Asjaõigus › Omandiasjad

2(9)

Kogu hoone netopind on 9002,9 m2, kunstikooli osa 882,1 m2. Kunstikooli kasutuses olnud ruumid on muust kooli osast eraldatud ja neil oli iseseisev sissekäik. Kostja oli nõus tasuma hagejale üüri kunstikooli kasutuses olnud ruumide eest summas, mis vastab kogu hoone rendiarvestusele 2,5 miljonit krooni aastas ehk 23,15 kr/m2. Ühe kuu rent oleks olnud 20 420,60 krooni ning 14.09.2006 kuni 21.05.2007 oleks üür olnud 168 057 krooni. Kostja võttis hagist õigeks kunstikooli ruumide rendi 28 kr/m2, mida tulnuks maksta 22.05.2007. Kuna põhinõue on põhjendamatu, on põhjendamatu ka viivisenõue. Kostja põhikohustus, mis saab kõige rohkem olla 168 057 krooni, tekkis seejärel, kui hageja teatas kostjale lepingueelsete läbirääkimiste ühepoolsest lõpetamisest 15.03.2007. Viivisele tuleb kohaldada VÕS § 162, kuna viivis on kostja esile toodud asjaolusid arvestades ebamõistlikult suur ning vastuolus hea usu ja mõistlikkuse põhimõttega. Esimese astme kohtu otsus ja põhjendused Maakohus rahuldas hagi osaliselt ja mõistis välja Viimsi vallalt AS Esmar kasuks põhinõudena 2558,52 eurot ning viivise 4859,05 eurot perioodi eest 01.10.2007-23.01.2012 ja alates 24.01.2012 seadusjärgses määras põhinõudelt 2558,52 eurot kuni põhinõude rahuldamiseni. Menetluskulud jättis kohus 4,89 % ulatuses kostja kanda ning 95,11 % ulatuses hageja kanda. AÕSRS § 91 kohaselt loetakse enne asjaõigusseaduse, kinnistusraamatuseaduse ja nendega seonduvate seaduste muutmise seaduse jõustumist sõlmitud vallasasja või õiguse kasutusvalduse leping vallasasja või õiguse üüri- või rendilepinguks, millele kohaldatakse võlaõigusseaduses üürivõi rendilepingu kohta sätestatut, kui lepingupoolte kokkuleppest ei tulene teisiti. Kuna AÕSRS § 91 ei arvesta võimalust, et vallasasja kasutusvalduse leping võis olla sõlmitud ka tasuta kasutamise lepinguna, tuleb õiguslünga täitmiseks kasutada AÕSRS § 91 analoogiat ja lugeda kõnealune leping alates 01.07.2003 tasuta kasutamise lepinguks VÕS § 389 jj mõttes. Vastavalt VÕS § 393 lg-le 3 kui eseme kasutustähtaega ei ole määratud ja see ei tulene eseme kasutamise eesmärgist, võib kasutusse andja lepingu üles öelda ja nõuda eseme tagastamist igal ajal pärast lepingu sõlmimist. Lepingu eseme tagastamisele kohaldatakse asjaõigusseadusest tulenevat valduse üleandmise regulatsiooni. AÕS § 36 lg 1 kohaselt omandatakse valdus tegeliku võimu saamisega asja üle või abinõude üle, mis võimaldavad tegelikku võimu asja üle. Sellest sättest tulenevalt piisas praegusel juhul hoone või osa ruumide valduse üleandmiseks hagejale sellest, kui kostja vabastas hoones asuvad ruumid või osa ruume, teatas sellest hagejale ja ei teinud hagejale edaspidi takistusi ruume vallata. Vaidlus puudus selles, et õppetöö Viimsi Keskkooli hoones toimus kuni 2006 aasta kevadeni, 01.09.2006 alustati õppetööd uues Viimsi Keskkoolis ja sinna keskkooli oli üle viidud kogu üldhariduskool Männi tee 2 asuvast keskkooli hoonest. Kostja on avaldanud, et 22.05.2007 toimus hageja ja kostja esindajate osavõtul ruumide ülevaatus ja tõdeti, et ruumid on koristamata (tl 55 I kd). Vaidlust ei ole selles, et 22.05.2007 seisuga oli keskkooli ruumides mõningates kooliklassides tahvlid, koolipingid ja klassisisustus. Kostja väitel oli tegemist väheväärtuslike asjadega, mida kostja enam kasutada ei soovinud ja kostjal oli asjade maha jätmiseks kokkulepe hagejaga. Kuigi sellise kokkuleppe kohta asja materjalides tõendeid ei ole, on tõendatud kostja väide, et 14.09.2006 oli kostja keskkooli ruumidest ära viinud talle vajalikud asjad, jättes ruumidesse mõned mittevajalikud asjad. Sellest, et kostja jättis mõned talle mittevajalikud asjad ruumidesse, võivad tuleneda küll kahjunõuded seoses koristamisega, kuid see ei tähenda, et kostja ei oleks ruume vabastanud AÕS § 36 lg 1 mõttes. Asjaolude pinnalt pidi ruumide omanikule olema selge, et kostja on asjadest loobunud ning et asju pidi olema võimalik mõistliku pingutuse tulemusena eemaldada. Mõningase klassisustuse maha jätmine ei takistanud hagejal hoone keskkooli osa üle valdust teostada sisuliselt ja reaalselt. 23.06.2006 toimus poolte kohtumine, kus arutati ka Viimsi Keskkooli hoone tulevikku. 23.06.2006 kohtumise protokolli punktis 2 on märgitud, et müügitehingu toimumiseni on AS Esmar nõus kooli pikaajaliselt rentima 2,5 miljoni krooniga aastas, kes kasutaks seda omal

