Hageja: K R (isikukood xxx; elukoht: xxx) Hageja esindaja: Armand Reinmaa [email protected]) Kostja: H V(isikukood xxx; elukoht xxx) Kostja esindaja: Annemarie Kunila [email protected])
Kohtuistungi toimumise aeg või menetluse liik
(e-post
(e-post
27.04.2012
RESOLUTSIOON
1.Hagi rahuldada.
2.Lõpetada kaasomand Tallinnas Xxx asuvale kinnistule reg osa nr xxx, katastritunnus xxx, selliselt, et kinnistu läheb K R ainuomandisse ning K R kohustub kaasomandi osa eest tasuma H V hüvitist 61736,16 eurot (kuuskümmend üks tuhat seitsesada kolmkümmend kuus eurot ja 16 senti). Menetluskulude jaotus Jätta menetluskulud poolte endi kanda. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib edasi kaevata Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata kaebuse esitamise tähtaega. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.
1.Hageja ja kostja kaasomandisse kuulub Tallinnas Xxx asuv kinnistu. Kinnistusraamatu andmete kohaselt kuulub kaasomandist hagejale mõtteline osa suurusega xxx ja kostjale mõtteline osa suurusega xxx.
2.Hageja on omandanud kinnistu mõttelise osa 2005. aasta alguses oma isalt HK ́ilt ja tädilt HAR ́ilt, kes omandasid kinnistu mõttelised osad pärimise teel 2004. aastal oma emalt, hageja vanaemalt EMK ́ilt. Hageja vanaema omakorda omandas kinnistu mõttelise osa pärimise teel oma isalt, hageja vanavanaisalt. Kuivõrd hageja vanavanaisal oli ka teine tütar, hageja vanatädi RE, omandas ka tema poole kinnistust ning sellest ajast kasutati kinnistut mõttelistes osades hageja vanaema ja hageja vanatädi vahel.
3.23.10.2003. aastal omandas kostja H V kinnistu mõttelise osa, mis kunagi kuulus hageja vanatädile ning samas lepingus sõlmiti kaasomanike EMK ́i ja H V ́i vahel kaasomanike valdamise ja kasutamise korra kokkulepe.
4.Alates 2004. aasta suvest on kaasomanike (kelleks nimetatud ajal olid hageja isa ja hageja tädi) ja H V ́i vahel olnud pidevad lahkarvamused seoses kaasomanike ühiskasutuses oleva osa kasutamisega.
5.Alates 2005. aasta algusest, kui kinnistu mõttelise osa omanikuks sai hageja, on kostja ja hageja vahel olnud pidevad lahkhelid. Kostja ning tema pereliikmed on eiranud korduvalt kaasomanike kasutuskorra kokkulepet ja kostja on teinud hagejale korduvalt etteheiteid ja ähvardusi. Nimetatud asjaoludest tingituna on kaasomanike läbisaamine väga pingeline ning kaasomandi kasutamine häiritud.
6.Alates 2006. aasta suvest on hageja teinud korduvalt kostjale ettepanekuid maja renoveerimiseks. Hageja sooviks oli teha hagejale kuuluvale majaosale juurdeehitus, milles hakkaksid paiknema pesuruumid. Kostja oli juurdeehitusega nõus ja soovis muudatusi ja juurdeehitusi teha ka talle kuuluvas majaosas. 2006. aasta sügisel valmis eskiisprojekt arhitektilt, mille kohaselt näeksid mõlemad majaosad sarnased välja ja oleksid võrdsete reaalosadega. Eskiisiprojekti koostamisel oli arhitekt arvestanud ka kostja soovidega, kuid kostja ei olnud kinnistu reaalosadeks jagamisega enam nõus.
7.2008. aasta sügisel tekkis võimalus liituda ühiskanalisatsiooniga. Peale pikki läbirääkimisi jõudsid hageja ja kostja kokkuleppele ning allkirjastasid kinnistusisese heitvee projekti. Nädal aega peale projekti allkirjastamist avaldas kostja soovi teha projektis muudatusi.
8.2009. aastal sõlmis hageja lepingu arhitekt Silvia P ́ga, arhitekti ülesandeks oli projekteerida hagejale kuuluvale majaosale juurdeehitus, kus paikneksid pesuruumid, projekteerida kostjale kuuluvale majaosale teine korrus ning viia õigusaktidega kooskõlla kostja majaosas olev ebaseaduslik juurdeehitus. Projekteerimise käigus tekkisid arhitekti ja kostja vahel lahkarvamused.
9.16.03.2009. aastal edastas hageja kostjale tähitud kirjaga eskiisprojekti, kus hageja soovis saada eskiisprojektile kostja allkirja. Kostja ei ole tänaseni nimetatud kirjale vastanud ega eskiisiprojekti allkirjastanud.
