Kassatsioonkaebuse Riigikohtusse võib menetlusosaline esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.Anne Kaselaan esitas hagi Toomas Habichti vastu kaasomandi lõpetamiseks. Hagiavalduses esitatud põhjenduste kohaselt on hageja ja kostja kaasomandis kinnistu aadressil XXX . Kummalegi poolele kuulub 1⁄2 kinnistust. 2010 lõpus läbiviidud hindamise kohaselt oli kinnistu turuväärtus 1 450 000 krooni (92 671 eurot). Kostja arvates on ta kinnistul asuvat elamut pärast kooselu lõppu oma vahenditest ehitanud ca 500 000 krooni eest. Ehitusi on aga teostatud ilma hagejalt nõusolekut küsimata ning tööd ei ole vajalikud elamu säilitamiseks. Seega ei ole kostjal alust tööde maksumust kinnistu hinnast maha arvata. Hageja ettepanek kaasomandi lõpetamiseks oli müüa kinnistu avalikul enampakkumisel ja saadud raha jagada poolte vahel pooleks või jätta kinnistu kostja ainuomandisse ja kohustada teda maksma hagejale poole kinnistu turuväärtusest.
2.Kostja T. Habichti vaidles hagile vastu. Vastuväidete kohaselt on võimalik kinnistu jagada kohtuväliselt poolte kokkuleppel. Kostja ei olnud nõus kaasomandis oleva kinnistu võõrandamisega. Kostja oli nõus jagama kinnistut reaalosadeks, kuna tal puuduvad vahendid hagejale osa välja maksmiseks. Kinnistu jagamisel reaalosadeks ei muutu poolte elukorraldus. Kaasomandi lõpetamisel tuleb arvestada, et kostja elukohaks on kaasomandis olev vara ja teist elamispinda kostjal ei ole. Hagejal on mitu kinnistut. Kostja väitel on ta pakkunud hagejale jagada kaasomand järgmiselt: hageja annab loa kinnistule ehitusloa hankimiseks ja kostja tasub ehitusloa ja muu dokumentatsiooni eest; seejärel eraldatakse krundist 2000 m2, millele kostja püstitab orienteeruvalt aasta jooksul elamu ja selle müügist saab hageja kaasomandist loobumise katteks summa. Hageja vabastab omakorda kinnistu hüpoteegist. Hageja nimele on kinnistusse kantud krunt, mis oli eraldatud linnavalitsuse poolt seoses ühise lapse sünniga. Kostja püstitab nimetatud maale palkmaja ja samuti eraldatakse kaasomandis olevast kinnistust teeservituut, mis lisatakse hageja omandis olevale maale. Hageja nimetatud ettepanekutega ei nõustunud. Antud asjas ei ole tõendatud, et kinnistu hind on 1 450 000 krooni (92 671 eurot). 29.11.2010 teostatud eksperthinnang on tehtud kahe kinnistu, XXX ja XXX, kohta. Eraldi kaasomandis oleva kinnistu kohta hindamisakti ei ole. Seega ei ole tõendatud kinnistu maksumus 1 450 000 krooni. Kaasomandi jagamisel tuleb arvestada asjaolu, et pärast poolte kooselu lõppu on kostja parendanud ja remontinud kinnistut 501 636 krooni ulatuse. Sellest tulenevalt ei ole põhjendatud kaasomandi lõpetamine võrdsetes osades, sest kostja oma panusega tõstis kinnistu väärtust kordades. Kaasomandi lõpetamisel tuleb kostja panusega arvestada, sest vastasel juhul toimuks
hageja alusetu rikastumine kostja arvelt. Kostja nõue summas 501 636 krooni oli suunatud võimaliku hageja nõude tasaarvestamisele.
