Kohtuasja number Otsuse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Tsiviilasja hind Riigikohtus Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus Asja läbivaatamise kuupäev
RESOLUTSIOON
Eesti Vabariigi nimel 3-2-1-46-09 Tartu, 19. mai 2009. a Eesistuja Lea Laarmaa, liikmed Villu Kõve ja Tambet Tampuu Aktsiaseltsi Esmar hagi Viimsi valla vastu kahjuhüvitise saamiseks. Tallinna Ringkonnakohtu 7. novembri 2008. a otsus tsiviilasjas nr 2-07-24191 Viimsi valla kassatsioonkaebus Aktsiaseltsi Esmar vastukassatsioonkaebus 4 780 539 krooni Hageja aktsiaselts Esmar (registrikood xxxxxxxx), esindaja vandeadvokaat Tiia Nurm Kostja Viimsi vald, esindaja vandeadvokaat Äili Rodi 20. aprill 2009. a, kirjalik menetlus
1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 7. novembri 2008. a otsus tsiviilasjas nr 2-07-24191 ja Harju Maakohtu 4. juuni 2008. a otsus samas tsiviilasjas.
2.Saata tsiviilasi Harju Maakohtule uueks läbivaatamiseks.
3.Viimsi valla kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt. Aktsiaseltsi Esmar vastukassatsioonkaebus jätta rahuldamata.
4.Tagastada Viimsi vallale kassatsioonkaebuselt 8. detsembril 2008 tasutud kautsjon 28 206 (kakskümmend kaheksa tuhat kakssada kuus) krooni.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Aktsiaselts Esmar (hageja) esitas 28. juunil 2007 Harju Maakohtule hagi Viimsi valla (kostja) vastu, milles palus kohustada kostjat vabastama Viimsi Keskkooli hoone. Hoone vabastamisest keeldumisel palus hageja tõsta kostja hoonest välja. Lisaks palus hageja mõista kostjalt välja kahjuhüvitise 3 700 191 krooni 90 senti. 29. novembri 2007. a avaldusega loobus hageja hoone vabastamise ja kostja hoonest väljatõstmise nõudest. Harju Maakohus lõpetas eelnimetatud nõudes menetluse 10. jaanuari 2008. a määrusega. 19. märtsi 2008. a nõude suurendamise ja täiendamise avalduse kohaselt nõudis hageja kostjalt hüvitist 4 780 539 krooni. Lisaks sellele summale palus hageja kostjalt välja mõista viivise 18. märtsi 2008. a seisuga 322 389 krooni 16 senti ja alates
19.märtsist 2008 aastas 11% tasumata põhinõudest.
2.Hagiavalduse kohaselt andis hageja 27. augusti 1996. a vara tasuta kasutamise lepinguga (edaspidi leping) kostjale kasutusvaldusesse Viimsi Keskkooli hoone (edaspidi hoone) koos selle juurde kuuluvate rajatistega. Lepingu p 7 kohaselt jõustus leping selle allkirjastamisel ja kehtis kuni hoone omandiõiguse üleminekuni Viimsi vallale või kasutusvalduse lõpetamiseni seadusest tulenevatel asjaoludel. Hageja teatas kostjale 14. märtsil 2006 lepingu ülesütlemisest alates 14. septembrist 2006. Seega
lõppes leping 14. septembril 2006 ning kostjal oli kohustus hoone hagejale tagastada. Kostja ei andnud hagejale üle hoone otsest ega kaudset valdust ega teinud muul moel hagejale võimalikuks teostada tegelikku võimu hoone üle. Vastuseta jäi hageja ettepanek sõlmida hoone kasutamiseks üürileping. 15. märtsil 2007 esitas hageja kostja vastu nõude hoone väljanõudmiseks kostja ebaseaduslikust valdusest ning kahjuhüvitise saamiseks. Kostja ei ole hageja nõudele vastanud.
9.mail 2007 teatas kostja, et vabastab hoones asuvad ja Viimsi Kunstikooli kasutuses olevad ruumid hiljemalt 21. mail 2007, ning palus hagejal tulla võtmetele järele 22. mail 2007. Hageja ei nõustunud hoone osalise tagastamisega. Pooled vaatasid 7. juunil 2007 hoone ruumid üle ning hageja esitas kostjale kogu hoone üleandmise kohta akti kavandi. Kostja ei allkirjastanud nimetatud akti ning hoone valdust hagejale üle ei andnud. Ruumide ülevaatust 22. mail 2007 ning 7. juunil 2007 ei saa samastada hoone vabastamise ja faktilise üleandmisega.