10.25.05.2009. aastal teatas Tallinna Linnaplaneerimise Ameti menetleja Karmen K hagejale, et kostja ei ole juurdeehitusega nõus, kuna kostja soovidega ei ole projekti koostamisel arvestatud. Menetleja Karmen K ei osanud vastata, millised on kostja soovid ning mida kostja projektis muuta soovib. 2 (6)
11.2009. aasta suvel toimus nõupidamine kaasomanike vahel, nõupidamisel osales jurist Ivo Nagel, kes kuulas ära mõlemad kaasomanikud ning soovis koostada nii hagejat kui kostjat rahuldava kokkuleppe. 2009. aasta suvel toimus veel teinegi nõupidamine kokkuleppe arutamiseks, milles osalesid hageja abikaasa M R, IN, M ja K R ́i esindajana ja H V , A P ning nende esindaja Ants K . Peale nõupidamist suhtlesid omavahel mõlemate poolte esindajad ning 12.10.2009. aastal teatas kostja esindaja Ants Kaljo e-kirja teel hageja esindajale, et enne 2010. aasta aprilli kostja kokkulepet ei allkirjasta.
12.2009. aasta novembriks oli hageja arhitekti poolt koostanud juurdeehitusprojekt valmis ning juurdeehituse projekt kooskõlastatud vajalike ametnike ja kinnistu naabriga, kuid kostja ei ole nimetatud projektile allkirja andnud, mis teeb hageja kaasomandi osa kasutamise keeruliseks, kuivõrd neil puuduvad pesuruumid. Kostja takistab oma käitumisega hageja kaasomandit normaalsetel alustel kasutada ja arendada.
13.22.10.2009. aastal saatis hageja esindaja kostjale kirjaliku pöördumise kaasomandi lõpetamiseks ning kokkuleppe sõlmimiseks kohtuväliselt.
14.Lähtuvalt eeltoodust ei ole hageja ja kostja jõudnud kokkuleppele peale mitmeaastaseid läbirääkimisi kaasomandis oleva elamu juurdeehitusprojekti kooskõlastamises. Nimetatud asjaolust tulenevalt ei ole hagejal ja tema perekonnaliikmetel võimalik kasutada elamut elamisväärselt, sest elamu juurdeehitusse on planeeritud pesemisruumid. Kostja poolsete takistuste tegemine juurdeehituse teostamiseks on halvendanud hageja ja hageja perekonnaliikmete elukvaliteeti.
15.Hageja on teinud kõik endast oleneva, et sõlmida poolte vahel mõlemaid osapooli rahuldav kokkulepe ning teostada elamule juurdeehitus, mis rahuldaks ka kostjat. Hageja on seisukohal, et kostja on pahatahtlikult viivitanud juurdeehitusprojekti kooskõlastamisega ja kokkuleppe sõlmimisega kaasomanike vahel.
16.Hageja palub kohtul lõpetada hageja ja kostja kaasomand Tallinnas Xxxasuval kinnistul nr xxx, katastritunnus xxx, selliselt, et kinnistu läheb hageja ainuomandisse ning hageja kohustub kaasomandi osa eest tasuma kostjale antud piirkonnas keskmise turuhinna summas 810 000 krooni. Kostja vastus
17.Kostja vaidleb hagile vastu. Kostja pole kunagi pahatahtlikult eiranud hageja soovi viimase kasutuses olevale elamuosale juurdeehitust teha, vaid tal on samasugune soov enda poolt kasutatava majaosa suhtes. Arusaamatused on tekkinud vääritimõistmisest, mida on mõlema poole sellekohase tahte korral võimalik parandada.
18.Kinnistut ja sellel asuvaid ehitisi – elumaja ja abihooneid kasutavad kaasomanikud vastavalt 23.10.2003.a üheaegselt hageja poolt kinnistu ostmisega sõlmitud kasutuskorra lepingule, mis on sisse kantud kinnistusjaoskonna registriossa nr xxx III jakku 30.01.2004.a ja täiendatud märkuse ning plaaniga 26.01.2005.a.
19.Kasutuskorras leppisid muuhulgas pooled kokku, et kõik kulud, mis on otseselt seotud vastava kaasomaniku ainukasutuses oleva osaga kinnistust, kannab see kaasomanik iseseisvalt. Sellest lähtudes teostaski kostja enda kasutuses olevas elamuosas põhjalikke remonditöid – vahetas põrandad, soojustas seest seinad ja laed, taastas ahjud ja pliidi korstna, vahetas elektrijuhtmestiku jms, millega oluliselt tõstis oma kaasomandiosa väärtust. 3 (6)
20.Hageja omandas endale kuuluva kinnistuosa 23.10.2003.a Tallinna notari Sirje Velsbergi notaribüroos sõlmitud kinnistu mõttelise osa müügilepingu ja asjaõiguslepingu alusel. Kinnistuosa müüjaks oli selle varasem omanik MS.