MAAKOHTU LAHEND
3.Tartu Maakohus 3. juuni 2011 otsusega rahuldas hagi. Maakohus lõpetas poolte kaasomandi kinnistule asukohaga XXX linnas, registriosa nr 95304, müües kinnisasja avalikul enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele, s.o pooleks. Kohtuotsuses esitatud põhjenduste kohaselt oli hagis esitatud kaks kaasomandi lõpetamise viisi müüa asi avalikul enampakkumisel või anda asi kostjale, vastuhagi kaasomandi lõpetamiseks muul viisil kostja esitanud ei ole. Seega tuleb kohtul valida hageja poolt pakutud kaasomandi lõpetamise viiside vahel. Kostja väitel ei ole tal rahalisi vahendeid hagejale tema osa eest rahalise hüvitise maksmiseks. Ka kohtu poolt antud täiendavaks tähtajaks ei leidnud kostja finantseerimisallikat. 21.04.2011 eksperthinnangu kohaselt on kinnistu turuväärtus 94 000 eurot, millest pool oleks 47 000 eurot. Riigikohus on otsuses nr 3-2-1-168-05 leidnud, et omandi kaotavale kaasomanikule tema osa rahas väljamaksmine kujutab endast hüvitist kaotatud omandi eest. Õiglase ja kohese hüvitise maksmise tagamiseks tuleb võimalikult täpselt määrata omandi väärtus omandi kaotamise aja seisuga ja kaasomanik peab saama rahalise hüvitise võimalikult samaaegselt omandi kaotusega. Kohus ei saa kostjat temal rahaliste vahendite puudumise tõttu kohustada hageja 1⁄2 mõttelise osa väljaostmiseks. Kohus leidis, et kinnistu tuleb müüa avalikul enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele, s.o võrdselt. Registriosa 95304 väljavõttega on tõendatud, et hagejale kuulub kinnistu 1⁄2 kaasomandist ja AÕS § 77 lg 2 kohaselt jagatakse saadud raha kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Kostja ei ole tõendanud, et tema asjale tehtud kulutuste läbi oleksid kaasomanike mõtteliste osade suurused muutunud. Avalikul enampakkumisel selgub kõige õiglasemalt kinnistu kohalik keskmine müügihind, mille läbi on kaasomanikule tagatud omandi kaotamise aja seisuga tema omandi väärtuse eest kõige õiglasem ja kohesem hüvitise maksmine. Avalikul enampakkumisel on tagatud mõlema kaasomaniku huvi saada oma omandi osa väärtuse eest võimalikult kõrge hind. Kostja saab saadava raha eest soetada endale uue elamispinna. Kostja esitatud kaasomaniku kulutuste hüvitamise nõue ei ole tasaarvestatav selle asja menetluses, kuna tasaarvestatavat nõuet ei ole veel tekkinud ja hageja on ka kostja võimalikule nõudele esitanud vastuväiteid.
ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
4.T. Habichti esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb Tartu Maakohtu 3. juuni 2011 otsuse tühistamist ja asja uueks läbivaatamiseks maakohtusse saatmist. Apellatsioonkaebuses esitatud põhjenduste kohaselt: 1) on maakohus jätnud tähelepanuta kohustuse teha õiglane lahend. Selle asemel on maakohus ilma sisulise analüüsita rahuldanud kaasomandi lõpetamise nõude hageja poolt soovitud viisil, jättes tähelepanuta, et kinnisasja müük enampakkumisel on kaasomandi jagamise kõige ebasoodsam võimalus. Kostja koduks oleva kinnisasja müük enampakkumisel on ebasoodus kummalegi kaasomanikule, kuivõrd üldteadaolevalt on enampakkumise tulem tavapäraselt suurusjärgus ca 60 – 70 % kinnisasja turuväärtusest. See tähendab, et kumbki kaasomanik saab kaasomandi jagamisel hageja poolt soovitud viisil enda kaasomandi osast oluliselt vähem, kui see reaalselt väärt on.
Samalaadselt oleks ebamõistlik ka kogu kinnisasja jätmine kostjale ning selle eest hüvitise maksmine. Kostjal ei ole võimalik tasuda korraga poolt kinnisasja turuväärtusest. Kostja esitas maakohtus taotluse jagada kinnisasi reaalosadeks, kuid maakohus on arusaamatult jätnud kostja taotluse tähelepanuta ning ei ole kinnisasja reaalosadeks jagamise võimalust lahendis käsitlenud. Kaasomandi jagamine reaalosadeks on ka AÕS § 77 lg 2 sätestatud esmane kaasomandi jagamise viis, mida tuleks võimaluse korral eelistada alternatiivsetele ning kaasomanikke rohkem koormavatele kaasomandi jagamise võimalustele. Kinnisasja müügi korral jääks kostja ilma enda elutööks olevast majast ja abihoonetest, mille ehitamisele ja parendamisele on ta panustanud aastaid enda aega ja rahalisi vahendeid. Samuti jääks kostja ilma ka kinnistul asuvast ja tema poolt rajatud töökojast, mis on kostja igapäevase sissetuleku peamine allikas. Nimetatu on kostja suhtes äärmiselt ebaõiglane; 2) on