3(9)

äranägemisel (alg-, huvi ja muud haridusvaldkonnad ja sellega sarnased või seotud valdkonnad). Viimsi vallal on õigus rendilepingu kehtivuse ajal koolimaja kinnistu omandada võttes arvesse kokkulepitavat hinnakujunduse mehhanismi. Kuna Viimsi vald ei kasuta järgmisel õppeaastal Viimsi keskkooli ruume täies mahus (täituvuse küsimus ja remonttööde küsimus), teeb Viimsi Vallavalitsus ettepaneku maksta renti reaalselt kasutatava pinna järgi, võttes aluseks AS Esmar poolt pakutud rendi hinna (kaks miljonit viissada tuhat krooni aastas). AS Esmar kaalub Viimsi Vallavalitsuse ettepanekut ja esitab oma seisukohad järgmisel kohtumisel 30.06.2006. 30.06.2006 toimus Viimsi Vallavalitsuse istung, kus osales ka hageja esindaja T. T. ja R. M. ning kus arutati Viimsi Keskkoolihoone müüki. Nimetatud istungil allkirjastas 23.06.2006 kohtumise protokolli hageja esindaja R. M. , seega oli hageja teadlik 23.06.2006 kohtumise protokolli sisust. 23.06.2006 protokolli tõlgendamisel järeldub, et hageja ja kostja pidasid kaugelearenenud läbirääkimisi Viimsi Keskkoolihoone ostmiseks kostja poolt. Viimsi Vallavalitsuse istungi protokollist 30.06.2006 (tl 47 I kd) nähtub, et hageja esindaja T. T. avaldas nõustumust müüa hoone pärast hoone aluse maa erastamist kostjale 50 miljoni krooniga ja nõustumust sõlmida tulevikus üürileping kuni hoone müümiseni. 14.11.2006 võttis Viimsi Vallavolikogu vastu otsuse nõustuda Viimsi Keskkooli hoone ostmisega kui ostuhind ei ületa 50 miljonit krooni. Kuna kostjal oli alust pidada juunis 2006 koolihoone müüki tõenäoliseks, siis võisid hageja ja kostja pidada mõistlikuks ruumide vabastamisest teavitamist suhteliselt mitteformaalses vormis. 23.06.2010 protokollist nähtuvalt, pidi hagejale olema teada, et õppetöö Viimsi Keskkooli hoones toimus kuni 2006 aasta kevadeni, sest 01.09.2006 alustati õppetööd uues Viimsi Keskkoolis ja sinna keskkooli oli üle viidud kogu üldhariduskool Männi tee 2 asuvast keskkooli hoonest. Seega pidi hageja eeldama, et kostja ei soovi keskkooli ruume 2006 aasta sügisel kasutada ja selle kaudu pidi hageja mõistma protokollis kasutatud väljendi „täituvuse küsimus“ sisu. 23.06.2006 protokolli tõlgendamisel nähtub, et hagejale oli teada hoone üldine seisukord ja asjaolu, et hoone vajab renoveerimist. Hageja pidi mõistma protokollis kasutatud väljendi „remonttööde küsimus“ sisu selliselt, et ilma täiendava remondita ei ole võimalik keskkooli ruume kasutada. Kuna kunstikooli kasutuses olnud ruumid olid muust kooli osast eraldatud ja neil oli iseseisev sissekäik, võis hageja eeldada, et ruumide osalise kasutamise all peab kostja silmas üksnes kunstikooli osa kasutamist. Arvestades eelnimetatud asjaolusid, 23.06.2006 protokolli väljendust: „Kuna Viimsi vald ei kasuta järgmisel õppeaastal Viimsi keskkooli ruume täies mahus (täituvuse küsimus ja remonttööde küsimus), teeb Viimsi Vallavalitsus ettepaneku maksta renti reaalselt kasutatava pinna järgi“ pidi hageja mõistma, et kostja ei kavatse pärast 14.09.2006 hoone keskkooli osa kasutada. Seega teavitas kostja hiljemalt 30.06.2006 hagejat, et on vabastanud hoone keskkooli osa pindalaga 8120,8 m2. Vaidlust ei ole selles, et hoone võtmete üks komplekt anti hagejale üle 07.06.2007 ning teine 29.08.2007. Võtmete üle andmata jätmist ei saa pidada takistuseks valduse teostamisel. Kuivõrd kostja hoone keskkooli osa valdamisele takistusi ei teinud, on tõendatud hoone keskkooli osa valduse üleminek kostjalt hagejale enne 16.09.2006. Hoone kunstikooli osa vabastas kostja 22.05.2007. Kostja 09.05.2007 kirjast nähtub, et kostja on teatanud ruumide vabastamisest alates 21.05.2007 ja palunud tulla võtmeid vastu võtma 22.05.2007 (tl 27 I kd). Hoonesse mittevajalike asjade jätmine, hooneosa koristamata jätmine ja ka võtmete üleandmata jätmine ei välista valduse üle andmist. Samuti ei oma valduse üleandmise seisukohalt tähendust see, et pooled ei allkirjastanud samaaegselt valduse üleandmise akti ega suutnud akti sõnastuses kokkuleppele jõuda, millega seoses akti vormistamine lükkus edasi. Seega kuna kostja on kunstikooli ruumid 22.05.2007 seisuga asjadest vabastanud ja teatanud hagejale ruumide vabastamisest, siis on valdus sellega kostjalt hagejale üle läinud alates 22.05.2007. Hageja väitel valdas kostja alusetult kunstikooli ruume perioodil 16.09.2006-22.05.2007. Vastavalt VÕS § 115 lg-le 1 kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse

4(9)

täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist. Vastavalt VÕS § 127 lg-le 4 isik peab kahju hüvitama üksnes juhul, kui asjaolu, millel tema vastutus põhineb, on kahju tekkimisega sellises seoses, et tekkinud kahju on selle asjaolu tagajärg (põhjuslik seos). Tõendina selle kohta, et hagejal oli kavatsus ja võimalus tulu saada, on hageja esitanud Hauster Kinnisvara OÜ pakkumise 2008 aastast. Kostja ei ole eitanud, et hageja on hoonet välja üürimiseks pakkunud. Samas ei ole vaidlust selles, et kuni tänaseni ei ole hoonet üürida soovivaid isikuid leitud. Kuivõrd hagejal ei ole õnnestunud tänaseni üürnikku leida, siis hageja võimalik üüritulu kaotamine ei ole põhjuslikus seoses kostja rikkumisega ning hageja nõue VÕS § 115 lg 1 alusel on põhjendamatu. Alternatiivselt palus hageja VÕS § 1037 alusel välja mõista hüvitise perioodi eest 14.09.2006 kuni 29.08.2007 summas 305 153,15 eurot ja viivise perioodi eest 01.10.2007 kuni 30.11.2011 summas 119 739,31 eurot ja alates 30.11.2011 VÕS § 113 lg 1 ja VÕS § 94 sätestatud määras tasumata põhinõudelt kuni põhinõude täitumiseni. Alusetu rikastumise teel saaduks ja hüvitamisele kuuluvaks esemeks võib käesoleval juhul olla muu hulgas rikkumise teel saadud kasutuseelised TsÜS § 62 lg 1 järgi. Kostja kasutuseeliseks TsÜS § 62 lg 1 tähenduses saab olla kasu, mida ta sai seetõttu, et ei pidanud teistelt isikutelt kooliruume üürima. Kasutuseeliste väärtuse kindlaksmääramiseks on kohus määranud ekspertiisi. Koolihoone sobivate pindade üüri leidmine võrdlusmeetodil on äärmiselt raske, sest koolihoonete üüriturg ei ole välja kujunenud. Ekspert on kasutanud kapitaliseeritud kulu- ja tulumeetodit. Ekspert on meetodi lähteandmeid asjakohaselt põhistanud ning eksperdi selgitused on usutavad ja piisavad. Lõpptulemusena on ekspert jõudnud järeldusele, et sarnaste pindade majanduslikult mõistlik üürimäär on 3,21 eur/m2. Arvestades, et kunstikooli ruumid oli halvemas seisukorras kui keskkooli osa, leidis ekspert, et kunstikooli osa ruumide majanduslikult mõistlik üürimäär peaks olema 2,31 eur/m2 ja ülejäänud ruumidel 3,3 eur/m2. Täiendavalt on ekspert hinnanud, milline on hinnatava hoonega sarnaste pindade turutingimustele vastav üürimäär võrdlusmeetodil (lk 163 II kd). Konkreetseid võrdlustehinguid ära toomata on ekspert leidnud, et Harjumaal Viimsi vallas asuvate ja kunstikooli tegutsemiseks sobivate ruumide suurusega 822,1 m2 välja üürimisel perioodil 14.09.2006 kuni 22.05.2007 oleks turutingimustele vastav üür 1,9-3,2 eur/m2. Kohus määras hinnatava üüri suuruse lähtudes kapitaliseeritud tulude-kulude meetodist arvestades ka teistel meetoditel saadud tulemustega ning leidis, et Harjumaal Viimsi vallas asuvate ja kunstikooli tegutsemiseks sobivate ruumide suurusega 822,1 m2 välja üürimisel perioodil 14.09.2006 kuni 22.05.2007 oli turutingimustele vastavaks üüriks 2,31 eur/m2. Seega on kasutuseelise väärtuseks, mille võrra kostja alusetult rikastus 63,30 eurot päevas. Kostja on hoonet alusetult vallanud perioodil 17.09.2006 kuni 22.05.2007, seega on kostja alusetult säästnud 15 572,15 eurot. Sellest summast on kostja 23.11.2010 hüvitanud hagejale 203 619,03 krooni ehk 13 013,63 eurot, seega on tasumata 2558,52 eurot. Hageja on palunud välja mõista seadusjärgse viivise alates 01.10.2007 kuni 30.11.2011 summas 119 739,31 eurot ja alates 30.11.2011 viivise VÕS § 113 lg 1 ja VÕS § 94 sätestatud määras tasumata põhinõudelt kuni põhinõude täitumiseni. Kostja säästis alusetult 15 572,15 eurot, millest kostja on hüvitanud 23.11.2010 hagejale 13 013,63 eurot. Seega tuleb kostjalt välja mõista viivised summas 4859,05 eurot. Apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus Hageja palub tühistada maakohtu otsuse osas, milles kohus jättis rahuldamata AS Esmar hagi Viimsi valla vastu 302 594,63 euro saamiseks põhinõudena ning nõudele lisandunud sissenõutavaks muutunud viivise saamiseks. Teha nimetatud osas uus otsus, millega hagi rahuldada ja mõista Viimsi vallalt AS Esmar kasuks välja täiendavalt 302 594,63 eurot ning rahalise kohustuse täitmisega viivitamisest tekkinud viivis seisuga 30.11.2011; juhul, kui kohus leiab, et nõuet tuleb käsitleda kahju hüvitamise nõudena summas 117 756,83 eurot (122 615,88 - 4859,05) ja juhul, kui

5(9)