29.augustil 2007 saatis kostja hagejale ümbriku 121 võtmega. Kunstikooli kasutuses olnud võtmed oli hageja kostjale üle andnud juba varem. Hageja tegi 6. septembril 2007 kogu hoone ülevaatuse, mille kohta koostati üleandmise-vastuvõtmise akt, ning alates sellest päevast saab lugeda hoone valduse hagejale üle antuks. Hageja palus kostjalt välja mõista kahjuhüvitise võlaõigusseaduse (VÕS) § 1037 lg-te 1 ja 3 ning VÕS § 1039 alusel. Kostja valdas hagejale kuuluvat vara õigusliku aluseta. Sellise rikkumiseta oleks hagejal olnud võimalik hoone välja üürida. Hagejal tekkis kahju saamata üüritulu ehk kasutuseeliste väärtuses. Spetsialisti 21. novembri 2007. a hinnangu kohaselt oli vaidlusaluse hoone üüri hinnatase 2006. a teisel poolaastal tervikvarana üürile andmisel 40�50 kr/m2 kuus. Seega oli keskmine hinnatase 45 kr/m2 kuus ning kahju suuruseks 405 130 krooni 50 senti kuus. Kostja kulutused, mida ta on kandnud kunstikooli kasutuses olnud ruumide parendamise tõttu, ei ole kostja kahjuks VÕS § 14 lg 3 tähenduses. Kostja ei ole varem hagejat teavitanud, et ta on ruume parendanud või on kavatsenud seda teha. Hageja palus kostjalt VÕS § 113 lg 1 ja § 94 alusel välja mõista ka viivise. Hageja nõudis kostjalt hoone üle andmist hiljemalt 1. maiks 2007 ning teatas samas kostjale, et hagejale seisuga 23. veebruar 2007 tekkinud kahju eest võlgnetav hüvitis on 2 795 400 krooni 45 senti. Hageja nõue muutus sissenõutavaks 2. mail 2007 ning hagejal on õigus saada nimetatud summalt viivist. Hageja esitas nõude 3 700 191 krooni 90 sendi saamiseks. Hagiavaldus toimetati kostjale kätte 31. augustil 2007 ning sellelt summalt on hageja õigus nõuda viivist alates 31. augustist 2007. Ajavahemiku 2. mai 2007 kuni 30. juuni 2007 eest tuleb arvestada viivist 10,5% aastas. Kuni 30. juunini 2007 oli viivise päevamääraks arvestatuna 2 795 400 kroonilt 45 sendilt 804 krooni 15 senti ning viivis 60 päeva eest 48 249 krooni. Alates 1. juulist 2007 kuni 31. augustini 2007 on viivise päevamääraks 2 795 400 kroonilt 45 sendilt arvestatuna 842 krooni 44 senti ja viivis 62 päeva eest 52 231 krooni 28 senti. Alates 1. septembrist 2007 on viivise päevamääraks 3 700 191 kroonilt 90 sendilt 1115 krooni 12 senti ja viivis 199 päeva eest 221 908 krooni 88 senti. Kokku on viivisenõue
18.märtsi 2008. a seisuga 322 389 krooni 16 senti. Alates 19. märtsist 2008 on hagejal õigus nõuda viivise tasumist 4 780 539 kroonilt 90 sendilt.
3.Kostja vaidles hagile vastu. Vastuväidete kohaselt jätkas kostja hoone kasutamist pärast lepingu lõppemist üksnes seetõttu, et pooled pidasid läbirääkimisi hoone omandamise üle. Hageja lõpetas lepingueelsed läbirääkimised ning esitas 15. märtsil 2007 nõude anda hoone üle hiljemalt 1. mail 2007. Selleks ajaks oli hagejale teada, et kostja kasutab hoonet ainult osaliselt ning ülejäänud hoone on vaba juba 1. septembrist 2006. Viimsi Kunstikooli käes olnud ruumid anti hagejale üle 22. mail 2007. Kostja andis hagejale 22. mail 2007 üle kolm karpi võtmeid, mis jäeti hageja esindaja Risto Mägiga kokkuleppel kunstikooli kasutuses olnud ruumidesse. Kuna hageja eitas koolihoone võtmete saamist, saatis kostja 29. augusti 2007. a kirjaga need võtmed (kunstikooli võtmed ja üks komplekt koolihoone välisukse võtmeid) veelkord hagejale. Kogu hoone netopind on 9002,9 m2, kunstikooli osa oli 882,1 m2. Kunstikooli kasutuses olnud ruumid olid muust kooli osast eraldatud ja neil oli iseseisev sissekäik. Kostja oli nõus tasuma hagejale üüri kunstikooli kasutuses olnud ruumide eest summas, mis vastab kogu hoone rendiarvestusele 2,5 miljonit krooni aastas ehk 23,15 kr/m2. Ühe kuu rent oleks olnud 20 420 krooni 60 senti ning 14. septembrist 2006 kuni 21. maini 2007 oleks üür olnud 168 057 krooni. Kostja võttis hagist õigeks kunstikooli ruumide rendi 28 kr/m2, mida tulnuks maksta 22. maini 2007. Kuna põhinõue on põhjendamatu, on põhjendamatu ka viivisenõue. Kostja põhikohustus, mis saab kõige rohkem olla 168 057 krooni, tekkis seejärel, kui hageja teatas kostjale lepingueelsete läbirääkimiste ühepoolsest lõpetamisest 15. märtsil 2007. Viivisele tuleb kohaldada VÕS § 162, kuna viivis on kostja esile toodud asjaolusid arvestades ebamõistlikult suur ning vastuolus hea usu ja mõistlikkuse põhimõttega.
4.Harju Maakohus rahuldas 4. juuni 2008. a otsusega hagi osaliselt ning mõistis kostjalt hageja kasuks välja kahjuhüvitise 2 988 962 krooni 60 senti ja viivise 279 736 krooni 13 senti. Alates
19.märtsist 2008 mõistis maakohus välja viivise põhinõudelt VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras kuni põhinõude täitmiseni. Maakohus leidis, et viivise kogusumma ei tohi ületada põhinõude summat. Maakohus jättis menetluskuludest 62% kostja ja 38% hageja kanda. Maakohtu otsuse kohaselt on lepingule võimalik kohaldada asjaõiguse kasutusvalduse sätteid ning tulenevalt VÕS §-st 389 ja võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse (VÕSRS) § 12 lg-st 1 saab poolte sõlmitud lepingule alates