maakohus jätnud tähelepanuta kostja ettepaneku jagada kinnistu reaalosadeks. Kinnisasja reaalosadeks jagamine on maakorralduslikult võimalik. Kinnisasi on võimalik jagada pooleks viisil, et T. Habichtile jäävad maja, abihooned ning nende teenindamiseks vajalik maa ja A. Kaselaanele ülejäänud kinnistu. See omakorda on võimalik jagada vähemalt kaheks eraldi elamukrundiks, mis on müüdavad eraldi kinnisasjadena. Kostja on pöördunud kinnisasja reaalse jagamise võimaluste hindamiseks Tartu Maakorralduse OÜ poole, kes on koostanud katastriüksuse jagamise projektplaani. Nimetatud plaani kohaselt on kinnisasja jagamine maakorralduslikult võimalik ning selleks takistusi ei esine. Maakorraldusettevõtte hinnangul oleks kõige otstarbekam jagada katastriüksus selliselt, et moodustub kaks krunti. Nendest esimesele 2974 m2 suurusele krundile jääks kostja majapidamine koos abihoonetega. Teise krundi suurus oleks 3816 m2 ning selle kaudu säiliks juurdepääs hagejale kuuluvale XXX kinnisasjale. Hageja sellekohase soovi korral on eraldatav kinnisasi jagatav veelkordselt vähemalt kaheks; 3) möönab kostja, et kinnisasja jagamise järgselt ei oleks uute kruntide väärtus võrdne ning kostjale jääv elumajaga kinnisasi on ilma majata kinnisasjast oluliselt väärtuslikum. Kostja on pöördunud vastavate väärtuste selgitamiseks Pindi Kinnisvara poole, kes on andnud hinnangu, mille kohaselt elumajaga krundi väärtus oleks jagamise järgselt 91 000 eurot ja ilma elumajata krundi väärtus 10 000 eurot. See omakorda tähendab, et kinnisasjade koguväärtus oleks 101 000 eurot, millest kummagi poole osa väärtus on 50 500 eurot. Kostjale jääv krunt oleks hagejale jäävast krundist 40 500 euro võrra väärtuslikum. Kostja selgitab ka seda, et kinnisasja jagamisel reaalosadeks on see oluliselt väärtuslikum kui ühe tervikuna. Maakohtus esitatud Pindi Kinnisvara poolt 25.04.2011 koostatud eksperthinnangu kohaselt on jagamata kinnisasja väärtus 94 000 eurot. Siinkohal tuleb tähelepanu pöörata sellele, et maakohtu otsus on poolte suhtes ebaõiglane ka seetõttu, et kinnisasja jagamisel saadava kahe kinnistu väärtus on 7 000 euro võrra suurem kui kinnisasja kui terviku väärtus. Seetõttu on kinnistu kui terviku müük poolte suhtes ebaõiglane ka seetõttu, et kumbki pool jääb enampakkumisel talle kuuluvast 3 500 euro suurusest kaasomandi osast lihtsalt ilma. Samuti tegi kostja ettepaneku, et ta taotleb eraldatavale kinnisasjale (mis läheks koheselt A. Kaselaane omandisse) ehitusloa, ehitab sinna elamu ning selle müügist laekuvate summade arvelt tasutakse A. Kaselaanele hüvitis XXX kinnisasja kaasomandi osa kaotamise eest. Maakohus on põhjendamatult jätnud otsuse tegemisel arvesse võtmata kostja poolt esitatud võimaluse kinnisasja jagamiseks; 4) oleks kohus saanud kaasomandi jagamise otsustada selliselt, et tõepoolest kinnisasja müük toimub enampakkumisel, kuid müüakse ainult kinnisasja reaalosa (millel ei asu T. Habichtile jäävaid maja ja abihooneid), mis tekiks pärast XXX kinnisasja jagamist ja millele püstitakse kostja poolt elumaja kindla aja jooksul. Kinnisasjad jääksid ehitise püstitamiseni kaasomandisse. Pärast vaidlusaluse kinnisasja jagamisel tekkinud reaalosa ja sellel paikneva maja müüki oleks saanud asja lahendada selliselt, et müügist laekunud raha tasumine toimub A. Kaselaanele ja
alles jäänud kaasomandis olev kinnisasja omand läheb täies ulatuses üle T. Habichtile ning allesjäänud kinnisasi vabastatakse hüpoteegist. Selliselt oleks olnud tagatud mõlema kaasomanike õigused õiglaselt – A. Kaselaan saab kompensatsiooni kaasomandi osa kaotamise eest ning T. Habichtile jääb alles tema elutööna valminud maja (mis on ühtlasi tema ainsaks elukohaks) koos abiruumidega. Samuti oleks võimalik olnud ka see, et uus ehitatav maja jääb lihtsalt A. Kaselaane omandisse, mis tähendab, et tal arusaadavalt ei ole ka kohustust seda müüa. Kostja märgib, et vajalikud materjalid hoone ehitamiseks, eelkõige vajalik puitmaterjal, on tal olemas ning samuti on tal olemas ka oskusteave ja kogemus, mis võimaldab tal maja valmis ehitada. Kostja leiab, et hageja soov saada kiirelt raha kaasomandi osa kaotamise eest ei saa prevaleerida kostja õiguse ees jääda elama tema omandis oleval kinnisasjal paiknevasse elamusse, mille ta on ise valmis ehitanud ja mis on tema ainsaks koduks.