kohus leiab, et kohaldamisele kuuluvad alusetu rikastumise sätted, siis 114 880,26 eurot (119 739,31 - 4859,05). Alates 30.11.2011 mõista välja viivis põhinõudelt VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras kuni põhinõude täitumiseni. Viiviste kogusumma ei tohi ületada põhinõude summat. Kõik menetluskulud jätta Viimsi valla kanda. Kohus eristas otsuses ebaõigesti kogu keskkooli hoone valduse üleandmist niinimetatud kunstikooli valduse üleandmisest. Kohus jättis tähelepanuta, et 27.08.1996 vara tasuta kasutamise lepingu alusel oli kostja kasutuses kogu Viimsi Keskkooli hoone. Seega pidi kostja lepingu lõppemisel tagastama kogu hoone. VÕS § 83 lg 1 sätestab, et kui kohustus tuleb täita ühekorraga, siis võib võlausaldaja keelduda kohustuse ositi täitmise vastuvõtmisest, välja arvatud kui see oleks vastuolus hea usu põhimõttega. Seega ei saa valduse vabastamise kohustust lugeda täidetuks enne, kui kostja oli vabastanud kogu hoone, oli sellest hagejale teatanud ja ei teinud edaspidi takistusi kogu hoone valdamisel. Hageja ei ole väljendanud nõustumust kohustuste ositi täitmisega ehk selliselt, et kunstikooli hoone tagastatakse ülejäänud hoonest eraldi. Kunstikooli hoone osa ja ülejäänud hoone osa moodustavad ühtse terviku. Kohus on otsuses ületähtsustanud asjaolu, et kunstikooli osal on eraldi sissepääs. Eraldi sissepääs ei muuda kunstikooli osa eraldi objektiks. Puudub vaidlus, et kostja ei vabastanud 14.09.2006 kogu hoonet. Kostja omaksvõtuga on tõendatud, et ta jätkas kunstikooli osa kasutamist vähemalt kuni 22.05.2007. Kohus hindas ebaõigesti hageja ja kostja vahelise kohtumise protokolli 23.06.2006 ning tuvastas, et kostja teavitas hagejat protokolli kaudu hoone keskkooli osa vabastamisest. Esiteks moodustas koolihoone ühtse terviku, mistõttu pidi kohus tuvastama valduse üleandmise eelduste täitmise kogu hoone suhtes. Tuvastades asjaolu, et 23.06.2006 täitis kostja teatamiskohustus üksnes hoone keskkooli osa suhtes, tuvastas kohus ühtlasi, et valduse vabastamise eeltingimus kogu hoone osas on täitmata. Kohus ei tuvastanud, et 23.06.2006 oleks kostja poolt kogu hoone vabastatud ja et nimetatud protokollis oleks kostja valduse vabastamisest hagejale teatanud. Seega tõendab protokoll, et keskkooli hoone oli protokolli koostamise seisuga kostja valduses ning jäi kostja valdusesse ka peale protokolli koostamist ja allkirjastamist 30.06.2006. Teiseks on sisulise õigusliku tähenduseta hageja teadmine sellest, mis ajani toimus õppetöö Viimsi Keskkooli hoones. Asjaolu, kas üldhariduskooli töö viidi 01.09.2006 üle uude hoonesse, ei ole samastatav valduse vabastamisega. See, millisel otstarbel jätkas kostja hoone valdamist peale 01.09.2006, ei oma tähendust. Oluline on valduse faktiline vabastamine. Õige on, et 22.05.2007 vaadati üle kogu hoone ja tõdeti, et ruumid on koristamata. Asjas esitatud tõenditel ei põhine aga kohtu väide, mille kohaselt oli kostjal hagejaga mõningate kooli tööks vajalike asjade maha jätmiseks kokkulepe. Sellist kokkulepet ei ole hageja kunagi sõlminud ja menetluses ei leidnud ka nimetatud kokkulepe tõendamist. Kohtu järeldus on vastuoluline, kuna esmalt kohus tuvastab, et vastava kokkuleppe kohta puuduvad tõendid, kuid loeb samas lauses tõendatuks kostja väite, et 14.09.2006 oli kostja keskkooli ruumidest ära viinud talle vajalikud asjad, jättes ruumidesse mõned mittevajalikud asjad. Nimetatud asjaoludest tulenevalt puudusid asjas tõendid, mille kohaselt oleks kostja hoone keskkooli osa faktiliselt vabastanud ja kohus on hoone faktilise vabastamise ebaõigesti tuvastanud. 23.06.2006 protokollist ja 30.06.2006 protokollist järeldub, et kostja kavatses hoonet renoveerida, mitte vabastada ja hagejale üle anda. Kolmandaks ei vasta kohtu poolt 23.06.2006 protokollile antud hinnang protokollis väljendatule. TsÜS § 75 lg 1 sätestatu tõlgendamisel on oluline, et tahteavalduse tegija tegelikku tahet arvestatakse üksnes siis, kui tahteavalduse saaja seda tahet teadis või pidi teadma. Kui sellist teadmist või teadma pidamist ei ole võimalik tuvastada, tuleb kohaldada mõistliku isiku standardit tahteavalduse sisu ja õigusliku tagajärje väljaselgitamisel. Kohus on õigesti leidnud, et protokolli tõlgendamisel tuleb arvestada, et kostja ja hageja pidasid läbirääkimisi Viimsi Keskkooli hoone ostmiseks. Juttu on hoone ostmisest tervikuna ning selle rentimisest kuni tehingu tegemiseni tervikuna 2,5 miljoni krooniga aastas. Viimsi Vallavalitsuse 30.06.2006 protokollist nähtub, et hageja avaldas nõustumust, et kuni keskkooli hoone müümiseni kostjale tuleb sõlmida Viimsi

6(9)