21.Kostja ei pea õiglaseks, et kaasomand lõpetatakse nii, et kinnistu läheks hageja ainuomandisse ning viimane tasub kostjale selle eest hüvitust 800 000 krooni. Nii kaotab kostja 4-liikmeline pere, s.o kostja ning tema 3 last, oma kodu, mille nad peaaegu elamiskõlbmatutest ruumidest endale hubaseks eluasemeks on remontinud.
KOHTU PÕHJENDUSED
22.Kohus, kuulanud ära pooled ja tutvunud kõigi asjas kogutud materjalidega, leidis, et hagi kuulub rahuldamisele.
23.Kohus on tuvastanud, et hageja ja kostja kaasomandisse kuulub Tallinnas Xxxasuv kinnistu. Kinnistusraamatu andmete kohaselt kuulub kaasomandist hagejale mõtteline osa suurusega xxxja kostjale mõtteline osa suurusega xxx. 20.01.2005.a. sõlmiti kinnisasja kaasomanike vahel kinnisasja kasutuskord ning kokkulepe kasutuskorra kandmiseks kinnistusraamatusse, mille alusel on tehtud kinnistusraamatusse märkus kaasomandi kasutuskorra kohta. Kinnistusraamatusse on kantud hüpoteek summas 364 000 krooni kostjale kuuluvale kaasomandiosale ASA Eesti Ühispank kasuks.
24.Vastavalt AÕS § 77 lg 1 kaasomandi lõpetamisel jagatakse asi vastavalt kaasomanike kokkuleppele. Vastavalt AÕS § 77 lg 2 kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-102-05 selgitanud, et AÕS §-st 77 tuleneb, et nõude kaasomandi lõpetamiseks saab esitada kohtumenetluses üksnes hagis või vastuhagis.
25.Vaidluse lahendamiseks tuleb kohtul võtta seisukoht, kas kaasomandi lõpetamise hüvitise määramisel peab kohus lähtuma kinnistu kui terviku väärtusest või kaasomandi kaotanud kaasomaniku mõttelise osa väärtusest. Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-102-05 selgitanud, et Asjaõigusseaduse § 77 lg-st 2 ei nähtu üheselt, mida tähendab kaasomandi lõpetamisel asja ühele või mitmele kaasomanikule jätmisel talle kohustuse panemine "maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas". Kolleegiumi arvates tähendab selline kaasomandi lõpetamise viis, et kaasomandi osast ilma jäävatele kaasomanikele tuleb tagada täielik rahaline hüvitis oma omandiõiguse kaotamise eest (vt ka nt Riigikohtu 21. detsembri 2004. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-145-04 (RT III 2005, 3, 27)). Selleks tuleb üldjuhul hinnata kaasomandis oleva asja väärtust tervikuna ja arvestada selle alusel välja kaasomaniku osa rahas tema mõttelise osa suuruse alusel. Lähtuda tuleb seejuures kaasomandis oleva asja kui terviku (praegusel juhul esmajoones korteri), mitte nt ainuüksi mõttelise osa, harilikust väärtusest. Kohus leiab, et selline selgitus on kooskõlas AÕS § 70 lg 3 sätestatud kaasomandi mõistega, mille kohaselt kaasomand on kahele või enamale isikule üheaegselt mõttelistes osades ühises asjas kuuluv omand. AÕS § 70 lg 3 kohaselt ei ole määratud, milline konkreetne osa asjast on kaasomaniku omandis, seega on põhjendatud asja väärtuse määramine tervikuna. Samas on Riigikohus märkinud, et selline arvestus kehtib üksnes üldjuhul. Kohus leiab, et hüvitise määramisel tuleb arvesse võtta ka mõttelisel osal lasuvaid koormatisi. Kinnistusraamtusse kantud kaasomandi kasutuskord on mõttelisel osal lasuv koormatis, mis mõjutab mõttelise osa turuväärtust oluliselt ning mida tuleb seetõttu hüvitise määramisel 4 (6)
arvesse võtta. AÕS § 79 lg 2 kohaselt on kaasomanikevahelised kaasomandis oleva kinnisasja valdamist, kasutamist ja kaasomandi lõpetamist puudutavad kinnistusraamtusse kantud kokkulepped kehtivad ka kaasomanike õigusjärglaste suhtes. Seega ei saa kaasomanik koormatisest vabaneda mõttelise osa müügil heausksele omanikule ja kinnistusraamatus nähtavaks tehtud kasutuskord kujutab endast mõttelisel osal lasuvat asjaõigusliku toimega koormatist.