5.A. Kaselaan vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja taotleb selle rahuldamata jätmist. Vastuväidete kohaselt: 1) taotles hageja kaasomandi lõpetamist kas kinnistu avalikul enampakkumisel müümise teel või selliselt, et kinnistu jääb kostjale ja kostja hüvitab hagejale pool kinnistu tegelikust turuväärtusest. Riigikohus on otsuses nr 3-2-1-45-06 asunud seisukohale, et AÕS § 77 lg 2 alusel otsustab kohus kaasomandi jagamise viisi üle hageja nõudel. Seega saab kohus valida üksnes nende kaasomandi lõpetamise viiside vahel, mida on nõutud hagis või vastuhagis. Hageja esitas oma nõude ja alternatiivnõude. Vastuhagi mingi muu kaasomandi lõpetamise viisi taotlemiseks kostja ei ole esitanud. Seega ei olnud kohtul kuidagi võimalik lahendada nõuet teisiti, kui lähtudes hageja nõuetest. Kostja kinnitas kohtuistungil korduvalt, et tal ei ole raha hagejale kaasomandi osa väljamaksmiseks. Seega jäigi kohtul ainsaks võimaluseks lõpetada kaasomand müügi teel avalikul enampakkumisel. Kuna vastuhagi ei esitatud, puudus kohtul põhjus analüüsida muid kaasomandi lõpetamise viise. Otsuse tegemisel on kohus analüüsinud hageja mõlemat nõuet, kasutanud diskretsiooniõigust ja teinud igati põhjendatud ja õige otsuse; 2) ebaõige on kostja väide, et tema igapäevase sissetuleku peamine allikas on XXXX, mis asub kinnistu osal, mida ta soovib jätta enda omandiks. Tegelikkuses XXXX ei tööta. Pärast kohtulahendi jõustumist on pooltel võimalik leida optimaalseim lahendus kinnistule ostja leidmiseks. Müümine ei pea toimuma kohtutäituri kaudu. Riigikohus on otsuses nr 3-2-1-70-10 asunud seisukohale, et kaasomandi lõpetamisel tagab õiglase hüvitise maksmise see, kui kaotatud omandi väärtus määratakse kindlaks võimalikult täpselt omandi kaotamise aja seisuga. Kaasomandi müümisel saavad mõlemad pooled rahalise hüvituse oma kaasomandi osa eest kõige viimase ja täpsema turuväärtuse alusel. Seega on täiesti alusetu kostja väide, et pooled saavad kaasomandi müügi korral vähem raha kui kinnistu turuväärtus; 3) on kostja ise kinnitanud, et tal puuduvad rahalised vahendid hagejale rahalise kompensatsiooni maksmiseks enamsaadud vara väärtuse eest juhul, kui kinnistu jagatakse reaalosadeks. Samuti puudub kostjal laenu saamise võimalus; 4) soovib kostja kinnisasja reaalosadeks jagamisel jätta endale poolte elamu ja kõrvalhooned ning jätta hagejale maa, millega viimane peaks edasi toimetama. Kostja poolt soovitud kaasomandi jagamise viis on soodne ainult kostjale. Hagejale on see väga kahjulik ning hageja sellega ei nõustu. On tekkinud olukord, kus kostja elab ka hagejale kuuluvas elamus, kasutab kõiki koos loodud hüvesid ning hageja koos lapsega suudavad vaevalt ära elada. Hageja soovib sellist olukorda lõpetada ja kinnistu müügist saadud rahast pangalaenu tasuda; 5) ei vasta tegelikkusele kostja kirjeldus kinnistu kruntideks jagamisest ja nende müügist saadavast suurest rahast. Kui see võimalus ka on, kajastub see kindlasti kaasomandis oleva
kinnistu turuväärtuses ning kui pooled kinnistu müüvad, saavad nad mõlemad osa sellest kaasomandi väärtusest.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
6.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata ja Tartu Maakohtu 3. juuni 2011 otsus muutmata. Kuna Tartu Maakohtu 3. juuni 2011 otsus on seaduslik ja põhjendatud, siis nõustudes esimese astme kohtu põhjendustega, ei pea ringkonnakohus kooskõlas TsMS § 654 lg-ga 6 vajalikuks neid kõiki oma otsuses korrata. Maakohus on õigesti hinnanud asjas tõendeid, kohaldanud materiaalõigus- ja protsessiõigusnorme ning ükski apellatsioonkaebuses esitatud väide ei ole maakohtu vaidlustatud otsuse tühistamise aluseks.