Keskkooli hoone kasutamiseks üürileping. Viimsi Vallavalitsuse 14.11.2006 protokolli punktis 1 avaldab kostja, et ta on nõus ostma Viimsi Keskkooli hoone, kui ostuhind ei ületa 50 000 000 krooni, ostuhinnast arvata maha kuni ostu-müügilepingu sõlmimiseni tasutud üüritasu. Punktis 2 avaldab kostja nõustumust kogu kooli hoone üürile võtmisega kuni hoone omandamiseni tingimusel, et üüritasu kogu hoone kasutamise eest ei ole suurem kui 2 500 000 krooni aastas. Nimetatud protokollidest järeldub, et kostja tahe oli suunatud kogu hoone ostmisele ning kuni ostmiseni selle kasutamiseni üürilepingu alusel. Pakutav üürihind 2 500 000 krooni on arvestatud kogu hoone eest. Kostja ei ole kunagi avaldanud tahet osta või võtta üürile osa kooli hoonest Selliselt on hageja kostja tahet ka tõlgendanud ning kostja ei ole avaldanud hagejale teistsugust tahet. 23.06.2006 protokollist saab järeldada, et kostja taotleb tasumisele kuuluva üüri alandamist perioodi eest, mil ta ruume kooli tegevuseks ei kasuta ning teeb ettepaneku maksta üüri tegelikult kasutava pinna eest. Nimetatud lausest ei saa aga järeldada, et kostja pakkus hagejale hoone osalist vabastamist. Seega 23.06.2006 protokollist ja järgnevatest protokollidest järeldub, et kostja kavatses kogu hoonet kasutada kuni selle omandamiseni, tasudes selle eest müügitehingu sõlmimiseni 2 500 000 krooni aastas. 23.06.2006 toimunud kohtumise protokoll ei tõenda kostja väidet, et ta teatas hagejale keskkooli ruumide vabastamisest juba hiljemalt 23.06.2006. Pooled pidasid läbirääkimisi Viimsi Keskkooli hoonega seotud küsimustes, kuid ei saavutanud kokkulepet. Nimetatud läbirääkimiste käigus ei informeerinud kostja hagejat kordagi asjaolust, et kavatseb vabastada hoone valduse (va kunstikooli osa). Hagejal puudus peale 01.09.2006 isegi võimalus siseneda keskkooli hoonesse, rääkimata hoone üle tegeliku võimu teostamisest. Kostja võimaldas hagejal esmakordselt hoonesse siseneda 22.05.2007. Hoone võtmed anti üle 29.08.2007. Asjaolu, et kostja märkis 22.05.2007 kuupäeva kandvas aktis, et vabastas keskkooli hoones asuvad ruumid (va kunstikooli ruumid) 01.09.2006, ei oma valduse ülemineku fakti hindamisel õiguslikku tähendust. Kostja ei andnud hoone ega selle osa valdust hagejale üle ka 22.05.2007 ning kohus on hoone osa