1.juulist 2002 kohaldada ka võlaõigusseaduse tasuta kasutamise lepingu sätteid. Põhjendatud ei ole kostja väited, et alates 15. septembrist 2007 saab poolte vahel olla üürisuhe, kuna üürilepingus lepiti kokku 23. juunil 2006. Kostja ei väitnud, et pooled oleksid allkirjastanud üürilepingu. Kostja ei tõendanud ka seda, et ta kasutas vaidlusalust hoonet selle tõttu, et poolte tahe oli suunatud üürilepingu sõlmimisele alates 15. septembrist 2007. Üksnes üürilepingu kestuse ning üürisumma põhimõttelisest kokkuleppimisest kostja näidatud ajal, 23. juunil 2006 ei piisa, et asja kasutamisele saaks ka üle aasta hiljem kohaldada üürilepingu sätteid. Pooled ei vaidle selle üle, et kasutusvalduse leping lõppes 14. septembril 2006. Tulenevalt asjaõigusseaduse (AÕS) §-st 216 ja VÕS § 393 lg-st 3 oli kostja kohustatud lepingu lõppemisel
ehitise ja rajatised tagastama. Hagejal oli kohustus ehitise valdus vastu võtta. Pooled ei vaidle selle üle, et hageja palus kostjal hoone vabastada 14. septembril 2006. AÕS § 33 lg 1 kohaselt on valdaja isik, kelle tegeliku võimu all asi on. AÕS § 36 lg 1 kohaselt omandatakse valdus tegeliku võimu saamisega asja või abinõude üle, mis võimaldavad tegelikku võimu asja üle. Tegelik võim tähendab võimalust asja mõjutada ja teiste isikute mõjuavaldusi asjalt välistada. Tegeliku võimu olemasoluks peab valdaja olema asjaga ruumiliselt seotud ning see seotus peab olema suunatud pikemale ajale. Valduse üleandmiseks piisab ainult poolte kokkuleppest, kui omandaja suudab ilma raskusteta teostada asja üle tegelikku võimu. Samas ei lähe valdus üle, kui senine valdaja säilitab võimaluse võimu teostada. Senine valdaja peab oma tegeliku võimu ka tegelikult üle andma. Seega tuleb koolihoone valduse üleminekuks kostjal vabastada kõik ruumid ja anda üle hoone võtmed. Ainult ruumide vabastamisest ei piisa. Seni kuni üks võtmete komplekt oli kostja käes, säilitas kostja võimaluse teostada oma võimu ning valdust ei saanud lugeda üle läinuks. Pooled ei vaidle selle üle, et kostja vabastas osa hoone ruumidest oma asjadest 1. septembril 2006 ning osa 22. mail 2007. Kostja 29. augusti 2007. a teatisest nähtuvalt edastas kostja hagejale 212 keskkoolihoone võtit ning hageja esindaja võttis võtmed vastu. Seega loobus kostja oma võimu teostamisest 29. augustil 2007 ning sellest ajast alates on hoone valdus üle läinud hagejale. Hageja valdusesse ei saanud minna hoone keskkooli ja kunstikooli osa eraldi. Kostja ei ole tõendanud, et ta oleks pakkunud hagejale kohustuse ositi täitmist. Ta teatas hagejale 9. mai 2007. a kirjaga, et vabastab kunstikooli kasutuses olnud ruumid 21. mail 2007 ja palub hagejal minna võtmete järele 22. mail 2007. Hageja ei ole vastu vaielnud kostja väitele, et ülejäänud ruumidest oli kostja asjad välja viinud juba varem. Sellega pakkus kostja kogu koolihoone vabastamist. Hageja selgituste kohaselt ei võtnud ta 22. mail 2007 koolihoone võtmeid ja sellega ka valdust vastu, kuna kostja pidi hoonet koristama. Samas on hageja võtnud omaks, et sellel päeval oli hagejal võimalik koolihoonesse siseneda. Tulenevalt AÕS §-st 218 ning VÕS § 392 lg-st 1 oli kostjal kohustus hoida asja korras, kuid hoone koristamata jätmine ei saa olla asjaolu, mille tõttu hageja võis keelduda hoone valduse vastuvõtmisest. Poolte kokkulepe hoone koristamiseks ei saa määrata, kelle valduses hoone on. Ka AÕS § 33 lg-st 3 tuleneb, et valdajaks ei loeta isikut, kes teostab tegelikku võimu asja üle teise isiku korralduste kohaselt. Seega ei loeta valdajaks kostjat, kes pidi kokkuleppel hagejaga hoonet koristama. Tulenevalt VÕS § 119 lg-st 1 sattus hageja valduse vastuvõtmisest keeldumisel
22.mail 2007 vastuvõtuviivitusse. Hageja ei teinud kostjaga vajalikku koostööd, st ei võtnud valdust vastu. Eeltoodu alusel läks hoone valdus hagejale üle 29. augustil 2007, kuid alates 22. maist 2007 oli hageja vastuvõtuviivituses. Kuna hageja ei ole tõendanud, et 22. mail 2007 ei andnud kostja talle valdust üle tahtlikult või raske hooletuse tõttu, ei vastuta võlgnik oma kohustuse rikkumise eest. Pooled ei vaidle selle üle, et hageja palus 14. märtsi 2006. a teatega lepingu lõpetamise kohta kostjal hoone vabastada 14. septembril 2006. Seega ei täitnud kostja oma kohustust hoone üle anda nõuetekohaselt ning kasutas 14. septembrist 2006 kuni 21. maini 2007 hoonet hageja nõusolekuta. Valduse üleandmine ei ole seotud üleandmise-vastuvõtmise aktide koostamisega. Nimetatud aktide