26.AÕS § 77 lg 2 alusel tuleb arvesse võtta ka kaasomandiosa koormavaid hüpoteeke. Kaasomandi lõpetamisel asja jätmisel ühe kaasomaniku ainuomandisse saab analoogia korras kohaldada AÕS § 54 lg 3. Vastavalt AÕS § 54 lg 3 kinnisasjade ühendamise korral laienevad ühendatud kinnisasju koormanud asjaõigused kogu tekkinud kinnisasjale. Seega jääb kaasomandi lõpetamisel varem kaasomandiosa koormanud hüpoteek koormama kogu kinnisasja ning mõjutab kinnisasja väärtust. AÕS § 77 lg 2 mõtte kohaselt ei ole väärtuse vähenemisel oluline hüpoteegiga tagatud nõuete suurus, vaid hüpoteegi nominaalsumma ehk maksimaalne summa, sest ka pärast kaasomandi lõpetamist võib hüpoteegiga tagatud nõuete summa suureneda võlgniku või võlgniku ja hüpoteegipidaja tegevuse tulemusel. Seega kui kaasomandi lõpetamisel koormab oma osast ilma jääva kaasomaniku osa hüpoteek, tuleb hüvitise määramisel saadavast hüvitisest lahutada hüpoteegi nominaalsumma.
27.Kohus leiab, et kaasomand tuleb lõpetada hageja soovitud viisil. Hageja on palunud lõpetada kaasomand selliselt, et kinnistu läheb hageja ainuomandisse ning hageja kohustub kaasomandi osa eest tasuma kostjale hüvitist. Kostja vastuhagi teistsuguseks jagamiseks esitanud ei ole. Seega lõpetab kohus kaasomandi hageja soovitud viisil ning määrab kindlaks kostja kasuks hüvitise.
28.Eksperdiarvamusest (II kd tl 110 jj) (lk 18) nähtub, et ekspert on jõudnud järeldusele, et kostjale kuuluva mõttelise osa väärtuseks, arvestades kehtivat kaasomandi kasutuskorda, on 85 000 eurot. Kohtuistungil täpsustas ekspert, et hinnangu andmisel ei ole arvestatud kaasomandiosa koormavat hüpoteeki. Kohus leiab, et eksperdiarvamus on igakülgne ja usaldusväärne ning sellest tuleb lähtuda kostjale kuuluva kaasomandiosa väärtuse kindlaks tegemisel. Kostjale kuuluva kaasomandi väärtuse kindlaks tegemisel tuleb eksperdi hinnangust lahutada kaasomandiosa koormava hüpoteegi summa 364 000 krooni ehk 23 263,84 eurot. Kostjale kuuluva kaasomandi väärtuseks on seega 85000 - 23263,84 = 61736,16 eurot.
29.Kohus märgib, et kohtuistungil selgitas kohus võimalust taotleda kohtuotsuse täitmise korra kindlaks määramist. Kostja ei ole taotlenud kohtuotsuse täitmise korra määramist selliselt, et kostja saaks kokkuleppel hüpoteegipidajaga hüpoteegi kustutada, mistõttu kohus kohtuotsuse täitmise korda ei määra.
30.TsMS § 129 lg 2-1 hagi esitamise ajal kehtinud redaktsiooni alusel on hagi hinnaks hagejale kuuluva mõttelise osa väärtus ehk 72 000 eurot. Menetluskulude jaotus
31.Kohus leiab, et menetluskulud tuleb jätta poolte enda kanda TsMS § 162 lg 4 alusel. Kuivõrd AÕS § 76 lg 1 võimaldab igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist, on hagi rahuldamata jäämise võimalus, hageja poolt kaasomandi jagamise viiside osas piisavate alternatiivide pakkumise korral, erandlik. See aga tähendab, et seda liiki vaidlustes oleks menetluskulude kandmine kostja jaoks enamikel juhtudel paratamatu, mis aga ei pruugi olla igakord õiglane. Vaidlus on lahendatud mõlema poole huvisid silmas pidades ning seetõttu ei saa pidada poolte kantud menetluskulusid kummalgi juhul tarbetuks. Menetluskulude kindlaksmääramist kaasomandi lõpetamisel on Riigikohus selgitanud 27.09.2010 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-70-10 ja 5 (6)
21.01.2009 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-138-08 (samasugusele seisukohale on asutud ka ühisvara jagamise menetluses kantud menetluskulude jaotamisel 08.03.2007 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-12-07).
Peeter Pällin Kohtunik
6 (6)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.