnangu, mille kohaselt novembris 2012 on kinnistu turuväärtuseks 127 300 eurot ning 1⁄2 mõttelise osa väärtuseks 40 000- 50 000 eurot (tl 192- 202). Hageja esitas 10.12.2012 veelkordselt Domus Kinnisvara ekspertarvamuse, mis kinnitas augustis 2012 ekspertarvamuses väljatoodud kinnistu turuväärtust. Maakohtu otsuse põhjendused TsMS § 436 lg 1 kohaselt kohtuotsus peab olema seaduslik ja põhjendatud ja sama paragrahvi lg 2 kohaselt kohus rajab otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. Kui kohus lahendab asja kohtuistungil, rajab kohus otsuse ainult nendele tõenditele, mida istungil uuriti. Kohus uurinud ja hinnanud kõiki tõendeid kogumis ja vastastikuses seoses leiab, et Osaühing Laguna VR KVB hagi tuleb rahuldada osaliselt kaasomandi lõpetamise nõudes, kuid jätta rahuldamata kaasomandi jagamise viisi osas ning Vladislav Boborenko vastuhagi tuleb rahuldada täielikult kaasomandi lõpetamise nõudes ja kaasomandi jagamise viisi osas. Kohus leiab, et hageja esitas küll kaasomandi lõpetamise nõude, kuid ei märkinud alternatiivselt erinevaid kaasomandi lõpetamise viise, siis ei kuulu hageja nõue rahuldamisele täielikult. Kostja vastuhaginõue kuulub rahuldamisele täielikult, kuna tema valis kaasomandi lõpetamise viisiks kinnistu jätmise tema ainuomandisse koos kohustusega välja maksta hagejale tema osa rahas. Nimetatud hagi rahuldamise ulatuse põhimõte tuleneb 04.05.2010 Riigikohtu otsusest 3-2-1-40-05, mille kohaselt kohus võib AÕS § 77 lg 2 järgi valida üksnes selliste kaasomandi lõpetamise viiside vahel, mida on nõutud hagis või vastuhagis. Vaidlust ei ole selles, et OÜ Laguna VR KVB ja Vladislav Boborenko kaasomandis on kinnistu (registrikood XXX) aadressil XXX. Igale kaasomanikule kuulub 1⁄2 kinnistust. Mõlemad pooled on esitanud kaasomandi lõpetamise nõude, kuid vaidlesid kaasomandi jagamise viisi üle (AÕS § 77 lg 2). Hageja palus jätta kaasomandis olev kinnisasi enda

omandisse, hiljem nõustus jätta see kostja omandisse, kostja palus vastuhagis jätta kinnisasi tema omandisse ja kohustada teda maksma hagejale poole selle turuväärtusest. AÕS § 76 lg 1 kohaselt on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. AÕS § 77 lg 2 järgi, kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi kohta, otsustab kohus hageja nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosadeks, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Seega saab kohus otsustada kaasomandi jagamise viisi üle hageja nõudel, kusjuures kohus saab valida üksnes nende kaasomandi lõpetamise viiside vahel, mida on nõutud hagis või vastuhagis. 04.09.2012 Riigikohtu tsiviilkolleegiumi lahendi nr 3-2-1-95-12 kohaselt tuleb kaasomandi lõpetamisel mõlema kaasomaniku huve võimalikult palju arvestada. Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama poolte huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest. Kostja on soovinud jätta kinnistu tähelepanuvääriva huvi tõttu enda omandisse, hageja on sellise kaasomandi jagamise viisiga menetluse kestel nõustunud, mistõttu ei pea kohus vajalikuks täiendavalt kaaluda poolte huve. Maakohus leiab, et kaasomand tuleb lõpetada ja kinnisasi tuleb jätta kostjale kui ühele kaasomanikule, pannes talle kohustuse maksta hagejale (teisele kaasomanikule) välja tema osa rahas. Kaasomandi lõpetamine riivab intensiivselt PS § 32 lg-s 1 sätestatud omandi puutumatuse põhimõtet, mistõttu tuleb tagada õiglane ja kohene hüvitis omandi kaotamise eest. 27.09.2010 Riigikohtu tsiviilkolleegiumi lahendi nr 3-2-1-70-10 kohaselt tagab kaasomandi lõpetamisel õiglase hüvitise maksmise see, kui kaotatud omandi väärtus määratakse kindlaks võimalikult täpselt omandi kaotamise aja seisuga. Sama seisukohta on avaldanud Riigikohus 09.02.2006 lahendis nr 3-2-1-168-05 täpsustades, et omandi väärtuse määramiseks tuleb üldjuhul hinnata kaasomandis oleva asja väärtust tervikuna ja arvestada selle alusel välja kaasomaniku osa rahas tema mõttelise osa suuruse alusel. Lähtuda tuleb seejuures kaasomandis oleva asja kui terviku harilikust väärtusest. Nimetatud põhjustel ei pea kohus põhjendatuks kostja seisukohta, et 1⁄2 kinnistu väärtuse määramisel tuleb lähtuda Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ ekspertarvamuses toodud arvamusega, et kaasomandis oleva 1⁄2 kinnistu müügi puhul ei ole 1/2 kinnistu turuväärtus sa 50 % terve kinnistu turuväärtusest, vaid ca 10 % madalam. Riigikohtu praktika kohaselt võib sedalaadi hagide puhul esitada tõendeid kinnistu väärtuse kohta veel ka ringkonnakohtus, et tagada õiglase hüvitise väljamõistmine võimalikult täpselt omandi kaotamise aja seisuga (09.02.2006 lahend 3-2-1-168-05 p 13). Seetõttu ei pea kohus põhjendatuks menetluosaliste väiteid teise poole eksperthinnangu mittearvestamiseks selle mitteõigeaegse esitamise tõttu.