koostamine võib olla oluline kõikvõimalike valduse mittekohasest teostamisest tulenevate nõuete esitamiseks, kuid muid juriidilisi tagajärgi sellisel aktil olla ei saa. Asjakohatud on kostja ja hageja koostatud ruumide üleandmise-vastuvõtmise aktid ning poolte 6. septembril 2007 koostatud akt valduse üleandmise ja hoone seisukorra fikseerimise kohta. Samuti ei tõenda pooltevaheline kirjavahetus hoone üleandmist. Kuna leping lõppes ülesütlemisega 14. septembril 2006, on hagejal hoone kasutuse osas õigus esitada nõue lepinguväliseid kohustusi käsitlevate sätete alusel. Rikkumise teel saadu harilikuks väärtuseks on praegusel juhul kasutuseelis, st hoone üürilepingu alusel kasutusse andmisel üürihind. Kostja ei ole toonud välja muud meetodit, mille alusel määrata VÕS § 1037 lg 1 alusel nõutava hüvitise suurust. Tähelepanuta tuleb jätta kostja väide, et hagejal ei olnud võimalik kogu hoonet välja üürida. VÕS § 1037 alusel hüvitise väljamõistmisel ei ole oluline, mis aja jooksul hageja oleks nimetatud lepingu sõlminud. Kasutuseelist ei saa samastada saamata jäänud tuluga, kuigi praegusel juhul on nende arvestamise alused sarnased. Kostja kasutas 14. septembrist 2006 kuni 21. maini 2007 vaidlusalust hoonet hageja nõusolekuta ning tal tuleb selle aja eest tasuda üüri. Kuivõrd kostjal ei olnud võimalik hoonet üle anda osaliselt, tuleb tasuda üüri kogu hoone eest. AS Pindi Kinnisvara täpsustas 21. novembril 2007, et koolihoone üüri hinnatase 2006. a teisel poolaastal oli tervikvarana üürile andes 40�50 kr/m2 kuus. Kostja ei ole teistsugust asjatundja arvamust esitanud ega AS-i Pindi Kinnisvara arvamust vaidlustanud. Kuna tegemist on sotsiaalobjektiga ning hoone suurust ja senist otstarvet arvestades võtaks selle väljaüürimine aega ning nõuaks hoonele ka kulutuste tegemist, on kohane kohaldada madalaimat asjatundja pakutud üürimäära. Pooled ei vaidle selle üle, et kogu keskkoolihoone netopind on 9002,9 m2. Kogu hoone üüriks on sel juhul 360 116 krooni kuus ning 14. septembrist 2006 kuni
21.maini 2007 eest arvestatuna on välja mõistetava kahju suuruseks (360 116 krooni : 30 päeva * 249 päeva) 2 988 962 krooni 80 senti. Üüri väljamõistmine ei ole vastuolus hea usu põhimõttega ega asjaoluga, et pooled pidasid lepingueelseid läbirääkimisi. Kostja teadis juba lepingu lõpetamise teate saamisel, et hageja nõuab hoone vabastamist, ning pidi arvestama võimalike kohustuse rikkumisest tulenevate tagajärgedega. Asjaolu, et pooled pidasid samal ajal läbirääkimisi üürilepingu sõlmimiseks, ei andnud kostjale õigust arvestada hoone jätkuva tasuta kasutamisega. Pooled olid juba enne kasutusvalduse lepingu lõppemist jõudnud põhimõtteliselt kokkuleppele üürilepingu sõlmimises, kuid sellest hoolimata uut lepingut ei sõlmitud. Sellises olukorras ei ole hea usu põhimõttega kooskõlas panna ühele lepingupoolele võimalikust lepingust tulenevaid kohustusi, samas kui teine lepingupool ei ole endale võtnud mingeid kohustusi, mis tuleneksid sõlmitavast üürilepingust. Kostjal oli võimalik sõlmida hagejaga kokkulepe hoone osalise kasutamise või üleandmise kohta või üürileping. Kostja seda ei teinud. Hea usu põhimõttest ei saa tuleneda hageja kohustus taluda kostja tegevusetust. VÕS § 14 alusel on kostjal õigus nõuda, et hüvitataks need kulutused, mis on tehtud lepingueelsetele läbirääkimistele tuginedes. Kostja ei ole sellist nõuet ega tasaarvestuse avaldust esitanud. Kostja ei ole selgitanud, milles seisneb hageja pahauskne käitumine. Hageja käitumine oleks pahauskne näiteks
siis, kui kostja vormistas lepingueelsetele läbirääkimistele tuginedes üürilepingu, kuid hageja keeldus sellele alla kirjutamast. Kostja ei ole sellisele hageja käitumisele viidanud. Kostja ei ole tõendanud, et hageja pidas lepingueelseid läbirääkimisi ainuüksi selleks, et kallutada kostjat keskkoolihoonet kasutama, ning eesmärgiga esitada pärast läbirääkimiste lõpetamist hagi kahju hüvitamiseks. Kostja ei tõendanud, et hagejal ei olnud tahet ei läbirääkimisi pidada ega lepingut sõlmida. Kostjal oli ka lepingueelsete läbirääkimiste ajaks võimalik sõlmida ajutine leping ehitise kasutamiseks. Kuna pole tõendatud, et hageja pidas lepingueelseid läbirääkimisi pahauskselt, ei ole põhjendatud ka hüvitise väljamõistmata jätmine. Kostja esitas hageja 14. veebruaril 2005 saadetud kirja, mille kohaselt on hageja nõus andma koolimaja kostja kasutusse kolmeks aastaks üürihinnaga 28 kr/m2. Kuivõrd poolte läbirääkimised hõlmasid lisaks üürihinnale ka üürilepingu tähtaega ja kostja poolt hoone omandamist ning lõplikku üürilepingut ei sõlmitud, ei saa lähtuda ka poolte peetud läbirääkimistel välja pakutud hinnast. Kahjuhüvitisest ei saa maha arvata kostja kantud elektri-, vee-, soojus- ja valvekulusid, kuna kostja kandis need kulud hoone kasutamise tõttu. Kuna kostja ei ole hageja viivisearvestust vaidlustanud, tuleb aluseks võtta hageja esitatud viivisearvestus, mida on korrigeeritud hagiavalduse rahuldatavat osa arvestades. Maakohus mõistis kostjalt viivise välja järgmiselt: ajavahemiku 2. mai 2007 kuni 30. juuni 2007 eest viivis 10,5% aastas 2 795 400 kroonilt 45 sendilt 60 päeva eest 48 249 krooni, ajavahemiku 1. juuli 2007 kuni 31. august 2007 eest viivis 11% aastas 2 795 400 kroonilt 45 sendilt 62 päeva eest 52 231 krooni 28 senti, ajavahemiku 1. september 2007 kuni 18. märts 2008 eest viivis 11% aastas 2 988 962 kroonilt 60 sendilt 199 päeva eest 179 255 krooni 85 senti. Kokku on viivisenõue 18. märtsi 2008 seisuga 279 736 krooni 13 senti. Alates 19. märtsist 2008 on hagejal õigus nõuda viivise maksmist tasumata põhivõlalt.