valduse üleandmise nimetatud kuupäeval ebaõigesti tuvastanud. Samal kuupäeval koostatud „Viimsi Keskkooli hoones asunud Viimsi Kunstikooli kasutuses olnud ruumide üleandmisevastuvõtmise akt“ tõendab nimetatud väidet. Aktist tuleneb, et kostja ei pakkunud hagejale koolihoone valduse vabastamist, vaid oli valmis hoone valduse vabastama tingimusel, et hageja aktsepteerib tegelikkusele mitte vastavat kinnitust, et keskkooli ruumid on vabastatud alates 01.09.2006. Kuivõrd kostja ei pakkunud hagejale 22.05.2007 kohast täitmist, siis ei läinud ruumide valdus nimetatud kuupäeval üle. Kostja vabastas valduse 29.08.2007, mil ta saatis hagejale keskkooli hoone võtmed. Hageja ei seosta valduse vabastamise fakti mitte võtmete saatmise faktiga ruumidele juurdepääsu võimaldamise tähenduses, vaid võtmete saatmine väljendab kostja tahteavaldust ruumide valduse vabastamiseks. Võtmete edastamisega väljendas kostja üheselt, et nõustub hoone tingimusteta vabastamisega, loobudes ühtlasi oma varasematest nõuetest. Kohus hindas ebaõigesti tõendeid, jättes rahuldamata hageja alternatiivse valduse rikkumise faktist tuleneva kahjuhüvitamise nõude. Kohus pidi hindama, kas hagejal oli kavatsus ja võimalus tulu saada, mitte seda, kas hageja kavatsused realiseerusid. Kohus on põhjusliku seose tuvastamisel lähtunud ebaõigetest eeldustest. Kohus ei tuvastanud, et hagejal puudus kavatsus ja võimalus tulu saada ega seda, et hageja ei oleks objekti spetsiifikat arvestades mitte mingil moel tulu saanud. Kohus jättis otsuses ebaõigesti hinnangu andmata 24.01.2007 OÜ BREM Kinnisvarabüroo tegevjuht A. P. poolt hageja tegevjuht R. M-le saadetud e-kirjale, mis oli saadetud vastusena hageja pöördumisele leida võimalus Viimsi Keskkooli väljaüürimiseks. Nimetatud kiri kinnitab väidet, mille kohaselt hagejal oli kavatsus hoone välja üürida. Seega on kohus rikkunud VÕS § 115 lg-t 1, kuna antud norm on jäetud kohaldamata ning ebaõigesti kohaldanud ka VÕS § 127 lg-t 4, kuna lähtus normi sisustamisel ebaõigetest eeldustest ning jättis menetlusnorme rikkudes tähelepanuta hageja poolt esitatud väited ja tõendid. Hageja asus menetluses seisukohale, et kui puuduvad alused lepingulise vastutuse kohaldamiseks VÕS § 115 lg 1 alusel, on hagejal kostja vastu alusetust rikastumisest tulenev nõue