7.Vastavalt AÕS § 77 lg-le 2 kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosadeks, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Seega seadusest tulenevalt saab kohus otsustada kaasomandi jagamise viisi üle hageja nõudel, kusjuures kohus saab valida üksnes nende kaasomandi lõpetamise viiside vahel, mida on nõutud hagis või vastuhagis. Antud juhul on asjas esitatud hagi ning selles on hageja taotlenud kaasomandi lõpetamist viisil, et kaasomandis olev kinnistu müüakse avalikul enampakkumisel ning saadud raha jagatakse kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele, või kinnistu antakse ühele kaasomanikule, s.o kostjale, pannes talle kohustuse maksta teisele kaasomanikule välja tema osa rahas. Asjas ei ole esitatud hagi või vastuhagi, milles oleks esitatud nõue kaasomandis oleva kinnistu reaalosadeks jagamiseks. Seetõttu on asjakohatud apellatsioonkaebuses esitatud väited seoses sellega, et maakohus oleks pidanud esitama vaidlustatud otsuses põhjendused kostja poolt pakutud alternatiivsete kaasomandi jagamise viiside kohta.
8.Ringkonnakohus märgib, et isegi kui kostja oleks esitanud vastuhagi kinnisasja jagamiseks kaasomanike vahel reaalosadeks, siis ei oleks reaalosadeks jagamine kostja poolt pakutud variantide kohaselt võimalik. Riigikohus on otsuses nr 3-2-1-70-10 asunud seisukohale, et kaasomandi lõpetamisel tagab õiglase hüvitise maksmise see, kui kaotatud omandi väärtus määratakse kindlaks võimalikult täpselt omandi kaotamise aja seisuga. Kostja on menetluse kestel ise kinnitanud, et tal puuduvad rahalised vahendid hagejale rahalise kompensatsiooni maksmiseks enamsaadud vara väärtuse eest juhul, kui kinnistu jagatakse reaalosadeks. Samas aga on ta soovinud jagada kinnistu kaasomanike vahel selliselt, et talle jääb krunt suurusega 2974 m2, millel asuks elumaja ja mille väärtus oleks 91 000 eurot, ning hagejale jääks krunt suurusega 3816 m2, millel ehitisi ei ole ning mille väärtus oleks 10 000 eurot. Kostja soovitud viisil kinnisasja reaalosadeks jagamisel peaks ta hagejale tasuma 40 500 eurot, kuid kostja väitel tal selleks rahalisi vahendeid ei ole. Tõsiseltvõetav ei ole kostja ettepanek, et ta ehitab hagejale jäävale krundile elamu ja selle müügist laekuvate summade arvelt tasutakse hagejale hüvitis kaasomandi osa kaotamise eest.
9.Kaasomandi lõpetamine peab toimuma mõlema kaasomaniku huve võimalikult suures ulatuses arvestades. Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama poolte huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest.
Käesolevas asjas on maakohus põhjalikult kaalunud poolte huvisid ja leidnud, et kaasomandi lõpetamine hageja pakutud viisil, s.o müüa kinnisasi avalikult enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele, on õiglane. Maakohus on kaasomandi lõpetamise viisi valikul arvestanud asjaoluga, et kostja enda väitel puuduvad tal rahalised vahendid, ning seetõttu ei ole võimalik jätta kinnistut kostja ainuomandisse ja panna talle kohustus maksta hagejale välja tema osa rahas. Selline kaalumine on kohtu diskretsiooniotsus, millesse saab kõrgema astme kohus sekkuda vaid juhul, kui kohus on ületanud diskretsioonipiire. Antud juhul ei ole maakohus ületanud diskretsioonipiire kaasomandi lõpetamise viisi valikul ja seetõttu puudub ringkonnakohtul alus maakohtu otsustusse sekkuda.
10.Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, siis jäävad menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel apellandi kanda.
Andra Pärsimägi
Üllar Roostoja
Viivi Tomson
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.