5.Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ning teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata. Maakohus jättis tähelepanuta kostja viited, et hagejal ei oleks olnud võimalik kogu hoonet välja üürida. Kasutuseeliseid ei oleks hageja saanud ilma koolihoonet kostjale rentimata ja seetõttu ei oleks saanud kasutuseeliseid välja mõista enam, kui hageja ja kostja olid kokku leppinud. Kostja esitas kohtule tõendid, et hageja ei oleks saavutanud muid kokkuleppeid kui kostja pakutud 28 kr/m2. Maakohus on jätnud põhjendamatult arvestamata asjaolu, et ruumide väljarentimiseks oleks tulnud hagejal teha hoonele lisakulutusi. Kostja kulutas kunstikooli käsutuses olevate ruumide (882,1 m2) remondile 658 575 krooni ehk 746 krooni 60 senti ruutmeetrile. Samaväärse remondi tegemine ülejäänud ruumides maksab 6 062 989 krooni 20 senti. Selles summas on hageja hoidnud kulutusi kokku ning selles ulatuses ei tohiks ta kasutuseelistest ilmajäämise eest kahjuhüvitist saada. Ka selle arvestuse tõttu on kostja mõttekäik võimalikust rendisuurusest 28 kr/m2 õige ning eksperdiarvamuses ja kohtu arvestatud 40 kr/m2 liialt kõrge. Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ning palus jätta selle rahuldamata ja maakohtu otsuse
muutmata. Hageja esitas vastuapellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada osaliselt ja teha uue otsuse, millega mõista kostjalt välja veel 1 791 577 krooni 30 senti kahjuhüvitist ning rahalise kohustuse täitmisega viivitamisest tekkinud viivist 18. märtsi 2008. a seisuga lisaks varem väljamõistetule veel 42 653 krooni 3 senti ning alates 19. märtsist 2008 viivis põhinõudelt VÕS § 113 lg-s l sätestatud määras kuni põhinõude täitmiseni. Hageja ei ole kunagi väitnud ega võtnud omaks seda, et hoone keskkooli osa vabastati asjadest 1. septembril 2006. Esimest korda võimaldati hagejal hoonesse siseneda 22. mail 2007. Hageja ei ole ka väitnud, et hoonest olid seisuga 22. mai 2007 asjad välja viidud. Maakohus on ebaõigesti kohaldanud VÕS § 119 lg-t l ning tuvastanud hageja vastuvõtuviivituse alates 22. maist 2007. Maakohus ei ole otsuses põhjendanud, miks ta leiab, et hüvitise määramisel tuleb lähtuda AS-i Pindi Kinnisvara arvamuses toodud kõige madalamast üürimäärast. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
6.Tallinna Ringkonnakohus jättis 7. novembri 2008. a otsusega maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohus jättis apellatsiooniastme menetluskulud poolte kanda. Ringkonnakohus ei korranud tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 654 lg 6 kohaselt maakohtu otsuse põhjendusi. Maakohus on kõiki tõendeid kogumis hinnates õigesti tuvastanud, et kostja kasutas 14. septembrist 2006 kuni 21. maini 2007 hoonet hageja nõusolekuta. Kostja väidab apellatsioonkaebuses, et kostjal oli hoone kasutamiseks hageja nõusolek, mis oli väljendatud ka kirjaliku kokkuleppena 2006. a juunis peetud läbirääkimistel. Hageja eitab selliste kokkulepete olemasolu ja leiab, et 2006. a juunis peetud läbirääkimised nurjusid ja need ei toonud kaasa mingeid õiguslikke tagajärgi. Kui läbirääkimised soikusid juba 2006. a juunis-juulis, siis puudus kostjal alus arvata, et ta võib vaidlusaluseid ruume kasutada ka pärast 14. septembrit 2006. Kostja pole oma väidete kinnitamiseks esitanud tõendeid, et läbirääkimiste tõttu loobus hageja hoone vabastamise nõudest. Ka hageja vastuapellatsioonkaebuses esitatud väited ei anna alust maakohtu otsust muuta osas, milles leiti, et kostja kasutas hageja nõusolekuta ruume kuni 21. maini 2007. Maakohus on kõigile hageja ja kostja väidetele ning nende kinnitamiseks esitatud tõenditele hinnangu andnud. Seega pole põhjendatud ka hageja vastuapellatsioonkaebuses esitatud nõuded suurema kahjuhüvitise ja viivise väljamõistmiseks kostjalt. Maakohus on kahju hüvitamise nõude rahuldamisel õigesti tuginenud VÕS § 1037 lg-le 1 ja tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 62 lg-le 1, sest kostja kasutas 14. septembrist 2006 kuni
21.maini 2007 hoonet hageja nõusolekuta. Kuna pooled ei olnud kokku leppinud hoone ositi üleandmises, leidis maakohus õigesti, et kostjal tuleb tasuda üüri kogu hoone eest. Maakohus tugines õigesti üüri määramisel hageja esitatud AS-i Pindi Kinnisvara arvamusele, mille kohaselt oli väikseim üür nimetatud piirkonnas analoogiliste ruumide puhul 40 krooni ühe ruutmeetri eest kuus. Ka tugines maakohus õigesti Riigikohtu otsuses kohtuasjas nr 3-2-1-136-05 toodud seisukohtadele, mille kohaselt võõrast asja kasutades saadakse eelduslikult alati kasutuseeliseid, muu hulgas hoitakse