Asja menetluse käigus on hageja esitanud Domus Kinnisvara eksperthinnangu nr 0057-12NA kinnistu maksumuse osas (tl 130-161, II kd 4-35). 12.08.2012 ja 10.12.2012 aasta seisuga oli kinnistu maksumuseks 170 000 eurot. Kostja poolt on esitatud Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ eksperthinnang nr 39 376/JHV kinnistu maksumuse osas (tl 192- 202), 26.11.2012 aasta seisuga oli kinnistu väärtuseks 127 300 eurot. Kinnistu väärtuse määramisel arvestab kohus keskmist poolte poolt nimetatud kinnisasja väärtust/turuhinda. Kohus märgib, et kummagi poole poolt esitatud eksperdiarvamuses toodud hind võib olla õige, kuna käesoleval ajal keerulises turusituatsioonis on raske täpset kinnisasja hinda määrata. Kohus märgib, et kinnistu väärtuse määramisel tugineb kohus seetõttu TsMS § 233 lg 1 sätestatule, kuna väärtuse hindamiseks vajalike asjaolude täielik väljaselgitamine oleks kohtu hinnangul ebamõistlikult kulukas, siis kohus arvestab asjaolu, et kohtule esitatud eksperthinnangute vahe on vaid mõned kuud, mistõttu kinnistu täpseimaks väärtuseks tuleb lugeda keskmist poolte poolt eksperthinnangutega esitatud vara tervikväärtust. Keskmist väärtust arvestab kohus seetõttu, et ekperthinnangutes kasutatakse sama metoodikat (kaalutud keskmise leidmine). Mõlemad pooled on olnud seisukohal, et nende esitatud ekspertarvamus on ainuõige, kuid kumbki pool ei ole taotlenud kohtult kinnistu turuväärtuse ekspertiisi määramist, kuigi kohus sellisele võimalusele poolte tähelepanu juhtis. Kohus leiab, et eeltoodud põhjendustel on kinnistu väärtuseks/turuhinnaks käesoleval ajal 170 000 + 127 300/ 2= 148 650 eurot, millest 1⁄2 kinnistu väärtuseks on 148 650/ 2= 74 325 eurot. Kohus märgib, et arvestamisele ei kuulu kostja vastuväide kinnistu väärtuse määramisel, et hageja ei ole tasunud täiendavat riigilõivu. Hageja nimetas hagiavalduses hagihinnaks 5250 eurot, so 1/10 hagejale kuuluva osa väärtusest, mis vastas TsMS § 126 lg 2 1 sätestatule hagi menetlusse võtmise ajal. Samasuguse hagihinna on nimetanud ka kostja esitades vastuhagi. Kohus märgib, et kuna mõlemad pooled on esitanud kaasomandi lõpetamise ja asja jagamise nõude, siis on tavaline, et kinnistu väärtus võib kohtumenetluse ajal suureneda, kuid see asjaolu iseenesest ei ole põhjenduseks jätta välja mõistmata kaasomandi kaotuse eest poolele õiglane hüvitis. Ka ei loe kohus põhjendatuks kostja väited hageja ekperthinnangu mittearvestamiseks põhjendusel, et hindaja on tuginenud valedele järeldustele ehitustööde tegemise aja osas ja need vead on oluliselt mõjutanud kinnisvara maksumust. Kohus leiab, ehitustööde tegemise aeg iseenesest ei muuda kinnistu väärtust, kuna hindaja hindab kinnistut tervikuna ning ka mõnede tööde tegemine/ tegemata jätmine ei pruugi muuta kinnistu hinda, rääkimata tööde tegemisest paar aastat varem. Nimetatud põhjendustel tuleb rahuldada hagi osaliselt kaasomandi lõpetamise nõudes, kuid jätta rahuldamata kaasomandi jagamise viisi osas ning rahuldada vastuhagi täielikult kaasomandi lõpetamise nõudes ja kaasomandi jagamise viisi osas: so lõpetada Osaühing Laguna VR KVB ja Vladislav Boborenko kaasomand kinnistul aadressil XXX (registriosa XXX) ja jätta kinnisasi kostja Vladislav Boborenko ainuomandisse kohustusega maksta Osaühingule Laguna VR KVB välja hüvitis 74 325 eurot.

Kohtukulude jaotusest TsMS § 173 lg 1 kohaselt asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 173 lg 4 kohaselt menetluskulude jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma. TsMS § 163 lg 1 kohaselt hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kuna kaasomand lõpetati mõlema poole huvides, jätab kohus poolte menetluskulud nende endi kanda. Sama seisukohta on avaldanud Riigikohus 27.09.2010 lahendis 3-2-1-70-12. Riigikohus leidis, et kuna kaasomand lõpetati mõlema poole huvides, siis menetluskulude jagamisel ei saa lähtuda sellest, et kohus lõpetas kaasomandi kostja soovitud viisil, vaid on põhjendatud ja õiglane jätta menetluskulud poolte endi kanda. Kohtuotsus toimetatakse menetlusosalistele kätte.

Kohus juhindus TsMS § 173, 174, 436, 442, 630-632 nõudeist. (allkirjastatud digitaalselt) Kristel Vedro kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.