7(9)

VÕS § 1037 järgi. Kohus on õigesti leidnud, et VÕS § 1037 on kohaldatav ning kostja on kohustatud maksma hagejale hüvitist, kuid määratles ebaõigesti rikkumise perioodi ja vastustaja valduse ulatuse. Kohus jõudis tõendeid hinnates ebaõigele järeldusele, et hageja nõuete aluseks on asjaolu, et kostja valdas alusetult kunstikooli ruume pindalaga 882,1 m2 perioodil 16.09.200622.05.2007. Kohtule esitatud tõenditega on tõendatud, et kostja valdas kogu keskkooli hoonet pindalaga 9002,9 m2 õigusliku aluseta 14.09.2006 kuni 29.08.2007. Seega pidi kohus lähtuma nimetatud perioodist. Alusetu rikastumise teel saaduks ja hüvitamisele kuuluvaks esemeks võib olla rikkumise teel saadud kasutuseelised TsÜS § 62 lg 1 järgi. Kasutuseeliste väärtuse hindamisel tuleb lähtuda hageja hoone või selle osa (kunstikooli ruumid) kasutusõiguse väärtusest. Seega on kostja poolt kokku hoitud kulutused määratavad läbi kogu keskkooli hoone kasutusõiguse väärtuse. Kostja on nimetatud osas kulutusi kokku hoidnud, kuna ta ei pidanud tegema viidatud ulatuses kulutusi samaväärsete ruumide üürimiseks. Kuivõrd perioodi eest 14.09.2006 kuni 29.08.2007, oli kogu hoone kostja valduses, tuleb hüvitis mõista välja kogu nimetatud perioodi eest. Kohus on kasutuseeliste väärtuse määramisel lähtunud küll õigest metoodikast, kuid on hüvitise määramisel lähtunud ebaõigest tuvastusest, mille kohaselt oli kostja valduses üksnes kunstikooli osa. Tuvastades nimetatud asjaolu ebaõigesti, lähtus kohus ruutmeetri hinna määramisel eksperthinnangu alusel ekslikult kunstikooli ruumide üürimäärast, milleks oli 2,31 eur/m2, mitte aga kogu kompleksi keskmisest üürimäärast 3,21 eur/m2. Seega on üürimäära ebaõige tuvastamine seotud kohtu eksimusega ruumide valduse vabastamise aja tuvastamisel. Kuivõrd kasutuseeliste väärtus on ka VÕS § 1037 alusel esitatud nõude puhul määratav läbi kasu, mida isik sai seetõttu, et ei pidanud teistelt isikutelt sarnaseid ruume üürima, siis ei erine kasutuseeliste väärtus alusetu rikastumise nõude puhul kasutuseeliste väärtusest kahju hüvitamise nõude puhul. Nimetatud summast tuleb täiendavalt maha arvata kulutused, mida hageja oleks pidanud tegema seoses hoone haldamisega 11 kuu ja 15 päeva eest summas 59 799,99 krooni, so 3821,92 eurot. Seega juhul, kui kostja oleks soovinud üürida samaks perioodiks analoogses seisus ruume, siis oleks ta pidanud tasuma ruumide eest kokku 321 988,709 eurot. Arvestades nimetatud summalt maha hageja võimalikud kulutused, on nõue 318 166,789 eurot. Nimetatud summast tuleb maha arvata kostja poolt 23.11.2010 hagejale tasutud 13 013,63 eurot. Eeltoodud asjaoludest tulenevalt on kohus menetlusõiguse rikkumise ja seaduse ebaõige kohaldamise tagajärjena jätnud ebaõigesti rahuldamata hagi 302 594,63 euro ( 305 153,15 - 2558,52) saamiseks põhinõudena. Kohus on õigesti leidnud, et hageja on õigustatud nõudma viivise tasumist seaduses sätestatud määras. Kohtu eksimus viivise nõude arvutamisel seisneb põhinõude suuruse ebaõiges määramises, mis on omakorda seotud nõude aluseks olevate asjaolude ebaõige tuvastamisega. Seega kuulub kohtuotsuse tühistamisel apelleeritavas osas muutmisele ka põhinõudelt arvestatav viivis. Viivise suurus sõltub hageja poolt esitatud nõude õiguslikust kvalifitseerimisest kohtu poolt ja rahuldamise ulatusest. Vastus apellatsioonkaebusele Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et Harju Maakohtu 23.01.2012 otsus on seaduslik ja põhjendatud otsuses toodud motiividel. Kuna kolleegium nõustub täielikult maakohtu põhjendustega, siis ei pea vajalikuks neid tulenevalt TsMS § 654 lg-st 6 korrata. TsMS § 652 lg 1 p 1 kohaselt võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel ja lahendamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud niivõrd, kuivõrd puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut

8(9)

tuvastamist vajalikuks. Kolleegiumil puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta. Seega ei pea kolleegium asjaolude uut tuvastamist vajalikuks. Maakohus on õigesti kohaldanud materiaalõiguse norme. Apellatsioonkaebuses kordab hageja hagiavalduses esitatud seisukohti. Maakohus on neile kõigile hinnangu andnud, millega kolleegium nõustub. Maakohus tuvastas otsuses tõenditele viidates õigesti, et hageja nõue VÕS § 115 lg 1 alusel on põhjendamatu. Saamata jäänud tulu eest hüvitise saamiseks peab hageja tõendama, et tal oli kavatsus ja võimalus tulu saada, kuid seda hageja veenvalt tõendanud ei ole. Arvestada tuleb hoone eripäraga, st sellega, et vaidlusalune hoone oli sotsiaalobjekt (koolihoone). Hageja ei ole tõendanud, et oleks teinud kulutusi ümberehitusele või remondile koolihoonena kasutusel olnud ruumides, et neid olnuks üldse võimalik anda rendile bürooruumidena. Põhjendatud ei ole kaebuses toodud seisukoht, mille kohaselt maakohus eristas otsuses ebaõigesti kogu keskkooli hoone valduse üleandmist niinimetatud kunstikooli valduse üleandmisest. Lepingu eseme tagastamisele kohaldatakse asjaõigusseadusest tulenevat valduse üleandmise regulatsiooni. AÕS § 36 lg 1 kohaselt omandatakse valdus tegeliku võimu saamisega asja üle või abinõude üle, mis võimaldavad tegelikku võimu asja üle. Maakohus leidis kõiki asjas esitatud tõendeid kogumis hinnates põhjendatult, et AÕS § 36 lg-st 1 tulenevalt piisas praegusel juhul hoone või osa ruumide valduse üleandmiseks hagejale sellest, kui kostja vabastas hoones asuvad ruumid või osa ruume, teatas sellest hagejale ja ei teinud hagejale edaspidi takistusi ruume vallata. Seda seisukohta kajastas Riigikohus ka samas asjas tehtud lahendi 3-2-1-46-09 p-s 10. Maakohus on õigesti tuvastanud vaidlusaluste ruumide valduse üleandmise aja ja seda ka tõenditele tuginedes piisavalt põhjendanud. Hageja on apellatsioonkaebuses asunud seisukohale, et kui puuduvad alused lepingulise vastutuse kohaldamiseks VÕS § 115 lg 1 alusel, on hagejal kostja vastu alusetust rikastumisest tulenev nõue VÕS § 1037 järgi. Apellant on seisukohal, et kohus on õigesti leidnud, et VÕS § 1037 on kohaldatav ning kostja on kohustatud maksma hagejale hüvitist, kuid määratles ebaõigesti rikkumise perioodi ja vastustaja valduse ulatuse. Kolleegium ei nõustu hagejaga ülalnimetatud seisukohaga. Maakohus on asjas esitatud tõendeid kõiki kogumis hinnates tuvastanud õigesti nii rikkumise perioodi kui ka kostja vastutuse ulatuse ja selles osas hagi ka rahuldanud. Eeltoodu alusel ei anna ükski apellatsioonkaebuses toodud väide alust kaevatava otsuse tühistamiseks või muutmiseks. Apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata. Menetluskulud Menetluskulud tuleb jätta TsMS § 171 lg 1 alusel hageja kanda. TsMS 174 lg 1 kohaselt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.

Reet Allikvere

Ülle Jänes

Gaida Kivnurm

9(9)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.