ise kokku sellega seotud kulusid. Esmajoones on see ilmne elamute puhul. Kinnisasja (aga ka ehitiste kui vallasasjade) kasutuseeliste arvestamisel saab aluseks võtta eeldatava üüritulu, mida omanik oleks saanud asja välja üürides, arvestades ka kulutusi, mida üürileandjana tulnuks teha. Kasutuseelise sai praegusel juhul kostja, kuna ta kasutas hagejale kuuluvat hoonet, tasumata selle eest üüri, kuid mida pidanuks tasuma seal piirkonnas muid ruume rentides. Kostja ei ole hageja esitatud tõendeid ümber lükanud ning on esitanud vaid paljasõnalisi vastuväiteid. Hagejal on õigus kostjalt välja nõuda TsÜS § 62 lg 1 alusel tema asja kasutamisest saadav eelis. Kasutuseelise väljanõudmisel ei oma tähtsust, kas hageja on vaidlusaluse hoone välja rentinud hiljem või mitte. Seetõttu ei oma tähtsust ka kostja väited, mille kohaselt välistab hagi rahuldamise asjaolu, et hageja pole ruume praeguseni välja üürinud. Ringkonnakohus nõustus maakohtu põhjendustega ka selles osas, miks ei saa kasutuseelise suuruse kindlaksmääramisel aluseks võtta kostja pakutud 28 krooni ühe ruutmeetri eest kuus. Põhjendatud ei ole kostja apellatsioonkaebuses toodud väited selle kohta, et maakohus on jätnud põhjendamatult arvestamata mõistlikkuse printsiibi. Maakohus on oma seisukohta põhjalikult põhjendanud ja leidnud õigesti, et tõendatud ei ole asjaolu, mille kohaselt oleks hageja pidanud lepingueelseid läbirääkimisi pahauskselt.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
7.Kostja palub kassatsioonkaebuses ringkonnakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega rahuldada kostja apellatsioonkaebus. Kassatsioonkaebuse kohaselt jättis ringkonnakohus ebaõigesti kohaldamata VÕS § 14, hageja ei arvestanud läbirääkimisi pidades teise poole huvide ja õigustega. Samuti jättis ringkonnakohus kohaldamata VÕS § 101 lg 3, hageja ei näidanud üles huvi hoone valduse vastuvõtmiseks. Ringkonnakohus ei ole põhjendanud VÕS § 127 lg 5 kohaldamata jätmist. Kui hageja oleks soovinud ruume välja üürida, oleks ta pidanud kandma lisakulutusi, sest koolihoone on eriotstarbeline objekt ja vajas sanitaarremonti. Kostja on tegelikult saanud kasutuseelise üksnes 164 666 krooni ulatuses, mida tal tulnuks maksta samas piirkonnas muude ruumide rentimisel. Kostja kasutas vaid osa koolihoonest. Seega on tekkinud olukord, kus kostjalt nõutakse hüvitist ka osa eest, mida ei kasutatud. Kostja on tõendanud, et kasutas ruume kokkuleppel hagejaga. Ringkonnakohus ei ole põhjendanud oma seisukohta, et kasutuseeliste väljanõudmisel ei oma tähtsust asjaolu, kas asja on võimalik välja üürida või mitte. Seda tulnuks hüvitise suuruse juures arvestada � see tuleneb tsiviilasjas nr 3-2-1-136-05 tehtud Riigikohtu otsuses märgitust. Praeguse ajani ei ole hagejal õnnestunud hoonet üürile anda. Hageja leiab vastuses kassatsioonkaebusele, et see ei ole põhjendatud.
8.Hageja palub vastukassatsioonkaebuses tühistada ringkonnakohtu otsuse osas, milles ringkonnakohus jättis rahuldamata hageja vastuapellatsioonkaebuse, ning saata asi tühistatud osas uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Vastukassatsioonkaebuse kohaselt ei sattunud hageja 22. mail 2007 vastuvõtuviivitusse, kuna kostja pakkus talle hoone vabastamist tingimusel, et hageja aktsepteerib tegelikkusele mittevastavat asjaolu, et hoone on vabastatud alates 1. septembrist 2006. Kohtud kohaldasid valesti VÕS § 119 lg-t 1. AÕS
§ 36 lg 1 järgi tuleks valduse üleandmise kuupäevaks lugeda 6. september 2007. Kohtud ei ole põhjendanud, miks nad lähtusid hüvitise määramisel AS-i Pindi Kinnisvara arvamuses toodud madalamast üürimäärast. Vahemik oli 40?50 kr/m2. Kohtud oleksid pidanud lähtuma keskmisest üürimäärast 45 kr/m2 kuus. Kostja leiab vastuses vastukassatsioonkaebusele, et see tuleb jätta rahuldamata.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
9.Kolleegium leiab, et nii ringkonnakohtu kui ka maakohtu otsus tuleb TsMS § 691 p 4 ja § 692 lg 1 p 1 alusel tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu ning asi tuleb saata uueks läbivaatamiseks samale maakohtule. Kostja kassatsioonkaebus tuleb rahuldada osaliselt, hageja vastukassatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata. Kolleegium märgib, et tsiviilkohtumenetluse seadustik ei võimalda rahuldada kostja kassatsioonkaebuse taotlust rahuldada kostja apellatsioonkaebus maakohtu otsuse peale.
10.Kolleegium peatub esmalt hoone valduse hagejale üleandmisel, kuivõrd kostja heidab oma kassatsioonkaebuses kohtutele ette, et need ei arvestanud hageja huvipuudust hoone oma valdusse tagasisaamise vastu. Maakohus on otsuses muu hulgas leidnud seda, et seni, kuni üks võtmete komplekt oli kostja käes, säilitas kostja võimaluse teostada oma võimu hoone üle ning valdust ei saanud lugeda hagejale üle läinuks. Ringkonnakohus ei ole seda seisukohta muutnud. Kolleegiumi arvates on see seisukoht ebaõige. Asjaõigusseaduse § 36 lg 1 kohaselt omandatakse valdus tegeliku võimu saamisega asja üle või abinõude üle, mis võimaldavad tegelikku võimu asja üle. Sellest sättest tulenevalt piisas praegusel juhul hoone või osa ruumide valduse üleandmiseks hagejale sellest, kui kostja vabastas hoones asuvad ruumid või osa ruume, teatas sellest hagejale ja ei teinud hagejale edaspidi takistusi ruume vallata. Asjaolu, et kostja kätte jäi väidetavalt ruumide üks võtmekomplekt, ei oma valduse üleandmise seisukohalt tähtsust, kui eespool nimetatud tingimused olid täidetud. Maakohus peab eeltoodud seisukohast tulenevalt asja uuel läbivaatamisel uuesti hindama kostja väidet osa hoone ruumide hagejale üleandmise kohta 1. septembril 2006 ja kunstikooli ruumide üleandmise kohta
22.mail 2007.
11.Kostja ei ole eitanud hageja õiguste rikkumist, mille tingis kunstikooli ruumide üleandmisega viivitamine. Maakohtu 28. veebruari 2008. a kohtuistungil (kohtutoimiku lk 99) on kostja öelnud järgmist: "Võtame hagi õigeks kunstikooli ruumide osas hinnaga 28 kr/m2 kuni 22.05.2007". Kolleegiumi arvates saaks hageja valduse rikkumise faktist tulenevalt praeguse tsiviilasja lahendada alternatiivselt kahel erineval õiguslikul alusel: lepingulise kohustuse rikkumisest tuleneva kahjuhüvitisnõudena VÕS § 115 järgi (kostja rikkus VÕS § 393 lg-s 1 sätestatud tasuta kasutaja kohustust tagastada tasuta kasutamise lepingu lõppemisel asi kasutuse andjale) või alusetust rikastumisest tuleneva hüvitisnõudena VÕS § 1037 järgi. VÕS § 1044 lg 2 teisest lausest ning VÕS § 127 lg-st 2 tulenevalt on praegusel juhul välistatud hageja deliktiõiguslik kahjuhüvitisnõue, mis võiks iseenesest tuleneda hageja valduse rikkumisest kui kostja õigusvastasest teost VÕS § 1045
lg 1 p 5 järgi. Kohtud on ebaõigesti kohaldanud samal ajal nii kahju hüvitamise õiguse kui ka alusetu rikastumise õiguse sätteid. Kohtud viitasid hagi osalise rahuldamise alusena VÕS §-le 1037, kuid mõistsid kostjalt hageja kasuks siiski välja kahjuhüvitise. Samas ei teinud kohtud kindlaks, kas ja missugused kahju hüvitamise või alusetust rikastumisest tuleneva nõude eeldused esinevad.
12.TsMS § 442 lg 8 neljas lause sätestab, et kohus ei pea alternatiivse nõude rahuldamisel põhjendama teise alternatiivse nõude rahuldamata jätmist. TsMS § 370 lg-st 2 tulenevalt on kohtule kohustuslik hageja taotlus kontrollida ühte võimalikest nõuetest esimeses järjekorras. Asja uuel läbivaatamisel peab maakohus TsMS § 351 lg-test 1 ja 2 ning TsMS § 392 lg-st 1 tulenevalt selgitama, kas hageja tahab tugineda nendele asjaoludele, millega saab põhjendada lepingu rikkumisest tulenevat kahjuhüvitisnõuet, või tugineb hageja alusetust rikastumisest tuleneva hüvitisnõude eeldustele. Maakohus peab hagejale muu hulgas selgitama, mis asjaolud omavad üht või teist liiki nõude rahuldamise seisukohalt tähtsust. Sõltuvalt sellest, mis asjaoludele hageja tugineb, peab maakohus kostjale selgitama, mis asjaolusid on kostjal võimalik tõendada vastutusest vabanemiseks.
13.Kuna 1. juulist 2003 ei ole õigusaktides enam sätestatud vallasasja kasutusvalduse instituuti, on ebaselge, missuguseid sätteid kohaldada poolte 27. augustil 1996. a sõlmitud tasuta kasutusvalduse lepingule. Maakohtu otsuse kohaselt on sellele lepingule võimalik kohaldada asjaõigusseaduse kasutusvalduse sätteid ning tulenevalt VÕS §-st 389 ja VÕSRS § 12 lg-st 1 saab alates 1. juulist 2002 kohaldada ka võlaõigusseaduse tasuta kasutamise lepingu sätted. Tähelepanuta on jäänud aga asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRS) § 91, mis jõustus 1. juulil 2003. Selle paragrahvi kohaselt loetakse enne asjaõigusseaduse, kinnistusraamatuseaduse ja nendega seonduvate seaduste muutmise seaduse jõustumist sõlmitud vallasasja või õiguse kasutusvalduse leping vallasasja või õiguse üüri- või rendilepinguks, millele kohaldatakse võlaõigusseaduses üüri- või rendilepingu kohta sätestatut, kui lepingupoolte kokkuleppest ei tulene teisiti. Kolleegium leiab, et kuna AÕSRS § 91 ei arvesta võimalust, et vallasasja kasutusvalduse leping võis olla sõlmitud ka tasuta kasutamise lepinguna, tuleb õiguslünga täitmiseks kasutada AÕSRS § 91 analoogiat ja lugeda kõnealune leping alates 1. juulist 2003 tasuta kasutamise lepinguks VÕS § 389 jj mõttes. Mõlemad pooled on nõustunud sellega, et kohaldatakse VÕS §-i 389 (vt kohtutoimiku lk 99). Sama on leidnud ka maakohus, kuigi ta kohaldas sellisele järeldusele jõudmiseks ekslikult VÕSRS § 12 lg-t 1.
14.Kui hageja nõuab lepingu rikkumisest tuleneva kahjuna saamata jäänud tulu hüvitamist (VÕS § 128 lg 4), siis tuleb arvestada põhjusliku seosega (VÕS § 127 lg 4). Sellest tulenevalt ei ole saamata jäänud tulu suuruse hindamise aluseks õige võtta tavalise büroohoone keskmisi rendihindasid kõnealuse hoonega lähedases piirkonnas. Arvestada tuleb hoone eripäraga, st sellega, et hoone on sotsiaalobjekt (koolihoone). Saamata jäänud tulu eest hüvitise saamiseks peab hageja
tõendama, et tal oli kavatsus ja võimalus tulu saada (vt Riigikohtu 19. novembri 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-94-08, p 12). Saamata jäänud tulu suuruse kindlakstegemiseks tuleb hageja võimalikust sissetulekust maha arvata vajalikud kulutused sellise sissetuleku saamiseks (vt Riigikohtu 19. oktoobri 1999. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-90-99). Hageja kahju suuruseks ei pruugi seetõttu olla saamata jäänud üüri suurus, sest kui hageja oleks pidanud tegema üürileandjana kulutusi üürilepingu täitmiseks, siis tuleb ärajäänud kulutused maha arvata saamata jäänud üüri summast. Valduse rikkumise korral on hüvitatavaks kahjuks eelkõige kaotatud kasutuseelised TsÜS § 62 lg 1 mõttes (vt Riigikohtu 13. juuni 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-64-05, p-d 15, 16 ja 19;
30.novembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-123-05, p 28). Kaotatud kasutuseeliste väärtust arvestatakse abstraktselt - võrreldakse valdaja kasutusõiguse väärtust sarnase asja keskmise kasutusõiguse väärtusega ning kui valdaja kasutusõigus oli suurema väärtusega, tuleb talle hüvitada väärtuste vahe (vt Riigikohtu 21. detsembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-137-05, p 13). Järelikult ka praegusel juhul tuleb hageja kasutuseeliste kaotuse hindamisel lähtuda mitte tavalise büroohoone kasutusõiguse väärtusest, vaid hageja hoone või selle osa (kunstikooli ruumid) kasutusõiguse väärtusest. Kaotatud kasutuseelise arvestamisel võib lähtekohaks olla kasu, mida hageja võinuks saada, arvestades ka kulutusi, mida ta kasu saamiseks pidi tegema (vt Riigikohtu 13. juuni 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-64-05, p 16).
15.Juhul kui hageja valib asja uuel läbivaatamisel alusetust rikastumisest tuleneva hüvitisnõude, peab kostja hageja valduse rikkumise tõttu maksma VÕS § 1037 lg 1 järgi hagejale hüvitist (vt Riigikohtu 20. detsembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-136-05, p 31). Alusetu rikastumise teel saaduks ja hüvitamisele kuuluvaks esemeks võib sellisel juhul olla muu hulgas rikkumise teel saadud kasutuseelised TsÜS § 62 lg 1 järgi (vt Riigikohtu 11. märtsi 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-8-08, p 20). Riigikohtu 20. detsembril 2005. a tsiviilasjas nr 3-2-1-136-05 tehtud otsuse p-s 26 on kolleegium leidnud, et võõrast asja kasutades saadakse eelduslikult alati kasutuseeliseid, muu hulgas hoitakse kokku sellega seotud kulusid. Seega võib käesolevas asjas tekkida hagejal asja uuel läbivaatamisel kohustus tõendada, kui palju kostja tema arvel oma kulutusi kokku hoidis. Kostja kasutuseeliseks TsÜS § 62 lg 1 tähenduses saab olla kasu, mida ta sai seetõttu, et ei pidanud teistelt isikutelt kooliruume üürima. Kostja on senises menetluses esitanud arvutused oma kasutuseeliste kohta. Kostja saadud kasutuseeliste arvestamisel saab lähtuda üksnes ruumidest, mida ta ebaseaduslikult kasutas, ning hüvitist saab mõista üksnes aja eest, millal ta neid ruume ebaseaduslikult valdas. Hageja kaotatud kasutuseelised kahjuna (vt käesoleva otsuse p 14) võivad olla aga arvestatud ka ruumide eest, mida kostja ei vallanud, kuid mida hageja ei saanud kasutada, sh välja üürida osade ruumide ebaseadusliku valdamise tõttu.
16.Kolleegium märgib, et kostja kassatsioonkaebuse väide VÕS § 14 kohaldamata jätmise kohta ei anna alust ringkonnakohtu otsuse tühistamiseks. Mõlemad kohtud on tõendeid hinnates leidnud, et läbirääkimiste pahauskne pidamine ja lõpetamine ei ole tõendatud. Riigikohus ei saa TsMS § 688 lg-
te 3-5 kohaselt tõendeid hinnata. Kohtud ei rikkunud tõendite hindamisel menetlusõiguse norme. Samal põhjusel ei saa kolleegium hinnata kostja kassatsioonkaebuse väidet, et hageja ei näidanud üles huvi hoone valduse vastuvõtmise vastu.
17.Hageja nõutud viivise kohta märgib kolleegium, et kahju hüvitamise nõude korral (vt käesoleva otsuse p-d 11 ja 12) tuleb viivist arvutada VÕS § 113 lg 2 järgi. Sellest sättest tulenevalt arvestatakse muu kui raha maksmise kohustuse rikkumise tõttu tekitatud kahju hüvitamise korral kahjuhüvitiselt viivist alates hetkest, mil kahju hüvitama kohustatud isik sai kahju tekkimisest teada või pidi sellest teada saama. Alusetust rikastumisest tuleneva hüvitisnõude korral (vt käesoleva otsuse p-d 11 ja 12) tuleb viivist arvestada VÕS § 113 lg 1 esimese lause järgi, s.o alates nõude sissenõutavaks muutumisest (vt selle kohta Riigikohtu 16. juuni 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-54-08, p 10).
18.Kolleegium leiab, et hageja vastukassatsioonkaebuse väited ei anna alust ringkonnakohtu otsuse tühistamiseks. Riigikohtul puudub pädevus hinnata tõendeid ja seega ei saa ta tuvastada, kas hageja sattus 22. mail 2007 vastuvõtuviivitusse või mitte. Õige ei ole vastukassatsioonkaebuse väide, et kohtud ei ole põhjendanud hüvitise väljamõistmisel madalaimast üürihinnast lähtumist. Maakohus on otsuses hoone otstarvet, suurust ja kulutuste tegemise vajalikkust arvestades leidnud, et kohane on lähtuda asjatundja pakutud madalaimast üürimäärast. Ringkonnakohus on selle seisukohaga nõustunud.
19.Menetluskulude jaotus jääb alama astme kohtute otsustada ja sõltub asja lahendamise tulemusest.
20.Kostja kassatsioonkaebuse osalise rahuldamise tõttu tuleb TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel kostjale tagastada tasutud kautsjon. Kostja on 17. aprillil 2009 esitatud avalduses palunud kautsjoni tagastada Viimsi Vallavalitsuse kontole. Kautsjoni on tasunud OÜ Advokaadibüroo Mägi Kraavi & Partnerid. Hageja vastukassatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu tuleb tasutud kautsjon TsMS § 149 lg 4 teise lause alusel arvata riigituludesse. Lea Laarmaa, Villu Kõve, Tambet Tampuu
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.